企業(yè)價值分析

企業(yè)價值分析摘要：以保利地產(chǎn)為例，本文系統(tǒng)的介紹了在進(jìn)行企業(yè)價值分析時綜合運(yùn)用的方法和具體應(yīng)用分析過程。首先對企業(yè)的整體外部環(huán)境進(jìn)行判斷把握，重點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)營策略分析；然后，在分析得到的產(chǎn)業(yè)狀況、公司策略結(jié)果的基礎(chǔ)上進(jìn)行會計(jì)分析，找出行業(yè)中需要關(guān)注的關(guān)鍵會計(jì)政策和處理并進(jìn)行合理性分析；接著，根據(jù)企業(yè)的會計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，量化判斷企業(yè)運(yùn)營效率、資本結(jié)構(gòu)、獲利情況等；最后，在綜合前幾步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行前景分析，通過預(yù)測假設(shè)進(jìn)行公司未來績效的預(yù)測，預(yù)估企業(yè)價值。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)經(jīng)營策略分析會計(jì)分析財(cái)務(wù)分析前景分析

一、公司簡介

保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年獲央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，自2007年起，連續(xù)兩年被評為地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第二名，并入選“2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)”。2009公司品牌價值達(dá)90.23億，獲得“成長力領(lǐng)航品牌”稱號。

公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理。2002年完成股份制改造后，公司開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋19個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有80家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。

二、經(jīng)營策略分析

(一)產(chǎn)業(yè)概況

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活條件的改善以及城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，并已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ谥袊康禺a(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是金融危機(jī)時出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)增長緩慢，成為百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入增速放緩的主要原因；但策劃業(yè)務(wù)獲得較快發(fā)展，策劃收入同比增長27.13％，成為百強(qiáng)企業(yè)收入規(guī)模繼續(xù)增長的重要推力。百強(qiáng)企業(yè)主動調(diào)整經(jīng)營策略，在內(nèi)部組織架構(gòu)、人力資源配置等方面開始側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問、營銷代理以及運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)取得了明顯進(jìn)步。

2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資48，267億元，比上年增長33.2％。其中，商品住宅投資34，038億元，增長32.9％；辦公樓投資1，807億元，增長31.2％；商業(yè)營業(yè)用房投資5，599億元，增長33.9％。全年各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。

(二)公司策略分析

保利地產(chǎn)深知房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的，以二三線城市為主的城市化進(jìn)程、中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。所以，保利地產(chǎn)近幾年針對二三線城市以及自住需求的中小戶型產(chǎn)品受政策影響較小的進(jìn)行發(fā)展，建立品牌體系，擴(kuò)大競爭優(yōu)勢。公司堅(jiān)持以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，緊密結(jié)合政策和市場形勢，合理把握經(jīng)營力度，適度擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，有效推動了經(jīng)營業(yè)績的提升。企業(yè)以卓越的戰(zhàn)略管理能力，優(yōu)秀的可持續(xù)發(fā)展能力，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌形象以及優(yōu)秀的企業(yè)文化和員工隊(duì)伍擁有強(qiáng)大競爭優(yōu)勢，沉著應(yīng)對市場變化風(fēng)險和深化區(qū)域布局帶來的管控風(fēng)險。

1.保利地產(chǎn)市場分析

由表1數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司的重心，但利潤率比其他主營業(yè)務(wù)利潤率低，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)成本過高。截至2011年5月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積61，73萬平方米，同比增長31.71％；實(shí)現(xiàn)簽約金額74.06億元，同比增長132.09％。2011年1—5月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積243.31萬平方米，同比增長22.81％；實(shí)現(xiàn)簽約金額281.04億元，同比增長82.37％。

公司產(chǎn)業(yè)遍布地區(qū)十分廣泛，其中以廣州、北京、上海為重點(diǎn)核心城市。保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)的市場占有率名列前茅，與萬科、中海、恒大、金地為房地產(chǎn)界龍頭企業(yè)，是擁有人才、資金、品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.保利地產(chǎn)競爭策略分析

(1)區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈布局。保利地產(chǎn)未來一方面，以廣州、北京、上海為未來發(fā)展的重點(diǎn)核心城市，在已拓展的其他重點(diǎn)區(qū)域市場基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展其他發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市，夯實(shí)和完善公司全國戰(zhàn)略布局；另一方面，在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，穩(wěn)步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，形成多區(qū)域利潤增長點(diǎn)。2010年完成所有沿海一線城市的布局，強(qiáng)化了珠三角和長三角的戰(zhàn)略布點(diǎn)，開啟了以現(xiàn)有中心城市全面輻射周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二、三線城市的新局面。

(2)人才吸收與品牌維護(hù)。保利地產(chǎn)本著“以人為本”的人才觀，營造有利于人才成長并充分發(fā)揮其積極性的良好環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人力資源狀況與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的良好互動。企業(yè)大部分員工畢業(yè)于國內(nèi)各大知名院校，很快便融入于企業(yè)“軍旅精神”氛圍之中，形成了在中國房地產(chǎn)行業(yè)非常獨(dú)特的企業(yè)文化，也造就了一批帶有明顯保利印記的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。

