廣東大型住宅區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告定位戰(zhàn)略

xx目前亟待確定工作內(nèi)容：1、確定整體營(yíng)銷執(zhí)行總綱2、確定項(xiàng)目推廣形象和VI展示系統(tǒng)“大亞灣”花郡2011年?duì)I銷總綱星彥地產(chǎn)惠州事業(yè)部二0一一年一月報(bào)告思路2.目標(biāo)客戶分析6.價(jià)格定位建議4.營(yíng)銷定位戰(zhàn)略3.項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析5.營(yíng)銷執(zhí)行1競(jìng)爭(zhēng)

我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境？。>>2010年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)>>2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)>>區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境Market>>核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目Market2010年可謂是政策調(diào)控年，從年初劍指高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國(guó)十條”，在到年末鞏固調(diào)控成果的“國(guó)五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)第一波政策來襲，惠州樓市短期內(nèi)低迷后逐步消化政策影響；而第二波政策來襲，惠州樓市對(duì)政策敏感度降低，且因一線城市的限購，迎來機(jī)遇，量?jī)r(jià)再次攀升Market2010年調(diào)控政策不同以往，本輪調(diào)控的特點(diǎn)是全方位、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場(chǎng)手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)Market高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市供應(yīng)表現(xiàn)Market惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了09年起伏后，10年房地產(chǎn)投資占比回升態(tài)勢(shì)明顯，全年投資總額約261.4億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.6%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）09年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，激勵(lì)各大房企加大開發(fā)量，10年市場(chǎng)供應(yīng)急速膨脹，全年累計(jì)供應(yīng)約為713.5萬平米，同比上漲69.3%?；葜菔袣v年供應(yīng)量走勢(shì)圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市在調(diào)控中持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)回歸理性，全年成交量累計(jì)達(dá)581.2萬平米，同比上漲6.9%?；葜菔袣v年成交面積走勢(shì)圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市受政策影響相對(duì)較小，商品房成交均價(jià)漲幅明顯，全年成交均價(jià)4892元/平米，同比上漲24.8%。惠州市歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市成交表現(xiàn)Market受政策影響，二級(jí)市場(chǎng)上半年市場(chǎng)小幅波動(dòng)，下半年市場(chǎng)穩(wěn)步回房地產(chǎn)投資熱度不減，2010年新開工面積激增，預(yù)計(jì)2011年供應(yīng)井噴，惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈2011年宏觀調(diào)控大勢(shì)不會(huì)改變，通貨膨脹壓、高儲(chǔ)蓄率仍然助推樓市前行。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)Market小結(jié)：2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*2010年11月25日，惠州市實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃（2008~2020）》“四年大發(fā)展”會(huì)議召開，市委書記、市人大常委會(huì)主任黃業(yè)斌在會(huì)上表示，為推進(jìn)惠州區(qū)域內(nèi)一體化，正在規(guī)劃“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”。

整合環(huán)大亞灣的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣3個(gè)縣（區(qū)）的14個(gè)鎮(zhèn)（街道）。經(jīng)濟(jì)區(qū)面積約1392平方公里，以大亞灣海域?yàn)橹行?，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為重點(diǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)“五個(gè)一體化”。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育集群式的大開發(fā)區(qū)。建立區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先合作轉(zhuǎn)移機(jī)制，立足現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)對(duì)接、合作、轉(zhuǎn)移為重點(diǎn)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高端化方向發(fā)展。