高檔住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想

高檔住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想高檔住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的總體構(gòu)想

由于"--香格里拉"項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的高檔項(xiàng)目，具有設(shè)計(jì)超前、規(guī)劃到位、布局合理、配套齊全、道路交通體系清晰、通過環(huán)路串接，使之既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。樓盤秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，融合地中海別墅風(fēng)格建筑，以舒適宜人的視角，詮釋了名門世家的居住夢(mèng)想。突出了人與自然和諧相處的居住特點(diǎn)，集多種優(yōu)勢(shì)于一體，融合了各種高品質(zhì)元素，尤其在為提升城市品位和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領(lǐng)軍作用。所以對(duì)選聘的物業(yè)公司也至關(guān)重要。為了將"--香格里拉"項(xiàng)目打造成都市現(xiàn)代化標(biāo)志性經(jīng)典社區(qū)物業(yè)管理的新典范，并順利而有序推進(jìn)管理目標(biāo)及工作要點(diǎn)的有效落實(shí)，本公司依據(jù)公司《質(zhì)量手冊(cè)》具體運(yùn)行實(shí)施，要求項(xiàng)目全體人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)于"--香格里拉"項(xiàng)目的業(yè)主。

質(zhì)量方針是公司全體員工開展各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的總綱領(lǐng)，質(zhì)量目標(biāo)是要求達(dá)到的水準(zhǔn)。我公司把質(zhì)量方針和目標(biāo)傳達(dá)到每個(gè)員工，使之理解質(zhì)量方針和目標(biāo)并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。以保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運(yùn)行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)服務(wù)。

同時(shí)我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段，派駐一流的員工隊(duì)伍，以創(chuàng)新的服務(wù)意識(shí)，誠(chéng)心、貼心地為"--香格里拉"項(xiàng)目的業(yè)主充當(dāng)好大管家。具體保證措施是：

(一)、充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢(shì)

我公司在保潔、保安專項(xiàng)服務(wù)中做出了優(yōu)異的成績(jī)并得到了眾多企事業(yè)單位的認(rèn)可及好評(píng)，充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢(shì)，派駐我公司出色的專項(xiàng)服務(wù)隊(duì)伍，以標(biāo)新的形象及先進(jìn)的管理服務(wù)，與"--香格里拉"項(xiàng)目融為一體。

(一)、高素質(zhì)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)

各項(xiàng)工作落到實(shí)處，需要一支高素質(zhì)的、團(tuán)結(jié)向上的員工隊(duì)伍踏踏實(shí)實(shí)地去做才能實(shí)現(xiàn)。為此，我公司在本項(xiàng)目上要抓三個(gè)環(huán)節(jié)：一是配齊各類專業(yè)人才；二是制定高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的內(nèi)部管理制度；三是推行"上下循環(huán)、交融運(yùn)行"的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。要求每位物業(yè)人做到"三服務(wù)"，即微笑服務(wù)、細(xì)微服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，一切從業(yè)主角度出發(fā)，全力搞好物業(yè)服務(wù)工作。

(二)、暢通的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)

管理工作要細(xì)化、量化，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，我公司運(yùn)用信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在項(xiàng)目上建立一個(gè)暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中心來調(diào)控整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行。項(xiàng)目經(jīng)理是最高負(fù)責(zé)人，網(wǎng)絡(luò)中心可直接進(jìn)行指揮調(diào)度。每個(gè)員工都是信息的采集點(diǎn)和執(zhí)行人。保潔員在從事保潔工作時(shí)發(fā)現(xiàn)有治安情況要立即通知網(wǎng)絡(luò)中心，保安員在巡檢中發(fā)現(xiàn)保潔運(yùn)行障礙也要向信息中心報(bào)告，這就形成了"單人多能"網(wǎng)狀信息面，從而有效控制住項(xiàng)目中的質(zhì)量缺陷。（見圖一）

（圖一）

(二)快速反應(yīng)機(jī)制

服務(wù)中心通過網(wǎng)絡(luò)管理，實(shí)行快速反應(yīng)機(jī)制，網(wǎng)絡(luò)中心和各部門全天候不間斷服務(wù)，保持快速互通反應(yīng)。當(dāng)各類人員遇有各種問題（維修、衛(wèi)生、保安其他服務(wù)等）時(shí)，可就近通知任何一個(gè)物業(yè)人員或網(wǎng)絡(luò)中心，各崗能立即通過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)通知各操作崗人員（保潔員、保安員、維修工、綠化工等），快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)解決問題。問題處理完畢后，同時(shí)向網(wǎng)絡(luò)中心匯報(bào)處理結(jié)果，網(wǎng)絡(luò)中心再向業(yè)主進(jìn)行意見征詢。

