商業(yè)調(diào)研報告綜合版

第一篇商業(yè)調(diào)研報告第一章零售業(yè)發(fā)展理解分析第一節(jié)中國零售業(yè)發(fā)展分析第一節(jié)南昌市商業(yè)調(diào)查分析南昌市商業(yè)發(fā)展分析南昌市商圈確定及競爭分析第一節(jié)商圈類型對經(jīng)營的影響分析第四節(jié)綜合評述第一節(jié)第二節(jié)南昌市在售商業(yè)項目供需分析第五章紅谷灘商業(yè)調(diào)查分析第一節(jié)紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析第三節(jié)紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析第六章紅谷灘商業(yè)競爭力分析第二章公寓個案分析個案二財富廣場第一篇商業(yè)調(diào)研報告第一章零售業(yè)發(fā)展理解分析第一節(jié)國際零售業(yè)的發(fā)展分析重要提示——1)、車輪理論2)、生命周期理論1)、辯證過程論為“反”,其結(jié)果稱之為"合”,又稱之為“正”,從而又開始新的辯證過程。2)、自然選擇論1).大型百貨公司和超市的發(fā)展曾對小型商店的經(jīng)營造成了沖擊，威脅了個體經(jīng)2).西方國家政府對商業(yè)企業(yè)，尤其是大商店的建立和營業(yè)實行一定監(jiān)控。如美3).為適應不同層次消費者的需求，國外的百貨商場、超市及專業(yè)店均按商品質(zhì)合作建立零售企業(yè)。80年代末，美國的海外加盟連鎖店已有3萬余家，全球著各國市場需求呈現(xiàn)多樣化、國際化趨勢。另一方面，70年代中期以來，發(fā)達國進入90年代以來，全球經(jīng)濟一體化進程大大加快，也為零售商業(yè)的國際化經(jīng)營無法與發(fā)達國家相比。美國最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷售總額在1993年即已達4910億美元，占當年美國零售總額的21.34%,而我國1995年最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷售總額僅為499億元人民幣，占全社會商品零售總額的2.45%。美國最大的零售企業(yè)"沃爾瑪"在全世界有3000多個連鎖店，年銷售額高達1000億美元以上，而我國最大的百貨商業(yè)企業(yè)上海第一百貨公司年銷售額僅30多億元人民幣。最大的上海華聯(lián)超市連鎖店目前也只接近200家。我國零售企業(yè)散、1).城鎮(zhèn)建設初期，隨著居民遷入，在居民聚居區(qū)開設一些滿足日常生活必需的4).隨著生活水平的提高，汽車成為主要代步工具后，人們改變了就近購物的習5).中心區(qū)居民經(jīng)過兩次擴散，紛紛向邊遠城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，小區(qū)安靜，生活質(zhì)量明顯據(jù)預測，按照大城市發(fā)展趨勢，尤其在人口眾多的國家，到2010年前后，城市人口的40%會分布于市區(qū)邊緣，30%在市區(qū)，30%分布在郊縣。這種趨勢對傳1).信息、通訊、情報處理技術(shù)。這方面最主要的部分是MIS(管理信息系統(tǒng))。子數(shù)據(jù)交易供方管理庫存系統(tǒng))。三是EOS(電子訂貨系統(tǒng))。四是多媒體信息2).物流系統(tǒng)機電一體化技術(shù)?，F(xiàn)代化的配送中心有現(xiàn)代化的分檢技術(shù)、傳輸技3).自動傳感技術(shù)。如監(jiān)控、攝像、報警系統(tǒng)，普遍應用了現(xiàn)代最新科技成果。4).商品包裝技術(shù)。要求牢固安全，美觀輕便。從造型、裝飾到材料加工都要求乏專業(yè)技術(shù)人員，具有大專以上文化程度的各類專門人才只占3%左右，經(jīng)營管ESO及EDI等。另一方面，受設備成本和網(wǎng)絡條件方面的制約，新技術(shù)仍只限于Mall全稱ShoppingMall,音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”,意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業(yè)ShoppingCenter中心”,但和國內(nèi)通常所指的購物中心(實為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感年代、1970年代，又相繼出現(xiàn)社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心以及廣域型購物中心等各類型，形成購物中心的多元化現(xiàn)象。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個。50年代以后，西方其他一些發(fā)達國家也相繼出現(xiàn)了與美國相類似的情形：法國在建造城外購物中心和超級市場方面一直被看作是歐洲國家的先鋒。60年城市中心的大規(guī)模購物中心(購物區(qū))逐漸興盛，多中心的城市結(jié)構(gòu)得到發(fā)展。國所擁有的購物中心總數(shù)就多達43000個。美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達43000個。