某某太陽城推廣方案

目錄引言——————————————————第2頁第一部分項目總體概況——————————第3頁第二部分法律及政策性風(fēng)險分析——————第7頁第三部分市場分析————————————第8頁第四部分項目素質(zhì)分析——————————第23頁第五部分總體發(fā)展構(gòu)想——————————第27頁第六部分太陽城2期開發(fā)建議———————第30頁第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第35頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平方米，其開發(fā)運作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。太陽城項目在公司乃至整個順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。第一部分項目總體概況地理位置順馳太陽城項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）地塊現(xiàn)狀偶順馳太陽城苦項目共包含豎12醋個地塊，地須塊總面積拳148.6斧6找公頃，紅線每內(nèi)用地粘127.9健0究公頃。仁各給地塊的用地險狀況詳見下畏表：（單位性：公頃）開太陽城用地拒狀況表萌項橡初目兩地塊總面積蝴紅線內(nèi)用地菠道路用地雷1牛號地機(jī)18.24先15.56剃恒2.68里2厭號地嘗18.77嘗16.78贏1.99述3賭號地巡12.66砍11.05撒1.61伸4繼號地纏18.82匙16.34檢怒2.48架5亡號地處21.41地19.20脹2.21紀(jì)6墨號地租15.00霧12.77抓2.23軟7堵號地芬10.76曾8.73閑2.03紛8蛙號地連11.77趨9.59為2.誦18去9汗號地藍(lán)5.23化4.34歸0.89到10蘆號地刪7.47線6.85坡0.62糟16住號地咱4.92攜3.69捆1.23歷25駛號地剛3.61旬3氣0.61藍(lán)總計搜148.6哨6贏127.9執(zhí)0雕20.76奪目前地塊內(nèi)流土地已經(jīng)平破整，無不良乘地質(zhì)情況。既地塊四周及秤區(qū)內(nèi)的主要襯道路已經(jīng)修貨好，外側(cè)有悉圍墻與外界敬分隔。交通狀況肉該項目地理撈位置優(yōu)越，休周邊道路四該通八達(dá)，距紀(jì)中環(huán)線杯2.8寶公里，距市處中心佩5赴公里、天津影站少7僻公里、天津溉機(jī)場濁9黎公里。衛(wèi)國賤道規(guī)劃紅線座寬度愿70盆米，是連接透市區(qū)與天津剝機(jī)場及京津日高速公路的黑城市主干線遠(yuǎn)。東真理道丟紅線寬度計40院米，在太陽巴城地塊內(nèi)橫破穿而過，全含線貫通后可安直通河北區(qū)所中心位置。蝦居住區(qū)內(nèi)另以有兩條主要嘗道路為天山炊北路與賀蘭厭路，紅線寬肚度均為舊30阿米，現(xiàn)已建杠成，向南直用通萬新村居獅住區(qū)。裝太陽城地塊楊西側(cè)緊鄰規(guī)妻劃中的東南餃半環(huán)志——演昆侖路段，擋目前東南半料環(huán)黑牛城道皺路段及海河乓大橋工程正喇在緊張施工債，整個工程屈預(yù)計趴3漁至炒5身年內(nèi)完成。拐東南半環(huán)建朵成后將極大售地緩解市區(qū)冠東南部交通腫的緊張局面券，并促進(jìn)周蘇邊區(qū)域的經(jīng)穿濟(jì)發(fā)展。青2002曉年市政府將止投資改造河績東區(qū)的基礎(chǔ)撥道路設(shè)施。結(jié)位于衛(wèi)國道全以南的兩條矮城市主干道歷路膜——脂程林莊路與笨張貴莊路的攪改造工程，埋計劃于慶2002倒年相繼動工咱。程林莊路櫻改造工程現(xiàn)膝已啟動，張撫貴莊路規(guī)劃膠為寬度盛100-1哀40詠米的步“蜜世紀(jì)大道吹”庭，計劃年底凍竣工。改造丙完成后，將庭使河?xùn)|區(qū)的牽交通狀況得粉到根本性的確改變，并使增周邊市容市您貌以及人文成環(huán)境都得到靠明顯的改善貢。今規(guī)劃中的地題鐵出2已號線沿衛(wèi)國貧道修建，東榴起天津機(jī)場坡，西至地鐵雖1#秧線新華路站蘿，中環(huán)線以齒外規(guī)劃為高飽架輕軌鐵路僅，在賀蘭路配與衛(wèi)國道交溉口設(shè)計有地饅鐵站。為迎之接依2023突年北京奧運瘡會，地鐵虹2皂號線工程預(yù)蒸計專2005笛年動工興建筒，晚2023恥年以前投入羽使用。地鐵瞇2采號線的興建疼將為太陽城疫及周邊居民語帶來極大便群利，大幅提凡升沿線地塊冬的區(qū)位價值秘。甘目前，麗苑守一期已建有恰公交總站，冬現(xiàn)有公交路熔線為：票66光8全路址抖丹麗苑至水上怨公園各90殺7曉路漫尺餃麗苑至大同冶門（丁字沽刊）假84白7萄路泛共泉麗苑至王頂現(xiàn)堤搶64障0截路襲駕雄麗苑至一中吧心醫(yī)院惠82襯7撒路池寸該麗苑至勸業(yè)宣場周邊環(huán)境遺從自然環(huán)境輩看，太陽城邀地塊西側(cè)是貸月牙河，東吧北側(cè)為北塘薄排污河，而奏且其緊鄰程貓林莊工業(yè)區(qū)辜，工業(yè)區(qū)內(nèi)凳多大型工廠定，目前仍有拼一部分在生墓產(chǎn)，自然環(huán)筐境一般。但收從現(xiàn)場實際屋調(diào)查情況看蹦，上述不利形因素的影響卻主要是心理善上的，實際知影響不大。鋪首先，附近袋的工廠近幾柄年經(jīng)過關(guān)停睜并轉(zhuǎn)，大多好已經(jīng)不再生鏡產(chǎn)，現(xiàn)在對隆周邊的環(huán)境爪影響不大；端其次，天津霞市夏季主導(dǎo)拿風(fēng)向為西南遵風(fēng)，排污河黃處于太陽城慣地塊的下風(fēng)揮口，而且地穴塊與排污河鑰之間目前有場高大樹木和遵圍墻相分隔悶，基本上沒懶有影響，此饅外，北塘排封污河在不久養(yǎng)的將來將改室造為地下暗聾河，屆時，目將徹底消除溪此河對該地弱塊的影響；增另外，作為肥天津城市景悼觀改造工程浴之一的月牙驚河改造工程火目前正在進(jìn)令行，斷2002屢下半年改造悲完成后，將杜成為太陽城鴉周邊的一條棉漂亮的景觀駛河。鞏從人文環(huán)境接看，太陽城予地處河?xùn)|區(qū)張與東麗區(qū)結(jié)粉合部，南側(cè)高為萬新村居明住區(qū)。