中國房地產(chǎn)市場突變 全國商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行

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房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，2021年上半年的中國房地產(chǎn)市場可謂風云突變，全國主要城市住宅價格進入調(diào)整期。伴隨6月過去，日前多家機構紛紛發(fā)布報告，盤點上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，并對下半年樓市走向進行分析。

記者梳理這些報告發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認為，上半年全國商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行，新房成交量明顯低于去年同期，城市間市場分化更趨顯著，品牌房企目標完成率低于去年同期，但市場份額繼續(xù)提高，房企分化趨勢加劇。

預計下半年，政策整體維穩(wěn)，長效機制繼續(xù)推進，地方政府對政策進行預調(diào)微調(diào);市場供大于求態(tài)勢延續(xù)，“去庫存”仍是下半年主基調(diào)。

百城房價止?jié)q成交大降

7月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)2021年上半年總結與下半年展望》。報告顯示，2021年上半年，全國主要城市住宅價格進入調(diào)整期，在連續(xù)上漲近兩年后，5月新房房價首次下跌，6月繼續(xù)下跌且跌幅擴大;新房成交量明顯低于去年同期，一線城市降幅最大。

據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心的《2021年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，百城住宅均價累計上漲0.83%，其中5-6月累計下跌0.82%;而去年同期上漲5.59%。

與此同時，上半年不同城市間的價格分化也表現(xiàn)明顯。一線城市漲幅收窄，二、三線城市則由漲轉跌。據(jù)該報告的統(tǒng)計，一線城市上半年累計上漲2.64%，遠低于去年同期的8.47%;二、三線城市價格由漲轉跌，上半年累計跌幅分別為1.10%、0.88%，而全年均為上漲。

除了價格走低，今年上半年的市場成交量同比出現(xiàn)了大幅下降，但絕對值仍保持在較高的水平。今年上半年住宅成交量同比大幅下降19.0%，但絕對值為2021年以來同期次高水平。

房企增速放緩分化加劇

上半年樓市整體遇冷，在行業(yè)中最明顯的表現(xiàn)，就是多數(shù)代表企業(yè)中期銷售目標完成情況不及去年同期，多家代表性企業(yè)銷售業(yè)績不及預期。不過，相較中小開發(fā)商，品牌房企在“逆市”中表現(xiàn)出較強的市場把握力，靈活操作營銷策略，繼續(xù)擴大領先優(yōu)勢。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達到53家，較上年增加1家。53家企業(yè)合計實現(xiàn)銷售總額10258億元，平均銷售額為194億元，較去年同期“50億房企”均值高出5.4%。

在市場周期性波動的背景下，優(yōu)秀房企表現(xiàn)出更強的調(diào)整能力，在行業(yè)低迷時期領跑大市，市場份額繼續(xù)提高。萬科等7家企業(yè)繼續(xù)保持領先地位，拉大與第二陣營的距離。

中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的23家公布銷售目標的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成率不足1/3。相比之下，位居第一陣營的恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標桿品牌房企均完成目標的50%，表現(xiàn)搶眼，市場依然演繹著“越大越強、越大越快”的競爭法則。

“去庫存”仍是主基調(diào)

宇博智業(yè)市場研究員認為，預計下半年，政策整體維穩(wěn)，長效機制繼續(xù)推進，地方政府對政策進行預調(diào)微調(diào);市場走勢方面，需求有所回升，供應量加大，市場供大于求導致“去庫存”是下半年主基調(diào)，房價調(diào)整深化，部分城市房價下行壓力較大;同時，在一系列政策調(diào)整下，下半年需求或將緩慢回升。