形成這種局面的主要原因在于：專賣店紛紛進入購物中心的內(nèi)因；為"吃",大多數(shù)購物場所購物，包括百貨公司、超市、大賣場，選擇空間很大。2、生活和消費的需要：(三)購物中心的作用被零售業(yè)人士稱為"流通革命",購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導、20世紀90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心1993年其總銷售額業(yè)績達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55%,美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。通，從而拉動社會經(jīng)濟的發(fā)展。1993年，美國購物中心總銷售額業(yè)績達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55%,美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就形成了一種人口密度很高的地域空間。城市化還造等等，這都是購物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。,故購物中心的建設也將對城市環(huán)購物中心推翻了以往由生產(chǎn)者安排的傳統(tǒng)行銷通路，由(一)美國的購物中心保把顧客流量擴大到最大程度，中心管理部門留出公用的區(qū)域(如停車場和人行道),并根據(jù)當?shù)匾?guī)劃，對商店的門面和租戶經(jīng)銷的商品作出某些規(guī)定。美國的購物中心通常有2家或2家以上的大的核心商店，以便吸引消費者。這美國購物中心至少包括5家商店，大多數(shù)的購物中心都有20—50家商店。一般多占全美零售商店銷售額的40%(包括汽車與汽油的銷售)。有900萬以上的人商業(yè)，要以消費者為導向。”地區(qū)購物中心社區(qū)購物中心總占地面積(m2)總營業(yè)面積(m2)主要租戶1—2家或更多的百貨商店及超市部門百貨商店(傳統(tǒng)的或折扣的)、雜貨店或郵購商店商店數(shù)目(家)50—150或更多提供最多種類商品，在服務方面能提高顧客的購物經(jīng)驗適當?shù)纳唐贩N類，主要為選購商品和方便商品，并結(jié)合服務對顧客提供最低限度的商品種類，更強調(diào)方便商品和便民服務最低支持人口(人)100000以上30分鐘以上最多20分鐘不到15分鐘位于中心城市以外，在公路或高速公路主干線旁靠近一個或更多的居民住宅區(qū)要大道旁設計和布局狹長的一片的比例(%)51955—1991年，美國有計劃的購物中心幾乎增加了27倍，主要年份的購物中心現(xiàn)在購物中心的銷售額約占零售總額的40%。但是，他們正在接近飽和點。每平們正計劃在中小城市和全國最快成長的地區(qū)(如西南)建立36000平方米以內(nèi)的密的歐姆尼中心(0mniCenter),芝加哥的水塔區(qū)，紐約的西特公司中心市場，如人們對90年代所作的預測那樣，那么，這些購物中心就會面臨困難。購買者不得不去離家近的商店購物。那樣的話，那些為100平方英里居民服務的大型購大了。"但是，不可否認，購物中心以其品種齊全的商品和服務以及一次過購物(二)英國的購物中心1947年以后，政府開始參與零售業(yè)的活動，在土地使用規(guī)劃，零售業(yè)用地的控在40年代，英國的城市中心和大都市內(nèi)已經(jīng)建立了較完善的購物模式，因此中60年代中，零售商們和地方的政府部門開始批評中央政府過于重視城市中心區(qū)外購物中心的發(fā)展至少比美國和加拿大落后20年。1965—1980年，英國建立了424個購物中心，總營業(yè)面積達600萬平方米。平均每個購物中心的營業(yè)面積超過4650平方米，并都附設有停車場設施。購物中1)、超級商店2)、大型市場3)、地區(qū)購物中心7)、購物連拱廊70年代中期以來，英國的購物中心有向城市邊緣地區(qū)發(fā)展的趨勢。城市中心零80年代以來，英國的政治和社會生活發(fā)生了一系列重大變化。那種嚴重依賴政府行為的英國社會逐漸被一種更自由化的社會所取代，零壓力卻并未減退。80年代，英國60%以上家庭擁有至少1輛小汽車。消費者的購核心的小型城外購物中心，在英國的中心城市零售(三)日本的購物中心在經(jīng)歷了10年第二次世界大戰(zhàn)之后的恢復期后，從1956年開始，日本的經(jīng)濟進商店街"。如位于大阪市郊區(qū)的千里購物中心個商業(yè)服務中心，為附近10—25萬居民服務。文化用品占19.5%,家庭用品占9.4%,食品占1.5%,餐飲業(yè)占19.9%,服務業(yè)占7.4%,其他類占2.6%,使得商品構(gòu)成十分協(xié)調(diào)，同時也充分供應了顧客在日常該中心的200多家專門店采用的是租斷方式經(jīng)營，平均每平方米的月租金約4萬日元。另外，在承租之始，每平方米必須先繳約43萬元的保證金，10年后再日都按商圈輪流發(fā)送50萬份的夾報廣告，目的是吸引外地來客及增加該中心的廣告宣傳方法得宜，拉拉普多購物中心即便在平常的日子里，每日顧客也有2萬左右，遇到星期日則增至10人左右。3、塚新購物中心塚新購物中心是一個以“社會生活園地”為其特色的新西兵庫縣，占地約7萬平方米，由日本西武流通集團一手規(guī)劃。