房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案例二

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開(kāi)發(fā)“。在土地購(gòu)買(mǎi)前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專(zhuān)業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開(kāi)始后的營(yíng)銷(xiāo)策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷(xiāo)售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶(hù)產(chǎn)品資金客戶(hù)策略產(chǎn)品策略開(kāi)發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開(kāi)發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開(kāi)發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶(hù)–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷(xiāo)售推進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡(jiǎn)潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶(hù)喜好市場(chǎng)分析客戶(hù)研究市場(chǎng)發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶(hù)挖掘潛在客戶(hù)需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶(hù)需求分析預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶(hù)需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶(hù)特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)中的地位如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市場(chǎng)的需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶(hù)的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地三產(chǎn)市三場(chǎng)預(yù)三警預(yù)三報(bào)指三標(biāo)體三系房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析的三方法區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三和市三場(chǎng)分三析：三市場(chǎng)三發(fā)展三狀況三重要三指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)三當(dāng)前三幾種三主要三的房三地產(chǎn)三指數(shù)房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析的三方法區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三和市三場(chǎng)分三析：三市場(chǎng)三發(fā)展三狀況三重要三指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格三爾系三數(shù)與三住房三支出三比重三的國(guó)三際衡三量標(biāo)三準(zhǔn)＝食三物支三出金三額/總支三出金三額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20三04年我三國(guó)各三主要三城市三的恩三格爾三系數(shù)房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析的三方法區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三和市三場(chǎng)分三析：三市場(chǎng)三發(fā)展三狀況三重要三指標(biāo)房?jī)r(jià)三收入三比——衡量三城市三住房三可支三付能三力高三低、三反映三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)總?cè)w狀三況的三指標(biāo)某個(gè)三住宅三市場(chǎng)三上某三個(gè)指三定時(shí)三期內(nèi)三銷(xiāo)售三的住三宅的三自由三市場(chǎng)三價(jià)格三中位三數(shù)（三或平三均數(shù)三）和三該市三場(chǎng)上三家庭三年收三入中三位數(shù)三（或三平均三數(shù)）三的比三值。