篇2：住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想

住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)zz小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。

前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、前期介入階段的管理

（一）介入、合理規(guī)劃

1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合zz小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)zz小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。

2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳

為了更好地實(shí)施將來對(duì)zz小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。

（二）做好驗(yàn)收接管工作

在管理公司對(duì)zz小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。

zz小區(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：

二、日常管理運(yùn)作階段的管理

對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。

（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

（1）管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。

（2）管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。

（3）總公司實(shí)施不定期巡檢。

2、用戶報(bào)修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

（1）管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。

（2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)"維修服務(wù)項(xiàng)目表"以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。

3、用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。

（1）管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。

（2）被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

（3）管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。

4、服務(wù)收費(fèi)管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。

（1）管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。

（2）管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

（3）樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。

（4）工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。

（5）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。

5、社區(qū)文化活動(dòng)管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

（1）客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。

（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。

（3）管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。

6、突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。

（1）管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。

（2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

（3）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。

（4）其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。

7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程

（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。

（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。

（二）給排水設(shè)備及水景管理

1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理

確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。

（1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。

（2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

（5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。

3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

（三）消防管理

1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

（2）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。

中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（2）工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。

（2）工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

（3）管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理

定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。

（2）工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。

（3）義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。

（4）樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理

對(duì)zz小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下：

1、運(yùn)行組：

保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。

2、維修組：

負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（五）治安管理

１、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理

通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。

（1）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。

（2）護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。

２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。

（1）護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照"儀容儀表要求"執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。

（2）當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)

３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)

通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。

（1）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。

（2）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。

（3）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。

４、門衛(wèi)值班崗工作

通過對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。

（1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。

（2）維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

（6）在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。

9、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。

（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題。

（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。

（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

（4）當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。

（5）隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。

10、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場(chǎng)、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。

（1）負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。

（2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。

（3）負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。

（4）聽從中控室工程師工作安排。

（5）保障消防電話的暢通。

（6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

（六）清潔管理

對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。

1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：

①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。

②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。

2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：

①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。

②上午8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。

③對(duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

（七）園林綠化管理

對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：

（1）每天上午6：30－9：30澆水。

（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。

對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：

（1）整形造形：6次/年

（2）施肥：春秋各一遍

（3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。

（4）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。

（5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。

（6）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

（八）車輛管理

對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場(chǎng)。具體管理方式如下：

1、車輛進(jìn)崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。

（2）當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車放行。

（3）當(dāng)司機(jī)開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。

（4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并迅速作好登記。

2、車輛出崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并核對(duì)車牌號(hào)。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒有超過半小時(shí)，開啟道閘放行，如果超過半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

（2）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。

（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。

（九）房屋管理

對(duì)zz小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下：

1、每天工作安排：

上午8：00－8：30處理業(yè)主申報(bào)投訴;8：30－9：30巡視;9：30－11：30跟蹤監(jiān)督;14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15：30－16：30巡視;16：30－17：30走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容：

（1）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天

（3）走訪：

3次/月，1遍/月

3、房管日檢項(xiàng)目：

（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理

（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機(jī)電設(shè)備

（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍（12）內(nèi)容巡視

4、房管日檢處理方法：

（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。

（2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理。

A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表

B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。

C、發(fā)現(xiàn)違章行為按"違章處理規(guī)定"執(zhí)行。

D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報(bào)告。

（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。

1、經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。

2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。

篇3：X購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想

zz購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想

提要：

管理定位--高檔商業(yè)社區(qū)

管理目標(biāo)--句容市商場(chǎng)物業(yè)管理最佳

管理模式--現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理

四大理論--客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理

五大優(yōu)勢(shì)--理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套

四個(gè)重點(diǎn)--整體形象、安全、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀

四大措施--全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行；不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施專業(yè)化低成本管理；

六大保障--整合型管理體系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺(tái)

持續(xù)超越--持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)需求的意識(shí)

一、管理定位

通過規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，打造干凈、清新、溫馨、時(shí)尚、安全、舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。

二、管理目標(biāo)

·全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象。

三、管理機(jī)制與模式

（一）實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的"三位一體"式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。

