初一期中家長會課件

謹(jǐn)呈：恒大地產(chǎn)[恒大·北部新區(qū)項目]總體定位及營銷策劃報告謹(jǐn)呈：恒大地產(chǎn)[恒大·北部新區(qū)項目]總體定位及營銷策劃報告感謝貴司對緯聯(lián)的信任，有幸參與貴司項目競標(biāo)深感榮幸。以下為我司針對本項目進行的詳細市場研究、產(chǎn)品定位、營銷推廣報告成果匯報，如有不足之處，敬請指教！前言：感謝貴司對緯聯(lián)的信任，有幸參與貴司項目競標(biāo)深感榮幸。以下為我我們做什么？我們怎么做？只有正確的認(rèn)清自己，自己所處的環(huán)境，才能看清未來的道路……我們做什么？我們怎么做？正確認(rèn)識自我……正確認(rèn)識自我……北北方、西方南方東方北北方、西方南方東方地塊SWOT分析優(yōu)勢分析（Strength分析）4、與金科項目為鄰，區(qū)域形象較好；1、政府大力扶持北部新區(qū)大區(qū)域優(yōu)勢2、1000畝植物園生態(tài)優(yōu)勢3、完整地塊優(yōu)勢“八大金剛”入駐，生活向北發(fā)展地塊SWOT分析優(yōu)勢分析（Strength分析）4、與金地塊SWOT分析劣勢分析（Weakness分析）5、地塊后面有陵園，影響風(fēng)水。1、地塊內(nèi)缺乏自然景觀資源2、周邊配套設(shè)施尚未完善3、拿地成本較高，導(dǎo)致產(chǎn)品線設(shè)計受限、很難提升性價比、增大競爭難度；4、所處的位置較為尷尬，屬于經(jīng)開、人和板塊的交界處，富人區(qū)的地位不純粹；交通配套設(shè)施尚未完善生活配套設(shè)施尚未完善高等教育設(shè)施尚未完善地塊SWOT分析劣勢分析（Weakness分析）5、地塊地塊SWOT分析機會點分析（Opportunity分析）2、“北部新區(qū)”大區(qū)域機會1、“恒大”企業(yè)品牌資源整合地塊SWOT分析機會點分析（Opportunity分析）地塊SWOT分析威脅點分析（Threats分析）3、本土品牌企業(yè)競爭1、人和區(qū)域?qū)椖科焚|(zhì)的影響2、區(qū)域分流現(xiàn)象地塊SWOT分析威脅點分析（Threats分析）3、本土可以看到，項目核心競爭力來自：恒大企業(yè)品牌恒大產(chǎn)品品質(zhì)恒大核心精神可以看到，項目核心競爭力來自：恒大企業(yè)品牌恒大產(chǎn)品品質(zhì)恒我們已經(jīng)看清項目的核心競爭力來自恒大本身的品牌和品質(zhì)。那么，項目本身處于一個怎么樣的區(qū)域范圍，該區(qū)域市場呈現(xiàn)什么樣的狀況成為我們探索的重點。下一步——走進北部新區(qū)。我們已經(jīng)看清項目的核心競爭力來自恒大本身的品牌和品質(zhì)。那么，認(rèn)識北部新區(qū)……認(rèn)識北部新區(qū)……本案基本情況介紹設(shè)立于2000年12月18日規(guī)劃面積136.6平方公里人口15萬

規(guī)劃翠云、黃茅坪、鴛鴦、金山、人和、大竹林和禮嘉七個組團2010年基礎(chǔ)設(shè)施完成本案基本情況介紹本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展：已引進60余家企業(yè)，目前已經(jīng)入住的約40家入駐企業(yè)的職工人數(shù)約16000人。保守估計將在2010年達到5-6萬人左右。

未來3-5年人口構(gòu)成：4個方面：區(qū)域原駐民13.1萬、進駐的辦公人群約6萬、已開發(fā)樓盤入住人群約3.7萬、工作人群約28.7萬。

本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展：已引進60余家企業(yè)，目前已經(jīng)入住的約40家入駐本案區(qū)域配套發(fā)展逐步完善階段專業(yè)市場