衛(wèi)國襪道一側(cè)由于伴人口相應(yīng)減羊少，道路兩喉側(cè)的狀況有信較大改觀，詠衛(wèi)國道沿線余聚集了一些幫平均售價在景2500朵元術(shù)/綿平方米左右棒的項目，一飾定程度上帶尋動了區(qū)域內(nèi)繩人文環(huán)境的梅改善。亡周邊生活配券套設(shè)施促太陽城項目匯周邊的生活尖配套設(shè)施主翁要包括：荷商業(yè)：太陽的城起步區(qū)賣2#啦地東側(cè)的商麻業(yè)街；位于握天山路上的帝萬新村居住沃區(qū)的商業(yè)中耳心，包括大您榮超市、麥扔當(dāng)勞快餐店溉等。哲教育：麗苑呈小學(xué)、天津紹八中、太陽般城起步區(qū)咐3#灑地內(nèi)的雙語腿幼兒園等?？〗煌ǎ何挥谧篼愒芬黄诘挠豢傉疽赞Z及太陽城起洽步區(qū)的公交銅車站。舌公園：兆16#假地塊的兒童鄰公園災(zāi)——“浙歡樂谷膏”缸；位于衛(wèi)國賓道沿線的餅“憑新世紀(jì)唐防?曬靈新生活扔?魄新天津而”超主題雕塑公臂園；麗苑一本期兩萬平方軋米居住區(qū)公槳園。烘娛樂：位于郵25#拜地的社區(qū)綜僻合會所，內(nèi)狐有游泳池、匪健身房、乒肢乓球、臺球恭、壁球等體聯(lián)育娛樂設(shè)施綢。漂其他：麗苑獸一期派出所匙；位于擠4#消地內(nèi)的射局。土地價格鳴按照我公司梁與天津市安守居工程辦公走室簽訂的土勁地協(xié)議，太弊陽城耍2棒期幅4#前、梳8#哨地塊分別按殼紅線內(nèi)用地摘每畝脖51隊萬和擦52任萬支付土地膏及大配套費烈用，費用總狠計約為某19983進(jìn)萬元。櫻第二部分記林法律及政策預(yù)性風(fēng)險分析慣合作方式及蹦條件偷太陽城項目賞的土地合作岸方為殺“浮天津市安居悅建設(shè)發(fā)展總瘋公司悲”哨，隸屬于天坊津市安居工逝程辦公室，違有較強(qiáng)的政御府背景。在兄項目開發(fā)過鏟程中將要遇安到的政府部棕門協(xié)調(diào)方面抄可起到較大楚的作用。灣合作方式：失合作方負(fù)責(zé)要按照現(xiàn)行政情府批準(zhǔn)的詳首細(xì)規(guī)劃進(jìn)行府征地、墊土姜及小區(qū)外市池政基礎(chǔ)設(shè)施窩大配套工程屢的建設(shè)。臘法律性風(fēng)險體評估腰太陽城項目捏為天津市重激點政府工程擋之一，土地壁合作方具有潑很強(qiáng)的政府毒背景，與土副地相關(guān)的各概項法律手續(xù)勁齊全，幾乎覆不存在法律違性風(fēng)險。居與二期相關(guān)瞇的規(guī)劃調(diào)整聾問題飽原規(guī)劃中在廢賀蘭路一側(cè)表，預(yù)留有偵100減米寬遠(yuǎn)期發(fā)徐展用地貫穿德地塊南北，容若不變?yōu)殚_周發(fā)用地，則勒太陽城項目通規(guī)劃的整體撇性無法保證同，而且由此杜將帶來土地現(xiàn)及大配套費融用的大幅上胞升，所以擬野將該用地變禾性為住宅用諒地。擾政策性風(fēng)險遺評估公由于太陽城千起步區(qū)沒有守調(diào)整控規(guī)條底件，而是采屬取了在原詳邀細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)膽上調(diào)整規(guī)劃汪方案的做法幸，所以二期斧在進(jìn)行規(guī)劃供調(diào)整時任務(wù)且較重，規(guī)劃漢局也要求先菌期進(jìn)行控規(guī)然調(diào)整，因控識規(guī)牽涉面廣鄰且難度大，槐因此規(guī)劃何狀時通過等都鵝具有很大的蕉不可確定性猛，由此蘊涵踏一定的操作最風(fēng)險。傍第三部分習(xí)惜市場分析收天津市住宅聽市場分析市場回顧箏近幾年，天瞞津市始終把寶住宅產(chǎn)業(yè)作腰為拉動城市巨經(jīng)濟(jì)增長的乏支柱產(chǎn)業(yè)之非一，并通過別一系列控制籌市場供給、柔培育有效需票求等相關(guān)產(chǎn)榆業(yè)政策的實往施，大大減涼少了天津房悶地產(chǎn)市場上瞞的投機(jī)行為敘，去除了市無場中虛熱的葛泡沫成分，惜使天津市房良地產(chǎn)市場基相本保持了健息康、穩(wěn)定、紋均衡、快速局的發(fā)展勢頭損。令九五期間，蜓天津市實施據(jù)了大規(guī)模的站危陋平房改諒造，從數(shù)1999泥年以來，又竊加大了住房回分配制度改源革的力度，素并相繼出臺存了一系列的軍房地產(chǎn)相關(guān)軟政策，對刺當(dāng)激住宅市場剩需求產(chǎn)生了謎積極的影響給。元2000士年住宅市場住銷售量約墾630留萬平方米，歸第一次超過健了當(dāng)年新開罵工面積和當(dāng)彼年竣工面積美。銜2001丙年，住宅市秧場繼續(xù)保持柱穩(wěn)定的增長雅，全年商品好房銷售面積堆達(dá)到增660圓萬平方米。備縱觀天津市像近幾年的房趨地產(chǎn)發(fā)展歷保程，我們可第以斷言，在負(fù)今后的伴5占至擔(dān)10枕年內(nèi)，天津浪市住宅市場載將繼續(xù)保持剝持續(xù)、健康竿、穩(wěn)步增長犁的發(fā)展趨勢番。以住宅市場當(dāng)飽前特點輸從天津市房邊管局獲悉，巨2001鋪年天津市住丟宅市場繼續(xù)汗保持良好的腰發(fā)展態(tài)勢，逆住房消費持沃續(xù)增長。全城市商品房成胡交港660兔萬平方米，辯成交金額稀166.8咬1邊億元，分別交比上年同期弊增長甜4.76觸％和燙7.07個％，其中個莖人購買商品黑房比例為９量８．３％。觸根據(jù)天津市惡房管局對今系年上半年各待類房屋交易帝情況分析，期天津市住房酒市場呈現(xiàn)以閉下幾個特點飾：凝價格小幅上原升?？蝗ツ昃用褓忇徺I洪3000俗元廚/韻平方米以上陸的商品房數(shù)霸量比上一年涼提高了盟1.5侵個百分點，概其中每平方暈米坡3000爪元～愁3500椅元價位的商間品房購買量近提高了灣5.8把個百分點，胃3500煩元～踏4000哭元的商品房尺比上一年提等高了績21.4壤個百分點。聾住宅改善型非消費增加，倉居民對小戶燦型的商品房愁需求減弱。豬購買單套面搬積在逢100右平方米以上爬的商品房比孟上一年同期半提高了肝2.6歌個百分點，棟其中購買單躁套面積在吧100啄平方米～攪120疲平方米商品需房同比提高挪了鉆4.8詞個百分點，氧單套面積在根120緞平方米以上導(dǎo)的商品房同荷比提高了絹4.34濃個百分點。瘦經(jīng)過幾年的鍛發(fā)展，目前勞天津市住宅愛市場正在從械以價格競爭滋為主逐漸轉(zhuǎn)修變?yōu)楫a(chǎn)品品盲質(zhì)競爭和品濟(jì)牌競爭。醫(yī)金融支持力割度加大，居足民貸款購房菌意識增強(qiáng)。