案場(chǎng)經(jīng)理工作手冊(cè)與管理制度

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔案場(chǎng)經(jīng)理工作手冊(cè)一、對(duì)案場(chǎng)經(jīng)理的認(rèn)識(shí)：案場(chǎng)經(jīng)理做為房地產(chǎn)樓盤銷售一線的案場(chǎng)負(fù)責(zé)人，主要負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)的全案管理，包括人員、事務(wù)、銷售統(tǒng)計(jì)以及分析等，制定和調(diào)整銷售計(jì)劃及銷控策略，隨時(shí)收集市場(chǎng)信息掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)與項(xiàng)目組溝通，保證項(xiàng)目的有效銷售。二、案場(chǎng)經(jīng)理職業(yè)素養(yǎng)：1、熟悉本行業(yè)的相關(guān)政策法規(guī)，能利用政策法規(guī)為樓盤銷售制造聲勢(shì)。

2、熟悉全國(guó)及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、特點(diǎn)和趨勢(shì)，能根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)提出銷售策略，善于抓住機(jī)遇。

3、具有較強(qiáng)的分析能力、應(yīng)變能力、商務(wù)談判能力，能夠幫助下屬解決售樓難題。

4、有豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，對(duì)售樓工作有全盤的了解。熟悉經(jīng)營(yíng)策略，了解競(jìng)爭(zhēng)手段、價(jià)格水平、客戶狀況，善于及時(shí)提出應(yīng)變措施。

5、信息來源廣泛，善于交際，接觸面廣，同客戶有良好的人際關(guān)系。有處理難題的能力。

6、具有一定的組織領(lǐng)導(dǎo)能力，善于溝通，能快速調(diào)動(dòng)下屬的主動(dòng)性、積極性、能及時(shí)喚起售樓人員的工作激情。

7、把企業(yè)放在第一位，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神。

8、具有市場(chǎng)學(xué)和心理學(xué)知識(shí)。

三、案場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé)：1、主動(dòng)積極配合領(lǐng)導(dǎo)完成各項(xiàng)工作。2、協(xié)助上級(jí)依據(jù)實(shí)際情況調(diào)整原有的工作程序、管理制度，使各項(xiàng)工作更趨于合理化、規(guī)劃化。3、做好項(xiàng)目籌備工作。4、負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目銷售工作、協(xié)調(diào)其它部門公司在銷售過程之中的關(guān)系。5、統(tǒng)一銷售口徑，培訓(xùn)和管理團(tuán)隊(duì)。6、帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)按時(shí)完成公司布置的業(yè)績(jī)指標(biāo)任務(wù)。7、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)案場(chǎng)工作守則及作業(yè)流程。8、制定周、月工作計(jì)劃并每周每月進(jìn)行總結(jié)。9、協(xié)助處理定金、合同、按揭等工作。10、杜絕部門各種不良習(xí)氣及損害消費(fèi)者和公司利益行為的發(fā)生。11、對(duì)所有的案場(chǎng)工作人員有進(jìn)行上崗考核、業(yè)務(wù)評(píng)定、建議停職和推薦調(diào)升的權(quán)利。12、建立完整的項(xiàng)目銷售檔案及客戶檔案。13、完成銷售任務(wù)后協(xié)助做好個(gè)案結(jié)案報(bào)告，并帶領(lǐng)置業(yè)顧問做好公司交辦的新任務(wù)。14、協(xié)助策劃部門做好市場(chǎng)調(diào)查分析，反饋客戶意見及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。四、案場(chǎng)操作流程：1、案前工作（1）人員配置（2）圖表制作（工作人員簽到表、每日客戶來訪統(tǒng)計(jì)表、客戶來電統(tǒng)計(jì)表、每日成交銷控登記表、銷控統(tǒng)計(jì)表、認(rèn)購(gòu)單、成交確認(rèn)單、價(jià)目表等）（3）銷售人員工作手冊(cè)、答客問準(zhǔn)備（4）個(gè)案培訓(xùn)（5）業(yè)務(wù)模擬演練、熟悉現(xiàn)場(chǎng)狀況（6）市場(chǎng)調(diào)查（7）個(gè)案策劃思路理解與溝通2、案中工作（1）銷售人員正式進(jìn)場(chǎng)銷售（2）針對(duì)每日銷售結(jié)果檢討并改進(jìn)修正（3）派報(bào)派發(fā)。（4）配合SP活動(dòng)制造大量參觀人潮（5）于每天下班前30分鐘確實(shí)檢討業(yè)務(wù)，并針對(duì)當(dāng)日來人反應(yīng)，研究對(duì)策作為業(yè)務(wù)參考。（6）于每周一下午舉行銷售協(xié)調(diào)會(huì)，并針對(duì)一周來人反應(yīng)，作適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)調(diào)整。（7）銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售進(jìn)行期間，務(wù)必確實(shí)作好客戶追蹤，按客戶分析整理分為A、B、C三級(jí)客戶，必要時(shí)親自到客戶家追蹤拜訪。（8）銷售人員確實(shí)要求現(xiàn)場(chǎng)銷售禮節(jié)。（9）銷售人員確實(shí)分區(qū)清潔現(xiàn)場(chǎng)。3、后期工作（1）剩余產(chǎn)品不利點(diǎn)分析（2）剩余產(chǎn)品有利點(diǎn)分析（3）剩余產(chǎn)品銷售客源分析（4）適時(shí)進(jìn)行促銷，達(dá)成剩余產(chǎn)品百分之百銷售的目的（5）現(xiàn)有客源的再開發(fā)與利用（6）結(jié)案報(bào)告五、案場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)：

銷售人員專業(yè)培訓(xùn)表培訓(xùn)分類培訓(xùn)目的培訓(xùn)內(nèi)容用時(shí)計(jì)劃忠誠(chéng)度培訓(xùn)讓售樓員了解公司、認(rèn)同公司經(jīng)營(yíng)理念并融入公司企業(yè)文化，從而樹立起“為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)、為客戶降低置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”的服務(wù)宗旨、培養(yǎng)出熱忱親切的服務(wù)態(tài)度、敬業(yè)細(xì)致的服務(wù)精神。公司背景介紹1個(gè)工作日公司經(jīng)營(yíng)理念及精神銷售人員工作守則專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)實(shí)現(xiàn)從“售樓員”到“置業(yè)顧問”轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)專業(yè)術(shù)語(yǔ)以及房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)3個(gè)工作日按揭流程以及計(jì)算方式樓盤詳細(xì)情況統(tǒng)一說辭銷售流程介紹競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析與判斷銷售技巧培訓(xùn)提高售樓員現(xiàn)場(chǎng)觀察能力、現(xiàn)場(chǎng)溝通能力、現(xiàn)場(chǎng)把握能力，從而提高成交概率、促進(jìn)整體銷售業(yè)績(jī)。應(yīng)接洽談技巧6個(gè)工作日電話技巧客戶心理分析銷售技巧禮儀培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)演習(xí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查為客戶提供理性比較分析的基礎(chǔ)。樓盤調(diào)查內(nèi)容及技巧1個(gè)工作日（備注：詳細(xì)資料見附件1）六、銷售人員考核內(nèi)容1、業(yè)績(jī)考核：主要對(duì)銷售人員的銷售指標(biāo)進(jìn)行考核。2、業(yè)務(wù)考核：對(duì)銷售人員的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行考核，包括售樓基本知識(shí)、售樓技巧、談判策略、對(duì)客戶的尊重程度、應(yīng)變能力等方面的內(nèi)容。3、紀(jì)律考核：對(duì)銷售人員遵守公司和部門規(guī)章制度方面進(jìn)行考核。包括是否按時(shí)上下班，遵守紀(jì)律情況，團(tuán)結(jié)同事，能否按時(shí)完成上級(jí)交辦的例行的和非例行工作等方面內(nèi)容。4、團(tuán)隊(duì)考核：對(duì)銷售人員的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神進(jìn)行考核，包括大局精神、合作精神、協(xié)調(diào)溝通能力等方面內(nèi)容。5、責(zé)任感考核：對(duì)銷售人員對(duì)公司、對(duì)工作負(fù)責(zé)的程度進(jìn)行考核，包括工作態(tài)度、積極性、主動(dòng)性、進(jìn)取精神等方面的內(nèi)容。6、服務(wù)精神：主要對(duì)銷售人員為顧客的服務(wù)愛度進(jìn)行考核，包括服務(wù)意識(shí)、服務(wù)方式、服務(wù)程度等內(nèi)容，以及是否受過客戶贊揚(yáng)或者投訴等。以上的考核內(nèi)容主要同過試卷考核、會(huì)議考核、指標(biāo)考核的方式進(jìn)行，主要用來對(duì)銷售人員進(jìn)行有效的考核評(píng)估，便于檢查銷售人員的工作成績(jī)和工作態(tài)度，表?yè)P(yáng)先進(jìn)、鞭策落后。

