龍湖上海市青浦區(qū)趙巷號地塊投資分析報告

上海市青浦區(qū)趙巷8號地塊集團投資發(fā)展部2007年10月善待你一生1目錄12項目概況區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況項目定價策略項目風險控制項目經濟測算項目定位及預案3456項目投資建議72

1項目概況區(qū)域地理位置及相互關系青浦功能定位與趙巷總體規(guī)劃目標地塊基本情況3浦青1.1區(qū)域地理位置及相互關系目標地塊位于青浦趙巷鎮(zhèn)，滬青平公路以南，東側緊靠嘉松公路；該地塊距離虹橋機場約12公里，距離古北國際社區(qū)約15公里，距離松江佘山約3公里,距離浦東機場45公里左右。滬青平公路滬松公路外環(huán)線41.2青浦功能定位與趙巷總體規(guī)劃青浦功能定位重點是：

體現(xiàn)地方文化特征的休閑旅游區(qū)；具有濃郁地域特色的水鄉(xiāng)生態(tài)居住區(qū)；具有集約性和都市型特征的現(xiàn)代農業(yè)區(qū)；與自然環(huán)境相協(xié)調的綠色工業(yè)區(qū)趙巷總體規(guī)劃：一城：趙巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)二園：鎮(zhèn)域東側物流市場園；生態(tài)生活特色居住園區(qū)三區(qū)：西部“崧澤古文化區(qū)”、中部“生態(tài)休閑觀光區(qū)”、東部"劉夏古文化區(qū)"

51.3目標地塊基本情況青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊，土地面積144495.5平米，容積率1.0：東至嘉松公路，西至崧塘河，南至規(guī)劃路，北至淀浦河。距離佘山高爾夫球場1.5公里；距離虹橋機場約12公里。嘉松公路崧塘河淀浦河61.3目標地塊基本情況拍攝點拍攝范圍趙巷特色居住區(qū)8號地塊按照“凈地”出讓；地塊內尚有一農戶未動拆，青浦摘牌掛中心負責人表示這一戶在短期內就可解決，肯定不影響地塊的開發(fā)；代征地把整個用地分為三塊；71.3目標地塊基本情況該地塊中間有一條規(guī)劃的6號路，該道路有政府出資興建，路寬度16米，該地塊的入口可以放在此處；目前該地塊紅線外尚未全部達到“七通一平”，該部分由一級開發(fā)商趙巷置業(yè)負責完成，不會影響地塊的開發(fā)進度。81.3目標地塊基本情況用地性質住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積52,052.3㎡凈地面積144,495.5㎡地上總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0建筑密度30%綠化率35%，其中集中綠化率10%建筑高度15米機動停車位0.72輛/戶非機動停車位0.72輛/戶建筑退讓有關建筑控制線建筑物退讓嘉松公路及淀浦河綠化帶控制線不小于10米建筑物退讓西側防汛通道控制線不小于5米建筑物退讓基地內河道岸線不小于6米其他規(guī)劃要求基地內90平方米以下套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積的比例不小于74%目標地塊規(guī)劃指標91.3目標地塊基本情況距離滬青平高速路入口1000米，距離泗陳公路1500米；從嘉松公路-滬青平高速或者嘉松公路-泗陳公路-滬松公路均可快速到達市區(qū)虹橋區(qū)域行車時間約15分鐘左右；未來青浦將建成“五縱二橫”高速公路網和“六橫六縱”骨干公路網；虹橋綜合交通樞紐工程已經開始建設，作為2010上海世博會的配套工程，虹橋交通樞紐站計劃于2009年啟用，建成后，將有京滬高速鐵路、滬杭磁懸浮、浦東磁懸浮、多條軌道交通線等現(xiàn)代化的交通匯集于此，成為上海輻射全國的重要通道，也將成為上海第三產業(yè)發(fā)展的重要一極。101.3目標地塊基本情況基礎配套：奧特萊斯、吉盛偉邦國際家具村、佘山高爾夫球場、五星級酒店、國際會議中心等；日常購物依托于趙巷鎮(zhèn)及虹橋區(qū)域，附近正在建設有大規(guī)模的現(xiàn)代商貿聚集區(qū)及“珠江生活廣場”。教育：宋慶齡國際學校、新加坡國際學校、耀中國際學校、趙巷松澤中學、幼兒園、托兒所等。11

