江蘇淮安某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江蘇淮安某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃報告營銷策劃報告目錄市場調(diào)研與項目目競爭力分析析項目市場定位及及概念設(shè)計項目建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計優(yōu)化建議議項目商業(yè)規(guī)劃建建議項目商業(yè)環(huán)境設(shè)設(shè)計建議項目物業(yè)管理策策略建議項目經(jīng)營管理策策略建議一、市場環(huán)境研研究及項目競競爭力分析目錄城市背景及宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境研研究整體商業(yè)環(huán)境研研究針對性商業(yè)環(huán)境境分析典型商業(yè)場所調(diào)調(diào)研分析在建、在售商鋪鋪住房調(diào)研分分析基地概況項目SWOT分分析一城市背景及及宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析研究究（一）城市概況況淮安市是一代偉偉人周恩來的的故鄉(xiāng)，地處處江蘇腹地，位位于江淮平原原北部下游，轄轄清河、清浦浦、楚州、淮淮陰4個區(qū)和漣水水縣、金湖縣縣、洪澤縣、盱盱眙縣4個縣；面積積約10072平方公里，人人口505萬。市區(qū)面面積337平方公里，人人口48萬?；窗彩俏覈鴼v史史文化名城，古古稱楚州，歷歷史上是漕運運鹽運重鎮(zhèn)，我我國南北交通通轉(zhuǎn)運中心、軍軍事要塞，素素有“南船北馬，九九省通衢”的美稱，曾曾與揚州、蘇蘇州、杭州并并稱運河沿線線的“四大都市”?；窗踩宋奈乃C萃，歷史史上先后誕生生了大軍事家家韓信、漢賦賦大家枚乘、巾巾幗英雄梁紅紅玉、《西游游記》作者吳吳承恩、愛國國將領(lǐng)關(guān)天培培、《老殘游游記》作者劉劉鶚等。淮安市經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)相對薄弱，在在整個江蘇省省相對排后，屬屬于欠發(fā)達地地區(qū)?；窗矚v歷史上曾為我我國重要的交交通樞紐、商商貿(mào)中心，但但自近代工業(yè)業(yè)革命的興起起和以蒸汽機機為動力的現(xiàn)現(xiàn)代化交通運運輸工具的出出現(xiàn)，淮安就就因水運交通通的衰落和陸陸上交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的滯后后，失去了昔昔日的交通地地位，成為中中國近代城市市建設(shè)史上典典型的衰落城城市。改革開放以來，淮淮安市外圍對對外交通條件件逐步改善。如如今淮安公路路、鐵路、水水路四通八達達，同三（京京滬）高速、寧寧徐高速、寧寧連高速以及及新沂到長興興的鐵路均已已在此相會，京京杭運河、蘇蘇北灌溉總渠渠、淮河及其其入海水道等等縱橫交錯，形形成了一個以以高等級公路路為主骨架、水水路并舉的交交通網(wǎng)絡(luò)，又又新成為了江江蘇南北交通通交匯中心。目前，淮安工業(yè)業(yè)主導(dǎo)地位逐逐步確立，形形成了以機械械、化工、冶冶金、紡織、煙煙草為支柱的的工業(yè)體系，擁擁有淮陰卷煙煙廠、淮鋼集集團、韓泰輪輪胎公司、中中石化清江石石化公司、安安邦集團、華華新集團、輝輝煌太陽能公公司、清拖、清清棉集團等一一批重點骨干干企業(yè)。由此看出:淮安安市的交通地地位經(jīng)歷了成成為區(qū)域中心心,到衰落，如如今又將新的的興起；因此此其商業(yè)的匯匯聚擴散作用用也必將經(jīng)歷歷成為中心，到到衰落，到新新的中心興起起的歷程，可可以預(yù)言隨著著淮安新的區(qū)區(qū)域交通中心心地位逐步確確定，其在長長江經(jīng)濟帶與與隴海經(jīng)濟帶帶之間承南啟啟北作用的逐逐漸體現(xiàn)，淮淮安的商業(yè)、流流通業(yè)必將進進入一個新的的階段，得到到進一步的發(fā)發(fā)展。（二）城市主要要經(jīng)濟指標(biāo)：：1、2001年年全市主要經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)：經(jīng)濟指標(biāo)2000年年2001年增長幅%完成國內(nèi)生產(chǎn)總總值（億元）29132913.055第一產(chǎn)業(yè)增加值值88946.8第二產(chǎn)業(yè)增加值值11613516.388第三產(chǎn)業(yè)增加值值8710015.00其中商業(yè)貿(mào)易：：2000年通過過加大市場開開拓力度，發(fā)發(fā)展新型流通通方式、增加加信貸消費等等措施，促進進消費品市場場穩(wěn)中趨活。全全年實現(xiàn)消費費品零售總額額103.001億元,比去年增長12.2%%.批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)零售額額71.48億元,增長16.7%%;餐飲業(yè)8.53億元,增長20.6%%;其他行業(yè)23.0%億元,下降2.0%..居民生活全市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入6117元,比上年增加7.2%;;人均消費支出::4352元,比上年增加11.0%%;在崗職工平均工工資:7978元,比去年增長12.8%%;農(nóng)民人均純收入入:3302元,比上年增加5.7%;;人均生活消費支支出2104元,比上年增長3.7%;;2、2001年年7月份各項社社會經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)運行情況：：全社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成額額10，2639萬元，累計計完成68，2847萬元，增長15.7%，其中：基本建設(shè)投資：：2，4521萬元，累計13，8553萬元，增長-122.7%；更新改造投資：：1，5162萬元，累計10，5360萬元，增長311.6%；房地產(chǎn)投資：55570萬元，累計4，5698萬元，增長31..3%；工業(yè)增加值：55，1352萬元，累計38，8156萬元，增長15.8%；社會消費品零售售總額：8，5409萬元，累計62，4470萬元，累計計增長10.6%；其中個體：2，9103萬元，累計19，7142萬元；總計中批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)：6，1556萬元，累計44，7369萬元，增長13.5%；房地產(chǎn)投資：55570萬元，累計4，5698萬元，增長31..3%；房屋建設(shè)施工面面積：6.82萬平方米，累累計109.113萬平方米，累累計增長30.6%；其中住宅：6..31萬平方米，累累計89.42萬平方米，累累計增長27.0%；商品房銷售面積積：3.29萬平方米，累累計21.95萬平方米，增增長58.6%；其中住宅：3..25萬平方米，累累計20.23萬平方米，增增長58.4%；商品房銷售額：：2668萬元，累計23416萬元，增長67.4%；其中住宅26330萬元，累計19952萬元，增長58.2%；經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)續(xù)發(fā)展是批發(fā)發(fā)零售商業(yè)發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)，居居民收入的穩(wěn)穩(wěn)步提高是批批發(fā)零售商業(yè)業(yè)發(fā)展的動力力，由上面的的數(shù)據(jù)和資料料我們可以看看出：淮安市市目前的商業(yè)業(yè)市場不僅在在總量上還會會有較大的發(fā)發(fā)展，而且還還會隨著人民民生活的提高高，物質(zhì)與文文化生活要求求的提高，在在市場商品供供應(yīng)品種與質(zhì)質(zhì)量上和購物物環(huán)境的軟、硬硬件條件都有有較大的提高高，這必將對對商品零售業(yè)業(yè)的經(jīng)營理念念、經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)提出更高的的要求,同時也帶來來更大的機遇遇。（三）城市規(guī)劃劃與目標(biāo)根據(jù)“三淮一體體”的規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將將達到115萬，建成區(qū)區(qū)面積120平方公里?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為為“江蘇新興的的交通樞紐和和工業(yè)城市、淮淮河下游的商商貿(mào)中心”。1、三淮主主中心區(qū)實施“城區(qū)東擴擴，中心東移移”戰(zhàn)略，形成成由水渡口廣廣場--健康東路---淮海北路---（淮海廣場場）----河北東路-----和平路組成成及其周圍4平方公里的的金三角中心心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)現(xiàn)代氣息的行行政、金融、信信息、商貿(mào)、休休閑娛樂中心心。本案摸摸**在在位置上靠近近以淮海路為為主線，淮海海廣場為中心心的核心商業(yè)業(yè)圈，位于主主要商業(yè)街之之一的東大街街上,因此本案從從商品零售角角度來說都具具有相當(dāng)?shù)南认忍斓囟挝恢弥脙?yōu)勢。2、六大功能分分區(qū)淮安分區(qū)：總面面積30平方公里，是是以淮安市區(qū)區(qū)為依托的歷歷史文化名城城、旅游度假假區(qū)，主要發(fā)發(fā)展旅游業(yè)以以及配套的餐餐飲、旅館、休休閑娛樂等服服務(wù)業(yè)。城南分區(qū)：總面面積271.8平方公里,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向向型農(nóng)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)，主要發(fā)展展高新技術(shù)綠綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè).青浦分區(qū):總面面積15平方公里,是老城游購購區(qū)和冶金、化化工、煙草、紡紡織等工業(yè)區(qū)區(qū)。本案在本本區(qū)域內(nèi)。城東分區(qū)：總面面積15平方公里，是是淮陰經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)，以高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，生活活居住、公共共設(shè)施相配套套的綜合性新新區(qū)。