青島某國際廣場項目投資總結

青島太平洋國際廣場項目投資分析報告目錄TOC\o"1-3"\h\z摘要4一、青島基本概況51、地理位置5禿2姓、歷史沿革蛋53、人口5讀4瞎、經濟水平業(yè)6廣5接、區(qū)域規(guī)劃聽情況多10摔6浮、結論姓13你1錢、房地產發(fā)態(tài)展各項指標垃分析尤15要2狗、房地產未勵來量預測請18夏3質、青島市經背濟技術開發(fā)支區(qū)（黃島區(qū)撥）房地產市芝場分析墊18波三、經開區(qū)霉樓盤分析色25飛1欣、競爭分析禿26希（住1千）、凈地分轉析原26宗（雜2為）、競爭個宮案分析屆26征（拖3邪）、潛在競揚爭情況爭28滾2保、區(qū)域樓盤涉特點熟28樸3懶、區(qū)域客戶詞需求分析粥29孔（獅1悔）、不同面遇積、不同戶陣型的需求狀膜況慚29黨（嚼2毫）、不同單及價，不同總濟價的需求情凈況也29泄（騙3筒）、潛在購底房人群分析霸29抬（溪4網）、供需分圈析結論條30運四、項目概拒況心30灑1具、合作方概境況改30拋2缺、用地情況您31本3莖、用地四至體39竊4鍵、規(guī)劃情況航41惹5盲、配套情況加42速6朽、道路狀況配42浩7知、市政規(guī)劃舍42壤8四、開發(fā)進度立44宜9累、合作方式騰44粘五、項目碌SWOT區(qū)分析柴45斤1頭、隨SWOT遲分析掙45鞏六、投資分完析下48畫七、綜述葛53摘要濫青島太平洋闊國際廣場項濟目位于青島希市經濟開發(fā)稍區(qū)西側，緊煩鄰大海，項裕目地利位置焰較優(yōu)越，經點開區(qū)作為青好島市未來的紙經濟和工業(yè)佩中心，發(fā)展奉潛力巨大，任特別是20楚10年海底毅隧道的開通興將極大的促拌進經開區(qū)的襪發(fā)展。不項目占地面恩積5947面0.56平慌方米（89校.21畝）麻，地上總建啟筑面積19昆0305.吳79平方米玻，容積率3簡.2，用地觀性質為商業(yè)妙用地，計劃窄開發(fā)酒店式帽公寓。訊項目原股東柏計劃將項目稱整體股權轉龜讓或保留小祥部分股權，第轉讓價格為坑樓面價11汁00元/平墾方米，總價尤格約為2.尤1億元（2漠09336欺369元）蹈。宴項目總投資箏成本預計約芳15.2億丈元（631羅1元/平方彩米），銷售剖收入約20習.9億元(鋪公寓102倡50元/平剃方米，車位忌16/個)鞏,凈利潤約呼4.3億元繡（1713蹄元/平方米志），凈利潤研率約19.背24％，具散備良好的盈良利能力。透項目預計需染要投入1.逗8億元自有城資金，并辦襲理3億元項些目銀行開發(fā)遺貸款，即可逃通過滾動開物發(fā)完成整個岡項目運作。棍一、青島基釋本概況于1、地理位噸置搜青島位于醫(yī)山東半島迎東南部、睛黃海宰之濱。是全稼國70個大泊中城市之一體，也是我國揮大陸第二大競港口膚。余該市陳東、南瀕臨臂黃海，東北耽與央煙臺淋市毗鄰，西注與保濰坊柴市相連，西涉南與爹日照輪市接壤。1翁994年2旱月，被列為僑全國15個糾副省級城市踏之一。獸青島現轄七跌區(qū)五市，總師面積106玻54平方公轉里，桿2007年慮，禁總笑戶籍鐵人口7昏57乞.搜99爸萬，其中市少區(qū)11殃02鴨平方公里，綢人口穗275.5鈴5掠萬人。刃截止到20壘07年底青灣島市常住人距口達到了8探38.67速萬人。遷2、歷史沿誦革枕1981年明，負青島市僑被列為全國悅15個經濟伴中心城市之角一；198震4年4月，準被列為全國跨14個進一怕步對外開放色的沿海港口棚城市之一；俊1986年表10月15斧日解，被國務院巧正式批準在燈國家計劃中損實行單列，暫賦予省一級靜經濟管理權示限；199搬4年2月，出被列為全國尚15個副省稈級城市之一銅。3、人口死表1-1：系青島市20嬸03-20菠07年人口腸增長情況染年份析2003拜2004遷2005稅2006設2007痕青島市人口察（萬人）醬720.6罷8崖731.1幻2歐740.9負749.3嘴8聞757.9親9貼市區(qū)人口（么萬人）捧246.7罰7鑼258.4爸265.4受3勒271慶275.5聚5邀總人口增長衰率（延%）洞0.70元1.4%總1.3猴1.1蛛1.15宇市區(qū)人口增視長率受2.08薄4.7房2.7丑2.1柄1.68粘全市城市化今率疊35.2%也36%幼35.8%脾36.2%鼻36.4%變數據來源：飯青島市年度蕩統(tǒng)計公報御房地產市場恰的發(fā)展與城記市人口增長片、人口導入膜、城市化之謎間存在不可裂分割的聯(lián)系孤，從青島市錯人口和城市疫人口變動的載數據反映，啦人口導入速捷度越快（青章島市200夢4-200它7年人口增項長率均高于戲中國年均的摧人口增長率礙1.07%貧）、城市化熟發(fā)展進程越澇快(200屬5年中國城蔽市化率為4抄2.99%潮，而青島市既僅為36%居，低于全國箏平均數6個抓百分點)、楚人口導入動揀力越大，當亦地房地產需味求量將越大噸。勇4、經濟水束平河青島市借助記良好的自然富條件和經濟棟基礎，過去盜五年經濟發(fā)握展迅速。臉表1-2：倘青島市20科03-20挺07年經濟蝴發(fā)展情況遠年份姑2003年市2004年閑2005年縫2006年立2007年醉GDP（億海元）耍1,780禮.30己2,163煌.80處2,695葵.50鳴3,206爹.58問3,786長.52各GDP增幅姿（%）英15.90謊%仁16.80邪%限16.90世%渡15.70志%映16.00部%晶人均GDP弱（元）材24,70尚3.06屋29,59降5.69粘36,38組1.43斜42,78候9.77耍49,95團4.75歌人均GDP申增幅（%）鄭16.45龍%易19.81狀%爬22.93視%渴17.61碌%煙16.74慮%跪人口（萬人旬）勸720.6沒8罵731.1批2蛾740.9綱749.3焦8敞757.9留9窄人均GDP立（美元）屑3,611退.82膊4,327占.17絕5,319即.31太6,256遇.27吧7,303懷.86泳（1）、G憑DP救青島市GD窮P年均增幅秤為16.2便6%，遠高倒于全國的平孩均增長速度溝，反映了宏游觀經濟較好吧的增長態(tài)勢卻。沙圖1-1：找青島市20頸03-20嚼07年GD端P增長情況嶼圖1-2：嚇青島市20奴03-20庸07年GD愚P增長率死（2）、人純均GDP爛人均GDP彼亦從247丹03.06朱元（03年溪）至499軋54.75伴元（07年船），約合7苦303.8格6美元，年近均增幅為1激8.71%牽。撕圖著1-3：青戲島市200蹈3-200舒7年人均G約DP增長情絹況潤青島市人均幟GDP介于瀉1300-熊8000美場元，說明其摔房地產發(fā)展誰處于快速上鈴升階段。若堆按照人均G所DP18.趟71%的年棋平均增長速晶度，青島市折人均GDP輪在2023擱年將達到8沈000美元摩，房地產發(fā)天展進入平穩(wěn)塌上升階段，棕2023年禾達到130市00美元，卻房地產發(fā)展真進入下降階劍段，這說明婚青島市房地載產已經到了屑快速增長的設末期，即將軟進入平穩(wěn)的裙發(fā)展階段，帝適合進行長氣期價值投資嘩。達表1-3：豆人均GDP錄與房地產市樹場發(fā)育狀況妹的關系坑人均GDP誰800-1熟300美元宜1300-感8000美帆元惰8000-賄13000身美元匙13000防美元以上既住房房地產孔階段和住房起步階傭段軌快速上升階迷段擇平穩(wěn)上升階屢段喬下降階段螺按照拿世界銀行希2004年叛的劃分，低您收入國家的燈水平是忽人均收入低塔于括826車美元，國家穴城市化的程邊度平均是3抹0%，下中笛等收入的國呈家人均收入閃的水平是考826壇美元到鄭3255滔美元，這些流國家的人均假城市化水平肉是50%，貓上中等收入鴨國家他們的飼收入水平是昂從織3255旋美元到箏10065疼美元，這些徑國家他平均屢城市化的水溜平是70%刊。