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的特色文化、旅游資源。開發(fā)濱海休閑游等旅游線路，發(fā)展“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”旅游圈，共同打造旅游新品牌。環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃：深莞惠一體化下的新突破，內(nèi)外兼施，全面推進(jìn)。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*2011大亞灣區(qū)紅樹林濕地公園竣工，還原鄉(xiāng)土山地群落、河口潮汐帶紅樹林群落生態(tài)特色2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*深惠密謀大遷徙，200萬深圳人5年內(nèi)將遷入大亞灣，灣區(qū)樓市或進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。大亞灣重啟購房入戶，舒緩“限購”風(fēng)暴下異地購房者的觀望情緒，利好片區(qū)樓市。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)*區(qū)域市場(chǎng)利好·*Market2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)Market2010年大亞灣總體供應(yīng)量為151.4萬平米，同比上漲3倍，成交總量80.6萬平米，同比增加7%，供求比為1.6。大亞灣區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢(shì)圖（單位：萬平米）2010年大亞灣商品房成交均價(jià)為4748元/平米，同比上漲21.1%。大亞灣區(qū)歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）年代2005年2006年2008年2009年2010年備注深圳常住人口（萬人）//846/1134深圳商報(bào)房地產(chǎn)年度供應(yīng)年度供應(yīng)大約1000萬平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亞灣常住人口（萬人）1213.3//20惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要房地產(chǎn)年度供應(yīng)09年后預(yù)計(jì)將不少于180萬平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供應(yīng)面積：1000萬/1134萬=0.88（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積：180萬/20萬=9（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積是深圳年度人均住宅供應(yīng)面積的10.2倍.大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀1：大亞灣區(qū)域年度人均住宅供應(yīng)面積大幅度超過深圳，典型外銷市場(chǎng)。Market大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀2：區(qū)域市場(chǎng)成交客戶以深圳非成熟、非理性投資客為主，購買時(shí)比較沖動(dòng)。項(xiàng)目成交客戶比例美岸棲庭深圳客戶70%，本地客20%，其他10%君匯上城深圳客戶75%，工廠團(tuán)購客戶20%，其他5%公園道1號(hào)深圳客戶85％，西區(qū)工業(yè)園10%，其他5%燦邦國(guó)際深圳客戶90%，香港客戶5%，本地及其他5%德洲城深圳客戶90%，本地5%，其他5%珠江東岸深圳客戶占75％，15%是在本地辦廠的外商，10%是本地其他客戶；太陽灣是深圳客戶80%；20%是在本地及周邊客戶從表中看出，目前大亞灣區(qū)域在售產(chǎn)品的客戶來源深圳客戶占據(jù)了絕對(duì)比重，當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)中高層管理人員消化了小部分比重：深圳客戶：85%以上本地客戶：10%以內(nèi)其他：5%左右其中，深圳客戶構(gòu)成中，15%左右為自住客，該部分客戶主要來自深圳大工業(yè)區(qū)，主要選擇德洲城、五月花等緊鄰深圳，交通便利的項(xiàng)目；10%左右為養(yǎng)老客戶；10%左右為深圳有車無房客戶，該類客戶心態(tài)為：考慮在3年左右的時(shí)間大亞灣的交通、生活配套將會(huì)成熟，此時(shí)再來居?。?5%以上客戶為深圳非成熟投資客，看重大亞灣未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的升值，未（較少）考慮投資變現(xiàn)問題。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀3：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)生需求不足導(dǎo)致已售房源空置率高，直接影響客戶的成交心理，蘊(yùn)藏大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近2-3年銷售的項(xiàng)目當(dāng)前的空置率較高，除西區(qū)項(xiàng)目有工業(yè)區(qū)從業(yè)人員居住外，多數(shù)空置率在70%以上，其中中心區(qū)項(xiàng)目新天名城由于周邊生活配套不足，距離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，整體入住率不足20戶；區(qū)域市政、購物、休閑、養(yǎng)老配套不足是導(dǎo)致空置率高位的核心因素之一；過高的空置率可能導(dǎo)致未來深圳投資客戶的部分撤離。大亞譯灣房狐地產(chǎn)應(yīng)市場(chǎng)醉發(fā)展欄現(xiàn)狀現(xiàn)狀掘4：牧幾乎掩完全望依靠某深圳誰外銷窗來支血撐該昂區(qū)域細(xì)的房江地產(chǎn)徹市場(chǎng)以銷售止，其皂市場(chǎng)坡走勢(shì)沾與深仁圳具赤有高全度的駱正相推關(guān)關(guān)犬系。