七、案場(chǎng)常見問題及解決方法

一）、產(chǎn)品介紹不詳實(shí)

原因：1、對(duì)產(chǎn)品不熟悉。2、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤不了解。3、迷信自己的個(gè)人魅力，特別是年輕女性員工。解決：1、樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)，確實(shí)了解及熟讀所有資料。2、進(jìn)入銷售場(chǎng)時(shí)，應(yīng)針對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)具體產(chǎn)品再做詳細(xì)了解。3、多講多練，不斷修正自己的促詞。4、隨時(shí)請(qǐng)教老員工和部門主管。5、端正銷售觀念，明確讓客戶認(rèn)可自己應(yīng)有尺度，房屋買賣才是最終目的。

二）、任意答應(yīng)客戶要求

原因：1、急于成交。2、為個(gè)別別有用心的客戶所誘導(dǎo)。解決：1、相信自己的產(chǎn)品，相信自己的能力。2、確實(shí)了解公司的各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)不明確的問題，應(yīng)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理請(qǐng)示。3、注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關(guān)鍵因素。4、所有載以文字，并列入合同的內(nèi)容應(yīng)認(rèn)真審核。5、應(yīng)明確規(guī)定，若逾越個(gè)人權(quán)責(zé)而造成損失的，由個(gè)人負(fù)全責(zé)。

三）、未做客戶追蹤

原因：1、現(xiàn)場(chǎng)繁忙，沒有空閑。2、自以為客戶追蹤效果不大。3、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠，同一客戶，害怕重復(fù)追蹤。解決：1、每日設(shè)立規(guī)定時(shí)間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。2、依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動(dòng)追蹤。3、電話追蹤或人員拜訪，都應(yīng)事先想好理由和措詞，以避免客戶生厭。4、每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時(shí)回報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，相互研討說服的辦法。5、盡量避免電話游說，最好能邀請(qǐng)來現(xiàn)場(chǎng)，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。

四）、不善于運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)道具

原因：1、不明白，不善于運(yùn)用各種現(xiàn)場(chǎng)銷售道具的促銷功能。2、迷信個(gè)人的說服能力。解決：1、了解現(xiàn)場(chǎng)銷售道具對(duì)說明樓盤的各自輔助功能。2、多問多練，正確運(yùn)用名片、海報(bào)、說明書、燈箱、模型等銷售道具。3、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，注意團(tuán)隊(duì)配合。

五）、對(duì)獎(jiǎng)金制度不滿

原因：1、自我意識(shí)膨脹，不注意團(tuán)隊(duì)合作。2、獎(jiǎng)金制度不合理。3、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理有誤。解決：1、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作，鼓勵(lì)共同進(jìn)步。2、征求各方意見，制訂合理的獎(jiǎng)金制度。3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，避免人為不公。4、個(gè)別害群之馬，堅(jiān)決予以清除。

六）、客戶喜歡卻遲遲不作決定

原因：1、對(duì)產(chǎn)品不了解，想再作比較。2、同時(shí)選中幾套單元，猶豫不決。3、想付定金，但身邊錢很少或沒帶。解決：1、針對(duì)客戶的問題點(diǎn)，再作盡可能的詳細(xì)解釋。2、若客戶來訪兩次或兩次以上，對(duì)產(chǎn)品已很了解，則應(yīng)力促使其早早下決心。3、縮小客戶選擇范圍，肯定他的某項(xiàng)選擇，以便及早下定簽約。4、定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應(yīng)該上門收取定金。5、暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調(diào)價(jià)，早下決定則早定心。

七）、下定后遲遲不來簽約

原因：1、想通過晚簽約，以拖延付款時(shí)間。2、事務(wù)繁忙，有意無意忘記了。3、對(duì)所定房屋又開始猶豫不決。解決：1、下定時(shí)，約定簽約時(shí)間和違反罰則。2、及時(shí)溝通聯(lián)系，提醒客戶簽約時(shí)間。3、盡快簽約，避免節(jié)外生枝。

八）、退定或退戶

原因：1、受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。2、的確自己不喜歡。3、因財(cái)力或其他不可抗拒的原因，無法繼續(xù)履行承諾。解決：1、確實(shí)了解客戶之退戶原因，研究挽回之道，設(shè)法解決。2、肯定客戶選擇，幫助排除干擾。3、按程序退房，各自承擔(dān)違約責(zé)任。九）、一屋二賣

原因：1、沒作好銷控對(duì)答，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和銷售人員配合有誤。2、銷售人員自己疏忽，動(dòng)作出錯(cuò)。解決：1、明白事情原由和責(zé)任人，再作另行處理。2、先對(duì)客戶解釋，降低姿態(tài)，口秘婉轉(zhuǎn)，請(qǐng)客戶見諒。3、協(xié)調(diào)客戶換戶，并可給予適當(dāng)優(yōu)惠。4、若客戶不同意換戶，報(bào)告公司上級(jí)同意，加倍退還定金。5、務(wù)必當(dāng)場(chǎng)解決，避免官司。

十）、優(yōu)惠折讓

（一）客戶一再要求折讓。

原因：1、知道先前的客戶成交有折扣。2、銷售人員急于成交，暗示有折扣。3、客戶有打折習(xí)慣。解決：1、立場(chǎng)堅(jiān)定，堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)，堅(jiān)持價(jià)格的合理性。2、價(jià)格擬定預(yù)留足夠的還價(jià)空間，并設(shè)立幾重的折扣空間，由銷售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和各等級(jí)人員分級(jí)把關(guān)。3、大部分預(yù)留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應(yīng)注意逐漸退讓，讓客戶知道還價(jià)不宜，以防無休止還價(jià)。4、為成交而暗示折扣，應(yīng)掌握分寸，切忌客戶無具體行動(dòng)，而自己則一瀉千里。5、若客戶確有困難或誠(chéng)意，合理的折扣應(yīng)主動(dòng)提出。6、訂金收取愈多愈好，便于掌握價(jià)格談判主動(dòng)權(quán)。7、關(guān)照享有折扣的客戶，因?yàn)榫唧w情況不同，所享折扣請(qǐng)勿大肆宣傳。

（二）客戶間折讓不同。

原因：1、客戶是親朋好友或關(guān)系客戶。2、不同的銷售階段，有不同的折讓策略。解決：1、內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣統(tǒng)一說詞2、給客戶的報(bào)價(jià)和價(jià)目表，應(yīng)說明有效時(shí)間。3、盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足。4、如不能滿足客戶要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，謹(jǐn)請(qǐng)諒解。5、態(tài)度要堅(jiān)定，但口氣要婉轉(zhuǎn)。

十一）、訂單填寫錯(cuò)誤

原因：1、銷售人員的操作錯(cuò)誤。2、公司有關(guān)規(guī)定需要調(diào)整。解決：1、嚴(yán)格操作程序，加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練。2、軟性訴求，甚至可以通過適當(dāng)退讓，要求客戶配合更改。3、想盡各種方法立即解決，不能拖延。

