標桿房地產企業(yè)發(fā)展模式報告

xx發(fā)展模式研究報告201007專題分享——目錄Ⅰ.走進xxⅡ.資本結構分析Ⅲ.發(fā)展歷程Ⅳ.xx在青島Ⅰ.走進xxxx，中國控股有限公司是中國名列前茅的住業(yè)開發(fā)商之一，以優(yōu)秀的房產品品質保持行業(yè)領先地位。2005年至2010年，公司連續(xù)六年被評定為中國房地產企業(yè)綜合實力TOP10。。。xx房地產集團有限公司中國房地產企業(yè)的領跑者規(guī)模及分布:涉足40個城市，擁有員工3100余人

高利潤率、高速增長:2009年xx實現(xiàn)年度合同銷售額達513億元，比去年增加241%

；35％毛利率

市場領跑者:排名浙江第一、連續(xù)5年名列中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10高品質的產品

:針對中高收入階層客戶品牌價值:連續(xù)6年名列中國房地產公司品牌價值TOP10GreentownQiandaohuGreentownZhoushanGreentownHainingGreentownNingboGreentownShangyuGreentownXinchangGreentownChangshaGreentownHefeiGreentownShanghaiGreentownQingdaoGreentownBeijingGreentownUrumqiGreentownNanjing齊齊哈爾哈爾濱長春沈陽北京石家莊天津大連河南煙臺青島南京合肥上海武漢重慶烏魯木齊蘇州南通GreentownLinan浙江GreentownTongluGreentownNantongGreentownKunshan昆山GreentownWenzhouGreentownHangzhou全國戰(zhàn)略分布2009年xx實現(xiàn)年度合同銷售額達513億元，環(huán)比增加241%，位列全國第二企業(yè)基本資料上市企業(yè)，主要通過資本市場募集資金xx成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——xx中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。2123114121土地儲備分布省份浙江江蘇上海（直轄市）山東北京（直轄市）安徽湖南河南新疆海南遼寧合計佔總土地儲備比例(%)63.2%5.9%1.8%14.9%2.6%1.0%1.1%0.3%2.2%6.6%0.4%進入城市杭州舟山寧波紹興淳安德清桐廬海寧溫州湖州臺州長興臨安新昌象山諸暨慈溪南通南京無錫上海青島濟南北京合肥長沙鄭州烏魯木齊陵水大連項目數(shù)目

21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 22123214 21 121 1 73

土地面積（平方米）

2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,208,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,80019,690,448總建築面積 （平方米）

5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270 411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611截至2009年底之土地儲備綠城中國控股有限公司二零零九xx的存貨在這一年中大幅的增長，因為除了大批待售物業(yè)，xx的土地儲備也在膨脹xx2009年報告發(fā)現(xiàn)，截至2009年年底，xx擁有1969萬平方米地上可售面積及持有物業(yè)面積的優(yōu)質土地儲備2009年中期報表分析截至2009年年底，xx擁有超過1900萬平方米的土地儲備存貨2008年2009年增長率土地面積（平方米）18,908,783196904484.1%總建筑面積（平方米）251628612778761110.4%企業(yè)架構（Greentown）2005年轉制為外商獨資企業(yè)，步入現(xiàn)代化企業(yè)行列，以市場化標準運營企業(yè)董事及高級管理層核心管理層平均年齡50歲Ⅱ.資本結構分析融資途徑2006主要通過IPO融資2007主要通過負債資本籌集2008~至今主要通過信托融資IPO：首次公開發(fā)行股票權益資本的籌集：

公開發(fā)行H股（IPO）配股

戰(zhàn)略投資者入股

籌資方式負債資本的籌集：可換股債券銀行貸款定向發(fā)行高息債

信托融資融資途徑籌資方式：信托信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。信托的基本特征：①委托人對受托人的信任。這是信托關系成立的前提。一是對受托人誠信的信任，二是對信托人承托能力的信任。②信托財產及財產權的轉移是成立信托的基礎。③信托關系中的三個當事人，以及受托人以自己名義，為受益人的利益管理處分信托財產是信托的兩個重要特征。④信托是一種由他人進行財產管理、運用、處分的財產管理制度。信托融資主流運作模式1、債權投資，即信托貸款。信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。其運作流程一般是：信托公司向投資者發(fā)行資金信托募集資金，將信托資金以信托公司的名義貸給房地產企業(yè)，用于房地產項目的開發(fā)與經(jīng)營；信托期滿收回信托本金和信托收益，信托收益為貸款利息，同時采取相應的抵押和擔保風險控制措施。2、階段性股權投資。這是信托資金階段性持有股份后被溢價回購的一種股權投資模式。3、受益權轉讓投資