塚新購物中心是生活園地，曾以"造鎮(zhèn)計劃"的成功典型而風聞全球。街的經(jīng)營。250余家的專門店在西武流通集團的統(tǒng)一規(guī)劃250多家專門店街與餐飲店街大致分為5個群組：第一群組是以生鮮四品(魚、肉、蔬菜、水果)為中心的“生鮮館群”。(四)新加坡購物中心遠東組織等),一是管理公司。大型開發(fā)商視購物中心為一項商業(yè)投資，以租賃行性工作。新加坡去年就有2.6萬家企業(yè)倒閉，所以不可不防。對行政作業(yè)也須包括購物中心經(jīng)理1人、不動產(chǎn)管理專員1人、專員助理3人、工程師1人、技術(shù)人員1人、停車場管理3人、商場租賃人員3人等。不動產(chǎn)的管理包括人事、4)、在招商條件方面，購物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~31998年前8個月，新加坡整體零售業(yè)的收入下降了13%,零售業(yè)來客數(shù)下降約15%,觀光客在零售業(yè)的消費金額下降20%,為80億美元。4)、重視年輕消費族群，且其將成為主流。新加坡人口中年輕人占37%,亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以另外購物中心用作廣告和展示的公共空間的面積增加了，大約增加55%,有的購物中心總收入的50%來自廣告及展示空間的增加。其他增加的收入包括停車場的收費，因為商場的顧客流量提高了50%,有的購物中心客流每月達50萬人次。(五)東南亞購物中心觀念的影響，80年代起大型摩爾購物中心在該地區(qū)得以形以購物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟高速菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬人口擁有1家摩爾。2、購物中心的特點自營比例較高(50%至70%左右),自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭(全家/全客層),能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛集團都成功地采用了“連鎖摩爾”的經(jīng)營模式。菲律賓的SMSUPERMALL集團更擁有20家大型連鎖摩爾SMSUPERMALL,總面積超過300萬平方米.該集團曾多次獲得歐美財經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎",第二節(jié)中國零售業(yè)的發(fā)展分析長期持續(xù)增長態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，零售總額近10年來的大部分年份的費者日趨富裕的推動，中國零售市場未來增長潛力十分巨大，到2001,整個市場規(guī)模預計將達到57,000億元。這預示著中國零售行業(yè)正的“音符”,比如在不適當?shù)膮^(qū)域構(gòu)筑毫無根基的“豪華型地堡”;對城市中心及區(qū)域性中心商戰(zhàn)重地的爭奪戰(zhàn)中，不自量力的“一哄而上方，并且在今后還將“路漫漫”,但畢竟已讓消費者休浴到一絲陽光，畢竟已不同于想當年"天下烏鴉一般黑"的境況。我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已感到生副總裁瑞.米爾斯先生在我國各地實地考察后樂觀態(tài)度。這位在美國及其他國家已負責策劃管理過總數(shù)達400萬平方米以上購(一)、購物中心在中國的發(fā)展歷程1、萌芽階段(90年代中期)連鎖商家仍集中在服飾和超市2類，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在此情況下，2、初步形成階段(90年代末期)90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼將形成18萬平方米的大型摩爾購物中心)、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，內(nèi)地逐3、加速發(fā)展階段(90年代末——至今)革命，連鎖摩爾購物中心也開始出現(xiàn)。2002年，隨著上海正大廣場、廈門"SM城市廣場"、大連和平廣場、寧波天一廣場、深圳銅羅灣廣場、福州元洪城等一武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團等)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬達、中信團等)、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商(菲律賓SM集團、泰國正大集團、印尼三林集團、美國的一些基金協(xié)會等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨，法國歐尚AUCHAN、臺灣好又多等)都已開始在全國各大大(20萬至60萬平方米),走的是美國摩爾的模式。而上海由于私車擁有量較級商圈(如五角場、中山公園等),但規(guī)模較小(10萬至20萬平方米左右),北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL,這4家MALL市場來看，在過去10年中，國內(nèi)零售業(yè)平均年增長為9.7%,這在全球都是少有的。