房地產(chǎn)商業(yè)住宅項目定位報告

xxxxxx路東面項目定位報告項目分析思路ThisPresentation目錄■項目核心難點

■認識xxxx

■認識項目本身■關于項目思考項目核心難點ABOUTJINGTANGHUAIKOU項目所面臨的問題1淡化GDP,政府更關心社會的穩(wěn)定和民生問題市場進入了糾結期，購房者該買不買，持幣觀望；開發(fā)商該降不降，坐觀其變；銀行該放不放，捂緊錢袋房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)處于高位狀態(tài)，回收增長低于投入增長，未來競爭加劇項目所面臨的問題2表示即將推出新的樓盤2011.10—2012年xx保守估計將會有15萬方的商業(yè)和20萬方的商品房推出未來市場競爭格局異常激烈2010—2011年xx房價2400元/㎡漲到今年3200元/㎡，同比漲幅為19.2%,將來房價上漲空間乏力目前xx權限全鎮(zhèn)人口8.5萬人口左右的縣城，市場消化有限區(qū)域項目總建產(chǎn)品類型開盤時間價格（元/平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河東）錦淮房產(chǎn)40000㎡

商業(yè)、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商業(yè)4萬住宅：25-40

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河東）如意港45290㎡，商業(yè)：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商業(yè)（酒店式公寓）二期正在規(guī)劃商業(yè)：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商業(yè)2.1萬，單間：30㎡起住宅：25-40

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河東）三陽錦城住宅：18019㎡

純住宅二期規(guī)劃有商業(yè)銷售尾期2800左右住宅：82-105

23-29

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河東）xx·國際新城234447㎡（規(guī)劃），住宅：15000㎡,估計商業(yè)：50000㎡以上商業(yè)、住宅、酒店下半年待定估計：3300以上住宅：88-125

——

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河東）濱河花園100畝，商業(yè)：4000㎡，住宅：約106272㎡

商業(yè)、住宅3期：熱銷中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）寶龍新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盤3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）尚緣國際151500㎡，底商面積：約33550㎡，住宅：約110000㎡.

住宅、商業(yè)二期熱銷中3400-3700

住宅：80-130

27-48

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）銀河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

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——總計——

住宅：200000㎡左右商業(yè)：150000㎡左右——

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項目所面臨的問題3位置：xx縣xx鎮(zhèn)xx中學（xx路）以東用地性質(zhì)：住宅。商業(yè)使用年限：住宅70年商業(yè)40年用地總面積：26166.47平方米容積率：2建筑密度：<30%建筑面積：52332.94平方米（包括商業(yè)：10000平方米）本案10000㎡的商業(yè)，規(guī)模不大不小，處于不上不下的尷尬，形成商務氣氛有難度認識金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都區(qū)域xx新型工業(yè)重鎮(zhèn)位于城市發(fā)展的主導方向上，是成南紡織印染服裝工業(yè)走廊重要支點大成都區(qū)域發(fā)展“成都平原經(jīng)濟圈中心”xx位于成都平原經(jīng)濟圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，是成南紡織印染服裝工業(yè)走廊重要支點區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯48公里xxxx成都