騎2001畫年，全市商展業(yè)性和公積瞎金住房貸款宴余額首次超李過房地產(chǎn)開腰發(fā)貸款余額婦，占整個消今費貸款余額訓(xùn)的視86%躺，松貸款購房比栽例達(dá)演71侍％。擾此外，節(jié)2001睛年天津住宅軟市場顯著特挨點是，私產(chǎn)泛房屋上市交和易增多，其約中表現(xiàn)最為襲明顯的是房墾改房和商品情房再上市量兵增大。這表員明，隨著天抱津市居民生雀活水平的不動斷提高，以或前購買商品撞房和房改房唉的家庭開始休進(jìn)入改善期胞，從而帶動番了中、高檔鎮(zhèn)商品住宅的唱消費。做住宅市場未許來發(fā)展走勢彎政策支持力稿度不斷加大母。愈從惰2001催年政府頒布低的一些相關(guān)鎮(zhèn)政策來看，者住宅市場的盈政策支持力離度仍在加大執(zhí)。由于住房壽消費是啟動炕內(nèi)需的重要戴因素，所以班為了進(jìn)一步修推動住房消算費，拉動經(jīng)趨濟(jì)增長，政削府將在立法固、住房分配交貨幣化、住辦房消費金融糾、加快培育潑住房二級市糟場等多方面加采取措施，戒以保證未來手幾年天津房設(shè)地產(chǎn)市場的糊有效增長。抹市場利好消氧息晉2001寫年，中國加魄入安WTO吐、成功申辦框奧運會，以達(dá)及貸款利率隱下調(diào)等一系吐列消息，可片以說是未來汽幾年中國房胖地產(chǎn)市場較肉大的利好消魯息，將會對瞧未來房地產(chǎn)鈔市場產(chǎn)生很垮大影響。料房地產(chǎn)價格捏將穩(wěn)中有升撒。睡隨著城市用著地的日趨減添少，土地價膽格會不斷攀施升，則報而且隨著生撐活水平的提歸高，對高質(zhì)鑒量、環(huán)境優(yōu)沸美的中高檔照項目需求增惰大，這都將撇使房地產(chǎn)的環(huán)相對價格穩(wěn)弄步上升。熊改善型需求炭不斷增長。脊有資料顯示斷，聰2000吸年底全市人挽均居住面積場為永13篇.8拔平方米，還觸有非常大的努上升空間。竹隨著收入水牙平的提高，協(xié)人們對居住潑舒適性、良尺好的居住環(huán)霜境、富有情揮趣的戶型設(shè)體計會有更高凳的追求，從庫而帶動改善贏型需求的持?jǐn)嚴(yán)m(xù)增長。磁住宅建設(shè)的乎郊區(qū)化傾向進(jìn)。枕首先是由于編市中心土地術(shù)的稀缺，城些市規(guī)模的不切斷擴(kuò)大，市蹲中心住宅的柜開發(fā)量越來初越不能滿足秧日益增長的皺需求；其次扁，郊區(qū)的房級地產(chǎn)價格相但對較低，居酷住環(huán)境較好紫，多數(shù)為居乏住新區(qū)，規(guī)粗劃、房型、蠢生活配套設(shè)焦施標(biāo)準(zhǔn)高，攝是吸引改善磚型需求的主訂要原因；再伴次，隨著私垂家車的不斷桂普及，市中朵心住宅的位癥置優(yōu)勢將不臭斷弱化，相戶反，近郊住草宅由于道路卷交通狀況良滅好，區(qū)位價秘值會不斷提鉗升。佳市場競爭格竄局發(fā)展趨勢獸近年來，房協(xié)地產(chǎn)市場出社現(xiàn)了一定程召度的市場集本約化的發(fā)展粥態(tài)勢，房地較產(chǎn)市場以及康一些與房地售產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)的產(chǎn)業(yè)異常洞繁榮，市場蹄發(fā)展趨勢主捧要表現(xiàn)為以勺下幾個方面懶。提房地產(chǎn)市場炮的不斷發(fā)展泳，不斷成熟頃，促使更大干的市場分額改掌握在較少任的開發(fā)商手塑中。罵利用大規(guī)模健土地資源實笛施大盤開發(fā)怕，通過合理訴規(guī)劃、有效杠利用土地資邪源提供環(huán)境旁優(yōu)美、配套沙完善、居住緒氛圍濃郁的慌住宅區(qū)。逼隨著人民生蕉活水平的提臨高，提升了恢住宅市場的吩多元化需求但，第二住宅右、渡假式住以宅等新型居贏住模式已悄灣然興起。君隨著市場的盾不斷成熟，惡市場競爭已木經(jīng)開始從質(zhì)噸量、戶型、扯環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)遍動作的競爭旱逐漸轉(zhuǎn)化為茫以生活方式黎、居住理念香等為代表的杰自選動作的說競爭，已經(jīng)墻出現(xiàn)了體育胡產(chǎn)業(yè)、旅游快產(chǎn)業(yè)等其他槐產(chǎn)業(yè)與房地仁產(chǎn)業(yè)嫁接的妄復(fù)合地產(chǎn)模穿式。旺區(qū)域市場分織析答區(qū)域市場概選述登順馳太陽城朝地處河?xùn)|區(qū)噸與河北區(qū)的耽交界處，在啟行政上隸屬燃于河?xùn)|區(qū)。蓮這兩個區(qū)的賽整體發(fā)展水短平落后于和驚平、河西、幣南開三區(qū)，失但好于紅橋溉區(qū)，在天津宿市屬中游水初平。截河?xùn)|區(qū)居民腳收入水平不麻高，住宅消園費水平相對三較低，但住漿宅市場需求誘旺盛。從但2000鄙年起，河?xùn)|鄉(xiāng)區(qū)商品房銷掀售量已經(jīng)由索過去的天津敘市第二位躍釋居第一位。倚近幾年隨著濃市中心區(qū)住盞宅開發(fā)量的報減小，首先黃帶動了河?xùn)|守臨近市區(qū)地具域的房地產(chǎn)澇開發(fā)，形成膛了東站后廣踩場、十一經(jīng)聲路、六緯路廣沿線地區(qū)房藍(lán)地產(chǎn)的開發(fā)搶熱潮。河?xùn)|梁區(qū)距離市中爸心較遠(yuǎn)區(qū)域疤的項目大多機(jī)數(shù)檔次不高欣，定位較低感，主要以低肢價位吸引客惹戶。互河北區(qū)的房磨地產(chǎn)項目也液主要集中在趙臨近市中心逢的區(qū)域，但慧由于距市區(qū)介中心地帶距港離較遠(yuǎn)，這允些項目的客畏戶群主要以殊周邊區(qū)域為霸主。河北區(qū)濁雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)涂展水平一般疑，但其購買坡力不容小視找，從廈1997著年殲—塊2001凝年這廣5塊年的發(fā)展情剝況來看，河鑰北區(qū)的市場脈成長速度要俘高于河?xùn)|區(qū)挑，其與河?xùn)|雅區(qū)商品房交咐易量的差距耕也在逐漸縮優(yōu)小，但從兩紛區(qū)各價位間拒成交量的比井較來看，河像北區(qū)主要集穴中在低檔產(chǎn)爹品市場，這魄也能說明，器河北區(qū)的市肆場處于剛剛類啟動的階段友，購買力尚嚴(yán)未完全成熟傾。從河北區(qū)與的項目來看摘，總體的開啟發(fā)水平較低帖，缺乏中高默檔項目對市頑場的拉動。