十二）、簽約問題

原因：1、簽約人身份認(rèn)定，相關(guān)證明文件等操作程序和法律法規(guī)認(rèn)識(shí)有誤。2、簽約時(shí)，在具體條款上的討價(jià)還價(jià)（通常會(huì)有問題的地方是：面積的認(rèn)定，貸款額度及程度，工程進(jìn)度，建材裝潢，違約處理方式，付款方式……）。3、客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約而承擔(dān)的賠償責(zé)任。解決：1、仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同，通曉相關(guān)法律法規(guī)。2、兼顧雙方利益，以'雙贏策略'簽訂條約細(xì)則。3、耐心解釋，強(qiáng)力說服，以時(shí)間換取客戶妥協(xié)。4、在職責(zé)范圍內(nèi)，研究條文修改的可能。5、對(duì)無理要求，應(yīng)按程序辦事，若因此毀約，則各自承擔(dān)違約責(zé)任。專案經(jīng)理56問

1．當(dāng)與開發(fā)商因折扣、付款、合同條款、現(xiàn)場(chǎng)操作手段無法取得一致意見時(shí)，怎么辦？

答：盡力溝通，可適當(dāng)放棄部分次要要求，保證重要銷售建議達(dá)成一致。如確實(shí)無法取得

最基本的共識(shí)，可采用兩個(gè)途徑解決：1）嚴(yán)格依照開發(fā)商要求執(zhí)行，以不良事實(shí)性后

果給開發(fā)商施壓，使開發(fā)商自動(dòng)妥協(xié)。2）取得公司高層幫助，在高層以上爭(zhēng)取協(xié)調(diào)。

2．當(dāng)案場(chǎng)人員因銷售遇到較大困難與抗性時(shí)，怎么辦？

答：首先分析抗性與困難，通過自己的專業(yè)能力和集思廣益，設(shè)計(jì)幾套解決的方案，并由

自己在實(shí)際操作中實(shí)際演示，取得良好效果以增強(qiáng)其他銷售人員信心。

3．當(dāng)案場(chǎng)人員取得良好銷售業(yè)績(jī)，暴露出自滿驕傲情緒時(shí)，怎么辦？

答：1）正向引導(dǎo)，通過單獨(dú)的溝通，對(duì)該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，讓銷售員明白仍有很

多欠缺，需進(jìn)一步提高。

2）反向引導(dǎo)，加重任務(wù)數(shù)量和擴(kuò)大任務(wù)范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓

其產(chǎn)生挫折感，再通過單獨(dú)的溝通使其清醒。

4．當(dāng)銷售人員之間因爭(zhēng)搶客戶而發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦？

答：首先制止沖突，然后按即定的客戶歸屬原則來制定客戶歸屬，如客戶歸屬原則存在一

定的漏洞，必須馬上及時(shí)調(diào)整，調(diào)整過程和處理過程應(yīng)該是透明的，應(yīng)該讓整個(gè)專案

組明白規(guī)則。

5．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系較好的銷售人員犯錯(cuò)誤時(shí)，怎么辦？

答：關(guān)系較好是私交，犯錯(cuò)誤是在工作中，兩者絕對(duì)不可合并考慮，為了維護(hù)公平、公正

的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。

6．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系一般的銷售人員取得很大成績(jī)時(shí)，怎么辦？

答：同上一次問題，私交與工作不可混淆，應(yīng)對(duì)該人員公開表?yè)P(yáng)和進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。

7．當(dāng)一個(gè)銷售人員連續(xù)一段時(shí)間銷售能力未進(jìn)步，業(yè)績(jī)較差時(shí)，怎么辦？

答：首先分析能力未有進(jìn)步的原因1）本人不努力，對(duì)業(yè)務(wù)的鉆研精神極度欠缺，列為調(diào)整

對(duì)象，經(jīng)過限定時(shí)間觀察后調(diào)整。

2）領(lǐng)悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導(dǎo)力度，限定時(shí)間內(nèi)作細(xì)致觀察，若仍無進(jìn)步仍需

調(diào)整。

3）仔細(xì)判斷后認(rèn)為該人員有實(shí)力、有潛力未發(fā)揮，處于瓶頸期時(shí)，應(yīng)繼續(xù)予以信賴、鼓勵(lì)和支持，放寬一定的時(shí)限，期待一定的改觀。

8．當(dāng)一個(gè)銷售人員因個(gè)人客觀因素情緒低落，精神不振時(shí)，怎么辦？

答：1）單獨(dú)溝通，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去。

2）必要的休假，使其精神放松。

9．當(dāng)銷售人員自恃經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)績(jī)突出，不尊重你的決定時(shí)，怎么辦？

答：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會(huì)議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行，

同時(shí)大力扶植其他有潛力的人員，形成競(jìng)爭(zhēng)，讓其感受到壓力。

10．當(dāng)公司即定的對(duì)案場(chǎng)種種獎(jiǎng)勵(lì)條件，遲遲不能兌現(xiàn)時(shí)，怎么辦？

答：1）穩(wěn)定案場(chǎng)人員情緒，使案場(chǎng)工作保持正常。

2）向上力爭(zhēng)，要求在限定時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。

11．當(dāng)銷售人員過份依賴于你處理各案例時(shí)，怎么辦？

答：需要一定的勇氣，寧可讓某階段內(nèi)的成就量略為減少，也要讓銷售人員充分認(rèn)識(shí)到這

個(gè)問題的危害性，使銷售人員主觀能動(dòng)地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種案例的手段。

12．當(dāng)你休息或不在時(shí)，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦？

答：1）預(yù)防：休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排，減少發(fā)生意外的可能。

2）放權(quán)：指定某人當(dāng)天在授權(quán)范圍內(nèi)管理案場(chǎng)，處理各項(xiàng)情況。

3）檢查：電話檢查，詢問當(dāng)日情況，并進(jìn)行一定的指導(dǎo)。

13．當(dāng)你召開銷售研討會(huì)，要求大家發(fā)表意見，而人人保持沉默時(shí)，怎么辦？

答：會(huì)議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時(shí)淡出主導(dǎo)地位，由其他人

員自由發(fā)揮，或在會(huì)前要求個(gè)別人員先作適當(dāng)準(zhǔn)備，以避免冷場(chǎng)。

14．當(dāng)公司制定的或許存在一定不合理現(xiàn)象的制度，確定要實(shí)施時(shí)，怎么辦？

答：先實(shí)施，并且保持一定的彈性，在實(shí)施過程中整理意見和事實(shí)，迅速向上反應(yīng)，闡述

自己的觀點(diǎn)，希望制度得以調(diào)整，努力避免在執(zhí)行過程中，因制度的不合理性急劇地

損害到下屬人員的利益。

15．當(dāng)你急需公司各領(lǐng)導(dǎo)或其他部門配合完成某事時(shí)，對(duì)應(yīng)方反應(yīng)過慢，怎么辦？

答：橫向合作建立在垂直管理的基礎(chǔ)上，按正常途徑逐級(jí)要求配合與幫助，但明確要求

截止時(shí)間，在這一段時(shí)間中，對(duì)此事要進(jìn)行跟蹤催辦。

16．當(dāng)你與企劃部在項(xiàng)目定位，推廣手段等技術(shù)性問題上無法統(tǒng)一時(shí)，怎么辦？

答：技術(shù)問題上一下子很難分出優(yōu)劣，好壞，但案場(chǎng)的情況畢竟是第一手資料，如果確信

現(xiàn)場(chǎng)資訊正確的話，應(yīng)堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，但注意表達(dá)方式應(yīng)局限于技術(shù)性討論范圍之

內(nèi)，仍無法一致，則將雙方的兩種方案上報(bào)，由上級(jí)決定取舍。

17．當(dāng)公司目標(biāo)即定，但現(xiàn)實(shí)完成的可能性較小時(shí)，怎么辦？

答：目標(biāo)是愿望，同時(shí)又是命令，作為下級(jí)只有嚴(yán)格地執(zhí)行，并且要?jiǎng)幼隳X筋，設(shè)法完成，

在做的時(shí)候尚需將客觀事實(shí)向上反應(yīng)，適度對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整或調(diào)整對(duì)目標(biāo)未完成后的

