仲量聯(lián)行 -2023年中國長租公寓市場白皮書

順時(shí)聚勢向光謀遠(yuǎn)中國長租公寓市場白皮書隨著過去幾年的市場發(fā)展和沉淀，在人口凈流入龐大的城市中，長租公寓憑借其合理的房型面積、時(shí)尚及簡約的裝修、相對(duì)靈活的租期、規(guī)范統(tǒng)一的管理和日益完善的配套贏得了年輕人群的青睞。長租公寓已成為住房租賃市場的新趨勢。仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國長租公寓市場的發(fā)展主要由人口趨勢、購房門檻、政策導(dǎo)向和租住觀念變化所驅(qū)動(dòng)。隨著市場迎來更多參與者，產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化，中國長即使經(jīng)歷疫情沖擊，長租公寓市場需求依然彰顯韌性，表現(xiàn)出抗周期性的特點(diǎn)。隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，主要城市的長租公寓租賃需求及運(yùn)營表現(xiàn)也穩(wěn)步回升并持續(xù)增長。截至2023年上半年全國管理規(guī)模排名前三十的品牌管理長租公寓總套數(shù)已達(dá)133萬套，上半年凈新增8.2萬套，長租公寓的建設(shè)和供應(yīng)正在加速?；谖磥碜饪蛯?duì)于更好居住體驗(yàn)的要求，將促使租賃市場不斷推陳出新，產(chǎn)品不斷更新迭代，為龐大的租賃群體提供更好的住房租賃選擇。隨著人們消費(fèi)觀念的改變，租賃人群畫像也在更新迭代。長租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)貼合主流租戶的生活習(xí)慣和偏好，才能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。仲量聯(lián)行邀請(qǐng)了23家長租公寓運(yùn)營商參與《仲量聯(lián)行2023年長租公寓運(yùn)營商調(diào)查問卷》,根據(jù)運(yùn)營品牌所管理的全國600多個(gè)項(xiàng)目上的租戶需求，總結(jié)出租賃需求的新趨勢。此外，本次調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，為了順應(yīng)客群需求和市場供求變化，品牌運(yùn)營商們的運(yùn)營模式、產(chǎn)品定位和獲客渠道都發(fā)生了明顯變化。在投資市場，強(qiáng)勁的租賃需求基本面和穩(wěn)定的投資收益已吸引了各類投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入長租公寓賽道。仲量聯(lián)行邀請(qǐng)了50多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)參與《仲量聯(lián)行2023年長租公寓投資市場現(xiàn)狀調(diào)查問卷》,結(jié)果顯示，上海、北京和深圳仍為長租公寓投資機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的熱點(diǎn)市場。資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)、租賃需求龐大、公募REITs拓寬退出渠道是投資長租公寓的三大主要原因。在投資和運(yùn)營發(fā)展模式方面，重資產(chǎn)拓展依舊占主導(dǎo)地位，自有品牌開發(fā)成為新趨勢。在實(shí)際交易中，日漸成熟的投資市場使投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)更為明確，但交易雙方的價(jià)格預(yù)期仍存在一定程度的偏差。未來，周期閉環(huán)是市場參與者在新一輪迭代過程中的著力點(diǎn)，也是中國長租公寓市場的必行之路。隨著中國長租公寓的政策紅利繼續(xù)釋放、租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式越來越為人所接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)市場化長租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為市場帶來更多機(jī)遇。中國未來長租公寓市場必將舒枝展葉，迸發(fā)新的生機(jī)!熱點(diǎn)城市租賃住房發(fā)展及市場表現(xiàn)長租公寓投資模式及投資趨勢四大驅(qū)動(dòng)力繼續(xù)夯實(shí)中國長租公寓市場發(fā)展外來人口比例外來人口比例近年來，中國長租公寓市場的蓬勃發(fā)展離不開幾大重要的驅(qū)動(dòng)力，其中既包含青年人口集聚、流動(dòng)人口增多、初婚初育年齡延后、家庭小型化等人口大趨勢的推動(dòng)，又有房價(jià)和購房門檻偏高帶來的現(xiàn)實(shí)因素；既有來自國家政策導(dǎo)向的支持，又有年輕一代在消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力上的轉(zhuǎn)變所帶來的驅(qū)動(dòng)。因此，仲量聯(lián)行提出了中國長租公寓市場的發(fā)展動(dòng)力模型，以總結(jié)概括推動(dòng)市場發(fā)展的主要因素。中國長租公寓行業(yè)發(fā)展推動(dòng)力土地供應(yīng)融資及稅收擁有/體驗(yàn)職住距離靈活自由和多樣性房價(jià)收入比租金月供成本差購房政策青年人口流動(dòng)人口租住觀念購房門檻人口趨勢政策導(dǎo)向家庭小型化退出機(jī)制羊人口趨勢二線城市聚集；初婚初育年齡延后、家庭小型化等趨勢促進(jìn)租賃需求擴(kuò)大隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化水平提高，人口正加速向大城市集聚。截至2022年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口均超1,700萬。超大城市的人口增長主要來自于外來人口的導(dǎo)入。深圳和廣州的外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為67%和45%,上海和北京的外來人口占比也達(dá)到41%和38%。