高收入國勉家也就是收潮入高于煎10065粘美元的國家時，他們平均皂城市化的水柴平是80%摩。摘而青島20豐07年的人跑均GDP是齒7303美腿元，屬于上政中等收入國況家的水平，猾按照目前的鹽發(fā)展速度，店預計201表0年即可達菠到高收入國勻家的水平。?。?）、城悲市化率吹另一方面，胡從城市化角腐度來看，舊當城市化率獅≤60%時豆，城市化率裝高速增長；圾當城市化率灶＞60%時鳴，城市化進毅程進入平緩栽發(fā)展階段脊，而青島市拘的城市化率粘僅為36%蓋，按照目前麥的增長速度效，需要10典0年才能達鬧到60%的懼城市化率（軍實際過程中廁隨著后期總犬人口的增速猾放緩，城市防化進程將加鄰快，達到6箏0%需要的蔑時間將遠遠忠少于100閉年），同時杏參照中國、駱世界和發(fā)達遼國家的平均床城市化率水腫平（200艱7年分別為榆44%、5廊0%和75姜%），青島厚的36%的滅城市化水平陵同其經濟發(fā)旨展水平很不仆相稱，從收薯入水平來看供，青島20鈴07年的人迎均GDP是餡7303美橋元，屬于上頃中等收入國谷家的水平，碑按照世界銀斯行的統(tǒng)計，炸該檔收入水竄平的國家城幟市化率應該察達到70%園，而青島僅緒為36%，憂所以要想達防到上述水平蹤必須通過快活速的城市化川來實現，而舉這將必然推個動房地產市豪場的快速發(fā)尸展。向（4岡）陳、恩格爾系宰數辮根據聯(lián)合國紫糧農組織提滅出的標準，舒恩格爾系數役在59%以警上為貧困，映50-59暴%為溫飽，料40-50黃%為小康，浪30-40令%為富裕，行低于30%書為最富裕。抱青島市居民咱恩格爾系數羨呈逐年遞減門，說明居民團生活已經逐旨漸從小康向枕以享受和發(fā)柿展為標志的筋富裕型生活把轉變。深表1-3：職居民消費支止出情況揮年份掃2003年薄2004年著2005年脫2006年掠2007年薦食品支出（刺元）狂3,163捕射3,424蜓艙3,716矮甩4,348扒苗4,949襖鄭人均消費支廣出（元）廳8,056今灘9,002暴看9,883蝴箏11,94老5裁13,37絨6櫻城市恩格爾刷系數百39.26戚%句38.04帽%貌37.60攀%衣36.40錄%策37.00滅%句（5生）賽、城鎮(zhèn)居民愈人均可支配叢收入：定2007年世，青島市居琴民收入水平跑（1785幅6元）遠高洪于全國平均震水平（13隸786元）砌，而農民收戴入水平（7序477元）鍬也遠高于全激國的狀態(tài)（映4140元拘）。鋒表1-4：縣居民收入情錄況午年份班2003年凈2004年申2005年爭2006年賺2007年糕城鎮(zhèn)居民人島均可支配收那入（元）港10,07鍋5記11,08僚9眾12,92肅0葵15,32甘8絞17,85辰6腰農民人均純送收入（元）嫂4,530喇賺5,080緞番5,806悼市6,546劈碧7,477債忙5、區(qū)域規(guī)補劃情況碼（1）、十博一五規(guī)劃綱縱要主要目標磨根據青島市繼十一五規(guī)劃剩，到201溪0年，青島港市協(xié)全市生產總姨值年均增長棕13％左右源，2023瓶年達到49叮00億元左騙右；全市戶拉籍人口控制猶在809萬德人以內，城把市化率達到鐮63％狂；快城鎮(zhèn)居民人紡均可支配收捎入達到20凡900元左劈右、農村居圖民人均純收堪入達到93陶50元左右俱，年均分別褲增長10％熟左右；北方麗國際航運中室心建設取得漏重大突破，磁港口吞吐量放達到3.2峽億噸，集裝妙箱吞吐量達豎到1200元萬標準箱歲。傭（2）、十礎一五城市功少能區(qū)劃與發(fā)無展布局鵲根據青島市古十一五規(guī)劃布，項目位于拒膠南市與黃事島區(qū)（即青曠島市經濟技巨術開發(fā)區(qū)）遣交界處，該方區(qū)域屬于重棟點發(fā)展的西著岸產業(yè)帶，冰該垃產業(yè)帶依托趙樞紐港口和虹陸路集疏運滲體系，建設喇重化工業(yè)基芽地，發(fā)展物踐流業(yè)和加工絕服務業(yè)。舊工業(yè)基地：冊該區(qū)域將建今設成銜西海岸現代拐制造業(yè)集聚疲區(qū)。包括青供島經濟技術恐開發(fā)區(qū)、膠昨南城區(qū)、膠旋州南部區(qū)、限東部新區(qū)及線泊里重工業(yè)凡區(qū)。青島經戚濟技術開發(fā)床區(qū)、膠南城誦區(qū)、東部新比區(qū)重點發(fā)展宏港口、物流嬌、造船、石概化、橡膠、窩家電電子、鑰汽車、醫(yī)藥沒、紡機、金衣屬加工及其松他臨港加工糧業(yè)。玩物流中心：曬黃島—膠州役物流中心區(qū)震。以保稅區(qū)糠保稅物流園警區(qū)和膠州中鼠鐵物流園區(qū)泥為依托，通講過疏港鐵路存、公路將兩秘個園區(qū)連接撿一體，業(yè)務孝對接；充分救發(fā)揮其連接倆國際、國內竟物流市場的哭功能，優(yōu)勢傍互補，實現鴨陸路物流、碎海港物流、具空港物流有劉機整合，國軍內物流和國吐際物流緊密瓦結合；突出鼠發(fā)展物流信秩息平臺，大障力引進國際驅國內物流大漂企業(yè)，形成倚“啞鈴式”報的物流中心購區(qū)，逐步成麻為中國北方德重要的國際鞋國內商品、搭部件、物資構的集中、儲珠存、拼裝、督分撥、疏運瞞中心區(qū)。船同時，青島釀將攜構建以前灣壺港區(qū)為主體泛，鰲山灣港寇區(qū)、董家口隆港區(qū)為南北誼兩翼，黃島會油港區(qū)、青蛛島老港區(qū)、短四方港區(qū)共紀同發(fā)展的青瓶島港口集群膛。床旅游產業(yè)：午青島市將以沒鳳凰島、瑯殃琊臺、大小滴珠山、前灣饞港為特色，振加快發(fā)展西幅海岸旅游業(yè)個，同時店開辟嶗山－坑五四廣場－服鳳凰島－靈概山島等海上破旅游航線，嗓建設浮山灣旦、團島灣、塑唐島灣等海倡上旅游基地馬和少海、小煤港灣旅游休深閑區(qū)。完善哪旅游配套設犧施。引進世裂界知名酒店蝕管理集團，希建設一批世荒界知名品牌尤高星級飯店庸。加快建設淡中低檔經濟肝型酒店和旅生館。助（3）、城斜市總體規(guī)劃遺（2006控-2023狂）撥青島市最新航的規(guī)劃為2柿006年頒豪布的《青島竟市2006暗－2023礙年總體規(guī)劃林》，在規(guī)劃為中青島市提位出了票“形建設全國重攜點中心城市軌和世界知名遞特色城市岔”六的戰(zhàn)略目標垃，確立了轎“搖三點步局、草一線展開、分組團發(fā)展團”麗的城市大框搶架。墊根據規(guī)劃，競到2023蒙年，市域總涂人口規(guī)模控數制在120投0萬，市域撫誠征人口規(guī)星?？刂圃?紀34萬，城捆鎮(zhèn)化水平達泉到77.8公％。教圖1：青島蛛市2006購－2023漆年總體規(guī)劃堡圖己（3）、城枕市總體規(guī)劃葉（2006敵-2023蛛）色——層城市布局規(guī)悼劃線根據青島市孔的城市規(guī)劃壺，青島市將動形成井“旺三地步局、炕一線展開、償生態(tài)間隔、疤組團發(fā)展、惹海陸一體、汪指狀輻射劍”登的城鄉(xiāng)一體腐、統(tǒng)籌發(fā)展虜的空間格局扮。逆三點步局：巷依托青島、延黃島、紅島問三點步局，勾形成中心城滅區(qū)，包括青俘島（市南區(qū)劑、市北區(qū)、麗西方區(qū)、李集滄區(qū)、嶗山訂區(qū)）、黃島妻（黃島區(qū)）她和紅島（城時陽區(qū)）。泰一線展開：葡依托濱海公夕路延海岸帶活一線展開，處突出對海岸鍛帶東西兩翼感地區(qū)的保護逝，構建生態(tài)因濱海城市大公框架，這一汽區(qū)域包括膠勤南市、瑯琊每鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)宅、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)楊、溫泉鎮(zhèn)、建田橫鎮(zhèn)、王幫村鎮(zhèn)。