全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓班培訓教材

5/1/20231龔國慶全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓班培訓教材物業(yè)管理概論5/1/20232龔國慶一、物業(yè)概念物業(yè)—Property財產(chǎn)、擁有物—房地產(chǎn)、不動產(chǎn)。單位性房地產(chǎn)的稱謂。已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。5/1/20233龔國慶二、物業(yè)的分類居住。廠房（主要指標準廠房）、倉庫、庫場。辦公。商業(yè)。交通運輸。5/1/20234龔國慶二、物業(yè)的分類（續(xù)一）郵政、通訊、廣播、電視。賓館、飲食、服務(wù)、旅游。文化、教育、科研。衛(wèi)生。體育。5/1/20235龔國慶5/1/20236龔國慶書本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托、依據(jù)委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和整治，并提供綜合性的有償服務(wù)。全國條例：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。三、物業(yè)管理概念5/1/20237龔國慶四、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展19世紀60年代的英國。工業(yè)發(fā)展高漲，勞動力需求大。大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要。多人使用，環(huán)境條件差。拖欠租金，人為破壞。嚴重影響業(yè)主的經(jīng)濟收益。奧克維婭·希爾女士制定了住宅的管理辦法。5/1/20238龔國慶40年代大移民潮木屋時代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素五、物業(yè)管理在香港的發(fā)展過程5/1/20239龔國慶六、國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展過程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1991年深圳萬科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會1993年成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會1994年頒布了我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》1994年深圳“蓮花北村”首次物業(yè)管理招投標1994年4月，建設(shè)部頒布實施了我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，《辦法》明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。5/1/202310龔國慶國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過程（續(xù)一）1995年，全國第一次物業(yè)管理工作座談會在青島召開。1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次公開招投標1997年，全國第二次物業(yè)管理工作座談會在大連召開。1999年，全國第三次物業(yè)管理工作座談會在深圳召開，時任建設(shè)部部長俞正聲、副部長宋春華出席，宋春華在會上作了《培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展》的報告，會議規(guī)模大大超過了前兩次會議。2000年10月，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京正式成立，共有878家物業(yè)管理單位成為首批會員，選舉產(chǎn)生了首屆理事會，理事會懇請宋春華擔任名譽會長。謝家瑾任首屆會長，徐俊達任常務(wù)副會長兼秘書長。5/1/202311龔國慶國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過程（續(xù)二）2002年3月，中央電視臺《焦點訪談》欄目連續(xù)報道了上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理工作人員將業(yè)主打成骨折的惡性事件。當年“3·15”消費者權(quán)益日，建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾，就物業(yè)管理方面存在的問題接受中央電視臺《生活》欄目的記者專訪。2003年6月8日，國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理條例》。2003年7月14日，全國物業(yè)管理工作會議在北京召開。（學習、宣傳、貫徹條例）5/1/202312龔國慶七、《物業(yè)管理條例》2003年5月28日國務(wù)院第9次會議通過2003年6月8日頒布自2003年9月1日起施行5/1/202313龔國慶八、物業(yè)管理的基本內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)（基本、必須的）針對性服務(wù)（特定、有償服務(wù)）委托性專項服務(wù)5/1/202314龔國慶九、物業(yè)管理的目的和任務(wù)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境A.服務(wù)行業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)B.產(chǎn)品無形—服務(wù)C.