第六章 征地拆遷及補(bǔ)償

有這么一個(gè)故事：一窮人家鬧饑荒，家里只剩為數(shù)不多的小麥了。

小孩子嚷著要把這些小麥煮了充饑。母親不同意，說(shuō)這是種子，千萬(wàn)不

能吃掉，不然來(lái)年就無(wú)法種小麥了。故事結(jié)局是：來(lái)年這戶人家收獲了

很多小麥，保證了青黃不接期能不

挨餓。很顯然，這則故事是喻說(shuō)了

一個(gè)道理，那就是人不能竭澤而漁。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征用土地的權(quán)限是：（１）征用基本農(nóng)田。

（2）征用基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)３５公頃。（3）征用其他土地７０公頃以上。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)征用土地的權(quán)限是：

（1）征用基本農(nóng)田以外的耕地低于３５公頃。（2）征用其他土地低于７０公頃。1999年2月，湖海市政府討論決定在本市曲麗村興建一個(gè)電子工業(yè)區(qū)。市委常委聯(lián)席會(huì)議在聽(tīng)取有關(guān)的匯報(bào)之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過(guò)法定申請(qǐng)報(bào)批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于1999年11月批準(zhǔn)曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征土地沒(méi)有報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用3000萬(wàn)元。征用土地的補(bǔ)償安置■補(bǔ)償原則

1、保障被征地農(nóng)民原有生活水平原則

2、按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償原則補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。■征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。■征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！觥稣魇粘鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。案例：1994年7月，赤都市政府把經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的豐園住宅示范小區(qū)列為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。實(shí)施該項(xiàng)目需要征用豐園村集體土地250多畝。村民詹某承包的4.2畝責(zé)任田（從事花木栽培、種植）也屬于被征用范圍內(nèi)。為保證征用工作順利進(jìn)行，赤都市各級(jí)部門組成項(xiàng)目征地辦公室，組織實(shí)施征地工作。被征地的大部分村民協(xié)助征地，騰出了被征用土地，而詹某卻遲遲不退還承包的土地，理由是征地辦公室給予的征地補(bǔ)償沒(méi)有達(dá)到其要求。■

（1）征地辦對(duì)詹某的土地承包權(quán)的保護(hù)，可以采取哪些補(bǔ)償辦法？征地辦對(duì)詹某的土地承包權(quán)的保護(hù)，可以采取以下措施：一是由村委員會(huì)另

外劃撥一塊集體土地做花木移接用。二

是對(duì)花木合理估價(jià)后進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

（2）詹某如對(duì)補(bǔ)償措施不服，可以采取哪些法律救濟(jì)措施？對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如有爭(zhēng)議的，詹某可以提請(qǐng)縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)解決；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決；詹某也可以直接向人民法院提起訴訟。二城市房屋拆遷城市房屋拆遷，是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗谢顒?dòng)。嘉禾強(qiáng)制拆遷案■2003年7月，嘉禾啟動(dòng)占地189畝的珠泉商貿(mào)城項(xiàng)目。8月7日，嘉禾縣委、縣政府辦聯(lián)合下發(fā)“嘉辦字[2003]136號(hào)文”(下稱“136號(hào)文”)，要求全縣黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員，做好珠泉商貿(mào)城拆遷對(duì)象中自己親屬的“四包”工作。所謂“四包”是指，包在規(guī)定期限內(nèi)完成拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作、簽訂好補(bǔ)償協(xié)議、騰房并交付各種證件、包協(xié)助做好妥善安置工作，不無(wú)理取鬧、尋釁滋事，不參與集體上訪和聯(lián)名告狀?！?36號(hào)文規(guī)定，不能認(rèn)真落實(shí)

“四包”責(zé)任者，將實(shí)行“兩?！碧幚怼獣和Ｔ瓎挝还ぷ?、停發(fā)工資。并“繼續(xù)做好所包被拆遷戶的所有工作，確保拆遷工作順利進(jìn)行”。并對(duì)不同意拆遷協(xié)議的居民進(jìn)行強(qiáng)制拆遷?！黾魏炭h在未進(jìn)行規(guī)劃項(xiàng)目定點(diǎn)的情況下，為開(kāi)發(fā)商發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；先辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，再補(bǔ)辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放《國(guó)有土地使用證》。在缺乏拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放《房屋拆遷許可證》；在沒(méi)有按規(guī)定程序舉行聽(tīng)證的情況下，對(duì)11戶被拆遷人下達(dá)強(qiáng)制拆遷執(zhí)行書。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷，先后對(duì)11名公職人員進(jìn)行了降職、調(diào)離原工作崗位到邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯(cuò)誤處理，并錯(cuò)誤拘捕李會(huì)明等3人。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》國(guó)務(wù)院辦公廳2004.6.6《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院2001.11.1法律鏈接房屋拆遷面積計(jì)算房屋拆遷通常以房屋建筑面積多少作為補(bǔ)償與安置依據(jù)。房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。■1、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。拆遷補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)■區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、

與其他地方往來(lái)的便捷性、與重要

場(chǎng)所