xxxx在中國所處的位置xx城鎮(zhèn)建設規(guī)劃xx城市定位“成都工業(yè)重鎮(zhèn)、xx商貿(mào)強鎮(zhèn)”“一區(qū)兩片、四大產(chǎn)業(yè)”格局，設置趙鎮(zhèn)和xxA、B兩個片區(qū)，集中發(fā)展電力能源、機械冶金配套產(chǎn)業(yè)、食品加工、紡織印染四大主導產(chǎn)業(yè)；旅游、商貿(mào)規(guī)劃立足水環(huán)境特色和豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，推動會務、休閑、度假、游樂和區(qū)域產(chǎn)品集散為主的三產(chǎn)業(yè)發(fā)展xx為重點發(fā)展的商貿(mào)新城之一作為重要的商貿(mào)新城之一，具有政策和資源優(yōu)勢A電力能源、機械冶金配套產(chǎn)業(yè)、食品加工B電力能源紡織印染xx功能規(guī)劃一江：沱江河川流全城兩岸：成阿工業(yè)園區(qū)、西部制鞋城三區(qū)：已經(jīng)形成氣候商業(yè)中心成阿工業(yè)園西部鞋城城南高速城市空間布局：“一江兩岸三區(qū)”xx區(qū)位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市東部發(fā)展帶助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工業(yè)重鎮(zhèn)xx面積：規(guī)劃9.88平方公里,規(guī)劃35—40平方公里的城市生活和產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)xx人口：全鎮(zhèn)人口8.5萬人口左右，城市人口6.5萬,2020年建20萬人口中等城市xx新城——承載輻射、帶動周邊的城市職能節(jié)能環(huán)保工業(yè)園xx老城區(qū)空間布局商業(yè)步行街、住宅商業(yè)中心、住宅成阿工業(yè)園區(qū)成阿工業(yè)園北部地區(qū)占地290畝的舊城改造，沿江將新建4.9萬平方米的商業(yè)步行街，30萬電梯公寓中部地區(qū)將形成以錦淮商業(yè)中心和如意廣場為中心的商業(yè)集中區(qū)域南部地區(qū)成阿工業(yè)園——汽車零部件、電子產(chǎn)業(yè)集群節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園——總面積10平方公里，設廢舊電器電子產(chǎn)業(yè)、廢舊汽車等綜合處置區(qū)、資源綜合利用區(qū)和環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)節(jié)能環(huán)保工業(yè)園xx老城區(qū)住宅印像

xx老城區(qū)目前住宅形態(tài)為5+1多層、或4+1多層形式存在

建筑立面多以面磚為主，除濱河花園以外，小區(qū)基本上無綠化、無物管狀態(tài)

即將入市的xx國際是目前xx老城區(qū)最高端項目，打造xx老城區(qū)居住品質(zhì)項目，將改變目前老城區(qū)這種居住氛圍和格局

面對xx老城區(qū)目前這種商品房居住品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境發(fā)展都不成熟的情況，對于本項目而言是一種契機，我們可以在產(chǎn)品規(guī)劃和小區(qū)環(huán)境上重點打造xx老城區(qū)在售住宅分布示意圖如意港住宅：24000㎡（多層）主力戶型：80—117㎡一期已售磬，二期住宅待開發(fā))價格：3100——3300元/㎡一期錦華淮商業(yè)街住宅：5000㎡（多層）主力戶型：80-160㎡，目前交5萬誠意金價格：3400元/㎡左右二期一期錦淮國際住宅：15萬方（高層、多層）主力戶型：88—125㎡，預計年底開盤三陽錦城住宅：18000㎡（多層）)主力戶型：82—105㎡一期還有少量房源在售，二期住宅待開發(fā)均價：2800元/㎡左右二期一期

xx老城區(qū)在售樓盤如意港和三陽錦城兩個項目都有待開發(fā)的二期，即將入市的錦淮商業(yè)和錦淮國際20萬方的體量也即將在年底入市，未來住宅市場競爭激烈客戶群體：鎮(zhèn)上教師、醫(yī)生、附近鎮(zhèn)上居民（如白果鎮(zhèn)）、當?shù)毓I(yè)園區(qū)拆遷戶二期一期二期三期一期、二期已售磬，三期正在熱銷主力戶型：90—120㎡均價：3400元/㎡老城區(qū)商業(yè)街印象老城區(qū)商業(yè)目前一般為商住樓底商，形象包裝都比較臟亂

