【老年綜合】-老年公寓及老年住宅營銷策劃方案

老年人公寓與老年人住宅開發(fā)策劃老年人公寓和老年人住宅都是由市場運作帶有經(jīng)濟利益的住宅開發(fā)類型，它的目標客戶很明確，就是數(shù)量一直在增長的老年人。老年人住宅是指大多數(shù)住戶都是老年人的商品房，同時這樣的住宅也要適合其他與老年人相關(guān)的子女入住，因為我國的實際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見面才圓滿的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，帶有老年人的各類服務(wù)，特別是健康方面的服務(wù)。老年人公寓是有別于敬老院而必須要有的住宅類型，因為它介于家庭醫(yī)院之間，需求量是有的。由于現(xiàn)在的老年人手頭的資金不是很多，定價較高的住宅和公寓是普通老年人自身負擔(dān)不了的，加上我國的傳統(tǒng)文化中，幾代同堂才是幸福的說法，許多老年人不愿離開子女單獨居住，所以老年人住宅和公寓的需求量有限，售價和租金不能太高；另一方面，隨著人們生活水平的提高，老年人逐漸關(guān)注自身的生活質(zhì)量，子女們有錢會孝敬父母，加上老年人口的增加，使得老年人住宅和公寓的市場始終是存在的，這就要看開發(fā)商如何去選擇投資類型和衡量利潤回報。一、 老年人口的迅速增長使老年人住宅存在市場（一） 老年人口迅速增長14億，10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國老齡化社會雖然進入較晚，但我國老年人住宅問題卻是一個不容忽視的問題。一是絕對數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部2000年我國有1.3億60（占總?cè)丝诘?0.70.9570%20252.78億，651.912040年，603.74652.87億人，二是老年住宅設(shè)施差，以待完善。我國經(jīng)濟實力不強，沒有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當(dāng)時間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位。四是老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，收養(yǎng)61萬20100萬人左右，1%。（二） 老年公寓尚未完全被接受人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來，以為入住雖然老年化已經(jīng)引起了社會的重視，但是真正對老年人生活習(xí)慣、消費習(xí)慣、心理特點等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務(wù)，既能滿足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項生活料理和豐富的文化生活。（三） 城市老年人的兩種居住模式合居模式——老人與子女同住一套住房。這種居住模式對社會、家庭和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代際之間的不同生活習(xí)慣以及家庭家庭人際關(guān)系的錯綜復(fù)雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。毗鄰模式——與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式是城市中普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限制，往往居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，作出犧牲的往往是老人。（四） 商機無限據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）40003%的老年人能在社會設(shè)施中養(yǎng)老，2000800多所老年公寓、社區(qū)，遠未能滿足社會養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會設(shè)施中養(yǎng)420萬老人進入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建810900億—10001200億元。二、 老年公寓的優(yōu)點（一） 有利于老年人身心健康；（二） 為兒女減輕負擔(dān)，提高社會效率；（三） 老年公寓不寂寞。（四） 服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；（五） 老人仍擁有自己的居所讓老人有家的感覺又能享受一般住家所無法達到的配套服務(wù)。三、 老年公寓的幾個問題第一是市場。老年公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場培育工作，何時介入，需要選擇一個時機。第二是收費。目前老年公寓基本上是根據(jù)老人的身體狀況進行分類收400800元不等。這樣的收費對離退休干部來說還可以承受，但對于廣大工薪階層的老人卻是難以承受。第三是服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)水平難以得到保障。因為絕大多數(shù)的老年公寓的護理人員是來自農(nóng)村或是下崗職工，缺少專業(yè)的老年護理知識。第四是規(guī)模和設(shè)施。因為老年公寓還處于起步階段，還難以形成規(guī)模效應(yīng)，距離“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”還有一段距離。第五是管理。由于老年公寓是新生事物，國家對它的各項管理政策還有待明確，比如享受的優(yōu)惠政策不具體；政府監(jiān)管也不是很完善，問題也比較多。四、 老年人居住生活特征1、 身體功能的變化。（1）老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象；（2）老年人身體的運動能力下降，關(guān)節(jié)活動的范圍變小；（3）老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱；2、 感覺功能的變化。（1）由于感覺功能的衰老，對室內(nèi)外冷熱變化的感覺不敏感；（2）在視覺衰退上表現(xiàn)明顯；（3）聽覺衰退；（4）在嗅覺、觸覺和平衡感方面均有下降，表現(xiàn)遲鈍。3、 心理功能特征的變化。