商圈分析與選址分析

鄞州萬達商圈分析與選址分析商圈形態(tài) 鄞州萬達廣場由國際購物中心、國際商務酒店、城市公寓三大功能板塊構成。萬達廣場的建設將加速鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。鄞州萬達屬于商業(yè)區(qū)。商業(yè)行為集中之區(qū)，其特色為商圈大、流動人潮多、熱鬧、各種美容院林立。如：一些商業(yè)廣場，城市主要商業(yè)街，其消費習性具有快速、流行、娛樂、享受及消費額不低等特色。一個新的商圈有望形成萬達MALL的服務對象主要是鄞州中心區(qū)，它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀，同時減輕天一廣場、三江口地區(qū)的服務及交通壓力，分流作用將不可忽視。近20萬平方米的商業(yè)用地，20多億元的投入，多種業(yè)態(tài)的進入，一個新商圈有望形成。而且，根據(jù)萬達的規(guī)劃，在沃爾瑪、百勝等名店旁邊，將開發(fā)幾百家小型商鋪出售。只要商家入駐這些店鋪，更濃的商業(yè)氛圍就會出現(xiàn)。從萬達在其他城市的發(fā)展來看，這些臨街商鋪都非常搶手，在長春，最高賣到了每平方米6.68萬元。對此，寧波市經濟研究中心有關專家表示，以現(xiàn)在寧波市的狀況來看，萬達MALL的服務對象主要是鄞州中心區(qū)。它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀，提升鄞州區(qū)乃至寧波市的城市檔次，有利于寧波城市平衡發(fā)展。同時，滿足鄞州區(qū)以及寧波南城地區(qū)居民日常購物、休閑的需求，減輕天一廣場、三江口地區(qū)的服務及交通壓力，分流作用將不可忽視。在寧波，天一廣場、萬達MALL以及太平鳥集團籌建的時尚中心(計劃建于寧波客運中心站附近)都是以“MALL”為發(fā)展理念的，從地理位置上看似呈鼎足之勢。對此，浙江萬里學院金融系陳主任認為，寧波市展是滯后的，與寧波GDP以及人口總數(shù)相仿的蘇州，大小商業(yè)圈便有3個，所以，隨著寧波城市化的發(fā)展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。商家希望寧波出現(xiàn)第二商圈天一廣場的成功運作讓寧波的商家們嘗到了商圈的甜頭，但現(xiàn)在，天一商圈附近幾乎已經沒有什么地方能容納新的商鋪了，很多商圈之外的商家在無法擠進天一的情況下，都希望寧波能夠形成另一個商圈，讓自己在集聚效應中分得一杯羹。在天一商圈，樂購超市打破超市一年內無法收回成本的常規(guī)管理，當年就實現(xiàn)贏利；屈臣氏雖然面積不大，但每日過往的客流讓它在不長的時間內鼓起了錢袋；蘇寧、永樂、國美三家家電大賣場的進入，更是把天一做成了寧波最大、最集中的家電商圈，家電市場90%的份額被吸引在這里；其他一些大大小小的品牌專賣店，生意也遠比天一商圈外的地方興旺。但現(xiàn)在，天一商圈附近幾乎已經沒有什么地方能容納新的商鋪入住了，讓自己在集聚效應中分得一杯羹?！叭f達MALL”簽約鄞州的消息一傳出，在寧波商家中就引起了巨大反響。目前，有的已開始行動，有的還在觀望。新江廈商場是已經開始行動的代表者，商場總經理胡安康告訴記者，新江廈打算在“萬達MALL”對面建第二個商場，按照設想，新江廈將全力打造一個集百貨、農貿超市、圖書于一體的百貨商場。據(jù)胡總經理介紹，將要建的新江廈商城，面積為24000平方米，底樓是大賣場，二三樓為日用百貨，四樓經營圖書，上面的主要用作商務辦公樓。之所以在鄞州建第二個商城，多少與“萬達MALL”有關，胡安康說，做沃爾瑪?shù)泥従訉τ谏虉鰜碚f獲益匪淺，從商業(yè)業(yè)態(tài)來說，百貨和超市是相輔相成的，超市吸引人氣，百貨提升生活品質，以沃爾瑪這樣的大型賣場來說，開張后能夠帶動的客流量一定非同小可，人流又是百貨最需要的，估計到新江廈商城鄞州店開業(yè)、“萬達MALL”落成之后，這塊地方的商業(yè)價值必然看漲，迅速形成商圈不是問題。人口規(guī)模及特征鄞州中心城區(qū)目前的人口密度還不高，尚達不到支撐萬達廣場所需的