2區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況區(qū)域內房地產發(fā)展階段區(qū)域內產品業(yè)態(tài)與售價區(qū)域內市場存量區(qū)域內土地供應與產品供應區(qū)域內房地產市場分析小結122.1區(qū)域房地產市場發(fā)展階段趙巷-佘山板塊區(qū)域房地產市場，2003年開始起步，在佘山鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和趙巷特色居住區(qū)規(guī)劃出臺后，該板塊內推出一系列土地，區(qū)域市場在2004-2006年日漸成熟,截至目前，產品類型以獨棟別墅為主隨著國家宏觀政策的出臺，趙巷-佘山板塊區(qū)域低密度的別墅地塊已無后續(xù)推出的土地增量，2006年以后整個板塊后續(xù)推出土地以低密度住宅為主（容積率1.0）；預計在2008年左右該板塊市場產品類型將由原來的獨棟別墅為主逐步轉變?yōu)槁?lián)排別墅、花園洋房產品為主現(xiàn)階段未來132.2區(qū)域內產品業(yè)態(tài)與售價趙巷-佘山板塊142.2區(qū)域內產品業(yè)態(tài)與售價樓盤名稱綠地國際山莊建筑類別獨棟、聯(lián)排別墅占地面積11.5萬平米總建筑面積5.7萬平米容積率0.5銷售情況目前基本售罄，剩余3套裝修狀況毛坯開發(fā)商上海綠地云峰置業(yè)有限公司首次開盤時間聯(lián)排：2005年4月30日;獨棟：2006年7月開盤價格聯(lián)排：8000元/平米;獨棟：11000元/平米近期報價20000元/平米（聯(lián)排,地上226平米+送地下60平米）40000元/平米（獨棟,地上363平米+送地下117平米）綠地國際山莊在2005年開盤以來均價維持在10000元/平米左右，在2007年9月份，成交價格達到16000元/平米，上漲幅度達到42%（雙拼別墅）。152.2目標地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱古北佘山國際別墅建筑類別獨棟別墅占地面積33.4萬平米總建筑面積7.6萬平米容積率0.23銷售情況共193套，銷售率90%裝修狀況毛坯開發(fā)商上海古北趙巷置業(yè)有限公司首次開盤時間2004年9月24日開盤價格11000元/平米近期叫價40000元/平米（獨棟,地上400平米）古北佘山國際別墅2005年開盤均價15000元/平米，而2007年9月份成交均價為33000元/平米，年增長幅度接近50%。162.2目標地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱恒聯(lián)名人世家建筑類別獨棟別墅占地面積28萬平米總建筑面積7萬平米容積率0.25銷售情況共165套，銷售率91%裝修狀況毛坯開發(fā)商上海恒舜置業(yè)有限公司

