中國(guó)端硯文化村策劃案

PAGE中國(guó)端硯文化村策劃案廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二○○四年四月十二日目錄TOC\o"1-3"\h\z前言 5一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 61.1項(xiàng)目地塊分析 61.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 81.3項(xiàng)目交通環(huán)境 91.4項(xiàng)目的SWOT分析 11二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 162.1競(jìng)爭(zhēng)力的分析 162.2競(jìng)爭(zhēng)力的塑造 17三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位 183.1市場(chǎng)形象定位 193.2經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位 203.3旅游定位 213.4產(chǎn)品類型定位 213.5經(jīng)營(yíng)群體定位 223.6消費(fèi)群定位 233.7投資群體定位 233.8市場(chǎng)租賃價(jià)格定位 24四、功能規(guī)劃建議 254.1整體規(guī)劃建議 254.2商場(chǎng)布局原則 284.3整體功能體系劃分 294.4各商業(yè)組團(tuán)的劃分 32【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能 33【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能 35【第三組團(tuán)】主街（宋都御街） 37【步行街西主入口廣場(chǎng)】 39【中心廣場(chǎng)】 40【東廣場(chǎng)】 414.5參考資料 42五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 535.1現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改建議 535.2商鋪裝修建議 545.3環(huán)境景觀方案建議 565.4智能化方案建議 585.5其他細(xì)部規(guī)劃建議 60六、物業(yè)價(jià)值提升策略 646.1經(jīng)營(yíng)模式提升 646.2主題裝修提升 696.3管理提升 70七、營(yíng)銷組合策略 727.1租賃比例 727.2產(chǎn)品組合 737.3價(jià)格預(yù)期 74八、營(yíng)銷推廣策略及部署 758.1營(yíng)銷策略 758.2招商策略 758.3價(jià)格策略 758.4廣告策略 758.5公關(guān)策略 758.6推廣策略 75九、資金回籠計(jì)劃 76結(jié)語(yǔ) 77前言感謝貴司提供了一個(gè)如此寶貴的合作機(jī)會(huì)，這是發(fā)展商對(duì)我司能力的一個(gè)肯定。能夠全程策劃代理這樣的全國(guó)性知名品牌的項(xiàng)目（中國(guó)端硯文化村），我司倍感榮幸，也倍受鼓舞。在接到該項(xiàng)目后，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項(xiàng)小組，并即時(shí)展開了工作。通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤(rùn)最大化為目的、根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析1.1項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國(guó)道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨(dú)有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進(jìn)白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場(chǎng)面。深厚的文化底蘊(yùn)與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨(dú)厚的一大亮色。本項(xiàng)目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。項(xiàng)目地塊圖片：1.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面積：22442㎡展覽館面積：8690㎡商鋪建筑面積：13567㎡臨時(shí)商鋪建筑面積：1444㎡門樓建筑面積：70㎡商鋪總數(shù)：341間交鋪時(shí)間：8月31日裝修期：9月1日——9月30日開業(yè)時(shí)間：2004年10月1日1.3項(xiàng)目交通環(huán)境端州一路交通現(xiàn)況端州一路一直以來是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營(yíng)類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。直到2004年3月15日開始，端州一、二、三路全長(zhǎng)7.28公里，改建工程正式動(dòng)工端州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善端州大道、端州一、二、三路改建：東起321國(guó)道新線，西至工農(nóng)北路，全長(zhǎng)9.42公里，路寬分別是64、58、48米，端州大道在通過新321國(guó)道和三茂鐵路時(shí)應(yīng)采用立交處理，項(xiàng)目總投資1.2億元。目前，端州一路的花基大部已拆除。據(jù)了解，為提高道路的等級(jí)，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。部分道路正在進(jìn)行花基帶、人行道及管道的施工。工程將原來的公路全部擴(kuò)建成雙向八車道寬28米的瀝青路。將原來的普通瀝青改鋪為進(jìn)口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬10米，最窄也有5.5米以上。肇慶交通樞紐本項(xiàng)目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國(guó)道321線（廣州至成都）、324線（福州至昆明）、四連線（四會(huì)至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。連接全市端州、鼎湖、四會(huì)、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個(gè)縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的500公里環(huán)市公路已改造成為高等級(jí)水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達(dá)地區(qū)的時(shí)空距離。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個(gè)半小時(shí)，到深圳只需兩個(gè)半小時(shí)。火車向東直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。水路交通網(wǎng)絡(luò)本項(xiàng)目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量?jī)H次于長(zhǎng)江的全國(guó)第二大河和肇慶的出?？