產(chǎn)品質(zhì)量不易量化物業(yè)的保值增值5/1/202315龔國慶十、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別比較項目傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)國有業(yè)主私有單位性質(zhì)事業(yè)單位企業(yè)單位管理人員政府委派公開聘用管理手段行政法律、經(jīng)濟管理范圍狹小廣泛經(jīng)費來源收租養(yǎng)房自籌費用狀況嚴重不足收支平衡、稍有盈余。服務(wù)方式無償有償服務(wù)效果房損嚴重、壽命縮短。維護很好，保值增值。5/1/202316龔國慶十一、物業(yè)管理的特征社會化：適應社會化大生產(chǎn)專業(yè)分工的需求，需要全社會的參與、監(jiān)督。專業(yè)化：專門的組織機構(gòu)、專業(yè)從業(yè)人員、專業(yè)的管理技術(shù)。企業(yè)化：物業(yè)管理機構(gòu)依法成立和運作。經(jīng)營性：物業(yè)管理實行有償服務(wù)，在市場獲取合理利潤。5/1/202317龔國慶十二、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)策劃階段、前期準備階段（前期準備）啟動階段（物業(yè)交付使用初期）日常運作階段（正常運作期）5/1/202318龔國慶策劃階段早期介入A.檢討設(shè)計方案（對日后管理不利因素作出改善建議）。B.參與有關(guān)承建商會議，檢討進度。C.協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進。5/1/202319龔國慶策劃階段制定物業(yè)管理服務(wù)方案A.確定管理檔次。B.確定服務(wù)標準。C.財務(wù)收支預算。選聘/組建物業(yè)管理機構(gòu)5/1/202320龔國慶前期準備燃階段機構(gòu)的糖設(shè)置/巧人員編替制。人員選聘但/培訓。編制業(yè)主垂臨時公約結(jié)/守則。草擬工作勞細則。設(shè)立財脈務(wù)制度寄。物業(yè)租售悠的代理。4/24誼/202凈321龔國慶前期階段盆之重點管逼理（外部蔽）配套設(shè)桂施：道扔路、商嘩業(yè)、活鵝動場所絡(luò)、垃圾既處理等捧。能源：樸水、電悲、氣。保安消防辦：車場、喚住宅、設(shè)攪備。人文環(huán)甜境：綠貸化布置伶/選種牲/高度蜜/搭配友、園林朽景觀策診劃等。建筑材懷料：外字墻、公步共場所政材料易蝴維護和怕更換?？萍歼\愧用：智確能化、果網(wǎng)絡(luò)等殖。4/24描/202筐322龔國慶前期階段界之重點管衡理（室內(nèi)）物業(yè)規(guī)格像：電梯數(shù)歇目/速度鞭、樓低高獅度、公共餐照明、洗羅手間數(shù)量剩等。用戶單蠟元：單殲元面積南、管道永、家電皮設(shè)備、巴陽臺綜微合比例蘭。內(nèi)部空燃間：使物用功能榆分區(qū)明銳顯、細緊節(jié)空間既。環(huán)保材窯料：涂血料、門蹦窗、管顫線。4/2逃4/2滿02323龔國慶有關(guān)前敗期物業(yè)鉤管理服棄務(wù)的法刷規(guī)內(nèi)容第二十勝一條柔在業(yè)輩主、業(yè)添主大會蓄選聘物草業(yè)管理兔企業(yè)之能前，建崖設(shè)單位埋選聘物紅業(yè)管理鮮企業(yè)的氏，應當?shù)魏炗啎嵜娴那皬推谖飿I(yè)減服務(wù)合橡同。第二十議二條虎建設(shè)叮單位應薯當在銷丟售物業(yè)林之前，告制定業(yè)蔽主臨時臟公約。第二十四話條國零家提倡建桑設(shè)單位按而照房地產(chǎn)納開發(fā)與物低業(yè)管理相舊分離的原映則，通過宿招投標的炕方式選聘葡具有相應幅資質(zhì)的物萄業(yè)管理企紐奉業(yè)。4/24碑/202已324龔國慶架構(gòu)設(shè)馳立人員準備工程技術(shù)環(huán)境維胸護安全管膚理物業(yè)服務(wù)正常運作前期介仁入的步色驟4/24霞/202濾325龔國慶啟動階惡段物業(yè)的接筍管驗收用戶入靈住產(chǎn)權(quán)備爹案/檔壺案資料桌的建立首次業(yè)主在大會的召哨開和業(yè)主糾委員會的升正式成立4/2撤4/2扎02326龔國慶有關(guān)業(yè)主撞大會的法侮規(guī)內(nèi)容第八條貞物業(yè)管理迷區(qū)域內(nèi)全鄙體業(yè)主組灰成業(yè)主大君會。第九條截一個駐物業(yè)管拴理區(qū)域絕成立一濤個業(yè)主麗大會。第十二條畫業(yè)主掙大會會議唯可以采用毒集體討論搬的形式，見也可以采崇用書面征叮求意見的糖形式；但多應當有物并業(yè)管理區(qū)么域內(nèi)持有斬１／２以縱上投票權(quán)百的業(yè)主參惹加。4/24滑/202遼327龔國慶有關(guān)業(yè)負主大會俊的法規(guī)柴內(nèi)容（續(xù)一）業(yè)主可統(tǒng)以委托秩代理人感參加業(yè)恥主大會名會議。業(yè)主大郊會作出甚決定，斷必須經(jīng)置與會業(yè)第主所持吩投票權(quán)碼１／２群以上通痛過。業(yè)戀主大會弦作出制音定和修敞改業(yè)主籃公約、正業(yè)主大融會議事語規(guī)則，特選聘和斥解聘物日業(yè)管理份企業(yè)，塘專項維約修資金攤使用和蠟續(xù)籌方件案的決黃定，必帆須經(jīng)物驗業(yè)管理舌區(qū)域內(nèi)吐全體業(yè)構(gòu)主所持膊投票權(quán)籮２／３篩以上通盛過。業(yè)主大戀會的決屬定對物只業(yè)管理腔區(qū)域內(nèi)項的全體枝業(yè)主具惡有約束繩力。4/24鹽/202宅328龔國慶有關(guān)業(yè)主鎖大會的法馬規(guī)內(nèi)容（續(xù)二）第二十消條業(yè)主大會烏、業(yè)主委論員會應當廉配合公安毅機關(guān)，與獅居民委員臣會相互協(xié)擾作，共同脊做好維護潑物業(yè)管理泡區(qū)域內(nèi)的滅社會治安險等相關(guān)工洋作。在物業(yè)仙管理區(qū)悟域內(nèi)，雀業(yè)主大禽會、業(yè)株主委員席會應當迎積極配求合相關(guān)膨居民委罷員會依粥法履行吐自治管茫理職責擠，支持鹿居民委斷員會開岸展工作嬌，并接脂受其指倒導和監(jiān)蠅督。住宅小區(qū)洲的業(yè)主大膊會、業(yè)主若委員會作墊出的決定舍，應當告擦知相關(guān)的斑居民委員精會，并認記真聽取居撐民委員會英的建議。4/24勉/202籃329龔國慶謝謝大材家！4/2雹4/2辜02330龔國慶謝謝觀看/歡迎下尿載BYF邁AITH仆