（1）一般老年人普遍留念過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住在自己曾經(jīng)居住生活過的地方，念舊情結(jié)非常嚴重；（2）適應(yīng)新事物需要時間，有時也懶得思考，思維的適應(yīng)性和邏輯性減少，有時也難以控制感情；4、 老人的生活結(jié)構(gòu)的變化。步入老年以后，通常閑暇的時間比較多，老年人滯留在家的時間比以前有大量的增加，更需要陪伴和豐富的文化生活。五、 老年人對居住環(huán)境的心理需求1、 家庭的依戀和親情關(guān)愛需求；2、 社會和鄰里的交往需求；3、 精神文化的需求；4、 安定感的需求（懷舊心理；5、 安全感的需求，來自于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方面。六、 老年人對居住環(huán)境的生理需求1、安全無障礙。如老人對臺階、樓梯、低矮無扶手坐凳、蹲式便器會感到不適；在光滑的地面上行走，強烈的燈光和嘈雜的聲音也回對老年人的生活帶來不便；而諸如門窗、扶手等處理不當(dāng)也會對老人身體帶來麻煩；2、 良好的物理性能指標。主要體現(xiàn)在日照、自然通風(fēng)和采光等方面，還有良好的擱窗觀景視線等；3、康復(fù)和醫(yī)療的保障。老人對住區(qū)醫(yī)療條件要求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機構(gòu)外，住宅內(nèi)也應(yīng)針對老年人的健康需要設(shè)有急救設(shè)施、老年病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)。七、 老年人住宅和老年公寓的類型（一） 普通自住型老年住宅，他們有自己的私有住宅；（二） 老年社區(qū)，主要是大規(guī)模的老年居住區(qū)或老人村，這種形態(tài)在我國還比較少見；（三） 老年公寓。老年公寓又分為三種：1、 獨立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造價較低，與城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施較近交通便捷一般戶型為一室一廚一衛(wèi)，面積較小，但物業(yè)管理和日常醫(yī)療護理比普通居民公寓更為專業(yè)和規(guī)范。2、集合型老年公寓。有專門的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、護理外所需的服務(wù)，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等設(shè)施。3、護理型老年公寓。該類公寓提供全日制的護理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無障礙設(shè)計，臥室、衛(wèi)生間獨立，起居室和廚房共用。人10八、 老年住宅的室內(nèi)外設(shè)計（一） 室外活動空間規(guī)劃和設(shè)計：1、 環(huán)境自然生活化，環(huán)境幽雅、空氣清新，以宜養(yǎng)老，容積率低，可選在郊區(qū)；2、 起居生活便捷化：（1）所有建筑多層不高于四層，高于四層必備電梯；（2）（3）房屋設(shè)計著眼于方便實用，無障礙設(shè)計，電子安防與呼救，體現(xiàn)人文關(guān)懷；（4）提供友好醫(yī)院，定期為業(yè)主身體檢查，建立業(yè)主健康檔案；（5）設(shè)立家政服務(wù)部、餐飲購物中心，提供眾多生活服務(wù)；3、 社區(qū)生活豐富化：（1）社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的協(xié)會和團體，例如歌舞隊、秧歌隊，棋友會等，定期舉辦活動；（2）老年圖書館、園藝區(qū)、自娛農(nóng)場……（3）提供手推車和電動車，為一些腿腳不方便的人提供方便；（4）建立健身房、游泳池、各類球場、棋牌室等體育場所；（5）設(shè)立規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常煩瑣。（二） 室內(nèi)無障礙設(shè)計1、 老年人的居住建筑，例如起居室、臥室應(yīng)有良好朝向、自然采光和自然通風(fēng)，有開闊的視野和優(yōu)美景觀；2、 老年人的起居室的使用面積不得低于14㎡，臥室使用面積不得小于10㎡；3、 地（樓）面應(yīng)消除高差，采用防滑材料鋪地；4、 臥室應(yīng)設(shè)計有方便老人或殘疾人進行家庭護理和醫(yī)療保健的管線，例如水管等；5、 電源開關(guān)及插座的高度在110cm以下，插頭應(yīng)有保護，并且容易插進和撥出。九、 老年人住宅的可行型預(yù)測1、 建筑規(guī)模占地面積：50畝總建筑面積：50畝×667平方米×3=100050平方米10500080000（車庫、會所等配套）15000平方米計算。2、 開發(fā)成本預(yù)估項目項目費用（萬元）備注土地250050萬×50規(guī)劃設(shè)計10010元×100000項目配套費140140元×100000土建安裝等8000800元×100000環(huán)境建設(shè)30050畝×667×45%×200企業(yè)管理成本300智能化建設(shè)100企業(yè)貸款利息3002000萬×6%×2及融資成本其他300總計總計120403、 收益預(yù)估（建面得房率=16000萬元交易稅后：160000.98=156805000=2500交易稅后：2500萬元×0.98=2450萬元3000萬元計算。21130萬元12040萬元9090萬元成本收益率為75.5%，兩年為周期，年平均為37.75%預(yù)計總投入資金為6000萬元（其中自有資金4000萬元）自有資金回報率為9090萬/4000萬=227.25113.62%以上數(shù)據(jù)僅供參考，可根據(jù)實際情況作適當(dāng)調(diào)整！十、 老年性公寓及住宅的營銷方式1、 商品房銷售，按照正常的銷售模式銷售房屋；2、 由老年人或集團幫助將原有房屋出租，然后租住其房屋；3、 房屋置換，即將位于主城區(qū)的原有房屋與其開發(fā)的物業(yè)進行等價交換入住，如金額有差別，可采用多退少補的辦法；4、 返本銷售入住，即在入住之前，交付購房款，待老人百年之后，將房子交回，部分購房本金返還繼承人。城市老年高血壓的社區(qū)綜合干預(yù)措施關(guān)鍵詞老年高血壓社區(qū)干預(yù)老年高血壓是社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心慢性病管理工作的重點，是造成