從外來人口總量上看，上海和深圳外來人口數(shù)量超1,000萬，北京和廣州外來人口數(shù)量超800萬。龐大的外來人口數(shù)量不僅為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)也增加了城市的住房需求。2022年主要城市外來人口數(shù)量及比例本市戶籍外省市戶籍-●—外來人口比例齡20-39歲人口占比為28%,而北上廣深四個(gè)一線城市20-39歲人口占比在33%-50%之間，主要二線城市20-39歲人口市人口租賃比例分別高達(dá)35%,36%,56%和77%,遠(yuǎn)超中國平均水平。據(jù)估算，北京租賃人口約800萬，上海約1,000租賃人口(萬)給予或贈(zèng)與數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查(2020年),仲量聯(lián)行分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行測算購房門檻性價(jià)比凸顯大城市的高房價(jià)和嚴(yán)格的購房限制正在持續(xù)推動(dòng)城市房價(jià)收入比超過15,普遍高于國際主流城市顯著偏高表明這些城市商品住房供不應(yīng)求的矛盾比較突出。高房價(jià)勢必使得這些城市中的部分居民轉(zhuǎn)向租房市場，尤其是剛來這些城市打拼的年2022年主要城市房價(jià)收入比杭州廣州蘇州鄭州40,00045,00050,00055,00060,00065,00070,00075,00080,00085,0009注：氣泡大小表示房價(jià)收入比高低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行，國家統(tǒng)計(jì)局，CREIS買房還是租房?從每月支出對(duì)比來看，在核心城市購買一套一手普通住房所需的每月還貸金額幾乎是租一套同樣大*注：假設(shè)在各城市購買或租賃一套90平米的普通商品住宅，以2022年末一手住宅平均價(jià)格及平均租金測算；按各城市2022年末首套房最低首付比例計(jì)算，貸款利率采用2022年末時(shí)全國5年期標(biāo)準(zhǔn)利率4.3%,并假設(shè)貸款周期為30年。政策導(dǎo)向政策紅利持續(xù)釋放，助力長租公寓市場快速發(fā)展長租公寓市場政策概覽多方面、多渠道支持租賃住房發(fā)展保障性租賃住房土地供應(yīng)和建設(shè)改造的渠道更按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配●非居住用地比照住房租賃稅率增值稅5%降至1.5%房產(chǎn)稅12%降至40%預(yù)算內(nèi)資金的支持有限，但已向保障性租賃住房專項(xiàng)債9/中國長租公寓市場白皮書|2023對(duì)于整體住房租賃市場，國家支持性政策主要包括2商業(yè)住房改為租賃住房；2017年確定第一批在13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；2018年保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入長租括支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款、支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃持拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支持租賃擔(dān)保債券(CoveredBond),穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金隨著2021年國務(wù)院正式提出并明確定義了保障性租賃住房，政府的住房租賃市場優(yōu)惠和支持政策以外，建設(shè)符合規(guī)定的保障性租賃住房還會(huì)受到中央補(bǔ)助資金支持且水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。在退出渠道方面，2021年國家發(fā)改委首次將保障性租賃住房項(xiàng)目納入些城市中約17%的非戶籍人口的居住需求。長租公寓市場發(fā)展進(jìn)入新階段、呈現(xiàn)新趨勢11/中國長租公寓市場白皮書|2023中國長租公寓市場步入“快速成長期”的嶄新階段仲量聯(lián)行曾在《新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇——2018年中國長租公寓白皮書》中提出，中國長租公寓的發(fā)展可分為四個(gè)不同周期中國的主要城市迅速從“引入期”邁入了“發(fā)展期”,這離不開政府和市場的雙重助推。而在2021-2022年間，隨著政府從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融，以及稅收政策等多方面支持和規(guī)范租賃住房發(fā)展，市場也迎來了更多參與者并呈現(xiàn)多元化的長租產(chǎn)品和租賃客群。與此同時(shí)，布局長租公寓市場的資本開始增多，投資交易量迅速增加?；谶@些快速增加高低無低據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國長租公寓管理規(guī)模排名前三十的品牌管理總規(guī)模從2021年的119萬套，增加到2022年的125萬套，2022年全年凈新增約6萬套。疫情無疑給長租公寓建設(shè)和施工帶來一些影響。但2023年起隨著人們生產(chǎn)和生活恢復(fù)常態(tài)，長租公寓建設(shè)施工進(jìn)度明顯提速，截至2023年上半年全國管理規(guī)模排名前三十的品牌管理長租公寓總套數(shù)已達(dá)133萬套，上半年凈新增8.2萬套，長租公寓的根據(jù)部分開發(fā)商及品牌2022年年報(bào)顯示，這些品牌全國開業(yè)6月以上門店的平均出租率仍高達(dá)90%以上。這表明居住是剛性需求，即使經(jīng)歷了疫情沖擊，長租公寓市場需求依然彰顯韌性，并具有抗周期性的特點(diǎn)。2023年上半年，隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，主要城市的長租公寓租賃需求及運(yùn)營表現(xiàn)也穩(wěn)步回升并持續(xù)增長。