三國(guó)際三上的三大多三數(shù)組三織使三用中三位數(shù)三定義三，而三我國(guó)三的房三價(jià)收三入比三定義三屬于三平均三數(shù)定三義。來(lái)源三：綜三合聯(lián)三合國(guó)三可持三續(xù)發(fā)三展委三員會(huì)三、聯(lián)三合國(guó)三人類(lèi)三住區(qū)三（生三境）三中心三、世三界銀三行對(duì)三房?jī)r(jià)三收入三比的三定義房?jī)r(jià)三收入三比＝三平均三房?jī)r(jià)/平均三家庭三年收三入平均三房?jī)r(jià)三＝面三積單三價(jià)×面積三指標(biāo)平均三家庭三年收三入＝三平均三個(gè)人三年收三入×計(jì)算三人口三數(shù)定義計(jì)算三方法三及缺三陷各指三標(biāo)的三取值三不同三，算三出的三房?jī)r(jià)三收入三比結(jié)三果相三差是三非常三大的面積三單價(jià)三：經(jīng)三濟(jì)適三用房三面積三單價(jià)三、商三品房三面積三單價(jià)三、新三舊房三折合三單價(jià)面積三指標(biāo)三：60平方三米、80平方三米、三人均三建筑三面積×平均三家庭三人口平均三個(gè)人三年收三入：三工資三收入三、工三資收三入及三修正三、可三支配三收入計(jì)算三人口三數(shù)：三雙職三工假三設(shè)、三平均三家庭三人口“4～6倍”三是從三市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)三國(guó)家三歸納三得出三的結(jié)三論，三不能三不加三修改三的應(yīng)三用到三我國(guó)三。房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析的三方法對(duì)每三一個(gè)三可能三影響三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三性能三的特三征一三一進(jìn)三行分三析和三評(píng)價(jià)三。法律三特性三：土三地使三用權(quán)三年限三、規(guī)三劃條三件、三建筑三標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)三特性三：價(jià)三格、三付款三方式……自然三特性三：地三塊面三積、三形狀三、高三度、三景觀三、區(qū)三位……關(guān)聯(lián)三性：三通達(dá)三性、三可視三性項(xiàng)目三自身三資源三條件三分析競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三分析目標(biāo)三客戶(hù)三分析現(xiàn)有三、潛三在競(jìng)?cè)隣?zhēng)項(xiàng)三目的三競(jìng)爭(zhēng)三特點(diǎn)三、市三場(chǎng)反三應(yīng)目標(biāo)三客戶(hù)三的數(shù)三量、三收入三水平三、家三庭結(jié)三構(gòu)、三消費(fèi)三偏好三、生三活方三式、三心理三特征三、行三為模三式找出三項(xiàng)目三的目三標(biāo)客三戶(hù)目標(biāo)三客戶(hù)三置業(yè)三的需三求與三心理三訴求找出三項(xiàng)目三面對(duì)三競(jìng)爭(zhēng)三市場(chǎng)三的機(jī)三會(huì)點(diǎn)房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析的三方法三：微三觀層三面地產(chǎn)三市場(chǎng)三分析三的一三些誤三區(qū)針對(duì)三性不三強(qiáng)，三內(nèi)容三太泛沒(méi)有三充分三挖掘三區(qū)域三資源三；大三環(huán)境三看好三，項(xiàng)三目的三小環(huán)三境就三一定三不錯(cuò)過(guò)分三倚重三宏觀三資料三來(lái)論三證項(xiàng)三目，三只關(guān)三注外三圍共三性，三忽視三項(xiàng)目三差異三性過(guò)于三偏重三對(duì)“三二手三資料三”的三應(yīng)用以前三什么三賣(mài)得三好，三現(xiàn)在三就做三什么別人三做什三么賣(mài)三得好三，我三們做三也會(huì)三賣(mài)得三好25第五三部分三對(duì)三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三條件三的分三析房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三條件三分析區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析區(qū)位三選擇三要注三意的三問(wèn)題區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值區(qū)位三的重三要性區(qū)位三是指三特定三地塊三所處三的空三間位三置及三其相三鄰地三塊間三的相三互關(guān)三系。區(qū)位三，從三大的三方面三來(lái)說(shuō)三，指三項(xiàng)目三所在三區(qū)域三；從三小的三方面三來(lái)說(shuō)三，指三的是三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三場(chǎng)地三。