獎(jiǎng)罰形式，但對(duì)下仍需保密，避免銷售人員認(rèn)為目標(biāo)是兒戲，可隨時(shí)變化。

18．當(dāng)專案組成員大部分無法適應(yīng)你的管理風(fēng)格時(shí)，怎么辦？

答：1）反省自己的管理風(fēng)格，優(yōu)劣勢(shì)在哪里，劣勢(shì)能不能改變。

2）會(huì)議上坦率地談這個(gè)問題，希望大家能夠形成共識(shí)，以誠(chéng)懇的態(tài)度表明自己的觀點(diǎn)，

即業(yè)務(wù)工作是重心中的重點(diǎn)，希望大家能夠互相很好地合作，自己也將努力改變自己

的缺點(diǎn)。

19．當(dāng)項(xiàng)目準(zhǔn)備期內(nèi)，專案組成員抱怨市調(diào)過于辛苦時(shí)，怎么辦？

答：鼓勵(lì)信心，現(xiàn)身說法，指出市調(diào)是一個(gè)銷售人員成功的必經(jīng)之路，市調(diào)的辛苦是一種

基礎(chǔ)的積累，對(duì)自己的意志、品質(zhì)也是一個(gè)難得的考驗(yàn)，同時(shí)檢查市調(diào)計(jì)劃，如確實(shí)

有任務(wù)過緊的情況，則作適當(dāng)調(diào)整。

20．當(dāng)開盤，強(qiáng)銷期過后，專案組成員普遍出現(xiàn)身心疲憊的情況的，怎么辦？

答：1）適度調(diào)整，使人員有一定的休整時(shí)間。

2）信心鼓勵(lì)，肯定成績(jī)，肯定大家的努力，同時(shí)設(shè)定新的目標(biāo)，使大家有新的追求。

21．當(dāng)專案組成員因個(gè)人正當(dāng)理由，與即定排班發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦？

答：根據(jù)實(shí)際情況，如存在可調(diào)整性則予以一定方便，但必須告訴他，下不為例。

22．當(dāng)你與客戶服務(wù)中心委派的專案秘書發(fā)生業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的沖突時(shí)，怎么辦？

答：作為專案的管理者，首先要避免這種沖突，一旦發(fā)生，解決的方法是一方面通報(bào)客

服中心主任，將自己的要求明確表述，另一方面是必須讓專案秘書明白，業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)

的技術(shù)問題可通過協(xié)商解決，但專案管理的權(quán)威不容挑戰(zhàn)。

23．當(dāng)項(xiàng)目操作后期，銷售人員不思進(jìn)取時(shí)，怎么辦？

答：不思進(jìn)取無非是工作量減小，工作難度加大等因素，可通過加大任務(wù)來刺激，或通過

提成率的變化來激勵(lì)。

24．當(dāng)項(xiàng)目操作后期，現(xiàn)場(chǎng)工作紀(jì)律松懈時(shí)，怎么辦？

答：項(xiàng)目操作后期的這種情況可能無法避免，但銷售末期抓管理是一個(gè)常規(guī)慣例，可采用

殺雞儆猴的方式，提醒其余人員，振作精神。

25．當(dāng)專案組人員情緒不穩(wěn)定，有大量人員準(zhǔn)備辭職時(shí)，怎么辦？

答：仔細(xì)分析每個(gè)人準(zhǔn)備辭職的原因，為了支撐現(xiàn)有的銷售工作，必需對(duì)其中的一部分人員

進(jìn)行挽留，在挽留成功的同時(shí)，向公司尋求后備人員的支援，對(duì)態(tài)度堅(jiān)決的辭職者，

必經(jīng)要求其將工作進(jìn)行完整移交，保證正常工作的延續(xù)性。

26．當(dāng)專案組內(nèi)部拉幫結(jié)派，出現(xiàn)小團(tuán)體時(shí)，怎么辦？

答：堅(jiān)決制止這種現(xiàn)象，注意分化瓦解，小團(tuán)體是因?yàn)楣餐挠^點(diǎn)或利益而形成的，改變

這部分人的觀點(diǎn)或利益關(guān)系，另外，還可以通過人員的調(diào)動(dòng)方式解決這個(gè)問題。

27．當(dāng)專案組內(nèi)男、女發(fā)生微妙感情時(shí)，怎么辦？

答：此類事情比較敏感，在案場(chǎng)內(nèi)部不宜過多宣揚(yáng)，在沒有明顯證據(jù)之前，不能草率處理，

保持緊密的關(guān)注，一旦產(chǎn)生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關(guān)規(guī)定妥善處理，

最好采取低調(diào)，在處理后可暗示專案組其他人員引以為戒。

28．當(dāng)專案組銷售人員突然陷入工作低潮期，信心不足時(shí)，怎么辦？

答：1）了解原因，突然的低潮勢(shì)必和某些個(gè)人原因有聯(lián)系，需要了解這些原因

2）鼓勵(lì)信心，以以往的業(yè)績(jī)和成功案例來增強(qiáng)他的信心，可列舉成交量，成交額等數(shù)

據(jù)，或以平均水平比較法，使其相信自己是有能力的。

29．當(dāng)專案小組長(zhǎng)處理組內(nèi)事物不公時(shí)，怎么辦？

答：如系確實(shí)的不公平，應(yīng)對(duì)組長(zhǎng)嚴(yán)肅處理，并撥亂反正，消除基層銷售人員的積怨。

30．當(dāng)專案組內(nèi)兩名銷售人員出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，怎么辦？

答：視情節(jié)輕重，予以處罰，必要時(shí)可提交人員淘汰建議報(bào)告，絕不姑息，絕不能讓害群

之馬影響整個(gè)專案組的團(tuán)結(jié)與相對(duì)穩(wěn)定。

31．當(dāng)某銷售人員因悟性不足，無法提高基本銷售技能，業(yè)績(jī)不佳，但同時(shí)平常的工作

又勤勤懇懇時(shí)怎么辦？

答：對(duì)于勤懇而悟性不高的業(yè)務(wù)員，要給多些時(shí)間鍛煉，不要急于求成，假以時(shí)日，業(yè)績(jī)應(yīng)該會(huì)所有所突破。

32．當(dāng)專案組內(nèi)人員不注重合作精神，經(jīng)常獨(dú)善其身時(shí)，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)與其溝通，并當(dāng)眾點(diǎn)名要求他配合其它業(yè)務(wù)員完成工作，并對(duì)其結(jié)果當(dāng)眾點(diǎn)評(píng)，表?yè)P(yáng)為主，以其培養(yǎng)他的團(tuán)隊(duì)合作精神。

33．當(dāng)你因性格因素?zé)o法與專案組內(nèi)部分人員形成緊密關(guān)系時(shí)，怎么辦？

答：以公事公辦的態(tài)度，處理事情的時(shí)候，對(duì)事不對(duì)人，避免因性格因素而導(dǎo)致的矛盾。

34．當(dāng)下級(jí)銷售人員越權(quán)處理某事時(shí)，怎么辦？

答：首先分析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該業(yè)務(wù)員確實(shí)處理得當(dāng)，則應(yīng)該表?yè)P(yáng)，

反之，越權(quán)處理應(yīng)有相應(yīng)的處罰。

35．當(dāng)下級(jí)銷售人員越級(jí)反映情況時(shí)，怎么辦？

答：越級(jí)反映的定有其苦衷，應(yīng)抱著對(duì)事不對(duì)人的態(tài)度，與該業(yè)務(wù)員單獨(dú)溝通，要求他以

后有事直接溝通，避免越級(jí)反映的情況出現(xiàn)。

36．當(dāng)你的建議與想法未得到充分上級(jí)支持時(shí)，怎么辦？

答：服從上級(jí)的決定，在有限的范圍內(nèi)將事情做到最好，對(duì)事情的結(jié)果負(fù)責(zé)。

37．當(dāng)你的命令下達(dá)以后，未能得到嚴(yán)格貫徹執(zhí)行時(shí)，怎么辦？

答：首先考慮該指令是否合理，如完全合理，則重申命令，調(diào)換執(zhí)行人，并對(duì)原執(zhí)行人作

出相應(yīng)處罰。

38．當(dāng)下級(jí)大部分銷售人員因能力問題，未能完成你下達(dá)的任務(wù)時(shí)，怎么辦？

答：對(duì)未完成人員進(jìn)行鼓勵(lì)，對(duì)完成人員進(jìn)行表?yè)P(yáng)，并在下次下達(dá)任務(wù)時(shí)，要量力而行，