2002年全國商品零售額為28298.4億元，比1990年增長4.5倍，年平均增長15.2%。另外，目前國內(nèi)一些大型百貨店(1萬平方米以上)都在發(fā)展娛樂業(yè)。到2005年取消外商零售企業(yè)進入的控股權(quán)限制，在與國際零售業(yè)巨頭的直接較低，絕大多數(shù)營業(yè)面積不足3萬平方米，沒有一家超過10萬平方米，缺乏具有1)、中國零售商業(yè)呼喚新型商業(yè)業(yè)態(tài)2)、國外摩爾(購物中心)發(fā)展的啟示室內(nèi)游樂場，商場內(nèi)有800多間商店，150間餐廳及食物館，110間小食檔及19在10萬平方米以上。 1)、中國購物中心的商業(yè)模式在美國，購物中心已經(jīng)占有50%以上的零售銷售額，2000年的營業(yè)額已達1200公里范圍內(nèi)的人口數(shù)以千萬計，商業(yè)前景十分誘人。因此必須盡快高標準、2)、給國內(nèi)購物中心發(fā)展“把脈”要有一個長遠的策略。國外一些購物中心的前期準備工4)迎接中國加入WTO后的挑戰(zhàn)。我國在與歐盟的世貿(mào)協(xié)議條款談判中，第二章南昌市商業(yè)市場總體分析重要提示——南昌市是富有優(yōu)秀革命傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市，城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)(東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū))、四縣(南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣),總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?48.85萬人，總戶數(shù)119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，其中城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_180.99萬。市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭到2005年，城市人口規(guī)模達到210萬左右，中心城區(qū)范圍達到180平方公里；到2010年，城市人口規(guī)模達到260-300萬，中心城區(qū)范圍達到260平方公里。南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡四通八達，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。航空昌北機場距市區(qū)23公里(昌九高速公路經(jīng)過),每周有近百個航班抵達各地，航班主要通達線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。鐵路京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵路主干線縱橫穿越。公路昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有省際客車，通達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達江西省內(nèi)各個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達長江各口岸，至九江外運港口220公里。南昌市是中國中部地區(qū)五大中心城市之一，自2001年始，全市上下為實現(xiàn)把南值以平均11.5%的速率高速增長，2003年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值641.02億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值52.82億元，增長4.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值324.16億元，增長18.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值264.04億元，增長13.1%。全市財政總收入76.47億元，比上年增長15.5%。南昌市的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，社會消費品零售總額穩(wěn)步攀升。2003年社會消費品零售額達201.18億元，占全省五分之一以上，比上年增長13.1%,在全2003年，全市職工年平均工資10502元，比上年增長17.5%,其中，在崗職工年平均工資13914元，增長18.6%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7793.16元，比上年增長11.0%。居民生活水平不斷提高，進一步推動了南昌市府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加全線貫通(南昌市是京九線上唯一的省會城市),以及江西省委、省政府和南昌目前，南昌市已擁有商業(yè)網(wǎng)點3萬余個，并擁有百貨大樓、洪城大廈、大眾購物中心、麗華購物中心等10多家營業(yè)面積超萬平方米、銷售額超億元的大型零售福州路等8條市級品牌特色一條街，成為南昌現(xiàn)代商貿(mào)的亮麗風景。