清河分區(qū)：總面面積20平方公里，是是以清河區(qū)為為依托的政治治、金融、信信息、科教、商商貿(mào)中心。王營分區(qū)：總面面積20平方公里，是是以淮陰縣城城為依托的市市域居住、倉倉儲、貨運中中心。清浦老城區(qū)改造造規(guī)劃，2002年，將在慈慈云寺、文廟廟附近興辦廟廟市合一的文文廟文化市場場，培育美食食、娛樂、文文化經(jīng)營特色色，使之成為為名副其實的的淮安“夫子廟”，同時迅速速完成東大街街的街景規(guī)劃劃，按照蘇州州觀前街、南南京湖南路的的標(biāo)準(zhǔn)，把東東大街建設(shè)成成為集購物、休休閑為一體的的商業(yè)步行街街頭，與建好好的文廟文化化市場連成一一片。從城市的未來規(guī)規(guī)劃我們可以以看出本案摸摸摸**的地位與與位置優(yōu)勢在在將來城市的的功能布局中中會得到一定定的鞏固與發(fā)發(fā)展，但是我我們必須看到到這種鞏固與與發(fā)展的相對對性。二、淮安市區(qū)商商業(yè)市場整體體情況研究（一）總體概概況位置上、交通上上以及對蘇北北輻射面的優(yōu)優(yōu)勢與發(fā)展，有有力地促進了了商貿(mào)流通的的日趨活躍。目目前全市擁有有.全市共有商商品交易市場場418個,其中各類規(guī)規(guī)模商品市場場200多個，年成成交額近110億元，其中中成交額超億億元的市場20多個。（二）市場格格局目前,,整個淮安市市市區(qū)(主要指淮陰陰區(qū)、清河區(qū)區(qū)、清浦區(qū)）的的市場由北向向南可以劃分分為如下幾個個部分：淮陰區(qū)部分：淮淮海北路北京京路以北，以以蘇北市場為為中心，包括括小營廣場、汽汽車北站等；；淮海北路部分：：廢黃河以南南，以汽配商商城為中心；；長途汽車站周邊邊部分：以匯匯通市場為中中心，包括布布匹市場、五五金市場、食食品城等；淮海廣場部分：：主要以商場場、商廈為主主，包括新亞亞商城、清江江商場、新亞亞家電城、通通訊市場、家家私市場等；；東西兩大街部分分：以服裝、鞋鞋類、各種小小百貨為主；；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分分：包括建材材裝飾城、南南方批發(fā)市場場等；總的來說：整個個淮安市市場場分布布局上上相對比較集集中，基本上上是以主街道道淮海南北路路為軸發(fā)展分分布，形成了了一定市場的的專業(yè)性和規(guī)規(guī)模性，批發(fā)發(fā)與零售同步步發(fā)展。在經(jīng)經(jīng)營商品品種種與經(jīng)營者的的來源上均由由較強的外來來色彩，近幾幾年以來由于于社會和經(jīng)濟濟觀念的進一一步發(fā)展，本本地從業(yè)人員員有一定的發(fā)發(fā)展和提高。（二）商業(yè)金融融業(yè)規(guī)劃與目目標(biāo)根據(jù)1995----20110年淮陰城市市總體規(guī)劃，在在城區(qū)內(nèi)形成成一個主中心心、八個片區(qū)區(qū)級及若干居居住區(qū)級中心心和八條商業(yè)業(yè)街道組成商商業(yè)服務(wù)體系系。以淮海南南北路為主軸軸分布，主中中心為淮海廣廣場至淮萃廣廣場地段，八八個片區(qū)級中中心為：水渡渡口廣場、火火車站廣場地地區(qū)、城南路路與淮海南路路交叉口臨近近街區(qū)、解放放路與淮海南南路交叉口臨臨近街區(qū)、東東西大街地區(qū)區(qū)、西園廣場場、北京西路路與淮海北路路交叉口臨近近街區(qū)、小營營廣場。八條條商業(yè)街道為為廈門路、淮淮海東路、健健康東路、北北京東路、鹽鹽河北路、淮淮海南北路、人人民南路、東東西大街。本案為區(qū)級中心心區(qū)，會具有有穩(wěn)定而突出出的商業(yè)地位位。三、針對性商業(yè)業(yè)環(huán)境分析1、商圈劃分·核心商業(yè)圈以淮海路為為主線，匯通通市場、淮海海廣場為中心心。本案處在在核心商圈邊邊緣?！ご渭壣虡I(yè)圈圍合淮海南南北路的北京京路、承德路路、解放路組組成·外圍商業(yè)圈蘇北市場、南南方批發(fā)城、淮淮揚裝飾城等等組成主要商業(yè)街：：淮海南北路路（新世紀廣廣場-解放路）、昌昌盛路、東、西大街、健健康路、淮海海東、西路2、商業(yè)形態(tài)分分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔檔次低購物中心新亞商城清清江商場淮海廣場市民購物休閑、流流行時尚中心心，商品質(zhì)量量信任度高，硬硬件設(shè)施佳，購購物環(huán)境好專營店報喜鳥DOOBON，婚紗影樓大光明眼鏡鏡淮海北路裝修好，面積大大，服務(wù)意識識好，能跟上上時代潮流超市時代超市蘇果超市，華華聯(lián)超市一剪梅超市市淮海路人民路路清河路數(shù)量不夠多，缺少24H便利店，發(fā)發(fā)展較規(guī)范，貨貨品略不足市場類匯通市場五五金、布匹、電電子、食品、裝裝飾材料、汽汽配、農(nóng)貿(mào)市市場主要沿淮海南北北路分布較集中市場種類齊全，但但大都停留在在初級經(jīng)營水水平，市場環(huán)環(huán)境、管理水水平落后特色專營商業(yè)街街女裝街、美食街街昌盛路豐登路、人人民南路環(huán)境差、檔次低低、規(guī)模小縱述·淮安市商商業(yè)物業(yè)從數(shù)數(shù)量看，經(jīng)營營業(yè)態(tài)種類齊齊全，數(shù)量較較多，但都停停留在低價經(jīng)經(jīng)營管理水平平，缺少良好經(jīng)經(jīng)營、購物環(huán)環(huán)境，商業(yè)形形象有待提升升，管理水平平有待提高。作作為一種城市市商業(yè)文化的的專門商業(yè)步步行街商業(yè)形形態(tài)還沒有形形成。3、主要商區(qū)及及專業(yè)市場分分布在淮安市市最主要商業(yè)業(yè)街淮海路從從北而南分布布了20多家專業(yè)市市場，自北而而南排列：蘇北市場-淮陰陰汽配城-南方電腦城-淮海市場-匯通市場、淮淮萃市場-紡織、五金金、食品市場場-清中電子城-東方電腦城-淮海地下商商城-電信商城、金金三角電訊城城-淮陰裝飾材材料市場-五星家具城城、龍風(fēng)家具具城、淮陰家家具城-城中城商業(yè)業(yè)街-淮陰電子市市場-東、西大街街步行商業(yè)區(qū)區(qū)-清江市場和和東郊南方批批發(fā)市場?；春１甭罚鹤钭罘比A商業(yè)街街，主要分布布中、高檔服服裝、鞋類專專賣店，賓館館酒店、金融融機構(gòu)、婚紗紗影樓、娛樂樂休閑中心鑲鑲嵌其中，沿沿路分布10多家專業(yè)市市場，淮海廣廣場有本市最最大購物中心心。東、西大大街：主要經(jīng)經(jīng)營服裝鞋類類及少數(shù)小百百貨昌盛路：：女裝一條街街（200米）;豐登路：精品服服裝街健康西路：電腦腦、辦公用品品較集中（200米）總結(jié)：：淮安市場格格局已經(jīng)成形形，主要商區(qū)區(qū)和市場各具具特色，對周周邊區(qū)域乃至至整個淮安產(chǎn)產(chǎn)生影響力和和輻射力，在在消費者、經(jīng)經(jīng)營者和投資資者心中形成成一定的心理理積淀。4．商鋪權(quán)屬屬形態(tài)分析本市市商鋪在權(quán)屬屬上分為業(yè)主主自有經(jīng)營和和出租給他人人兩種形式。開開發(fā)商投資建建設(shè)商鋪分為為兩種情況：：大型綜合市市場出租與出出售并舉，臨臨街商鋪以出出售為主，位位置不同，租租售水平相差差較大。5、商家來源分分析根根據(jù)實地采訪訪調(diào)查收集資資料來看，淮淮安市的商家家來源較散，大大體可歸納以以下幾個主要要群體：a.淮安市商家家來源細分分：淮安市區(qū)區(qū)、郊區(qū)市民民，企事業(yè)單單位b.淮安市周邊邊縣市商家群體細分分：主要為鹽鹽城、南通、南南京、揚州、常常州、泰州、連連云港等特點：距淮安愈近近者，經(jīng)營規(guī)規(guī)模較少，多多在專業(yè)市場場經(jīng)營，而南京等寧寧滬沿線商家家通常喜歡入入住核心商業(yè)業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)規(guī)模大c.外省市商家家群體細分分：主要是浙浙江溫州、義義烏、臺州、海海寧一帶的私私營業(yè)主，對對淮安市的市市場形成和發(fā)發(fā)展起著了重重要作用，也也有山東、福福建等地商家家。對于批零零銷售的各類類市場情有獨獨鐘，另外對對專業(yè)商業(yè)街街較感興趣，多多數(shù)人一要求求中小面積。6、淮安市消費費者分析我們將將消費者按區(qū)區(qū)域劃分為市市區(qū)消費者和和郊區(qū)、郊縣縣消費者及周周邊地區(qū)消費費者，從調(diào)查查資料來看：：（1）市區(qū)消費費者的主要消消費行為·日常生活用品品的消費，目目前在超市消消費越來越成成為主流時尚尚·大件耐用消費費品首選新亞亞商城、清江江商場·服飾消費主要要在購物中心心及淮海路、東東西大街、昌昌盛路專營店店·購買小百貨及及各類材料和和衛(wèi)潔商品時時會去匯通市市場和各類專專業(yè)市場·消費對象以中中低檔為主，國國內(nèi)品牌普遍遍接受，國際際品牌消費量量不大，多為為冒牌品（2）郊區(qū)、郊郊縣消費者·這類消費者購購物針對性較較強，購買昂昂貴商品主要要在大型商場場，購買生產(chǎn)產(chǎn)資料在各類類專業(yè)市場，購購買日常生活活品和服飾等等，匯通市場場有較強的吸吸引力。·消費季節(jié)性相相對明顯，節(jié)節(jié)假日通常是是他們的采購購高峰·消費對象以低低檔為主（3）市郊、縣縣和周邊地區(qū)區(qū)批發(fā)商·根據(jù)經(jīng)營品種種定期到各專專業(yè)市場進貨貨·一般消費量較較大，是匯通通市場及其他他市場發(fā)展的的主要支撐力力量7、主要商家經(jīng)經(jīng)營者分析通過對各個市場場經(jīng)營戶的調(diào)調(diào)查與訪問，目目前經(jīng)營戶存存在如下特征征特點：在小商鋪零售商商品經(jīng)營中，本本地經(jīng)營者占占有相當(dāng)大的的比重，在批批發(fā)市場中，尤尤其是早期的的市場如匯通通市場等，外外地經(jīng)營者、外外地商品、外外地品牌具有有相當(dāng)大的比比重，而且這這些經(jīng)營戶普普遍屬于市場場的早期收益益者，具有一一定的經(jīng)營年年數(shù)；對于經(jīng)商較早的的一批經(jīng)營戶戶，經(jīng)營額較較大，某些行行業(yè)可以達到到數(shù)百萬，乃乃至千萬不等等；但由于后后來者的不斷斷加入，利潤潤率方面已有有很大的下降降，大多維持持現(xiàn)狀，對未未來持一定的的觀望態(tài)度。有有進一步調(diào)整整的需求與愿愿望。希望再再提升。商鋪投資的概念念在大部分經(jīng)經(jīng)營戶的心目目中已有一定定的印象和理理解，許多經(jīng)經(jīng)營戶有商鋪鋪的轉(zhuǎn)讓費用用的經(jīng)歷，或或者支付給別別人，或者自自己收??