目前老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)在高端餐飲、寫字樓、酒店、娛樂仍然是市場的空白

已經(jīng)面試的錦淮商業(yè)中心、xx國際和寶龍廣場在業(yè)態(tài)規(guī)劃上將會填補這一市場空白從當?shù)厝丝谥辛私?，xx老城區(qū)未來將打造成xx商業(yè)集中區(qū)域，對于本項目而言我們不具備區(qū)域優(yōu)勢xx老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布服飾：文化街區(qū)域經(jīng)營戶約300戶，經(jīng)營的檔次主要為中檔次和中低檔次的服飾商品xx商圈有所擴大，市場競爭加劇電器：集中在文化街、淮白路和淮洲大道交匯處，包括電腦軟件、硬件市場建材：真武路、淮洲大道沿線主要經(jīng)營五金、潔具、建材等，市場規(guī)模約200戶經(jīng)營戶

餐飲娛樂：餐飲主要集中在濱河路一條街錦淮商業(yè)街：目前正在排號，排號情況一般，該商業(yè)緊臨xx車站，位置優(yōu)越，但價格太高和xx商業(yè)放量太大，供選擇面寬如意港：該樓盤置業(yè)顧問口中認識目前xx商業(yè)放量很大，他們目前排號情況也很一般xx國際：目前處于接受咨詢狀態(tài)，不過xx當?shù)厝藢εc該樓盤商業(yè)前景非常看好，臨江——地理位置優(yōu)越；未來xx商業(yè)中心錦淮商業(yè)：40000㎡（購物中心、商業(yè)街銀行、寫字樓i）銷售進度：10月開盤，目前收取5萬元誠意金價格：8000—10000元/平方米左右如意港商業(yè)：21000㎡（商業(yè)廣場、15層酒店公寓、風情街區(qū)）銷售進度：10月開盤，目前收取10萬元誠意金，價格：8000—10000元/平方米左右商業(yè)：估計50000㎡（臨江2層底商，商業(yè)街）預計年底開盤xx新城規(guī)劃?北部地區(qū)xx鎮(zhèn)政府，供電局、派出所功能定位與政府機構?中部地區(qū)結合以金融商務和商業(yè)為中心復合城市空間的功能定位，主要土地用途設為高端住宅、商業(yè)辦公，兼?zhèn)渚频辏瑥秃瞎δ堋?/p>

?南部地區(qū)

西部制鞋城——高端制鞋產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鞋業(yè)制造、配套生產(chǎn)園區(qū)、制鞋熟練員工培訓基地正在建設中的物流運送中心政府機構商業(yè)中心、高端住宅區(qū)西部鞋城工業(yè)園區(qū)xx新城住宅分布示意圖一期二期三期四期四期尚緣國際總建住宅：11萬㎡，主力戶型：82—140㎡，銷售進度：一期已經(jīng)售罄，目前正在銷售二期寶龍新城總建住宅：5萬㎡，主力戶型：80—140㎡，銷售進度：一期、二期、三期均已售罄，四期還剩少量尾盤在售一期二期三期四期銀河春天總建：6萬方左右一期、二期已交付，三期年底動工1萬㎡），四期3萬㎡與本項目相鄰

xx新城目前在售樓盤中寶龍新城已處于尾盤，尚源國際三期和銀河春天三期、四期將會與本案直接競爭xx新城商業(yè)業(yè)態(tài)分布尚緣國際：40000方商業(yè)（12層3星級酒店，4層商業(yè)廣場、臨街底商）包龍新城6000㎡商業(yè)（沿街低商）銀河春天6000㎡商業(yè)（沿街低商和銀河春天商務酒店）寶龍新城：一期二期低商已經(jīng)全部運營，三期正在排號，價格預計10000—20000元，排號情況還不錯，因為臨江，位置不錯；業(yè)態(tài)分布：中國農(nóng)業(yè)銀行、中介二手房、小超市、餐飲、理發(fā)店、電器維修、家飾、服飾、汽車維修美容、藥房銀河春天：一期二期低商中國銀行、中國郵政、商務酒店、小超市、餐飲；三期年底動工修建，四期具體時間未定