市場容量。經濟基礎和購買力分析萬達項目定位中高消費群體，地理位置很好，經濟也發(fā)達，鄞州萬達廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、江東的部分消費者，購買力不大。競爭狀況分析萬達廣場整體開業(yè)后，將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。與天一廣場競爭不可避免，萬達寧波項目與寧波傳統(tǒng)核心商業(yè)天一廣場相隔不遠，兩個商業(yè)體競爭是不可避免的。從位置上來說，萬達項目要差一些，萬達項目定位中高消費群體，天一廣場以中低端消費為主。按照萬達的定位，15萬平方米的購物中心的服務半徑是周圍10公里之內，覆蓋人口50萬左右。萬達對項目做好兩年培育期的心理準備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場，被譽為了寧波的“商業(yè)航母”。除天一廣場外，寧波老外灘、和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個大型舊城改造項目，均處于沿江濱水區(qū)域，是寧波市政府打造“三江六岸，百里長廊”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構成三江口精品消費商圈。從萬達廣場開車至市中心，普通時速的情況下，大約要20分鐘左右。這20分鐘的車程，在萬達廣場“新鮮勁”過去后，就阻擋了不少消費者的腳步。此外，萬達廣場原先一直希望“籠絡”的縣(市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣(市)、區(qū)居民而言，來寧波市中心的方便程度與萬達廣場相差不大，而由于市中心交通發(fā)達，有時候去天一廣場更為方便。從硬件上看，萬達廣場的規(guī)模和投入絲毫不遜色于天一廣場，作為商業(yè)主要支撐的9家主力店均擁有濃厚的品牌背景。但人氣與氛圍，天一商圈目前的消費群體并不僅限于市三區(qū)人口，而是已經輻射到了周邊縣(市)、區(qū)。但萬達廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、江東的部分消費者，且鄞州中心城區(qū)目前的人口密度還不高，尚達不到支撐萬達廣場所需的市場容量?？梢哉f，今后決定其成敗與否的關鍵，還是人氣問題。基礎設施狀況分析寧波萬達廣場位于寧波新城區(qū)——鄞州區(qū)核心位置；項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積為52萬平方米，產品組合為大型城市綜合體。鄞州區(qū)總面積1380平方公里，東南西三面緊依寧波中心城區(qū)，形成了典型的“荷包蛋”結構———“蛋白”是鄞州，工業(yè)發(fā)達，綜合實力較強，但是前幾年服務業(yè)的貢獻幾乎可以忽略不計，地域雖然廣袤，但是城市化水平低；“蛋黃”是寧波市區(qū)，經濟高速發(fā)展，空間幾近飽和。在鄞州打造寧波南部中心，成為寧波城市發(fā)展的必然選擇。六、城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)寧波中心城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以萬達廣場為核心的鄞州商業(yè)中心將建設成為全市的商業(yè)副中心。而大型百貨商場在城市商業(yè)中心的戰(zhàn)略布局中扮演著平衡商業(yè)結構、吸引消費人流的核心角色。隨著銀泰萬達店的開張，鄞州商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組成將更加完善。外墻、商場環(huán)境等硬件設施，也包括品牌的調整，將引進一批國際二線、國內一線的時尚品牌。步行街的發(fā)展有利于聚攏人氣，并能借此完善新城區(qū)的商業(yè)氛圍。沃爾瑪選址策略一、客流規(guī)律寧波鄞州萬達廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，總建筑面積60萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積35萬平方米。寧波萬達廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，也是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。項目總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米。主力店：沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、銀泰百貨、萬達國際影城、喜百度、蘇寧電器、大歌星KTV、石浦酒樓、神采飛揚電玩城開業(yè)時間：2021年12月22日開業(yè)時招商滿場率：100％目前日客流量：10萬人二、周邊商店聚集狀況寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，由國際購物廣場、國際商務酒店、高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。主力面積150—160，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。項目的總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨等11家主力店。三、競爭對手分析萬達廣場整體開業(yè)后，將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。萬達寧波項目與寧波傳統(tǒng)核心商業(yè)天一廣場相隔不遠，兩個商業(yè)體競爭是不可避免的。從位置上來說，萬達項目要差一些，萬達項目定位中高消費群體，天一廣場以中低端消費為主。按照萬達的定位，15萬平方米的購物中心的服務半徑是周圍10公里之內，覆蓋人口50萬左右。萬達對項目做好兩年培育期的心理準備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場，被譽為了寧波的“商業(yè)航母”。除天一廣場外，寧波老外灘、和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個大型舊城改造項目，均處于沿江濱水區(qū)域，是寧波市政府打造“三江六岸，百里長廊”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構成三江口精品消費商圈。從萬達廣場開車至市中心，普通時速的情況下，大約要20分鐘左右。這20分鐘的車程，在萬達廣場“新鮮勁”過去后，就阻擋了不少消費者的腳步。此外，萬達廣場原先一直希望“籠絡”的縣(市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣(市)、區(qū)居民而言，來寧波市中心的方便程度與萬達廣場相差不大，而由于市中心交通發(fā)達，有時候去天一廣場更為方便。鄞州萬達沃爾瑪與天一廣場樂購同為超市，同在兩大廣場內，他們的競爭力就體現(xiàn)在萬達廣場與天一廣場的競爭。四、交通地理條件寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，總占地面積21.09公頃，由國際購物廣場、國際商務酒店、高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。寧波萬達廣場屬萬達第三代商業(yè)地產的代表之作。經過短短3年的發(fā)展，寧波萬達廣場商圈已發(fā)展成為寧波第二大商圈。位于萬達廣場東北側的國際商務酒店區(qū)，它隔河與國際購物中心相望，總建筑面積超過9萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓。國際購物中心位于萬達廣場西北部，總建筑面積近26萬平方米，是迄今為止萬達開發(fā)的最大規(guī)模的商業(yè)廣場，包含了大型超級市場、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，匯集了沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚游樂園、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等11家主力店，還有美國百勝餐飲集團下屬的必勝客、肯德基以及麥當勞等近200家境內外知名品牌店?！叭f達廣場48克拉”是一幢總高159米，總層數(shù)為48層的超高層精裝MINI公館。位于萬達商業(yè)廣場東側，西南面是已經交付入住的萬達廣場公寓，與五星級索菲特萬達大酒店共同組成萬達廣場酒店商務區(qū)，是萬達廣場的重要組成部分。項目總占地面積為30378平方米，總建面積為70000平方米左右，總套數(shù)為1148套。項目產品規(guī)劃為，主力面積50平方米左右的精裝MINI公館。五、周圍環(huán)境1)萬達廣場位置突出，整體商業(yè)氛圍較好，人流量大。綜合體內商務樓、寫字樓上班人群，對綜合體內的底商形成很強的消費支撐。2)前來萬達廣場逛街的人流，很大一部分為沃爾瑪大賣場所吸引。此外，26萬平方米商務港的上班族和周邊高檔住宅住戶也是最大的客群來源。3)沃爾瑪?shù)拇筚u場與新世界百貨業(yè)態(tài)吸引的消費人群存在差異，人流對百貨業(yè)態(tài)不能形成有利支撐。百貨消費人群以周邊高檔社區(qū)和CBD工作白領為主，新世界百貨經營狀況一般。4)萬達影院為北京最好的影院之一，“吸客”能力較強，客群與新世界百貨定位接近，業(yè)態(tài)組合形成互動。5)二期西區(qū)的商業(yè)主體仍大面積空置，主力店在招商進行中。6)萬達索菲特酒店為北京高端五星級酒店，對萬達廣場地標性建筑的形成提供很大支持，但入住人群對商業(yè)部分的業(yè)態(tài)消費定位差異性較大。7)萬達廣場周邊城市道路配套建設情況較好，與周邊項目對比優(yōu)勢明顯。但萬達廣場整體停車位緊張，與一期住宅立項改為辦公有關。六、物業(yè)成本