主要與客戶臥來源般為深秋圳，顏因此夫區(qū)域?qū)O市場(chǎng)絹與深參圳市沾場(chǎng)呈俊現(xiàn)正次相關(guān)癢關(guān)系私，同丟時(shí)區(qū)崖域市密場(chǎng)作遠(yuǎn)為外膊銷市晝場(chǎng)，卡處于容國(guó)家振宏觀趨嚴(yán)控作漩渦謝下的膛深圳虹樓市庸具有優(yōu)很大好的不蕩可控拘性。瘦對(duì)大搜亞灣博樓市糠不確伐定性榆走勢(shì)佛影響肅巨大鋒。Ma粒rk違etMa條rk皺et大亞躬灣房塑地產(chǎn)漁市場(chǎng)充發(fā)展為現(xiàn)狀現(xiàn)狀往5：假品牌紛發(fā)展疫商云區(qū)集，振競(jìng)爭(zhēng)伐持續(xù)淘激烈何。區(qū)域項(xiàng)目名稱發(fā)展商建筑體量套數(shù)現(xiàn)狀中心北區(qū)DADA草地光耀24.6萬2480在售澳頭波西塔諾1、2期皇庭18萬602在建中心北區(qū)皇庭別墅項(xiàng)目皇庭//未開工澳頭合生濱海新城合生160萬6919在建西區(qū)太陽灣東部42.5萬896在售西區(qū)珠江東岸珠江106萬1000在售西區(qū)卓越項(xiàng)目卓越250萬/在建西區(qū)龍光項(xiàng)目龍光500萬/在建20閥10晉年，拿大亞這灣批臥準(zhǔn)預(yù)摘售面參積達(dá)碎到1河51玩萬平爬米，袋預(yù)計(jì)乘20新11癥年推蘋盤量逆達(dá)到仆18綠0萬激平米葬左右架。大亞弱灣房鑒地產(chǎn)摩市場(chǎng)壓發(fā)展折現(xiàn)狀Ma集rk戴et大亞凡灣市遮場(chǎng)啟戚示：大亞至灣房倒地產(chǎn)湊市場(chǎng)邁處于飛速負(fù)發(fā)展等過程思中,持區(qū)域悶規(guī)劃森、配刃套建淺設(shè)等跌利好拜進(jìn)一學(xué)步刺阻激房迷地產(chǎn)誼市場(chǎng)贏發(fā)展糟。未來衫市場(chǎng)摟競(jìng)爭(zhēng)紫激烈夫，如障何搶占砌有效套客戶流資源是解蠟決該蓋項(xiàng)目猜營(yíng)銷觀的核齊心問己題；重點(diǎn)早把握沖動(dòng)啦、非汪理性票深圳續(xù)投資敏客戶，擊尤其心是公寫寓投鹽資類賄產(chǎn)品駛；品質(zhì)假好、閱形象超高、萌價(jià)格淺平，才拿能保希證快愿速出原貨。新天名城新際首座中興佳苑華富花園華彩花園中聯(lián)燦邦聽濤雅苑峰景灣東方新天地海日大廈濱海星城德豐雅苑公園道1號(hào)觀山悅美岸棲庭熊貓國(guó)際陽光時(shí)代惠豐城菩提園太陽灣花城灣君匯上城愛頓第三季珠江東岸德州城五月花海立方仁和衛(wèi)城海韻華庭大江新都會(huì)隆基藍(lán)海灣波西塔諾卓越項(xiàng)目澳城項(xiàng)目金匯項(xiàng)目合生濱海新城龍光項(xiàng)目藍(lán)灣星宸DADA的草地玉璽山星河半島翠堤尚園天喜東方千禧嘉園秋谷康城新園華府啟航新時(shí)代東方銀座大愛城海灣首府麗郡四洲蜜方陽光海天花園花郡區(qū)域褲熱點(diǎn)穗項(xiàng)目彎—項(xiàng)得目競(jìng)醒爭(zhēng)關(guān)算系區(qū)域鋒熱點(diǎn)煌項(xiàng)目·朋燦邦悠國(guó)際Ma嫌rk窯et項(xiàng)目仗綜述咬：占地文：43株00翼0㎡，叨建面妥：24違76居05㎡；總套級(jí)數(shù)：21哭00，車躍位：14版40（1.浮46菜/1）；定位鋸：“深圳漿東岸CB左D國(guó)際姨都市押綜合冬體”。三期即開發(fā)痕，一島期兩侮棟為19層及30層的旋公寓熊，產(chǎn)攏品以30厘.8李7—帝72傲.6念8平米詞的小埋戶型孫為主慕。項(xiàng)目寒內(nèi)部每配有拘五星蓄酒店雨公寓纏，商喬務(wù)會(huì)侮所，樣休閑改娛樂云，組骨團(tuán)內(nèi)濟(jì)下沉勒式商價(jià)業(yè)廣嫂場(chǎng)，等寫字昆樓。燦邦國(guó)際2棟（在售）戶型單身公寓一房?jī)煞亢嫌?jì)面積3247-5267-70套數(shù)3610872216百分比17%50%33%100%Ma遙rk慌et區(qū)域與熱點(diǎn)那項(xiàng)目·宜燦邦畝國(guó)際67納-7批0平免米，盆贈(zèng)送均15清平米羽，使丸用率血10騰0%47里.2醬平米守，贈(zèng)真送5仁.4稠7平區(qū)米多功珍能房避設(shè)計(jì)贈(zèng)送掩陽光時(shí)房區(qū)域抱熱點(diǎn)鑼項(xiàng)目·緊D欣AD蠢A的顫草地Ma震rk礎(chǔ)et項(xiàng)目塌綜述圈：占地墓：58喪55漠5㎡，隙建面怕：24周61獲86錘㎡風(fēng)格吹：現(xiàn)戲代簡(jiǎn)瞞約；定位屢：深圳扶東，24萬平夜米藝苗術(shù)居巴住計(jì)閣劃區(qū)粥；戶數(shù)乓：24淋80，車秤位：17孝47（1.挖42病/1）規(guī)劃政理念蹤蝶：圍屈繞“忘藝術(shù)漂的、晚交流漁的、肝健康弄的”賠三大摟關(guān)鍵慰人文猜元素賠，充玻分展霞現(xiàn)光微耀地犁產(chǎn)——術(shù)“建設(shè)讀夢(mèng)逼想淘家園筑”宇的企正業(yè)文薦化追糾求；主力矮戶型矛：51㎡一材房、75㎡兩括房、90㎡三蛙房、97㎡四美房亞熱些帶風(fēng)若情園別林，儲(chǔ)總綠認(rèn)化面戴積超統(tǒng)過10萬平糧米；用材欣方面罷引進(jìn)耽“新頭風(fēng)系耍統(tǒng)”睜，俘將室份外新汁鮮空翻氣源泊源不網(wǎng)斷送弄進(jìn)室昏內(nèi)。配套鐘包括躲：多鉆功能判會(huì)所刺、開丈放式糧商業(yè)缸街、破社區(qū)籌小劇以場(chǎng)、同室內(nèi)骨賽道遭恒溫罩泳池拌、戶車外泳睡池、喬戶外呆自助潤(rùn)燒烤裂場(chǎng)、8個(gè)羽屈毛球梳場(chǎng)、2個(gè)籃巡壽球場(chǎng)楚、1個(gè)足昏球場(chǎng)出、2個(gè)網(wǎng)突球場(chǎng)情、北幸?guī)煷笾胗變籂I(yíng)園……Ma暗rk研et區(qū)域痕熱點(diǎn)薦項(xiàng)目·翠D票AD魚A的撐草地98粒平米律N+析1房51啟平米辮N+度1房房間抓全贈(zèng)貍送區(qū)域爆熱點(diǎn)拿項(xiàng)目·需四嬌洲蜜倡方Ma駁rk埋et四洲蜜方戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積34-4265-78103-125套數(shù)4623722881122百分比41%34%25%100%項(xiàng)目襲綜述躺：占地員：134腦22句㎡建面巧：8盒52我65㎡主題：為犯愛筑期家總戶門數(shù)：坊11遣22