（二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式

現(xiàn)代化：充分吸收中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司本土化運(yùn)作年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合句容本地實(shí)際，在購(gòu)物中心實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合句容市本地化的商場(chǎng)物業(yè)管理模式。

專業(yè)化：以我公司的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為句容**國(guó)際購(gòu)物中心全面實(shí)行專業(yè)管理及服務(wù)。

四、管理學(xué)理論運(yùn)用

句容**國(guó)際購(gòu)物中心作為一流的購(gòu)物中心，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。

客戶關(guān)系管理："以客戶為中心"，不是一句空洞的口號(hào)，而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價(jià)值，客戶獲得客戶價(jià)值是客戶滿意、客戶忠誠(chéng)的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念，對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理客戶市場(chǎng)有效開發(fā)和拓展。

合工理論：本公司倡導(dǎo)，每一個(gè)員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個(gè)人，由此，公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此，員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，在本公司一直受到重視。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí)，本公司越來越明顯感覺到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。

200年以前,亞當(dāng)·斯密以制造針為例論述了勞動(dòng)分工的作用。而且，他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn)，也成了后來的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，也有利于專業(yè)化和職能化管理。但是，這種理論發(fā)展到今天，負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來。現(xiàn)代社會(huì)，一方面追求產(chǎn)品個(gè)性化，生產(chǎn)復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化，如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專業(yè)化，則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過程和對(duì)過程的監(jiān)控越來越高，結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下；同時(shí)，把人分成上下級(jí)關(guān)系的官僚體制，使人的積極性、主動(dòng)性得不到充分發(fā)揮，相反腐蝕著人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動(dòng)機(jī)的反面。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用，使簡(jiǎn)化管理環(huán)節(jié)成為可能。同時(shí)，與市場(chǎng)變化和高科技發(fā)展相對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)力素質(zhì)大大提高，員工不再滿足于從事單調(diào)、簡(jiǎn)單的復(fù)雜性工作，對(duì)分享決策權(quán)的要求日益強(qiáng)烈。

因此，本公司打破分工理論的桎梏，在公司提出"合工理論"，即借助信息技術(shù)，以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口，將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地"組裝"回去，將幾道工序合并，歸一人完成，并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì)，以利于共享信息、簡(jiǎn)化交接手續(xù)、縮短時(shí)間。另外，減少管理層次，提高管理幅度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，從而打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程序，降低了管理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織的凝聚力，大大調(diào)動(dòng)了員工的積極性，促進(jìn)了員工的個(gè)人發(fā)展。本公司將在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。

目標(biāo)

計(jì)劃管理：由本公司整體目標(biāo)延展出句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。即為目標(biāo)計(jì)劃管理的精髓。其實(shí)施則透過本公司組織架構(gòu)，應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來制定句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃，并建立績(jī)效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。

時(shí)間管理：要求句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時(shí)間管理的涵意、樹立時(shí)間成本的意識(shí)，掌握時(shí)間管理的遠(yuǎn)近分配、時(shí)間管理的優(yōu)先順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃效率、時(shí)間管理的結(jié)果及評(píng)估等，使句容**國(guó)際購(gòu)物中心的各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開。

五、管理優(yōu)勢(shì)

（一）理念優(yōu)勢(shì)

理念是服務(wù)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉，公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。以"至情、至微、至效"的精神為理念，不懈追求更高的服務(wù)境界，極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力，在這種理念的支撐下，近年來，公司所管理的眾多項(xiàng)目中，受到了業(yè)主的一致好評(píng)好信任。

以"至情、至微、至效"為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念："至優(yōu)化"理念；"換位思考"理念以及"－∞（無窮?。?理念等。

·至優(yōu)化理念

即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過程中遇到的任何問題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問題的方案，從用戶（使用人）的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果，同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施："快捷服務(wù)"、"機(jī)務(wù)作風(fēng)"、"便民服務(wù)"等。"快捷服務(wù)"即在接到擁護(hù)需求信息或任務(wù)時(shí)，要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問題，體現(xiàn)"效率就是生命"的精神；"機(jī)務(wù)作風(fēng)"即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法，對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成；"便民服務(wù)"即向業(yè)主（用戶）提供購(gòu)物導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn)公司的"周到服務(wù)"。"至優(yōu)化理念"服務(wù)達(dá)到的效果是：當(dāng)您在繁忙工作的時(shí)候，優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享消費(fèi)購(gòu)物的樂趣；在您需要服務(wù)的時(shí)候，管理服務(wù)人員就會(huì)出現(xiàn)在您的身邊，每個(gè)員工的工作都是一絲不茍，彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