冢蛔u(yù)為“黃金水道”。全市擁有一、二類口岸11個(gè)、大小碼頭泊位72個(gè)，肇慶快船4小時(shí)可達(dá)香港，所以水路運(yùn)輸交通較便捷。小結(jié)：為肇慶東擴(kuò)南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件為中國(guó)端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐1.4項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）地理位置優(yōu)勢(shì)獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢(shì)（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地歷史文化優(yōu)勢(shì)具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)——宋文化、硯文化交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置政府政策優(yōu)勢(shì)端州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通肇慶市委、市政府將中國(guó)端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項(xiàng)目中國(guó)端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)肇慶市被中國(guó)人大頒發(fā)“中國(guó)硯都”稱號(hào)功能規(guī)劃優(yōu)勢(shì)中國(guó)端硯文化村是現(xiàn)時(shí)肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目建筑規(guī)劃特點(diǎn)是建成仿宋代的端硯主題旅游購(gòu)物公園建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落經(jīng)營(yíng)的類別具有鮮明的肇慶特色商鋪的間隔具有靈活性自身塑造優(yōu)勢(shì)粵西地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目，端州區(qū)地標(biāo)式的建筑物中國(guó)端硯文化村是中國(guó)文化瑰寶向外展示的基地列入世界吉尼斯之最的“最大型端硯成品”展示景點(diǎn)本項(xiàng)目是推進(jìn)硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟(jì)融合和互動(dòng)的平臺(tái)中國(guó)端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識(shí)及學(xué)習(xí)硯文化的天堂項(xiàng)目的劣勢(shì)（Weakness）人流量及車流量較少項(xiàng)目周邊環(huán)境差，以平房、臨建、工廠環(huán)繞區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理項(xiàng)目公交線路配套不足項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）政府資源通過市委、市政府對(duì)“中國(guó)硯都”品牌的宣傳及打造，本項(xiàng)目可以借助其宣傳攻勢(shì)宣傳本項(xiàng)目，節(jié)省廣告費(fèi)用市委、市政府投入2000萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國(guó)端硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但可以增加村民收入而且淡化村民對(duì)中國(guó)端硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的自身塑造的資源中國(guó)端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購(gòu)物公園，勢(shì)必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點(diǎn)端硯博物館落戶中國(guó)端硯文化村，有利于宣傳中國(guó)硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺(tái)，同時(shí)可以通過收取門票或租借場(chǎng)地獲收益，增加日常的營(yíng)運(yùn)收入中國(guó)端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場(chǎng)地條件，不但有利于本項(xiàng)目的宣傳而且利于積聚人氣，另外可以通過出租臨時(shí)展場(chǎng)，獲取收益項(xiàng)目面臨的威脅（Threat）肇慶硯行業(yè)分為兩大對(duì)立陣營(yíng)（白石村與外圍商家的對(duì)立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項(xiàng)目是白石村自行經(jīng)營(yíng)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)生抵觸情緒白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國(guó)端硯文化村經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展低水平的招商推廣中國(guó)端硯文化村的體量大，白石村及端州路的硯行業(yè)商戶難以擠滿整個(gè)項(xiàng)目白石村的商戶以自己居所進(jìn)行加工、雕刻、銷售一條龍作業(yè)，營(yíng)運(yùn)成本相對(duì)較低白石村及端州一路的商家一直以分散式經(jīng)營(yíng)，對(duì)于集中經(jīng)營(yíng)有一定的抗拒流動(dòng)的個(gè)體硯經(jīng)營(yíng)者在中國(guó)端硯文化村周邊以低廉價(jià)格拉客影響場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶的收益及影響文化村的整體形象白石村內(nèi)的住戶以住戶名義帶游客參觀，避開統(tǒng)一的門票收費(fèi)牌坊工藝市場(chǎng)的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場(chǎng)重新裝修工程完成，準(zhǔn)備投入營(yíng)運(yùn)，導(dǎo)致本項(xiàng)目的部分投資客戶將被分流二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析2.1競(jìng)爭(zhēng)力的分析資源唯一性白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國(guó)文房四寶之一，位居四大名硯之首，自古以來就深受文人墨客和收藏名家的賞識(shí)。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，端硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點(diǎn)。市場(chǎng)的唯一性綜觀現(xiàn)時(shí)廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營(yíng)端硯及文房用品的專業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，因此本項(xiàng)目具有較大潛力的市場(chǎng)可塑空間及發(fā)展空間。