盞區(qū)域市場現(xiàn)錄狀慰針對順馳太延陽城項目，葡對周邊項目壘進(jìn)行了市場仙調(diào)查。從所給調(diào)查的項目腿中選取慨15宇個主要項目盜樣本，這些頌項目主要集祝中在東站后衛(wèi)廣場、河?xùn)|與與河北交界撞地區(qū)、六緯哀路沿線、真炎理道沿線、晴衛(wèi)國道沿線遭、程林莊路燈沿線這幾個弄區(qū)域，項目斬概況如下：留項目名稱容建筑形式蜂銷售均價遷（元鼻/M冤2增）泉建筑面積由（萬來M鐘2蠻）驅(qū)新月花苑搖多層、部分獵高層喪2600持2.7腰萬興花園咐多層、小高誠層漁2500鏡3.5患紅頂花園牧多層和別墅禾起價冶2550較7.3勉戀日風(fēng)景盡四層半桐2800鹿總診18勾朗晴居包多層磚混致2300控3.7京柏麗花園嘩多層磚混悟3300枝6糖2023渴先鋒社區(qū)區(qū)板式高層另4000農(nóng)——撒嘉?；▓@褲點式高層擋3200瘋總闖60伙美日陽光錯點式高層懸未定胸6杏萬春花園浸多層、高層醋3600獅13.5袖豐盈新苑荷多層磚混范3200瓶3.6妨匯和家園縣多層磚混字3400待11進(jìn)大通時尚花巨園百四層半兆3100撕13踩金灣花園材大部分多層田2200姜21替中環(huán)花園撤多層磚混徒2500色5獵重點項目介辭紹萬春花園紗此項目屬中級高檔項目，蝕是周邊區(qū)域柿比較富有特栗色也是較為烏成功的樓盤已，由中海地吩產(chǎn)操作，典達(dá)型香港式的泡設(shè)計風(fēng)格，區(qū)清新靚麗。獲該項目一期兔以多層為主劇，高層為輔喘，銷售情況播很好。二期少、三期則全界部為點式高蒼層，二期已搖經(jīng)開盤，其耗銷售情況一藥般，值得繼秤續(xù)關(guān)注。金灣花園油項目總建筑壩面積承21舍萬平米，地議處河?xùn)|公園維西側(cè)。外有純公園，內(nèi)有霉大面積的花肉園綠地，環(huán)樓境較好。金體灣花園憑著景較佳的地理示位置、適中然的銷價、良曬好的大社區(qū)壁環(huán)境取得了前驕人的銷售偷業(yè)績，多層家部分割18述萬平米實現(xiàn)妨銷售率藥100%擁，客戶主要征為河?xùn)|區(qū)居淚民。這說明旁此區(qū)域有一顯定的購買力像，規(guī)模大、燈素質(zhì)相對較晝高的項目對賞市場有很強(qiáng)逮的吸引力。戀日風(fēng)景來該項目位于煌衛(wèi)國道以嚼18靈萬平米的大錯型社區(qū)、血4竭層半低層低瓦密度的規(guī)劃接設(shè)計、派3蝶萬平米的主園題花園、征1暮萬平方米水畏景花園、雙勸語幼兒園為苗主要宣傳賣味點，形象清泳新秀麗。戀景日風(fēng)景的前半身為帝旺溫捆泉花園，之兵前銷售幾乎么處于停滯狀皂態(tài)，經(jīng)過策伏劃公司的重啞新包裝后于嚇2001究年繡3書月重新開盤鋒，銷售良好曲。市場綜述緊綜上所述，屯區(qū)域市場具農(nóng)有以下幾個煌特點：揚新項目迭出慌，項目素質(zhì)求正在不斷提化高。宋高素質(zhì)項目于吸引了大量棕和平、河西蛙區(qū)的居民前祥來購買。散隨著河西、沾和平、南開煌居民的遷入喬，人文環(huán)境氏逐漸好轉(zhuǎn)。尤道路交通發(fā)尾展迅速，出增行十分便利押。鞭新房上市量首增幅大于市騙內(nèi)其他各區(qū)溪。畝價格仍是居紗民選擇住宅撫的最大影響但因素。忠區(qū)域市場消尸費者行為分膛析杯目前河?xùn)|區(qū)京的大型住宅瀉項目集中于槍津塘公路，括東站后廣場賠、衛(wèi)國道沿幣線及富民路組附近地區(qū)。飲建筑形式上致多以多層住警宅為主，特繡色項目不多枯，產(chǎn)品形式攏上要落后于獅河西區(qū)和南駁開區(qū)，銷售香總體上趨于鈔平淡。天津煙市經(jīng)過多年疫的開發(fā)歷程屋，河西、南謠開等原先熱蹤點區(qū)域經(jīng)過涼幾年來高強(qiáng)插度、大規(guī)模渴的開發(fā)，發(fā)周展空間已顯傲局促?，F(xiàn)河爹西區(qū)除梅江贈居住區(qū)、梅風(fēng)江南居住區(qū)本以及尚未開充發(fā)的雙林居宋住區(qū)外，市霧區(qū)周邊區(qū)域滴已無大宗可蕉開發(fā)土地。絹南開區(qū)除部帝分城區(qū)的拆啞遷尚未完成返，大型可開敬發(fā)項目也寥繳寥無幾，而店且上述兩區(qū)活項目開發(fā)已危經(jīng)出現(xiàn)了不指同程度的郊嶄區(qū)化傾向。裂隨著河?xùn)|區(qū)疾城市開發(fā)進(jìn)裝程的加快，憂區(qū)內(nèi)中心部彈位土地基本征開發(fā)完畢，圓開發(fā)重點逐約漸向城市外茄圍發(fā)展。靈河?xùn)|區(qū)連接涼中心市區(qū)與郵濱海新區(qū)，篇是市區(qū)通往拆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)豆、機(jī)場、北胞京的交通樞絞紐，是政府杠實施城市長駐遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃兔的熱點區(qū)域校，市場潛力摟巨大。河?xùn)|異區(qū)的市政基聾礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)故也高于河北北、紅橋，我盾們有理由相灣信，在未來眉的幾年中，姓河?xùn)|區(qū)將取效代河西、南米開之后成為岡天津市第三腔個開發(fā)熱點淡地區(qū)。從嚴(yán)2000邁年和型2001觸年券5造月的商品房頂成交量的動餐態(tài)分布圖就及能看出：河魂東區(qū)來2001控年商品房成陽交量已是各環(huán)區(qū)之首。爆舊居住區(qū)調(diào)渾查分析夸我們通過對伍河?xùn)|區(qū)一些主大型舊居住系區(qū)的調(diào)查，屬可以看出。虜目前消費者脆對商品房的屠購買力相對鴿偏低，從桌1999歪年至序2001澡年賊5界月河?xùn)|商品警房各價位成耗交量動態(tài)分初布圖來看，贈2000芹元糠/怒平方米至腹3000臥元穿/廈平方米的產(chǎn)蒸品市場認(rèn)可弦率最高，翻2000腦元歇/宵平方米以下潛的產(chǎn)品也占投有很大比例盜，而好3000筋元則/棚平方米以上犧的產(chǎn)品市場菠需求較少。思可接受的房棵價總款多集熟中于揭30網(wǎng)萬元以下，沿支付首付款辨的能力及還社款能力也偏羽低。舒居民解決住哥房困難或者拜改善居住條漿件是購房最殘主要的目的卸。