物業(yè)公司公用設備設施管理控制程序

1.目的規(guī)范公司各管理處設備、設備管理工作,保證設備、設備處于良好狀態(tài),確保功能正常發(fā)揮。2.范圍適用于公司各管理處設備設備維護及檢查。3.定義3.1公用設備：包括供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、會所泳樂設備及加工修理修繕工具設備等。3.1.1供配電系統(tǒng):變壓器、凹凸壓配電柜、動力柜、監(jiān)控柜（箱）、公共照明、供電線路、防雷系統(tǒng)等。3.1.2給排水系統(tǒng)：供水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、生活水泵、潛污排水泵、中水處理設備等。3.1.3消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動破玻璃按鈕、消防栓破玻璃按鈕、消防監(jiān)控主機、聯(lián)動柜、消防對講系統(tǒng)、消防水泵、水泵結(jié)合器、消防栓、消防管網(wǎng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾門、緊急廣播系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)等。3.1.4中心空調(diào)系統(tǒng)：冷水機組、冷卻水塔、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻水管道、冷凍水管網(wǎng)、新風機組及風機盤管等末端設備、新風風道系統(tǒng)等。3.1.53.1.5.1電訊系統(tǒng)：包括有線電視系統(tǒng)、內(nèi)線電話、背景音樂等3.1.5.2安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁監(jiān)控及停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)（可視、非可視）、居家報警系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)。3.1.6加工修理修繕工具設備：3.1.73.2公共設備及房屋本體：3.2.1除公用設備以外的物業(yè)相關配套設備，包括：房屋本體公共部位、圍欄、圍墻、溝渠、池、井、蓋、道路、照明支持物、外墻、室外休閑設備、水景設備、兒童娛樂設備、車場停車設備、xx道路提示設備、崗亭、車庫等。3.2.24.職責部門/崗位工作職責頻次品質(zhì)管理部公用設備設備的檢查與評估。每半年一次對管理處公用設備設備類突發(fā)事件的跟蹤處理并進行備案。連續(xù)抽查各管理處設備設備保養(yǎng)狀況及相關質(zhì)量記錄，監(jiān)督設備大修及重要修理修繕工作。不定時審批管理處年度檢修方案。不定時指導和關心公司各管理處公用設備設備的更新改造、大修和日常修理修繕保養(yǎng)工作。連續(xù)管理處經(jīng)理公用設備設備保養(yǎng)修理修繕工作的檢查、監(jiān)督工作。每月一次管理處工程負責人公用設備設備保養(yǎng)修理修繕工作的組織、支配和實施，解決技術難題、草擬技術改造方案及年度檢修方案。定時設備責任人責任范圍內(nèi)公用設備設備日常保養(yǎng)修理修繕。連續(xù)5方法及過程監(jiān)控5.1設備房管理5.1.1設備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。5.1.2設備房門應有相應標識，無人值守的設備房必需加鎖，鑰匙由修理修繕員和監(jiān)控中心把握。5.1.3設備房中重要設備上方如有上下水管等設備時，應在該設備上方加設防護設備，以保證重要設備的平安。5.1.4設備房門口應設置防鼠板，設備房內(nèi)需設置應急燈等應急照明設備。5.1.5計，對設備所處環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測，設備房內(nèi)氣溫須保持在+40℃相對濕度須保持在80%以下。5.1.6非設備責任人進入設備房，需部門經(jīng)理指派專人伴隨方可進入。5.1.7設備房一次。5.1.8在天氣環(huán)境惡劣時，各設備責任人需要加強對設備房的巡視，發(fā)覺異常立刻處理。5.2設備修理修繕保養(yǎng)要求5.2.1設備檢修等級分類:日檢：屬巡視檢查維護。對設備房及設備四周環(huán)境進行清潔，檢查設備房有無滲水、設備有無漏水、漏油、異常震動、異常噪音等現(xiàn)象，照實記錄運行參數(shù)，確認設備運行狀態(tài)是否正常。周（月）檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調(diào)整，預防事故,保證設備正常運行。季（半年）檢：屬維護性修理，對設備進行清掃、加油、調(diào)試。年檢：屬恢復性修理。