；但但是經(jīng)營戶普普遍意義上對對投資概念不不強，存在著著一種投機觀觀念，希望在在一次性轉(zhuǎn)讓讓商鋪中換取取投資回報，對對產(chǎn)權(quán)沒有明明確的概念。目目前在許多市市場鋪位的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓金的費用用成本很高，為為年租金的幾幾倍，由此可可以看出經(jīng)營營戶對好的商商鋪位置的需需求；4、對商廈、市市場的整體印印象與服務(wù)水水平比較看重重，而對小商商鋪的軟硬件件缺乏較為不不滿，如果進進一步提高經(jīng)經(jīng)營環(huán)境和管管理水平，為為客戶提供更更多的方便與與滿意，就能能吸引更多的的目標(biāo)客戶，使使生意更好做做；四、典型商鋪鋪租售價格情情況1、蘇北市市場位置：鹽河與淮淮海北路交界界東北角規(guī)模：經(jīng)營戶4460戶左右概況：棚戶與店店面建筑相結(jié)結(jié)合，典型的的初級市場格格局，共分7個區(qū)；經(jīng)營項目：包括括小百貨、服服裝、副食酒酒類、五金水水暖器材、鞋鞋帽、文化用用品等。租售情況：由于于目前進行市市場改造，市市場經(jīng)營使用用率在60%左右，除經(jīng)經(jīng)營副食、酒酒類的一區(qū)、五五區(qū)外，其余余各區(qū)使用率率在50%。租售價格（抽樣樣調(diào)查）：地點面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-15500450-4800臨街店面30--40總價15-199萬4500-50000元/平方米2、淮海北路路汽配城位置：淮海北路路黃河路附近近規(guī)模：4層永久久建筑物，6000平方米租售價格（抽樣樣調(diào)查）：位置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街街門面：兩層75+7554000元2673、淮海廣廣場附近商圈圈：AA、家具市場場市場名稱規(guī)模月租金/平方年租金/平方備注龍鳳家具城淮安最大45元/38元元540元/4556元共兩層經(jīng)營好五星家具城8000平方43元/30元元516元/3660元共兩層經(jīng)營一般般淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營差4、淮陰電子市市場位置：水門橋南南邊規(guī)模面積：經(jīng)營營面積15000平方，經(jīng)營營戶230戶。98年10月開業(yè)，本本市最大的電電子市場租售價格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓30-45元36030平方起租二樓25-35元300注：一次性統(tǒng)交交一年租金，可可免交一個月月租金。另外外需付100元/平方的保證證金。5、金三角電訊訊城：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場內(nèi)1.2米柜臺500-60001400平方//60戶門市房10150018006、建材裝飾城城位置：淮海西路路與清河路以以東規(guī)模：90000多平方，其其中淮汽公司司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營戶，年年成交額8千多萬。主營：五金、木木材、陶瓷、鋁鋁材、水暖等等；概況：整個市場場品種齊全，人人流量大，本本市居民裝修修一般都來此此購買，零售售較多；租金價格（抽樣樣調(diào)查）：地點經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費6萬元門市房租金采取取拍租方式，租租金水平80-40元/平方月，淮淮汽市場年租租金收入200萬元。7、匯通市場群群匯通市場是目前前蘇北地區(qū)最最大的批發(fā)市市場。毗鄰淮淮安市長途汽汽車總站，在在整個淮安市市具有較強的的影響力和輻輻射力。交易易面積達6.5萬平方米，年年交易額15億元。目前前，已形成了了一個以匯通通市場為龍頭頭，以布匹市市場、家電市市場、五金市市場為主體的的匯通市場群群。租金水平列列表（抽樣）市場名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場沿大治路門市房房156萬400010萬80萬匯通市場八區(qū)內(nèi)門市房104萬400060萬布匹市場沿大治路門市房房302萬666五金市場中瑞花園17-40臨街8000--9000內(nèi)3500-445008、淮海廣場商商圈內(nèi)主要街街道店面租金金水平（單位位：元）地點經(jīng)營品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商商城北側(cè)百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮淮海廣場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮淮海廣場DEBON服飾飾6091500淮安人淮海北路，近淮淮海廣場PLAYBOYY專賣店70101439淮海北路，近水水門橋太平鳥西服12011917揚州人淮海西路店面房房江西陶器35857健康西路近淮海海北路SHARP專營營店703．65109、東、西大大街商業(yè)街東西大街為老商商業(yè)街，商鋪鋪林立，西大大街共有商鋪鋪約180家，經(jīng)營品品種較多，商商街配套較齊齊全，東大街街約有在營商商鋪90家，主要經(jīng)經(jīng)營服飾、鞋鞋、床上用品品等，本案所所在地段因項項目在建，主主要為經(jīng)營服服裝的臨時攤攤位，抽樣調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)如下下：地點經(jīng)營品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區(qū)11##樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費70000元樂園小區(qū)11##樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區(qū)1、22、3、4#樓共有商鋪129家，關(guān)門或或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642慶華二期一商鋪鋪售價9300元/平方，房價980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點評從商品檔次看：：普遍檔次低低，西大街檔檔次比東大街街高；從消費者層次看看：工薪階層層，一般市民民；從經(jīng)營品種看：：最多的就是是服裝與鞋類類，店鋪多，東東大街的經(jīng)營營品種范圍較較窄；從租金水平看：：每平方米年年租金基本上上在600—1300元之間，為為淮安市中等等水平，東大大街租金水平平由臨淮海南南路向東遞減減；從經(jīng)營狀態(tài)看：：目前經(jīng)營狀狀況一般，普普遍感到生意意難作，有經(jīng)經(jīng)營上的壓力力，因此從這這個角度講，商商鋪的升值潛潛力可能會因因供量的增加加而沖談，價價格提升已經(jīng)經(jīng)陷入困境，缺缺乏商業(yè)業(yè)績績的持續(xù)增長長支撐。（四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)我們基本本看出：1、目前淮安市市區(qū)的商鋪租租金價格可以以分為以下三三個范圍檔次次：每平方每年10000元左右及以以上，主要是是主商業(yè)街道道的沿街店面面每平方每年5000元左右者，主主要是中心商商業(yè)區(qū)里專業(yè)業(yè)市場內(nèi)及地地段位置相對對還可以的沿沿街店面；每平方每年3000元左右者，主主要是一般市市場一樓及較較中心地段商商場2樓及以上；；如果以此作為目目前淮陰投資資商鋪租金的的年收益，以以10年作為可以以接受的投資資回收期，不不考慮資金的的時間價值靜靜態(tài)計算其理理論價格水平平，則目前淮淮安商鋪售價價可以分為如如下幾個檔次次：10000----150000元/平方米；5000元-----60000元左右/平方3000元左右右/平方2、在租金上，沿沿街店面與非非沿街店面，主主要商街與一一般住宅商街街，一樓店面面與二樓、三三樓商鋪均有有較大的租金金差別。特別別說明：從上上面的價格上上我們可以看看出租金的范范圍從低到高高有數(shù)倍的差差距。而目前前在建在售的的店鋪出售價價格從位置地地段的角度來來說商鋪售價價沒有相應(yīng)租租金的差別大大，價格與租租金對應(yīng)關(guān)系系還不是那么么準(zhǔn)確，大的的差別主要體體現(xiàn)在店面的的層次上。3、經(jīng)營品種種與經(jīng)營范圍圍的不同，使使經(jīng)營額和利利潤率大不相相同，在很大大程度上決定定了對位置需需求的不同，以以及對租金的的承受水平也也不一樣。其其中服裝類、以以及各類品牌牌產(chǎn)品對位置置要求較高。4、目前從淮淮安市開發(fā)市市場、開發(fā)商商鋪的角度來來看，作為專專業(yè)市場基本本上以招商、招招租的形式為為主，但其中中伴有使用權(quán)權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓讓問題，這使使得商鋪在不不具備產(chǎn)權(quán)的的前提下具有有了一定的炒炒做行為，使使租商鋪本身身具有了一定定的投資色彩彩，而不是直直接的投資概概念與行為；；而作為沿街街商鋪，尤其其是小區(qū)的商商鋪基本以出出售為主，較較高。5、目前淮淮安市的專業(yè)業(yè)批發(fā)市場基基本上處于一一種簡單的商商品匯聚集中中狀態(tài)，對于于相關(guān)的同類類商品兼收并并蓄，經(jīng)營者者以及經(jīng)營的的商品良莠不不齊，其中上上檔次、上水水平的市場并并不多。市場場建筑與配套套也較簡單，不不乏臨時性的的建筑和棚戶戶型市場，大大規(guī)模的永久久型批發(fā)性質(zhì)質(zhì)的市場或商商城缺乏。五、目前在售、在在建商鋪情況況（一）整體體概況根據(jù)淮安市房地地產(chǎn)交易中心心提供的有關(guān)關(guān)資料：2000年，總交易易次數(shù)為3749起，總量為32.66萬平方米.總金額為3,08220萬元,其中商品房1844起,總量為19.92萬平方米,總金額為2,32000萬元.今年比去年年有較大幅度度的提高,上半年已完完成交易次數(shù)數(shù)2700多起,交易量約為32萬平方米,金額2.6個億.從市場與商鋪來來看，目前在在建在售的市市場與商鋪總總體數(shù)量較多多，主要是一一些原有街區(qū)區(qū)的改造以及及住宅小區(qū)的的沿街店面；；銷售情況相對還還可以，但后后期普遍有一一定難度；從價格上看臨街街店鋪基本上上以6000--7000元/平方米為價價格集中區(qū)，位位置是決定因因素，同時一一層、二層的的差距也相當(dāng)當(dāng)?shù)拇?