以龍湖冠寓為例，截至2023年6月，品牌開業(yè)6個(gè)月以上房源的平均出租率達(dá)到95.9%。2023年上半年部分頭部長租公寓品牌租戶年齡段分布20-25歲25-29歲30-35歲■36-40歲大于40歲四個(gè)一線城市每年容納高校畢業(yè)生高校畢業(yè)生就業(yè)數(shù)量職場人員仍為租賃主力，高校學(xué)生及自由職業(yè)者租賃需求增多根據(jù)仲量聯(lián)行長租公寓運(yùn)營商調(diào)研問卷顯示，當(dāng)前集中式長租公寓市場的主要需求來源仍以初入職場的青年白領(lǐng)人擇增多，高校在校學(xué)生(16%)、自由職業(yè)者(15%)等人群對(duì)于集中式長租公寓的租賃需求也呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。此外，在一些中小學(xué)校區(qū)附近，以陪讀為目的的家庭型租客比例相對(duì)較高，這部分家庭租客需求穩(wěn)定，且承租能力相對(duì)較高，以兩房需求居多。租戶職業(yè)類型分布客群來源短期租客單身青年、職場白領(lǐng)14/中國長租公寓市場白皮書|2023區(qū)位地段和交通便捷度為租客在決策考慮中最重要的兩點(diǎn)因素區(qū)位地段和交通便捷度為租客在決策考慮中最重要的兩點(diǎn)因素成為當(dāng)今租戶主流消費(fèi)需求高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品對(duì)于具有較顯著租金敏感性的青年白領(lǐng)群體擁有強(qiáng)大的吸引力。生活配套設(shè)施及品牌口碑重要性逐漸顯現(xiàn)區(qū)位地段區(qū)位地段品牌口碑民用水電目前長租公寓客群更偏好相對(duì)靈活的租期。仲量聯(lián)行運(yùn)營商調(diào)研問卷顯示，約52%的受訪長租公寓運(yùn)營商觀察到，租戶平均租賃周期比兩年前有所縮短，其中42%的運(yùn)營商表示項(xiàng)目上的平均租賃周期在六個(gè)月到一年之間。經(jīng)濟(jì)不確定因素增加、青年人群工作調(diào)動(dòng)頻繁、青年人追求靈活度和自由度等特點(diǎn)都導(dǎo)致了平均租期的縮短。相較而言，租金價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠的保租房項(xiàng)目上租客平均租賃周期更長；家庭型租客的租賃需求也相對(duì)較長。求變化，運(yùn)營商的運(yùn)營策略也必定有所調(diào)整。從本次的仲量聯(lián)行長租公寓運(yùn)營商調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，品牌運(yùn)營商們的運(yùn)營模式、產(chǎn)品定位和獲客渠道都發(fā)生了一些明顯變化。早在中國長租公寓引入期，大量市場參與者采取了“中資產(chǎn)”的模式，即整體租賃下物業(yè)后進(jìn)行裝修改造，再分散出租的“二房東”模式。但由于該發(fā)展模式的租金成本高，造成長租公寓運(yùn)營商無法把控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致數(shù)家長租公寓運(yùn)營商陸續(xù)“爆雷”。在經(jīng)歷了一輪行業(yè)洗牌后，近年來隨著行業(yè)監(jiān)管力度加大，市場風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，長租公寓的商業(yè)模式投資機(jī)構(gòu)紛紛加大重資產(chǎn)布局并成立自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營品牌來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營管理，以把控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，用“全鏈當(dāng)前投拓策略組合三年后期望投拓策略組合中資產(chǎn)長租運(yùn)營商在不同細(xì)分市場參與度自有渠道第三方平臺(tái)獲客渠道分布17/中國長租公寓市場白皮書|2023除傳統(tǒng)C端客戶引流以外，B端渠道有待進(jìn)步開發(fā)B端企業(yè)租戶整體占比受訪長租公寓運(yùn)營商中整體B端企業(yè)租戶占比約16%B端企業(yè)租戶占比(按受訪長租公寓運(yùn)營商類型)根據(jù)仲量聯(lián)行運(yùn)營商調(diào)研問卷結(jié)果顯示，受訪運(yùn)營商中的B端企業(yè)租戶平均占比僅16%;其中國企平臺(tái)旗下運(yùn)營品牌和酒店集團(tuán)旗下運(yùn)營品牌的企業(yè)客戶占比相對(duì)較高，分別為22%和18%,而創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營品牌及房企旗下運(yùn)營品牌分別長租公寓毛利率普遍高于星級(jí)酒店及高端服務(wù)式公寓問卷結(jié)果顯示，有41%的受訪運(yùn)營商表示其項(xiàng)目運(yùn)營的平均毛利率高于80%,有35%的受訪運(yùn)營商表示平均毛利率在75%-80%之間，另有24%的運(yùn)營商表示平均運(yùn)營毛利率在70-75%左右。長租公寓項(xiàng)目因較高的人房比(單人管理房18/中國長租公寓市場白皮書|2023仲量聯(lián)行運(yùn)營商調(diào)研問卷結(jié)果顯示，67%的受訪運(yùn)營商表示已有部分運(yùn)營項(xiàng)目納入保障性租賃住房體系中，簡稱“納保”。對(duì)于“納?！苯o項(xiàng)目運(yùn)營凈收益帶來的影響，運(yùn)營商們看法不一。部分運(yùn)營商認(rèn)為納保項(xiàng)目能享受政府稅收減免優(yōu)惠，也能享受民用水電價(jià)格，因此納保有利于提高項(xiàng)目運(yùn)營凈收益。另一部分受訪品牌則認(rèn)為納保后租金定價(jià)會(huì)收到一定限制，且面向的租客群體也會(huì)收到一定限制。未來，隨著長租公寓客群進(jìn)一步拓寬以及租客對(duì)于更好居住體驗(yàn)的要求，將促使長租公寓市場不斷推陳出新，產(chǎn)品更新迭代，為龐大的租賃群體提供更好的住房租賃選擇。