辦公樓開荒保潔及物業(yè)管理項目（機電設備設施管理方案）

辦公樓開荒保潔及物業(yè)管理項目(機電設備設施管理方案)第一節(jié)機電設備管理程序 1一、設備檔案的建立要求 1二、設備操作及維保管理規(guī)程 2三、設備的購置管理 五、設備的停用和封存 六、主要工作流程 第二節(jié)管理標準和養(yǎng)護計劃 一、機電設備維護原則 二、維護標準及計劃 第一節(jié)機電設備管理程序一、設備檔案的建立要求1.工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內將所有設備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內將臺帳移交公司辦公2.工程部應在接管物業(yè)后一月內將所轄物業(yè)內的所有設備進行設備標識及設備編號：(2)“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有設備(3)設備編號按下列規(guī)則編號：(4)標識的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡(1)非工作人員，未經許可禁止進入供配電房。(2)配電房的專用安全防護用品，不得另作它用，并(3)電氣設備的金屬外殼，防火門等必須有可靠的接(4)工作人員進入供配電房應保持頭腦清醒，服裝整(5)供配電房內嚴禁堆放易燃、易爆物品及雜物，保(6)操作通道和維護通道的距離足夠、通道暢通，不(8)常用高壓電氣安全工具(絕緣靴，絕緣手套，試電筆、短路接地線，絕緣棒，絕緣擋板，絕緣墊等)齊備，(9)電纜溝無積水，電纜蓋板完好。(10)一次結線模擬圖和資料齊全。(11)有足夠的日常照明和應急照明。(12)供配電房內無異常聲響，門窗完整。照明、通風(13)供配電房內雨天無漏雨、積水現(xiàn)象，熱天保證冷(14)機房整潔衛(wèi)生，記錄齊全，擺放整齊。(15)做好防小動物躥入供配電房的有力措施，以免造(16)禁止帶電檢修，如在特殊情況下需帶電工作時，(17)除緊急情況外，未經上級領導批準，不得隨意拉(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)等機電設備必須由專人持證上崗負責監(jiān)控，定期進行保養(yǎng)、維修、清潔工作，(2)泵房內機電設備每日由專人巡視、操作、記錄。(3)消防泵、生活泵的選擇開關位置、操作標志都應(4)生活水泵每周輪換使用一次，定期檢查泵的運轉(5)消防泵每月試運轉一次，以保證正常運轉，每半(6)設備負責人及有關操作規(guī)定應掛于明顯位置。(7)泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道每半月清潔一(8)操作人員在XX米以上檢修設備(包括開關、閥門等),必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。3.電梯機房管理規(guī)程(1)維修組負責人指定電梯機房管理員，明確崗位職(2)電梯機房管理員負責編制并執(zhí)行電梯機房管理規(guī)(3)電梯機房管理規(guī)定要求不低于《住宅物業(yè)服務等(4)電梯機房門上方應有“機房重地、非請勿進”標(5)機房管理人員必需持有國家相關部門核發(fā)的電梯(6)電梯機房內禁止堆放雜物，存放易燃、易爆物品(7)嚴禁用汽油、煤油等易燃物品及腐蝕材質洗劑擦(9)值班人員應每月對設備(房)的消防滅火器材進行(10)發(fā)現(xiàn)火災、火情按消防程序報警，保護現(xiàn)場，及(11)機房內禁止無關人員進入，參觀來訪者要進入設備房，須經維修組負責人同意，并指定專人陪同方可進入，(12)電梯機房管理員負責每周檢查設備房，巡視檢查(13)電梯機房內配電柜、主要設備設施的工作狀態(tài)及(15)電梯機房內應配置干濕溫度計和應急照明設備，(16)機房內配置盤車專用工具XX套。(17)機房有固定照明，無臨時接線，電梯機房地面上的照度不小于XX,應設置電源插座。發(fā)現(xiàn)問題和故障必須及(21)維修組負責人每周參照《設備設施檢查內容及標(22)服務中心負責人檢查電梯機房工作內容及質量記(23)電梯機房鑰匙管理要求：機房鑰匙管理遵照《鑰4.空調機房管理規(guī)程(1)設備房內照明足夠、墻面沒有明顯污跡、地面干(2)配備足夠的滅火器和應急燈，應急照明能在停電(3)設備房內的開關、閥門、單體設備等應有明顯的(5)各類設備保持完好；各類儀表使用正常無損壞；(6)設備房排水通暢，應做好“三防”措施，即“防(8)設備操作專用工具及安全用品應放置在指定位置(12)機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及(13)值班人員對空調水系統(tǒng)運行負全部責任，掛干濕(14)空調機組實行定人、定崗負責維修保養(yǎng)，按安全(15)空調制冷機房的全部設備，必須由指定的專職空(16)空調設備開、停必須及時由空調機操作人員掛轉(17)值班人員必須嚴守崗位，服從指揮、嚴守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運行記錄：設備開、停時間，(18)做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度(19)須每XX天對中央空調系統(tǒng)抄XX次電能表，并做(20)定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處(21)機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及(1)機房內應XX小時有人值班，值班人員應認真做好(2)嚴格遵守崗位職責和有關的各項規(guī)章制度。(3)嚴禁與機房無關的人員進入機房，非本專業(yè)人員(4)嚴格遵循程控交換機房的各項操作規(guī)程，按時完(5)未經同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。(6)注意安全，避免發(fā)生人為故障。不得隨意拆卸機1.設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。5.新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主8.經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入(2)設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作(3)設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。4.對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查，以查明是否處于完好狀態(tài)，如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理；(1)設備操作規(guī)范(2)設備維護保養(yǎng)規(guī)范(3)交接班制度(1)參照設備說明書及資料對一般設備的操作規(guī)范進(2)重要設備的操作規(guī)范，要在設備旁用醒目的標牌(3)設備操作規(guī)范一般應包括以下內容：(1)實行定人定機制度，嚴格遵守操作規(guī)范。(2)經常保持設備清洗，按規(guī)定維護。(3)認真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。(4)管理好工具、附件，不能遺失、損壞。(5)發(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查，第二節(jié)管理標準和養(yǎng)護計劃序號維修類別劃分計劃方案標準實施效果1電梯①曳引繩張緊度②導軌、安全鉗的工作情況維③轉動、滑動部⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動、轉動部分加一次油。由相關電梯公司實電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平③電梯各部分完好率100%。2機電設備①水泵等機電設備的維護保養(yǎng)。②日常機電設備的零部件易耗品每天巡視檢查，每半月進行一次保養(yǎng)；每季檢修一由工程部實施維各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)②保障安3消防設施①疏散標志的維②室內(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設施的完好①由消②一般消防設施視使用情況進行更①標識制作及維護管理規(guī)②消防設施維修操③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)①設施有效，標識清楚，完好無②靈敏，準4中央空調①制冷主機維護②機房設備管道每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護；新風機、風機過濾網部實施日常維修保②相關專業(yè)公司實中央空調設備維修保養(yǎng)規(guī)②保障正常安全運5變配電控制設備①高壓配電柜檢行檢查查一次24小電控制柜外觀清掃一次。部組織實電柜由電力局進行配電設備運行及維修保養(yǎng)規(guī)①無故障。②保障正常安全運6地下場①地面大面積的破損，坑洼、積②地面有成塊的砼結塊或其它污每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題