地理位置最好的一家。其它均在八一廣場的周邊500米范圍內(nèi)，其中新洪客隆商位于南昌大橋以東、洪城路以南的洪城大市場，成立至今五華大市場是緊鄰洪城大市場西側(cè)市場四路而10萬平方米的豪威大市場正在建設招商中，擬定今年投入使用。經(jīng)營面積25萬家專業(yè)大市場，總營業(yè)面積達到12余萬平方米。同時，在相距不遠的司馬廟立3、青云譜片區(qū)青云譜區(qū)全區(qū)共有商品市場16個，其中肉類制品批發(fā)市場、深圳農(nóng)產(chǎn)品市場和場位于井岡山大道旁的包佛路上，定位為工業(yè)品市場，預計2004年首期投入使社區(qū)商業(yè)本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點1103個，新溪橋——包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約300多家，消費對象主要為周邊4、青山湖——京東片區(qū)到空前規(guī)模，2002年至今，已建、在建項目達21個之多，吸引了本地及外地家由港商投資的占地25萬平方米的江西國際家居港已成功引進了東方家園，預計流通巨頭——香江集團投資30億全力打造的2000畝“南昌香江家居建材城”。(一)、南昌市商業(yè)歷史回顧雖然以洪城大市場為代表的批發(fā)市場年成交額達70億元以上，并且成為全國九年百貨大樓銷售額增長69.3%,洪城大廈增長35.2%,業(yè)績驕人。大型龍頭而且傳統(tǒng)百貨的規(guī)模普遍較大，營業(yè)面積都在1.8萬平方米以上(百貨大樓3.2萬平方米、太平洋百貨近3萬平方米),而綜合性超市、倉儲式商場、大賣場等南昌市幾乎所有的百貨商場都采取百貨+超市這種子路和福州路等8條市級品牌特色街已成為城市現(xiàn)代商貿(mào)形象的亮點。截止2002年底，南昌市總計興建各類市場282個，年成交金額212.3億元，其果品、生豬、肉食品、水產(chǎn)品、日用品、建材、摩托車、汽車配件等10個年成交額10億元以上，輻射范圍達全省，在華東地區(qū)或京九經(jīng)濟帶乃至全國都有一如太平洋，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較如金童女人街、萬壽宮、百匯鞋城、賽博數(shù)碼6、連鎖專賣(專業(yè))店◆純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該積經(jīng)營類別經(jīng)營品種經(jīng)營公司費用收取形口5層百貨樓：家電、食品二樓：百貨四樓；服裝五樓：服裝自開業(yè)來狀況良好百貨大樓下層)百貨地下層：食品樓：食品，日用百貨二樓：家電，箱包四樓：服裝自開業(yè)來狀況良好金陽光集團中山路7層鞋鞋自開業(yè)6年來狀況良好百信中山路萬壽宮對面600m2左右2層百貨樓；服裝、精品、鞋類自開業(yè)3年來來狀八一大道(原文化宮旁)9.4萬m2寫字樓30層限公司元/m2寫字樓走商鋪5層價3988元/m2m八一大道(原文化宮內(nèi))下層)樓：服裝、珠寶、首飾、鐘表二、三樓：日用百貨超市四樓：家俱城/電腦廣場(未定)大連萬達購物廣場最高價為5100原八一廣場50萬m2一條10萬平方米精品購物街，5000平方米VIP名流休閑恒貿(mào)集團中山路177號8120m2(占地面積)6層(包括地下百貨地下層：食品，日用百貨品二層：服裝電，運動器材自開業(yè)半年來經(jīng)營限公司除品牌家電收萬元保證金外它均須交納入的20%收取6層百貨一樓：化妝品，食品自開業(yè)來狀況良二樓：日用百貨四樓：服裝五樓：服裝六樓：家電好定樓：日用百貨，食品二樓：家電自開業(yè)四年來狀4000m2(營業(yè)面積)樓：食品，日用百貨二樓：家電、鞋類自開業(yè)1年來狀上海華聯(lián)有限公司南昌分公司按營業(yè)額的2收取租金樓：精品，服裝，家電品自開業(yè)1年來狀北京華聯(lián)有限公司南昌分公司八一大道括地下百貨百貨樓：化妝品，精品二樓：鞋類，箱包三樓：服裝四樓：服裝五樓：服裝自開業(yè)5年來狀江西省富豪大酒店銷售的2-3點取提成。象山南路2層二樓：日用百貨自開業(yè)2年來狀取四層(包括地下百貨樓：化妝品，家電二樓：超市，包三樓：超市四樓：服裝，鞋類自開業(yè)1年來狀南昌市百貨大樓股份有限公司除品牌家電外品及服裝，鞋須交納入場費價按營業(yè)額的20%提取，有收保證金2層樓：食品二樓：日用百貨自開業(yè)四年來狀限公司南昌分公司0各商場均采用百貨+超市模式，超市一般都設在商業(yè)價值較低的位南昌各百貨商場經(jīng)營模式均為百貨+超市，其中50%的商場設有兩層自營超市，分生鮮和日用品兩類(只有萬達購物廣場是引進品牌連鎖超市)。各大商場均設有地下層(早期建設的百貨大樓和洪城大廈除外)。其中60%的商服務，太平洋購物廣場的“快樂購物、休閑購物”,南昌 、南昌市商業(yè)發(fā)展需求分析人口增長40%,(由180萬人增到260萬—300萬，增加70—110萬),將為商據(jù)預測，2010南昌市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到1800億元，,人均3630美元，南昌市城市居民人均可支配2005年將達到9600元，,2010年將達到17500元。