品牌公寓企業(yè)也需把握市場最新趨勢，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策合法就業(yè)且住房困難合法就業(yè)且住房困難近年來，上海持續(xù)加大對(duì)長租公寓市場的支持，各類租賃住房支持政策相繼出臺(tái)，住房保障體系設(shè)計(jì)日趨完善。針對(duì)租賃住房投資商及開發(fā)商，上海出臺(tái)了降低房產(chǎn)稅率、提供專項(xiàng)財(cái)金補(bǔ)貼等支持性政策，以鼓勵(lì)租賃住房建設(shè)和存量物業(yè)改造。對(duì)于租賃住房運(yùn)營商，上海降低了增值稅稅率、并允許貸款貼息，對(duì)于非居住用地上新建、改建的保障性租付租金的提取條件及提取上額，并簡化申請(qǐng)辦理流程等政策以鼓勵(lì)租住消費(fèi)。這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)未來上海長租公寓市場供需兩端穩(wěn)步上升。投資商及開發(fā)商放寬公積金支付租金限制通過市公積金管理中心官方線上渠造或“隨申辦”提交財(cái)政資金支持次性補(bǔ)財(cái)政資金支持貼息金額不超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)際貨款利息總支出的40%,且貼息利率不超過2個(gè)百分點(diǎn)信息來源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開信息整理保障性租賃住房方面，在“十四五”規(guī)劃的大力推動(dòng)下，上海積極探索保障性租賃住房建設(shè)的同時(shí)，各類利好保障性租賃住房發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)。在此背景下，上海保障性租賃住房的基礎(chǔ)性制度和租戶準(zhǔn)入要求逐步完善。九折以下不超過5%不超過70平方米不少于50套(間)*注：保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的，申請(qǐng)家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積；保障性租賃住房位于寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以外)的，申請(qǐng)家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積信息來源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開信息整理據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年第二季度，上海品牌長租公寓存量項(xiàng)目約449個(gè)，房源套數(shù)共15.7萬套，相比2021年第二季度增長121%。從項(xiàng)目分布來看，大部分長租公寓存量項(xiàng)目仍延地鐵沿線分布，且臨近各大辦公商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校?？傮w來看，交通便捷度高且商業(yè)生活配套資源豐富的區(qū)域已然成為當(dāng)前長租公寓品牌布局的首選。在2022年，即便市場受到疫情影響，上海整體長租公寓租賃需求依然展現(xiàn)韌性，全市在運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目在年末的平均入住率仍達(dá)到86.3%。在2023年上半年，隨著疫情影響逐步消除，外省市來滬工作人群陸續(xù)返滬，上海長租公寓市場凈吸納量顯著提升。截至2023年6月底，開業(yè)6個(gè)月以上的項(xiàng)目平均入住率達(dá)到89.0%。在租金方面，租賃需求穩(wěn)步回升帶動(dòng)租金企穩(wěn)，全市開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目平均租金錄得144元每平米每月。此外，隨著市場邁入“快速成長期”的嶄新階段，2023年內(nèi)更多優(yōu)質(zhì)長租公寓項(xiàng)目加快入市，上海在運(yùn)營長租公寓產(chǎn)品將進(jìn)一步多元化。按照行政區(qū)進(jìn)行劃分，上海約28%的長租公寓在運(yùn)營存量(套數(shù))位于閔行區(qū)，該區(qū)域涵蓋多個(gè)辦公商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)等行政區(qū)在運(yùn)營存量市場占比也相對(duì)較高，分別達(dá)20%,12%和8%。上海長租公寓市場存量分布(按行政區(qū))“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上。我們預(yù)計(jì)2023年下半年至2025年間，將有共約21萬套長租公寓可推向市場，其中包括15.9萬套房源來自租賃住宅用地(即R4用地)、2萬套來自普通商品住宅用地自持部分和大約3萬套房源來自存量物業(yè)改造。在中央大力倡導(dǎo)保障性租賃住房的建設(shè)背景下，自2023年初，上海R4長租社區(qū)項(xiàng)目開始加速建設(shè)和入市，截至2023年6月，上海已錄得約4.1萬套R(shí)4長租社區(qū)項(xiàng)目房源投入運(yùn)營。在2023下半年至2025年間預(yù)計(jì)上海還將迎來共計(jì)15.9萬套新增租賃住房入市。其中，浦東新區(qū)和青浦區(qū)作為未來供應(yīng)的兩大增量來源，將分別面向上海租賃市場提供約6.2萬和2.3萬套房源。加上閔行區(qū)，未來三個(gè)行政區(qū)將占全市總長租公寓房源的57.4%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，大部分未來新建R4性質(zhì)長租公寓房源供應(yīng)集中于外環(huán)外，占總新建套數(shù)的67.6%;其次為內(nèi)中環(huán)間和中外環(huán)間，未來供應(yīng)套數(shù)將分別占總新建套數(shù)的19.8%和11.7%;內(nèi)環(huán)內(nèi)未來供應(yīng)套數(shù)則相對(duì)非常有限，僅占新建總量的0.9%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海已出讓商品住宅用地中帶自持比例要求的約185個(gè)地塊，自持部分共計(jì)約285萬平方米，累計(jì)可面向市場供應(yīng)約5.7萬套房源。