房產(chǎn)稅改革課件

3.1房產(chǎn)稅界定3.1.1改革歷程2003年十六屆三中全會上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》中2004年在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市開始房地產(chǎn)模擬評稅試點。2005年中國財稅論壇上，財政部部長金人慶進一步明確，“十一五”期間將逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。2007年國家稅務總局批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

2009年5月25日國務院公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》提出，2009年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。2010年4月14日召開的國務院常務會議首次明確提出要加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策，國務院辦公廳4月17日出臺的“新國十條”以正式通知明確，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。2010年10月的十七屆五中全會上，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》中明確表示要按照強化稅收、規(guī)范收費的原則，繼續(xù)推進費改稅，研究推進房地產(chǎn)稅改革，完善財產(chǎn)稅制度。首先，因為國外土地私有，物業(yè)稅是針對房產(chǎn)和地產(chǎn)共同征收。其次，政策規(guī)定，業(yè)主在購房時需要繳納土地出讓金，國家再開征物業(yè)稅，那么重復征稅的問題將會出現(xiàn)。最后，房產(chǎn)稅改革與物業(yè)稅的開征屬于兩個概念，前者是針對已有稅種的深化改革，后者是開征新稅種。3.2.1高房價對消費的擠出作用我國消費率低迷原因分析

(1)儲蓄

(2)房地產(chǎn)的擠出效應3.2.2“稅收國家”危機(1)“稅收國家”。稅收在多數(shù)國家的財政收人中的比重都超過90%。(2)稅收收人比重偏低。3.3.2地租、地價與土地出讓金:土地出讓金的性質(zhì)“地租”，來自拉丁語renddita，意指報酬和收益。就各種社會形態(tài)下最一般的特征來看，地租是指直接生產(chǎn)者在勞動中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。也就是說，地租是被土地所有者占有的、由勞動者創(chuàng)造的超額剩余價值。地價，即土地價格，是指一定時期地租折現(xiàn)(discount)的總和，_是資本化的地租。根據(jù)土地權利的劃分，、土地價格又可以分為土地所有權價格和土地使用權價格。土地所有權價格是指無限期地租折現(xiàn)的總和，而土地使用權價格則是一定時期地租折現(xiàn)的總和。在我國，由于土地實行公有制，因此，我們所說的土地價格就是土地使用權價格。1988年4月，七屆人大一次會議通過《(憲法>修正案》，刪去了《憲法》第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，將其改為“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”這就為我國土地出讓制度的改革掃清了道路。同年12月，全國人大常委會修改了《中華人民共和國土地法》，規(guī)定“國有土地和集體土地的使用權可以依法轉(zhuǎn)讓”，“國家依法實行國有土地有償使用制度”，從而解決了土地公有制條件下的使用權轉(zhuǎn)讓問題，我國土地出讓制度基本形成。招標、拍賣、掛牌等市場化的土地出讓方式被逐步引人。2002年，國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》明確指出:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌①方式出讓。這就意味著我國正式結(jié)束了實行了十多年的經(jīng)營性用地協(xié)議出讓方式。5.3.4近年來我國土地出讓金的收入情況300多年前，被譽為政治經(jīng)濟學之父的威廉·配第就說出了“土地是財富之母，勞動是財富之父”的名言，土地對于社會經(jīng)濟的發(fā)展具有無可替代的重要作用。在我國，人多地少的矛盾更是將土地資源的稀缺性、有限性幾乎放大到了極致，這一點，透過人們對房價的熱切關注中就可見一斑。.因此，我們探討房地產(chǎn)市場的規(guī)范，處理好土地出讓金和新房產(chǎn)稅之間的關系，就顯得尤為重要。3.4房產(chǎn)稅改革之后的風險問題3.4.1過高的土地出讓金可能轉(zhuǎn)換為過高的新房產(chǎn)稅有觀點認為，未來我國新房產(chǎn)稅的開征可使目前的房價下降四成。他們認為，在目前的住宅成本中，超過50%都是地價和相關稅費，如果未來開征新房產(chǎn)稅，將政府課征的部分分攤到今后房屋持有的約70年間，就出現(xiàn)了開征新房產(chǎn)稅可使房價下降40%以上的說法。

(1)導致新房產(chǎn)稅稅負可能過高的客觀原因新房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，其不同于其他稅種的最大特點在于:其稅率和稅基通常都是由政府部門確定的就房產(chǎn)稅的稅基來看，由于新房產(chǎn)稅的課稅對象是納稅人保有的房產(chǎn)，新房產(chǎn)稅在納稅人保有房產(chǎn)的終身期間都要繳納，但并不是每年都有一個可供參照的房產(chǎn)的市場價格。由于通貨膨脹以及房產(chǎn)周邊配套設施的完善，房產(chǎn)的價值是不斷變化的，一般是不斷升值的。其具體價值需要通過政府部門組織的評估(assessment)來確定。3.4.2積極的納稅人與消極的納稅人:新房產(chǎn)稅的征管成本可能過高由于我國房產(chǎn)經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程，現(xiàn)在房產(chǎn)市場上商品房和福利房并存，房產(chǎn)所有情況十分復雜。如何區(qū)分不同房產(chǎn)的“出身”、權屬，也將成為物業(yè)稅征收過程中必須要進行破解的難題之一3.4.3房產(chǎn)稅稅基評估的離散與稅負公平問題3.4.4房產(chǎn)稅稅基分布與公共服務均等化問題3.4.5地方財政過度依賴新房產(chǎn)稅問題3.4.6地方融資平臺及地方債務風險問題3.4.7美國的抗稅運動及其借鑒意義(1)三次抗稅運動。美國是一個祟尚民主和自由的國家，在其歷史上曾多次爆發(fā)抗稅運動(taxrevolt)，其中較為著名的就有三次。第一次是發(fā)生在1773年針對英國課征茶稅的“波士頓傾茶黨事件”，它成為引發(fā)美國獨立戰(zhàn)爭(1775一1783年)的導火線;第二次是發(fā)生在1794年美國西部農(nóng)民針對聯(lián)邦政府課征酒稅的威士忌事件(theWhiskeyRebellion);最近一次發(fā)生在1978一1980年間，就是針對美國過高的財產(chǎn)稅的。(2)財產(chǎn)稅限定措施。其實，早在20世紀30年代大蕭條之后，美國的財產(chǎn)稅就受到了限制，但這些限制措施針對的只是財產(chǎn)稅