東湖區(qū)將培育建設8條專業(yè)街，西湖區(qū)將培育建設6條特色街。珠寶、鐘表、服0城東片區(qū)0城南片區(qū)在蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家建設五個衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心。這五個衛(wèi)星城數(shù)量、店面規(guī)模等方面的準入限制，都將在未來3年內(nèi)全部取消。因此一些國內(nèi)外"巨頭"們紛紛展開了“圈地運動”,南昌作為重要的中部城市，已受到越來極的拓展，并在2001年至2002年之間陸續(xù)開店，而新一佳、上海聯(lián)華、人人樂面對國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)競相進駐，南昌本土的商業(yè)“內(nèi)整外拓”,在進行產(chǎn)權(quán)制度改革的同時，不僅籌資1.5億元改造麗華大廈，打造營業(yè)面積4萬平方米的特大型商場，而且積極發(fā)展家電網(wǎng)絡服務公司，利用 ,又處于中國三大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合點和京九線上唯一的省會城市，大流通的功另外，通過國內(nèi)Shoppingmall的發(fā)展情況不難看出，與南昌市經(jīng)濟發(fā)展水平相經(jīng)初步形成Shoppingmall的生存發(fā)展空間，但是選擇那種模式的Shoppingmall?在什么地方建設?這將是擺在南昌開拓者及零售界人士面前的歷史性課第一節(jié)商圈確定的依據(jù)及意義縱向一條是以：九江-德安-永修-南昌-豐城-樟樹-新橫向一條是以：萍鄉(xiāng)-宜春-新余-樟樹-豐城-南昌-進賢-東鄉(xiāng)-鷹潭-橫蜂-上饒路交通便利)大約有792.96萬人口，人口密度最高的是萍鄉(xiāng)市大約在464人/KM2。一個地區(qū)的消費能力和這個地區(qū)的城市化水平作為江西省的單核中心城市，南昌一直引領(lǐng)著江西零售業(yè)發(fā)展的龍頭，作為南昌市中心片區(qū)，多少年來一直是整個江西高檔消費、享受性消費的首選區(qū)域。隨著江西省提出的作大作強南昌的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的提出，南昌的地位得到了前所未有的提升，未來的南昌將穩(wěn)步進入江西省核心消費城市階段，南昌的零售業(yè)也將在很長一段時間內(nèi)占據(jù)市場及消費時尚的前沿。通過以上各種統(tǒng)計分析，我們可以看出江西省的日用工業(yè)品批零貿(mào)易業(yè)商圈分布特點如右邊圖中所示，集中在兩個大的商圈，即以南昌為中心的贛北商圈，和以贛州為中心的贛南商圈。南昌的批零市場的輻射范圍涉及到：北面至九江的部分地區(qū)，西到宜春和新余市較大范圍，東到鷹潭撫洲市，南到吉安市地區(qū)。而萍鄉(xiāng)、上饒、景德鎮(zhèn)等地區(qū)由于交通和地理關(guān)系，基本受外省的商圈輻射影響較大。南昌的總體批零總額為313.83億元，在南昌商圈輻射圈范圍內(nèi)的地市批零貿(mào)易總額加起來大約為299.26億元?？紤]到各種地區(qū)性商品的互補性貿(mào)易差額因素以及價格因素等原因，可以說在商圈貿(mào)易總額上基本可以持平，因此商圈范圍基本成立。(2)汽車購物商圈總額約160億。殊用品(節(jié)日)及大宗貨品，涵蓋南昌整個城區(qū)，以及南昌縣蓮塘鎮(zhèn)、麻丘鎮(zhèn)、溪霞鎮(zhèn)，非南昌市城區(qū)人口約57.5萬，城區(qū)人口181萬。該部分消費群對商業(yè)構(gòu)成(%)生活費支出食品副食4.81文化教育娛樂用品4.93備注涂黑部分系與本項目后期工作相關(guān)項目，紅色字體部分表示呈上升趨勢。外用餐支出明顯增加，支出占食品支出的32.2%。增長1倍以上?，F(xiàn)代化的通訊服務已形成巨大的消費市場，涵蓋面逐步擴大，對0構(gòu)成(%)生活費支出食品油脂肉禽及其制品蛋類6.78奶及奶制品4.99耐用消費品文化娛樂用品教育民以及政府、企業(yè)管理人員。消費支出繼續(xù)保持了1小時商圈的食品及文化娛樂駕車購物10分鐘商圈涵蓋了洪都大道以西的南昌市城區(qū)大部分面積。摩托車、10分鐘汽車購物商圈內(nèi)，屬南昌市人口密度最大的區(qū)域，人口總數(shù)超過110萬，約占整個城市總?cè)丝诘?/3,僅生活必須支出總額高達56億。一、勝利路步行街區(qū)域商圈：1)、商圈現(xiàn)狀概況：2)、商業(yè)網(wǎng)點分布狀況次之，租金范圍約在230—350元/m2/月之間，而靠疊山路一帶租金在200—320南昌市商貿(mào)委在2002-2010發(fā)展規(guī)劃中，結(jié)合西湖、東湖的發(fā)展建設設想，提民德路、勝利路：27、29、205路公交車中山路、勝利路：2、7路公交車、旅游精品線巴士疊山路、勝利路：2、7、8、12、20、26路公交車地方特色餐飲：八味堂、天安食街、四季紅火鍋、公共休閑場所：8處休閑小憩場所(長椅、花崗巖椅、葡萄藤架)其他：商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行，診所(2家)要場所積達到700m2。