毅組團發(fā)展：軍依托綜合交節(jié)通走廊，積值極強化組團汁發(fā)展，重點榮發(fā)展濱海沿攪線的瑯琊組駐團、膠南組暴團、鰲山組糕團、田橫組階團，以及外間圍的膠州城癢區(qū)、即墨城泥區(qū)、平度城怠區(qū)、萊西城漁區(qū)，全面推堅進城市網絡雜化發(fā)展。慰東西分工與瞇對稱：東部酸以市內四區(qū)凡為核心，包鐘括嶗山、城社陽、即墨等卸市區(qū)，以高槐端服務業(yè)、成高技術產業(yè)觸、輕型加工字制造業(yè)為特煮色；西部以六黃島為核心迅，包括膠州當、膠南等市她區(qū)，以大宗拐國際物流及膀商貿批發(fā)、廚重型制造業(yè)膏為特色。漿扇形展開的鞭城市產業(yè)中歸心：城市中蠶心服務產業(yè)嫁群形成以青攜島、黃島、困紅島為核心嘗，以膠州、械膠南、即墨條為二級核心填，以平度、粱萊西為三級系核心，形成鞭扇形展開的槽城市服務產探業(yè)等級體系五。6、結論蜜從青島市的抗GDP、人販均GDP、票人口的導入斥、產業(yè)布局摩、城鎮(zhèn)收入界及城市規(guī)劃縮等方面來看仔，青島市經褲濟實力雄厚妙（位居全國瓜第8、山東箱第1），區(qū)明域中心的地帖位已顯現，暈對周邊城市長輻射作用加肆強。固青島區(qū)域現裳實及潛在的完購買能力，譯為房地產業(yè)爪繼續(xù)快速發(fā)漂展提供必要游的需求基礎曠。鉆青島市未來汁的置土地資源約優(yōu)束突出，可攝開發(fā)利用的阻后備土地資泳源不多識，目前蘇人均占有耕牛地低于全國蜜平均水平尿。拜青島市今后屋城市中心區(qū)往將以金融和脫服務業(yè)為主晶，而工業(yè)中纏心和物流中稍心都將逐漸駐向黃島區(qū)轉接移。勤二、青島市欲房地產業(yè)發(fā)誰展分析渣1、房地產艙發(fā)展各項指控標分析租從下表我們坐可以看出，剛青島市房地賓產市場經過魔了2003政-2005縱年的快速上斷漲之后，目銹前已經進入梯平穩(wěn)的發(fā)展遷階段。旨表2-1：活青島市房地噴產市場情況湖年份拌2003年村2004年糟2005年脅2006年很2007年武2023年路上半年灶固定資產投倍資額（億元階）債739.4輩0搜1,025刑.40命1,456云.60鍛1,485管.70關1,635吃.40退915.8借0做固定資產投堅資增幅（%蠟）乒54.60退%閃38.70孟%旨45.00塊%慈19.80凱%晌23.30霸%路22%朝施工面積（駛萬平方米）譽1,764耗.73敗2,101蠟.30賊2,362福.70杜2,781與.20網3,223豬.80城3,169彩.10壯施工面積增斤幅（%）欲24.54點%惹19.07壩%情11.06納%瞎15.05展%愈13.73您%底26.60樂%偶新開工面積限（萬平方米出）爺924.4扛9鞋971.7同7詠1,072團.60傭1,071里.00旅1,083崗.30束189.1抹0街新開工面積貼增幅（%）聾38.79大%賓5.11%躁10.38產%朵-0.15意%椒1.15%匪-65.0腔9%訊竣工面積（堆萬平方米）羊552.2鈴3妥635.2止0科811.2勝0狠652.5恥0懶640.7氧0怎243.8耽0筋竣工面積增塑幅（%）把3.74%僵18.10砍%蹦13.10有%燈-19.6急0%笛-1.80奪%字0.30%攻銷售面積（經萬平方米）灑453.2邊0析516.3誘0恭739.9態(tài)0午736.5返0以833.3寇0繳347.6蒼0釋銷售面積增奪幅（%）燙5.60%扶13.90餐%寺27.00井%間-14.4傘0%剝13.10充%啄0.60%菌銷售金額（御億元）眾106.5逝0眨153.1賺0裙266.7鴉0牢313.3溫0分433.4彼0刪173.0艘0露銷售金額增座幅（%）蓬15.76把%自43.76玉%磨74.20兩%眾17.47嚼%技38.33搞%舞3.90%身房屋均價（古元/平方米夢）膏2,349膏.96寒2,965蒙.33浴3,604將.54句4,253下.90應5,201加.01念4,976逐.99謝房屋價格漲歲幅（%）犧14.60擋%熄15.20億%寺10.90貪%撕6.90%刷6.50%劍-4.31絲%械城市人均居窩住面積（平削方米）法19.4奉24.19鏟22.96誤23.73裁23.7傍（1）、固瘦定資產投資皮額遷青島市固定嗎資產投資額恐呈現逐年遞展增的態(tài)勢，客其中，20說03-20狗05年的增弊幅較大，其膠平均增幅達地到了46.命1%，20鐘06年以來造增幅下降，吼其平均增幅膨約為21.疫7%，說明條近兩年房地秧產市場發(fā)展低平穩(wěn)。后圖2-1：輝青島市固定夾資產投資情齒況啦（2）、施刊工、竣工、談銷售面積捧從增長幅度框來看，20蝴03年以來云施工面積和踏新開工面積掃持續(xù)增長，甘但是增速逐偷漸放緩；而嬸竣工面積除粗2004、垂2005兩表年出現一定膜程度增長以針外，200陣6、200指7兩年甚至莊出現了負增奉長，說明開些發(fā)商有意的布控制開發(fā)節(jié)芬奏以應對市館場變化；銷指售面積除2秩007年負射增長14%憑以外，其他尸年份均保持御較穩(wěn)定的增視長。抵從絕對數量張來看，銷售緩面積一直小槐于新開工面愁積，說明未舌來的市場供唯給比較充足薪，2003身-2005抽年銷售面積豎甚至小于竣抽工面積，說寬明市場出現畏了一定程度也的供過于求鬼，而200巾6年以來銷眨售面積又再雄次超過了竣渣工面積，說狂明市場供過枯于求的局面喚得到了一定挖程度的扭轉臨。襯圖2-2：腰青島市房地慣產施工、新戚開工、竣工趟和銷售情況潤（3）、空黨置率拉按照國際通有用算法（改全社會空置慮房面積除以賊全部住房面量積姐）計算的青男島市200文7年底住房萍空置率為2鑄.7%，而緊按照國內的育通用算法（務空置商品房佛面積除以當叔年竣工面積篩）則為75嗽.68%，辜如果按照另河外一種折中敵算法（群空置商品房攤面積除以最梁近三年內竣途工面積蛋）計算則為烏23.04想%。察按照國際慣匯例，房屋空滲置率是反映處房產市場供正求狀況的重河要指標，按埋通行慣例，謝空置率在5絡%-10%鈴之間為合理秧區(qū)；10%岸-20%之慎間為空置危栗險區(qū)；20框%以上為商毛品房嚴重積而壓區(qū)。尤而青島市商肉品房按照第禿一種算法計貫算的空置率油僅為2.7祖%，從側面鴿反映了青島另市房地產市朱場目前處于靈健康的發(fā)展隔狀態(tài)，房地丑產供求狀態(tài)橡保持基本平貝衡。盒（4）、均掙價走勢菌從下圖可理以看出，青嶼島市商品房霜售價一直呈汽現穩(wěn)步上升材的態(tài)勢，但謊是增幅卻逐惰年放緩，2怎008年以澇來受國內宏辮觀形勢的影撇響，商品房茄售價小幅下陰挫，比去年牧同期下降了界4.31%荷。平圖2-3：到青島市商品駱房銷售價格讀走勢愁圖2-4：渡青島市商品虹房銷售金額樓2、房地產便未來量預測霉（1）、需明求預測倍現有居民改貼善需求量:捷由23.7耳平方米(2答007年)瀉至35平方虎米(202劉0年)：國（35-2沾3.7）平僵方米*75掃8萬人/1鐵3=658福.88萬平徑米/年殃新增人口需鈔求量:常住艷人口從83禍9萬(20體07年)至結1200萬掛(2023搏年)，人均盲35平方米咸：院（35-0點）平方米*虛（1200咬-839）剖萬人/13閃=971.煙92萬平米句/年認因此，至2惑020年青層島市商品住逆宅年均潛在俗需求約在罷658.8討8+971慢.92=1姐630.8軌0萬平方米哄/年中。側3、青島市考經濟技術開課發(fā)區(qū)（黃島肢區(qū)）房地產毒市場分析貌由于項目捎緊鄰青島市軌黃島區(qū)（以歡下簡稱經開煎區(qū)），地理磨上同該區(qū)融乳為一體，其互同經開區(qū)房友地產市場的轉聯(lián)系比同項蠟目所在的膠廈南市房地產屆更具關聯(lián)性梅，因此本文喊著重對經開陜區(qū)的房地產部市場進行分賤析。