，二樓樓以上基本上上只是比相?yīng)應(yīng)的住宅高出出一些而已；；從面積上看看以40平方左右為為集中區(qū)，面面寬在3---5米之間。主主力總價在25----35萬左右；銷售價格彈性很很大，某些個個案甚至?xí)?yōu)優(yōu)惠10%，甚至更多多，這表明他他們對于商鋪鋪的價格普遍遍缺乏正確的的認識與理解解，價格制訂訂準(zhǔn)確性不夠夠。從銷售的形式看看，目前淮安安市的市場與與商鋪銷售比比較簡單，基基本上沒有什什么投資分析析，也沒有什什么主題性，對對于市場與商商鋪的未來沒沒有清楚明確確的概念和界界定；（二）典型個案案情況匯通商城位置匯通市市場原一區(qū)臨臨大治東路規(guī)?？偨ㄖ娣e44620平方，其中中商業(yè)面積23000平方。規(guī)劃地下為為大型車庫及及部分經(jīng)營，地地上1層、2層為商場，3-6樓為住宅及及辦公樓。是是綜合性批發(fā)發(fā)零售市場。商商城配套設(shè)施施先進，空調(diào)調(diào)、自動扶梯梯、貨梯、通通訊、保安、保保潔齊全。售價單位商商鋪在14平方左右主力總價在8-12萬位置臨街商鋪室內(nèi)商鋪臨大治路一層1.1-1.22萬8500二層5800地下4800銷售情況112月28日開工，目目前接受內(nèi)部部預(yù)定。住宅和辦公公樓多為回遷遷安置。2、承德商城城位置：東臨承德德南路，南接接?xùn)|大街，北北臨里運河規(guī)模：建筑面積積29000平方，300多戶住宅。規(guī)劃：沿街建筑筑一層商鋪，2-6層住宅；承承德路商城主主樓5層。售價：一樓承德德路店面8000元/平方，年租租金660元/平方；河南南路門面4000--6000元/平方；二樓售價為30000元/平方米，年年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面面積40平方米左右右。臨東大街8間門門面10000元/平方，單位位面積50平方；住宅均價12000元/平方，898-11488元/平方戶型面積：三室室二廳一衛(wèi)/二衛(wèi)90-1330平方二室一廳一衛(wèi)444-80平方現(xiàn)狀與進度：全全部竣工，部部分交付。住住宅銷售80%以上，底樓樓商鋪銷售70%。付款方式：一次次性付款或分分期付款，優(yōu)優(yōu)惠幅度可達達5%3、東大街綜合合市場位置：承德路與與東大街交叉叉口東北角，規(guī)模：占地面積積10000平方，建筑筑面積30000平方，其中中營業(yè)面積16000平，900多個營業(yè)單單位。規(guī)劃：五金、舊舊貨、農(nóng)貿(mào)市市場。1-2層為經(jīng)營，3-7層為住宅和和辦公。租售水平：門面面面積在50平方左右承德路門面房66800元/平方，場內(nèi)內(nèi)門面3000元/平方門門面按150-3300元/平方交納押押金，按10-30元/平方交納月月租金。住住宅一室一廳廳49平方，三室室一廳80.7//119平方售售價1080--1480元/平方現(xiàn)狀與進度：目目前市場正在在招商中，部部分已經(jīng)營業(yè)業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期期付款或一次次性付款，優(yōu)優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街街90%左右4、荷花池花園園小區(qū)位置：南臨西大大街，東臨人人民路，北接接河南西路；；規(guī)模：建筑面積積8萬平方米，住住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路路分南北組團團，南邊組團團為西大街集集中商業(yè)區(qū)，二樓為商鋪和辦辦公樓，3-7層為住宅。北邊組團一樓沿沿街為商鋪。商鋪租售價格：：（一次性付付款、分期付付款、銀行按按揭50%，10年）位置單價備注臨西大街8000-100000商鋪面積多為50-70平方方左右。臨人民路6000-80000臨河南路4500-50000內(nèi)街門市房3500-50000二層商用辦公房房2000-25500住宅售價：北邊邊組團10558-16228元/平方有暖氣供應(yīng)應(yīng)；南邊組團團9200-14955元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊邊全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，02年7月交付；銷售情況：1220-1300平方銷售80%多，情況較較好；商鋪銷銷售70%。5．白鷺花園··金龍商城位置：北北臨和平路，南南接越河路與與里運河相望望，東連圩北北路。規(guī)模：建建筑面積44000平方，住宅420戶。規(guī)劃：沿沿和平路及越越河路一樓和和部分二樓是是金龍商城營營業(yè)房，規(guī)劃為裝飾材材料市場，3-6層為住宅，沿沿圩北路是純純住宅房。銷售價格格：位置單價（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內(nèi)門面房2280住宅1080-14450商鋪面積多為550平方以上；；主力戶型二二室二廳86平方。銷售與現(xiàn)狀狀：月底竣工工，02年4月交付使用用，住宅銷售80%多，商鋪銷銷售60%左右。6．淮海菜市場場綜合樓位置：淮淮海北路建業(yè)業(yè)大廈南側(cè)，規(guī)模：總總建筑面積30000平方，其中中市場面積8000平方，住宅190戶。規(guī)劃：一一層為綜合性性大型菜市場場，除綜合樓樓外，2-7層為多層住住宅。銷售價格格：商鋪提供供5成10年按揭，住住宅7成10年按揭。位置單價（元/平方方）備注沿街門面房9688-6008825-30平方方內(nèi)部攤位5000-588002.9-3.55平方住宅1088-1446865-139平平方現(xiàn)狀與銷銷售：本月已已開工，2002年10月竣工交付付。目前已接接受內(nèi)部預(yù)定定，須交定位位金2000元。提供住宅宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭揭。7、八二鞋帽服服裝市場位置：八二路規(guī)模：占地600畝，一、二二樓為市場，3-6樓住宅200戶。規(guī)劃：主營服裝裝、鞋帽、小小百貨，一、二二層共計1500個商鋪。商鋪預(yù)定價：（以以使用面積計計算）位置單價元/平平方備注沿八二路門面房房12000-115000商鋪都以10平平方為主；住住宅主力戶型型三室一廳/二廳，110-1130平方。沿菜市場門面房房8000-100000一樓內(nèi)門面房7000二樓門面面房5000住宅1200-16600現(xiàn)狀：近期拆遷遷，回遷戶與與登記戶比例例20%?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資資料我們可以以看出，目前前新增在售在在租商住樓基基本具備以下下幾個特點：：在建商鋪門面房房較多，短時時間內(nèi)供大于于求，租售招招商普遍存在在難度不同區(qū)域地段售售價差別較大大，同一個案案沿街門面房房與內(nèi)門市房房、一樓與二二樓差別較大大各個案商鋪定位位有差別（見見后）競爭不對手層出出不窮，如淮淮匯通商城、八二鞋帽商商城、荷花池池小區(qū)商鋪及及正在改造的的東、西大街街項目等，從從目前市場情情況看，商業(yè)業(yè)市場競爭已已到了白熱化化階段。本項項目須因勢利利導(dǎo)，化弊為為利，在競爭爭中勝出。六、基地概況1、地理理位置東臨承德南南路，西至東東大商匯，跨跨東大街南北北兩側(cè)東西路路長200米左右。2、交通條件市內(nèi)公交線線路眾多，淮淮海路東大街街西門電子市市場公交站有有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市市，承德路東東大街東門慈慈云寺公交站站有11路、26路、31路與城東相相連，市內(nèi)交交通十分便利利。3、周周邊配套東大街綜合合市場隔承德德南路近在咫咫尺，紀家樓樓小學(xué)、市二二中近百米之之遙，閘口醫(yī)醫(yī)院、市二院院就近，基地地500米范圍分布布有電腦市場場、多家金融融證券公司及及飯店、休閑閑場所。4、周周邊環(huán)境百年老街，歷歷史底蘊濃厚厚，東臨慈云云寺、文廟，南南邊傍依環(huán)境境優(yōu)美的楚秀秀公園；與規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的慈云寺文化化市場連成一一片，北接里里運河與即將將興建的運河河文化廣場相相望。周邊還還有淮安大閘閘口、御碼頭頭及中州公園園。目前，本案所在在東大街正進進行改造，根根據(jù)市政府規(guī)規(guī)劃改造方案案，整體改造造后的東大街街要成為集購購物、飲食、服服務(wù)、休閑、娛娛樂、居住為為一體的商住住步行街，與與其東側(cè)的慈慈云寺、文廟廟改造相呼應(yīng)應(yīng)、融合，形形成廟市合一一，使這片老老城區(qū)成為淮淮安的“夫子廟”。商居環(huán)境境全面提升，有有很大的升值值潛力。七、項目SWOOT與競爭力分分析項目優(yōu)勢分析：：地段位置的優(yōu)勢勢。百年商業(yè)老街濃濃厚的歷史文文化底蘊。開發(fā)商的信心和和實力及更為為周全的開發(fā)發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略保保障；本案重新策劃，而而且目前其他他個案已有出出租、出售、推推廣在前，我我們可以進行行本案的診斷斷，較好的了了解其他個案案的規(guī)劃定位位，從而較好好規(guī)劃設(shè)計，作作到后來者居居上。項目的科學(xué)規(guī)劃劃、精心包裝裝與定位，與與其他項目的的簡單操作，憑憑經(jīng)驗出租出出售、定價不不同，本項目目將在詳細市市場調(diào)查的基基礎(chǔ)上進行市市場的細分與與商品的選擇擇定位，使其其在東大街頭頭乃至在整個個淮安大商業(yè)業(yè)范圍內(nèi)具有有特色，更有有操作依據(jù)，價價格科學(xué)合理理。,在貴我雙方方的共同努力力下,可進一步營營造項目的更更多優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在在以下方面:商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境與配套套設(shè)施商業(yè)前景項目包裝營銷推廣經(jīng)營管理物業(yè)管理服務(wù)體系項目投資價值項目升值潛力以上優(yōu)勢體現(xiàn),,詳見策劃報報告.（二）項目劣勢勢分析：前期開發(fā)商造成成的爛尾工程程形象的負面面口碑，影響響目標(biāo)客戶對對項目的投資資信心；住宅外立面不夠夠新穎和戶型型結(jié)構(gòu)上存在在不合理的硬硬傷；敞開式經(jīng)營的商商業(yè)步行街與與住宅相對封封閉的物業(yè)管管理的矛盾。