對設備局部解體，除進行月檢的工作外，應著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結(jié)合小區(qū)（大廈）進展的需要進行技術改造。管理處工程負責人應視設備運行狀況及時提交設備大修報告，經(jīng)管理處和公司審核后報小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會批準執(zhí)行。服務供方保養(yǎng)修理修繕：依據(jù)協(xié)議內(nèi)容，進行定時保養(yǎng)及故障處理。5.2.25.2.3各管理處應對設備檢修及重要零部件更換狀況在《設備/設施保養(yǎng)修理修繕記錄表》中記錄。各管理處還應建立《設備臺帳》。5.2.45.2.5管理處工程負責人應依據(jù)批準的檢修方案，做好檢修前籌備工作及防范措施。對影響較大的重要修理修繕工作，需管理處經(jīng)理及品質(zhì)管理部相關負責人到現(xiàn)場指揮、溝通溝通協(xié)調(diào)、組織。5.2.6品質(zhì)管理部每半年應組織一次設備大檢查，檢查應實行重點抽查（設備局部解體、測試）與全面普查相結(jié)合的方法。5.2.7《設備年度檢修方案》由各管理處在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審批并嚴格執(zhí)行，過程中如有變更應提前一周報品質(zhì)管理部批準。5.25.3公用設備設備修理修繕保養(yǎng)頻次公司各類公用設備設備的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進行，“Y”表示需要檢查；“J”表示需檢查并記錄，空白表示不必檢查。檢修類別設備名稱每天巡查周檢半月檢月檢季檢半年檢年檢每年四月高、低壓配電設備JJJJ電梯JJJJJJ各類水泵JJJJ泳樂設備YJJJ中心空調(diào)系統(tǒng)JJJJ電訊系統(tǒng)YJJJJ安防系統(tǒng)JJJJJJ防雷接地J消防系統(tǒng)YJJJJJ公共部位設備及房屋本體YJJJ注：變配電設備的半年檢、年檢可結(jié)合市政方案性停電檢修和物業(yè)項目實際狀況進行，須保證每年至少一次全面檢修。5.4供配電系統(tǒng)管理5.4.1各管理處工程部在巡視設備中發(fā)覺他方管理的設備有異常狀況時，應及時告知他方，以免影響本管理服務區(qū)域的正常供電和平安用電，并填寫《公用設備設備巡視記錄表》。5.4.2對供配電設備的檢修，應盡量削減對客戶的影響。供配電設備半年檢修和年度檢修一般支配在4-xx月份和10-1xx月份。高壓環(huán)網(wǎng)柜的倒閘操作與檢修必需由持有高壓進網(wǎng)許可證的技術人員操作。5.4.3各管理處工程部依據(jù)各自設備狀況制訂《供配電設備應急處理預案》，管理處工程部各崗位的人員必需熟悉《供配電設備應急處理預案》，并能夠獨自準確操作所負責的設備。5.4.4供配電系統(tǒng)各配電柜內(nèi)開關整定值依據(jù)供電實際狀況，由管理處工程負責人確定調(diào)整。5.4.5設備責任人要及時、準確地填寫《配電間巡查記錄》。5.4.6防雷接地系統(tǒng)每年四月份應進行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，除銹刷漆，搖測接地電阻，確保接地體的可靠接地，并在《設備設備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中記錄。5.4.凹凸壓配電柜進出線電纜應懸掛標識，標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向。各動力柜、雙電源箱等分控箱的進線端應標明電纜的型號規(guī)格、用途、引自何處；各類空氣開關應標明用途，有互感器的電表要標明計量倍率。各電纜線路不允許過載運行，接線端應聯(lián)接結(jié)實、無銹蝕，線路老化應及時更新處理，避開平安隱患。5.4.5.5給排水系統(tǒng)管理5.5.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主用/備用泵手動切換試驗并在《設備設備巡視記錄表》中記錄。5.5.2各管理處管理區(qū)域內(nèi)的各類排水管、井由管理處依據(jù)實際狀況確定清理周期，定期組織清理，或監(jiān)督外包方清理，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。A、地下排水系統(tǒng)應在每年雨季來臨進行年檢，依據(jù)實際狀況確定是否解體檢查，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。B、屋面排水系統(tǒng)：每年春季開凍后，全面清掃屋面一次，保證屋面排水暢通。5.5.3有防腐涂層的生活水管及管網(wǎng)支架至少5.55.5.5消防水箱、水池至少每年由管理處自行組織清洗一次。5.55.6消防系統(tǒng)管理5.65.6.2每半年至少進行一次消防泵、噴淋泵使用試驗、消火栓帶載測試、消火栓水槍的充實水柱測試。