xx新城除了尚源國際四期規(guī)劃有大型商場和酒店，新城商業(yè)多為住宅底商，滿足平時居民區(qū)日常生活配套，作為xx規(guī)劃的住宅新城，工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)需要大型的商業(yè)中心來滿足經(jīng)濟與人口的發(fā)展。xx城區(qū)商業(yè)和住宅市場總結住宅：整個xx目前房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展初級階段，住宅形式多以多層形態(tài)存城市居住環(huán)境上整體比較臟、亂、差xx小區(qū)居住氛圍、景觀環(huán)境打造、規(guī)劃布局上都同質(zhì)于一般小縣城，對于本案老說是利好，項目可以在產(chǎn)品立面、建筑風格、景觀打造上尋求突破，吸引xx人民的眼球商業(yè)：目前xx市場的商業(yè)，多為底商，商業(yè)沒有形成統(tǒng)一的布局規(guī)劃下半年xx15萬方商業(yè)集中放量，將會形成未來1——2年商業(yè)市場競爭異常激烈本項目位于xx新城與工業(yè)園區(qū)交界處，在xx商業(yè)區(qū)域規(guī)劃上，不具備任何優(yōu)勢，商業(yè)成為本案的一個難點認識孤項目語本身AB鉛OU誰T掏PR習OJ透EC金TS漸IT適SE激LFxx新城隊在寶零龍國厚際，竄尚緣攜國際窩和銀括河春匹天中雪高端佩居住蹲樓盤囑的帶露動下壇，目前芽居住塞氛圍條正在情逐步撕完善本案符處于漿工業(yè)牌區(qū)與虜居住直區(qū)交篩界處蹤蝶，要甲求本站案的憐商能噴過滿摟足園妙區(qū)發(fā)墾展的江需要墾，住影宅避稿免和惰其他耐樓盤對同質(zhì)宴化。本案件周邊京環(huán)境xx技師草學院xx中心xx政府尚緣園國際寶龍象新城銀河礎春天成都季鑫慧私達物都流有搜限公芝司天瑞廢起重殼設備己有限室公司西部激制鞋唯城本案—區(qū)域枕交通本案xx新城鏟內(nèi)部路網(wǎng)紡清晰翁通暢為項壺目奠藏定良斜好可想達性邊基礎約可達呢性好品，利朽于匯新集工鐘業(yè)園桶、居延住區(qū)瘋兩股濕人流一期二期三期四期尚緣襲國際總建臟：15萬㎡庭，4萬方尿商業(yè)葵，主膝力戶提型：82測—1醒40㎡，文銷售歇進度棉：一叼期已結經(jīng)售漢罄，殺目前查正在森銷售擴二期,三期光和四價期銷翼售時迅間待猜定基本濤情況跪：全捷框架壩圍合猾式建唇筑布族局xx新城威尚緣撕國際行解析四期款：商箭業(yè)（3星級霞酒店擦、4層商高業(yè)購扇物中幣心一期閑：6層多歉層洋彼房，盆已售待磬，包還剩滑少量干底商斑在售二期贊：多葵層、并小高拾層正紀在銷月售，優(yōu)少量雷底商錢再售百米荒步行莊街三期扶高層排和小澤高層朝，開碗盤時傻間待譜定尚緣就國際坐之景紫觀篇：13扣00古0平米辣中庭施，30桐00餅0平米換綠地尚緣委國際汽之建廚筑篇：歐勝式古甘典建汗筑，舍以朱預紅色續(xù)涂料擴為立棗面尚緣彩國際以之配污套篇：xx中、愁小學超、紅峽旗超送市、據(jù)銀河冒超市蹄，xx郵局婚，中爹國銀推行、御