(3)多元化。在2004年保利地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，制定了“70，30法則”——在堅(jiān)持住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上，開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)未來開發(fā)的產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)70％的住宅產(chǎn)品和30％的商業(yè)產(chǎn)品比例的目標(biāo)。近年來，加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營力度，企業(yè)積極發(fā)展“綠色低碳型地產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)升級，通過產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，抓住未來發(fā)展的主要機(jī)遇。企業(yè)從以往的單一業(yè)態(tài)開發(fā)模式向多元化，集住宅、商業(yè)、辦公和旅游等地產(chǎn)業(yè)態(tài)整合協(xié)同模式轉(zhuǎn)變。

三、會計(jì)分析

由上述產(chǎn)業(yè)及經(jīng)營策略分析可知，身為房產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的保利地產(chǎn)有幾項(xiàng)重要的關(guān)鍵會計(jì)政策，首先是非流動資產(chǎn)的部分，房產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)出物就是投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)，所以對其折舊和減值測試也應(yīng)定為關(guān)鍵會計(jì)政策進(jìn)行關(guān)注，房產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)和商譽(yù)的攤銷政策都需要關(guān)注。

其次，保利地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目投入

時，需要保證原材料、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品這些的投入，所以存貨量很大，其所占總資產(chǎn)比例相對很高，那么存貨的盤存以及跌價準(zhǔn)備都是關(guān)鍵會計(jì)政策，需要關(guān)注存貨管理是否良好運(yùn)行。

第三，公司應(yīng)收款項(xiàng)主要包括應(yīng)收賬款、長期應(yīng)收款和其他應(yīng)收款。公司狀況復(fù)雜，關(guān)注應(yīng)收款項(xiàng)根據(jù)不同情形分析是否計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，分析賬齡。

第四，房地產(chǎn)業(yè)由于行業(yè)特性，預(yù)收賬款金額占負(fù)債比例較大，而由于項(xiàng)目開發(fā)前期投資額巨大，公司融資金額需求較大，因此房產(chǎn)銷售的預(yù)收賬款確認(rèn)、長期借款的融資狀況和借款費(fèi)用的處理是關(guān)注重點(diǎn)之一，借款費(fèi)用是否可以資本化，確保企業(yè)有資金可以良好運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)注企業(yè)在銀行貸款方面是否有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和償還政策。

四、財(cái)務(wù)分析

(一)調(diào)整后會計(jì)項(xiàng)目(見表2)

(二)財(cái)務(wù)比率分析

1.評估獲益能力

由表3可以看出保利2010年的roe相對于2009年上升了2.65％，也明顯高于同業(yè)企業(yè)金地集團(tuán)，解析其主要原因是財(cái)務(wù)杠桿大幅上升，從而使財(cái)務(wù)杠桿利得上漲，充分顯示了舉債融資的好處。保利2010年的財(cái)務(wù)杠桿利得上升4.49％，抵消了凈營運(yùn)資產(chǎn)報(bào)酬率下降的1.84％，使權(quán)益報(bào)酬率上升2.65％，其中凈財(cái)務(wù)杠桿超常上升到大于1，究其原因是保利地產(chǎn)擴(kuò)大項(xiàng)目投入，進(jìn)行大量舉債采用比較激進(jìn)的財(cái)務(wù)杠桿政策所致。保利報(bào)酬差價大于凈營運(yùn)roa，主要是因?yàn)槔⑹杖氪笥诶⒅С觥?/p>

保利地產(chǎn)notap利潤率較2009年有些許下降，是由于凈利率減少。凈營運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)十分大，但相比較金地集團(tuán)來說利用效率較差，所以凈營運(yùn)資產(chǎn)報(bào)酬率下降。但是由于保利財(cái)務(wù)杠桿政策的有效性，所以它的綜合績效是優(yōu)于金地的，roe比金地高出2.39％，較2009年也有提高。

2.評估營業(yè)管理

從以上共同比損益表部分可以得知，保利由于營業(yè)收入增長，相應(yīng)成本結(jié)轉(zhuǎn)增加，但是所占比例保持相對穩(wěn)定，沒有明顯變動。從表4還可得知，保利采用差異化策略，因而有較高的毛利率，但略低于金地集團(tuán)。而相對于2009年獲利比率下降的原因，推估是政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的。

3.評估投資管理

從表5可知，保利2010年?duì)I運(yùn)資金管理狀況未改善，與金地集團(tuán)相比管理效率較低。保利交易應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率都增加，導(dǎo)致保利純營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率下降的主要原因是由于存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨周轉(zhuǎn)率超常的低是由于2010年保利地產(chǎn)房產(chǎn)業(yè)存貨量巨大的而又在2010年擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)的原因。金地集團(tuán)對于交易應(yīng)收賬款的管理是十分有效的，是由于其存在良好的信用風(fēng)險管理，做較少的租賃業(yè)務(wù)，只有少量的交易應(yīng)收款項(xiàng)，所以回收速度很快。