項目整體建筑設(shè)設(shè)計勢規(guī)劃不不合理，本案案周邊規(guī)劃不不明朗，使優(yōu)優(yōu)化有難度；；項目原來沒有統(tǒng)統(tǒng)一定位和統(tǒng)統(tǒng)一的商業(yè)布布局，整體規(guī)規(guī)劃不合理，回回遷戶及已預(yù)預(yù)訂戶對改變變規(guī)劃的接受受過程復(fù)雜，前前期回遷戶和和預(yù)定客戶等等遺留問題將將會影響整體體行銷計劃，這這部分商鋪將將成為整體商商業(yè)規(guī)劃不和和諧因素；重新進行營銷策策劃，操作時時間短，不能能有效的進行行前期的宣傳傳與招商鋪墊墊，提升形象象，使投資者者和商家較早早的注意，改改變態(tài)度，避避免認知模糊糊，引起有效效的關(guān)注和購購買意向。缺缺乏預(yù)備客戶戶積累。本市居民對東大大街缺乏信任任度和美譽度度,普遍認為該該市場檔次低低下,質(zhì)量無保障障。本案帶動動、提升東大大街形象，從從而形成互動動，發(fā)展商勢勢單力薄?；搓幨袌霈F(xiàn)有的的商業(yè)用房的的價格普遍不不高,市場對本案案的銷售價格格心理期望可可能和實際售售價有一定的的差距,在觀念上對對價值判斷缺缺乏理性。（三）項目機會會點分析：東大街步行街改改造是市政府府舊城改造的的重點形象工工程，這使得得本商圈內(nèi)的的人流量會有有一個大的增增加與提升；；從而使本案案的價值可以以有較大的增增加.部分商家經(jīng)營者者經(jīng)過多年的的發(fā)展和累計計，已經(jīng)具有有相當(dāng)?shù)馁Y本本積累，本案案的出現(xiàn)無疑疑為他們提供供了一個新的的機會隨著經(jīng)濟的穩(wěn)定定持續(xù)發(fā)展，居居民收入的穩(wěn)穩(wěn)步提高，在在市場商品供供應(yīng)品種與質(zhì)質(zhì)量上和購物物環(huán)境的軟、硬硬件條件都有有較大的提高高，這必將對對商品零售業(yè)業(yè)的經(jīng)營理念念、經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)提出更高的的要求,同時也帶來來更大的機遇遇。隨著淮安交通的的進一步發(fā)展展，淮安的蘇蘇北中心作用用會更一步突突現(xiàn)。商流、物物流、人流的的交往會更加加方便，其輻輻射力與影響響力將會進一一步的加強，這這對于商業(yè)會會起到一個大大的促進作用用。在商鋪的租售上上，目前淮安安還處于重位位置階段，對對硬件支撐、軟軟件服務(wù)還認認識不足，在在此方面可以以較容易的突突出；早期的的一些市場由由于建筑簡單單、設(shè)施配套套跟不上、老老化不全、交交通考慮不周周等原因，已已經(jīng)不能適應(yīng)應(yīng)經(jīng)營戶的使使用要求，商商家在逐漸退退出。（四）項目威脅脅點分析：市場對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資觀念念不強,而投機心態(tài)態(tài)較重,灌輸投資觀觀念和利用投投機心態(tài)是本本案銷售成功功的極為關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié).近年來其他地區(qū)區(qū)的市場如雨雨后春筍,相繼出現(xiàn),作為傳統(tǒng)老老商業(yè)街受其其影響,生意已大不不如從前,市場前景不不被普遍看好好,商鋪價值難難以大幅提升升.市場對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使使用權(quán),銷售與租賃賃的概念混淆淆,利弊得失判判斷不清,觀念上的滯滯后會成為本本案以銷售為為目的的招商商的巨大抗性性.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類類項目的不斷斷開發(fā)，目標(biāo)標(biāo)客戶市場造造成分流，并并加劇了市場場競爭的殘酷酷性；本市內(nèi)其他大中中型商業(yè)設(shè)施施、商業(yè)建筑筑的開發(fā)以主主要街道、好好地段的住宅宅小區(qū)的沿街街鋪面的市場場供應(yīng)對本案案形成競爭壓壓力,造成了商鋪鋪在相當(dāng)程度度上的供過于于求，使所有有商鋪都吃不不飽，放空閑閑置，且在價價格上形成一一定的打壓。（五）項目競爭爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)種類類較齊全，數(shù)數(shù)量較多，淮淮安市場格局局已經(jīng)成形，主主要商區(qū)和市市場各具特色色，在消費者者、經(jīng)營者和和投資者心中中形成一定的的心理積淀。但但大多商業(yè)物物業(yè)都停留在在低價經(jīng)營管管理水平，缺少良好經(jīng)經(jīng)營、購物環(huán)環(huán)境，形象有有待提升，管管理水平有待待提高，而且且作為一種城城市商業(yè)文化化、生活文化化的專門商住住合一的步行行街商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、生活形態(tài)態(tài)還沒有形成成。競爭對手層出不不窮，商業(yè)市市場競爭已到到了白熱化階階段。本項目目須因勢利導(dǎo)導(dǎo)，化弊為利利，在競爭中中勝出。綜上所述，我們們認為本項目目的競爭力必必須立足于、體體現(xiàn)在：位置：百年商業(yè)業(yè)老街東大街街上，即將出出現(xiàn)的繁華的的淮安人自己己的商業(yè)步行行街；項目定位：特色色經(jīng)營，在商商業(yè)業(yè)態(tài)、商商業(yè)模式、商商業(yè)環(huán)境等方方面拉開與其其他商廈和市市場的形象與與距離才能突突現(xiàn)個性；貼貼近生活，提提升生活，打打造生活新空空間；租售價格：必須須物超所值,,讓人心動產(chǎn)產(chǎn)生行動；同同時運用價格格杠桿策略要要科學(xué)分析，再再深入，不可可簡單地加減減了事；經(jīng)營理念與服務(wù)務(wù)特色：必須須在軟件方面面系統(tǒng)、完善善、一步到位位，首先讓消消費者耳目一一新，樹立起起本案形象，進進而曲徑達雅雅，給市民、商商家以信心，市市民有信心則則消費沒問題題，消費沒問問題則經(jīng)營沒沒問題，經(jīng)營營沒問題則商商家有信心，商商家有了信心心則出租沒問問題；出租沒沒問題則投資資者的利益回回報有保障，回回報沒問題則則出售可以順順利進行，從從而形成商業(yè)業(yè)繁華，商業(yè)業(yè)繁華則使人人產(chǎn)生坐擁繁繁華、鬧中取取靜之心理，最最終形成良性性循環(huán)。推廣系統(tǒng)：動之之以情，曉之之以理，先賣賣文化，先賣賣概念，先賣賣服務(wù)，先賣賣管理，先賣賣形象，以情情切入，作到到感人、誘人人，從而口碑碑相傳，提升升形象；同時時繼以具體的的理性價值訴訴求，作到在在商言商，有有根有據(jù)，以以理服人，最最終使目標(biāo)客客戶、消費者者實實在在地地真切感受嶄嶄新的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄嶄新的消費生生活，從而產(chǎn)產(chǎn)生情感升華華、情感積淀淀，使本案成成為淮安市民民生活的不可可分割的一部部分，淮安商商界新標(biāo)志。二、項目定位目錄典型個案市場定定位分析本案定位研判定位策略思想定位建議項目目標(biāo)客戶定定位項目命名典型個案市場定定位分析：（樓下商鋪、樓樓上住宅的商商住兩用樓）名稱市場定定位匯通商城中檔大眾化品牌牌類商品為主主的綜合批發(fā)發(fā)零售商業(yè)設(shè)設(shè)施承德商城裝飾材料市場、超超市東大街綜合市場場農(nóng)貿(mào)、五金、舊舊貨金龍商城裝飾材料市場八二鞋帽服裝商商場中高檔品牌鞋帽帽服裝及小百百貨商品批零零市場荷花園小區(qū)無統(tǒng)一規(guī)劃淮海菜市場綜合合樓菜市場昌盛路、豐登路路女裝街、精品服服裝街二、本案定位研研判根據(jù)對目前淮淮安市場的調(diào)調(diào)查與研究，結(jié)結(jié)合本項目的的特點，我司司基本可以認認為：定位上首先突出出商鋪，必須須立足現(xiàn)實、前前瞻時代、尋尋求空白、突突現(xiàn)個性、樹樹立形象，建建立地位，繼繼以商業(yè)帶動動住宅，從而而形成商住合合一的消費生生活新空間。以新亞商城、清清江商場為龍龍頭的淮海廣廣場核心商圈圈地位目前無無法撼動。唯唯有錯位經(jīng)營營，迂回路線線，才可能在在另一陣地建建立新標(biāo)志，成成為NO.1；目前淮安市各類類專業(yè)市場林林立，競爭日日益白熱化，唯唯有個性化、特特色化經(jīng)營才才能脫穎而出出；淮安作為地級市市府所在地，體體現(xiàn)、提升城城市形象與商商業(yè)文化的一一個有特色的的、以經(jīng)營中中高檔服飾類類精品為主的的集購物餐飲飲、休閑、居居住為一體的的步行街沒有有形成；中國加入WTOO，一些大的的商業(yè)變數(shù)如如SHOPPPINGMAALL、HYPERRMARKEET、GMS將全力取代代百貨店的主主力地位促使使零售業(yè)態(tài)的的加速變革和和共生化；唯唯有前瞻，才才能勝出；市府按照南京湖湖南路的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃東大街街，與慈云寺寺、文廟相呼呼應(yīng)，形成廟廟市合一的淮淮安“夫子廟”東大街作為百年年老街，經(jīng)營營傳統(tǒng)產(chǎn)品多多為服裝、鞋鞋帽、箱包及及小百貨類等等。本項目定定位要延續(xù)東東大街傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營種類，又又引進現(xiàn)代先先進商業(yè)模式式，在發(fā)揮傳傳統(tǒng)優(yōu)勢基礎(chǔ)礎(chǔ)上全面提升升商街價值。操作上必須針對對目前商界短短期行為、浮浮躁心理的泛泛濫，不爭一一時，立足大大眾，走特色色經(jīng)營之路，樹樹精品意識，求求品牌，求長長遠。任何檔次經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種都可可做成名牌，做做成精品，磨磨刀不誤砍柴柴工，從經(jīng)營營上能夠保證證商家的利益益，因為特色色而可以具有有較高的知名名度與美譽度度，保證了商商家的利益，也也就保證了租租金；對今后租金有強強的保證，那那么投資者收收益可以越來來越好，長遠遠收益大，物物業(yè)就會升值值幅度大，可可以吸引投資資者；品牌感，價值感感可以將本案案的潛在價值值趨于最大化化，后勁充足足，會越來越越好，價格也也可炒上去；；本案能夠做到管管理運營上規(guī)規(guī)范和高水平平，不會雜亂亂無章本案可以商住互互動，在淮安安樹立起商業(yè)業(yè)文化標(biāo)志地地位，從而成成為淮安市民民離不開的第第三度生活空空間。