據(jù)仲量聯(lián)行估算，除去已開業(yè)項(xiàng)目，2023年下半年至2025年間，上海住宅地塊自持部分還將提供近2萬套新增房源入市。此外，在“盤活存量資產(chǎn)”政策的引導(dǎo)下，未來幾年預(yù)計(jì)將會(huì)有更多存量物業(yè)(如老舊酒店、閑置商辦、工業(yè)等物業(yè))被改造為長租公寓。截至2025年，預(yù)估存量改造類長租項(xiàng)目則將面向上海市場提供約3萬套的新增房源。上海長租公寓存量及未來供應(yīng)分布(按行政區(qū))來源：仲量聯(lián)行，數(shù)據(jù)截至2023年6月預(yù)測雖然在中短期內(nèi)，上海將迎來一輪新增供應(yīng)高峰，但在龐大的租賃人口基數(shù)等四大驅(qū)動(dòng)力作用下，上海強(qiáng)勁的租賃需求將逐步吸納這些新增供應(yīng)。此外，從戶型結(jié)構(gòu)上看，傳統(tǒng)散租市場中的商品房房源以中大戶型為主，上海商品住宅中的一房比例僅占所有戶型的6%左右，其中對(duì)外出租的一房小戶型房源估計(jì)僅約8萬余套，極為有限的市場供給與龐大的青年人群租房需求有著明顯錯(cuò)配。同時(shí)，考慮到長租公寓項(xiàng)目運(yùn)營管理更為規(guī)范、房屋設(shè)施更新、產(chǎn)品力更具優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來將有大量租賃人口從傳統(tǒng)散租市場轉(zhuǎn)換到長租公寓中來居住。項(xiàng)目租金應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場租賃住房租金水平利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下定價(jià)2022年以來，北京市地方政府針對(duì)租賃住房政策動(dòng)作頻繁。供應(yīng)端，租賃住房企業(yè)融資渠道不斷拓寬，北京首單保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目已獲批發(fā)行，總估值達(dá)11.5億元。保障性租賃住房實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步深化，取得保租房認(rèn)定的項(xiàng)目可享受增值稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)減免、申請(qǐng)獲得金融支持，水電氣價(jià)格按照民用標(biāo)準(zhǔn)。此外，《北京市住房租賃條例》正式實(shí)施，租賃市場監(jiān)管持續(xù)完善。需求端，北京進(jìn)一步優(yōu)化租房公積金提取政策，上調(diào)提取額度、提高提取頻率，同時(shí)針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生啟動(dòng)保障性租賃住房青年公寓對(duì)接工作。供需兩端多項(xiàng)政策逐漸形成合力，積極推動(dòng)北京長租公寓市場平穩(wěn)健康發(fā)展。投資商及開發(fā)商投資商及開發(fā)商·對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)花觀?；》拷M員企業(yè)出租住房的，減按4%(原12%)的稅率征收房產(chǎn)稅,取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的項(xiàng)目可比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，如免·住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%,可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款·住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%諾后，每人每月提取額度由1,500元調(diào)整為2,000元；多子女家庭不受月繳存額限制·啟動(dòng)保障性租賃住房青年公寓項(xiàng)目對(duì)接試點(diǎn)，應(yīng)屆·住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，減按1.5%(原5%)繳納增值稅·允許租戶使用住房租金抵扣個(gè)人所得稅，每月可扣除1,500元暖費(fèi)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲得金融運(yùn)營商在保障性租賃住房方面，北京市在租賃住房供給、建設(shè)方式標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)(調(diào)控)機(jī)制等方面有了明確的實(shí)施依據(jù)，多主體、多渠道推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。小戶型為主，充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求保障性租賃住房全面實(shí)施全裝修成品交房，可根據(jù)市場需求，配置必要的電器、家具等設(shè)備設(shè)施配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施比例最高可提高至地上總建筑規(guī)模的15%,適當(dāng)增加設(shè)置共享空間嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2023年第二季度，北京品牌長租公寓存量規(guī)模約167個(gè)，共計(jì)5.4萬套房源，較2021年第二季度增長152%。當(dāng)前北京長租公寓市場的品牌集中度高，項(xiàng)目選址傾向于軌道站點(diǎn)周邊以及重點(diǎn)功能區(qū)周邊等交通便利、配套設(shè)施齊全的區(qū)域。2022年，北京長租公寓市場成交規(guī)模受疫情因素影響明顯，租金承壓下行。