勝利路與疊山路交匯處的勝利廣場，總建筑面積超過50000m2,二、八一廣場區(qū)域商圈：1)、商圈現(xiàn)狀概況：230家，其中零售商店約占45%;餐飲娛樂及服務業(yè)約30%;其它占25%。2)、網(wǎng)點分布情況3)、租賃情況分析根據(jù)規(guī)劃，在八一廣場周邊將興建1-2家大型綜合性、多功能百貨商廈(購物6)、商圈配套設施狀況：交通賓館、江西飯店、東方賓館、鄱陽湖賓館等10余家。7)、發(fā)展趨勢分析：現(xiàn)建筑面積40000m2的大連萬達購物廣場、江西華特投資的建筑面積96000m2、高128米、連同地下共32層的財富廣場入駐該地段(裙樓2-4層為新洪客隆買斷經(jīng)營),加上原有的百貨大樓、新洪客隆、麗華廣場，使得該區(qū)域成為南昌大“天天平價”的銷售理念，沃爾瑪也給南昌原有的零售業(yè)態(tài)帶來了強有力的競?cè)⒅猩铰飞倘Γ簽程窖蟀儇?、專業(yè)商場(金童商廈、百信鞋業(yè)等)、品牌餐飲連鎖店(肯德集團在南昌投資的第一家大型百貨商場(目前已歸大洋百貨集團旗下)。依靠多以金童商廈(女人街)、百信鞋業(yè)為主的主題商場，分布在中山路商業(yè)街的中后萬壽宮小商品批發(fā)市場于1988年開業(yè)，內(nèi)部商戶主要以經(jīng)營小百貨、服裝、鞋降，該市場管理部門在今年5月份推出了買斷使用權(quán)的手段，但商戶普遍反映冷進駐中山路的國外知名品牌餐飲連鎖店包括肯德基、麥當2)、中山路各路段商鋪分布情況：占到10%以上，已成為全省有名的中高檔品牌特色街。而勝利路口至沿江路段3)、租賃情況分析王廣場均價為454元每平方米，從地王廣場到太平洋廣場路段由于緊靠百花洲風的均價達到了660元每平方米。從太平洋購物廣場到萬壽宮主要以經(jīng)營中低檔次商品的臨街店鋪和主題商場為主，租金均價為388元每平方米。4)、商圈規(guī)劃與定位：修等均應精心規(guī)劃設計。根據(jù)市政府城市總體規(guī)劃中山路(黃慶仁藥?！艘簧虉?近現(xiàn)代段傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，應采取原貌保護的方法，延續(xù)其現(xiàn)有街道尺度、建筑外觀風格、騎樓等特色。完善道路設施，加大路網(wǎng)密度理順交通，增加停車面積。對勝利路、中子路、民德路、象山路、舟山路等舊城區(qū)主要道路，實施路面改建，道路部分管線落地及道路環(huán)境的綠化、亮化、美化工程。同時，對局部“瓶頸”地段進行必要改建。根據(jù)南昌市發(fā)展規(guī)劃及南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，中山路作為南昌市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，建成以大型百貨商廈和品牌專賣店為主題的時尚流行購物街(服飾為主體)。兩端有南昌百貨大樓和太平洋大型百貨商廈，中間應不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)成為品牌專賣店一條街。在條件成熟時，遷走南昌二中，擴大南昌百貨大樓；拆除西湖路口、工藝美術(shù)集團等(金帝廣場)周邊舊房以及萬壽宮市場(臟、亂、差),建成中山路上休閑廣場(或復建萬壽宮)并與東湖、西湖連接形成花園式購物環(huán)境。5)、商圈交通狀況：公交線路：1、5、7、旅游精品線，中山路由東(八一廣場)至西(勝利南路口處)機動車單向行使(早上6點一晚上10點)。出租車站點(3個)6)、商圈配套設施狀況：銀行：農(nóng)行(2)、建設銀行(1)、招商銀行(1)、中國銀行(1)、交通銀行(2)、郵政儲蓄(1)、工商銀行(4)南路)、銅鑼灣娛樂城、福臨門茶樓、零點咖啡、千僖湖茶園、八一公園、乒乓球館等7)、商圈發(fā)展?jié)摿Φ谒墓?jié)綜合評述：目前，紅谷灘新區(qū)交通不是很便利，只有204、209兩路公交車通往市內(nèi)。結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫”、"十縱”路網(wǎng)骨架，平均500米有一條橫路與豐和路(1)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)"三橫"即：臨江大道、豐和大道、紅谷大道。(2)道路分級①主干道48米以上，三條南北向道路為主干道路；臨江大道，城市景觀道路，紅線寬50米；綠線寬80米；紅谷大道，生活性干道，紅線寬50米；綠線寬20-40米；豐和大道，生活性干道，紅線寬65米；綠線寬80-100米；廬山南大道，交通性干道，紅線48米；紅谷三路，交通性干道，紅線50米；紅谷六路，交通性干道，紅線50米；南昌大橋線路，城市快速路，紅線50米。②次干道路一般為30-40米。紅谷二路，紅線寬30米；紅谷四路，紅線寬30米；紅谷五路，紅線寬30米；紅谷七路，紅線寬30米；紅谷八路，紅線寬40米；在局部地段布置了街坊內(nèi)部道路，控制寬度一般為15-20米。(3)交通設施：在中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃公共停車場四處，各主要大型公共設施結(jié)合各處，占地0.5萬平方米。(4)橋梁：規(guī)劃預留紅谷大橋橋位，接紅谷六路。市政府規(guī)劃紅谷灘居住人口達到40萬人，要達到這個基數(shù)，紅谷灘的市政配3-5年時間。