汽博中心、建材市場已投入使用教育配套

國際學(xué)校育才經(jīng)開中學(xué)渝北區(qū)鴛鴦中心小學(xué)校龍湖藍湖郡幼兒園龍湖藍湖郡小學(xué)醫(yī)療設(shè)施三大醫(yī)療機構(gòu)未來將投入使用本案區(qū)域配套發(fā)展逐步完善階段北部新區(qū)“富人區(qū)”的地位得以建立配套設(shè)施不斷完善得天獨厚的自然資源高品質(zhì)樓盤云集的現(xiàn)象還會繼續(xù)維持北部新區(qū)“富人區(qū)”的地位得以建立配套設(shè)施不斷完善得天獨厚的自項目位置位于經(jīng)開大道，緊鄰金科·天湖美鎮(zhèn)，從位置關(guān)系上屬于經(jīng)開板塊與人和板塊的交界處。但由于經(jīng)開板塊在重慶市場上已經(jīng)建立起了極高的市場形象，我們認(rèn)為本項目應(yīng)該在定位和營銷上以該板塊為背景進行思考。

下一步——走進經(jīng)開板塊。項目位置位于經(jīng)開大道，緊鄰金科·天湖美鎮(zhèn)，從位置關(guān)系上屬于經(jīng)認(rèn)識經(jīng)開板塊……認(rèn)識經(jīng)開板塊……經(jīng)開板塊房產(chǎn)供應(yīng)特征經(jīng)開板塊房產(chǎn)供應(yīng)特征供應(yīng)體量分析供應(yīng)體量分析2005—2006年10月板塊內(nèi)供應(yīng)建筑形態(tài)狀況（萬平方米）

2005—2006年10月板塊內(nèi)供應(yīng)建筑形態(tài)狀況（萬平方米）2004—2006年10月板塊戶型配比供應(yīng)狀況三房、四房是區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)戶型2004—2006年10月板塊戶型配比供應(yīng)狀況三房、四房是近幾年區(qū)域房價漲幅不大，從2004年至2005年同個項目同類產(chǎn)品的價格上漲幅度在5%左右，大部分還不到5%，相比龍頭寺板塊的漲幅速度而言，漲幅較低。2004—2006年上半年板塊內(nèi)供應(yīng)戶型價格分析（元/平方米）洋房主力價格在4300——4700元/㎡別墅價格在5000——8000元/㎡高層和小高層，主力價格在3300-3600元/平方米左右近幾年區(qū)域房價漲幅不大，從2004年至2005年同個項目同類2004—2006年10月板塊內(nèi)供應(yīng)類型銷售狀況分析2004—2005年的銷售狀況來看，2004年推出的幾個大盤項目如天湖美鎮(zhèn)、奧林匹克花園、藍湖郡等項目均銷售較好，且這類項目均為花園洋房、別墅類產(chǎn)品供應(yīng)。2005年板塊內(nèi)仍以花園洋房和別墅類產(chǎn)品為主，在新政后各項目的銷售不同程度的受到了影響。2006年上半年，從平均銷售率來看，別墅和花園洋房均有所下降，分別為53%和55%，但是這只是因為某些項目進入到當(dāng)期的尾盤銷售。但是從06年新推項目的銷售率來看，比較樂觀，花園洋房銷售率普遍在65%以上，別墅項目銷售率普遍在70%以上。2004—2006年10月板塊內(nèi)供應(yīng)類型銷售狀況分析200區(qū)域內(nèi)別墅和花園洋房供銷比分析花園洋房：銷售的正常情況是開盤銷售一般可超過50%，月均正常銷售在10-28套左右。通過我們的統(tǒng)計，北部新區(qū)2005年消化1600多套，供銷比1.18，2006年銷售1100多套，供銷比1.22。別墅：與主城其他區(qū)域相比，北部新區(qū)的供銷狀況相對較好，2005年為1.25（如果除去龍湖為1.27，變化不大），2006年為1.26（除去龍湖）。