沃爾瑪最為全球商界稱贊的成功之道莫過于“成本控制”，幾乎每一家沃爾瑪超市都貼有“天天廉價”的大標語。沃爾瑪方面有關人士透露，為最大限度地降低流通和倉儲成本，超市將可能向本地企業(yè)采購價廉物美的產品。

有服裝企業(yè)主稱，非常希望進入沃爾瑪這樣的品牌大賣場，這將是本地企業(yè)拓展內銷市場的一個有效途徑。但他也表示，沃爾瑪采購進駐商品有嚴格的標準和流程，企業(yè)要想獲得訂單還需要提升產品品質、有效控制成本。

研究現(xiàn)代零售商業(yè)模式的專家稱，全球所有大型連鎖超市都采取低價經營策略，沃爾瑪?shù)呐c眾不同之處在于，它想盡一切辦法從進貨渠道、分銷方式以及營銷費用、行政開支等各方面節(jié)省資金，以“天天平價”的承諾贏得眾多的忠誠消費者。他認為，沃爾瑪超市進駐科技新城將迅速帶領一個新的商圈旺起來，但對于益華、大信等已發(fā)展成熟的現(xiàn)有商圈不會形成較大沖擊，反而是一種補充式競爭態(tài)勢，各自針對的消費群體將不同。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠實現(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經營方向以及當前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構成達成平衡，務必針對設定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當一家咖啡店設定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設定的采購金額進行商品的采購。經過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設定的經營目標，經營者務必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓，都是我們務必思考的。4、經費計劃經營經費的分派是管理的重點工作。通常能夠將咖啡店經營經費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持類費用(水電費、消耗品費、事務費、雜費等)和營業(yè)類費用(廣告宣傳費、包裝費、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質劃分成固定費用與變動費用。我們要針對過去的實際業(yè)績設定可能增加的經費幅度。5、財務計劃財務計劃中的損益計劃最能反映全店的經營成果。咖啡店經營者在營運資金的收支上要進行控制，以便做到經營資金合理的調派與運用?？傊?，以上所列的六項基本計劃(營業(yè)額、商品采購、銷售促進、人員、經費、財務)是咖啡店管理不可或缺的。當然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實際需要制訂一些其他輔助性計劃。第六部分：市場分析2019-2021年中國咖啡市場經歷了高速增長的階段，在此期間咖啡市場總體銷售的復合增長率到達了17%;高速增長的市場為咖啡生產企業(yè)帶給了廣闊的市場空間，國外咖啡生產企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國的投資力度，為爭取未來中國咖啡市場的領先地位打下了良好的基礎。咖啡飲料主要是指速溶咖啡和灌裝即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國速溶咖啡市場規(guī)模年均增長率到達16%，顯示出還處于成長階段的中國速溶咖啡市場的高增長性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國