市場調(diào)查蒼中消費者購平房是為了駕“缺解決住房困倍難或改善居絲住條件鑒”遠(yuǎn)這部分人群律比例分別為悶了垮34%雞和艙29.5%伸，說明大部板分消費者對咳更高檔次住拜宅的要求不歪是很高。否舊區(qū)居民購臣房原因示意銜圖詠除價格因素鐘外，消費者賊更關(guān)心的是棍環(huán)境及地段隊。調(diào)查表明丸，環(huán)境及地染段的關(guān)注程磁度分別為販36.5%社和姻20.5%塘，對于其它方諸如物業(yè)管攔理、開發(fā)商胞實力、小區(qū)量設(shè)施不甚關(guān)兩心。舊區(qū)居障民對住宅產(chǎn)畝品各因素的奸關(guān)心程度示探意圖秩通過總體數(shù)窄據(jù)表明，河濱東區(qū)老居民薄區(qū)的消費者敏購買能力偏仰低，對住宅坐的需求處于便最基本的階施段，居住條互件要求不高展。腫居住新區(qū)調(diào)權(quán)查分析顛通過對于河監(jiān)東區(qū)太陽城上周邊地區(qū)的步新商品房的候調(diào)查顯示：敲新遷進(jìn)居民疫無論是在收捉入、學(xué)歷，架還是職業(yè)層補(bǔ)次上都要明氧顯高于老區(qū)卡居民。謎新遷進(jìn)居民全的居住面積已為路80-12競0矛平方米者居午多，超過舊逆區(qū)居民界60務(wù)平方米以下神的居住面積擴(kuò)。膨新遷進(jìn)居民舟對所居住小察區(qū)的總體感迅受一般，并剛未達(dá)到最佳賢居住要求，輩表明稍好的逢產(chǎn)品仍有廣潮闊的市場空泳間。工新遷進(jìn)居民欄有更多的購圣房經(jīng)驗，除巧了關(guān)心環(huán)境跟外，對于開炮發(fā)商實力的稀關(guān)注明顯高歪于舊居民小小區(qū)的消費者評，購房更趨即理性化。債再次購房關(guān)光注因素示意艷圖重麗苑一期居倚民調(diào)查分析傍我們還重點括對麗苑一期下的居民做了湯詳細(xì)的調(diào)查吹，以了解這石部分消費者唉購買行為的勉產(chǎn)生原因，鈔以利于我們貸更直接有效艙的把握市場偵。蟲麗苑一期的款居民總體生耽活水平介于質(zhì)新居民區(qū)和沫舊區(qū)居民之蜜間。宿購房原因以距改善居住條濫件為主，麗程苑一期的環(huán)款境是吸引他根們選擇的主卻要原因，同正時也是他們削引以為豪的鑄最主要的因足素。已客戶購房最猾主要的原因強(qiáng)示意圖逮麗苑一期目坊前存在的最梢大的問題，背依然是交通理不便，周邊拴生活設(shè)施不載完善，對于惹工程質(zhì)量和藍(lán)物業(yè)管理也負(fù)頗有微詞。孔客戶對麗苑另目前不滿意銹的地方示意卵圖雞這部分消費元者十分看好等麗苑地區(qū)將稈來的發(fā)展前嚷景，堅信自跑己選擇的正刷確性，并認(rèn)電為麗苑地區(qū)崖有發(fā)展?jié)摿U(kuò)。偏對麗苑發(fā)展璃前景的心理放預(yù)期示意圖晨具體消費意戚向分析頁通過我們對鋒市場調(diào)查，愛以及對消費由者購買住宅羞消費行為的姑分析，我們齊不難對消費棗者的住房消貸費意向得出圖如下結(jié)論。其多數(shù)居民對般自身現(xiàn)有居宅住條件都有控不同程度上野的不滿意，信都有改變現(xiàn)襯狀的良好愿紫望，自身的笨消費能力以檔及房屋價格孩是制約購房桑行為產(chǎn)生的叫主要因素。史每平方米仆2000怕元悄——脆3000豪元的住宅為體市場主流產(chǎn)搖品，又因各臂個區(qū)域的價揭值發(fā)展水平蝶不同而有所洗差別，傘25臨萬灣——鳴30料萬元的住宅蠻最受市場歡兇迎。注地理位置是燃影響購買行將為的重要因驅(qū)素，城市近勞郊區(qū)是理想堡的居住區(qū)域拖，傾向住在甜市中心或遠(yuǎn)沉郊區(qū)的人比條重很小。亞由于目前消晃費者所反映癥的商品房問伍題多集中于男質(zhì)量問題以判及兌現(xiàn)承諾辜問題，使得些越來越多的補(bǔ)消費者將房殺地產(chǎn)開發(fā)商粘的知名度和餃信譽度作為夕購房選擇的己要素。逃由于河?xùn)|區(qū)直開發(fā)商素質(zhì)仁參差不齊，虎居民在選擇討購買時存有拳較多后顧之究憂，所以規(guī)遍模較大的項殖目受到追捧幕，從這一點棟看來，大規(guī)臉模項目的開給發(fā)在該區(qū)仍嫁屬空白。圣貸款買房成畏為購房最主隆要的付款方嫩式，人們正掃在逐漸拋棄宇傳統(tǒng)的消費霉方式，樹立前了借貸購房協(xié)的住宅消費羨觀念。盞建筑形式上農(nóng)傳統(tǒng)的多層浪住宅仍受消瑞費者的青睞鬼，居民對低禿密度住宅的怖認(rèn)可程度在核升高，獨體職別墅和塔式高高層市場接鍛受難度頗大賞，建筑結(jié)構(gòu)權(quán)也以磚混結(jié)遣構(gòu)為主，框凍架結(jié)構(gòu)的接座受程度較差仙。朱環(huán)境是住宅櫻永恒的賣點屢，除價格外箭在房地產(chǎn)各朽因素的關(guān)心股程度上，景沿觀環(huán)境一直購是消費者最盤為看重的。護(hù)戶型選擇上制平層仍是廣敵大消費者的叼首選，錯層嗎、躍層等富米于變化的形畏式常常被誤甚解為高檔次級房屋的象征售。難物業(yè)管理受脆重視的程度捐在消費者購瓜房時考慮的淡各種因素中齒比重有所增符加，表明消決費者開始注摸重入住后的仰小區(qū)管理和德生活服務(wù)了狠。右由于目前市鏡場上供應(yīng)的算商品住宅絕細(xì)大部分為毛娛坯房交工，箭所以從裝修脫標(biāo)準(zhǔn)上看毛扒坯房仍是消飾費者的第一拋選擇，但對勇精裝修的要壤求日趨強(qiáng)烈詞。壩消費者對居散住區(qū)或小區(qū)展的各種配套芬設(shè)施越來越怨重視，其中驕關(guān)乎生活質(zhì)哭量的基本生堵活服務(wù)設(shè)施駐和交通設(shè)施炭在消費者進(jìn)腰行購房選擇創(chuàng)時倍受關(guān)注身，而對一些鄭實用性功能擾不佳的智能江化設(shè)施興趣售不大。辭對人文環(huán)境女的追求，擇敢鄰而居，成膝為部分高層釀次消費者購茫房考慮的重障要因素，而反這種追求越養(yǎng)是在檔次高欣的小區(qū)顯現(xiàn)慣的越明顯。理通過上述我柱們對天津市汗總體市場及戶順馳太陽城割相關(guān)區(qū)域市置場消費行為悔分析，我們瞞認(rèn)為隨著天現(xiàn)津市經(jīng)濟(jì)的概持續(xù)發(fā)展，論居民購買力望也將逐步提單高，加之河善東區(qū)大規(guī)模態(tài)開發(fā)的熱度邪升溫，隨著炮消費者購房樹理念的日漸蔥成熟，適應(yīng)污市場需求并手引領(lǐng)市場的甲品牌產(chǎn)品，說將有很大的炎市場空間。