農(nóng)業(yè)金銀行免、建塘設銀嘉行尚緣亂國際像之推丙廣篇主推衡廣語質(zhì)：15萬平吵方米若首席蕩歐式菊花園閱洋房作為xx新城屠目前經(jīng)的品稱質(zhì)標悟桿項盆目推顧廣上玻走xx目前說還屬就于空克白的獵歐式株花園稍洋房蜂路線訊，在耍產(chǎn)品糾上與動銀河鹿春天如和寶孤龍新堅城的返現(xiàn)代偶風格陷相區(qū)襪分，總也是主目前xx唯一緞一個頑歐式涌花園們小區(qū)錦淮駱國際濾：20萬方潔，預萬計4萬方余左右獄商業(yè)敘住總宅：蔬高層沈、多楚層）技主力號戶型賞：88蟲—1證25㎡，絕預計駐年底胸開盤項目北情況夸：xx國際糖新城稿包括宗度假倚型酒邁店、爽特色奏餐飲撐街、啟濱江爆休閑粘場、快觀江債住宅奏小區(qū)軌、10味00米濱割江長營廊xx老城選區(qū)xx國際咸解析二期一期二期淘：全鼠高層二期菜商鋪駱：2層臨如江商擔鋪商業(yè)剛步行溜街：賄天橋笑設計一期熊：多嚼層、掛高層俗，讀其中泛包括細還房袍（等之拆遷粗戶選寬完在督買）10回00米濱壯江長增廊xx新橋xx國際釋為目立前xx品質(zhì)厲標桿響項目推廣市渠道壤主要炸為：縮慧大牌未、汽城車站眠臺主推餡廣語境：宜陵居新xx蜘·濱江爸公園優(yōu)城xx國際狐新城布在地嗽理位肌置上趕有著活天然灶優(yōu)勢——臨江貍，據(jù)循置業(yè)沉顧問革介紹刻他們館絕大招部分趴戶型姥可以閱看到么江景胖，預例計4萬方噸的商渴業(yè)配毯套滿甘足了厘生活低配套汁；分析xx國際愉、尚其緣新赴城和真銀河腥春天統(tǒng)二期情戶型相同專點：戶型慕方正文、動南靜分述離，戶型么布局耀常規(guī)妖、無闊亮點無可橋變空墾間xx目前折在產(chǎn)匙品戶鄙型上僻的局盈限性見為本嚇案提駁供了敞一個湯利好二室齒二廳召雙衛(wèi)80覆—9堅0㎡三室際二廳五雙衛(wèi)10瘋0—駱11朱0㎡兩室配二廳胸一衛(wèi)80贈—9剩0㎡82瞞.2㎡兩罰室兩像廳兩捉衛(wèi)11暫4.螺45㎡三更室兩聽廳雙踢衛(wèi)97芒.7魯5㎡三嚇室兩淘廳單暢衛(wèi)12市5㎡三哭室兩往廳兩霜衛(wèi)88撒.3雹5㎡兩棄室兩破廳一廚衛(wèi)10欄3.蛋15㎡三侵室兩超廳一五衛(wèi)國際欣新城地理枝位置輛上有加著天只然優(yōu)昆勢——臨江就，據(jù)耍置業(yè)飽顧問體介紹跌他們我絕大超部分鐘戶型秋可以錯看到錫江景剖，預啦計5萬方綱的商塌業(yè)配判套滿立足了風生活致配套建筑籮風格燦采用錘現(xiàn)代玻建筑薯簡潔戰(zhàn)、硬繡朗的槽線條嗓，呈梁現(xiàn)出曉雄厚輸、大配氣的黃特點戶型讀設計88擦—1熊25平方烘米，首戶型績設計石無幻晝變空經(jīng)間、敵過于荒常規(guī)沿，對勉于本嫩案是伙一利獻好對于宵本案俯來講促我們騙不具材備xx國際籮這樣勻優(yōu)越亡的自鄙然資歡源，依只有主在產(chǎn)梁品設賞計上餓進行昆研展窯，謀身求出滿路尚緣徐國際地理距位置抹上和跡我們所相同啞，資恰源配特套上傍共享剪，項蓋目4萬方朱的商別業(yè)體購量，許完善暢了xx新城夠的商孔業(yè)配航套，價同時坦本該恭項目醫(yī)增加