2023年上半年，疫情影響消退疊加租賃住房政策持續(xù)發(fā)力，北京租賃市場逐步回歸正常運(yùn)行，租賃需求明顯回升。截至2023年上半年，北京在運(yùn)營項(xiàng)目平均入住率高達(dá)93%。市場回暖推動(dòng)租金企穩(wěn)回升，全市平均租金達(dá)到156元每平方米每月。(截至2023年6月)平均租金(元/平方米/月)5.4萬長租公寓總套數(shù)從項(xiàng)目分布來看，三環(huán)以內(nèi)長租公寓套數(shù)占全市比例為9.2%,三環(huán)到五環(huán)范圍內(nèi)占比為44.2%。五環(huán)以外市場體量持續(xù)擴(kuò)大，占比達(dá)到46.6%。同時(shí)，北京三環(huán)以內(nèi)長租公寓單平米租金約為289元每平米每月，而五環(huán)以外租金則為138元每平米每月。隨著北京長租公寓市場持續(xù)向郊區(qū)擴(kuò)張，市中心和郊區(qū)的租金差異或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。按行政區(qū)劃分，北京全市在運(yùn)營長租公寓房源主要分布在朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，聚集了全市超五成房源。這兩個(gè)區(qū)的常住人口數(shù)量位列全市前三甲，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍濃郁，白領(lǐng)聚集度高，住房需求旺盛。此外，大興、昌平區(qū)市場占比相對(duì)較高，均在10%至15%區(qū)間。隨著近郊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，區(qū)域內(nèi)居住質(zhì)量明顯提升，高性價(jià)比持續(xù)吸引租賃人群。加之較為充足的租賃住房地塊供應(yīng)，這兩個(gè)區(qū)域逐漸成為未來北京長租公寓市場的重要子市場。政策概覽近年來，深圳不斷推動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)生活的高質(zhì)量發(fā)展。人才是創(chuàng)新的第一要素。在加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化、構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的同時(shí)，深圳努力完善人才配套服務(wù)，持續(xù)加強(qiáng)人才住房保障，為長租市場投資者、開發(fā)商及運(yùn)營商提供稅費(fèi)優(yōu)惠、支持長租市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，深圳加快探索長租市場供給側(cè)改革，更好地統(tǒng)籌人才保障的短期任政策有利于充分調(diào)動(dòng)長租市場投資者與運(yùn)營商的積極性，加快盤活社會(huì)存量房屋資源，滿足青年人與新市民的住房深圳逐步完善保障性租賃住房政策體系《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》2022年10月《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法(試行)》《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》2022年12月《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金租房提取有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》2023年8月信息來源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開信息整理深圳多渠道統(tǒng)籌，科學(xué)規(guī)劃建造保障性租賃住房所有保障性租賃住房項(xiàng)目均需滿足以下要求：政府與社會(huì)雙渠道，完善深圳保障性租賃住房分配體系··面向各區(qū)重點(diǎn)企業(yè)職工定向配租·面向全市繳納社保、具備人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件、未有自有住房且未正在享受政府住房保障優(yōu)惠*的人群公開配租·面向全市未有自有住房且未正在享受政府住房保障優(yōu)惠*的人群，按照市場化原則公開出租·相較于政府配租房源，取消了社保與學(xué)歷要求不同申請(qǐng)條件·租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的60%確定不同租金定價(jià)·租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%·保障性租賃住房運(yùn)營期間調(diào)整租金的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并報(bào)主管部門備案后執(zhí)行截至2023年6月，深圳全市在運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目約548個(gè)，存量約21.2萬套。按運(yùn)營方式可分為保障性租賃住房及市場化長租公寓。的長租公寓項(xiàng)目**全市平均入住率僅包含市場化長租公寓，大鵬區(qū)暫無監(jiān)測中的長租公寓項(xiàng)目據(jù)深圳市公共住房建設(shè)籌集項(xiàng)目表顯示，截至2023年6月，深圳全市保租房存量約8.5萬套。按行政區(qū)來看，深圳保租房均明顯少于市場主體運(yùn)營的長租公寓。深圳長租公寓客群結(jié)構(gòu)以在校學(xué)生、單身白領(lǐng)和小型家庭為主體，單間及一房一廳為熱門房型，房源主要為城中村與公寓。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年第二季度，深圳品牌長租公寓存量項(xiàng)目約368個(gè)，房源套數(shù)共12.7萬套。按照行政區(qū)進(jìn)行劃分，深圳長租公寓在運(yùn)營存量(套數(shù))主要分布在龍崗、寶安、龍華和南山等近市區(qū)的城市中間地帶，合計(jì)占比約88%。