首次開盤時間2004年10月10日開盤價格11000元/平米近期叫價35000-100000元/平米（獨棟,地上400平米，送地下150平米）恒聯(lián)名人世家在2007年以后價格增長幅度明顯，07年8月份達到35000元/平米，開盤以來平均的年增長幅度50%左右172.2目標地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱佘山高爾夫郡建筑類別獨立別墅占地面積33萬平米總建筑面積8.9萬平米容積率0.3銷售情況目前基本售罄，剩余3套裝修狀況裝修開發(fā)商上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司首次開盤時間2004年3月28日開盤價格21000元/平米近期叫價85000元/平米（獨棟,地上381平米+送地下255平米）佘山高爾夫郡在整體規(guī)劃、建筑、景觀等各方面，在整個“泛佘山板塊”都非常優(yōu)秀，2005年開盤以來，價格從2005年2月21000元/平米，最高到達2007年7月51500元/平米，總增長幅度達到145%；高品質帶來高度價格增長。182.3區(qū)域內市場存量樓盤名稱占地面積總建筑面積已開盤套數(shù)及建筑面積未銷售套數(shù)及面積尚未推出的建筑面積恒聯(lián)名人世家28萬平米7萬平米165套（6.7萬平米）基本售罄無綠地國際山莊11.5萬平米5.7萬平米221套（5.6萬平米）基本售罄，剩余3套無中海翡翠湖岸35萬平米8萬平米143套（5.3萬平米）基本售罄2萬多平米古北佘山國際別墅30萬平米8萬平米193套（6.8萬平米）19套，6600平米未售1萬多平米凱迪澳瀾灣24萬平米12萬平米134套（3.3萬平米）3套，799平米8萬多平米御宮藝墅約26萬平米6.5萬平米預計2008年6月份預售目前區(qū)域內已經純獨棟別墅的存量已經很少192.4區(qū)域內土地供應與產品供應趙巷特色居住區(qū)202.4區(qū)域內土地供應與產品供應現(xiàn)狀用地情況表規(guī)劃用地平衡表用地性質用地面積（公頃）百分比（%）用地性質用地面積（公頃）百分比（%）宅基地50.28.8%住宅用地390.968.4%教育用地0.30.1%商業(yè)服務休閑娛樂設施用地23.94.2%工業(yè)倉儲用地4.60.8%教育設施用地4.70.8%農田451.679.0%市政基礎設施用地0.40.1%水域62.811.0%道路廣場用地45.07.9%道路2.00.3%公共綠地33.65.9%防護綠地36.36.3%水面36.76.4%總計571.5100%總計571.5100%其中，在原規(guī)劃中，住宅總建筑面積為76.8萬平米，新政策出臺后，趙巷特色居住區(qū)的總建筑面積已經有了調整，總體建筑面積尚未對外公布趙巷特色居住區(qū)用地平衡表212.4區(qū)域內土地供應與產品供應在趙巷國際別墅區(qū)域內共有390萬平米的土地，假設其公開招拍掛出讓的土地占其中的80%；目前已經推出的盤量占地面積約170萬平米，則后續(xù)土地供應量約為390×0.8-170=142萬平米；從政府控規(guī)條件來看，未來土地的容積率一般大于1，且滿足90/74的政策，則未來區(qū)域的房地產供應量在150-180萬平米左右，其高端產品的供應量不足60萬方，供需矛盾非常突出；未來供應的物業(yè)形態(tài)以多層、小高層為主，高端的聯(lián)排和花園洋房由于受到90/74政策的影響，非常稀缺。222.5區(qū)域內房地產分析小結趙巷-佘山高檔別墅區(qū)目前已經處于日漸成熟的階段，區(qū)域內以獨棟和雙拼別墅為主，目前幾個樓盤剩余的存量房和待開發(fā)的土地面積不多，區(qū)域內房源相對緊張；從2005年國家宏觀調控以來，趙巷-佘山高檔別墅區(qū)整體上漲的態(tài)勢仍然不可抑制，區(qū)域內的物業(yè)年增長幅度都達到40%左右；未來土地出讓中將以中低密度地塊為主，預期高品質的洋房類產品將是市場主流。23