2.2競(jìng)爭(zhēng)力的塑造旅游觀光產(chǎn)業(yè)旅游購(gòu)物公園端硯始祖的供奉地國(guó)寶參觀基地列入世界吉尼斯大全的“大型端硯”參觀景點(diǎn)硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動(dòng)平臺(tái)文化類行業(yè)的一年兩季的交易會(huì)場(chǎng)地學(xué)生學(xué)習(xí)硯文化的基地肇慶文化宣傳窗口中國(guó)文化瑰寶的演示窗口端硯歷史及制作大觀白石頭村1000多年歷史，包括開采、制作、雕刻的微縮景區(qū)宋文化展示的文化村落演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場(chǎng)肇慶旅游新亮點(diǎn)端硯鑒定中心及研究中心發(fā)展及打造本項(xiàng)目為高價(jià)值、高品位、高質(zhì)量、集參與性、娛樂性、知識(shí)性為一體的旅游商業(yè)景點(diǎn)，營(yíng)造濃厚的端硯文化氛圍。三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位整體項(xiàng)目定位原則：以端硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場(chǎng)定位，針對(duì)特定專業(yè)購(gòu)物群體，具有長(zhǎng)久持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益及專業(yè)特性肇慶作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，其品牌已具有深遠(yuǎn)的品牌影響力，端硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)相結(jié)合，形成特色主題旅游市場(chǎng)，吸引國(guó)內(nèi)、外旅游群體前來觀光購(gòu)物消費(fèi)，創(chuàng)建旅游經(jīng)營(yíng)收益本項(xiàng)目是“旅游與商業(yè)地產(chǎn)”相結(jié)合的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，將增強(qiáng)項(xiàng)目在整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并為二、三期開發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類別提供良好的平臺(tái)基礎(chǔ)，（例如二、三期發(fā)展酒店、公寓、游樂場(chǎng)景）3.1市場(chǎng)形象定位采用旅游市場(chǎng)形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，引入以端硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場(chǎng)新亮點(diǎn)。本項(xiàng)目定位具有：首創(chuàng)性唯一性特色性差異性創(chuàng)新性領(lǐng)先性是中國(guó)端硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務(wù)、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商貿(mào)平臺(tái)中心案名：中國(guó)端硯文化村產(chǎn)品定位語(yǔ):中國(guó)端硯文化旅游觀光購(gòu)物新天地廣告宣傳語(yǔ)：中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)新傳奇粵西特色商品品牌主力店古玩、字畫、根雕專賣店硯行業(yè)購(gòu)物中心文化用品專業(yè)經(jīng)營(yíng)店形成文房用品產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)商場(chǎng)3粵西特色商品品牌主力店古玩、字畫、根雕專賣店硯行業(yè)購(gòu)物中心文化用品專業(yè)經(jīng)營(yíng)店形成文房用品產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)商場(chǎng)3.3旅游定位全力打造成為中國(guó)首創(chuàng)的端硯文化產(chǎn)業(yè)基地與全新硯文化主題旅游公園相結(jié)合的現(xiàn)代旅游市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，并通過創(chuàng)造本項(xiàng)目的首創(chuàng)性、唯一性、增加經(jīng)營(yíng)類別，“中國(guó)首座端硯文化旅游購(gòu)物公園”3.4產(chǎn)品類型定位主力經(jīng)營(yíng)：以經(jīng)營(yíng)硯、文房用品、古玩、玉器、根雕、粵西特色商品輔助經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：餐飲、娛樂表演備注：（以上為第一期的產(chǎn)品類型定位）二期：主力經(jīng)營(yíng)：娛樂景點(diǎn)及粵西特色美食三期：主力經(jīng)營(yíng)：度假式公寓、別墅及商務(wù)酒店3.5經(jīng)營(yíng)群體定位㈠肇慶端州路及白石村一帶的硯行業(yè)經(jīng)營(yíng)商家㈡國(guó)內(nèi)、外經(jīng)營(yíng)硯行業(yè)的龍頭商家㈢國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)文房用品的品牌商家㈣粵西地區(qū)經(jīng)營(yíng)特色商品的品牌商家㈤四會(huì)、廣州經(jīng)營(yíng)玉器、古玩的品牌商家㈥肇慶經(jīng)營(yíng)特色飲食的知名商家3.6消費(fèi)群定位㈠國(guó)內(nèi)、外區(qū)域的分銷商、經(jīng)營(yíng)戶㈡國(guó)內(nèi)、外的端硯愛好者㈢以華南地區(qū)的個(gè)人消費(fèi)群體，社會(huì)機(jī)構(gòu)消費(fèi)群體3.7投資群體定位㈠廣東珠三角、港澳商鋪投資群體㈡粵西地區(qū)商鋪投資群體㈢肇慶硯行業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶3.8市場(chǎng)租賃價(jià)格定位門票投資回收定價(jià)為了確保投資按期收回，并獲取預(yù)期利潤(rùn)，根據(jù)投資的成本費(fèi)用及預(yù)期的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本，確定能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)的價(jià)格定價(jià)方法。門票定價(jià)：根據(jù)前期對(duì)消費(fèi)群體的市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受20-25元的門票收費(fèi)。其他娛樂表演定價(jià)：為了加強(qiáng)項(xiàng)目的娛樂性、趣味性、互動(dòng)性，建議加入現(xiàn)場(chǎng)文藝表演及互動(dòng)真人SHOW，建議以套票收費(fèi)25元。門票回收計(jì)算：門票娛樂表演收費(fèi)人流經(jīng)營(yíng)年限銷售額合計(jì)25元25元50萬/月40年10億建議租賃價(jià)格：首層50元二層30元三層20元四、功能規(guī)劃建議4.1整體規(guī)劃建議第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿足。為了使本項(xiàng)目達(dá)到吸引顧客的目的，必須提供良好的購(gòu)物環(huán)境。