脊戶；樓棟禽：4抽棟2旦1-紙26畝層主要籠渠道輪：二蔽三級(jí)域聯(lián)動(dòng)相、派葉單；Ma雪rk磚et區(qū)域砌熱點(diǎn)頑項(xiàng)目·彎四鑰洲蜜沿方戶型友點(diǎn)評(píng)射：戶搏型中韻規(guī)中器矩，昏有轉(zhuǎn)濟(jì)角凸噸窗設(shè)抬計(jì)，多雙陽植臺(tái)，勸兩房攀及一丘房戶啄型，渣景觀引陽臺(tái)贏均偏淺小區(qū)域角熱點(diǎn)眨項(xiàng)目·喂藍(lán)胃灣半敗島Ma島rk動(dòng)et藍(lán)灣半島戶型二房三房四房合計(jì)面積82-92118-123103-125套數(shù)304180180664百分比44%28%28%100%項(xiàng)目坐綜述槳：占地姜：100流00倘㎡建面訊：9浮01獄07㎡定位提：濱澤海中弄心的名校族領(lǐng)地總戶翼數(shù)：皂66廟4戶嶺；樓棟革：5灰棟1牌9-貨30糧層特色側(cè)：學(xué)氏位房芬，周聾邊學(xué)伐校集極中，雄空中酷花園督、底妖層商懶業(yè)，攏周邊砌成熟主要烘渠道志：二珍三級(jí)悅聯(lián)動(dòng)光、派討單、驗(yàn)圖購練，本漫地客隸戶購呼買較簡(jiǎn)多Ma假rk吃et區(qū)域釘熱點(diǎn)驗(yàn)項(xiàng)目·袋藍(lán)趕灣半盜島戶型悅點(diǎn)評(píng)額：中掌規(guī)中師矩，毯創(chuàng)新筆較少悼，無促太多巴贈(zèng)送樣空間或，干遲濕分國(guó)區(qū)合押理，芬總體挺無太原多亮瓶點(diǎn)區(qū)域然熱點(diǎn)鑄項(xiàng)目·跳藍(lán)犁灣星打宸Ma稻rk證et藍(lán)灣星宸戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積43-5071-83103-120套數(shù)128512128768百分比17%67%17%100%項(xiàng)目故綜述美：占地磁：10筒00懷0㎡建面拘：70桿01隱8㎡風(fēng)格肢：現(xiàn)旬代簡(jiǎn)岡約風(fēng)欄格；分期陪：3期開棒發(fā)；戶數(shù)味：76輸8，車顏位19差3（4/被1）樓層速：4棟33層；Ma蘭rk共et區(qū)域巨熱點(diǎn)剃項(xiàng)目·慨藍(lán)超灣星冠宸83嚇平米耀兩房艱，功貼能分痰區(qū)不膨合理71送平米抹兩房盾，功腫能分慌區(qū)相漲對(duì)合裳理，僑但私盲密性林較弱干濕議動(dòng)靜科分區(qū)漫相混50灶平米禽一房43堪-4杜8平竹米一仆房弧形利陽臺(tái)區(qū)域骨熱點(diǎn)貿(mào)項(xiàng)目·棄三撞遠(yuǎn)大倘愛城Ma診rk沾et項(xiàng)目早綜述叔：占地記：150額00淺0㎡，建拴面：浴65脊00忍00㎡分期射：3籃期開肉發(fā)；定位湊：東深肝圳陷65滋萬㎡戴生活宏公園；戶數(shù)僑：5最60影0戶版，一飲期8你06羞（含控商業(yè)泥）樓層青：一雅期5茄棟3直2層特色橡：1絹10災(zāi)00珠0㎡姥園林貿(mào)，1這2班終幼兒攪園，翁30綢00躬0㎡雹商業(yè)主要源渠道暖：深椅圳展頸場(chǎng)、這二三六級(jí)聯(lián)源動(dòng)、挖派單軍、劍農(nóng)客炒瞧作戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積區(qū)間65-7588-104122套數(shù)36036060780百分比46%46%8%100%Ma蝦rk析et區(qū)域中熱點(diǎn)原項(xiàng)目·枯三釋遠(yuǎn)大罩愛城n+還1戶仰型，玻空中染花園矮設(shè)計(jì)入戶嗓花園哭、空之中花市園、像雙衛(wèi)因設(shè)計(jì)10棍4平放米2若+1惕房67誤平米肥1+威1房區(qū)域品熱點(diǎn)滲項(xiàng)目·繳太陽薦灣Ma肺rk奇et項(xiàng)目煤綜述現(xiàn)：占地必：16哨39凱12懼㎡，建葉面：42乳47獻(xiàn)33裕㎡分期踢：4期開嗽發(fā)；定位假：美式射簡(jiǎn)約趕風(fēng)格洗的綜久合體緒大盤；一期蘇套數(shù)繞：89劣6，車教位84吩6（1.羽06喝/1）規(guī)劃抱：聯(lián)憂排別冶墅、拖花園盒洋房濁、高化層住獎(jiǎng)?wù)?、雖公寓辯。社榜區(qū)天青際線距起伏碧有序艙、完百美銜割接，菜戶戶斗有景議、處而處皆作景，槍最大困限度芽擁有慈山景削、水飾景，棚并以拘棟距醋、高草差拉世開樓嶺與樓劑之間脂的距儉離，錯(cuò)拉近帥人與務(wù)自然鍋的距鄭離廚。戶型一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式別墅合計(jì)面積區(qū)間4271-81139-140166-169214-255383套數(shù)2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Ma延rk剝et區(qū)域虎熱點(diǎn)望項(xiàng)目·疫太陽音灣81書平米慨兩房轟功能嶼分區(qū)可不合踏理客廳網(wǎng)臥室民未進(jìn)葉行徹潔底分航區(qū)，謠私密弄性不暫強(qiáng)戶型繩點(diǎn)評(píng)遲：一赴般化鄰產(chǎn)品系，無震明顯推亮點(diǎn)區(qū)域穗熱點(diǎn)援項(xiàng)目盼統(tǒng)計(jì)償一覽正表Ma樓rk塔et項(xiàng)目名稱占地㎡建面㎡套數(shù)位置主力戶型價(jià)格入市時(shí)間銷售狀況燦邦國(guó)際430002476052100中心區(qū)32-70單房-兩房62002010年4月1棟100%，2棟銷售40%DADA草地585552461862480中心區(qū)51-97一房到四房54002010年5月8號(hào)樓銷售30%藍(lán)灣星宸1000070018768中心區(qū)43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期銷售20%麗郡1750085981826中心區(qū)49-108二三房48002010年11月銷售15%四洲蜜方13422852651122中心區(qū)34-125一到三房48002010年10月銷售率40%藍(lán)灣半島1000090107664中心區(qū)82-125二到四房47002010年11月銷售率70%中興佳苑1071464673564中心區(qū)51-133一房到四房48002010年4月銷售率50%德洲城1846226300005050西區(qū)78-129二三房55002010年8月三期銷售40%三遠(yuǎn)大愛城1500006500005600西區(qū)66-125二三房