·換位思考

即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，真正做到以客戶為中心，把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。"你想到的我們都已做到，你沒有想到的我們超前做到"，從而提供更適合客戶需要的服務(wù)，滿足甚至超越客戶的需求。

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即在物業(yè)管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能，站在使用人的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時(shí)提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)，結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn)，充分了解客戶需求，進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時(shí)，使管理磨合期接近"零"。

★－∞（無窮小）風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)物業(yè)的管理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。為防止意外事件的發(fā)生，公司在"人防"、"技防"和制度建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制等方面都有嚴(yán)格的管理措施，確保萬無一失，為了解決業(yè)主和商戶后顧之憂，我們著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，不斷完善硬件與軟件設(shè)施，確保物業(yè)的正常安全運(yùn)行，注重物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)事宜，按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)，并與事務(wù)管理部門協(xié)商安防設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

★－∞（無窮?。└蓴_

--在購(gòu)物中心正式開放時(shí)間以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便，購(gòu)物中心正式開放時(shí)，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能因保潔而影響和干擾消費(fèi)都購(gòu)物。

--在保證商戶正常工作的前提下，對(duì)會(huì)妨礙消費(fèi)者購(gòu)物的維修保養(yǎng)工作，一律安排在購(gòu)物中心開放時(shí)間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外），同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后，方可進(jìn)行工作。維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給用戶帶來不便。

★－∞（無窮小）缺陷

就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到"零"的一種管理方法，零缺陷并不是說絕對(duì)沒有缺陷，或缺陷絕對(duì)等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個(gè)員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。

（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)--技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊(duì)伍

公司積累了多年的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員三十多名，配備有大量維修設(shè)備，維修儀器儀表和專用工具，公司對(duì)電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、秩序維護(hù)監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

我們的技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)特點(diǎn)，制訂出有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，節(jié)能降耗，為客戶顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。

（三）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)--豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

公司相關(guān)管理人員均有著多年的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，從管理專業(yè)理論和句容當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都十分的了解，是我們有信心為句容**國(guó)際購(gòu)物中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障。

（四）配套優(yōu)勢(shì)--提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)

我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個(gè)性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，我們將潛心研究消費(fèi)者、業(yè)主、商戶的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。

六、工作重點(diǎn)

經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)狀況，并從業(yè)主（商戶）的角度出發(fā)，分析了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理的重點(diǎn)，經(jīng)歸納整理，句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

（一）整體形象

項(xiàng)目位于市區(qū)中心，為政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，后期必將成為句容市標(biāo)志性商業(yè)"旗航"為此我們提出了--時(shí)尚、高雅、溫馨。

·時(shí)尚--體現(xiàn)句容**國(guó)際購(gòu)物中心改革的思想和與國(guó)際接軌的購(gòu)物方式。

·高雅--展示句容**國(guó)際購(gòu)

物中心購(gòu)物的品味高檔。

·溫馨--象征句容**國(guó)際購(gòu)物中心為人性化消費(fèi)吸引力。

（二）安全防衛(wèi)

句容**國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)作，均采用全開放式設(shè)計(jì)，進(jìn)出中心的車輛和人員很多，成分復(fù)雜，因此，句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。

（三）設(shè)施設(shè)備

句容**國(guó)際購(gòu)物中心是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件，所以，設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。

（五）建筑物

句容**國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對(duì)維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們?cè)谖飿I(yè)管理工作中要針對(duì)不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時(shí)，建筑物的外觀又是句容**國(guó)際購(gòu)物中心的形象。所以，建筑物的管理十分重要。

七、主要措施

針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理將采取四大措施。

措施之一：全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行

句容**國(guó)際購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，將制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識(shí)到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。

措施之二：不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理

中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。

措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率

句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)的人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難，根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安防條件，結(jié)合本公司長(zhǎng)期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了句容**國(guó)際購(gòu)物中心使用初期"人防為主、技防為輔"，常規(guī)期"雙管齊下，全面防范"的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時(shí)安護(hù)員全方位便裝巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的管理，可以確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率。

措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、秩序維護(hù)、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理