這是一種以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的。信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。除了以上三種主要的運作模式，還有債權與股權的組合融資、針對準購房者設計的消費信托等等多種形式。1負債比率2流動比率3速動比率資本結構分析資產負債率（橫向）xx的負債率比萬科集團相應要高一些，2009年已超過行業(yè)負債率平均水平，資產負債率偏高2009年財務報表分析/資產負債分析資產負債率（縱向）資產負債率=（負債總額/資產總額）*100％資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權人利益的程度2009年財務報表分析/流動比分析流動比（橫向）流動比率是流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產在短期債務到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的能力。流動比（縱向）由圖可知xx從06年到09年的流動比率不斷下降，可見流動資產與流動負債比例不斷縮小，xx的負債比率見漲，這與前面的資產負債比率走勢相同06年到09年的流動比率不斷下降，可見流動資產與流動負債比例不斷縮小，導致xx的負債比率見漲速動比（縱向）速動比率=（流動資產-存貨-待攤費用）/流動負債總額×100%速動比率偏低，xx的短期償債能力達不到行業(yè)的平均水平速動比（橫向）速動比率是企業(yè)速動資產與流動負債的比率。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款項等。而流動資產中存貨、預付賬款、待攤費用等則不應計入。2009年財務報表分析/速動比分析從該圖可看出xx集團的速動比率始終不及行業(yè)平均水平的高，即側面說明xx的短期償債能力沒有達不到行業(yè)的平均水平存在問題速動比偏低流動比下降資產負債率偏高信托融資多啟示及建設議一、信用撥能力良好勁，繼續(xù)加慚強品牌建綱設長期借款嚷持續(xù)增加領，主要銀港行授信額抖度擴大，條顯示了x棉x良好的昂信用能力。信用嫩能力可轉摟化為企業(yè)渡的籌資能泛力。二、投飾資需求臘下的融廟資支持順應行東業(yè)形勢棍和國家微宏觀經(jīng)揮濟政策毒，結合促證券市桶場行情茅開發(fā)不雨同種類政的融資品種暢，更好地全拓寬融資甚渠道。三、調刻整負債塌結構負債結構松中流動負波債比例相碎對過高。闊需增加非煮流動負債肢占總負債鞠的比例，以緩撿解還款裳壓力。四、尋求慚最佳資產訪負債率全方位考誦慮負債對蒙公司價值竭的影響。軍不僅要考東慮其節(jié)稅喘效應，也闖要考慮因負債比琴率。Ⅲ.發(fā)展歷程xx專注于高愁品質物業(yè)茄的開發(fā)，顆住宅產品隆類型不斷辮豐富和完鴉善，已形化成：以杭州桂花搜城、合肥剝桂花園為代表的多層公秧寓系列；以杭州綠緊園、杭覺州春江懇花月、粘杭州西般溪誠園僚、上海核黃浦灣為代表的高層公歇寓系列；以杭州桃花違源、上海稼玫瑰園、剝長沙青竹皺園為代表概的別墅系臺列；以北京御所園、杭匆州留莊為代表的平層官蒙邸系列；以杭州翡吧翠城、認濟南全許運村、塘青島理步想之城為代表的大型社區(qū)癥系列；以溫州鹿城北廣場、杭戴州藍色錢紐奉江為代表的槍城市綜合體蹄系列；同時涉絡及高星級酒失店、寫字之樓、學校等公建項目的開發(fā)。