制定合理的目標(biāo)。

39．當(dāng)召開專案例會(huì)時(shí)，有人常常遲到或不專心開會(huì)時(shí)，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)與其溝通，調(diào)查是否因家庭、工作原因?qū)е拢蚴菍?duì)主管不滿造成，如屬個(gè)人原

因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達(dá)成共識(shí)，并要求其改變。

40．當(dāng)專案成員流失后，新進(jìn)人員尚無法馬上挑起重?fù)?dān)時(shí)，怎么辦？

答：身先士卒，以你的積極態(tài)度和鼓勵(lì)帶動(dòng)新人，并要求老員工以熱情的幫助來協(xié)助新人

共同完成。

41．當(dāng)專案組內(nèi)大部分是未有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者時(shí)，怎么辦？

答：以系統(tǒng)的培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)的積累，逐步將他們培養(yǎng)出來。

42．當(dāng)專案組內(nèi)，大部分是比你年長(zhǎng)的老銷售人員，怎么辦？

答：年齡不是問題，下級(jí)對(duì)上級(jí)應(yīng)該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他是不適應(yīng)該崗位

的工作。

43．當(dāng)開發(fā)商某人員暗示個(gè)人利益時(shí)，怎么辦？

答：假裝糊涂或當(dāng)面拒絕，不能以個(gè)人利益作出損害公司利益的事情。

44．當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某銷售人員很有潛力，并想重點(diǎn)培養(yǎng)時(shí)，怎么辦？

答：嚴(yán)格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何許諾，在日常工作中，不要與

他很親密，處事要公正，以免其他業(yè)務(wù)員產(chǎn)生誤解。

45．當(dāng)你巡場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)某銷售人員在解說中，出現(xiàn)明顯錯(cuò)誤時(shí)，怎么辦？

答：事后將錯(cuò)誤指出，并要求業(yè)務(wù)員打電話向客戶說明。

46．當(dāng)你未了解清楚情況而錯(cuò)怪了某位銷售人員時(shí)，怎么辦？

答：公開道歉，樹立你知錯(cuò)就改的形象。

47．當(dāng)一個(gè)主力銷售人員屢次違反工作紀(jì)律時(shí)，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)溝通，指出案場(chǎng)不會(huì)因?yàn)槭ヒ晃粌?yōu)秀業(yè)務(wù)員而導(dǎo)致銷售失利，要讓他明白，優(yōu)

異的業(yè)績(jī)并不能讓任何人做到隨心所欲，并對(duì)此作出相應(yīng)的處罰。

48．當(dāng)你因工作失誤，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)重大差錯(cuò)時(shí)，怎么辦？

答：承諾主要責(zé)任，并對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé)，做出相應(yīng)的處罰決定，并努力補(bǔ)救因失誤造成的損

失。

49．當(dāng)銷售員以辭職作為談判的條件時(shí)，怎么辦？

答：同意辭職，案場(chǎng)不能允許任何人以辭職做為談判的條件。

50．當(dāng)案場(chǎng)發(fā)生失竊時(shí)，怎么辦？

答：報(bào)案，試圖將害群之馬找出來，并要求加強(qiáng)管理，避免類似事件再次發(fā)生。

51．當(dāng)案場(chǎng)出現(xiàn)銷控表出錯(cuò)，一屋兩賣時(shí)，怎么辦？

答：主動(dòng)向上級(jí)主管說明，并提出解決方案，然后盡力將事件妥善解決。

52．當(dāng)客戶聲明直接找發(fā)展商談價(jià)時(shí)，怎么辦？

答：要求客戶在現(xiàn)場(chǎng)下定后，再找發(fā)展商談價(jià)格，以保證公司的利益。

53．當(dāng)銷售員經(jīng)常請(qǐng)事假時(shí)，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)溝通，如有特殊事件，安排該業(yè)務(wù)員休假幾天調(diào)整。