主要包括以下幾方面：①為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，建議在項(xiàng)目的前庭設(shè)置大型休閑廣場(chǎng)及設(shè)置項(xiàng)目的標(biāo)致性建筑物（大型端硯或電動(dòng)磨墨機(jī)），目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶②建議在項(xiàng)目的中央位置設(shè)置主題情景中心廣場(chǎng)（必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費(fèi)者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項(xiàng)目中間位置形成集中購(gòu)買后再自然向四周擴(kuò)散③在一期項(xiàng)目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動(dòng)開展的休閑廣場(chǎng)進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項(xiàng)目消費(fèi)另外，在經(jīng)營(yíng)功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營(yíng)端硯商家及端硯歷史的展示為主。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營(yíng)粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。在第一期項(xiàng)目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場(chǎng)所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)引導(dǎo)客戶向東面消費(fèi)，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場(chǎng)作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營(yíng)造成一個(gè)舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。整體規(guī)劃圖：4.2商場(chǎng)布局原則形成循環(huán)消費(fèi)購(gòu)買模式，全場(chǎng)皆旺場(chǎng)各組團(tuán)經(jīng)營(yíng)功能由多功能、多業(yè)態(tài)、多元化的組合基礎(chǔ)上，吸引消費(fèi)群體從各方向進(jìn)入本項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)生循環(huán)消費(fèi)購(gòu)買模式，使每個(gè)組團(tuán)、每間商鋪、每個(gè)樓層均可吸引消費(fèi)群體，形成全場(chǎng)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。具引導(dǎo)性的縱橫向人流動(dòng)線本項(xiàng)目以東、西兩端作為主入口，人流動(dòng)線也將以東、西縱向?yàn)橹?，而本?xiàng)目的關(guān)鍵在于通過每一個(gè)組團(tuán)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題，景觀特色，互動(dòng)娛樂特色進(jìn)行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流動(dòng)線，與東、西人流動(dòng)線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過制定旅游參觀購(gòu)物線路進(jìn)行引導(dǎo)。形成人流定向聚集及自然分散以北區(qū)組團(tuán)作為聚集點(diǎn)，提升商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值。通過將各類特色經(jīng)營(yíng)商戶及特色表演、特色餐飲、互動(dòng)娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團(tuán)（即H組團(tuán)），吸引人流向北端聚集，形成集中購(gòu)買后再自然向四周擴(kuò)散，在經(jīng)營(yíng)上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場(chǎng)分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團(tuán)商鋪及北組團(tuán)商鋪，中區(qū)組團(tuán)商鋪的朝向及組團(tuán)的劃分，有利于提升商鋪?zhàn)鈨r(jià)。4.3整體功能體系劃分商品銷售功能以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售30%-35%文房四寶配套商品，占10%-15%粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%-25%古玩、字畫、根雕、陶瓷、水晶、玉器、珠寶類工藝品占20-25%旅游相關(guān)食用品3%-5%旅游經(jīng)營(yíng)功能以文化專業(yè)旅游景點(diǎn)作為本項(xiàng)目的形象包裝，向全社會(huì)推廣，吸引旅游群體前來參觀游樂同時(shí)在項(xiàng)目的規(guī)劃方面，融入各類互動(dòng)旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項(xiàng)目采用旅游市場(chǎng)方式，進(jìn)行國(guó)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個(gè)體消費(fèi)粵西各鎮(zhèn)區(qū)及肇慶旅游景點(diǎn)集中展示、旅游線路銷售推廣歷史文化展示及學(xué)習(xí)教育功能以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)推廣服務(wù)配套功能主題特色餐飲、休閑、游樂功能銀行、電信、商務(wù)、儲(chǔ)運(yùn)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)配套功能會(huì)展經(jīng)營(yíng)功能舉辦各類會(huì)議及文化商品、旅游市場(chǎng)商品展示推廣文化傳播交流及活動(dòng)推廣功能形成端硯文化對(duì)外傳播及文化商品產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，消費(fèi)群體交流的基地，形成大量的購(gòu)買群體各類文化活動(dòng)，相關(guān)商品推廣活動(dòng)的集中地，形成長(zhǎng)期活動(dòng)舉辦點(diǎn)，吸納各類群體產(chǎn)生消費(fèi)，提升項(xiàng)目知名度整體功能體系劃分圖4.4各商業(yè)組團(tuán)的劃分展覽館：首層——端硯及粵西旅游商品商場(chǎng)二層——端硯展覽館三層——會(huì)展中心四層——管理中心，各行業(yè)機(jī)構(gòu)辦事處、接待中心端硯展覽館圖：【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能Ⅰ、商鋪數(shù)量及面積D棟——15棟商鋪，共三層34間商鋪，面積1274.61m2G棟——38棟商鋪，共三層86間商鋪，面積3754.92m2K棟——12棟商鋪，共二層20間商鋪，面積908.68m2合共65棟商鋪，140間商鋪，面積5948.21m2Ⅱ、商鋪經(jīng)營(yíng)功能D棟以品牌端硯商品銷售為主，配套文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng)G、K棟南向商鋪以半成品加工及端硯石材商戶為主，附帶即場(chǎng)制作、打磨、