抓（1）、經腐開區(qū)概況嚼青島國家級坐經濟技術開糖發(fā)區(qū)于19澡84年10患月經國務院友批準設立，艱是繼深圳等董經濟特區(qū)設藥立之后在全貓國14個沿辦海開放城市渣中首批設立深的國家級經柱濟技術開發(fā)瓦區(qū)。痕青島開發(fā)區(qū)查東與青島市礙市南區(qū)隔海遭相望，海上檔最近距離2炒.26海里退。該區(qū)以國臺家批準的規(guī)捉劃面積17占.52平方原公里為核心須區(qū)，以所處齒的青島市黃欠島區(qū)274枕平方公里為謎輻射區(qū)，總僅人口近50孔萬。棗青島開發(fā)區(qū)電區(qū)內既設有偵國家級經濟女技術開發(fā)區(qū)巷，還設有青仰島西海岸出慰口加工區(qū)、算國家級保稅卡區(qū)及保稅物男流園區(qū)國家崗級新技術產伙業(yè)開發(fā)試驗狠區(qū)、國家（迅青島）家用文電子產品產決業(yè)園及鳳凰凳島省級旅游伯度假區(qū)、小誼珠山國家森碎林公園。建首區(qū)20多年礙來，青島開辭發(fā)區(qū)基礎設配施投資累計箏300多億印元，培育了當家電電子、源石油化工、嶄汽車船舶、炊新型材料、風高新技術、押港口物流等揀為支撐的主秒導產業(yè)，形億成了以糊“膝大港口、大族工業(yè)、特色套旅游數”不為主體的區(qū)刺域特色經濟塞。招青島開發(fā)區(qū)喉是國家級生撲態(tài)示范區(qū)和竹一級金融安辯全區(qū)，獲得筒了中國人居暮環(huán)境范例獎棵，2004晴年成為博鰲苗論壇亞洲白卻金會員。中件國商務部2策006年公手布的全國4騙9家國家級碌經濟技術開風發(fā)區(qū)投資環(huán)番境綜合評價項總指數和經盾濟實力排名惰中青島開發(fā)鏟區(qū)列前5強施，其中社會彈及環(huán)境指標條位居第1位么。糕圖2-5：膜經開區(qū)位置棚示意圖壩（2）、經景開區(qū)規(guī)劃情羞況偷青島開發(fā)區(qū)萌總體規(guī)劃面絲積227平互方公里，是前集現代港口舟、新興工業(yè)辱、旅游度假扭、商貿物流絲為工業(yè)特色熄的現代化新鵝城區(qū)，內設奶幾個特殊功手能區(qū)，其中郊保稅區(qū)2.貪5平方公里加、新技術產黃業(yè)區(qū)1平方謎公里、省級退薛家島度假礦區(qū)27平方蘇公里、行政望商務中心區(qū)境20平方公逐里。此外，餅還有工業(yè)區(qū)養(yǎng)和商貿物流喘區(qū)等。都（3）、經六開區(qū)經濟發(fā)肺展情況詞到2005蹄年底，全區(qū)快完成地區(qū)生謙產總值37刃2億元，年護均增長34映.1％，按哈年末人口3躁0萬計算，衰人均GDP般達到12.都4萬元迷，遠高于青爪島市平均水刑平弱；工業(yè)總產沉值（現價）爐完成808掉億元，年均仇增長35％快，工業(yè)增加巴值228億釣元，年均增城長36％；耕五年累計完烈成固定資產紐投資534頑億元君。饒經濟總量增倉速均居全市消之首,占全別市經濟總量冰的比重已達柏15%。到（4）、經館開區(qū)產業(yè)集蒸群發(fā)展基本怨情況璃港口和物流婆產業(yè)，匙圍繞建設中走國北方國際廢航運中心、粒物流中心，總全面推進前灣灣港的開發(fā)畏建設，北港蔽區(qū)全部建成虧，2007該年貨物吞吐跳量2.6億墓噸，集裝箱替吞吐量突破憶900萬標槽箱；總投資決約160億惹元的南港區(qū)續(xù)開發(fā)全面啟狗動，規(guī)劃建回設香港招商偶局保稅物流哲園及新前灣們國際集裝箱他碼頭，建成箏后將新增集哀裝箱吞吐量治1200萬不標箱。以港絹口為依托的遞現代物流業(yè)怕快速發(fā)展，藥先后引進中徑遠、中海海匆運、馬士基青等一大批世山界500強北企業(yè)和國內獸外著名物流戰(zhàn)公司146蛛家，物流業(yè)嶼對地區(qū)生產害總值的貢獻姜率達到14徒%。我區(qū)正吳逐漸成為中策國北方物流養(yǎng)中心。噸家電電子產嚼業(yè)，聚在海爾、海跟信、新都理鄙光等龍頭企步業(yè)帶動下，薪分別建立高齡水平、國際跨化的工業(yè)園械，其中海爾平工業(yè)園占地穗2500畝壺，總投資6費0余億元，綢2007年煩實現銷售收翻入274億恭元，是海爾親集團海內外英12個工業(yè)伸園中占地面認積最大、生糧產能力最強膝的工業(yè)園。啄目前全區(qū)家沿電產業(yè)已形魔成年產電視寨機650萬橫臺、冰箱冷測凍箱100歲0萬臺、空籍調300萬山臺、2熄10萬部的睜生產能力，羊成為中國北想方最大的白矮色家電生產瘡基地。隱石油化工產斥業(yè)，恐圍繞建設清襲潔環(huán)保型國螺家級石化基遮地，按照瑞“賀從上游到下姑游做”論和即“舟以下游促上豈游石”殖的雙向發(fā)展監(jiān)思路，不斷討加大招商引填資力度，石寬化工業(yè)得到逝較快發(fā)展。師總投資12剩5億元的1煌000萬噸勻大煉油項目羨于2005染年6月22隆日正式開工潮建設，20旦08年上半燙年達產后可枯實現年銷售蠅收入200叉多億元?？傊彝顿Y5.4先4億美元的該麗東化工項扯目已于20遙06年11慢月投產，該脅項目為山東寶省投資最大括的外資工業(yè)伍項目，達產侵后可年產P期X63萬噸艇，年銷售額限13億美元界。黃島國家嘴石油儲備基勻地一期、3鼠0萬噸級青彩島港原油碼蒙頭三期等工彈程也已竣工幼。欠船舶工業(yè)和絹海洋工程產增業(yè)，彩以總投資7隔4億元的海糟西灣造修船嫁基地為依托盾，15萬噸巾和30萬噸才級修船塢投釀入使用，3臟0萬噸和5間0萬噸級造侄船塢開工建帆設，55萬沈噸修船塢已稀投入使用，套2007年抽投資20億完，完成船塢上主體工程建奉設，200籌8年實現造晝船。大型船廣用曲軸、瓦趣錫蘭低速柴只油機等配套紅項目全面開粥工，建成后考可形成年造笛船468萬場載重噸、修和船200余哥艘、海上石都油平臺4座多、救生艇5伸00艘、年具銷售收入1棵00億元、途利稅14億跳元的生產能桂力。海洋工得程產業(yè)，以憤中海油、中采石化、中石敏油海洋工程拖制造基地為肯依托，總投遍資40多億哨元的中海油嫌海洋石油工澤程項目一期澇二期建成投演產、三期開身工建設，項徐目達產后，摸具備年25進-30萬標葉準噸的海上腦鉆井平臺加筍工能力，預棵計年產值6嘆0億元?？偛峦顿Y23億富元的中石油改海洋工程項頃目也已開工啊建設，將成鴿為世界重要鞭的海洋石油腹工程制造基償地。與此同與時，低中速薪柴油機總裝克基地等配套肝項目，正逐漆步向海西灣族轉移。蝶汽車產業(yè)，學以歐力重工姻、上汽通用徐五菱、五征汁、竹內等為挺代表的汽車波產業(yè)已形成餐批量生產規(guī)宗模，其中上獎汽通用五菱容產能提升項吉目和總投資篩40多億元廟的北汽福田令產業(yè)園開工急建設，一批掛工程機械和獎汽車零部件啟項目相繼建貿成?？偼顿Y樓3.7億元郵的上汽通用吐五菱項目2混005年7蘇月28日實襯現整車下線飲，2007危年累計完成雨汽車生產6怕7000輛懇，并已具備壁年產8萬輛揀微型商用車羨的生產能力供。20萬輛登整車和35消萬臺發(fā)動機衡產能提升項羊目2007浪年2月初開堆工建設，年頂底前主體廠籮房完工，開緊始設備安裝丹，達產后可叨形成30萬舞輛整車及3纏5萬臺發(fā)動寫機生產能力狡，并構建起濁與之相匹配支的零部件供煎應體系，形晴成產業(yè)集群偏及拉動效應取。一期投資伴8億元、年麥產1萬臺的蚊福田重工挖汽掘機項目建冬成投產，二令期計劃投資社36億元，雨三期200發(fā)8年7月建銀成，200弄7年11月蓋起重機項目阻開工，至2她010年可藝年產發(fā)動機燕10萬臺、突叉車4萬臺軍、汽車起重努機（含叉裝格機）1.3恐萬臺，項目沿建成后年可飄實現銷售收港入220億瞇元，實現利側稅40億元希。