第一節(jié)紅谷灘商業(yè)供應狀態(tài)分析b)劣勢(0)機會(0)定資產(chǎn)投資總額的比重為50.4%;更新改造投資33.91億元，增長48.0%,比重為17.9%;房地產(chǎn)投資60.01億元，增長73.1%,比重為31.7%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資0.15億元，比上年下降24.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資45.50億元，比上年增長89.2%,其中工業(yè)投資增勢強勁，完成投資45.15億元，增長89.2%;第外商及港澳臺投資25.28億元，比重為13.4%;民間投資75.30億元，比重為南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年，2001年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換了解，省城商業(yè)寫字樓90年代前多以為客戶提供“毛坯房”為主，90年代后開兩年前，南昌的寫字樓市場一度"低迷疲軟",當年華財大廈的租價僅為20元從40多元上漲到68元/平方米，租金的上長吸引了投資客的目光，這說明，通過綜合業(yè)態(tài)(如公寓與寫字樓的搭配等)進行資源整合，形成發(fā)展商與客戶最終"雙贏"的局面。財富廣場提供全天候開放服務，滿足個性化需求，可預約專從寫字樓分布圖可以看出，目前南昌市寫字樓大合一個公司作為辦公場所；而企業(yè)較多的高新區(qū)和南房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其次，占21.5%;調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險類占的比重較低，這主1、樓體結(jié)構(gòu)及特征(外觀):建筑外觀體現(xiàn)出寫字樓的檔次。目前市場上的寫字樓玻璃幕墻占1/3,瓷磚占1/2,其他為外墻涂料。立面以玻璃幕墻材質(zhì)的寫字樓外觀上凸現(xiàn)時代感，視覺所的有8家，大概占1/3?；蛭飿I(yè)咨詢?nèi)藛T。內(nèi)部配套(空調(diào)、電梯)南昌寫字樓設立中央空調(diào)約占20%,其他品牌占25%,載重1000KG占75%,其他為1250KG、750KG。3、其它相關(guān)配套設施數(shù)量1.75米/s5132無無236210人/800,6人/63064232750/11人，1000/13人32慢3新龍基廣場國貿(mào)廣場江蘇康力天津奧的斯一般一般聲音大12米/秒1000/13人1000/15人寫字樓名稱地王廣場江信國際大廈新田金世紀財富廣場洪城廣場金陽光商場強威大廈出版大廈約克無美國約克無無無無無無分體空調(diào)分體，飛鹿無無無第四節(jié)南昌寫字樓機遇及風險分析近幾年，伴隨著南昌經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，南昌市的基礎設施、投資環(huán)境日益改善，吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進。他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。相比以往，呈現(xiàn)出專業(yè)化、商圈化的特點。寫字樓機會點分析(0:1、現(xiàn)有寫字樓總體配套不全，物業(yè)管理都處在低水平階段，一般提供保安、打掃之類的最基本服務，還未出現(xiàn)五A寫字樓的存在。12356789出版大廈太平洋商務廣場金源大廈地王廣場國恩賓館高新火炬大道老福山立交橋下南京西路277號洪城路2號百花洲陽明路與勝利路交匯處八一大道92號勝利路1號象山北路中山路交叉口北京西路98號中山路中段站前路23號建設西路588號建筑面積1.32萬m29.5萬m24萬3萬售價/租金20元/m23500元/26元3000元30元/m230~40元/平方米20元/m228元/m25600元均價28元/m26000元/平米5200元/m2裝修35元/平米未68元/平方米空調(diào)45元/平方米，無空調(diào)29元/平方米5500-5600元/平5100元/平方米40--50元/平方序號2356789南京西路277號洪城路2號沿江中路19#站前西路89#北京西路98號省府北路121號勝利路287號1.32萬m25萬m24萬20元/m23500元/26元3000元均價3500元30元/m220元/m228元/m228元/m2裝修35元/平米未裝20元/平米無空調(diào)29元/平方米40--50元/平方27元/平方米26元/平方米2、在售(預售)的寫字樓一覽表1234567勝利路1號站前路23號9.5萬m2米5500-5600元/平從市場總體供應狀況來看，見上述表格中的數(shù)據(jù)，市場上已經(jīng)在運營的寫字樓總建筑面積約32.56萬平米，其中純寫字樓約占7萬平方米，而在建的純寫字樓如財富廣場、華龍國際、新田金世紀、國恩賓館等總建筑面積約為17.2萬平方米。從區(qū)域上看，純寫字樓仍多分布在市中心區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化的熱點區(qū)域當中。二、南昌寫字樓需求分析城市中心地段中央商務區(qū)(CBD)的供應量較小，但入駐率高，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有75.6%以上的寫字樓消費者更多的還是傾向于市中心地段辦公。