55002010年11月首批銷售60%太陽灣163912424733896西區(qū)86-160二房到四房55002010年4月二期銷售率80%區(qū)域辟項(xiàng)目腔分析榮小結(jié)Ma找rk墓et區(qū)域慎內(nèi)競(jìng)跑爭(zhēng)項(xiàng)蟲目產(chǎn)麗品類價(jià)同性娘較為瞎嚴(yán)重偶，項(xiàng)驢目未區(qū)來面菠臨的物競(jìng)爭(zhēng)誘較為肢激烈共；區(qū)域撥內(nèi)價(jià)艦格水隔平毛坯沖價(jià)格穩(wěn)47酬00農(nóng)-5脂50椒0元攝/平股，帶盒精裝過62字00什元/平；整體降銷售挪情況生良好蝦，推角售速催度較軌為平格穩(wěn)，平均穿月均耗30商套左腐右；項(xiàng)目蟲除面換對(duì)中眼心區(qū)客在售猴、在待建項(xiàng)例目的訓(xùn)競(jìng)爭(zhēng)魄外，票還面遣對(duì)著內(nèi)大亞錘灣西鋸區(qū)在到建、客在售通項(xiàng)目括的競(jìng)垂?fàn)?；就中艇心區(qū)悼而言輸，燦邦征國(guó)際午與DA閉DA草地分別辜以國(guó)圓際都朋市綜童合體裁及深飛圳東24萬藝寸術(shù)居典住計(jì)耗劃區(qū)盈進(jìn)行殼定位宰，是輸未來控本項(xiàng)架目在鴨區(qū)域我內(nèi)的直接芒競(jìng)爭(zhēng)傳對(duì)手；市場(chǎng)裂競(jìng)爭(zhēng)目中取年勝，要在產(chǎn)品領(lǐng)創(chuàng)新園、提痛升項(xiàng)蛾目品副質(zhì)等方付面來項(xiàng)目皆增強(qiáng)召競(jìng)爭(zhēng)詞力的串有效燥路徑帝；項(xiàng)目名稱DADA的草地燦邦國(guó)際四洲蜜方藍(lán)灣星辰藍(lán)灣半島項(xiàng)目規(guī)模100萬25萬8.5萬7.8萬9萬形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)計(jì)劃深圳東岸CBD國(guó)際都市綜合體為愛筑家灣區(qū)豪宅濱海中心名校領(lǐng)地主力產(chǎn)品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房單價(jià)總價(jià)范圍540028-55萬6200（精裝）20-45萬480015-60萬470020-55萬470038-58萬營(yíng)銷渠道深圳推廣為主，線上線下并重，投入大線下社區(qū)巡展線上網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷派單三級(jí)聯(lián)動(dòng)派單二三級(jí)聯(lián)動(dòng)派單二三級(jí)聯(lián)動(dòng)關(guān)鍵動(dòng)作三級(jí)聯(lián)動(dòng)+實(shí)景配套展示保利物業(yè)社區(qū)巡展注重品質(zhì)實(shí)景形象展示銷售情況8號(hào)樓，30%1棟，100%2棟，40%40%1期，100%2期，20%70%區(qū)域甘核重禾點(diǎn)競(jìng)奮爭(zhēng)分塘析一培覽區(qū)域燈直接斗競(jìng)爭(zhēng)徒分析Ma育rk支et20孔11鉗年區(qū)啊域內(nèi)銅重點(diǎn)殼競(jìng)爭(zhēng)哈對(duì)手皆——DA胸DA辦的草交地：推出負(fù)藝術(shù)解居住絡(luò)區(qū)的甩概念渠，成晨為2器01搏0年鄙深惠鐵地產(chǎn)席熱點(diǎn)蟲項(xiàng)目域。燦邦鹿國(guó)際：大亞貫灣中嗓心區(qū)廳都市劉綜合滿體，乓20其10淺年沿輪海高災(zāi)速開珍通后肌首批黨組團(tuán)姥20凍0余鳴套2伯小時(shí)放售罄來，區(qū)傳域內(nèi)囑熱點(diǎn)壤項(xiàng)目齒。區(qū)域持核直爛接競(jìng)拖爭(zhēng)分拒析·豪DA最DA晃的草己地Ma抬rk池et開發(fā)雅定位袖：深圳盲東、徐24花萬平艘米藝乎術(shù)居眨住區(qū)DA走DA睛草地黃競(jìng)爭(zhēng)異分析閱要點(diǎn)閉:1、名香港兼、澳噴大利閃亞著籍名設(shè)寬計(jì)師挺，打?yàn)吃焖囆g(shù)座居住替概念；2、音弱化重項(xiàng)目妖區(qū)位延周邊涌環(huán)境胳空白尸不利票因素啊，強(qiáng)化駝內(nèi)部慢配套戶優(yōu)勢(shì)（土堤地成棟本低陜，1蟻00必萬規(guī)療模社遼區(qū)，童前期稱敢于茅投入藍(lán)配套丘）；3、贈(zèng)送攪面積缺大，榆實(shí)用資率最痛高可謠達(dá)1捐25摸%；4、營(yíng)銷劑預(yù)算告高，濟(jì)超1嗚0%；深谷圳推扯廣力懶度大抓；5、二、附三級(jí)們市場(chǎng)赴聯(lián)動(dòng)成功唱，運(yùn)著作已漢成熟螺；6、叢現(xiàn)場(chǎng)恩展示延硬件艙、軟啊件水尤平好疊，實(shí)景駐營(yíng)銷比較清到位倡。Ma宴rk導(dǎo)etDA禍DA府的草外地花郡形象蜘定位磨：險(xiǎn)24蛛萬平譽(yù)米藝皆術(shù)居皆住區(qū)框計(jì)劃賣點(diǎn)溝訴求畜：區(qū)域乳：大堡亞灣艇中心癢邊緣庫區(qū)域方：配套倚：內(nèi)舒部配治套齊維全園林艱：品須質(zhì)園友林驚自然童不讓勿人文建筑嗚：現(xiàn)室代藝蓋術(shù)建粉筑美面學(xué)產(chǎn)品角：贈(zèng)河送多孟，最舉高使鴿用率據(jù)達(dá)1毅10魔%品牌岔：光恥耀地孤產(chǎn)營(yíng)銷倆：投守入大賽，范鋒圍廣形象輕定位怖：？賣點(diǎn)旺訴求箱：區(qū)域門：中糕心區(qū)配套程：周策邊配激套齊膛全園林樹:？建筑堡：現(xiàn)警代建側(cè)筑風(fēng)笨格產(chǎn)品杰：公士寓精右裝修巧、贈(zèng)舉送多品牌借：花肉樣年校集團(tuán)營(yíng)銷＞＜＜＝區(qū)域謙核直暖接競(jìng)水爭(zhēng)分鼓析·墨DA嶼DA美的草立地＜＞＜Ma哀rk籮et區(qū)域伴重點(diǎn)稅競(jìng)爭(zhēng)源分析·莖燦糕邦國(guó)邁際“深圳閱東岸椅CB錯(cuò)D國(guó)海際都欄市綜康合體”燦邦徑國(guó)際廟競(jìng)爭(zhēng)劍要點(diǎn)任分析帝:1、曾大亞僚灣CB撐D的故核心追位置，向萍客戶語重點(diǎn)端展示勝未來周規(guī)劃亂前景組和物椒業(yè)的獲升值刷潛力口；2、址定位肥于都市英綜合民體物爽業(yè)，主橫打投生資概嚼念；3、井規(guī)劃兵亮點(diǎn)港主要底體現(xiàn)下沉蔽式中蹈心商蛾業(yè)廣塑場(chǎng)、蔥架空菊?qǐng)@林井等；4、印戶型計(jì)主要蕉以50狼平米國(guó)為主捕，全并部帶粗精裝倘銷售；5、賭10撓月份療推出要第2益棟，綠帶精舞裝均腔價(jià)6誓20俯0元拜，銷扔售受疏阻，超銷售糧率僅響30店%左常右，巡壽與第捏1棟云推出液10汗0%被銷售邊形成桂鮮明傷對(duì)比顆。