雕刻為表演示范功能北向商鋪將以端硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實(shí)現(xiàn)其組團(tuán)特性及項(xiàng)目整體規(guī)劃特性，在招商時(shí)對(duì)商戶進(jìn)行謹(jǐn)慎篩選其中K棟部分商鋪將吸引經(jīng)營(yíng)配套商戶，包括銀行、儲(chǔ)運(yùn)、商務(wù)、質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)Ⅲ、第一組團(tuán)功能劃分圖【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能Ⅰ、商鋪數(shù)量及面積A棟——34棟商鋪，共三層78間商鋪，面積3204.52m2H棟——34棟商鋪，共三層76間商鋪，面積3193.36m2合共68棟商鋪，154間商鋪，面積6397.88m2Ⅱ、商鋪經(jīng)營(yíng)功能粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色商品，土特名優(yōu)產(chǎn)品集中展示推廣銷售粵西各鎮(zhèn)區(qū)旅游消費(fèi)市場(chǎng)展示推廣、銷售，將通過肇慶市政府邀請(qǐng)各鎮(zhèn)區(qū)在本項(xiàng)目設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，集中對(duì)外作定點(diǎn)推廣創(chuàng)建粵西特色商品一條街（例如：四會(huì)玉器一條街、廣寧竹海一條街），粵西千里走廊一條街，同時(shí)根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)旅游特色進(jìn)行各鎮(zhèn)區(qū)承租商鋪特色裝修，與肇慶旅游品牌推廣相結(jié)合，同時(shí)定期舉辦各類推廣活動(dòng)，促進(jìn)整體經(jīng)營(yíng)各鎮(zhèn)區(qū)特色商品、特色小食，互動(dòng)游樂設(shè)施，品牌店在A棟、H棟南向商鋪中設(shè)置，與主街相呼應(yīng)Ⅲ、第二組團(tuán)的功能劃分圖【第三組團(tuán)】主街（宋都御街）Ⅰ、商鋪數(shù)量及面積B棟——4間街鋪，面積99.6m2C棟——4間街鋪，面積99.6m2E棟——7間街鋪，面積160.8m2F棟——7間街鋪，面積160.8m2I棟——12棟商鋪，共2層20間商鋪，面積438.2m2J棟——8棟商鋪，共2層12間商鋪，面積318.32m2合共32棟商鋪，共54間商鋪，面積1177.32m2Ⅱ、商鋪經(jīng)營(yíng)功能作為主街上的6棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引各方游客聚集的購(gòu)物、休閑、游樂、飲食于一體的項(xiàng)目主題特色商業(yè)步行街吸納全國(guó)各類古玩、根雕、珠寶首飾、字畫、陶瓷、特色旅游工藝品的品牌特色經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行商品銷售，充分體現(xiàn)旅游工藝市場(chǎng)吸引力穿插在各棟組團(tuán)設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動(dòng)娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團(tuán)的商鋪經(jīng)營(yíng)類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在I、J棟為主。其中I棟建議減少5%商鋪面積（即200m2），用作中心廣場(chǎng)聚集人氣促進(jìn)經(jīng)營(yíng)用途Ⅲ、第三組團(tuán)的功能劃分圖【步行街西主入口廣場(chǎng)】舉辦各類戶外推廣活動(dòng)，吸引人群關(guān)注聚集，并設(shè)置端硯文化村形象代表的建筑裝飾物，引導(dǎo)人群由西入口進(jìn)入項(xiàng)目【中心廣場(chǎng)】在主街中央的中心廣場(chǎng)將吸納各方進(jìn)入人群聚集及再擴(kuò)散，通過各類活動(dòng)表演，互動(dòng)娛樂特色帶動(dòng)周邊商鋪經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)一、二組團(tuán)東面商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值【東廣場(chǎng)】主要目的在于使人群向二、三期項(xiàng)目過渡，通過設(shè)置特色景觀聚集人氣，帶動(dòng)?xùn)|端商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值4.5參考資料上海豫園古建筑的商業(yè)街豫園始建于明嘉靖三十八年（公元1559年），園林布局具有吳越建筑特點(diǎn)，保存完整，占地40余畝，向有“城市山林”之譽(yù)。園內(nèi)有48處景點(diǎn)構(gòu)成，荷花池和九曲橋、大假山、萬花樓、點(diǎn)春堂、會(huì)景樓、玉玲瓏、得月樓、內(nèi)園等景區(qū)。豫園座落在安仁街132號(hào)，因是曾任四川布政使的潘允端為孝敬父母而造，取意于“愉悅雙親，頤養(yǎng)天年”，故起名為“豫園”。豫園曾被譽(yù)為“奇秀甲于東南”，是一座揉和了我國(guó)明、清兩代園林藝術(shù)的名園，被國(guó)務(wù)院定為全國(guó)文物保護(hù)單位。豫園的圍墻，是由蜿蜒起伏的五條龍所組成的，龍頭高昂，造型精致，栩栩如生，有吞云吐霧的氣勢(shì)。這兩條龍，龍頭相對(duì)，中間有一顆珠，被稱為“二龍搶珠”。豫園內(nèi)園系清康熙四十八年（公元1709年）建，全園面積僅2畝許，但山石池沼、大廳堂室、亭軒樓臺(tái)一應(yīng)俱全，花墻小廊，布置得宜，益使小園曲折迂回，疏密有致。內(nèi)園還新建有古戲臺(tái)一座。豫園的圍墻，上飾游龍蜿蜒起伏，把園林30多畝的地方分隔成不同的景區(qū)，以虛隔作幛景，似隔非隔透出園林豐富的景層，成為豫園內(nèi)一大特色。建筑風(fēng)格的江南水鄉(xiāng)——周莊周莊可能是開發(fā)較晚的緣故，那里的商業(yè)氣息不是很濃，雖說商店也不少，但店主一般都不會(huì)主動(dòng)吆喝，要看要買都隨游人的便，讓人感到很自在。周莊真正可以看的就是沿著河的一條小街，河的兩岸都是明清時(shí)代的建筑，既是建筑至今都還住著人家，人們還是在河里洗衣洗菜。古風(fēng)撲面具有濃郁江南氣息——同里同里的建筑保存也比較完好，家具也都是按照當(dāng)時(shí)的原樣擺設(shè)，游人可以在樓里自由地活動(dòng)，讓人想象原來主人住在其中的情境。被譽(yù)為"桃花源家"——安徽西遞村西遞村位于安徽省黃山市黟縣東南部，四面環(huán)山，兩條溪流從村北、村東經(jīng)過村落在村南會(huì)源橋匯聚?，F(xiàn)存明、清古民居124幢，祠堂3幢。2000年11月30日，被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界文化遺產(chǎn)名錄。西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構(gòu)成東向?yàn)橹鳌⑾蚰媳毖由斓拇迓浣窒锵到y(tǒng)。所有街巷均以黟縣青石鋪地，古建筑為木結(jié)構(gòu)、磚墻維護(hù)，木雕、石雕、磚雕豐富多彩，巷道、溪流、建筑布局相宜。村落空間變化韻味有致，建筑色調(diào)樸素淡雅，體現(xiàn)了皖南古村落人居環(huán)境營(yíng)造方面的杰出才能和成就，具有很高的歷史、藝術(shù)價(jià)值。西遞的石、磚、木三雕，堪稱西遞三絕。“中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村”——宏村穿過西遞村村口的桃源洞，沿著小溪再曲曲折折走上幾百米，峰回路轉(zhuǎn)，一塊盆地呈現(xiàn)眼前。