區(qū)位三的含三義區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值對(duì)位三置的三兩種三理解狹義三的位三置指三的是三某一三具體三投資三項(xiàng)目三的場(chǎng)三地在三城市三中的三地理三位置三。對(duì)位三置的三廣義三理解三，除三了其三地理三位置三外，三往往三還包三括該三位置三所處三的社三會(huì)、三經(jīng)濟(jì)三、自三然環(huán)三境或三背景三。對(duì)位三置的三廣義三理解三，還三應(yīng)包三括在三該位三置進(jìn)三行房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三投資三所需三支付三的成三本高三低和三所面三臨的三競(jìng)爭(zhēng)三關(guān)系三。對(duì)位三置的三把握三應(yīng)有三動(dòng)態(tài)三的發(fā)三展的三眼光區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值第一三、商三業(yè)區(qū)商業(yè)三區(qū)按三其功三能從三高到三低可三分為三中央三商業(yè)三區(qū)、三城區(qū)三商業(yè)三區(qū)和三街區(qū)三商業(yè)三區(qū)。區(qū)位三與城三市功三能分三區(qū)現(xiàn)代三城市三土地三利用三在過(guò)三去自三發(fā)利三用的三基礎(chǔ)三上，三通過(guò)三土地三利用三規(guī)劃三自覺(jué)三地進(jìn)三行區(qū)三位選三擇，三形成三了明三顯的三功能三分區(qū)三，一三般分三為商三業(yè)區(qū)三、居三住區(qū)三、工三業(yè)區(qū)三等若三干功三能區(qū)三。區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值工業(yè)三區(qū)根據(jù)三各種三工業(yè)三的特三點(diǎn)（三如污三染狀三況、三占地三面積三等）三，可三以將三工業(yè)三分成三內(nèi)圈三工業(yè)三區(qū)、三外圈三工業(yè)三區(qū)和三遠(yuǎn)郊三工業(yè)三區(qū)。居住三區(qū)居住三區(qū)是三人們?nèi)钊?、休三息的三?chǎng)所三。一三般位三于中三央商三業(yè)區(qū)三與內(nèi)三圈工三業(yè)區(qū)三之間三，或三內(nèi)圈三工業(yè)三區(qū)與三外圈三工業(yè)三區(qū)之三間。區(qū)位三與房三地產(chǎn)三價(jià)值區(qū)位三與房三地產(chǎn)三投資三價(jià)值三的關(guān)三系房地三產(chǎn)的三區(qū)位三優(yōu)勢(shì)三可以三給投三資者三帶來(lái)三區(qū)位三利潤(rùn)三。區(qū)三位利三潤(rùn)越三高，三房地三產(chǎn)投三資價(jià)三值越三大。要想三讓區(qū)三位帶三來(lái)較三高的三房地三產(chǎn)投三資價(jià)三值，三在選三擇時(shí)三區(qū)位三時(shí)應(yīng)三該重三視以三下問(wèn)三題：注意三區(qū)位三升值三潛力三的分三析。選擇三區(qū)位三要有三超前三意識(shí)三，特三別注三意交三通、三服務(wù)三網(wǎng)點(diǎn)三等公三共設(shè)三施的三深層三次分三析。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析影響三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目區(qū)三位選三擇的三因素三分析第一三、地三域因三素的三分析三與選三擇地域三因素三的分三析與三選擇三是戰(zhàn)三略性三選擇三，是三對(duì)項(xiàng)三目宏三觀區(qū)三位條三件的三分析三與選三擇，三主要三考慮三項(xiàng)目三所在三地區(qū)三的政三治、三法律三、經(jīng)三濟(jì)、三文化三教育三、自三然條三件等三因素三。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析第二三、具三體地三點(diǎn)的三分析三與選三擇它是三對(duì)房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三坐落三地點(diǎn)三和周三圍環(huán)三境、三基礎(chǔ)三設(shè)施三條件三的分三析與三選擇三，主三要考三慮項(xiàng)三目所三在地三點(diǎn)的三臨街三狀況三、建三設(shè)用三地的三大小三、利三用現(xiàn)三狀、三交通三、城三市規(guī)三劃、三土地三取得三代價(jià)三、拆三遷安三置難三度、三基礎(chǔ)三設(shè)施三完備三程度三以及三地質(zhì)三、水三文、三噪聲三、空三氣污三染等三因素三。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析第三三、開(kāi)三發(fā)潛三力分三析房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)應(yīng)三追求三最高三最佳三利用三，也三就是三說(shuō)在三技術(shù)三可行三、規(guī)三劃許三可且三財(cái)力三允許三的前三提下三達(dá)到三最有三效利三用。第四三、土三地使三用權(quán)三獲取三方式三分析從目三前國(guó)三內(nèi)獲三取土三地使三用權(quán)三的途三徑和三方式三來(lái)看三，有三通過(guò)三政府三土地三出讓三和從三當(dāng)前三土地三使用三者手三中轉(zhuǎn)三讓等三兩種三途徑三。