54．當(dāng)銷售員無法完成指標(biāo)，要求降低指標(biāo)時(shí)，怎么辦？

答：不能同意，以避免其它業(yè)務(wù)員以此做為條件與你談判，在下月的指標(biāo)制定時(shí)，盡量將

指標(biāo)制定的比較合理。

55．當(dāng)案場(chǎng)內(nèi)部出現(xiàn)流言蜚語(yǔ)時(shí)，怎么辦？

答：堅(jiān)決制止，找出源頭，嚴(yán)肅處理。

56．當(dāng)銷售人員對(duì)待遇，提成不滿時(shí)，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)溝通，以公司的發(fā)展和個(gè)人的發(fā)展說服，如不能接受，將其勸退。案場(chǎng)管理制度有關(guān)銷售資料屬公司保密資料，因此杜絕外來人員或與銷售無關(guān)的任何人員查閱，做好保密工作。一、儀表1、工作時(shí)間必須穿著工裝并佩戴工牌，不可著休閑裝及休閑鞋，下班前10分鐘可以更換工裝。2、女銷售員淡妝為宜，禁止化濃妝及使用強(qiáng)烈氣味的香水；男銷售員禁止留胡須、蓄長(zhǎng)發(fā)。3、注意個(gè)人衛(wèi)生，勤洗頭保持無頭屑、無異味；不可染發(fā)（黑色除外），女銷售員頭發(fā)過肩要梳理整齊并扎起。4、注意飲食衛(wèi)生，勞逸結(jié)合，保持精神飽滿，容光煥發(fā)。5、注意保持口氣清新，不可食用有異味的食物或飲酒。二、前臺(tái)接待1、按當(dāng)天接待順序的三位銷售員在前臺(tái)就座；首位接待銷售員，在客戶進(jìn)門時(shí)，必須快步走出前臺(tái)（具體距離要求控制在3米內(nèi)）并向客戶問好。2、首位銷售員接待完客戶后，由順位銷售員補(bǔ)上。如有特殊原因順位接待銷售員不能就位，則順延（首位接待的銷售員須在前臺(tái)最東側(cè)就座）。3、前臺(tái)人員禁止除工作以外的閑聊或電話聊天。4、不得在前臺(tái)化妝、吃零食、玩手機(jī)、爬在桌子上休息等有損公司形象和項(xiàng)目形象的舉動(dòng)。5、前臺(tái)人員須坐姿端正，不準(zhǔn)亂扭；禁止看報(bào)紙、小說等與工作無關(guān)的讀物。6、前臺(tái)臺(tái)面不能放置任何私人物品及與接待工作無關(guān)的資料。三、接聽電話1、接聽電話必須親切且吐字清晰易懂，語(yǔ)速適中。2、電話響起三聲內(nèi)必須接聽電話，即將接待客戶的銷售員不得接聽電話。由前臺(tái)末位銷售人員接聽電話和詳細(xì)電話記錄。3、客戶來電咨詢，在與客戶交談中盡量問到幾個(gè)基本問題，即客戶姓名、電話、購(gòu)房總價(jià)、信息來源，電話記錄必須署名。4、撥打電話時(shí)不可使用免提。接、打私人電話不得超過三分鐘。5、客戶來電咨詢時(shí)間控制在三分鐘內(nèi)，邀約客戶來訪售樓現(xiàn)場(chǎng)。6、如客戶所找人員不在或正在忙時(shí)，應(yīng)很客氣地詢問對(duì)方有什么事，可否代為轉(zhuǎn)告，或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找人員。叫人接聽電話時(shí)，不可遠(yuǎn)距離大聲喊叫。放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩。7、不得對(duì)著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大笑。8、不得在接聽客戶電話時(shí)與其他人搭話。四、工作紀(jì)律1、工作區(qū)域禁止高聲喧嘩、追逐打鬧、吃東西、打牌及睡覺。2、工作時(shí)間禁止因私脫崗，如有特殊原因，則向案場(chǎng)主管或案場(chǎng)經(jīng)理請(qǐng)假。3、接待人員將客戶送走后，必須立即將接待桌上的資料、水杯、煙蒂及其它雜物收拾干凈，并將椅子擺放整齊。如接待人員帶客戶看房，前臺(tái)末位接待人員應(yīng)代為收拾整理接待桌。4、上下班時(shí)間以公司的規(guī)定為準(zhǔn)，不得遲到、早退與曠工。5、除前臺(tái)接待人員外，其余未接待客戶的售樓人員應(yīng)在前臺(tái)人員可看到的區(qū)域內(nèi)就座。6、前臺(tái)首位接待人員接待完客戶后必須及時(shí)做接待記錄。每天將接待客戶情況，以書面的形式交給案場(chǎng)主管，案場(chǎng)主管作為判斷客戶歸屬的重要依據(jù)。注：客戶標(biāo)記：新客戶為“C”，老客戶為“B”,意向客戶為“A”不在現(xiàn)場(chǎng)為“×”。7、做好售后服務(wù)工作，督促成交客戶及時(shí)回款。協(xié)助公司督促客戶及時(shí)辦理銀行按揭貸款手續(xù)。8、認(rèn)真負(fù)責(zé)，按時(shí)完成公司交給的各項(xiàng)工作、任務(wù)。不得無正當(dāng)理由拒絕或終止工作，不得相互推委推脫責(zé)任。五、衛(wèi)生制度1、售樓部要長(zhǎng)期保持清潔衛(wèi)生，達(dá)到“五凈”“三齊”“兩無”的標(biāo)準(zhǔn)：“五凈”即：地面凈、門窗凈、辦公家具凈、銷售道具凈、墻壁凈；“三齊”即：室內(nèi)總體布局整齊、物品擺放整齊、工作資料存放整齊；“兩無”即：無污跡斑點(diǎn)、無雜亂物品。2、銷售員每天早上按時(shí)上班，進(jìn)行衛(wèi)生清潔工作，包括：①前臺(tái)及接待桌椅②窗臺(tái)及門③模型及廣告看板④為花卉澆水、噴水⑤清除垃圾⑥衛(wèi)生間3、以上所有衛(wèi)生由每日確認(rèn)的三名值班人員負(fù)責(zé)打掃，必須在上班后30分鐘內(nèi)打掃完畢，對(duì)違反清潔衛(wèi)生管理制度者，視情節(jié)給于處罰。六、值班制度1、售樓人員每日輪流確認(rèn)三名值班人員，負(fù)責(zé)對(duì)案場(chǎng)衛(wèi)生進(jìn)行整理及保持。2、值班人員必須保證上班時(shí)間提前半個(gè)小時(shí)的衛(wèi)生安排時(shí)間，正常下班后半個(gè)小時(shí)的值班時(shí)間，在值班時(shí)間內(nèi)須遵守正常工作時(shí)間的一切規(guī)章制度。值班時(shí)間客戶來訪較多，則時(shí)間順延。3、上下班時(shí)間為：上午8：00—12：00；下午14：00—18：00。當(dāng)天值班人員負(fù)責(zé)中午和下午值班，中午值班時(shí)間為12：00—14：00，下午值班時(shí)間為18：00—18：30。注：上下班時(shí)間隨季節(jié)調(diào)整七、定、退房制度1、定房（1）、銷售員應(yīng)把所定房源及時(shí)匯報(bào)，由經(jīng)理在《總控表》上作記錄，并注明定房日期。（2）、房源保留期限為小定金保留三天，大定金保留五天（原則上只收取大定金，具體情況也可靈活對(duì)待）。無特殊原因不得續(xù)定，如要續(xù)定須報(bào)請(qǐng)銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)。（3）、銷售員不得自行收取客戶小定金或大定金，須交由財(cái)務(wù)部門收取并開據(jù)收款憑證。2、退房（1）、按時(shí)注銷退房客戶房源，嚴(yán)禁私自保留房源。（2）、將退房客戶定單及退房申請(qǐng)表，寫明退房原因交于案場(chǎng)主管。并憑借退房申請(qǐng)表和回收收據(jù)，及時(shí)匯報(bào)銷售部經(jīng)理，由銷售部經(jīng)理或指定人員在《總控表》上注銷房源。八、辭退或離職人員客戶及傭金提取辦法1、辭退或離職人員沒有定房的所有客戶和有遺遛問題的客戶由案場(chǎng)經(jīng)理均分給其余銷售員。分到客戶的銷售員必須在三天內(nèi)進(jìn)行客戶回訪，回訪情況以書面形式上報(bào)案場(chǎng)經(jīng)理。2、已成交客戶按80％提取傭金；已下定客戶，成交后按50％分配提取傭金；未下定的新客戶成交后傭金歸分到客戶的銷售員。九、獎(jiǎng)罰制度1、遲到、早退每次罰款5元。當(dāng)月累計(jì)遲到或早退三次（含三次）視為曠工一天。2、無故曠工扣除當(dāng)日基本工資。（注：遲到或早退30分鐘以上視為曠工）3、前臺(tái)看報(bào)紙、吃東西及工作時(shí)間在工作區(qū)域內(nèi)追逐打鬧，由銷售部經(jīng)理簽字下發(fā)過失單，由財(cái)務(wù)每次當(dāng)月扣除，每次罰款5元。4、當(dāng)月累計(jì)無故曠工三次以上者，扣除當(dāng)月基本工資并予辭退處理。曠工超過一天者，按日計(jì)算曠工次數(shù)。5、不穿著工裝每次罰款10元，不配戴胸卡每次罰款10元。6、事假A）、半天內(nèi)的請(qǐng)假應(yīng)報(bào)案場(chǎng)主管口頭批準(zhǔn)。B）、請(qǐng)假超過1天（含1天）必須持假條由案場(chǎng)經(jīng)理批準(zhǔn)后休假。7、病假8、未按上述規(guī)定請(qǐng)假者，以曠工處理。9、請(qǐng)事假1天以上者，扣除請(qǐng)假日基本工資。10、請(qǐng)病假1天以上者，扣除請(qǐng)假日內(nèi)基本工資。11、每月進(jìn)行業(yè)績(jī)與紀(jì)律綜合考評(píng)，連續(xù)兩個(gè)月最后一名者辭退，連續(xù)三個(gè)月最后兩名者辭退。違反其它項(xiàng)管理制度，或其他工作失職行為，由銷售部經(jīng)理下發(fā)過失單，酌情進(jìn)行5—50元處罰。

第一章

前言

作為一個(gè)專業(yè)的售樓人員，其擁有的信息資源和客戶資源就決定顧自已的業(yè)績(jī)?！扒蓩D難為無米之炊”，無客戶資源怎能創(chuàng)造出銷售的業(yè)績(jī)呢？售樓部只有建立了一個(gè)公平、公正的客戶輪接制度，使眾多業(yè)務(wù)員在一個(gè)合理、有序的氛圍下參與業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，才能加快項(xiàng)目的銷售，創(chuàng)造銷售的佳績(jī)。一般來說，售樓部決定客戶資源的歸屬應(yīng)遵循以下原則：

一、

第一接觸點(diǎn)的原則（包括上客戶和電話客戶）

原則上哪一個(gè)業(yè)務(wù)員首先接觸該客戶，該客戶應(yīng)被其所有。若該客戶第二、第三次上門時(shí)，第一接觸業(yè)務(wù)員不在，其它業(yè)務(wù)員有義務(wù)協(xié)作、幫助成交，但不計(jì)入業(yè)績(jī)。