產品系研裹究——xxxx產寄品品牌費分類xx產品恭線主要有贈桂花、春懇江花月、戴深藍、別皇墅四個系頂列組成xx——基于核心鋪競爭力的痕標準化產逆品模式輸匯出范例：慰xx·桂花園系細列xx桂花搭園系列產率品模式的析制定和輸曠出，使x傲x由浙江晶領袖地產治企業(yè)，成筒為全國知任名品牌房掛地產開發(fā)翻商1995年，x續(xù)x·杭州丹桂填花園為x撕x的開山芽之作，開桶創(chuàng)了杭州躍“低樓層、妄低密度公塵寓“之先河羊；隨后，金秧桂花園、慣銀桂花園緊、月桂花欺園、云桂窮花園、蘭悉桂花園陸籃續(xù)開工。第一階段199事5－1997199柴8年，杭晌州桂花鄙城開盤疑，其優(yōu)令美的環(huán)卻境和典坊雅的建吳筑轟動姨了業(yè)界鼻，并榮蘆獲“2002年浙江網(wǎng)人居經(jīng)樹典”、絞“200拼2年中國精除品樓盤”慌（杭州代拖表樓盤）規(guī)，基本確堡立了“桂花城源開發(fā)模業(yè)式”；200柳1年，xx·舟山丹甚桂園誕計生，x秩x桂花固城系列腸公寓作屑品首度匙出現(xiàn)在疾杭州以旅外的城蓮市。第二階段1998－2001200厘2年，x斯x桂花勞城系列瞇作品全茶面進軍撥全國市匠場；200待2年，xx·合肥桂花特園進入安港徽市場，兆并榮獲“200路3全國人居窄經(jīng)典競賽細綜合大獎”;2003年，xx·北京百合門公寓，進幸入北京市巡壽場；200擠4年，x散x·長沙桂?；ǔ鞘滋榷冗M入花湖南市屋場；2005年，x墾x寧波將桂花園洗；……第三階玻段200患2－至今xx桂動花園系栽列具備阿明確的哥規(guī)劃要通素，并盲在此基剝礎上不獻斷創(chuàng)新杭州桂紀花城：建筑傲以4－5層低層兄公寓為既主要組護團，間銳以典雅致莊重的削別墅和匠挺拔秀轟麗的電撲梯公寓厲；園區(qū)氧中心是訊面積達3萬平方帽米的大腔規(guī)模中蓮心花園簡，在中稻心花園蠟兩側和慶建筑物蠢低層及己建筑物惕之間。怎中心花燥園及組屯團綠化疫、宅間揉綠化構團成了桂污花城龐大的都綠地系叉統(tǒng)，并融蒸入江南特稠有的園夫林藝術，近千田方的桂噴湖、舒緩流動莖的水系給住戶旨帶來水遣的靈動衰，讓居脖住者與裂自然處虛于和諧掠境界合肥桂奴花城：圍而不孕合的整體走布局，外貧借湖光山厘色入園，話內依各組協(xié)團高低錯反落，形成忍靈活有序兔的空間形所態(tài)；大規(guī)模的項中心花園和組團芳、宅間綠洞地及蜿隔蜒曲折跟的水系，形成了信層次豐富環(huán)的生態(tài)視坦域。長沙桂花霉城：沿承扭xx“羅桂花”怖系列公惠寓產品干的特點撐，以低密度普、低容棗積率、擱高綠化價率為主要特罩色；采用江枯南圍合安式的布膚局方式蹲，通過大規(guī)模的打中心花園和組團規(guī)清模綠地、宅間綠愿地和蜿哀蜒曲折變的水系，營造至具有兩中級布置呀規(guī)劃體膜系的江南小圈鎮(zhèn)意象；低密度.高綠化的.高尚社板區(qū)通過精致曉的南方園蹈林景觀設棕計手法，參營造出人登居與自然杰的和諧居召住氛圍為夾xx系列姨產品市場惰領先性的堡突出表現(xiàn)項目景完觀設計嫂的經(jīng)典憂之筆為備大規(guī)模塵中央花華園以江南青掩山綠水的向獨特景觀旦為依據(jù)，巨追求園區(qū)管居住環(huán)境招的高品位景觀設糖計富于渠空間層見次感，生根據(jù)建絡筑形態(tài)譜不同設縣置各種奶花草樹徹木、景藏觀小品窗；蜿蜒曲折隸的水系，爛水系與各綠組團的結雪合部位，詳營造水景幣、雕塑、譜小型噴泉知、觀景平乳臺等精制摩的景觀，伏讓人在中呢心區(qū)域活周動的同時難，從每個喘角落都能崖看到不同酸的景致xx桂花喬園產品系鍵列啟示xx通過栗桂花園系旁列進軍全闖國市場，味形成了自夢己的核心影競爭力、燥并有了自艱己基于核粘心競爭力適的標準化枝產品模掘式確立自己啞的標準化磚產品模式搞和標準作無業(yè)流程，怪能使自己狗在新進入舟一個城市竟的時候迅屠速確立優(yōu)扁勢xx——春江花屬月系列范例：捧杭州春燙江花月地理位叉置：杭財州城南榨復興地替區(qū)的沿腦江地帶占地面積牛：288畝建筑面諸積：48萬平方米總戶克數(shù)：218芽9戶開工時喘間：2001年9月開發(fā)期數(shù)貝：三期建筑形態(tài)天：小高層執(zhí)、高層園區(qū)配蘿套：會沃所、餐叼廳、室狹內室外葵泳池、賠健身中打心、棋丈牌房、電籃球場乳等杭州春江葛花月xx——深藍系筒列范例：伯杭州深鹿藍廣場地理位置燃：杭州市追中心武林嗎廣場東北占地面在積：27畝建筑面故積：13萬余平方導米總戶題數(shù)：公煎寓樓425套、寫字嗎樓168套開工時間筐：2002年12月交付時康間：200喇6年10月開發(fā)期嫌數(shù)：一震期建筑形態(tài)丘：高層，丘室內精裝羽修園區(qū)配套禍：紅酒吧底、雪茄吧催、書吧、賢健身房、價游泳池、性健康會所粗、兒童房杭州深管藍廣場xx——別墅代款表作范例：貫杭州九辣溪玫瑰靠園地理位置勺：位于杭挎州之江國明家旅游度鍋假區(qū)占地面積振：東區(qū)255畝，西檢區(qū)302畝，雨思笛區(qū)38畝總戶鉆數(shù)：東牽區(qū)121棟別墅伍、30套公寓艘；西區(qū)100棟別墅裁；雨笛去區(qū)8棟別墅開工時口間：東異區(qū)1996年12月；西區(qū)200紀0年12月；雨笛區(qū)200象4年11月開發(fā)期鬼數(shù)：分攪東區(qū)、獨西區(qū)、紅雨笛區(qū)則三期開蜓發(fā)交付時間施：東區(qū)2000年5月；西區(qū)2004年10月；雨笛區(qū)2007年10月園區(qū)配套匪：會所、牲網(wǎng)球場、榴室外泳池杭州九溪衛(wèi)玫瑰園開發(fā)歷程階段第一階段單系（桂花園益系列）產品支仿?lián)纹放频诙A福段品牌支賊撐多系拋產品第三階段品牌領袖趕，綜合開寒發(fā)，急劇飼擴張?zhí)卣鳎捍笠?guī)模開濁發(fā)；客戶群較羊為單一；成為某一森個細分市睬場的“專爸家”；在細分薦市場中醫(yī)完成量槽的積累恨；開始建叛立品牌估形象。特征：進入多個糟細分市場艦，多系產浴品開發(fā)；大品牌六形象建調立并統(tǒng)漲一。特征：急速擴盲張各個尼細分市舟場的市膜場份額眠；成為超大康規(guī)模開發(fā)捐商；異地開發(fā)修；資本運血作。xx產北品系發(fā)襪展規(guī)律技特征產品類型旗不斷豐富此和完善，價產品系發(fā)慚展日趨成渴熟絕大多數(shù)公司況，甚至包匠括百億軍瓣團中的超直大型房企異，一般都烘有相對穩(wěn)偏定的產品所線，比如世茂房地乳產的濱江除系列，萬科的四晃季花城系押列，富力的慕富力城避系列，等等。xx并沒有躍到處復鋤制，而芒是因地葵制宜，頑充分挖撲掘各個忌項目的順價值。沃比如御老園，x壁x在拿朵地之后糕，并沒芬有把以刃前的成屆功項目稀拿過來啟復制，悶而是從繩頭開始貞，到國播內外各澤地去尋怕找靈感異，回來假之后先亞后共做睜了30多套方表案。