擁了賣呢點建筑批風格處為xx首席玻歐式禾花園玩洋房降，景觀13廣00梳0平米脊中庭濱，30呢00裹0平米畝綠地鴿，是雁目前xx新城千最好液的，梳盡管壩他的蘭歐式傻花園鴨洋房獨在業(yè)羽內(nèi)看蹤蝶來比仔較“鞋山寨得”但潔仍是講目前們該樓失盤的財噱頭對于伴本案尚來講嘆如何鋪避免體與競隱品項得目同載質(zhì)化吼競爭互將是壯文廟際住宅陸產(chǎn)品汁考慮殿的重熱點與診難度xx城區(qū)請品質(zhì)稍標桿就項目幸解析居總結xx市場—客戶女研究縣級承市場虎客戶倦分類滑與區(qū)劑劃特慕征8環(huán)客戶7環(huán)客戶其他類型邊緣客戶養(yǎng)老客戶進城客戶新婚年輕剛需客戶生意人公務、教師群體中小私營企業(yè)主、大企業(yè)管理層新城區(qū)老城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)其他靶心客戶9環(huán)客戶8環(huán)客戶7環(huán)客戶通過釀當?shù)乩枳咴L招得知會本地鵲置業(yè)蘆比重鈴較大加是比翁較典梯型的它縣城思內(nèi)需壇型市戚場通過希走訪xx在售延樓盤槽從置殖業(yè)顧額問口四中得裁知客盛戶劃姐分延蘭續(xù)了覆省內(nèi)瞞小鎮(zhèn)催的主拘要特現(xiàn)征公夸務群哲體享生意強人民教職幸工xx市場—客戶源研究比例（%）關注度價格64區(qū)域22交通及配套20戶型設計22房屋品質(zhì)36開發(fā)商13物業(yè)管理15環(huán)境綠化47智能系統(tǒng)14遠景規(guī)劃8潛在索客戶嘗群體籮置業(yè)岸關注估因素xx市場—客戶深研究價格篇是永萬恒的側(cè)話題對生春活的攏便利薯性、擴產(chǎn)品段的質(zhì)亡量敏挪感度簡高xx市場配主要圾還是誦內(nèi)需勵型市守場，倚以首裝次置捏業(yè)和合改善門型客將戶為動主主要譽客戶炕群體戒還是廟縣城初個體軍戶、群公務農(nóng)員、悟事業(yè)硬單位意為主屯，周慈邊鄉(xiāng)進鎮(zhèn)返融鄉(xiāng)置從業(yè)、五工業(yè)喪園區(qū)胳拆遷退戶收入涌層次謠的改盆變，亞導致好客戶培對內(nèi)北部環(huán)叛境的冊期許露更高整個嶺市場鴉開發(fā)攜處于答初級壓階段頑，對藍于開江發(fā)商際品牌遭和智焰能化英系統(tǒng)侄等方富面關爺注度勤不高柄，這界可以搞成為欣本項嫁目的爆一個翁切入消契機xx市場掃客戶湊研究傲總結關于跡項目良思考AB緒OU慈T鄉(xiāng)豐PR紛OJ支EC冤TS席TH出OU啟GH財TS思考1xx需要—“建20萬人穴口中津等城疊市腥產(chǎn)揚城一單體常宜居多宜業(yè)犯的山霧水新眼城”批發(fā)展盼定位拿，需晨要高沃品質(zhì)好的創(chuàng)慚新型洋項目撒來滿陪足xx經(jīng)濟距發(fā)展列的需搬要，族提升扇整個啄城市柳形象更好飽的城元市面窯貌，拘需要居標致午性建僅筑更綜渴合更悅有規(guī)唇劃的甲商業(yè)堆環(huán)境藏，包奔括大喝型賣跟場與相專業(yè)檢市場更為祖舒適菌的人秤居環(huán)遭