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析具體三的影三響因三素城市三規(guī)劃三方面三的因三素自然三特性市政三基礎(chǔ)三設(shè)施三條件交通三通達(dá)三程度停車(chē)三條件環(huán)境三條件公共三配套三服務(wù)三設(shè)施三完備三情況當(dāng)前三土地三使用三者的三態(tài)度土地三價(jià)格供求三關(guān)系不同三類(lèi)型三的房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三對(duì)區(qū)三位的三要求三：第一三、居三住項(xiàng)三目居住三用地三的區(qū)三位選三擇，三一般三應(yīng)考三慮以三下主三要因三素：市政三公用三和公三建配三套設(shè)三施完三備的三程度三。公共三交通三便捷三程度三。環(huán)境三因素三。居民三人口三與收三入。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析第二三、寫(xiě)三字樓三項(xiàng)目影響三寫(xiě)字三樓項(xiàng)三目位三置選三擇的三特殊三因素三包括三：與其三他商三業(yè)設(shè)三施的三接近三程度三。周?chē)恋厝萌闆r三和環(huán)三境。易接三近性三。第三三、零三售商三業(yè)項(xiàng)三目商業(yè)三項(xiàng)目三的區(qū)三位選三擇，三應(yīng)該三有利三于實(shí)三現(xiàn)它三的最三大利三潤(rùn)。三所以三它的三選擇三原則三有以三下幾三條：最短三時(shí)間三原則區(qū)位三易達(dá)三性原三則接近三購(gòu)買(mǎi)三力原三則滿足三消費(fèi)三心理三原則接近CB三D原則房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析第四三、工三業(yè)項(xiàng)三目工業(yè)三項(xiàng)目三場(chǎng)地三的選三擇須三考慮三的特三殊因三素包三括：三當(dāng)?shù)厝峁┤饕娜系娜赡苋?，三交通三運(yùn)輸三是否三足夠三方便三以有三效地三連接三原材三料供三應(yīng)基三地和三產(chǎn)品三銷(xiāo)售三市場(chǎng)三，技三術(shù)人三才和三勞動(dòng)三力供三給的三可能三性，三水、三電等三資源三供給三的充三足程三度，三控制三環(huán)境三污染三的政三策等三。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三區(qū)位三分析區(qū)位三選擇三要注三意的三問(wèn)題過(guò)分三強(qiáng)調(diào)三區(qū)位三或地三段的三作用三會(huì)產(chǎn)三生對(duì)三開(kāi)發(fā)三投資三者的三誤導(dǎo)來(lái)自三規(guī)劃三、法三律方三面的三約束三可能三在增三加鄰區(qū)三影響三可能三會(huì)面三臨改三變對(duì)于三項(xiàng)目三的選三擇要三和區(qū)三位的三性質(zhì)三相配三套區(qū)位三選擇三要注三意的三問(wèn)題下圖三是對(duì)三上述三分析三的一三個(gè)總?cè)Y(jié)。三它說(shuō)三明了三區(qū)位三價(jià)值三的轉(zhuǎn)三移過(guò)三程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：三區(qū)位三價(jià)值三的轉(zhuǎn)三移過(guò)三程因此三，不三是區(qū)三位本三身，三而是三區(qū)位三上的三物業(yè)三適合三了市三場(chǎng)的三話，三才能三帶來(lái)三價(jià)值三。第六三部分關(guān)于SW三OT分析關(guān)于三項(xiàng)目三定位關(guān)于三定位三與規(guī)三劃設(shè)三計(jì)的三關(guān)系定位三與初三步方三案設(shè)三計(jì)中三財(cái)務(wù)三的作三用STOW內(nèi)部三因素外部三因素SW三OT分析SW三OT戰(zhàn)略三工具三（項(xiàng)三目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)三）SW三OT分析三的價(jià)三值因三素針對(duì)三一個(gè)三地塊三的價(jià)三值因三素包三括：地段三因素——地段/片區(qū)三認(rèn)知三度/周邊三配套三（商三業(yè)/教育三）/交通三等（三可總?cè)Y(jié)為三便利三性/成熟三度/知名三度）環(huán)境三因素——自然三環(huán)境/四至三景觀/社會(huì)三人文三環(huán)境三（噪三音）三等（三可判三定資三源的三程度三：稀三缺、三良好三還是三匱乏三）地塊三因素——地形三地貌/規(guī)模/技術(shù)三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)三等（三可判三斷產(chǎn)三品的三可發(fā)三揮空三間）開(kāi)發(fā)三商要三素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)三商品三牌/可利三用資三源等針對(duì)三一個(gè)三即將三銷(xiāo)售三的項(xiàng)三目與三地塊三的主三要差三別在三于增三加了三產(chǎn)品三因素三：產(chǎn)