策第四部分歷繭項目素質(zhì)分誦析項目優(yōu)勢趁太陽城項目麻規(guī)模大，總偵建筑面積超泰過眠100籌萬平方米，葉各種功能規(guī)小劃齊備，二年期項目依托膽于大社區(qū)，幫有利于營造災(zāi)良好的居住癢氛圍。跪太陽城起步妨區(qū)將于艘2003達(dá)年幣6摸月入住，目惠前銷售情況贈良好，其良蜻好的市場形輸象將對二期脊產(chǎn)生巨大的貞示范效應(yīng)。笛緊鄰城市迎磨賓快速路、出外環(huán)線、京減津高速、天員津機(jī)場，交者通出行便利靜。未來隨著強(qiáng)東南半環(huán)的晶改造、真理料道的貫通、驚地鐵康2拜號線的興建鬧，項目周邊丘的交通狀況搶會得到更大痛程度的改善亦。栗地塊內(nèi)土地誦已平整，地蔽塊周邊為大左面積的空地曲，無重大污灶染源，自然周環(huán)境較好。擇順馳太陽城柴項目為政府搜統(tǒng)一規(guī)劃的壯大型住宅工襪程，市政大捉配套設(shè)施齊彈備。獻(xiàn)順馳集團(tuán)開劉發(fā)事業(yè)的良器好表現(xiàn)，優(yōu)膠勢品牌支持過。項目劣勢激與周邊項目疲相對比，土滅地成本較高防，付款壓力喇大。方地處城郊結(jié)領(lǐng)合部，屬經(jīng)晌濟(jì)不太發(fā)達(dá)黎區(qū)域，目前悲區(qū)位價值市態(tài)場評價較低吉。甘地塊位于太榨陽城中心位旅置，由于地俗塊南側(cè)的真誼理道尚未打摘通，與通往它市區(qū)的主干貓道路開——逝衛(wèi)國道距離該較遠(yuǎn)，不利刊于現(xiàn)場的形粒象展示。卵地塊北側(cè)為萌大面積的空蔥地，南側(cè)的亭麗苑一期銷奸售情況較差暗，周邊人氣逝仍顯不足。偽4#瓶地內(nèi)有現(xiàn)狀環(huán)局一座亮，將對區(qū)內(nèi)閉規(guī)劃產(chǎn)生一聽定的負(fù)面影姥響。威脅分析滔與北京、深必圳、廣州等宿住宅產(chǎn)業(yè)較沖發(fā)達(dá)地區(qū)相距比較，天津貫市居民選擇秤居住地點的粥區(qū)域性傾向喬較強(qiáng)烈，在翁一定程度上敢將限制太陽栽城的客戶群櫻來源。錫從天津市整怎體市場格局儉來看，在消茶費能力較強(qiáng)撇的和平、河決西、南開三迎個區(qū)內(nèi)，聚團(tuán)集著較多的圍項目，尤其沾是梅江周邊趕地區(qū)，有巨休大的開發(fā)量姻，對我們吸識引這幾個區(qū)許的客戶形成近一定程度的霧阻礙。展在海河以東綠、中環(huán)線以無西的廣大地會區(qū)，聚集了邁許多比之順棟馳太陽城更術(shù)具有位置優(yōu)鋼勢和相對價睛格優(yōu)勢的住摔宅項目。這奔些項目對順丟馳太陽城有素直接影響，貨將持續(xù)威脅伶每一期開發(fā)灘。需西橫堤、雙移林兩大片居茅住區(qū)將相繼湊啟動，規(guī)模適、售價等因條素與順馳太裝陽城類似，騾順馳太陽城奶面臨著巨大京的競爭壓力曠，尤其是挖“嘩中體產(chǎn)業(yè)隸”懸在西橫堤運彈作的滅“傳運動主題社箭區(qū)簡”丑將對順馳太沉陽城產(chǎn)生比沫較大的沖擊雄。機(jī)會分析撫政府對于土乏地的宏觀調(diào)寺控及中心城勉區(qū)可開發(fā)大獨地塊資源的鞏減少，太陽帥城項目以其余相對較好的加位置和便利四的交通條件扒，面臨很大承的發(fā)展空間畝。漏太陽城的操免作由順馳獨慚立完成，起事步區(qū)在規(guī)劃異、環(huán)境及社奔區(qū)配套等方難面已經(jīng)初步吳創(chuàng)立了綜合弦優(yōu)勢，太陽駛城2期如能嗽在現(xiàn)有基礎(chǔ)挪上進(jìn)一步實智現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新局并不斷完善漢生活配套設(shè)寨施建設(shè)，將瓣取得良好的終市場效果。世太陽城周邊意道路交通及咸所處地理位朝置將使其成物為天津市未勒來的熱點區(qū)標(biāo)域。燕天津市住宅即分配政策的愛出臺，有利矩于住宅市場稼的發(fā)展。美加入WTO線及天津近幾股年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)直步增長將為道太陽城項目狡帶來較大的滾發(fā)展機(jī)遇。妻諸如私人汽掃車的日益普漆及等等。商北京200本8年奧運會堤選定天津機(jī)泥場作為輔助腔機(jī)場，有消于息稱計劃在強(qiáng)京津之間再魔修一條高架返輕軌。綜合評價館結(jié)合前面的鍛SWOT遙因素分析，詢我們可以看諷出，順馳太悄陽城可2要期雖然存在辣一些劣勢，和諸如土地成屆本較高、所疑屬區(qū)域購買胖力較低等等辭，但放之全定市范圍內(nèi)看勉，該地塊與教梅江相比擁擋有價格優(yōu)勢其，與西橫堤幼、雙林相比鈔擁有地理位咸置優(yōu)勢。因射此，依托于循起步區(qū)的成擔(dān)功運作，太喪陽城岡2介期項目具有派交通便利、涉市場認(rèn)可度遍逐漸提升、明土地升值潛讀力大等特點載，從而凸顯殲出該地塊的偵開發(fā)價值。虜為了將太陽沒城訴2藍(lán)期項目運作隊成功，我們糟仍需注意以欄下焦點問題垂：猜住宅產(chǎn)品的副易模仿性加疑大了產(chǎn)品尋滿求強(qiáng)烈差異團(tuán)化的困難，依周邊眾多住餐宅項目綜合布素質(zhì)一般，做所以，在項是目操作上多辣從空間、建痕筑、環(huán)境三予方面尋求突味破，配套環(huán)蝶節(jié)適度超前芹，強(qiáng)調(diào)膚“拌舒適度申”啦與急“念美感佩”墊的前提下，巡避開價格競儀爭。蹲密切關(guān)注起衡步區(qū)市場反鴿應(yīng)情況，根誠據(jù)市場需求洪進(jìn)行二期的芝規(guī)劃設(shè)計與找產(chǎn)品定位，饞并注意不同受類型產(chǎn)品的或配置以占領(lǐng)悟更大的目標(biāo)動市場。妨掌握依“毅以我為主容”日的開發(fā)節(jié)奏碎，從資金量壺、供應(yīng)量、敗開發(fā)間隔等撐多個角度研屋究問題。繡通過項目推餃廣工作，消勁除與消費者慧之間的溝通鏡障礙，最大武程度弱化地殼域性消費觀此念，實現(xiàn)項索目銷售速度憶的本質(zhì)性飛彩躍。普對物業(yè)管理之及社區(qū)文化絨活動方面繼嫩續(xù)加大投入粒，實現(xiàn)企業(yè)倉品牌由知名變度向美譽度潤的轉(zhuǎn)化。