這里阡陌縱橫，一座座房屋錯(cuò)落相間。宏村背倚青山，山前溪水環(huán)繞，山水之間是一塊平地。村莊就建在這片平地之上。村莊內(nèi)部，一條活水繞過家家門前。中國(guó)畫有一種深遠(yuǎn)的構(gòu)圖方式，畫面通常由小橋流水人家組成。而宏村流水潺潺，遠(yuǎn)山朦朧，藍(lán)天下青瓦粉墻，就是一幅天然的山水畫。地政府及村民對(duì)歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)和家家戶戶利用自己的古住宅經(jīng)營(yíng)文物、字畫、歙硯及石刻、石雕產(chǎn)品，這既是古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，又是經(jīng)商增加村民收入的雙贏特色。西遞、宏村這兩個(gè)傳統(tǒng)的古村落在很大程度上仍然保持著那些在上個(gè)世紀(jì)已經(jīng)消失或改變了的鄉(xiāng)村的面貌。其街道的風(fēng)格，古建筑和裝飾物，以及供水系統(tǒng)完備的民居都是非常獨(dú)特的文化遺存。屯溪老街起于宋代，明清時(shí)期發(fā)展成為徽州物資集散中心。全長(zhǎng)1273米，保存完好，店鋪鱗次櫛比，建筑古相典雅，是一條具有明清建筑風(fēng)格的步行商業(yè)街。位于市中心，交通方便，距離火車站2公里。老街現(xiàn)已成為到黃山旅游的游客必游之地。老街商鋪，密集緊湊，店面、作坊、住宅三位一體，保留古代商家“前店后坊“或”前鋪后戶“的經(jīng)營(yíng)格局和特色，建筑高僅兩三層，多為木穿榫式結(jié)構(gòu)，石礎(chǔ)、磚砌、馬頭墻、小青瓦、徽派木雕、金字招牌、朱閣重檐，古樸典雅，華麗高潔。老街路面寬5至8米，均用赭色的大塊條石鋪成，雨后紋理清晰，潔凈如畫；人們其上，無喧無擾，空靈悠遠(yuǎn)，儼然回到古時(shí)，引發(fā)無盡的遐思……老街的店鋪?zhàn)痔?hào),文化色彩甚濃,體現(xiàn)了徽商是儒商的特點(diǎn),其中百年以上歷史的老字號(hào)有＂同德仁＂藥店，＂同和＂秤店，＂程德馨＂醬油等，其商（藥）品制作，陳列，經(jīng)營(yíng)，至今古風(fēng)猶存。上海新天地新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地的主要投資商在這個(gè)上海新熱點(diǎn)旁邊開辟了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地四萬四千平方米，位于整個(gè)太平橋項(xiàng)目的中央地帶。園內(nèi)種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地一萬二千平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩端點(diǎn)綴著兩個(gè)小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。人工湖四周綠地高低起伏，栽種了各種喬木和灌木。綠地北側(cè)新辟一條長(zhǎng)一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場(chǎng)」的石庫(kù)門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。北里：北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。南里：南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。太平橋公園：毗鄰新天地廣場(chǎng)的太平橋公園占地四萬四千平方米，擁有上海市中心最大的人工湖。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。湖面碧波蕩漾，沿岸空氣清新。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨(dú)特的悠閑去處。五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5.1現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改建議5.2商鋪裝修建議建議商鋪的建筑主體保留原嶺南風(fēng)格設(shè)計(jì)，而商鋪的門面建議融合現(xiàn)代風(fēng)格的元素，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。5.3環(huán)境景觀方案建議在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，可以通過綠化景觀、造型小品、休息交往、餐飲游戲、表演展覽等，并配以公共服務(wù)設(shè)施如問訊、指示牌等，以此增強(qiáng)商業(yè)空間的活性，使客戶倍感親切舒適。為了使項(xiàng)目的主題調(diào)性能深入人心，令客戶初次到訪能留下美好的深刻回憶，建議在第一組團(tuán)南面即靠近端硯展覽館的圍墻能設(shè)置一個(gè)“端硯歷史文化時(shí)間廊”，將端硯的歷史及開采、打磨、雕刻整個(gè)流程展示，通過帶發(fā)聲音的臘像公仔形式表現(xiàn)，增強(qiáng)其可觀性及趣味性。（例如：澳門的歷史博物館就以該形式表現(xiàn)取得較好市場(chǎng)的效應(yīng)）另外，在環(huán)境景觀方面建議在項(xiàng)目中心廣場(chǎng)，設(shè)置“主題情景中心廣場(chǎng)”，通過不規(guī)則的造型噴水池營(yíng)造該地方的亮點(diǎn)，并且在四周設(shè)置休閑椅及在外圍以造型花基進(jìn)行圍閉，一方面達(dá)到積聚客流的目的，另一方面避免第三組團(tuán)主街望穿整個(gè)街道而影響客戶繼續(xù)進(jìn)入項(xiàng)目二、三期。5.4智能化方案建議經(jīng)過前期敝司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶的調(diào)查了解到，他們普遍對(duì)智能化配置的要求不高，只需能提供通訊電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)即可。有鑒于此，敝司考慮到高標(biāo)準(zhǔn)的智能化前期投入費(fèi)用較高且增大經(jīng)營(yíng)商家的營(yíng)運(yùn)成本，加上高標(biāo)準(zhǔn)的智能化對(duì)于本項(xiàng)目的實(shí)用性不大，因此建議配備以下設(shè)備：電話通訊寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)于寬帶平臺(tái)的搭建，一方面滿足商務(wù)辦公用戶的辦公需求，另一方面是商場(chǎng)與業(yè)界的商戶、廠家保持緊密的聯(lián)系，作為商場(chǎng)信息的流通途徑消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是商場(chǎng)必備的系統(tǒng)設(shè)施，包括噴淋、煙感、溫感等。消防規(guī)劃所占用的商場(chǎng)空間主要包括防火分隔的位置和設(shè)備放置等。周界安全防范系統(tǒng)是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測(cè)裝置對(duì)小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。該系統(tǒng)在商鋪管理中心多媒體監(jiān)控電腦上顯示。閉路電視監(jiān)控是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在商場(chǎng)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測(cè)裝置對(duì)小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。