目前，我疾區(qū)已投產的逮汽車零部件棕生產企業(yè)有梳30家左右叛，汽車零部捕件生產已初難具規(guī)模。摔（5）、經昨開區(qū)房地產腿發(fā)展概況邪近幾年來，惱經開區(qū)被房地產市場呢一直保持著傘強勁的發(fā)展柏勢頭，已形球成鮮明的板蕩塊特征，房妖地產市場整搖體價格增長盆速度較快，皺樓盤競爭也瘦從最初的產企品競爭逐步式邁向品牌競味爭。佛隨著青島經忍濟重心西移綿，各大企業(yè)件紛紛落戶奔經開坦區(qū)，再加上任經開區(qū)舍的房價相對見市區(qū)偏低，薪因此從整個懷經開區(qū)獵的發(fā)展前景安、環(huán)境、住賊宅質量及相武應的配套設港施等因素綜續(xù)合考慮，物經開區(qū)嚷的房產性價舌比較高，這拖為收經開區(qū)弓房地產價格默提供了上行謀空間。略經開區(qū)找的商品房從殊目前來看銷暑售情況良好投，但是入住逃率較低。主糖要原因是因存為外來投資貼者的介入，昏而購買的目盤的主要用于孕投資。今后聽隨著土地資諷源日趨緊張蜓，危經開區(qū)蜓特別是臨濱扣海大道附近她的商品房將套開始向高層畝和小高層發(fā)跪展。目前的澡西海岸樓市家板塊，特別寶是開發(fā)區(qū)的叼樓盤價格已幫升至每平方叮米堅7將000章-1200幻0昌元。正日前，隨著倍海灣大橋、賴海底隧道工膀程主開工（開通讓后從經開區(qū)友到青島市南壟區(qū)團島僅需或約10分鐘旱）弓，許多市區(qū)皮的購房者更箱把長期的關螺注轉化為近客期的實際行階動，點燃了靠對硬經開區(qū)隱板塊的購房用熱情。海灣雞大橋、海底古隧道的興建揉，將西海岸親房地產與市蛾區(qū)房地產聯(lián)驚為一體，進姿而使投資者摸與購房者不傭再把距離作白為妨礙投資僻、困擾居住膏的因素。奮（6）、經合開區(qū)房地產提五大板塊慕鳳凰島板塊慣：銜該區(qū)域處于歌鳳凰島（薛顧家島）旅游吧度假區(qū)內,賊與區(qū)域功能嗚相對應，該開區(qū)住宅項目祝主要以農“憑度假休閑狐”號為基本定位海。目前在城臥市綜合配套夠方面略有不武足,但因鄰欠近安子碼頭酒交通方便并撞有將來隧道幕利好消息，訊樓市前景可脆觀。伐唐島灣板塊怕：籮該區(qū)域屬C恰BD行政商才務中心區(qū)，先開發(fā)區(qū)高檔浪樓盤幾乎云增集于此，形煙成沿海絕佳性的海景高級臘住宅區(qū)。要長江路以北季、香江路以裙南區(qū)域為商采業(yè)密集區(qū)纏。湊香江路是傳病統(tǒng)的商業(yè)密皂集區(qū)，利群培長江商廈、滔家佳源商場沙的開業(yè)以及遺佳世客、易誓初蓮花等入杯駐，使得該斃板塊商業(yè)氛述圍日益濃厚緣。圖該板塊產品刻品質較高，還其中唐島灣掃附近為高價慧房聚集區(qū)，暢大部分高端辟寫字樓商業(yè)妹項目均在此損區(qū)域內亮。堆保稅區(qū)板塊檢：切保稅區(qū)位于稿開發(fā)區(qū)中段面，交通比較穿便利，該區(qū)遞域樓盤開發(fā)池數量相對較厲少。虜文教區(qū)板塊開：突該區(qū)域在黃椅島汽車客運等站以西，石珠油大學以北斷，近鄰膠南掩市，堪稱交燈通要道。區(qū)遞內教育氛圍打濃厚,石油舒大學、腦影視學院、最職業(yè)學校、述開發(fā)區(qū)一中肚等知名學校浮遍布該區(qū)。劉黃島老城區(qū)字板塊笨：件黃島老城區(qū)控居住氛圍濃跨厚，生活設揪施配套較齊負全,但是繁停華程度相對內較低。該區(qū)甜臨黃島輪渡批，交通便利駐。隨著開發(fā)怨區(qū)整體房地匆產市場的升嘗溫，這里陸飼續(xù)出現了一秋些品質較高財的新樓盤霞。噴三、經開區(qū)敬樓盤分析猴項目所屬區(qū)旨域已經成為闖青島西海岸懷最為重要的羽居住、商貿蔥、休閑區(qū)之蹄一，港區(qū)附遼近的集中住音宅區(qū)星羅棋禮布，僅已建炕成的高檔住伸宅區(qū)就有1蛛50萬平方悟米以上，加盈之規(guī)劃中尚演未建設的面啟積共計30宋0萬平方米央以上。冬從周邊地產觀樣板采集和企市場分析結安論兩部分來捆看，目前西褲海岸房地產腎市場發(fā)展態(tài)功勢良好，且涉具有較強的蛾排他資源優(yōu)感勢，更重要墻的是周邊的夕投資環(huán)境為膊本項目提供匹了廣闊的發(fā)必展空間和強襯有力的利潤呢保障。督本次調研范峽圍為經開區(qū)句南部唐島灣喇周邊濱海地勸區(qū)的文教板如塊、唐島灣魄板塊和鳳凰駁島板塊共三震個板塊的地皺段優(yōu)勢較強攜、體量較大舉、知名度較濁高的項目。欣凈地項目數襯據主要來源腎為土地交易子中心及政府濁相關單位。霸項目數據主特要來源除各棵項目售樓處恰、反產交易驗中心以外，謊另參考易居柜中國、搜房鉆網等權威媒嗽體的數據，紫再取個體項料目樓層、位僚置、戶型價販差中間值后傭，進行客觀默計算。濤1、競爭分安析劈（1）、凈皺地分析載項目名稱和攪位置固項目體量挖銷售均價汗開發(fā)商掃備注朽濱海大道南爆側，唐島灣懶東岸，上實隨游艇會地塊捎占地330椅000平方深米善330.1魂7萬/畝羽上海上實集圍團、愛爾蘭腳財富控股集朱團筒項目位置極脈佳，坐擁唐擔島灣海上公聰園東側，與駁太平洋項目辮毗灣相望稻金沙灘路南陪側HD20刮07－16果地塊森占地103緊50平方米減275萬/育畝莫青島國大生造物制藥有限懲公司承項目位置較爆優(yōu)，海景資峽源豐富預太行山路東牌側，嘉陵江掃路南北兩側券HD200交7－10地稠塊竭占地473杯96平方米么218萬/俱畝繼青島匯兆置宣業(yè)壘交通優(yōu)勢明獅顯，距市中功心較近編金沙灘路南吧側HD20魯08－16磚地塊尊占地230留5平方米由280萬/謎畝郊中交運澤浚天航丹項目位置較妻優(yōu)，海景資態(tài)源豐富砍（2）、競象爭個案分析皮重點分析點蔬為戶型面積獵、銷售價格市、物業(yè)情況踐等。棋表3-1：飼周邊樓盤信堤息驚項目名稱堅位置串物業(yè)類型誰容積率猛起價循均價智占地面積（拔平方米）腔總建面積（纏平方米）泉戶型港裝修該康大風和日蟻麗誕開發(fā)區(qū)濱海窄大道與海爾慚大道交匯處笨高層、多層酸普通住宅愈2.17各5100易6500抬18350惑0羅11195漿8.7機57-13殊0嘗精裝修，每脖平方米60爬0-800樂元取國貿中心羊開發(fā)區(qū)長江灶中路撞公寓五星睬級酒店、智綢能化寫字樓往、板式住宅噸7.1諷9800惜11000三23512娃.56女22197悼1.42建100-1小30,20泥0-300先兩種胳精裝修，裝虹修成本20恩00元跪千禧第三空棟間愿開發(fā)區(qū)武夷故山路與珠江飽路交匯處止高層公寓牧2.93芹6800守8700銀19980炮75000侵53-61匹平方米小戶冊型那精裝修麗基寓薯開發(fā)區(qū)經濟祝技術開發(fā)區(qū)滿珠江路與廬季山路交匯處桶高層、小高戰(zhàn)層承2.37賠6300惠7000耽37000違12000值0執(zhí)80-12闖0娛精裝修欺錦繡前城鄙開發(fā)區(qū)長江窗東路433串號暫高層普通住油宅鍬3.8裙5700愉6700莫54000叉57000寸52-93內精裝修灘千城鳳梧金云沙餅開發(fā)區(qū)漓江您東路各小高層、高墨層普通住宅高2.79聞6700戶46000價17000逃0茶85-12頸0配毛坯事中南海灣新誰城爪開發(fā)區(qū)珠江伍路與井岡山定路交匯處毛高層普通住正宅窯2.22嫂5400興8600胸71928掙22000逼0訂80-13掙0躍毛坯忽鳳凰城蔥開發(fā)區(qū)濱海脅大道與鳳凰菠園西路交匯革處藍高層普通住鍵宅閃1.47吹7000億7500肉17600鈔0獸26000偷0加80-12堵0秀精裝修，裝她修成本10影00元隸（3）、潛鬼在競爭情況轉上海實業(yè)在輕唐島灣東海字岸以348脫0元/平方雜米的樓面價籌取得了一塊澆土地，計劃憶開發(fā)高端住腸宅和商業(yè)，嚷項目總建筑熔面積約92贈200平方錄米。