6、晨20彩11端年推醉出2期默4棟購，直侵接競(jìng)纏爭(zhēng)Ma姨rk緊et區(qū)域兵核心稠競(jìng)爭(zhēng)舉分析燦邦陽國(guó)際花郡形象抗定位搶：深躲圳東師CB遍D國(guó)脾際都猴市綜勁合體賣點(diǎn)效訴求馳：區(qū)域賀：大仁亞灣麻CB先D中稠心區(qū)茂：配套纖：園林鏈：一忽期基抹本無建筑魂規(guī)劃羽：綜刃合體產(chǎn)品遇：一帶般，奔品質(zhì)狐感不暈好品牌招：來去自廈排門開救發(fā)商深，燦辛邦地海產(chǎn)營(yíng)銷荒：開柄發(fā)進(jìn)餐度慢荒，營(yíng)近銷脫槍節(jié)形象虎定位攔：？賣點(diǎn)材訴求助：區(qū)域麗：中厚心區(qū)坊邊緣配套揀：園林刷:夏劇威夷歌熱帶橫風(fēng)情襪園林建筑傘：現(xiàn)天代建車筑風(fēng)悄格產(chǎn)品兼：公歲寓精牽裝修忽、贈(zèng)疾送面這積多品牌完：花使樣年籮集團(tuán)營(yíng)銷拳：開鵲發(fā)營(yíng)洪銷一斷體化＜＜＝＞＜＜＜＜Ma閱rk謠et區(qū)域險(xiǎn)核重叨點(diǎn)競(jìng)咐爭(zhēng)分猾析競(jìng)爭(zhēng)綢分析沉啟示惜：一個(gè)凳好的秀宣傳咬概念很重粘要，狡花郡同必須創(chuàng)逾越音DA賢DA費(fèi),雖甜然難府度很焦大；DA姿DA練的規(guī)衫模、婚配套燦、戶伍型贈(zèng)逐送難次以超會(huì)越，斗但是漲我們?cè)缘幕釉昶穲?jiān)牌、萬產(chǎn)品聞品質(zhì)溜、銷暗售服周務(wù)也可然以讓蓄他們胞難以蘋超越銳；很重聯(lián)要的扁一點(diǎn)斧花郡包的地段標(biāo)明顯模優(yōu)越于D拖AD帖A的尺草地，我匠們可乏以從休大亞擠灣城緒市、歐項(xiàng)目爹地段獎(jiǎng)發(fā)展蝦前景饑優(yōu)勢(shì)匆重點(diǎn)才宣傳宋；借助泡大亞嬸灣現(xiàn)涼有的嫂區(qū)域磨內(nèi)的熊貓靈金海鋪岸、傷東升家漁村汪、清尖泉寺天、三裹門島等配蕉套資串源，比營(yíng)造臭濱海期度假房誠(chéng)生活侄體驗(yàn)干，彌寬補(bǔ)項(xiàng)狀目?jī)?nèi)盒部配博套不盾足；2客戶我們護(hù)的客序戶是標(biāo)誰？。>>贈(zèng)客軟戶深磁度訪希談（唇分類多型）>>桃客褲戶特斯征總閘結(jié)>>丟目誤標(biāo)客閉戶解食析>>狐目很標(biāo)客曲戶定礙位我們達(dá)客戶還是誰哀？Cu綁st沃om例er陳女疤士（研一期捆業(yè)主川）：年齡能：42革歲左循右；購買拖單位限：德洲深城商距鋪+加3棟殘10值層某租單位基本恰情況墨：陳女挨士當(dāng)芽天（城德洲站城2滅期開象盤）狀與其狗表姐疑和另罪外三抬位朋持友一貓起到貸現(xiàn)場(chǎng)案參加望活動(dòng)頸，因挽項(xiàng)目騰有老沫帶新哈優(yōu)惠逼，打他算介絮紹其化表姐扶和朋滲友購能買。置業(yè)蚊狀況異：目前遇居住漠在布羽吉，清已投令資多鏟處房卷產(chǎn)；工作貫情況闊：未知睬，經(jīng)照常約主其朋永友打逗麻將狗；購房遙用途充：長(zhǎng)線傭投資購房線時(shí)間按：09謀年3塘月購所買商尿鋪、躍9月懶購買梢住宅紗；購房匆原因指：朋友綿介紹炎來看盒房，每次矛看房擴(kuò)房?jī)r(jià)鬼均有步上漲符，認(rèn)粱為項(xiàng)土目有燃升值繳潛力通；認(rèn)可碎周邊根的發(fā)志展前汗景?？蛻舭胝Z錄躬：周邊司大量不的空循地待地開發(fā)羞，今對(duì)后升拖值空撫間巨嫂大；卓越那么耀大的含集團(tuán)曉都要軋?jiān)谂匝吔ㄖ鹪煲焕L個(gè)星河倚國(guó)際鮮，這里鼻一定泰會(huì)發(fā)竿展起凍來；貓有閑速錢還址是可晉以買笛的。非理眼性投卻資客成交屢客戶柜深度鉤訪談Cu內(nèi)st紗om下erX先伙生：絹德洲海城一熄期業(yè)丸主：年齡鑄：31雕歲（濁已婚偉）；基本頃情況渠：活動(dòng)呆當(dāng)天乎（德垃洲城汁2期綿開盤抓）老淹業(yè)主矩可以黃參加陵活動(dòng)道，過鄙來看鏈看；購買徐單位蔑：兩房；目前算居住劉狀況己：梅林搭租房型（有雜車）；工作犁狀況糊：寶安殊金威壟啤酒喬廠旁索上班神；置業(yè)遭用途詠：度假；購房方理由稅：認(rèn)為笨房產(chǎn)遲早鞋會(huì)升跑值，大蜂亞灣房?jī)r(jià)售便宜綿，放偷在這鴿里也足沒所球謂；以忽后每周過授來一離到兩騰天度搖假，矛自己謹(jǐn)有車重，看墻海方語便；客戶新語錄帳：房?jī)r(jià)桃遲早莊會(huì)漲燥起來卡的；秘總價(jià)溉低，叉放在繩這里否沒所辦謂；吹一周星過來撥兩天徑度假狀放松弓放松回；德橡洲城盆還有鳴幾期站要開漸發(fā)，大社夏區(qū)升脊值潛媽力還急是比貿(mào)較大。時(shí)尚康型客焰戶，險(xiǎn)雙城箏生活蝴實(shí)踐擱者成交葵客戶退深度非訪談Cu俘st元om耀er劉女趨士及只其兒房誠(chéng)子、差兒媳醉：購買補(bǔ)單位剖：11含棟1肆20戚1（旁三房單）年齡尖：48撈歲左卸右；基本宅情況鈴：湖北炒人，刮當(dāng)天箱與兒指子、象兒媳啦第二橫次來六看房繩，其兒捆子2見6歲嫂，兒洗媳2嚼5歲住，去巡壽年剛兔結(jié)婚；目前樓居住亂狀況裂：坂田代租房；目前置工作股狀況排：坂田孤某家椅私廠恥（老怒板為何親戚洪）；購房濤用途超：自住禾：目蒸前該家竹私廠仰已在慎坑梓儲(chǔ)大工鵲業(yè)區(qū)腔建廠筍，準(zhǔn)仿備2姐01所2年米將工啞廠從核坂田哈搬到秩坑梓；購買略戶型劣：劉女殿士原打貍算購賺置兩稻房單忍位，厘因其插兒子抵考慮妨到今扔后雙令方父幣母都譜有可穴能前沫來居黨住，路最終榜決定乘購買莖了三仰房單許位。成交襲原因狂：房?jī)r(jià)至可以愛接受（賣賣老家蹲的房侵子，肆交首墳期）行；當(dāng)串天折揪扣起端到了鋪逼定乏作用鞠；今例后的稿工作超與生鴿活比襖較方跪便；客戶宴語錄越：管袖他呢原，反列正是鍋?zhàn)约夯曜?。剛需捷，同鬧城生縮慧活實(shí)眠踐者成交響客戶范深度停訪談Cu民st太om晶er陳阿構(gòu)姨：年齡持：60醬歲左牛右；基本歡情況擇：上海匠人，購現(xiàn)在君和女節(jié)兒住語在一絞起，喜歡抹復(fù)式禽單位。清革水樣答板房支開放呀時(shí)到滾現(xiàn)場(chǎng)辦了漏卡，傭當(dāng)天仇帶4方歲大欺外孫探女一牌起過室來；原本柴打算生退卡陣，最狀終因幟喜歡輩復(fù)式掙而成荷交。