3項目定位及預案目標地塊產品、客戶定位目標地塊規(guī)劃預案24目標客戶群：長寧區(qū)，虹橋區(qū)域高端公寓樓的客戶群體產品定位：在與虹橋、古北區(qū)域高端（高層）公寓樓相同的總價情況下，打造高檔的產品形態(tài)，更優(yōu)質居住環(huán)境的聯(lián)排、花園洋房產品3.1目標地塊產品、客戶定位25招標文件的規(guī)劃指標分析用地面積：144495平方米總建筑面積：144495平方米容積率：1.0覆蓋率：30%住宅限高15米其他：90平米以下戶型不得小于74%結論：——以聯(lián)排別墅和花園洋房的業(yè)態(tài)的大型社區(qū)。3.2目標地塊規(guī)劃預案26研發(fā)關鍵點和難點：74/90的前提下如何消化小戶型?在花園洋房為主力業(yè)態(tài)的情況下，如何提高3-4層樓層的溢價？3.2目標地塊規(guī)劃預案27產品對策：逆向思維，采用2個90平方米小戶型組成聯(lián)排別墅，別墅的價格賣小戶型。3.2目標地塊規(guī)劃預案產品特點：突破90/74的政策,增加聯(lián)排別墅、洋房類大戶型等贈送額外空間，提升容積率面積單價，控制單套的總價容積率戶面積贈送面積總使用面積聯(lián)排中單元180180360聯(lián)排邊單元180180360底Townhouse180140320三層、四層邊單元180露臺+底層花園180三層、四層中間單元160露臺160高Townhouse904513528A:2個90平方米小戶型組成的聯(lián)排別墅報批業(yè)態(tài)：兩層公寓，各層有獨立入口和完備的符合規(guī)范的住宅功能空間1F2F-1F2.1m的層高3.9m的層高3.2目標地塊規(guī)劃預案29銷售業(yè)態(tài)：3層聯(lián)排別墅，銷售面積180平米/套，每套贈送面積約180平米。改造前的樓板位置改造前的隔墻增加一部樓梯改造后層高都為3m3.2目標地塊規(guī)劃預案30

花園洋房下部的四層疊加別墅:以別墅的價格賣花園洋房。B:以疊加別墅的理念打造3-4層的花園洋房3.2目標地塊規(guī)劃預案313.2目標地塊規(guī)劃預案報批平面銷售平面小戶型小戶型大戶型小戶型小戶型贈送大戶型大戶型,贈送地下室323.2目標地塊規(guī)劃預案用地分析及平面布局33戶型面積比例小戶型：聯(lián)排別墅46,740平米花園洋房底湯37,660平米花園洋房高湯18,920平米小計：103,320平米，占74%大戶型：

花園洋房3、4層大戶型36,300平米，占26%合計：住宅面積136,920平米3.2目標地塊規(guī)劃預案34產品組合聯(lián)排別墅花園洋房會所3.2目標地塊規(guī)劃預案35技術經濟指標1444951444952250741444951396204875712992186191.0884限高15米5+1和2+1層98818880035%3.2目標地塊規(guī)劃預案36

4項目定價策略項目定價策略374.1項目定價策略產品類型產品類型細分銷售面積贈送面積贈送面積/銷售面積總面積容積率銷售單價總面積銷售單價聯(lián)排聯(lián)排中單元3142031420100%6284045000元/平米22500元/平米聯(lián)排邊單元1512015120100%30240花園洋房底Townhouse374402700072%6444025000元/平米17800元/平米三層、四層邊單元18720露臺+底層花園0%18720三層、四層中間單元18200露臺0%18200高Townhouse187201040056%2912038

5項目風險控制目標地塊競爭對手分析目標地塊SWOT分析395.1目標地塊競爭對手分析在10月12日的答疑會中，共有43家開發(fā)商與會（中海、華潤、仁恒、綠城、嘉華、和記黃埔、大華、上海城建等），顯示該地塊為此次9號公告的焦點；

預計青浦趙巷特色居住區(qū)8號地塊將異常激烈405.2目標地塊SWOT分析S——優(yōu)勢地塊稀缺地理位置優(yōu)越容積率1，能夠打造高品質住宅W——劣勢目標地塊受“90/74”政策的影響地塊狹長，沿嘉松公路受一定噪音的影響O——機會趙巷的商業(yè)配套日漸成熟；虹橋綜合交通樞紐將使上海西區(qū)迎來新一輪大發(fā)展。T——威脅需要引領板塊內花園洋房市場的價格標桿41

6項目經濟測算銷售價格建安成本