xx產品她系發(fā)展規(guī)滋律啟示在使用標彼準化產品尺模式進行疾擴張時，稀而又因地附制宜，充慢分挖掘各廟個項目的勿價值，拒稅絕機械復掠制分析xx的產癢品線，我悶們就會發(fā)言現(xiàn)，無論柱是在北京股、上海，則還是杭州伍，xx總行有一個可直以代言城醫(yī)市歷史文歉化、締造敲城市人居愉高度的頂燭級產品，坦在北京是留御園，在各上海是玫米瑰園，在問杭州是桃可花源。這燥種與城市文化傻相結合打造極渣品住宅傷的開發(fā)們模式，眠是其他衣開發(fā)商狹所不具寸備的?？梢哉f，xx注把房地產蓄項目的開艘發(fā)提升到鋤城市內涵植的認知層片面，而將稱房地產產譯品視為承您載人類精條神、傳承烏人類文明抬的載體，無并達到創(chuàng)袍造城市的旅美麗之目憶的，這就形是xx品舊牌的精髓調所在。這雙就是在我阿們看來的題xx獨特扮的開發(fā)模俘式——中國人文艇城市開發(fā)憑模式。xx產茄品系發(fā)宗展規(guī)律籠啟示面對日益胃精打細算適、精挑細漲選的購房財群體，掘核心產品特力的打造勾顯得尤為溝重要；對借xx而言像，人文城胖市開發(fā)模績式是其核寄心競爭力前面分核析，一熊直以來晚，xx躬的負債季率相對辛較高，機并且目務前由于泊土地儲笨備過大相。因此北，與財冷力雄厚刮的公司萄合作開撫發(fā)，是標xx近帳年來屢餐試不爽址的戰(zhàn)略箭模式。事實上，押合作開發(fā)綱的模式向觀來受xx?！捌珢邸辟R，而xx然背后有國著企資金的梁支持也早山已不是秘誓密。而業(yè)牽內消息則刺稱，葛洲胡壩、西子葬電梯、華磨門、錢江族等企業(yè)都壇是xx的污資金“后恭盾”。xx合今作模式跌啟示辨證地活看：x繭x集團秤的創(chuàng)新秧之處在蓄于能與麻不同的桿企業(yè)進辯行合作延開發(fā)，毯節(jié)約成哭本，同公時提高絨了效率災；在現(xiàn)在敢的環(huán)境朗下，x絹x主要窗以合作倡的模式簡開發(fā)高辮端產品劑，但如患果合作起方退出辦以及資拋金鏈出注現(xiàn)困難漏，將使綢其整個漏項目陷錫入困局xx發(fā)展虜啟示確立自太己的標敬準化產悉品模式擁和標準斜作業(yè)流花程，能溪使自己埋在新進末入一個城市的懼時候迅棕速確立寸優(yōu)勢因地制難宜，充查分挖掘啟各個項跌目的價中值，拒漸絕機械仁復制核心產脹品力的墊打造尤福為重要能與不軍同的企嘗業(yè)進行崖合作開損發(fā)，節(jié)牧約成本旅，同時療提高了洽效率以合作的碎模式開發(fā)茄高端產品哄，如果合厲作方退出向以及資金束鏈出現(xiàn)困匠難，將使其鄭整個項任目陷入翅困局Ⅳ.xx在青市島xx在處青島項族目分布xx紫薇廣場xx理想之城xx前海地塊膠州市xx三六子落戶設青島，導成三足改鼎立之揮勢項目名定位占地（萬平）計容建面（萬平）容積率拿地時間開盤時間目前均價（元/平）理想之城一期藍庭大規(guī)模綜合社區(qū)5.8118.93.252007年5月2008年8月8800xx紫薇廣場新城區(qū)高檔社區(qū)551282.532009年2010年8月預計6500-7500xx東海路項目市區(qū)豪宅3.522.76.42010年1月未定（樓板價17800）合計——64.3169.6————————xx在搜青島市區(qū)大陜盤郊縣名熔盤一線海景獄綜合體xx完成獨了在青島奴的戰(zhàn)略部贊署xx理想賣之城xx第灣一子區(qū)位條錫件交通：霧西鄰青察銀高速炭，北側艘為金水顫路；周肅邊道路餡狀況良赤好，開學車出行留便利，預但目前半缺乏公從共線路卸。配套：達項目周衡邊目前渡生活配壺套不完職善，距弱李村商墨圈10分鐘車玩程。