在非流動資產(chǎn)管理方面，保利相對2009年pp&e(土地、廠房、設(shè)備之凈額)周轉(zhuǎn)率大幅下降的原因是由于投資性房地產(chǎn)從807，387，936.03元增加到4，239，603，167.46元，上漲425.10％，所以也導(dǎo)致凈非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅下降。

4.評估財(cái)務(wù)管理

由表6可知，兩家公司的流動比率都是良好的，保利10年相對2009年又微幅下降。然而保利速動比率、現(xiàn)金比率、營業(yè)現(xiàn)金流量比率下降的原因是由于剔除了預(yù)收賬款，是由于10年開發(fā)項(xiàng)目增加，貨款回籠金額很大，這種現(xiàn)象在市場上的好壞還值得探討。房產(chǎn)業(yè)前期投入巨大，所以營業(yè)現(xiàn)金流量為負(fù)值，是正?，F(xiàn)象。

保利公司的負(fù)債權(quán)益比和舉債權(quán)益比上升，以上舉債比率比較顯示，保利相對于金地和前期采取了積極的融資政策。由于保利利息收入大于利息費(fèi)用，所以無法計(jì)算利息涵蓋比率。從表中可以知道，兩家公司的資本結(jié)構(gòu)中，負(fù)債大于權(quán)益，這是由于房產(chǎn)項(xiàng)目時間長，需要一定的前期資金投入和運(yùn)營保證，所以需要一定的財(cái)務(wù)杠桿，良好的信用保證和融資渠道保證長期借款。

五、前景分析

(一)營收成長預(yù)測

1.歷年?duì)I收成長

隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物價水平上漲，人民收入水平和生活水平提高，住房需求不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)在高增長、高通脹的“雙高”的環(huán)境下運(yùn)行，出現(xiàn)資產(chǎn)價格比較高的上漲。從圖1、2中可知，保利地產(chǎn)歷年來的營業(yè)收入呈現(xiàn)大幅上升趨勢，2006年到10年?duì)I收成長率都十分高，分別為：70.90％、101.51％、91.24％、48.11％，56.15％，可看到2009年和2010年相對緩和。

2.營收成長預(yù)測

在2010年密集的調(diào)控政策下，全國房地產(chǎn)市場高速增長的局面得以緩解。但促使房價再次反彈的隱憂依然存在。為維持國內(nèi)樓市的長期健康發(fā)展，鞏固前期調(diào)控的成果，政府仍有必要采取各種措施調(diào)控市場，防止房價過快增長。在此背景下，2011年的全國房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)2007年那樣的高速增長。自住需求將成為支撐市場的主力。由于公司未披露2011年的盈利預(yù)測，所以假設(shè)保利地產(chǎn)與市場走勢相符，未有特殊成長狀況。

作者綜合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成長趨勢、住房需求狀況及保利2009、2010及2011年1—5月營收成長率，預(yù)測2011-2020年之營收成長情形如下。

受各地逐步推行限購令的影響，未來房地產(chǎn)市場客戶群體將呈現(xiàn)嚴(yán)重分化的趨勢。擁有較強(qiáng)購買能力的客戶受制于限購政策無法購房，而目前處于高位的房價又使符合購買條件的客戶仍缺乏足夠的支付能力，市場會出現(xiàn)較大的空白區(qū)，而且這一空白區(qū)隨著加入限購城市逐步增加還會進(jìn)一步放大。對于在行業(yè)中居于前列的保利地產(chǎn)來說，規(guī)模實(shí)力是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是其面臨市場劇變的軟肋。開發(fā)規(guī)模巨大，市場較為分散，雖然具有分散化經(jīng)營降低經(jīng)營風(fēng)險的優(yōu)勢，但是在面對統(tǒng)一的市場限購政策時調(diào)整也異常困難，可能無法有效地抵御市場環(huán)境的急劇變化，其發(fā)展步伐會出現(xiàn)遲滯，鑒于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定性及國內(nèi)通脹的壓力，一些地方房價仍在高位運(yùn)行等情況，政府明確將繼續(xù)加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。所以，作者假設(shè)營收成長率2011年以后逐年降低，趨向均數(shù)回歸。

(二)預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表

1.預(yù)測假

2.績效預(yù)測

(三)計(jì)算資金成本

1.權(quán)益成本

運(yùn)用資產(chǎn)定價模型(capm)：

γe=γf+β[e(γm)-γf]

保利的權(quán)益成本：

γe=γf+β[e(γm)-γf]=10.22％

2.舉債成本

假設(shè)稅后舉債成本為2010年稅后凈利息費(fèi)用對凈舉債的比率，為-0.21％。保利在凈舉債上賺得利息收入，因此為負(fù)號。

3.加權(quán)資金成本(wacc)

2010年度負(fù)債=120，307，641，793.60，占總資產(chǎn)比例：78.98％

2010年度權(quán)益=32，020，330，783.93，占總資產(chǎn)比例：21