每季度對監(jiān)控部分進行聯(lián)動測試，保證手動、自動轉(zhuǎn)換正常，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.6.3報警裝置、聯(lián)動裝置、水流指示器、消防對講、緊急廣播、煙感、溫感等須至少每年測試一次。測試應覆蓋到所有煙感、溫感(特殊狀況客戶長期不在家除外)，檢查其功能是否正常,與辦公辦公地址碼圖是否全都等，測試中應對煙感、溫感進行擦拭、清潔。測試須由專業(yè)公司進行，設備責任人須對測試過程進行監(jiān)督并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。測試過程應盡量避開影響客戶。測試完畢后應由消防局指定的檢測單位出具《自動消防設備測試報告》，經(jīng)管理處經(jīng)理批閱后存檔，抄送品質(zhì)管理部備案。5.6.4消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應視狀況而定，但至少5年應重新涂刷一次。5.6.5噴淋系統(tǒng)放水閥處靜態(tài)壓力必需大于0.1Mpa。5.6.6送風閥、排煙閥、排煙防火閥、防火卷簾門、防火門應保持潔凈，每季度保養(yǎng)檢修一次保證油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復位正常，在自動狀態(tài)下各聯(lián)動裝置動作正常，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.6.7送風、排煙風機每季清潔外部一次，并試運行保證手動和自動啟動正常，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.6.8大廈需要編寫消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門示意圖及清單，明確各閥門的分布位置，每季檢查一次各消防管閥門開啟是否正常(閥門應處于常開位置),并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.6.9消防管網(wǎng)系統(tǒng)，末端靜態(tài)壓力不小于0.1Mpa。5.6.10消防箱每月檢查一次，要保持表面清潔，配件齊全，閥門無滲漏，箱內(nèi)無雜物，箱門關閉嚴密，打開順暢，消火栓玻璃完整、結(jié)實。破玻璃按鈕外部清潔，字跡清晰，功能正常。檢查履行后張貼檢查標識。5.6.11消防應急照明、疏散指示燈應保證正常工作。5.6.12滅火器的管理參見《消防管理方法》。5.7電梯管理5.75.7.2電梯管理可委托專業(yè)公司，作業(yè)細則應按《電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導書》，管理處應每季對服務進行評估并填寫《服務供方季度服務效果評估表》。5.7.3電梯機房必需懸掛《電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導書》。5.8中心空調(diào)系統(tǒng)管理5.8.1管理處依自身設備特點制訂《中心空調(diào)系統(tǒng)作業(yè)指導書》、《冷水機組操作規(guī)程/作業(yè)指導書》，規(guī)范中心空調(diào)系統(tǒng)設備的運行、保養(yǎng)、檢修等管理工作。上述作業(yè)指導書、質(zhì)量記錄與系統(tǒng)各設備資料文件資料資料文件資料文件資料、樣本及系統(tǒng)竣工圖紙、資料文件資料資料文件資料文件資料等歸檔妥善保管。5.8.2中心空調(diào)系統(tǒng)設備房應張貼《冷水機組操作規(guī)程/作業(yè)指導書》，設備房內(nèi)的開關、閥門等有明顯的狀態(tài)標志，管道有流向標識。5.8.3設備運行期間，設備責任人每小時至少全面巡視設備房一次，每班至少巡視檢查冷卻水塔一次，在《中心空調(diào)系統(tǒng)運行記錄》中記錄設備參數(shù)，檢查系統(tǒng)設備狀況。《中心空調(diào)系統(tǒng)運行記錄》中應對冷水機組及空調(diào)水泵的電壓、電流、壓縮機吸排氣壓力以及冷凍水、冷卻水系統(tǒng)的供、回水的溫度、壓力進行具體記錄，并具體記錄冷卻水塔風機的啟停、冷卻水塔水位及中心空調(diào)系統(tǒng)的異常狀況。5.8.4設備運行時，設備責任人應對設備全程監(jiān)控，不得擅自離開設備房。5.8.5空調(diào)水泵的保養(yǎng)、修理修繕依照《給排水系統(tǒng)修理修繕保養(yǎng)作業(yè)指導書》執(zhí)行。5.8.6中心空調(diào)系統(tǒng)各風機過濾網(wǎng)每月至少清潔一次，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.8.7中心空調(diào)冷水機組及其自動監(jiān)控系統(tǒng)（PLC）為專用設備，時間、溫度的重新設定由設備責任人依據(jù)天氣等狀況進行相應的調(diào)整，非指派人員不得擅自操作。