圈2、區(qū)域樓孕盤特點產品面：嫁區(qū)域物業(yè)形玩態(tài)以混合社響區(qū)為主，以棚小高層、高毯層為主，容玉積率約為2正-3。懂戶型以兩房弟和三房為主娃、戶型面積守在80-1曠20平米為道主，戶型類哀型及戶型面膽積適中，這它與區(qū)域置業(yè)止需求主要以簡自住和普通恭的投資需求岡為主有關。招區(qū)域產品多就為新盤、且胖產品規(guī)模大狐，普遍在1逮0萬平方米啞以上。潛起價約50拿00-70侍00元/平教方米，均價診約6500序-8000帥元/平方米折。忽大部分都進解行了精裝修兇。客源面：蝕三類客群并議存，且以自馬住需求為主削。窄區(qū)域購房的她客戶大體分棄為三類：一密是周邊工業(yè)羨園區(qū)、產業(yè)匆園區(qū)的工作遷人士；二是蝶青島市中心遲區(qū)域分流的劇中等收入人駁士；三是外勵地人士，主曲要是北京、幻天津和山東摔省本省各城于市的客戶，哈三類客戶群事體并存，前乖兩類以自住云需求為主，鞋越占60%醫(yī)，第三類以出投資需求為昂主，約占4寨0%。惱銷售推廣面蟻：冰區(qū)域價格漲洗幅較快，而袋且景觀（海塌景）和朝向漂對價格的影覽響較大。洗3、區(qū)域客藥戶需求分析蛾（1）、不免同面積、不應同戶型的需廢求狀況豎據調查顯示逝,墻青島市市民卡買房首選兩污房或三房教，丸計劃購買兩樓房、三房的急分別占39仙%和48%坑,計劃購買盜四房的占9貓%,以上合咽計占比高達純96%,如搜此的高比例識證明市場中踐,青島人的竟居住市場是登以自住主導際的市場。第選擇五房及癢以上、公寓短、一房的比嚷例均不超過賢3%,因為參在青島,公鞠寓及一房歷影來是投資客他的首選,可吵以看見市場攝投資客相對旦削弱,而五尤房以上戶型狗則是因為本誓次調查對象晨的條件限制萌在以年收入簡6萬—10彼萬元之間居忘多的群體中脂,所以購買炊超大戶型的滿比例和能力炭相對較弱。丸從購買住房紹面積看,比予例最大的前善三位排名依脾次是60—廳90m2、雄100—1居20m2、忽90—10義0m2,這兆三類占到總莖數的87%蕉,與計劃購傍買房型的2油—3房占比梯一致。其次稈為120—者140m2頃的,占比5插%；140血m2以上和諒60m2以級下的市場需綢求不大。們（2）、不蘇同單價，不原同總價的需綠求情況璃根據調查，植青島市七成麥購房者鮮承受力在7毛000元/薯m2以下逼，根據隆調查結果,君70%的被少調查者認為展商品房單價范應該在70天00元/m夏2以內，其昌中有35%愿的能夠接受停的購房單價患為5001舊—7000感元/㎡,3培5%的能夠血接受的購房通單價為30眨01-50坊00元/㎡品。插（3）、潛虛在購房人群催分析動根據調查，拴在青島市的溫購房人群當耍中衡,維首次置業(yè)的象占67%。鋤二次置業(yè)的村占誼24%,雹多次置業(yè)的虛占9域%。青精島市目前陸置業(yè)的剛性烤自住需求占棚有很大比重尖,這與青島端近幾年的城映市升級和人躲群結構有關蘇,從結果看矛,首次置業(yè)亦人群是樓市鄭中最為活躍涌的群體。押在購房用途勾中,自住的勁占42.0伙8%,想換踐房的占46告.15%,醬用于投資的近僅占4.9宏8%趙。來（4）、供獸需分析結論醒根據分析來申看，青島市桑目前的購房遼需求主要是構60－90芳平方米的兩暢房和三房，岡單價在咬7000元尼/怨平方米腹以下盜，購房人群勤主要以首次百置業(yè)的自住呼人群為主。捧四、項目概千況奔1、合作方精概況稻項目公司為盤青島太平洋飄新天地置業(yè)叨，廳注冊地為青督島膠南市積陵米崖港區(qū)，睬注冊資本2線000萬元芝，股東為劉斧坤全（出資脆400萬元脆，占20％劃）、繆祝（緩出資120潔0萬元，占員60％）和誼周茂柱（出羊資400萬拼元，占20尼％）共三人弱。受青島太平洋使新天地置業(yè)即的安母公司為青第島市經開區(qū)恐當地的葵昆泉置業(yè)投僚資幻（以下簡稱叼昆泉置業(yè)）央。銅昆泉置業(yè)倍是以項目投繳資、建筑施烈工與房地產燃開發(fā)為主的半綜合性企業(yè)泊集團。公司鑄旗下?lián)碛薪ㄓ虬部偣?、運昆泉房地產粥開發(fā)公司、象寶都房地產河開發(fā)公司、廁昆泉物業(yè)管伶理公司、市激政工程公司站、裝飾工程打公司、商貿陪公司、涂料控廠、鋁塑門員窗廠等十余頑家子公司和廢控股單位。王二十幾年辟來，昆泉置錄業(yè)旗下公司妄先后施工了集青島三美機雖電隙廠房工程、嘗青島昌隆文北具公司廠房享工程、青島樸七二五研究尤所工程、青負島保稅區(qū)廠擁房、青島開娃發(fā)區(qū)唐島灣攔A組團住宅殼小區(qū)、金數鼓碼公司廠區(qū)散和青島開發(fā)刻區(qū)佳世客購葡物中心；并攏開發(fā)建設了四青島開發(fā)區(qū)紗唐島灣B組裁團務Ⅶ敏住宅小區(qū)、攻錢江花園住暢宅小區(qū)、匯繡泉雅居、天筍河國際以及研昆泉·天籟額村大體量綜挑合社區(qū)等重黎點工程，其孫中青島七二霜五研究所工躬程被一次性榆評為市優(yōu)工豬程，天河國蠢際年被評為秀省級文明工取地、優(yōu)質結鞋構工程，2在003年代震表山東省迎皆接建設部專添家的檢查獲寺得好評呢。廳義2、用地情嗎況丸太平洋國際禁廣場項目用臘地位于山東決省青島市膠牧南區(qū)濱海大五道南側的積塞米崖港區(qū)管丈委駐地，距斬離經開區(qū)管樂委會約7公伏里。訴積米涯港位燭于膠南市最拍東端，擁有盟的積米崖港隆是七十年代傾修建的中型膚漁業(yè)、貨運胸兩用港口，訴是國家農業(yè)決部確定的1鼠3個國家級唇中心漁港之冶一，是山東醫(yī)省政府批準刮的國家二類籌開發(fā)口岸，晌港區(qū)地處膠坊州灣畔，唐莖島灣西側，賽東與青島市腸經濟技術開病發(fā)區(qū)和青島競市保稅區(qū)接家壤，北依國育家級珠山森億林公園，西醋靠膠南市區(qū)曬和膠南市經虹濟開發(fā)區(qū)。唱項目總占地吉面積127騰513平方洲米（191職.26畝）歷，總建筑面斥積4774耍70.8平事方米。項目鐮從北向南共喪分A、B、叛C三個地塊吹，土地面積林分別為19扯936、4嫂8106和笨59471域平方米，建精筑面積分別辱為1236另03.2、確16356洽0.4和1刑90307婆.2平方米歇，容積率分猾別為6.2右、3.4和遣3.2，土采地用途為商身業(yè)（40年續(xù)），土地出棒讓金總額為銳19700前萬元（土地困面積價格1警545元/未平方米），洞目前已經支附付了591絮0萬元（3鏈0％）。灣項目A地塊淘計劃修建一湖棟五星級酒蛾店（68F死）和一個商盲業(yè)展覽中心制（3F），室五星級酒店溜將成為青島句市最高的建喘筑物之一具琴備強大的地鵝標性功能和葵作用，該酒秤店計劃20且09年10憐月開工，2芹013年8撫月竣工；B汗地塊計劃修晶建主題百貨辨（奧特萊斯治——化國際名品折龜扣旗艦店，肅8F）、S禿OHO寫字柔樓（26F諷）、美食街日（3F）、嚇和特色商店軟(2F)，肆該地塊計劃刮2023年兵10月開工偷，2023胞年8月竣工發(fā)；C地塊計戲劃修建國際芒酒店式公寓辭（28F）賞、四星級酒驢店（28F慘）和底商，摔其中B地塊榜建成后整體耳出售給臺灣短太平洋百貨顯集團經營。枕本次計劃轉睛讓的項目為拳C地塊，轉睜讓價格為樓險面價110蔑0元/平方亭米（土地面叨積價格為3液520元/湯平方米，約溉234萬元害/畝）。救C地塊用地離性質為商業(yè)惜，計劃開發(fā)饑酒店式公寓固，項目用地病現狀為三通炒一平，該項慶目用地由青仿島太平洋新咱天地置業(yè)有誰限公司于冠2023年栽8月20日隨通過公開出膀讓取得。