整體來看，近兩年深圳市場化長租公寓市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，2023年第二季度在運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量與2021年同期相仿。根據(jù)經(jīng)營情況，運(yùn)營商及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整供應(yīng)布局。2021年至2023年間，深圳累計(jì)新開業(yè)的市場化長租公寓超60家，房源套數(shù)約1.2萬套，其中近六成為城中村樓宇改造項(xiàng)目，公寓(商業(yè)、辦公)及宿舍(產(chǎn)業(yè)園、企業(yè))改造項(xiàng)目各占約15%。今年以來，隨著疫情導(dǎo)致的經(jīng)營壓力逐步緩解，長租公寓市場投資活躍度較2022年逐步上升。招商伊敦、萬科泊寓等房企類運(yùn)營商占深圳長租市場龍頭地位，對(duì)上半年新增房源貢獻(xiàn)較大。投資者與運(yùn)營商青睞白領(lǐng)人群居住密集，且具有大量適宜改造為長租公寓的物業(yè)聚集的片區(qū)，如龍華區(qū)民治街道、龍崗區(qū)坂田街道、寶安區(qū)新安街道。其中，民治-坂田片區(qū)毗鄰深圳北站商務(wù)區(qū)及坂雪崗科技城等成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦靠近福田市區(qū)，地理位置理想，因而片區(qū)內(nèi)新增項(xiàng)目占整體增量的近三分之一。深圳長租公寓市場存量分布(按行政區(qū))深圳各行政區(qū)長租公寓當(dāng)前存量入住率方面，2022年，疫情導(dǎo)致的人員流通放緩、外來務(wù)工人口回流導(dǎo)致深圳市場化長租公寓租賃市場入住率整體有所下降。2023年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)恢復(fù)正常運(yùn)行，市場化長租公寓租賃市場平穩(wěn)復(fù)蘇，多個(gè)長租運(yùn)營品牌在深項(xiàng)目入住率表現(xiàn)顯著優(yōu)于全國水平。截至2023年上半年，深圳在運(yùn)營項(xiàng)目平均入住率達(dá)96%。其中，今年上半年開業(yè)的門店入住率也十分理想，已達(dá)88%,新項(xiàng)目入市后普遍較快得到市場認(rèn)可。值得注意的是，中高端長租公寓項(xiàng)目平均入住率約85%。針對(duì)支付能力較高的客群，長租公寓市場在精準(zhǔn)對(duì)接需求、提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面仍有成長空間。租金方面，盡管疫情管控結(jié)束后，市場化長租公寓租賃需求穩(wěn)步回升，入住率回漲明顯，但全市平均租金仍在復(fù)蘇過程中，截至2023年6月，租金錄得108元每平米每月。由于保租房面向市民公開配租的比例較小，且申請(qǐng)配租條件的門檻較高，因此目前階段深圳市場化長租公寓市場租金價(jià)格仍由所處片區(qū)供求關(guān)系、物業(yè)品質(zhì)、周圍配套設(shè)施建設(shè)和自身運(yùn)營水平等因素決定，受同片區(qū)保租房供應(yīng)影響較小。商品房自持：2021年至2023年6月出讓的36塊含一定開發(fā)商自持比例的住宅用地或涉宅綜合用地預(yù)計(jì)將供應(yīng)超1萬套租賃住房。隨著這批住房在2024至2025年逐步建成交付，將擴(kuò)充深圳長租公改造與自持物業(yè)的重資產(chǎn)改造將有望成為深圳市深圳長租公寓存量及未來供應(yīng)分布(按行政區(qū))深圳各行政區(qū)長租公寓未來總量注：長租公寓存量套數(shù)指截至2023年6月市場化長租公寓及存量保租房套數(shù)，新增R2自持套數(shù)指截至2023年6月預(yù)測的2023下半年至2025年間新增的涉宅用地出讓條件中要求的開發(fā)商自持的只租不售部分，新增保租房供應(yīng)指截至2023年6月預(yù)測的2023下半年至2025年間新增的保租房套數(shù)(不包括城中村提升改造)投資趨勢投資機(jī)構(gòu)樣本中國內(nèi)地中國港澳臺(tái)地區(qū)亞洲其他國家及地區(qū)歐美國家及地區(qū)房地產(chǎn)基金運(yùn)營商險(xiǎn)資長租公寓不斷增強(qiáng)的資產(chǎn)流動(dòng)性是吸引投資機(jī)構(gòu)的主要原因展期;資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)展期;資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)長租公寓市場步入快速發(fā)租賃需求龐大：投資收益穩(wěn)定一公蔓E1s政策拓寬退出渠道1抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)。投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)一其他(政策號(hào)召、資金偏好)投資發(fā)展模式運(yùn)營發(fā)展模式Q.您在收購長租公寓項(xiàng)目后，項(xiàng)目運(yùn)營模式是：(可多選)投資細(xì)分市場2021年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,全國多個(gè)城市積極響應(yīng)，相繼出臺(tái)了一系列政策，從基礎(chǔ)制度、土地供應(yīng)、金融財(cái)稅等方面進(jìn)一步支持和規(guī)范人口凈流入的大中型城市的租賃住房市場。自此，持“納?！?、“納管”和“特行證”共同成為目前合規(guī)運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目的三種路徑。調(diào)查問卷顯示，84%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過“納?！钡姆绞竭\(yùn)營長租公寓項(xiàng)目?！凹{保”不僅拓寬了投資標(biāo)的可選物業(yè)類型和項(xiàng)目退出渠道，也為市場參與者提供了更多包括稅費(fèi)和金融等方面的支持，但同時(shí)從租金定價(jià)、租賃期限和面向客群等方面提出了相應(yīng)的限制和門檻，約束了部分運(yùn)營能動(dòng)性。