谷在產(chǎn)品開發(fā)概的基礎(chǔ)上，療注意對項目跑居住理念的鉛提升，加強(qiáng)芒對大社區(qū)生殺活方式的營界造，在操作踏上應(yīng)不斷制個造熱點，提旁高市場關(guān)注腔度。豪第五部分筑腎總體發(fā)展構(gòu)貓想項目定位噴太陽城基本燦描述處以先進(jìn)的居符住理念為先宰導(dǎo)，注重營除造空間布局列、主題園林烘環(huán)境、社區(qū)映生活配套三鍬大方面的鮮滋明特點，兼表顧建筑單體院的內(nèi)外感受廉，相對弱化規(guī)處理住宅配厚套設(shè)施，具房備二十一世眨紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)嬌住宅產(chǎn)品鮮筑明形象的大糠規(guī)模居住社掏區(qū)?？蛻羧憾ㄎ煌麄€太陽城枯項目的客戶對群定位必然獲是多層次的際?？傮w上看播，應(yīng)明確以噸挺“襪中等收入階冰層懸”樂為主流消費融群體的客戶永群定位。貢“回中等收入階蛛層烈”倡應(yīng)該是指：周有一定的經(jīng)果濟(jì)基礎(chǔ)，家篇庭月收入在究3000損元條/任平方米以上香，具有較高原的文化水平創(chuàng)和審美能力含，對未來美衛(wèi)好生活充滿扎信心和渴望盟的人群。產(chǎn)品定位礎(chǔ)利用大規(guī)模稈居住區(qū)的優(yōu)赤勢，以嘴“鍋中等收入階欣層禮”廉為主流消費圈群體，講求培住宅產(chǎn)品的污多樣化。形象定位要作為岔120濫萬平方米的線大型居住社侵區(qū)，太陽城旺項目的形象途塑造應(yīng)體現(xiàn)方出其應(yīng)有的縱“址大氣性”帝與爽“鞋活力峰”擴(kuò)，樹立順馳選太陽城品牌間在天津房地扛產(chǎn)界的強(qiáng)勢息地位，并通鴨過太陽城項葛目進(jìn)一步提徑升順馳品牌好的知名度與顛美譽度。言整體形象包傾裝應(yīng)以清新嶺、自然、浪腥漫為主調(diào)，碧強(qiáng)調(diào)順馳太臣陽城品牌的華親和力。發(fā)展思路亭倡導(dǎo)新的居哄住理念，在壤理念的指導(dǎo)雁下，進(jìn)行規(guī)恐劃、建筑、框環(huán)境、配套白等設(shè)計，使暈各項設(shè)計成捷為理念的最輩有力支撐。偽完善社區(qū)生械活配套服務(wù)供功能，強(qiáng)化廣商業(yè)及教育竟設(shè)施，充分獲發(fā)揮大規(guī)模白項目的競爭悄優(yōu)勢。尼以產(chǎn)品品質(zhì)尾為主導(dǎo)，以憲舒適性、便付利性、安全弓性、適度超唇前為指導(dǎo)原需則的產(chǎn)品設(shè)便計思路。劍精心打造主朽題環(huán)境，利飾用園林環(huán)境撫形成太陽城香項目的主要掛競爭優(yōu)勢之抹一。皂通過起步區(qū)癢對整個太陽狼城項目的展者示效果，提需升項目綜合也價值，實現(xiàn)休可持續(xù)性發(fā)抬展。碗實施具有腳“壩指標(biāo)性概念隆”嶼的操作手段斜，提高市場職關(guān)注度諸如銳建造精品商煮業(yè)走廊、示藏范校、高標(biāo)錯準(zhǔn)業(yè)主會所胳等等。欺控制開發(fā)節(jié)掠奏，降低市救場風(fēng)險隊總體規(guī)劃理逐念逐通過對社區(qū)錄生活配套設(shè)選施的合理配喜置，創(chuàng)造新匯型城市住宅而區(qū)發(fā)展模式稻，體現(xiàn)浸“綿造城澆”例的概念。通繭過整合的規(guī)爆劃設(shè)計手法耽，充分考慮別居民的各種格需求，強(qiáng)調(diào)剃社區(qū)生活服擴(kuò)務(wù)設(shè)施、室你外公共空間追、區(qū)域節(jié)點肯的合理設(shè)置作，形成有機(jī)是統(tǒng)一的城市輩功能系統(tǒng)。嚇結(jié)合開發(fā)節(jié)珍奏逐步完成志居住區(qū)功能盯的發(fā)展與延蒸續(xù)，實現(xiàn)居倒住區(qū)的可持芒續(xù)性發(fā)展。摔綜合考慮居哄住區(qū)規(guī)劃結(jié)延構(gòu)的整體性爛、系統(tǒng)性、蒸規(guī)律性和可屈持續(xù)性，最命終形成集商部業(yè)、教育、短文化、娛樂伯、休閑等各襪項高尚品質(zhì)瓣功能于一體康的社區(qū)中心沈系統(tǒng)。鞠在公建的配含置上遵循減總少數(shù)量、擴(kuò)時大規(guī)模、提將高質(zhì)量、服渣務(wù)便捷的原清則。主要大懷型公建（包供括體育館、裕居住區(qū)公園辱、中小學(xué)等捎）集中布置陣于居住區(qū)中鉛心位置，使散之成為太陽肝城的中心。柳小型商業(yè)設(shè)希施分散設(shè)置超于雙2#祥地東側(cè)和欠4#層、沉5#缸地的中間位涼置。在公建欲的布局上考仆慮各級公建漢設(shè)施的合理迅服務(wù)半徑，褲形成公建設(shè)忍施的系統(tǒng)性先與層次性。肆在保證主要銷公建設(shè)施用司地的基礎(chǔ)上蘇，尊重原有捏地塊分割與竭現(xiàn)有道路組粗織，每個地歌塊采用具有趁差異化的規(guī)喬劃理念單獨省規(guī)劃，大社網(wǎng)區(qū)規(guī)劃的整姐體性依靠大匠型公建的配按置來體現(xiàn)。擠第六部分薪單太陽城齒2固期開發(fā)建議開發(fā)計劃君開發(fā)住宅地筋塊：禽4三#符、真8增#痛地塊；場開發(fā)時間安腿排或200籮3拋年未3巨月緒——足基礎(chǔ)施工億200邊3年4月螺——發(fā)主體施工低2003敵年飛9座月柄——菌主體封頂釋200盈4寒年血3冒月腥——咬環(huán)境施工崇200險4年8月侮——乓竣工入住烤目標(biāo)客戶群肉分析蒜針對太陽城怪項目兩“叉中等收入階鍛層樣”從的市場定位婦，結(jié)合大規(guī)程模項目產(chǎn)品據(jù)多樣化的特透點，主要從五三方面對目點標(biāo)客戶群進(jìn)畫行分析：灰從地域上劃玻分給目前在附近肥地區(qū)居住，票向往居住在慧高尚居住區(qū)選的人群。黎在天津開發(fā)襯區(qū)和天津機(jī)油場工作的高苗級白領(lǐng)。侄現(xiàn)居住在和您平、河西兩嫌個區(qū)，需要進(jìn)不同程度地紅改善居住條沾件的人群。窗少部分認(rèn)可扇太陽城地理舉位置，需要攪進(jìn)行二次甚或至多次置業(yè)箭的富人階層翁。巾認(rèn)可順馳品王牌，相信順肺馳公司的實聾力，對太陽孟城起步區(qū)充魄分認(rèn)可，相藥信太陽城項膛目美好的發(fā)塑展前景，具攻有投資和居潑住雙重購房弄動機(jī)的購房聰者。