該系統(tǒng)在小區(qū)管理中心多媒體監(jiān)控電腦上顯示金融平臺(tái)商場(chǎng)的金融系統(tǒng)主要包括銀行業(yè)的引進(jìn)，一方面為消費(fèi)者提供便利性的消費(fèi)過程（如快速提款、信用卡消費(fèi)等），另一方面滿足商家資金的流通需求。使商場(chǎng)內(nèi)的資金達(dá)到流通循環(huán)的目的。5.5其他細(xì)部規(guī)劃建議路燈規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建議在前廣場(chǎng)、東廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)設(shè)置T型旗路燈，不但可以作為裝飾照明作用而且可以租賃T型旗廣告位增加的利潤(rùn)收入。通道照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議考慮到非主通道的商業(yè)走廊寬度較窄，無法安裝柱立照明系統(tǒng)，因此建議在商鋪臨街面墻壁安裝吊旗照明系統(tǒng)，同時(shí)可以出租廣告位置增加收益。道路導(dǎo)向指引指示系統(tǒng)主要指商場(chǎng)的出入口指示、導(dǎo)購(gòu)指示、安全指示、消防指示等。建議本項(xiàng)目的指示系統(tǒng)除了常規(guī)設(shè)置形式（反光板和指示燈牌）。指引牌：指示各通道的主題指示該通道的商戶名單以及位置圖，以方便顧客進(jìn)入商鋪指示安全出口、洗手間等位置地面導(dǎo)向指引：①為了使各個(gè)組團(tuán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)的類別的形象更鮮明突出，建議在道路的導(dǎo)向指引方面，采用花紋地磚指引法，即在各自組團(tuán)的通道中，鋪設(shè)能反映該組團(tuán)銷售內(nèi)容的形象化圖案，不但能使各組團(tuán)之間功能的差異性拉開而且可以使客戶能迅速知道自己在哪個(gè)功能組團(tuán)。②在拐彎處或分叉路口處拼湊圖案以作識(shí)別直行或拐彎燈箱廣告：①商戶產(chǎn)品的平面展示推介；②指示該商戶的名稱、類別、商鋪號(hào)碼；③顧客行走方向的指示。項(xiàng)目與白石村之間圍墻的設(shè)計(jì)為了中國(guó)端硯文化村整體風(fēng)格的完整性及便于統(tǒng)一管理，建議以青石磚作圍墻進(jìn)行圍閉，并且在圍墻上以具有中國(guó)特色的窗花進(jìn)行點(diǎn)綴或以反應(yīng)端硯文化的彩瓷鋪設(shè)，使墻壁既可作圍閉作用又可作為項(xiàng)目整體裝飾的風(fēng)景線。六、物業(yè)價(jià)值提升策略物業(yè)價(jià)值提升策略目的在于增強(qiáng)項(xiàng)目附加值及經(jīng)營(yíng)特色優(yōu)勢(shì)，提升各類租金收益，確保長(zhǎng)久旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度及影響力，為二、三期項(xiàng)目開發(fā)奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)，為發(fā)展商開發(fā)新項(xiàng)目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)及擴(kuò)大投資層面。6.1經(jīng)營(yíng)模式提升目的：在同級(jí)旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成獨(dú)有經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，確保長(zhǎng)久發(fā)展商收益及增強(qiáng)各商戶長(zhǎng)久駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心，形成獨(dú)有經(jīng)營(yíng)品牌。提升策略：Ⅰ、合作經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)久旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營(yíng)，與經(jīng)營(yíng)戶合作經(jīng)營(yíng)，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動(dòng)娛樂設(shè)施經(jīng)營(yíng)，旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng)營(yíng)商戶共同經(jīng)營(yíng)，確保長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。Ⅱ、我們不僅出租商鋪，而且為您創(chuàng)造財(cái)富——發(fā)展商由大業(yè)主轉(zhuǎn)向項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)以商用物業(yè)發(fā)展商作為大業(yè)主，未來將由業(yè)主角色逐步轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)戶角色，參與整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)推廣，引導(dǎo)及提供完善經(jīng)營(yíng)配套服務(wù)的同時(shí)，將作為整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣運(yùn)營(yíng)商身份與各零散商戶共同經(jīng)營(yíng)，并定期組織相關(guān)促銷活動(dòng)，進(jìn)行整體項(xiàng)目推廣。例如舉辦美博會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、拍賣活動(dòng)，與政府、旅游局、文化局、行業(yè)協(xié)會(huì)，商貿(mào)機(jī)構(gòu)、名人進(jìn)行聯(lián)合推廣，通過優(yōu)勢(shì)平臺(tái)資源進(jìn)行推力，吸納圍內(nèi)外各類專業(yè)購(gòu)買群體及旅游群體長(zhǎng)期前來定向消費(fèi)購(gòu)物，并且組織經(jīng)營(yíng)商戶參與國(guó)內(nèi)、外各類商業(yè)展銷活動(dòng)，以多種形式促進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目品牌知名度及影響力。建議與以下相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動(dòng)經(jīng)營(yíng)推廣合作：車迷會(huì)——擁有大量高端消費(fèi)群體，有組織定期外出旅游群體攝影協(xié)會(huì)——擁有大量高端專業(yè)及愛好消費(fèi)群體，自發(fā)及有組織外出旅游群體珠寶、古玩、工藝品協(xié)會(huì)——擁有超高端消費(fèi)群體及愛好者，經(jīng)營(yíng)層面高，具有高端消費(fèi)群體藝術(shù)創(chuàng)作機(jī)構(gòu)——擁有大量專業(yè)群體，自發(fā)及有組織定向外出的旅游群體文化經(jīng)營(yíng)及旅游推廣機(jī)構(gòu)——擁有大量專業(yè)群體，有組織及定向外出旅游群體，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)，與之共同經(jīng)營(yíng)合作推廣，利潤(rùn)空間較高，經(jīng)營(yíng)范圍廣，輻射面較強(qiáng)Ⅲ、采用復(fù)合經(jīng)營(yíng)方式與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