67%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過“納管”的方式運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目。“納管”保留了一定程度的運(yùn)營能動(dòng)性，根據(jù)實(shí)際情況，大部分項(xiàng)目也可享受金融財(cái)稅優(yōu)惠政策，但在保障性租賃住房政策出臺(tái)后，獲得此類批復(fù)的項(xiàng)目數(shù)量有所收緊。62%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過持有“特行證”的方式運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目。“特行證”極大地保留了運(yùn)營的靈活性，可以通過調(diào)配日租的方式優(yōu)化收益，在租金、租期、租戶等方面無過多的限制，但無法享受稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。三種不同的路徑將直接影響未來收購的長租公寓項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)品定位，因此，投資機(jī)構(gòu)需要斟酌利弊做出判斷，選擇符合其投資要求及邏輯的細(xì)分賽道。是否考慮“納?！奔{管納保%投資人選擇通過納保享受金融財(cái)稅優(yōu)惠政策的權(quán)中高端公寓市場大眾化公寓市場中高端公寓市場大眾化公寓市場藍(lán)領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍市場高端公寓市場投資方式與海外運(yùn)營商合作投資與海外運(yùn)營商合作投資一與國內(nèi)開發(fā)商合作投資。與國央企合作投資一與外資投資機(jī)構(gòu)合作投資■獨(dú)立投資與國內(nèi)運(yùn)營商合作投資一與內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)合作投資…●投資策略多樣化已初步呈現(xiàn)長租公寓是當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)投資賽道之一，各類型的投資機(jī)構(gòu)已深度參與到長租公寓市場中，投資策略多樣化已初步呈現(xiàn)。由于目前存量改造和新建開發(fā)仍然是主要投資模式，市場參與者多為房地產(chǎn)基金、開發(fā)商和運(yùn)營商，因此市場整體投資策略更偏向于增值型和機(jī)會(huì)型。與此同時(shí)，許多險(xiǎn)資和金融機(jī)構(gòu)在政策引導(dǎo)下開始積極布局長租公寓賽道。因其自身的投資管理需要，這類投資機(jī)構(gòu)更關(guān)注現(xiàn)金流可持續(xù)、回報(bào)率穩(wěn)定的核心型和/或核心增益型投資機(jī)會(huì)。此外，調(diào)查問卷顯示，有近半數(shù)的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注困境資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，諸多優(yōu)質(zhì)物業(yè)流入法拍市場或面臨資產(chǎn)重組，通常以低于市場價(jià)格出售，吸引眾多市場參與者的關(guān)注。但是，投資機(jī)構(gòu)還需注意這類資產(chǎn)隱含的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。Q.您傾向的長租公寓投資策略是：(可多選)增值型87%的長租公寓投資人投資持有期為3至5年在不同投資策略的影響下，各類投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)部收益率要求各異。選擇投資增值型和機(jī)會(huì)型項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)，例如房地產(chǎn)基金，投資內(nèi)部收益率要求通常在12%-18%區(qū)間內(nèi)，少量投資機(jī)構(gòu)要求大于18%。選擇投資核心型和核心增益型項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)，例如險(xiǎn)資，以及國央企等政策性投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)部收益率要求通常不高于12%。多數(shù)投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國長租公寓穩(wěn)定期回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間。與仲量聯(lián)行2018年和2021年的調(diào)查問卷相比，投資機(jī)構(gòu)對(duì)長租公寓投資回報(bào)率的預(yù)期更加統(tǒng)一。伴隨中國長租公寓市場大宗交易日漸活躍，投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)收購價(jià)格的判斷更加理性。同時(shí)，首批保障性租賃住房公募REITs的上市也為長租公寓資本化率提供了參照標(biāo)桿。關(guān)于對(duì)未來五年長租公寓資本化率走勢的預(yù)測，36%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，而51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為會(huì)下降50個(gè)基點(diǎn)以內(nèi)，與其預(yù)期退出資本化率區(qū)間吻合。Q.您對(duì)于長租公寓進(jìn)入穩(wěn)定期后，基于總投資YieldonCost調(diào)查問卷顯示，62%的投資機(jī)構(gòu)降低了資產(chǎn)收購價(jià)格的預(yù)期，但僅有25%的投資機(jī)構(gòu)接受折價(jià)出售資產(chǎn)。資產(chǎn)買賣雙方的價(jià)格預(yù)期仍存在一定程度的差距，但隨著國內(nèi)長租公寓大宗交易量的上升和市場透明度的改善，資產(chǎn)出售方的價(jià)格預(yù)期終將回歸理性