去年蜜曾看蔑過聽尚濤雅握苑，決但由晃于聽說收濤雅梳苑復(fù)式到單位壤上層翠層高營(yíng)太低胳而沒泰有購憶買；購買解單位丑：海立歪方，類49慘改8金2平饒米單機(jī)位；目前丸居住詞狀況梨：與女傻兒住悼在一絲式起（亡羅湖品）；工作括狀況逢：退休秘、有怕高額株退休鞠金；置業(yè)項(xiàng)用途苗：度假葬；購房枝理由嗽：喜歡幸復(fù)式融，價(jià)掛錢不界高，當(dāng)牢天又葛有最某大優(yōu)物惠，撈給女靠?jī)弘娏P話后資女兒呢支持積購買錘；客戶性語錄摸：我是諷被他燃們硬德拉過詠來的嬌，本乎來是染要退要卡的棵，后賣來女譜兒支蓋持買逢，就府買了。就圓是喜污歡復(fù)膛式的撕，這掙輩子拔就想澇買個(gè)番復(fù)式穿的住燥一下焰；房遣子價(jià)旁錢不落高，柏自己耀層次別比較遼高，柜有很禁高的井退休子金，哈這點(diǎn)獎(jiǎng)錢不降算啥在。每另年偶駱爾來搏住上挽一個(gè)鄭月，敵半個(gè)崇月，需18太層還壇可以象看海春；養(yǎng)老機(jī)度假折型客奇戶、圾感性成交辣客戶猾深度房誠(chéng)訪談Cu跑st專om研er王先皺生及是其老龜婆：購買件單位某：海立身方4倒9改嘆82姐平米摔單位年齡司：王先酸生2搞6歲脖；基本劑情況凡：江西起人，洪當(dāng)天羞與老診婆一犁起坐健陽光時(shí)代停的看排樓車看陽世光時(shí)架代，后來景看到瓜這邊宰有開盤膨活動(dòng)絮，就順道炭過來頭看看；居住潛狀況頸：東門轟中自購菠60歉多平雷米兩濕房單即位；工作透狀況播：先生毛做電子產(chǎn)類業(yè)務(wù)，女士跳做貿(mào)易；購房贊用途梳：投資：成交傻原因錄：看到浙對(duì)面華南鳳建材列市場(chǎng)，相碎信以貪后發(fā)器展起所來租鄰房需新求比事較大粒，項(xiàng)蔥目有貌很大窩的升值鄰空間，相殃信既查然那怕么多發(fā)展椅商都相在這辱里開綠發(fā)房艦地產(chǎn)，這沃里將厲來一己定會(huì)數(shù)發(fā)展漠起來揀的；客戶叉語錄律：（男踐）前兩謙年肯定遷是租不派出去的，育但是將來一定助會(huì)升值的；編（女聰）之仗前炒股鉛被套過，場(chǎng)但是房子獄就算錦再怎忍么貶彈值，直至少摩還是荷一套具房子，大鴨不了慨先不加賣；缺乏趣投資墊經(jīng)驗(yàn)成交哭客戶通深度倒訪談Cu憲st顯om虛er艾女漸士：年齡吹：40爸歲左討右；置業(yè)桿用途緞：投資甩、度假假；區(qū)域沉來源擦：南山；工作平狀況烏：正式盼職業(yè)予為南烘山某嫁酒店政做酒店隔銷售扭，由堅(jiān)于經(jīng)猜常接耐觸老撒外，遷兼職鴉為老外肥介紹蹲一些斷大陸窩的電存子產(chǎn)牛品或活土特奮產(chǎn)；置業(yè)任狀況所：已有業(yè)數(shù)套櫻房，怖喜歡徐淘便宜浮的房零子，例燙如沙電井的比集資反房等止；購房爪理由公：認(rèn)為與周擊邊項(xiàng)目相比游有升公值空褲間；客戶沃語錄菠：中午冰看了融新際末首座掃，樣址板房咬賣6謙60濃0元荒/平辱米的婆裝修熊，周邊炎項(xiàng)目攀都賣景40掏00外多，這督里3耀00陜0多勒一定泄有升通值空弊間；稍我就隆想，總價(jià)綿不高，才鋸20布來萬就，漲諸個(gè)2稱萬、殼3萬單的就榮轉(zhuǎn)手處，真不行噸就放武在這弊里度商假唄；本花來沒下商定決蠶心買，而原來神接待仁我的膊那個(gè)察銷售桂員看搞不酷定我，找蛇了一變個(gè)小球靚仔漠，很能拼講，又餡是沿物海高斬速，漢又是忽大亞掘?yàn)澄纯脕戆l(fā)睛展什追么的短，就裁下了乏定了孤；其他雨：該客箱戶也朝擔(dān)心粒周邊惰的開字發(fā)量密過大報(bào)，卻絡(luò)沒有蓋什么疑人居破住，等待嗓升值待的時(shí)擇間會(huì)賽比較易長(zhǎng)。感性成交門客戶態(tài)深度丑訪談Cu答st酬om酬er萬先冊(cè)生：年齡工：38達(dá)歲；基本撿情況影：江西罪人，短線斤投資載客，認(rèn)君為錢只書有流卷動(dòng)才慢能升蠻值，蝦在深挎圳已陽投資弄多套帶房產(chǎn)爛，關(guān)桂注政涼策對(duì)物市場(chǎng)秒的影槽響；購買扒單位圣：多次折到惠瘋陽-臟大亞泛灣看尸房，愛因擔(dān)材心區(qū)桶域發(fā)續(xù)展，辛遲遲椅未出去手；目前援居住律狀況滴：坂田磚；工作旅狀況查：華強(qiáng)笛北做任電子獻(xiàn)生意；置業(yè)款用途螺：度假堅(jiān)、投巖資；未購裕房理您由：認(rèn)為周邊很項(xiàng)目放太多剛，從棄業(yè)人恥員太居少，元購房鑼后無居法隨旁時(shí)出鳥手，絲式影響薄其資賊金周舒轉(zhuǎn)和蛙升值；客戶榨語錄扇：如果廊是這盟么便微宜的捕房子在海堂邊還庫不錯(cuò)，到累時(shí)候所可以決度假禿，德教洲城趟距離龍海邊亭太遠(yuǎn)纏，度納假的溫話不毯方便合，投談資的吃話回下報(bào)太愿慢而賽且不調(diào)一定叮有保帆障。投資謹(jǐn)大亞疏灣的緊流動(dòng)擁性弱問和自溫用（晝度假酒）功得能弱貞是導(dǎo)疊致此牽類客腹戶流虛失的額主要競(jìng)原因?yàn)I。未成灘交客慈戶訪企談Cu銷st比om拔er陳先黎生：年齡暑：56呀歲；置業(yè)垃用途吐：自住追、投聰資；基本蜻情況直：江蘇擠人，自窮己在識(shí)福建通泉州根與朋友衫合伙貧做布西匹生裹意，兒子吵在深毀圳一忌客戶公龍司做導(dǎo)服裝枕生意，自燈己不盆經(jīng)常棍來深凝圳。家里晶在虎屆門有言兩套冊(cè)房，準(zhǔn)紐奉備賣擴(kuò)掉，雅在深圳置飯業(yè)，孝收到火傳單蓮說大殘亞灣叮距離葬深圳逮30分鐘滑，價(jià)格攔也便褲宜，棉就去座看看；目前傍居住同狀況憐：老婆宿與兒句子住扯在京頁基百澇納朋天友家鑒里，泰自己臥過來畏深圳戚時(shí)與扎老婆演兒子濱住在港一起梅；未購物房理矮由：8：杠30蘇從世駕界之還窗上裹車，統(tǒng)由于閣看樓宅車?yán)@重到到駕坂田流、布照吉等循地接盤客戶垂，到艙項(xiàng)目段現(xiàn)場(chǎng)阿時(shí)已蝦經(jīng)是啄接近超12塌：3菜0，感覺肌路太唇遠(yuǎn)；客戶鉤語錄辨：房子購是不怖錯(cuò)，金社區(qū)團(tuán)也挺朋好，泡就是腰住起恭來不距方便頂；周旁邊也久沒有雨人，律升值牲一定票很慢。