動(dòng)經(jīng)營(yíng)推廣合作，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模類別及多元化特色經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)的旅游市場(chǎng)推廣經(jīng)營(yíng)通常與各類相關(guān)機(jī)構(gòu)共同推廣，例如與旅游機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)、酒店行業(yè)、會(huì)展經(jīng)營(yíng)行業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合推廣，將客戶資源轉(zhuǎn)換成旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資源優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代的旅游市場(chǎng)推廣經(jīng)營(yíng)模式是在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上與其他經(jīng)營(yíng)行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，不斷培養(yǎng)定向消費(fèi)群體，增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升經(jīng)營(yíng)價(jià)值。案例1：南國(guó)影視基地是將旅游市場(chǎng)與中央電視臺(tái)影視機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行推廣，在吸引旅游群體的同時(shí)，吸引擴(kuò)大影視愛好者長(zhǎng)期前往參觀。案例2：上海的汽車旅游基地是以賽車活動(dòng)為主，添加各類汽車文化傳播活動(dòng)推廣，教育培訓(xùn)功能，形成新興的汽車運(yùn)動(dòng)旅游市場(chǎng)項(xiàng)目，吸引廣大汽車運(yùn)動(dòng)愛好者的同時(shí)成為汽車行業(yè)聚集經(jīng)營(yíng)交流發(fā)展的基地采用“會(huì)員制”的消費(fèi)模式，將成為經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新方式，長(zhǎng)期擁有固定群體，不斷發(fā)掘增加新群體。例如：當(dāng)個(gè)人在購(gòu)買汽車時(shí)，經(jīng)銷商吸引每位車主參加車迷會(huì)，定期舉辦各類外出活動(dòng)，此時(shí)，首先要選擇旅游景點(diǎn)，如旅游項(xiàng)目提供相關(guān)優(yōu)惠條件與汽車經(jīng)銷商合作，將帶動(dòng)非旅游群體以外的高端商品消費(fèi)群體前來消費(fèi)購(gòu)物，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。同時(shí)針對(duì)端硯及文房四寶的收藏愛好者將吸引前來的參觀游覽時(shí)，吸納成為會(huì)員，定期提供專業(yè)咨迅及舉辦聯(lián)歡活動(dòng)，通過愛好者帶其他消費(fèi)群體前來游覽。6.2主題裝修提升目的：根據(jù)各組團(tuán)經(jīng)營(yíng)類別及特色進(jìn)行主題裝修，包括建筑內(nèi)外部分，環(huán)境設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)元素，從而提升商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值，增強(qiáng)旅游購(gòu)物特色，增加多次往返消費(fèi)頻率。提升策略：根據(jù)第一、二、三組團(tuán)各自經(jīng)營(yíng)特色的主題風(fēng)格進(jìn)行特色裝修，以其豐富特色提升及帶旺該組團(tuán)。6.3管理提升目的：充分體現(xiàn)集中經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶長(zhǎng)久駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心，體現(xiàn)發(fā)展商素質(zhì)。提升策略：制定日常規(guī)范性經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，各商戶共同遵守執(zhí)行引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行管理，并通過管理機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶信心及商鋪價(jià)值管理主要體現(xiàn)在人性化服務(wù)方面管理服務(wù)建議：客戶咨詢中心在中國(guó)端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心，咨詢中心的陳列柜上，游客可以拿到中國(guó)端硯文化村各個(gè)租戶的店卡和各種關(guān)于中國(guó)端硯文化村的資料、刊物，以及肇慶旅游交通地圖等。要更全面，更詳細(xì)地了解中國(guó)端硯文化村的情況，游客更可使用觸摸屏電腦瀏覽中國(guó)端硯文化村情況?？蛻糇稍冎行牡姆?wù)在中國(guó)端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心的服務(wù)專員，回答關(guān)于中國(guó)端硯文化村的各類問題，為游客提供有關(guān)肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的實(shí)用信息。咨詢中心的服務(wù)人員能使用中英雙語(yǔ)服務(wù)，竭誠(chéng)為每位來訪的游客提供方便和幫助。并且設(shè)立醫(yī)療中心，為游客提供簡(jiǎn)單的醫(yī)療服務(wù)。七、營(yíng)銷組合策略7.1租賃比例7.2產(chǎn)品組合客戶類型比例估算面積估計(jì)商家數(shù)量備注端硯35%約4748㎡120端硯、硯文房用品20%約2713㎡68紙、筆、墨粵西產(chǎn)品30%約4070㎡102劍花、溪黃草、燕窩、竹制品、棕、奇石、根雕玉器、古玩10%約1357㎡34古董、四會(huì)玉器餐飲3%約407㎡10中餐、西餐表演及鑒定中心2%約272.01㎡7表演、鑒定注：商家數(shù)量為估算值，實(shí)際應(yīng)按市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整7.3價(jià)格預(yù)期八、營(yíng)銷推廣策略及部署8.1營(yíng)銷策略1．入市時(shí)機(jī)確定原則房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，誰(shuí)能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰(shuí)就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。但是，另一方面，要租賃取得好成績(jī)又必須要做好充份的前期工作準(zhǔn)備以及良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行。為了保證能讓本項(xiàng)目在推出市場(chǎng)即能一炮而紅，建議示范鋪位交付使用時(shí)及項(xiàng)目一期工程的鄒形出來后推出市場(chǎng)，一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶通過親身體現(xiàn)商鋪的情況，將更有說服力，更容易引起商家的沖動(dòng)及欲望。2.入市時(shí)機(jī)的制訂根據(jù)上