品三因素——產(chǎn)品/戶(hù)型/自身三配套/昭示三性等對(duì)于三一個(gè)三大盤(pán)三的后三續(xù)階三段，三需要三增加三項(xiàng)目三因素三的判三斷：項(xiàng)目三因素——口碑/人氣/項(xiàng)目三知名三度/客戶(hù)三群體/前期三售價(jià)/前后三產(chǎn)品三差異三性/物業(yè)三管理等O/三T（機(jī)三會(huì)/威脅三）的三價(jià)值三因素宏觀三要素——經(jīng)濟(jì)三形勢(shì)三（宏三觀政三策）/重大三城市三變革中觀三要素——行業(yè)三形勢(shì)三（一三、二三、三三級(jí)市三場(chǎng)）/城市三規(guī)劃三（交三通、三市政三配套三、開(kāi)三發(fā)重三點(diǎn)、三熱點(diǎn)三等）微觀三要素——市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)三（片三區(qū)、三樓盤(pán)三、戶(hù)三型）/客戶(hù)三流向通常三對(duì)于三銷(xiāo)售三中后三期的三項(xiàng)目三，宏三觀要三素相三對(duì)失三效；三反之三，對(duì)三于一三個(gè)遠(yuǎn)三期的三大盤(pán)三，微三觀要三素相三對(duì)次三要。S/三W（優(yōu)三勢(shì)/劣勢(shì)三）的三價(jià)值三因素地段三要素環(huán)境三要素地塊/產(chǎn)品三要素開(kāi)發(fā)三商/項(xiàng)目三要素前兩三個(gè)為三被動(dòng)三性要三素，三后兩三個(gè)為三主動(dòng)三性要三素SW三OT分析三的價(jià)三值因三素SW三OT分析三的核三心本三質(zhì)項(xiàng)目三戰(zhàn)略發(fā)揮三優(yōu)勢(shì)三，搶三占機(jī)三會(huì)利用三機(jī)會(huì)三，克三服劣三勢(shì)減少三劣勢(shì)三，避三免威三脅發(fā)揮三優(yōu)勢(shì)三，轉(zhuǎn)三化威三脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期三策劃三的完三整過(guò)三程案例三之一三：廣三東清三遠(yuǎn)地三王項(xiàng)三目用地三面積三：32三37三9.三68三m2容積三率：三約5.三5-三6.三5清遠(yuǎn)三概述珠三三角邊三緣緊鄰三廣州歷史三悠久足球三基地溫泉三、漂三流經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)“地三王”三項(xiàng)目三，將三成為三清遠(yuǎn)三沿江三高品三質(zhì)的三高層三景觀三社區(qū)用地三性質(zhì)三：住三宅用三地占地三面積三：32三37三9.三68三m2地價(jià)三：3.三5億元容積三率：三約5.三5-三6.三5總建三筑面三積：三約17三.8三-2三1萬(wàn)m2物業(yè)三類(lèi)型三：以三高層三或者三超高三層為三主項(xiàng)目三用地三圖北江未來(lái)三，項(xiàng)三目周三邊區(qū)三域?qū)⑷蔀槿暹h(yuǎn)三新興三的行三政文三化中三心傳統(tǒng)三特色三綜合三區(qū)現(xiàn)代三居住三綜合三區(qū)行政三商務(wù)三文化三區(qū)現(xiàn)代三居住三綜合三區(qū)生態(tài)三觀光三區(qū)現(xiàn)代三居住三綜合三區(qū)辦公三商務(wù)三綜合三區(qū)現(xiàn)代三居住三綜合三區(qū)服務(wù)三綜合三區(qū)未來(lái)三城市三發(fā)展三方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)三的經(jīng)三濟(jì)結(jié)三構(gòu)：GD三P增長(zhǎng)三主要三以投三資拉三動(dòng)清遠(yuǎn)三市近三年固三定資三產(chǎn)投三資總?cè)亢虶D三P綜合三圖表固定三資產(chǎn)三投資三占據(jù)GD三P的主三導(dǎo)地三位，07年達(dá)三到GD三P的81三.5三%。且三固定三資產(chǎn)三投資三額持三續(xù)高三速增三長(zhǎng)，三近5年增三速平三均超三過(guò)50三%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)三來(lái)源三：廣三東省三統(tǒng)計(jì)三局?jǐn)?shù)據(jù)三來(lái)源三：清三遠(yuǎn)統(tǒng)三計(jì)年三鑒20三07年廣三東省三主要三城市三固定三資產(chǎn)三投資三總量/G三DP值（三億元三）從經(jīng)三濟(jì)結(jié)三構(gòu)的三發(fā)展三規(guī)律三看，三清遠(yuǎn)三的經(jīng)三濟(jì)尚三處在三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三的初三期階三段。清遠(yuǎn)三的房三地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)三出處三：《統(tǒng)計(jì)三局房三地產(chǎn)三數(shù)據(jù)三分析》與珠三三角三同級(jí)三城市三相比三，清三遠(yuǎn)整三體的三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)容三量較三小。20三06年開(kāi)三始，三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)容三量猛三增，三當(dāng)年三預(yù)售三面積三增長(zhǎng)15三3％，三銷(xiāo)售三面積三增長(zhǎng)16三6％。供應(yīng)三量相三對(duì)較三大，三供應(yīng)三：銷(xiāo)三售比三值基三本維三持在2－1.三5:三1。

佛山肇慶江門(mén)惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320三07年清三遠(yuǎn)與三珠三三角同三級(jí)城三市成三交情三況對(duì)三比三（三單位三：萬(wàn)m2）20三03三-2三00三7清遠(yuǎn)三房地三產(chǎn)供三求比三較（三單位三：萬(wàn)m2）房地三產(chǎn)價(jià)三格剛?cè)裕菽^少自20三04年以三來(lái)，三清遠(yuǎn)三房?jī)r(jià)三穩(wěn)步三增長(zhǎng)三，（三以清三城區(qū)三價(jià)格三為計(jì)三算對(duì)三象）三年增三長(zhǎng)率三達(dá)到三了31三%。20三07年清三遠(yuǎn)的三房?jī)r(jià)/收入三比約7.三8左右三，處三于中三國(guó)范三圍內(nèi)三的理三性水三平，三整體三價(jià)格三水平三較為三剛性三，抗三風(fēng)險(xiǎn)三能力三較強(qiáng)三。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820三07年清三遠(yuǎn)及三主要三對(duì)比三城市三房?jī)r(jià)三情況20三02－20三07年清三遠(yuǎn)市三房地三產(chǎn)均三價(jià)情三況（三元/㎡）數(shù)據(jù)三出處三：《統(tǒng)計(jì)三局房三地產(chǎn)三數(shù)據(jù)三分析》這是K開(kāi)發(fā)三企業(yè)三具有三戰(zhàn)略三意義三的項(xiàng)三目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開(kāi)發(fā)三企業(yè)三跨出三福州三市場(chǎng)三，初三涉清三遠(yuǎn)市三場(chǎng)的三項(xiàng)目三。在三這個(gè)三緊鄰三珠三三角腹三地的三市場(chǎng)三中，三一旦三通過(guò)三項(xiàng)目三成功三樹(shù)立三企業(yè)三在市三場(chǎng)中三的品三牌形三象，三未來(lái)三的發(fā)三展?jié)撊κ侨裏o(wú)窮三的。從初三步的三市場(chǎng)三判斷三，對(duì)三項(xiàng)目三的認(rèn)三知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹(shù)立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初三步判三斷之三下的三項(xiàng)目三思考項(xiàng)目三以住三宅為三主體三，是三否有三條件三引入三商業(yè)三、酒三店公三寓等三高價(jià)三值物三業(yè)類(lèi)三型，三使得三項(xiàng)目三整體三收益三提升三？住宅三市場(chǎng)三特別三是高三端市三場(chǎng)容三量、三競(jìng)爭(zhēng)三狀況三、客三戶(hù)需三求如三何？三項(xiàng)目三應(yīng)該三采取三什么三樣的三市場(chǎng)三策略三？商三業(yè)和三酒店三公寓三的市三場(chǎng)機(jī)三會(huì)如三何？整體三市場(chǎng)三定位三和物三業(yè)定三位如三何？三產(chǎn)品三發(fā)展三的原三則和三方向三、以三及隨三之帶三來(lái)的三收益三狀況三如何三？大型三住區(qū)三開(kāi)發(fā)三發(fā)展三策劃三工作案例三之二三：金三地荔三湖城三項(xiàng)目用地三面積三：32三9.三2公頃容積三率：三約1.三0金地三荔城三湖廣園三快速三路廣州三核心三區(qū)金地三荔湖三城：三距廣三州核三心區(qū)1小時(shí)三車(chē)程三的大三盤(pán)適中三的容三積率三促使三項(xiàng)目三具有三打造三多種三復(fù)合三物業(yè)三的可三能地理三位置三的特三殊性三導(dǎo)致三項(xiàng)目三針對(duì)三的主三力客三源具三有多三種可三能性新新公路余家莊水庫(kù)用地三面積三：32三9.三2公頃三，49三38畝建筑三面積三：31三2萬(wàn)平三方米容積三率三：0.三94三7項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三條件三分析山林植被高爾夫球場(chǎng)余家莊水庫(kù)采石場(chǎng)原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源三：三山三水生三態(tài)環(huán)三境＋三荔湖三高爾三夫球三場(chǎng)分為三東、三南、三西三三個(gè)地三塊，三地塊三原為三自然三山林三地塊三，外三環(huán)連三綿起三伏的三群山三，內(nèi)三繞千三畝清三幽明三澈的三余家三莊水三庫(kù)，三南望三林木三蔥郁三的南三香山三西麓三，與三萬(wàn)頃三綠茵27洞荔三湖高三爾夫三隔水三相望三。項(xiàng)目三外環(huán)三連綿三起伏三的自三然山三系，三內(nèi)繞三千畝三清幽三明澈三的余三家莊三水庫(kù)三，南三望林三木蔥三郁的三南香三山西三麓，三與萬(wàn)三頃綠三茵2