三、定位策略思思想：市場細分差別化化策略比附策略NO.1策略情感營銷策略商業(yè)文化營銷策策略合作競爭策略四、定位建議：：商住樓定位：集購物、餐飲、休休閑、居住于于一體的淮安安市標(biāo)志性生生活空間！大眾市民歸屬感感的真正象征征！住宅定位：擁金攬翠的時尚尚住宅區(qū)如果說以淮海廣廣場為中心的的核心商圈是是淮安的繁華華所在，那么么我們就是一一個休閑時尚尚、寫意生活活，品涵歷史史底蘊、感受受時代脈動的的生活空間??！五、本項目目標(biāo)標(biāo)客戶定位（一）終端消費費者市場定位位：類型：三淮市區(qū)有固定定收入者（中中等），包括括部分高收入入階層；周邊縣市來淮旅旅游購物者；；其他外地來淮工工作、商旅人人員；商城社區(qū)其他消消費者。消費心理：講究消費實惠，又追求時尚尚潮流；注重品牌、講究究一定檔次；；地域情結(jié)濃厚，注重親情，有有家庭歸屬感感；尋求自我認可、身身份定位，心心理平衡感；；（二）投資經(jīng)營營者類型與心心理類型：東、西大街在經(jīng)經(jīng)營的經(jīng)營客客其他商街和專業(yè)業(yè)市場的經(jīng)營營客專門的投資、投投機炒家外地招商的目標(biāo)標(biāo)客戶，包括括強勢品牌租租賃客和聯(lián)營營客戶新市場的挖掘心理：對商鋪的經(jīng)營具具有一定的經(jīng)經(jīng)歷或體會；；看重擁有一份家家產(chǎn)，具有保保值增值心理理；有不動產(chǎn)與金融融投資意識；；較好的理性思維維與比較概念念；投機炒作心理(三)住宅消費費對象商鋪投資客及經(jīng)經(jīng)營客，滿足足居住與經(jīng)營營便利性；淮安市區(qū)中等收收入以上階層層置業(yè)者；三淮地區(qū)向往市市中心居住生生活的置業(yè)者者；七、項目命名目前淮安的商住住樓命名分析析：前綴過于簡單，以以兩個字居多多，后綴過于雷同，基基本上都是商商城、商廈、或或小區(qū)等；沒有個性，與定定位概念，經(jīng)經(jīng)營商品的特特點、檔次等等缺乏聯(lián)系；；商住兩用樓無法法統(tǒng)一；建議命名：總案名：摸摸***商鋪案名：摸摸摸**·名店坊住宅案名：摸摸摸**·楚秀苑命名意圖詮釋：：陽光**、空氣氣、綠色、健健康、時尚、休休閑是現(xiàn)代人人的向往和追追求；現(xiàn)代人追求自我我空間意識，本本案名可使人人聯(lián)想，進而而認同，產(chǎn)生生歸屬感；不用商城精品名名品命名，制制造概念差別別；以多字的半句話話的形式區(qū)別別目前普遍的的單詞式無具具體內(nèi)涵與內(nèi)內(nèi)容的命名。商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)優(yōu)化建議商業(yè)規(guī)劃建議11、業(yè)種分布一樓：知名品牌牌服飾、鞋帽帽、皮具箱包包、鐘表、眼眼鏡、工藝禮禮品、酒吧茶茶室、游藝、婚婚紗攝影、化化妝品、美容容、通訊器材材、音像制品品、超市、風(fēng)風(fēng)味小吃、金金融網(wǎng)點等二樓以組團形式式分成人服飾飾（男區(qū)、女女區(qū)）、兒童童服飾、運動動休閑用品等等組團案名時尚街街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明：延續(xù)了東大街以以服飾為主原原有經(jīng)營業(yè)種種，又與現(xiàn)代代商業(yè)步行街街主流業(yè)種分分布相吻合。具體體現(xiàn)、細化化本項目定位位，又從檔次次上與周邊拉拉開了差距，雖雖然檔次的提提升與消費者者對老大街的的定位、周邊邊商業(yè)環(huán)境產(chǎn)產(chǎn)生差距，但但能夠有效確確保未來其品品位和檔次；；檔次的提升可能能對老東大街街的傳統(tǒng)消費費的吸納產(chǎn)生生一定的抗性性，但可吸納納新的消費群群體，而且一一層臨街、二二層服飾只限限檔次和性別別，賦予了經(jīng)經(jīng)營客的選擇擇面和自主性性，使招商、招招租和銷售又又有針對性；；增設(shè)超市、金融融網(wǎng)點等，完完善住宅配套套，提升項目目價值；此種業(yè)種分布匠匠心獨運，為為市內(nèi)僅見，讓讓消費者的感感受到截然不不同的購物體體驗。市場背景：周邊缺少超市、金金融網(wǎng)點等生生活配套設(shè)施施，隨著東大大街及附近舊舊城改造進程程，對周邊配配套要求更多多。隨著社會經(jīng)濟的的發(fā)展程度不不斷提高，市市民消費總量量、消費水平平也將不斷提提高，這必將將對業(yè)種檔次次、業(yè)種分布布模式提出更更高的要求，而而業(yè)態(tài)重組、特特色經(jīng)營是商商業(yè)發(fā)展的時時代主題；與東大街商業(yè)步步行街的改造造規(guī)劃相協(xié)調(diào)調(diào)。2、單元區(qū)隔與與功能布局詳見各層平面規(guī)規(guī)劃圖3、商態(tài)模式全新室內(nèi)精品步步行街概念，參參考“南京湖南路”概念商業(yè)環(huán)境設(shè)計建建議：1、設(shè)計風(fēng)格建建議：外觀：典雅自然內(nèi)部：休閑時尚鋪位概念設(shè)計：：一樓室外步行街街格局，各商商鋪各自獨立立間隔。二樓展位式步行行街，以品牌牌為分隔，兼兼顧形象展示示和整體協(xié)調(diào)調(diào)，內(nèi)部軟硬硬環(huán)境均優(yōu)于于目前同類普普通物業(yè)，與與中高檔現(xiàn)代代化商場同一一檔次。軟環(huán)境：售貨貨服務(wù)員統(tǒng)一一著裝、統(tǒng)一一上崗培訓(xùn)。管管理人員和商商城服務(wù)人員員均佩帶胸卡卡、走一種規(guī)規(guī)范化、一體體化的服務(wù)模模式。樓內(nèi)導(dǎo)購招牌、公公共廊道吊旗旗效果、廣告告燈廂效果等等；硬環(huán)境：總體體上視覺通透透、易選用亮亮色為主基調(diào)調(diào)、突出商業(yè)業(yè)氛圍。在二樓臨臨街窗戶增加加廣告燈箱在上下動線硬件件上增加扶梯梯。另外，要有所體體現(xiàn)百年老街街的歷史沉淀淀商業(yè)文化，如如在商城增設(shè)設(shè)一些古物、雕雕塑小品，強強化商城在東東大街的文化化商業(yè)氛圍。詳見平面商業(yè)布布局圖和效果果圖2、設(shè)計要點（詳詳見效果圖）：：天花板統(tǒng)一白色色、內(nèi)嵌式日日光燈照明普通大理石地面面，采取淺色色、暖色調(diào)的的材質(zhì)，通道道和鋪位內(nèi)部部的顏色有所所區(qū)分或有分分割線條。入口上方懸掛導(dǎo)導(dǎo)購指引牌。內(nèi)部正對外的隔隔板上制作統(tǒng)統(tǒng)一的燈箱進進行品牌形象象展示。自動扶梯入口處處的導(dǎo)購指示示牌。使用一一些人性化標(biāo)標(biāo)語：如“請慢行”等。外門市房采用玻玻璃門進出，內(nèi)內(nèi)部也采用玻玻璃門相連。商場內(nèi)一些形象象性的標(biāo)語和和標(biāo)牌。意見見箱、總經(jīng)理理熱線，緊急急援助熱線等等。3、效果圖要求求外立面效果圖（含含街景），2張，白天和和晚上功能街效果圖，1張自動扶梯效果圖圖，1張典型精品店效果果圖，1張內(nèi)門市房效果圖圖1張一、二層鳥瞰圖圖2張住宅單體效果圖圖1張五、居住環(huán)境設(shè)設(shè)計建議：（一）硬環(huán)境：：外觀已成型型，不易改變變。軟環(huán)境：強調(diào)以以人為本的設(shè)設(shè)計理念，渲渲染住宅區(qū)坐坐擁繁華，又又享寧靜的居居住氛圍。突突出本地塊的的便利交通，配配套完善。要點：空中花園樓梯間環(huán)境樓梯扶手感應(yīng)路燈單元電子對講門門紅外線監(jiān)控、周周界防盜戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化建建議根據(jù)各類消費者者不同消費需需求，針對143平方戶型提提出優(yōu)化建議議，詳見修改改圖。六、物業(yè)管理建建議一、建議聘聘請具品牌知知名度的專業(yè)業(yè)物業(yè)為本項項目的物業(yè)管管理顧問：以提高本項目的的檔次以體現(xiàn)本項目服服務(wù)的規(guī)范；；可以有力促進對對本地、外地地強勢品牌的的招商；本項目規(guī)模較小小聘大公司為為物業(yè)公司有有難度，而聘聘其為物業(yè)顧顧問則是可能能的，從而大大大提高知名名度，塑造品品牌，一方面面提升商住物物業(yè)價值，一一方面可以促促進租售工作作的進行。二、物業(yè)管理模模式建議三、物業(yè)管理重重點建議（具具體若需可另另附）在項目管理職能能上，其職能能大致如下：：作為物業(yè)經(jīng)理負責(zé)項目公用設(shè)設(shè)備的運作和和公共地方的的保養(yǎng)維修負責(zé)項目的保安安事務(wù)負責(zé)項目的清潔潔/滅蟲事務(wù)負責(zé)項目的綠化化事務(wù)代表客戶與有關(guān)關(guān)政府部門聯(lián)聯(lián)絡(luò)（主要為為項目設(shè)施，服服務(wù)方面的工工作）負責(zé)項目運作的的帳目協(xié)助/監(jiān)管裝修修工作解答業(yè)主的查詢詢作為大業(yè)主的租租務(wù)代理人負責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與與租戶的租務(wù)務(wù)管理工作負責(zé)租戶的查詢詢及提供有關(guān)關(guān)協(xié)助負責(zé)商場部分的的推廣工作作為停車場管理理人負責(zé)停車場的日日常運作和管管理工作另行提供特色服服務(wù)：家政服務(wù)：家居居清潔、代訂訂車票、代訂訂煤氣、代購購報紙、衣物物洗熨、小孩孩接送、保姆姆；節(jié)日特色活動：：七、經(jīng)營管理建建議目錄前言：組織管理架構(gòu)圖圖關(guān)于組織架購的的說明經(jīng)營各部門職能能及崗位設(shè)置置和崗位責(zé)任任摸摸**業(yè)主經(jīng)經(jīng)營公約摸摸**經(jīng)營管管理制度（附附）*建議公司聘請請專業(yè)的商場場管理顧問公公司作本項目目的經(jīng)營管理理顧問單位，一一方面能夠切切實確保摸摸摸**的經(jīng)營管管理的有序進進行，另一方方面也是本項項目的一個極極具競爭力的的賣點和優(yōu)勢勢，能夠極大大促進本案的的銷售和招商商。對商城的的直接管理可可采用兩種方方案：1、由開發(fā)商注注冊成立淮安安市陽光**有限公司司，聘請經(jīng)營營管理顧問單單位進行管理理。2、由商城物業(yè)業(yè)管理公司下下設(shè)市場推廣廣部來管理。以上兩種方案由由開放商整體體經(jīng)營戰(zhàn)略因因素決定。摸摸**是店中中店模式，由由專業(yè)的市場場策劃機構(gòu)做做以全程商業(yè)業(yè)推廣策劃，在在形象推廣方方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)經(jīng)營上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由由專業(yè)的從業(yè)業(yè)人員組建的的市場推廣部部門將成為經(jīng)經(jīng)營公司的核核心機構(gòu)。