李村商圈xx理想之城中央居住區(qū)地處市區(qū)抹邊緣板塊瓶，區(qū)位不吧占優(yōu)勢項目概牛況占地面積陜：273萬平方柴米建筑面炮積：209萬平方那米（一旋期23萬平方米咬）公開日期毫：200殘8.8牛.2產品類型辱：多層、赤小高、高宵層銷售均洲價：洋癢房8000元/平方米高層700批0元/平方米主力產青品：洋調房三房120-鑼160平方米高層二荷房95-封111平方米主力總價憤：洋房三常房96-1申28萬元高層二房67-長78萬元交付日期張：洋房：09.襯06；公寓：09.1蜻1開發(fā)逃商：奪青島x死x華川件置業(yè)有川限公司投資勤商：浙江列xx集團房誠、青島百難通城市建嫂設有限公史司物業(yè)公街司:浙江x粗x物業(yè)貪管理有瓜限公司物業(yè)管理際費：高層2.1元/平方米/月多層1.7元/平方米/月銷售動田態(tài)：目丈前一期伶售罄；些二期201嫩0年9月開盤xx理約想之城搭是李滄雄區(qū)品質吵和價格犁標桿項目規(guī)劃總體規(guī)劃xx總裂占地面肅積273萬平方米劑，屬于超榜大規(guī)模社潔區(qū)。社區(qū)飼內規(guī)劃有5座公園也、10所學校辛（其中袖包括1所中學、3所小學疫、6個幼兒呈園）、弊數(shù)十萬饅平米生徑活配套浪，3條商業(yè)街便、1座商業(yè)中薄心，滿足咐大型社區(qū)伯的生活需滋求一期規(guī)劃BCAEF一期共23萬平方償米，分鐘為A、B、C、E、F，5個組團，永其中A、B、C為花園洋基房，E、F為小高相層營銷分析洋房去化興情況好于疾小高層小高層產盾品中舒適蓬性二房供毛應量最大品，去化速糕度最快小高層企大面積喇產品受魔多層產堡品的擠點壓，去洽化速度浮較慢項目戶型面積上市量（套）累計銷售量（套）銷售率洋房二房96-1184444100%三房119-132105105100%三房138-159102102100%四房172-1948080100%小高層二房78-8044100%二房95-111287287100%三房111-120104104100%三3%三房134-139242395.8%三房139-16111510994.8%四房165-180908998.9%四房180-1901515100%合計/1086107699.08%面積配比去化情況月均去化65套從整體來訴看，銷售珠勢頭保持夸良好、穩(wěn)娃定的態(tài)勢營銷分析成交均價楊走勢前期成交添均價上漲除緩慢，后帥期價格迅棵速爬升營銷分捷析2008年市場背毒景1、全球金鄙融危機危部及到國內復，房地產俯行業(yè)首當迅其沖。投鄰資需求減淡弱，剛性滋需求觀望僻。房屋成回交量明顯繼回落，供燭需矛盾進料一步加大作。2、青島當臣地同樣受巷到金融危血機的影響判，外資（助韓企）出贊逃、企業(yè)沾倒閉、失向業(yè)率增加堵，市民心秋中存在一霸定的恐懼貞感，對買吊房、換房族持更加謹庸慎態(tài)度，流導致青島送樓市下探跡。3、區(qū)域途競爭更處加激烈鹽，李滄登區(qū)中央術居住區(qū)戒（CLD）成為青央島市房產滔市場的主燭要看點。護偉東幸福繞之城、春劉和景明、沖和達和城磁、山河城沖、藍山灣弟大盤云集璃。4、寶龍好城市廣隙場率先烤降價促具銷、萬以科魅力烤之城緊嚴隨其后沈，青建缸尚東區(qū)7折促銷，滿接著眾多乎樓盤掀起尊了促銷潮戚、低開潮衣，給青島友樓市場帶銀來了一場可視覺沖擊回。市場信捎心嚴重不爬足。。。在這種市場惜背景下，會是什么讓棵xx理想朝之城取得仿了月均去跟化65套、09年9月一期主員力去化完癥畢的優(yōu)異荒成績呢？我