二、

群帶性原則

1、若第一接觸是業(yè)務(wù)員A的客戶介紹的（包括電介紹和親自帶領(lǐng)上門）新客戶甲，則新客戶資源甲仍應(yīng)歸屬業(yè)務(wù)員A。同樣，甲帶來的客戶資源乙應(yīng)歸屬業(yè)務(wù)員A，以后依此類推。但此原則僅適應(yīng)于新上門客戶指明找業(yè)務(wù)員A或老客戶介紹在先，不包括不期而遇的。2、若上門客戶是某業(yè)務(wù)員的親屬或朋友，則其資源權(quán)應(yīng)優(yōu)先歸屬該業(yè)務(wù)員（若該業(yè)務(wù)未能第一接觸而事先又無記錄，則不能擁有此客戶資源）。

三、

時(shí)效性原則

通常，業(yè)務(wù)員對(duì)老客戶資源的擁有不可能無限期。為了使業(yè)務(wù)員產(chǎn)生憂患意識(shí)，積極主動(dòng)地與客戶保持聯(lián)糸、及時(shí)追蹤，促成業(yè)務(wù)成交，其擁有客戶資源的時(shí)效為三個(gè)月。但客戶資源中不泛猶豫型客戶，成交過程較慢，這類客戶在三個(gè)后重新登記，登記表須經(jīng)售樓部主管簽字確認(rèn)后，該業(yè)務(wù)員才能重新獲得對(duì)此客戶的擁有權(quán)。

第二章

售樓人員行為準(zhǔn)則

一、

工作態(tài)度

1、服從上司：切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，得拖延、拒絕或終止工作。2、嚴(yán)于職守：?jiǎn)T工必須按時(shí)上下班，不得遲到、早退、曠工，不得擅自離職守，個(gè)人調(diào)換更值班時(shí)需經(jīng)主管同意。3、正直誠(chéng)實(shí)：必須如實(shí)向上司匯報(bào)工作，反饋工作中遇到的問題，堅(jiān)決杜決欺騙或陽(yáng)奉陰違陰違等不道德行為。4、勤勉負(fù)責(zé)：必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對(duì)自己的工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精，做到及時(shí)地追蹤客戶，充分了解客戶的心理動(dòng)態(tài)。

二、

服務(wù)態(tài)度

1、友善笑來迎接客人，與同事和睦相處，互幫互助。2、禮貌：任何時(shí)刻注重自己的形象，使用禮貌用語(yǔ)。3、熱情：日常工作中要保持高昂的工作積極性，在與客人的交談中應(yīng)主動(dòng)為客人著想。4、耐心：對(duì)客人的要求認(rèn)真、耐心地聆聽，并詳盡、翔實(shí)地向客人介紹項(xiàng)目，解答客人疑問。

三、行為舉止

1、站姿：當(dāng)客戶上門詢問時(shí)，值班業(yè)務(wù)員應(yīng)主動(dòng)起立相迎，微笑接待；當(dāng)客戶站立觀看售樓展板及相關(guān)資料時(shí)，值班業(yè)務(wù)員應(yīng)筆直站立在客戶的一側(cè)，頭部微微側(cè)向客戶，面露微笑，雙臂自然下垂，適時(shí)向客戶介紹項(xiàng)目。2坐姿：1）輕輕坐落，避免動(dòng)作幅度較大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)聲響；2）陪同客人落坐時(shí)，應(yīng)坐在椅子1/3到2/3背部不得倚靠椅背；30雙手平放在腿上，不可置于兩腿間或玩弄其它物品；4）雙腿自然平放并攏，不得蹺二郎腿。3、交談時(shí)：1）上身微微前傾，用柔和目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的內(nèi)容，不可東張西望或顯得心不在焉；2）不可整理衣著、頭發(fā)或頻頻看表；3）在售樓部?jī)?nèi)不得高聲喧嘩或手舞足蹈；4）堅(jiān)持使用“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“再見”、“請(qǐng)慢走”等禮貌用語(yǔ)；5）不得以任何理由頂撞、諷刺、挖苦或嘲笑客人；與客人打招呼不得用“喂”，應(yīng)用“先生”、“小姐”或“女士”稱呼客人。

第三章

售樓部工作制度

一、員工必須遵守“廉潔、守法、誠(chéng)實(shí)、敬業(yè)”的行為準(zhǔn)則。

二、員工應(yīng)按時(shí)上下班，不得遲到早退或曠工。

三、員工在工作時(shí)間內(nèi)應(yīng)堅(jiān)守崗位，主動(dòng)接待來訪客戶。

四、工作時(shí)間不得外出早餐，不得吃零食：不得高聲喧嘩、聊天；不得在售樓部?jī)?nèi)睡覺、看報(bào)、濫打私人電話或做其它與工作無關(guān)的事情。

五、值班業(yè)務(wù)員應(yīng)提前5～10分鐘到崗，做好班前衛(wèi)生工作。

六、員工必須衣著得體、整潔，男員工應(yīng)經(jīng)常修剪頭發(fā)做無異味；女員工不可濃妝艷抹；員工工作時(shí)間內(nèi)均配戴銘牌。

七、服從上司按排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得頂撞上司。

八、不得玩乎職守，違反勞動(dòng)規(guī)則紀(jì)律，影響公司的正常工作秩序。

九、員工未經(jīng)公司批準(zhǔn)不得兼職。

十、員工有義務(wù)保守公司的經(jīng)營(yíng)。

十一、員工禁止索取非法利益。

十二、員工不得越級(jí)或越權(quán)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

十三、員工對(duì)違反本制度的行為，有權(quán)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)投訴，接受投訴的部門或個(gè)人應(yīng)為投訴嚴(yán)格保密。

十四、員工要即時(shí)以書面或口頭形式向公司年出合理建議。

十五、員工違反公司制度給公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的，公司有權(quán)要求其予以賠償。

第四章

售樓部員工過失分類細(xì)則

一、輕微過失（罰金5-15元每/人）

1、客戶進(jìn)門時(shí)，值班業(yè)務(wù)員未主動(dòng)起立迎候；未使用禮貌用語(yǔ)聽電話；未用普通話說“您好”。

2、工作時(shí)間帶無關(guān)人員到公司。

3、

當(dāng)班時(shí)聊天、高聲喧嘩、追逐打鬧、勾肩搭背、隨地吐痰、亂扔紙屑雜物等不文明行為；在營(yíng)業(yè)廳內(nèi)吸煙；工作時(shí)間吃早餐、零食、睡覺等與業(yè)務(wù)無關(guān)的行為。

4、

工作時(shí)間衣著不整，未按規(guī)定佩戴銘牌

5、

當(dāng)班時(shí)故意不與同事協(xié)助、配合開展業(yè)務(wù)。

6、

未經(jīng)同意擅自越級(jí)與甲方談?wù)擁?xiàng)目相關(guān)事宜。

二、重大過失

1、對(duì)客人、同事、上司無禮，出言不遜或恐嚇、威脅、騷擾客戶。

2、當(dāng)班時(shí)飲灑或不服從上班安排，在工作中有意欺騙上司。

3、串崗、離崗致使工作時(shí)間電話無人接聽，客戶無人接待，影響工作，

4、私藏、挪用公司的物品。

5、玩忽職守，在當(dāng)班時(shí)從事與工作無關(guān)的事情

6、未預(yù)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假而缺勤。

7、

謊報(bào)消息或編造、傳播公司、同事利益的謠言

8、

違反國(guó)家法律，被當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)拘留審查。

9、

侮辱、歐打客戶、同事。

10、

盜竊、騙取或故意損壞客戶、同事或公司的財(cái)物；向客戶索取小費(fèi)或禮物；要求客戶代辦私事。

11、

遇緊急情況時(shí)，未服從領(lǐng)導(dǎo)安排。

12、

與客戶私自交易；為客戶提供有損公司利益的額外服務(wù)；私自向客戶收取費(fèi)用；藏匿客戶遺忘的物品等不道德的行為。

13、

泄露公司的文件、資料，使公司利益遭受損害。

14、

聚眾鬧事，組織、參與斗毆事件；煽動(dòng)員工怠工、罷工等行為。

第五章

售樓人員行為規(guī)范

一、

嚴(yán)格按公司規(guī)定著裝，儀容整潔。

二、

任何時(shí)候嚴(yán)禁“趴”、“靠”在銷售樓接待臺(tái)內(nèi)。

三、

嚴(yán)格遵守現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定，依次有序接待客戶，服從銷售主管的調(diào)控。