5.8.8中心空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如末端設備故障、冷卻塔故障等，設備責任人應及時處理，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.8.5.8.105.9電訊系統(tǒng)管理5.9.1設備責任人應確保公用天線狀態(tài)良好,每月對天線放大器、混合器、和寬帶放大器進行清潔除塵一次。每年對信號分配網(wǎng)絡進行保養(yǎng)一次，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.9.2設備責任人每季度對背景音樂與消防廣播進行轉(zhuǎn)換測試并維護、填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.9.3對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的管理處，DP箱或交換機應有相應出線與實際相吻合的辦公辦公地址號碼圖，每年檢查一次，并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.10安防系統(tǒng)管理:各管理處平安部負責安防系統(tǒng)的日常巡檢及外部清潔，發(fā)覺問題及時報設備責任人處理；設備責任人負責安防系統(tǒng)設備的專業(yè)性檢修理修繕。5.105.10.15.10.15.10.15.10樓宇對講（可視、非可視）、門禁對講、無線對講和居家報警系統(tǒng)主機部分由設備責任人每周清潔保養(yǎng)一次；外圍部分每月由設備責任人支配普查一次，進行雙向測試，發(fā)覺問題及時處理并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.10電腦應確保時刻正常運行，各種卡的授權、發(fā)行、掛失狀況依據(jù)《IC卡管理辦法》執(zhí)行。設備責任人每周對單元門、組團門的電子鎖普查一次，發(fā)覺問題及時處理并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.10電腦應確保時刻正常運行，管理處每月對各種卡的授權、發(fā)行、掛失狀況進行核對，車場監(jiān)控系統(tǒng)由設備責任人每季度檢查保養(yǎng)一次，發(fā)覺問題，通知供方或相關技術人員及時處理。并填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.10每天由平安員測試一次，并在《平安員值班記錄表》中記錄，發(fā)覺問題及時向監(jiān)控中心匯報。每月由設備責任人進行一次全面保養(yǎng)和測試，確保報警功能完好。并依檢查狀況填寫《設備設備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.11修理修繕、加工工具、設備管理5.11.15.11.5.11.5.11.4加工場地所使用電器、電源應符合用電平安技術要求。5.11.5加工場地應配足有效消防器材。5.12泳池設備的管理各管理處依據(jù)《泳樂設備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導書》執(zhí)行。5.13公共設備及房屋本體要求：5.135.13.15.13.15.13.5.13.15.13.15.13.15.13.15.13.1.A.停車設備使用正常、結(jié)實、美觀，無破損。B.所有進入車庫的修理修繕人員不得攜帶火種，嚴禁堆放易燃、易爆物品，車庫必須備有足量有效滅火器，并保持良好性能。C.保養(yǎng)修理修繕時，操作人員必需放置停用標識。5.13.1.95.13.2房屋本體5.135.135.135.13.3《5.14設備設備修理修繕保養(yǎng)記錄說明5.14.1定時保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設備設備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中予以記錄。5.14.2管理處經(jīng)理或助理每月巡查狀況記錄在《設備設備巡視記錄表》中。5.14.3對于設備大修、故障處理、元器件的更換、監(jiān)控線路的改接等對設備運行有影響的技改內(nèi)容需在《設備臺帳》中賜予記錄。5.14.4突發(fā)性故障的搶修應填寫《突發(fā)事件記錄表》報品質(zhì)管理部。6.支持性資料文件資料資料文件TJVKWY7.5.1-G01-01《供配電設備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導書》TJVKWY7.5.1-G01-02《泳樂設備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導書》TJVKWY7.5.1-G01-03《安防