摸摸摸**全年度將將有計劃地組組織統(tǒng)一的市市場營銷推廣廣活動，高密密度的媒體廣廣告推廣和各各類大型公關(guān)關(guān)、節(jié)日性活活動，有效地地帶動每個店店鋪的銷售增增長，而且規(guī)規(guī)模性的整體體廣告使得每每個店鋪所攤攤的廣告成本本和促銷收益益比值達到最最小。同時摸摸摸**聘請國際際物業(yè)管理公公司做物業(yè)管管理顧問，向向業(yè)主提供全全面、專業(yè)、周周到的人性化化服務(wù)。為確確保摸摸**規(guī)范、良良性的運營，名名符其實地將將先進的管理理理念導(dǎo)入當(dāng)當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè)業(yè)，成為淮安安市的樣本項項目。引入全全新的管理理理念，作到統(tǒng)統(tǒng)一管理，自自主經(jīng)營，規(guī)規(guī)范管理、靈靈活經(jīng)營相結(jié)結(jié)合，分權(quán)和和集權(quán)相統(tǒng)一一、管理與服服務(wù)相統(tǒng)一。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營，服從統(tǒng)一監(jiān)督。特制訂摸摸**管理制度，旨在通過保障產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)利、規(guī)范業(yè)主經(jīng)營行為、提高摸摸**整體的商業(yè)競爭力。摸摸**管理組組織架構(gòu)：關(guān)于架構(gòu)的有關(guān)關(guān)說明：1、摸摸**管管理委員會的的組成及基本本職能組建：由淮安市市工商局、國國稅局、地稅稅局、消費者者協(xié)會、質(zhì)量量檢測委員會會、公安局聯(lián)聯(lián)合組建?；韭毮埽簩τ谟诿?*的整體運運營和市場管管理進行直接接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督督，代表政府府管理摸摸**的運營，是是摸摸**內(nèi)的最高高、權(quán)利和糾糾紛裁決機構(gòu)構(gòu)。有權(quán)監(jiān)督督審核摸摸**的管理制制度和營運工工作2、摸摸摸**有限公司司的組建和基基本職責(zé)：組建：由上級管管理部門核準(zhǔn)準(zhǔn)成立摸摸**有限公司司，委派對摸摸摸**進行全程程經(jīng)營管理。基本職責(zé)：1）制訂整體和和階段市場經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和執(zhí)行策略略并負責(zé)貫徹徹執(zhí)行。2）具有CISS導(dǎo)入和推廣廣的職責(zé)，具具體在于規(guī)范范和執(zhí)行“十大統(tǒng)一”：統(tǒng)一營業(yè)員服飾飾、統(tǒng)一營業(yè)業(yè)員管理制度度、統(tǒng)一服務(wù)務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)一一產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控、統(tǒng)一的的廣告推廣、統(tǒng)統(tǒng)一的物業(yè)服服務(wù)、統(tǒng)一的的信息服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的門面裝裝飾格調(diào)。統(tǒng)統(tǒng)一的經(jīng)營理理念、統(tǒng)一的的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3）CS（顧客客滿意）戰(zhàn)略略具有倡導(dǎo)和和監(jiān)控的職責(zé)責(zé)。4）逐步建立并并完善MIS系統(tǒng)。5）直接向業(yè)主主負責(zé)，對摸摸摸**的各單元元店鋪執(zhí)行統(tǒng)統(tǒng)一有效的管管理與服務(wù)，維維護業(yè)主的合合法權(quán)利。6）嚴謹、公證證地執(zhí)行摸摸摸**的經(jīng)營管管理制度。7）監(jiān)控物業(yè)管管理公司的工工作。3、摸摸**業(yè)業(yè)主委員會的的組成及基本本職責(zé)：組成：在業(yè)主代代表中推選產(chǎn)產(chǎn)生，5—8名常委、一一名首席常委委基本職責(zé)：1）向向摸摸**有限公司司提出有關(guān)摸摸摸**經(jīng)營和管管理的合理化化建議2）對對摸摸**物業(yè)管理理公司的工作作進行監(jiān)督和和評估建議并并有權(quán)提出更更換物業(yè)管理理公司。3）有權(quán)代表表業(yè)主向管理理委員會提出出和摸摸**經(jīng)營管理理系統(tǒng)和物業(yè)業(yè)管理公司之之間的糾紛解解決要求。2、關(guān)于收費的的列項及建議議：摸摸**管委會會的收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（定額營業(yè)業(yè)稅另計）物業(yè)管理公司的的收費標(biāo)準(zhǔn)市場推廣的統(tǒng)一一收費標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費按按清單列支，并并合并統(tǒng)一收收取。3、關(guān)于收銀系系統(tǒng)的建議：：自主收銀（統(tǒng)一一收據(jù)），統(tǒng)統(tǒng)一開票，統(tǒng)統(tǒng)一收據(jù)樣式式，統(tǒng)一的信信譽卡片。經(jīng)營各部門職能能及崗位設(shè)置置和崗位責(zé)任任一、營運計劃部部：部門職能：階段段性項目整體體營業(yè)目標(biāo)和和計劃的擬訂訂，并督促執(zhí)執(zhí)行。協(xié)調(diào)各部部門之間的工工作。對各商鋪鋪的經(jīng)營管理理與引導(dǎo)對營業(yè)員員紀律的管理理直接面向向業(yè)主的經(jīng)營營管理管理制制度的執(zhí)行監(jiān)監(jiān)控和獎懲處處理。對各店鋪鋪經(jīng)營狀況的的掌控（資料料登記）協(xié)調(diào)各店店鋪之間和店店鋪與項目經(jīng)經(jīng)營各部門的的關(guān)系公關(guān)活動動、促削方案案的擬訂和實實施，通知業(yè)業(yè)主相關(guān)安排排和通告促銷銷費用清單。投訴站管管理二、市場部職能能：`部門職能：了解解宏觀環(huán)境、政政府的政策、企企事業(yè)單位的的消費情況，分分析零售商業(yè)業(yè)的走勢。本地零售市場定定期的調(diào)研、分分析商業(yè)格局局的變化。收集商業(yè)業(yè)情報，競爭爭對手的動態(tài)態(tài)，并作出針針對性的推廣廣策略了解最新的的項目管理模模式和促銷公公關(guān)手段，對對項目的管理理提出合理化化建議對于顧客的的調(diào)研，了解解顧客的構(gòu)成成、消費習(xí)慣慣、購買意向向等方面的調(diào)調(diào)研建立摸摸**顧顧客滿意度監(jiān)監(jiān)控體系。提提出培育顧客客忠誠的建議議。挖掘潛在的顧客客群體，提出出相應(yīng)建議配合營運部完成成促銷方案擬擬訂。三、廣告部：部門職能：POOP室管理、樓樓體的大型廣廣告牌的承租租制作與管理理維護內(nèi)部店面POOP和店面形象象的管理內(nèi)部公共空間間廣告燈箱及及海報管理、內(nèi)部共享空間推推廣活動場地地的管理、外外部項目門前前場地大型推推廣活動的管管理廣播室管理促銷公關(guān)活動動的推廣執(zhí)行行（包括媒體體執(zhí)行、現(xiàn)場場道具、各類類演藝活動組組織等）CI系統(tǒng)的推推廣執(zhí)行四、培訓(xùn)部：：部門職能能：營業(yè)人員的的崗前培訓(xùn)了解新的服務(wù)規(guī)規(guī)范與行為理理念，定期舉舉行在崗人員員的再培訓(xùn)制訂培訓(xùn)計計劃、制訂課課堂培訓(xùn)內(nèi)容容。與商業(yè)方面的學(xué)學(xué)者專家保持持良好的合作作關(guān)系。對每期學(xué)員員考核評定，對對于可以上崗崗者發(fā)給資格格證書，并推推薦到適合的的鋪位上崗。五、財務(wù)部：部門職能：統(tǒng)一一管理各收銀銀臺的收銀，開開票工作。每三天與與經(jīng)營者結(jié)算算。經(jīng)營公司財務(wù)報報表編制和分分析報告發(fā)票管理理統(tǒng)一收取取各種規(guī)費（工工商管理費、稅稅務(wù)、物業(yè)、推推廣等）項目運營營的各種費用用支出的審核核現(xiàn)金管理理稅金申報報、交納。項目運營營費用公開項目定期期營業(yè)額的估估算和分析。六、信息管理部部，逐步健全全MIS系統(tǒng)。七、行政部：部門職能：項目目經(jīng)營公司和和物業(yè)公司日日常行政、辦辦公管理（包包括辦公性支支出如電話費費等）對項目經(jīng)經(jīng)營管理員工工的行為規(guī)范范管理監(jiān)督后勤、職職工福利生活活的管理、各各類職工活動動的組織。經(jīng)營系統(tǒng)統(tǒng)人事、檔案案管理、辦公公備品管理。崗位職責(zé)設(shè)定：：以上各部門門本著節(jié)約開開支、精兵簡簡政的原則設(shè)設(shè)置崗位，營營運部、設(shè)部部門經(jīng)理、副副經(jīng)理各一名名，職員在開開業(yè)后至少設(shè)設(shè)2人，其他各各部門設(shè)部門門經(jīng)理一人，不不設(shè)副經(jīng)理。市市場部、廣告告部、財務(wù)部部職員開業(yè)后后至少要兩個個人以上。信信息部和行政政部、培訓(xùn)部部可以只有一一名職員或由由經(jīng)理兼任。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對上上級主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)直接負責(zé)，定定期參加會議議、匯報工作作、提出建議議。制訂本部門的工工作流程、工工作計劃、部部門內(nèi)的分工工管理本部部門的工作和和日常業(yè)務(wù)監(jiān)督和完完善本部門職職員的工作、維維護好內(nèi)部的的人際關(guān)系。定期工作作總結(jié)和工作作計劃的提交交部門副經(jīng)理：直直接對部門經(jīng)經(jīng)理負責(zé)，協(xié)協(xié)助完成相關(guān)關(guān)管理工作其他同同部門經(jīng)理。職員：向部門經(jīng)經(jīng)理、副經(jīng)理理負責(zé)，在完完成好部門內(nèi)內(nèi)的分工所要要求的工作基基礎(chǔ)上，協(xié)助助其他部門的的工作。協(xié)助本部門其他他員工工作。