物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理工作中，針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮本公司管理規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，同時(shí)，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專門班子，對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取"集中配送、貨比三家"和修舊利廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施，分項(xiàng)控制人力和物化消耗，力爭(zhēng)以低于市場(chǎng)價(jià)的收費(fèi)提供服務(wù)，保證業(yè)主、商戶、社會(huì)全面受益。充分體現(xiàn)本公司"以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營(yíng)品質(zhì)不斷提升，讓用戶獲得滿意服務(wù)"的質(zhì)量方針和"以客戶為中心"的經(jīng)營(yíng)思想。

八、六項(xiàng)具體保障

（一）嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系--整合型管理體系

ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國(guó)際上通用的管理體系，在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三種管理體系，并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系，進(jìn)而制訂綜合的管理方案，進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo)，從而在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對(duì)用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把句容**國(guó)際購(gòu)物中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為句容市一顆亮麗的明珠，同時(shí)，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。

整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過程，并按"計(jì)劃--執(zhí)行--檢查--處理"四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計(jì)劃），然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行，計(jì)劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。

公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化，通過月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場(chǎng)，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。

（二）科學(xué)的人力資源管理體系

物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是"服務(wù)"，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向客戶提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，并對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。

·定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。

·人員錄用入職政審。確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。

·秩序員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。

·實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和"幫帶"制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高整體管理水平，增強(qiáng)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。

·科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法，

總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。

·量化考核和末尾淘汰制?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等，專業(yè)技術(shù)人員和秩序維護(hù)人員每半年進(jìn)行一次考核，名次最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人，工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰。

·崗位"動(dòng)態(tài)"管理，競(jìng)爭(zhēng)上崗。激勵(lì)員工求知上進(jìn)。

·內(nèi)部職稱評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。

·崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。

（三）嚴(yán)密的安全管理和保密體系

·以"外弛內(nèi)張"為原則，以秩序維護(hù)、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的秩序隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全安排，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。

·重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。

·秩序狀態(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系，針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位，通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類異常情況。

·消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范。

（四）人、財(cái)、物的有力保障

·實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成句容**國(guó)際購(gòu)物中心專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造"精品"物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師，從公司抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。

·配置齊全、先進(jìn)的句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理設(shè)備，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

·公司具備一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ)，句容**國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目將作為公司的管理重點(diǎn)之一，重點(diǎn)保障。

（五）提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力

·正式進(jìn)駐后，立即完成制度，確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。

·日常管理

--預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。

--對(duì)設(shè)備做到"三好"、"四會(huì)"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好重要設(shè)備；"四會(huì)"即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；"五定"即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

--實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。

--完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

--修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。

--制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。

（六）高效的客戶管理和信息處理平臺(tái)

本公司多年來一直把"以客戶為中心"，追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理項(xiàng)目中，本公司將一如既往關(guān)注客戶需求，通過"管理報(bào)告制"、"定期回訪制"以及隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)間了解客戶的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢，并以本公司的24小時(shí)客戶投訴中心配合本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，力爭(zhēng)讓客戶獲得滿意服務(wù)。我們的客戶：物業(yè)的所有人（業(yè)主）、使用人（商戶）、受益人（消費(fèi)者）--外部客戶；員工--內(nèi)部客戶，正確處理好這兩種客戶，及時(shí)處理各種信息，實(shí)現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、用戶滿意。

九、持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)的意識(shí)

物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營(yíng)的模式，更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)作為我們工作的終極目標(biāo)，開掘句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度：

本公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心確立的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，將以國(guó)家建設(shè)部頒布的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用SERVICE（即中文"服務(wù)"一詞）中的7個(gè)字母來概述：

S，即SMILE（微笑），服務(wù)人員要對(duì)每一位客戶微笑；

E，即E*CELLENT（出色），服務(wù)人員要將每一項(xiàng)工作都做得很出色；

R，即READY（準(zhǔn)備），服務(wù)人員要隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶服務(wù)；

V，即VIEWING（看待），服務(wù)人員要把每一位客戶都當(dāng)做需要特殊照顧的貴賓看待；

I，即INVITING（邀請(qǐng)），服務(wù)人員每一次服務(wù)結(jié)束都要向客戶發(fā)出下次再來的邀請(qǐng)；

C，即CREATION（創(chuàng)造），服務(wù)人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務(wù)氣氛；

E，即EYE（眼光），服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。

這里的7項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標(biāo)準(zhǔn)。這樣的軟標(biāo)準(zhǔn)比較靈活，不死板，體現(xiàn)本公司人性化服務(wù)、親情式服務(wù)的不懈努力和追求。