土絲地出讓金為穴土地面積每芳平方米15梯45元，總絡計9188披萬元，根據咽土地出讓合元同，共分三軟筆進行支付灰，第一筆3吐0％（27被56萬元）遠已經支付，飾第二筆20悶%（183蒜8萬元）應軍于浙2023年有7月19日氏之前付清，誘第三筆50生%（459絨4萬元）應趴于禮2023年參8月19日盛之前支付，蹄目前第二筆榴和第三筆都票尚未支付（躁合計643范2萬元）。民該項目由臺芹灣太平洋百染貨集團通過鋪招商引資的談途徑操作的栗出讓，并由坦青島本地的推昆泉置業(yè)投金資叫作為合作方希共同開發(fā)三感個地塊，三教個地塊分別洞由青島太平薄洋世紀置業(yè)檢（側2023年椒1月31日采成立曉）內、太平洋奧棕特萊斯商業(yè)歷（青島）有銷限公司（2抄007年1吉2月25日僑成立）、青閥島太平洋新讓天地置業(yè)有耗限公司（2宋008年2值月1日成立懂）榮進行開發(fā)。男其中青島太沸平洋世紀置碗業(yè)使、青島太平種洋新天地置解業(yè)軟為昆泉置業(yè)蒙投資有限公湯司的全資子劇公司，太平容洋奧特萊斯帳商業(yè)（青島該）梅為臺灣太平盒洋百貨集團感的全資子公醉司。天圖4-1：落項目用地位料置圖隱圖4-2：服項目用地分泄區(qū)示意圖手圖4-3：層項目用地總拐體規(guī)劃圖（媽方案一）魯圖4-4：卷項目用地總部體規(guī)劃圖（塘方案二）狹圖4-5：惜項目效果圖警方案一效果顆圖1膏方案一效果目圖2鐘方案一效果摟圖3晉方案二效果扶圖1槍方案二效果永圖2途方案二效果禁圖2嚷3、用地四唱至纖項目東刷瞰闖唐島灣，西馳臨積米崖港叔區(qū)一號線，匯北依項目B堤地塊，南隔移南港路與膠封南市漁船修朵造廠相望。瀉圖4-6：帶項目用地情惠況圖軟項目用地西罪側住宅小區(qū)辮項目用地西防側金柏佳園礙項目用地西吐側現狀路揪項目用地南如側現狀路睡項目用地南撐側現狀樓原項目用地南改側船舶修理姥廠承項目用地東碼側大海保項目用地內蜜的水塘饑項目用地北貞側康大風和秋日麗項目妨遙望項目用諷地含項目用地南蓄方的出?？趹╉椖坑玫貣|叫方的金沙灘這旅游區(qū)棍項目用地東表方的金沙灘框旅游區(qū)膏項目用地東鞠方的海底隧鮮道喂4、規(guī)劃情腸況迫土地面積：鳴89.21懲畝，594脅70.56娛平方米擾總建筑面積揪：1903熔05.79藏平方米就容積率貧：3.2凝建筑密度：趙不高于30泥%載綠地率：不藍低于20%幟規(guī)定開工時鍋間：200靠8年12月且20日府施工周期：雁2.5年難5、配套情遣況窗項目校緊鄰石油大翁學、南洋學緞院、山東科派技大學及即嚼將入駐的北枝京電影學院馳創(chuàng)意媒體學婦院等，文風劇鼎盛。綠同時項目周慢邊還有海上系樂園、濱海乳公園等休閑侵娛樂場所，課不遠處的薛楊家島旅游度么假區(qū)也將構英建以金沙灘嶼和銀沙灘為膜核心的休閑奏旅游度假區(qū)脖。艷6、道路狀紅況育項目用地北秋側有204痰國道和同三扣高速公路，權2023年最跨海大橋和頌隧道正式通膀車后，唐通過跨海大屆橋至青島市別中心僅需5鴨0分鐘，通魯過海底隧道奸（本項目距洋離海底隧道繡口約12公攪里）至青島哨市中心只需落30分鐘，冰經過同三高職速至上海6光小時，至北狡京7小時，床黃島至日照廣城際鐵路也嫌將于200哨8年全線動矩工，建成后晚全程僅需3戀0分鐘。狼項目用地南材側和西側均竹為市政規(guī)劃要路，其中沿棚西側市政規(guī)賺劃路向北約某200米即善到到經開區(qū)驗景觀大道五——昂濱海大道（就雙向八車道羅），從該路喜驅車5分鐘士即可到達經珍開區(qū)中心，湊交通便利。孕項目北側占主要公交路絮線：公交2腔7路車2痰0路車。橡7、市政規(guī)仿劃踏從項目所屬淹地塊規(guī)劃配女套來看，項念目屬于膠南腹市積米崖港葛區(qū)和靈山衛(wèi)鍋組團規(guī)劃，想目前基礎設惹施情況較好警，發(fā)展空間貞巨大：董（1）、土粗地和人口攜靈山衛(wèi)組團侮規(guī)劃總用地帽面積22.搜5平方公里曲，其中可建旨設用地17慶.9平方公騙里，人口規(guī)泥模15萬人焰。眨(2)、給點水工程規(guī)劃漆規(guī)劃區(qū)總用滔水量預測為孝32700竿立方米/日丹，現狀有朱稈戈莊水庫水脆廠和柏果樹風水廠兩座洪條水廠，供水債規(guī)模為40抵00立方米拳/日，西南世部現狀城市芹DN100貸0供水管道絞。辟(3)、排末水工程規(guī)劃青預測規(guī)劃區(qū)朗污水量為2序7600立里方米/日，魚在規(guī)劃區(qū)西雞南部建一座夾污水處理廠剖，處理規(guī)模吸為2760狗0立方米/潮日。延東西慎向道路布置誼雨水主干管嘴，南北向道咬路布置雨水蛛次干管，將故規(guī)劃區(qū)內雨怪水以最短距待離排入河道化。該(4)、電侍力工程規(guī)劃桿預測用電負霞荷為11萬溜KW，年總錘用電量為4兼.5億KW詢H。規(guī)劃仙默劍110K甩V變電站兩淹座，一座為桶110KV訊西部變，變引壓器容量為膝2策×套50MVA率。規(guī)劃由2濕20大莊變圍引一條11題0KV線路排，由熱電廠遺引一條11仆0KV線路歡并結合現狀脫110KV殃線路形成三或回路供電。寧(5)、電添信工程規(guī)劃匠預測總話機英數為7.5賣萬部，交換垃機容量為9欠.3萬門。瀉規(guī)劃新建電柔信分局兩處船，交換機規(guī)聰劃容量均為螺5萬門。有名線電視規(guī)劃赴與通信線路桌同路由布置彩，按郵政支撤局服務半徑偽1.0－1倍.5km，洽小區(qū)郵政所惜服務半徑為刪500m設倡置郵政網點蹄。需(6)、熱桐力工程規(guī)劃農以區(qū)內恒光引熱電廠為熱糟源，425繞T/H，3航.6萬KW辨。規(guī)劃該區(qū)恐采暖負荷2認34MW。鵝遠期集中采攻暖率為80裝％。熱力系橋統(tǒng)為蒸汽供萄熱系統(tǒng)，采于暖需經熱力廟站將汽暖轉投化為水暖。永(7)、燃喝氣工程規(guī)劃邪燃氣氣源應炸接入膠南城腎市管網作為內該區(qū)氣源?？傆脷饬?擱0000標育立方米/日辟。居民氣化熄率遠期達到牲90％。輸拘配系統(tǒng)為中賺——削低壓兩極輸繁配系統(tǒng)。中弊、低壓轉換改通過區(qū)域調務壓站或樓棟采調壓器。嘗8、開發(fā)進俯度潮考慮到項目泳的體量較大母，計劃分三狼期進行開發(fā)舍，具體開發(fā)漠進度如下表幟。該表4-1：籍項目開發(fā)進犯度表栽序號鑒內容熱第一期盈第二期仔第三期半1夠收購項目公澡司煤2023年陽10月項2023年勿10月臥2023年葛10月艱2妥國有土地使幻用證笑2023年田11月續(xù)2023年異11月?lián)p2023年駐11月卸3躍建設用地規(guī)膀劃許可證盡2023年隊12月南2023年借12月蜜2023年華12月栽4元建筑方案設刮計嫂2023年盼2月河2023年念2月伐2023年狐2月供5瓣施工圖設計稍2023年泊4月追2023年善10月旱2023年漸6月疫6虛建筑工程規(guī)公劃許可證殖2023年武5月匠2023年肌11月失2023年診8月爹7斤施工證、開乳工遼2023年逼6月鹿2023年清12月齡2023年訓10月沿8址項目工程達蹤到2/3，抹開始預售能2023年辭3月水2023年把9月掛2023年周7月后9主主體結構封驗頂武2023年約6月匆2023年瞞12月樹2023年淚10月爹10敬精裝修完成像2023年收3月績2023年多9月天2023年隨7月轟11例竣工驗收崗2023年伸4月堂2023年屑10月叢2023年蝶8月姑12間入住伙2023年妙5月仗2023年五11月棋2023年宿9月在9、合作方覆式譽原股東將項應目整體股權杯轉讓或保留伶小部分股權超，轉讓價格炮為樓面價1油100元/靈平方米，總倒價格約為2哪.1億元（慣20933抖6369元室）。其在付款方式捎方面，可以釀參考之前其要他合作方洽弄談的結果，翅昆泉置業(yè)能至夠接受的付賠款方式主要浸有兩種：攪一種是在2慧008年底可之前一次性攔付清全部股裝權收購款，鬼預計能夠將挨總價從2.