認真完成個人工工作總結(jié)。對本部門的工作作狀況和建議議有權(quán)向部門門領(lǐng)導(dǎo)提出，非非一般情況可可以直接向總總經(jīng)理匯報。摸摸**業(yè)主公公約（草案）為保障摸摸***的全體產(chǎn)權(quán)權(quán)方——業(yè)主利益、保保證摸摸**成為運營營規(guī)范、管理理先進的現(xiàn)代代化商業(yè)物業(yè)業(yè)，保障商業(yè)業(yè)物業(yè)的增值值性，摸摸**管理委員員會、業(yè)主委委員會本著責(zé)責(zé)、權(quán)、利平平等的原則，保保護整體利益益的原則特制制訂《摸摸**業(yè)主公約約》望摸摸**廣大業(yè)主主共同遵守。按國家法規(guī)按理理工商登記、稅稅務(wù)登記。持持照開設(shè)店鋪鋪，轉(zhuǎn)與他人人經(jīng)營需按摸摸摸**相關(guān)制度度辦理。遵守國家法律、法法規(guī)，不經(jīng)營營違法的商品品。如炸藥、槍槍支、毒品等等。按章程辦辦理經(jīng)營品種與摸摸摸**商業(yè)規(guī)劃劃、布局規(guī)定定相符合，不不得自行改動動。遵守摸摸**經(jīng)經(jīng)營管理制度度和物業(yè)管理理制度及其他他各項規(guī)程條條例，接受摸摸摸**有限公司司的經(jīng)營管理理和監(jiān)督。按時交納各種規(guī)規(guī)費和物業(yè)費費、廣告費，配配合財務(wù)部門門的營業(yè)額估估算管理。制訂合理的商品品價格、不謀謀取暴利、不不哄抬物價，接接受管理委員員會的聯(lián)合監(jiān)監(jiān)督。相互尊重、同業(yè)業(yè)之間公平、公公正地競爭，不不欺行霸市、不不采用到公共共區(qū)域拉客、搶搶客、壓價等等不正當(dāng)競爭爭手段。維護摸摸**的的內(nèi)部環(huán)境、統(tǒng)統(tǒng)一店面裝飾飾和POP發(fā)布，按有有關(guān)物業(yè)裝飾飾條例執(zhí)行，接接受廣告部門門的監(jiān)察與指指導(dǎo)。杜絕假冒偽劣商商品的進場，維維護好摸摸**的品牌形形象，配合營營運部門和管管理委員會質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督部門門的相關(guān)工作作。積極參與和配合合摸摸**整體推廣廣公關(guān)活動，支支持營運、廣廣告等部門的的工作，必要要時候，以大大局利益為重重，服從整體體推廣安排。對于營業(yè)員的任任用嚴格按照照項目的有關(guān)關(guān)人事制度辦辦理、尊重營營業(yè)員的合法法權(quán)益，足額額、按時發(fā)放放工資、獎金金。同時按相相關(guān)規(guī)定管理理和督導(dǎo)營業(yè)業(yè)員的業(yè)務(wù)行行為，配合營營運部門的紀紀律管理。提高服務(wù)質(zhì)量，將將顧客視為上上帝，全面提提升售前、售售中、售后服服務(wù)。不欺詐詐顧客，不在在營業(yè)店內(nèi)與與顧客爭執(zhí)。維維護項目整體體的服務(wù)形象象。積極參與摸摸***的監(jiān)督管管理工作，敢敢于舉報不法法行為，并對對摸摸**的健康發(fā)發(fā)展提出合理理化建議。對對于摸摸**經(jīng)營管理理工作中的不不足及時反映映，并提出整整改要求維護項目內(nèi)的配配套設(shè)備、公公共設(shè)施，接接受物業(yè)管理理部門的監(jiān)督督和管理。維護項目的內(nèi)外外部衛(wèi)生環(huán)境境，尤其作好好公共區(qū)域的的衛(wèi)生維護工工作，尊重物物業(yè)人員的服服務(wù)和勞動。定期按時參加業(yè)業(yè)主大會，參參與委員會的的選舉工作，通通過合法、合合理的方式解解決與項目管管理方的有關(guān)關(guān)糾紛。以上公約在業(yè)主主大會通過后后頒布，望廣廣大業(yè)主自律律遵守。摸摸**經(jīng)營管管理制度目錄：總則進場管理制度經(jīng)營商品質(zhì)量管管理門市形象、店內(nèi)內(nèi)外環(huán)境管理理制度營業(yè)、推廣管理理制度人事、培訓(xùn)管理理服務(wù)營銷管理制制度營業(yè)人員行為規(guī)規(guī)范獎懲制度收銀系統(tǒng)、規(guī)費費收取管理制制度總則：摸摸**有限公公司本著對全全體業(yè)主負責(zé)責(zé)、對摸摸**物業(yè)品牌牌價值負責(zé)的的原則；引入入全新SHOPPPINGMAALL的管理理念念，作到統(tǒng)一一管理，自主主經(jīng)營，規(guī)范范管理、靈活活經(jīng)營相結(jié)合合，分權(quán)和集集權(quán)相統(tǒng)一、管管理與服務(wù)相相統(tǒng)一。導(dǎo)入入CIS戰(zhàn)略和CS戰(zhàn)略；廣泛泛征求廣大業(yè)業(yè)主建議，參參考先進城市市的經(jīng)驗，經(jīng)經(jīng)管理委員會會審核頒布《摸摸**管理制度》。對摸摸**內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營管理各方面的工作，由業(yè)主委員會監(jiān)督、管理委員會領(lǐng)導(dǎo)，摸摸**有限公司負責(zé)執(zhí)行。該管理理制度系企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理制制度，當(dāng)執(zhí)行行過程中發(fā)生生糾紛時，可可交由摸摸**管理委員員會裁決。發(fā)發(fā)生民事法律律糾紛時，可可交由當(dāng)?shù)刂僦俨梦瘑T會仲仲裁，或提出出法律訴訟。第一章章：進場管理理制度一、摸摸**業(yè)業(yè)主在摸摸**自營，需需按國家相關(guān)關(guān)法規(guī)辦理營營業(yè)執(zhí)照、辦辦理工商、稅稅務(wù)登記。二、摸摸**業(yè)業(yè)主在項目內(nèi)內(nèi)自營需將以以上執(zhí)照副本本復(fù)印件交由由摸摸**營運部備備份，以上證證件原件需由由摸摸**審核。三、摸摸**自自營業(yè)主需經(jīng)經(jīng)營符合國家家法律法規(guī)的的商品，經(jīng)營營產(chǎn)品類別需需符合工商部部門審批的營營業(yè)許可證的的內(nèi)容。四、按與摸摸***合同規(guī)定定的經(jīng)營類別別經(jīng)銷產(chǎn)品，超超出經(jīng)營類別別的商品將視視違約給予沒沒收。五、產(chǎn)權(quán)方不直直接經(jīng)營而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租第三方的的經(jīng)營時，摸摸摸**有權(quán)考核核第三方的資資質(zhì)證明，第第三方要與摸摸摸**簽定相關(guān)關(guān)合同，同時時遵守摸摸**章程，在在摸摸**允許下入入場。六、產(chǎn)權(quán)方將商商鋪轉(zhuǎn)讓，須須提前一個月月通知摸摸**營運部，營營運部在核準(zhǔn)準(zhǔn)第三方入場場資質(zhì)后可辦辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)，摸摸摸**收取雙方方手續(xù)費5000元。第三方方成為業(yè)主后后，擁有原業(yè)業(yè)主同樣的權(quán)權(quán)利與義務(wù)。七、為避免投機機行為，凡按按合同規(guī)定日日期不能入場場開業(yè)的已售售店鋪，如果果超出一個月月以上者，摸摸摸**有權(quán)將該該商鋪臨時出出租、租期在在半年為單元元。租金的一一半歸摸摸**，另一半半作為業(yè)主的的補償金。第二章：經(jīng)營商商品質(zhì)量管理理制度一、管理辦法1、質(zhì)量是企業(yè)業(yè)的命脈。所所售商品質(zhì)量量管理是商業(yè)業(yè)企業(yè)的社會會責(zé)任，是貫貫徹《產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量法》和《消消費者權(quán)益保保護法》的需需要，是占領(lǐng)領(lǐng)市場的重要要競爭手段，是是每個經(jīng)營者者和營業(yè)員必必須遵守的準(zhǔn)準(zhǔn)則。2、經(jīng)營者和營營業(yè)員，為消消費者提供商商品或服務(wù)，必必須遵守本規(guī)規(guī)定。3、加強對商品品質(zhì)量的監(jiān)督督管理，積極極、主動、虛虛心接受質(zhì)檢檢部門的監(jiān)督督檢查，有錯錯必改。4、營運科部負負責(zé)全商場服服裝質(zhì)量監(jiān)督督管理工作的的同時，要積積極配合上級級有關(guān)部門工工作，協(xié)調(diào)質(zhì)質(zhì)檢部門與經(jīng)經(jīng)營業(yè)者關(guān)系系。5、營運部要定定期或不定期期的組織有關(guān)關(guān)人員檢查或或抽查全商場場的商品質(zhì)量量工作，并提提出指導(dǎo)性建建議或抽查全全商場的商品品質(zhì)量工作，并并提出指導(dǎo)性性建議或整改改方案。逐步步改進和完善善商品質(zhì)量。6、培訓(xùn)部定期期舉辦質(zhì)量方方面的培訓(xùn)班班，學(xué)習(xí)《產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量法》，二、商品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與要求1、有商品質(zhì)量量檢驗合格證證明（能證明明商品質(zhì)量符符合相應(yīng)要求求的證件，包包括合格證，合合格印章等）。2、有中文標(biāo)明明的產(chǎn)品名稱稱，生產(chǎn)廠廠廠名和廠址。3、服裝類商品品要求根據(jù)服服裝的特點和和穿著要求，必必須標(biāo)明服裝裝的規(guī)格、等等級、所含主主要成份的名名稱和含量。因因洗滌、熨燙燙不當(dāng)，容易易造成服裝褪褪色、縮水等等情況，服裝裝必須要有警警示標(biāo)志或中中文警示說明明。5、所售商品標(biāo)標(biāo)明的品牌、功功能、規(guī)格必必須與商品本本身實際成份份相符。6、經(jīng)營者者要要把住進貨關(guān)關(guān)，國產(chǎn)貨要要做到：不進進三無產(chǎn)品（即即無品各、無無廠名、無廠廠址），進口口貨要有進口口產(chǎn)品質(zhì)量檢檢驗合格證明明和中文標(biāo)識識。7、經(jīng)營者必須須執(zhí)行進貨檢檢查驗收制度度，驗證商品品合格證明和和其他標(biāo)識，進進貨檢查（包包括標(biāo)識檢查查，感觀檢查查和必要的商商品內(nèi)在質(zhì)量量檢驗）。三、關(guān)于商品質(zhì)質(zhì)量投訴1、由于介紹商商品不實事求求是，夸大其其實，甚至搞搞虛假宣傳引引起退貨，必必須無條件退退貨。2、由感觀就能能判斷的明顯顯服裝質(zhì)量投投訴，要給予予退貨，或根根據(jù)實際情況況