篇4：巴比倫花園物業(yè)管理總體構(gòu)想

巴比倫花園物業(yè)管理總體構(gòu)想

一、物業(yè)管理總體目標(biāo)

1、前期目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。

2、合同目標(biāo)

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

一年內(nèi)達(dá)到“昆山市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

二年內(nèi)達(dá)到“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

三年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。

3、一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“巴比倫花園”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主住得安心、放心。

二、保證體系

我公司已通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自20**年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）”。我公司將三項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“巴比倫花園”的三級(jí)操作文件貫穿于“巴比倫花園”的物業(yè)管理之中。

三、服務(wù)承諾

1、滿意度指數(shù)82以上；

2、服務(wù)滿意率達(dá)到95%以上；

3、檔案歸檔率達(dá)到100%，

檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100%，

檔案完整率達(dá)到98%以上；

4、有效投訴處理率100％；

5、報(bào)修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，

急修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，

其他項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)修復(fù)；

6、維修及時(shí)率達(dá)到100%；

7、實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；

8、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；

9、業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；

10、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

11、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

12、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

13、清潔管理無盲點(diǎn)，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

14、道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；

15、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；

16、殘枝斷葉控制率98％；

17、雕塑小品完好潔凈率100％；

18、消防設(shè)施、管道完好率100％；

19、本投標(biāo)書中所涉及的服務(wù)內(nèi)容均由本公司負(fù)責(zé)實(shí)施。

四、合理化建議

1、對(duì)新樓盤實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤，從現(xiàn)場(chǎng)踏勘后一周內(nèi)綜合實(shí)際狀況作出總體評(píng)估報(bào)告。

2、對(duì)巴比倫花園全面分析，根據(jù)實(shí)際存在的問題提出整改意見。

3、宣傳、貫徹執(zhí)行新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并通過我司培訓(xùn)。

五、管理處組織架構(gòu)和人員配置

1、組織架構(gòu)

2、人員配置

注：

（1）崗位職責(zé)（見附件一）

（2）保安人員的招工來源：

人員來源：社會(huì)招聘、定向招募，熟練工占總數(shù)的50%以上。

3、管理處運(yùn)作方式

管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。

管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

4、部門職責(zé)

[業(yè)戶服務(wù)部]

業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與

業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。

[保安服務(wù)部]

保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。

[設(shè)備管理部]

設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。

[保潔綠化部]

清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。

此外采購(gòu)、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由陸家嘴物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

5、管理處各崗位員工的任職要求

[管理處經(jīng)理]

大專以上學(xué)歷

具備上海房地資源行業(yè)崗位資格證書

全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

外表端莊，思路敏捷

有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧

有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

[經(jīng)理助理]

大專以上學(xué)歷

具備上海房地資源行業(yè)崗位資格證書

全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

[業(yè)戶接待]

大專以上學(xué)歷

熟練操作辦公自動(dòng)化軟件

熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容

普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

[保安服務(wù)]

具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書

男性

五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

能吃苦耐勞承受工作壓力

[維修養(yǎng)護(hù)]

具備相關(guān)操作證及上崗證

具有高檔小區(qū)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)

具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

[保潔保綠]

通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)

熟悉高檔住宅公寓、別墅小區(qū)的保潔保綠工作

形象健康

細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

六、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

1、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

“巴比倫花園”交接驗(yàn)收后，須對(duì)其進(jìn)行全面“開荒”清潔，尤其是對(duì)小區(qū)道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其他公共部位等?！伴_荒”清潔費(fèi)用由貴方承擔(dān)，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，我公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

2、開辦費(fèi)用

[物業(yè)管理用房]

為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合巴比倫花園的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：

管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；

保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；

[開辦物品配置]

貴方需支付一筆開辦費(fèi)122562元，或提供相應(yīng)的設(shè)備器具等，用于為“巴比倫花園”的業(yè)主服務(wù)，并應(yīng)符合我公司接管“巴比倫花園”管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。

見開辦費(fèi)用一覽表

篇5：提高物業(yè)管理水平整體構(gòu)想

**花園是沈陽市富有朝氣的時(shí)尚項(xiàng)目,園區(qū)集多層與高層于一體,在項(xiàng)目的管理上存在一定的難度,但在項(xiàng)目的創(chuàng)立品牌上又有著自身的優(yōu)勢(shì),如何讓她保持旺盛的增值勢(shì)頭,并成為沈陽的知名物業(yè)小區(qū),是擺在我們?nèi)w####物業(yè)管理公司各位專家面前