賭1億元壓到談1.9億元償（樓面價1哪000元/淡平方米）。蜜另一種是分太兩筆支付，羨第一筆85竿00萬元在增2023年款底之前付清谷，收購其7昨0%的股權擾，第二筆在繪2023年石底之前再支靠付2億元，雅再收購其3膽0%的股權童，這樣比一賄次性付款多咸支付750象0萬元（比市一次性付款耕延期支付的蘭10500匙萬元4年的儀銀行貸款利館息應為31克75萬元，廊而多支付的眉7500萬生元相當于年陡利率17.藍85%）。皂五、項目S端WOT分析臣1、SWO林T分析優(yōu)勢：滾項目樓面價康僅1100棕元/平方米惑（項目用地奧東側2公里東處的上海實粉業(yè)黃島項目拒樓面價為3睛480元/民平方米，而派2023年坦經開區(qū)濱海陷大道南側的薪一處商服用雨地的起拍樓蜜面價就達到值了4510愿元/平方米畜），還不到般項目單方成品本的20％湯，土地價格克比較低廉，眨而項目的銷毛售均價預計方可以達到1帳萬元/平方景米。榆項目享受膠房南區(qū)的招商汪優(yōu)惠政策，竿其中營業(yè)稅控80％返還吼、所得稅4李0％返還，莊城市基礎設剛施配套費按榨照76元/厘平方米征收年（正常收費鬧標準為18射0元/平方尚米，減免了勤104元/朱平方米），巾施工用電的吃電費返還8頃0％（施工道用電為3.樣3元/度）葉，項目南側簡、西側的市獵政路由政府揀出資修建，點并在項目用斯地附近由政賢府修建一個宰污水處理廠監(jiān)，上述優(yōu)惠塔政策如果都層能實現，則全至少可以節(jié)繩省約1.5刊億元。斤項目緊靠大晉海，屬于一葡線海景住宅疾，而一般海嘗景住宅項目呆都是隔濱海辦大道或濱海厭綠化帶和大藏海相望，本金項目直接接攻觸大海，未編來可以構建滿私屬沙灘和傾海水浴場，球并修建私屬碼游艇碼頭和瑞海上樂園，俯資源稀缺性貴不言而喻。啞地塊臨近經請開區(qū)的文教識區(qū)板塊，周腳邊有石油大旺學、影視學盤院的高校，案文化氛圍濃鴨厚，一方面求高收入的教貍師可以為項抓目提供潛在宣的客源，另壯一方面未來獄項目可以和描高校合作，陸在項目內設團置小學和初塔中，這將提劃升項目的價唱值。遮北側200白米為經開區(qū)棉濱海大道，貴出行方便，搜但是又不直關接臨主干道裁，避免了噪藥聲和灰塵等連污染。崖地塊內有一盒面積較大的距水塘，可以呈用于水系和聚水景的構造縫，這將節(jié)省積一定的園林繩景觀成本。同項目公司原桃股東方在經狼開區(qū)經營房明地產公司2趙0多年，具會備一定的人宰脈優(yōu)勢和豐誘富的開發(fā)經啞驗。劣勢：謊項目用地性現質為商業(yè)用白地，使用年艦限為40年眠，而用地性至質、較短的犯年限以及商喊業(yè)和住宅之努間水電價格于的差異都對惜項目產生影帳響，不過目旁前經開區(qū)最蠢貴的樓盤國影際貿易中心昂也是以項目拖立項，并且船銷售狀況良唉好，在年限敬方面可以通吳過補繳土地詢出讓金來增糧加使用年限然（如補繳2憑0年，總金真額為459制4萬元，樓告面價每平方賭米增加24禮1.4元）孕，在水電方棗面可以通過混一次性付費遙將水電價格松更改為住宅點水電的價格膚。懶按照土地出劫讓合同，項傳目應于20小08年12蜓月20日之邊前動工，并逐于2023選年6月20足日之前竣工杰，開發(fā)周期急2.5年，太在規(guī)定動工饞時間內未動獻工或未竣工犬，每延遲一恥日，應按照奸土地出讓金婆總額的1越‰偏每日支付違鳥約金（每日樸9.188明萬元，每年茫約3353封.62萬元鎖），并且不敞能享受上文腸提到的營業(yè)也稅等優(yōu)惠政仍策。繩目前項目周婦邊生活及商扇業(yè)配套較為莫缺乏，需要痕項目自行完懼善。綁地塊西側的李金柏佳園和太項目北側的朱康大風和日餃麗都是普通涼住宅項目，追居民素質一磁般，這會對蝕項目品質的鮮提升會有一茄定影響。識中石化10駛00萬噸煉萬油廠以及配繼套下游產業(yè)絹的投產，青姜鋼的搬遷都晶會對區(qū)域原宜有的良好的幅自然環(huán)境產末生一定的影跌響，特別是旋對外地購買奴人群的心理瘋會有一定的監(jiān)影響。湊五星級酒店梯項目可能最久快計劃20訓09年10紡月開工，2饅013年8械月竣工，而傅且存在較大霸的不確定性號，該酒店投江入運營時本蹈項目已經結輪盤，因此對曲項目的拉動西作用有限。炎由于膠南市串財政實力有葬限，200談7年地方財橡政收入才不園過20億元加，能否按照脊其許諾的條泊件承擔項目呈周邊大市政罩配套還是有班一定的不確述定性。機會：黨隨著青島市胃“分經濟和工業(yè)仁中心南移鑄”乖的規(guī)劃格局狹，會加快區(qū)壽域相關基礎鐘設施配套的胞建設，無形吼之中可提升潤項目自身的麗價值。癥2023年得海底隧道和油跨海大橋的輕開通，會拉選近經開區(qū)同誘市中心的距厘離，屆時從漸海底隧道東蕩側到市中心客的市南區(qū)團風島僅需不到或10分鐘，炸這兩條通道藏開通后將帶銀動區(qū)域房價耍上漲至少掛2000－夢3000元瘦/平方米智，目前青島替市中心的市濕南區(qū)一線海送景公寓均價洗已經達到了幟13000江元/平方米賠，高端項目候均價甚至超賭過了250理00元/平毛方米，區(qū)嶗蓮山區(qū)對等區(qū)頓域的一線海渣景公寓均價注也已經超過攏了1100劑0元/平方溜米，而項目飛所在區(qū)域一悅線海景公寓云的均價僅為綠6500-踐8000元遼/平方米，江因此未來海示底隧道通車偷后，該區(qū)域紫的項目房價踏至少還有2貼000－3鋤000元/衫平方米的上常升空間。蠢未來項目北艘側將建成由校臺灣太平洋消百貨經營的雪20萬平米測的奧特來斯穗，這將構建析區(qū)域的商業(yè)掉中心，同時芒北側五星級徑酒店的修建鞏也將有效提寸升項目的價旁值。亂經開區(qū)政府陳計劃在項目屈東側海濱投唉資7億元修裹建一個海上厚樂園，建成抵后將對項目悉有較大的拉抄動作用。銷目前青島市考區(qū)的一線海導景住宅已經賭所剩無幾，耳除麥島金岸數還有一定存夢量之外，其秀它一線海景乓住宅項目已孔經基本售罄芽，因此項目重具有一定的炮稀缺性。兆經開區(qū)良好番的城市規(guī)劃困和強大的經淘濟實力，已鉤引發(fā)區(qū)外人蝴士的關注和劑現實購買實疼踐，目前該壤區(qū)域的外來嚼購房者已經迫超過了40森％，可為該紛項目提供一武定的投資類?？蛻魜碓赐侥壳敖涢_區(qū)滔還沒有外地籌品牌公司介殊入，因此*梁*集團強大枕的品牌影響扯力將會對項幼目的價值帶畏來一定的提下升。降上海實業(yè)集芹團計劃嗎在青島經濟肉技術開發(fā)區(qū)乞唐島灣蔽（位于項目注東側約2公跟里）堤開發(fā)興建游棋艇俱樂部項迷目，該項目鑄建成后愧將成為休閑館旅游的新亮齊點。威脅：送目前經開區(qū)紹在售樓盤較靜多，且拿地紐時間較早，族拿地成本較洲低，這會對在本項目造成債一定的競爭驅壓力。診上海實業(yè)在岔經開區(qū)拿的縱項目位于本仰項目公側約輪兩公里出的咸地塊也將和西本項目同階牙段開工并推廚向市場，該腥項目定位同坡本項目類似魂，這將對項件目構成較大疊的潛在競爭愉威脅。該雷項目物業(yè)類偷型包括商業(yè)壯、住宅兩部輸分，總建筑渴面積922乓00平方米徹，其中商業(yè)階37200優(yōu)平方米，住泥宅5500駕0平方米。赤產品組合初引步定位為：植商場、產權澡式酒店、酒掠店式商務公煙寓、純住宅腿等。誓六、投資分驢析什項目總投資圖成本預計約類15.2億節(jié)元（631拾1元/平方飛米），銷售呼收入約20你.9億元(棋公寓102豈50元/平傷方米，車位尤16/個)糟,凈利潤約剪4.3億元恭（1713救元/平方米齒），凈利潤用率約19.逼24％，具句備良好的盈跪利能力。魄項目預計需嫂要投入1.男8億元自有甲資金，并辦逮理3億元項算目銀行開發(fā)慘貸款，即可迅通過滾動開暑發(fā)完成整個擁項目運作。屬表6-1：