亡從收入上劃鐵分夾與起步區(qū)不鞭同，太陽城鉗2序期的客戶群涂在收入上應(yīng)鉆具有一定的勸差異性，主乞力客戶群主叨要由以下兩琴方面構(gòu)成：篇擁有穩(wěn)定未赴來收入的職貫業(yè)經(jīng)理層和奮白領(lǐng)階層，鏡這部分人群牲的事業(yè)蒸蒸壤日上，對未遞來信心十足削，是社會的煎有生力量，史他們向往綜滅合素質(zhì)高，條環(huán)境優(yōu)美，兔與自身品位陡相符的項目礙。蟻另一部分是款擁有一定的針存款，但收陰入處于中等透水平的普通堪市民，他們鏟被太陽城整簡體的項目素釋質(zhì)所打動，律傾其畢生的澡積蓄改善居互住條件。湯從年齡上劃引分滅從起步區(qū)購欺房客戶的現(xiàn)棕狀來看，主年要集中在崗30-50企歲之間的年半齡段，年齡即層次比較廣倦泛。但從發(fā)羞展的角度看俱，年輕人充捆滿活力，消斷費觀念先進(jìn)廈，代表了社帝會的發(fā)展潮秤流，所以二暢期的主力客屋戶群應(yīng)定位卸于笑30-40非歲這一年齡浮段，我們在末進(jìn)行環(huán)境設(shè)憐計、外檐風(fēng)巨格選擇、形舊象宣傳等方該面要注意迎眠合年輕人的誰特點。架另一方面，騰由于目前社披會老齡化現(xiàn)磚象比較明顯怖，要對老年襯人的居住需揀求給予一定艇的重視。爐產(chǎn)品設(shè)計思坐路煌產(chǎn)品設(shè)計原太則：沸產(chǎn)品建筑形瓜式針對客戶先群定位，在國產(chǎn)品形式上柜形成一定的茄差異，滿足像目標(biāo)客戶群貍的不同居住質(zhì)需求。猴相對于起步嗚區(qū)，在產(chǎn)品便形式、戶型乖平立面設(shè)計班、環(huán)境營造治等方面實現(xiàn)墓一定程度的論創(chuàng)新與突破狠。建筑形式：啞根據(jù)兩個地杜塊不同的特胳點，形成產(chǎn)判品差異。結(jié)廉合太陽城整達(dá)體規(guī)劃，采術(shù)取板式小高詞層、普通多煉層與低層相蓮結(jié)合的建筑沈形式，具體脆配比見下表跟：板建筑形式圍層數(shù)網(wǎng)比例（%）招板式小高層能10該40定普通多層車5.5居40碎準(zhǔn)低層矮3痕——慢4筋20舊合計工——宇100原房型平面設(shè)兆計：塑在戶均面積于上適當(dāng)做出綁檔次差異，耳迎合不同層紗次客戶群的朗不同需求，排多采用錯層貍與躍層設(shè)計遇；低層住宅榴在保證平面渡合理性與居址住舒適性的課基礎(chǔ)上，采里用個性化設(shè)深計。迷通過加大面赴寬和提高層附高等手段增店強(qiáng)房型的舒墨適性。夏通過落地窗蘭、外飄窗、景吹拔等手段氧增強(qiáng)房型的凈趣味性。元通過樓體挖毛槽、陽面不交封閉陽臺等厘處理手法豐雹富房型設(shè)計研處理手法，防控制單套戶你型面積。戶均面積：躁結(jié)合起步區(qū)甲的銷售情況纏，在起步區(qū)學(xué)戶型面積的棄基礎(chǔ)上，適輔當(dāng)放大單套頂面積，具體襪指標(biāo)見下表余：慕掘糧戶棍陪型都義項紗槳目頭兩室（射m煩2巡）枝三室（抬m略2皆）擔(dān)低層住宅（衣m枝2?。┡K面積攪9禽5鐵1啞30訪1事90建筑立面：站借助高水平比設(shè)計師的設(shè)籮計手法，營求造現(xiàn)代感強(qiáng)拉的建筑風(fēng)格嚼，通過勻稱灰的線條處理狠與簡潔、明朵快的色彩，投注重建筑的蔑美感，強(qiáng)調(diào)賊可識別性。住宅配套：炭采用中等檔拋次的配套水繩平，在保證林住宅品質(zhì)的敏基礎(chǔ)上盡量捐控制成本，息充分考慮舒珠適度、成本掙與所產(chǎn)生收死益之間的關(guān)訪系。蘭入戶門：高肚級防盜門枝外檐窗：高牢級塑鋼窗測適度智能化遙配套：網(wǎng)絡(luò)召、圍墻紅外兵監(jiān)控、背景哲音樂錦供水：不設(shè)寸熱水、中水券、直飲水系擠統(tǒng)懼供熱：集中誕供熱，鋁合錦金散熱器。語樓棟入口：耐可視對講防幻盜門命樓梯間：地口面防滑地磚帳，木扶手，蒼鐵藝欄桿總精裝修成品石房設(shè)計保在起步區(qū)的水成品房交工扣標(biāo)準(zhǔn)獲得極扒大市場認(rèn)可隸的情況下，喝太陽城墳2甘期應(yīng)繼續(xù)對蕉成品房設(shè)計練進(jìn)行深化，腫在推行統(tǒng)一更交工標(biāo)準(zhǔn)成淘品房基礎(chǔ)的許同時，適當(dāng)窗進(jìn)行菜單式悄裝修的積極奪探索，具體跨思路如下：杜充分研究客翼戶群消費心抓理與消費能雹力，嚴(yán)格按浴照市場定位禽確定成品房纖精裝修費用掉，以確定的統(tǒng)精裝修費用存指導(dǎo)裝修設(shè)紫計與材料選盡擇。繭在房型施工借圖設(shè)計階段行引入精裝修雪設(shè)計公司，刺對某些房型倉進(jìn)行必要的南更改，其中托包括某些平爽面結(jié)構(gòu)的處鋤理和對電路孝、上下水、停暖氣的安排伴與布置等。紡減少現(xiàn)場施京工的工作量序，在裝修設(shè)污計時考慮勝80%攻以上的工作讓為外加工，界現(xiàn)場裝配，幣以達(dá)到縮短傭工期，提高爛裝修質(zhì)量與叔裝修效果的豪目的。蹲整體風(fēng)格定虧位為轉(zhuǎn)“接時尚、實用防”店，倡導(dǎo)女“跨輕裝修，重渾裝飾刃”故的裝修理念茫。災(zāi)抓住重點，塌注重廚房、懼衛(wèi)生間的裝遼修效果。在亭整體預(yù)算的般控制下突出重幾個亮點，傳如某些材質(zhì)穗的使用，潔袖具、淋浴房慧采取定制等盤。派注重細(xì)節(jié)處禍理，例如淋己浴房地面的稠處理、地面蓋不同材質(zhì)交就接處的處理飽等。諒注意用裝修腫彌補(bǔ)某些房澤型設(shè)計中的漆缺陷。工強(qiáng)調(diào)成品房呀樣板間的裝崗飾，體現(xiàn)生坊活品位，根嗎據(jù)戶型特點魯選擇適當(dāng)尺鑄寸的家具，友增強(qiáng)室內(nèi)空于間感受。潤與關(guān)鍵建材菌供應(yīng)商建立些良好的合作蒼關(guān)系，從而城降低采購成濁本并為提供坦有限菜單式余裝修提供經(jīng)總濟(jì)前提。鴨第七部分雀好經(jīng)濟(jì)可行性跟分析光經(jīng)濟(jì)技術(shù)指欲標(biāo)估算示規(guī)劃總用地筑裹羊獨3畝0.59月公頃虎紅線內(nèi)占地蝴襪飲25.板93真公頃耳居住區(qū)用地斑魂2律0.7墓（按紅線內(nèi)補(bǔ)用地的胃80%談計算）褲容積率炕廚拴麥1.3勝（估算）宵住宅建筑面陳積閘顏2汗7洽萬平方米（冶估算）成本估算估算范圍刺根據(jù)估算的真居住區(qū)用地劉25.93開