可挖吃掘的趴未來鏟養(yǎng)老漠型客個(gè)戶未成胖交客料戶訪該談Cu飲st片om累er客戶筍特征乎：整體制層次酸不高錦，屬逮于富裕細(xì)階層移而非慚有錢陶人；年齡森以中青搞年居隨多，成潔交客銹戶性剃別以女性驕居多，現(xiàn)饅從事行業(yè)紗廣泛；心理駁特征唯方面感性姿大于諒理性；區(qū)域各認(rèn)識(shí)屑：多數(shù)亦客戶叉對(duì)區(qū)菌域的雹認(rèn)識(shí)意停留枯在大蔬亞灣芬派單穗人員壺的宣質(zhì)傳上約，依謎賴于跌現(xiàn)場(chǎng)閉銷售臘員的悠講解勝和看貫房途妖中對(duì)救周邊匆工廠傷、待間開發(fā)序土地商的粗折淺了煤解，整體六不清繳晰；成交園客戶駱在深年莞惠席一體貨化、雙沿海警高速笑通車畏等政知策配久套利先好信膚息的洪刺激忽下相信致區(qū)域失未來房誠(chéng)的發(fā)鈴展前他景光驅(qū)明；投資誼客成糧交分錫析：區(qū)域坊房?jī)r(jià)破與深涌圳房?jī)r(jià)施的洼窄地效鐮?wèi)?yīng)；區(qū)域漆產(chǎn)業(yè)棉發(fā)展稈使得而投資堤客對(duì)邪區(qū)域臨未來妻的發(fā)聯(lián)展空摔間充神滿想義象；自用飽客戶尚成交盜分析證：經(jīng)濟(jì)黃實(shí)力址較弱千，房?jī)r(jià)文洼地去效應(yīng)，對(duì)欺兩地直的距甩離和受公共起交通鍵的要努求較共高；深莞腎惠一燙體化、深扔惠一忠卡通動(dòng)、一艙單通枝等工熟作的慈落實(shí)剩促進(jìn)拘了這爪部分驚客戶絮的成相交；客戶亦特征浙總結(jié)Cu楚st胳om藝er客戶秧以45歲以紐奉下的鬼中青巴年為麻主要喚年齡勢(shì)構(gòu)成觀，45歲以唐上的適（未武來養(yǎng)彈老度支假型寺）客傭戶為俱輔助靠客戶狂；客戶妄的收弓入狀蛛況：50孟%左右把的客襪戶有富車，譯價(jià)位暗在15萬左倉右；我在深棗圳有椅房居用住，制月收守入穩(wěn)很定，結(jié)手頭單上有8-色12萬左化右的蓋閑余集資金懂，付攔首期丑繳稅紅費(fèi)后獅月收既入可膜穩(wěn)定爸支付培月供婦款；由于孔本地份客戶淘僅占浴5%浸左右描，屬胸于偶餃得型攪客戶謎，因押此本核次定憐位不瞇做細(xì)伍分目標(biāo)抄客戶鋼解析Cu院st捷om滴er客戶添從事啟行業(yè)母廣泛劫，主論要是侄生產(chǎn)伴類企慶業(yè)基節(jié)層管五理人謊員、確貿(mào)易景、物誦流、術(shù)酒店消、服鍬裝類嶄企業(yè)伍白領(lǐng)漢、小肌生意獵人士隙以及廈離退萌休型句的養(yǎng)在老客傅戶；頻繁老出現(xiàn)疤在深絡(luò)圳房清地產(chǎn)歲投資酸市場(chǎng)縱的金融延、保蘭險(xiǎn)、角證券崖類專陪業(yè)從輩業(yè)人畏員不作劉為本姨項(xiàng)目貿(mào)的目革標(biāo)客墻戶群渠體。目標(biāo)陷客戶哀解析Cu玩st茄om料er深圳攝客戶帶主要類來源嫁于羅疼湖、抽福田待、龍毛崗、判南山妨四個(gè)鍛區(qū)域期，隨愿著南東坪快谷速（考快速碼干線唉無過條路費(fèi)剖）未緊來的間建設(shè)事開通缸，坪窩山新民區(qū)大紋工業(yè)茅區(qū)是帆本項(xiàng)蒼目挖警掘自站住客旦戶的投主要卻區(qū)域視；目標(biāo)液客戶作解析Cu閥st疾om泄er本項(xiàng)搬目置濤業(yè)客母戶的避心態(tài)學(xué)模擬島：通貨煤膨脹積嚴(yán)重踩，投滾資房伐產(chǎn)可閃以保切值增貝值；深莞拿惠一獅體化瘋，交排通等此配套京改善述為深必惠同墳城生踏活提毛供了件可能電性；12家世披界50斥0強(qiáng)企懂業(yè)、亦石化術(shù)新城坡、汽直車產(chǎn)而業(yè)城臂等巨敲大的回產(chǎn)業(yè)驚規(guī)劃虹，投園資大側(cè)亞灣借未來斜升值獲有保移障；大片拼待開趨發(fā)空偏地，涌區(qū)域劇未來乖突破沉性發(fā)坦展的擇后勁威十足售；買房攀就買蟻中心轟區(qū)，CB懷D中心失區(qū)規(guī)千劃配梳套成呼熟，躁未來緒繁華紛，確震保投度資實(shí)句現(xiàn)保屋值增嚷值；目標(biāo)憐客戶趙定位項(xiàng)目習(xí)目標(biāo)傲客戶耐為深瞧圳地礎(chǔ)區(qū)非生理性盞、非純成熟陣投資秒客戶潤(rùn)和度撥假養(yǎng)臭老客疏戶Cu徐st社om斑er目標(biāo)頂客戶拒定位Cu雷st胡om善er3價(jià)值價(jià)值本=價(jià)料格，我們爐的價(jià)雅值在鍛哪里確？。項(xiàng)目曉價(jià)值玻體系征分析——咬十大米價(jià)值暖點(diǎn)構(gòu)顫筑花小郡價(jià)痕值體權(quán)系>>貿(mào)城鉛市發(fā)懂展價(jià)謹(jǐn)值>>盼中吵心區(qū)攜價(jià)值>>擁世墻界級(jí)羅港區(qū)脹價(jià)值>>豈交墳通價(jià)綢值>>消景詢觀價(jià)孤值>>販規(guī)拾劃價(jià)翁值>>躁產(chǎn)勺品價(jià)熱值Va載lu鄰e描sy末st度em>>趁世德界級(jí)格石化短產(chǎn)業(yè)吩區(qū)價(jià)列值>>畢品墓牌價(jià)弟值>>戴物欄管價(jià)終值宏觀廁價(jià)值中觀偽價(jià)值微觀摟價(jià)值價(jià)值錘體系荷蘭叫鹿特膊丹新加應(yīng)坡裕黑廊美國(guó)朋休斯?fàn)疃刂袊?guó)騙大亞夜灣宏觀靜價(jià)值·城市肌發(fā)展橋參考項(xiàng)目傍價(jià)值住體系沉分析Va餓lu煙e古sy步st肥em宏觀難價(jià)值作·城市助發(fā)展處參考宰·荷吵蘭鹿斯特丹鹿特辭丹(忍Ro奮tt四er奸da菜m)白位于膽荷蘭鍬西南卵部萊很茵河糖口地跌區(qū)，巷距北她海2坑8公賢里，是世距界最各大的蓮港口貼和荷辟蘭第喜二大嚼城市。鹿特旋丹逐峰漸發(fā)獎(jiǎng)?wù)钩沙紴槭乐媒绲谀w一大欲港，它渣的最友高吞勁吐量咱曾達(dá)龜3.撇1億體噸(嚇73染年)彩，9俯1年輸達(dá)2丸.9長(zhǎng)億噸依，連施續(xù)2俱9年飄名列悔世界殺前茅剝。鹿摔特丹鼠港港挨區(qū)面島積約劃10隆0平稱方公唇里，有碼頭踢岸線品長(zhǎng)約迷38弟公里絕，擁棉有世終界最地大的噸集裝孝箱碼射頭，旱全年許進(jìn)港梳停泊框的遠(yuǎn)剪洋輪沈達(dá)3面萬多直艘。鹿特晶丹化講工園責(zé)有歐洲遙最大趣的煉滿油基娃地和興世界渣第三撕大煉朋油中蓮心，sh懂el旱l（曾殼牌戒）、借BP秋、E煎SS糖O、憲海灣謝石油等世御界跨薯國(guó)石盾油壟陡斷公藥司在槽此建箭煉油肥基地夜景鹿特最丹港項(xiàng)目右價(jià)值財(cái)體系娘分析Va器lu雞e觀sy吳st爹em宏觀怎價(jià)值插·城張市發(fā)槍展參僵考·鉗美國(guó)息休斯挑敦項(xiàng)目恥價(jià)值墾體系時(shí)分析Va下lu防e舌sy吵st奏em美國(guó)收第四體大城竄市19禾93罪年，課休斯達(dá)敦港融成為所全美兆總吞衣吐量辯第二嫩大港聰。1傷99胸4年解則成聲為第摸一大換進(jìn)口倦港和秤第四影大出糠口港逐，是世界眨第七乎大港。休斯令敦是美國(guó)管能源墻和石餡化工非業(yè)中項(xiàng)心。這階一地斤區(qū)集聽中了兵50略00孔多家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