四、

正常工作時(shí)間內(nèi)不得擅自離崗，做與工作無關(guān)的一。

五、

不得在銷售中心吃零食、看雜質(zhì)與小說、打鬧、高興喧嘩、化妝、打牌、扯閑談。

六、

不得在銷售中心占用洽談桌會(huì)見親朋好友。

七、

不得用飲水機(jī)里的水洗手、洗抹布、拖地。

八、

值班人員不得在值班時(shí)間內(nèi)睡覺。

九、

不得占用銷售電話打私人電話。

十、

不得向客戶索取小費(fèi)、恩惠或其他禮物，或要求客戶代辦私事項(xiàng)。

十一、業(yè)務(wù)員不得在上班時(shí)間內(nèi)圍坐在洽談桌邊。

十二、禁止下班后在銷售中心內(nèi)打牌。

十三、客戶遺留下的任何物品均應(yīng)上繳。

十四、員工接聽電話應(yīng)使用普通話，并先說“您好×××家園”。

十五、電話鈴響三聲必須接聽。<BR

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十六、禮貌回答客戶問題，主動(dòng)介紹物業(yè)情況，邀請(qǐng)其參觀現(xiàn)場(chǎng)。

十七、詳細(xì)地做好客戶登記工作。

十八、認(rèn)真完成公司交待的其他工作。

十九、應(yīng)統(tǒng)一配戴工作銘牌。

二十、不得私自換班、換崗。

二十一、用完洽談桌后，將桌子收拾好，凳子擺放整齊，并將洽談桌抹一次。

二十二、銷售控制臺(tái)內(nèi)的椅子不坐時(shí)，全部靠墻擺放。

第六章

現(xiàn)場(chǎng)客戶接待準(zhǔn)則

十一、

客戶進(jìn)門，起身站立，面帶微笑，用問候語(yǔ)（您好，歡迎光臨）。

十二、

客戶先坐，禮貌詢問客戶需求，再做介紹，語(yǔ)言婉轉(zhuǎn)。

十三、

雙手遞交本人名片，盡量留下客戶名片或電話。

十四、

在通道、房門較窄處必須側(cè)身讓道，客戶先行。

十五、

工地參觀時(shí)，須戴安錢帽，并解釋安全知識(shí)。

十六、

不貶低其它樓盤，抬高自己。

十七、

對(duì)每一位客戶一視同仁，不以貌取人。

十八、

與客戶發(fā)生分歧時(shí)，保持鎮(zhèn)定，絕不與客戶爭(zhēng)吵。

十九、

嚴(yán)格維護(hù)客戶資料隱私權(quán)。

二十、

接待客戶時(shí)不得泄露公司保密資料。

二十一、

統(tǒng)一口徑，不對(duì)客戶承諾公司未完全確定的銷售政策、優(yōu)惠條件及其它事項(xiàng)。

第七章

個(gè)人衛(wèi)生制度

一、

全體員工上班時(shí)須儀表整潔，制服整潔。

二、

每日上班前須將皮鞋擦凈。

三、

必須保持襯衣領(lǐng)、袖中的干凈，制服須慰整齊。

四、

男員工須勤剃胡須，不得蓄長(zhǎng)發(fā)及染發(fā)。

五、

女員工不得留長(zhǎng)指甲、化濃妝及異妝，使用氣味過濃的香水和佩戴顯眼的飾品。

六、

勤洗澡、勤換襯衣。

第八章

考勤制度

一、

遲到與早退

1、

遲到：按公司規(guī)定的作息時(shí)間工作，遲到10分鐘內(nèi)，每次罰款5元，當(dāng)月遲到第5次，作曠工處理，由此導(dǎo)致?lián)p失或極壞影響者，給予金50元，直至除名。

2、

早退：10分鐘以內(nèi)者，罰款5元，早退超過30分鐘或月累計(jì)早退第三次者，以曠工一天處理，由于早退導(dǎo)致?lián)p失或極壞影響者，給予罰金50元，直到除名。

二、

事假與病假

1、

有事或因病需請(qǐng)假，必須事先按公司制度征得主管簽字認(rèn)可后，方能放假。病假必須出示醫(yī)院證明。

2、

員工每月請(qǐng)假或病假不得超過三天。

3、

未經(jīng)批準(zhǔn)而先行放假者，視為曠工。

4、

凡請(qǐng)假或曠工超過1小時(shí)者，以請(qǐng)假或曠工半天論處；凡請(qǐng)假或曠工超過2小時(shí)者，以請(qǐng)假1天或曠1天論處。

三、

曠工

每曠工一天扣除底薪50元作罰金，曠工兩天扣除全部底薪，曠工三天作除名處理。有其他嚴(yán)重違反公司制度者，亦作除名處理。

、

銷售部全體員工須按正常時(shí)間在售樓部報(bào)到后，方能外出辦事。

第九章

銷售報(bào)表的編制及管理制度

報(bào)表種類

銷售周報(bào)表、月報(bào)表、年報(bào)表、客戶登記表、合同簽定一覽表，銷售部本月衛(wèi)生及工作紀(jì)律情況。

1、

銷售周報(bào)表

1）

填制內(nèi)容：本周銷售情況。回款情況。

2）

填制時(shí)間：每周一下午12：00以前。

3）

申報(bào)程序：由報(bào)表填制人給銷售部主管存檔。

2、

銷售月報(bào)表

1）

填制內(nèi)容：本月銷售情況，回款情況。

2）

填制時(shí)間：每月1日下午14：30以前。

3）

填制程序：由銷售部主管填制，一份自留存檔，一份報(bào)公司經(jīng)理備案。

3、

客戶登記表

1）

填制內(nèi)容：每天來訪、來電的客戶情況。

2）

填制時(shí)間：每天下班前10分鐘，下班后接待的客戶在第二天的報(bào)表中體現(xiàn)。

3）

中報(bào)程序：由業(yè)務(wù)員填制。

4、

合同簽定一覽表

1）

填制內(nèi)容：各銷售單位的房號(hào)、價(jià)格、業(yè)務(wù)員姓名、會(huì)款方式等情況。

2）

填制時(shí)間：每月1日下午5：00前。

3）

申報(bào)程序：由銷售部經(jīng)理制定，一份自留存檔，一份報(bào)公司經(jīng)理備案。

5、

銷售部本月衛(wèi)生及工作紀(jì)律情況表

1）

填制內(nèi)容：銷售部員工日常工作態(tài)度及衛(wèi)生、紀(jì)律情況。

2）

填制時(shí)間：每月1日下午14：30以前。

3）

申報(bào)程序：由銷售部主管制定，一份存檔，一份送公司經(jīng)理，作為年終考核之一。

第十章

合同管理制度

一、

部業(yè)務(wù)每人手中都有一份空白的正式合同文本，用以客戶講解具體合同條款。

二、

作廢的合同一律退還銷售部主管處銷毀。

三、

合同正式簽署前，須向客戶解釋清楚每一具體條款，不得有欺詐行為。

四、

正式合同簽定前須先落實(shí)該房產(chǎn)是否可以銷售，無誤后才能簽署正式合同。

五、

合同所指價(jià)格為折后價(jià)。

六、

合同填寫完畢后，須先自查一篇，無誤后交客戶審查。

七、

請(qǐng)客戶簽字后，將合同送部門主管審核無誤，再送公司簽字蓋章。

八、

不得在合同中體現(xiàn)公司未落實(shí)的優(yōu)惠條款。

九、

客戶必須交定金后才能簽正式合同。

十、

補(bǔ)充協(xié)議須經(jīng)銷售部主管認(rèn)可。