區(qū)域內(nèi)別墅和花園洋房供銷比分析花園洋房：銷售的正常情況是開潛在供應(yīng)狀況潛在供應(yīng)狀況重慶北部富人區(qū)的地位無庸質(zhì)疑高端的產(chǎn)品形態(tài)為主，以花園洋房、別墅為主力供應(yīng)主力供應(yīng)價格均在4000元/㎡以上花園洋房和聯(lián)排別墅是熱銷產(chǎn)品總體上各種建筑形態(tài)均反映出供需平衡的樂觀態(tài)勢小結(jié)：重慶北部富人區(qū)的地位無庸質(zhì)疑高端的產(chǎn)品形態(tài)為主，以花園洋房經(jīng)開板塊房產(chǎn)需求特征經(jīng)開板塊房產(chǎn)需求特征我司一直保持對于區(qū)域的客戶的監(jiān)控，現(xiàn)有客戶群的特征是依據(jù)結(jié)合兩次訪談和目前各項目監(jiān)控情況總結(jié)得出。從客戶群看市場需求我司一直保持對于區(qū)域的客戶的監(jiān)控，現(xiàn)有客戶群的特征是依據(jù)結(jié)合樣本數(shù)量：204份樣本來源：2005年底第一次客戶訪談結(jié)論：訪問對象：北部新區(qū)各樓盤的看房客戶樣本數(shù)量：204份樣本來源：2005年底第一次客戶訪談結(jié)論：調(diào)研地點：調(diào)研有效樣本：N=53個2006年8月北部新區(qū)客戶訪談結(jié)果調(diào)研方法：樓盤定點攔截抽樣方法：分層隨機抽樣分析軟件：SPSS、Excel研究分析方法：消費者需求曲線、消費者行為及心理研究調(diào)研地點：調(diào)研有效樣本：N=53個2006年8月北部新區(qū)客目前北部新區(qū)的客戶群特征小結(jié)：北部新區(qū)的客戶，反映出明顯的高端客戶特征，來此看房的客戶60%有私車。并且從其選擇來看，價格并非首要因素，對環(huán)境和品質(zhì)更為看重。區(qū)域來源：三北區(qū)域為主年齡：26——40歲，有年輕的趨勢承受總價：40-60萬的客戶占45%左右，是主力區(qū)間意向建筑形態(tài)：花園洋房，占60%左右意向戶型：三房、四房意向面積：100-140㎡，占62%左右購房時關(guān)注的要素排序：環(huán)境、品質(zhì)、價格目前北部新區(qū)的客戶群特征小結(jié)：北部新區(qū)的客戶，反映出明顯的高2006年區(qū)域的配套主要體現(xiàn)在交通得到更好的改善和一些設(shè)施相繼投入建設(shè)，但是便利程度依然不夠。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)需求來看，區(qū)域內(nèi)新近推出的一些中端高層項目（如奧園新亞洲）也會促進區(qū)域購房人群結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，但是對比東方王榭和棕櫚泉的客群和銷售狀況，中高端洋房和別墅市場在北部新區(qū)的熱度遠大于中端高層市場。2006年區(qū)域的配套主要體現(xiàn)在交通得到更好的改善和一些設(shè)施相北部新區(qū)未來3年左右的客戶群分析根據(jù)前述區(qū)域人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析，北部新區(qū)未來的購房群體將會由單一的中高端客戶群向大眾客群逐步轉(zhuǎn)化，但是轉(zhuǎn)化的過程會是很漫長的。結(jié)合緯聯(lián)進行的對比區(qū)域分析，北部新區(qū)尚處于區(qū)域起步階段，預(yù)計項目在未來3年內(nèi)仍然會以中高端需求為主體。北部新區(qū)未來3年左右的客戶群分析根據(jù)前述區(qū)域人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分從北部新區(qū)整體市場來看，未來的一段時間內(nèi)，中高端產(chǎn)品仍是市場的主流產(chǎn)品，我們可以探討的主要產(chǎn)品類型鎖定為：高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨立別墅。小結(jié)從北部新區(qū)整體市場來看，未來的一段時間內(nèi)，中高端產(chǎn)品仍是市場產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位花園洋房+高層花園洋房+高層產(chǎn)品組合依據(jù)產(chǎn)品組合依據(jù)地塊自然資源及規(guī)模對比分析有別墅供應(yīng)的項目，規(guī)模多在千畝以上。同時，別墅項目都具有得天獨厚的自然景觀，只有協(xié)信TOWN城規(guī)模較小，同時沒有自然景觀資源，因此該項目的產(chǎn)品策略是：提供極高性價比的別墅。

花園洋房相對來說規(guī)模較小，多在300畝以下。同時景觀多靠自身打造?；▓@洋房的客戶對產(chǎn)品建筑形態(tài)和品質(zhì)的關(guān)注高于對自然景觀資源的依賴。

盡管本項目擁有一定的山景資源，但是對于高端客戶而言，對水景的喜好遠遠高于對山景的喜好，從天湖美鎮(zhèn)和好望山兩個項目的景觀價差可以看到，天湖美鎮(zhèn)看湖和不看湖的單位，價差高達1000元/㎡，而好望山的景觀價差則在500元/㎡以內(nèi)。依據(jù)一地塊自然資源及規(guī)模對比分析有別墅供應(yīng)的項目，規(guī)模多在千畝以小結(jié)：3、對于本地塊條件而言，花園洋房和高層具有較大的可行性。1、本項目受地塊資源和規(guī)模的限制，做高端別墅的可能性不大，因此排除獨立別墅的產(chǎn)品形態(tài)；2、盡管聯(lián)排別墅對資源的要求相對較低，在地塊資源和規(guī)模都不具備條件的情況下，性價比則成為其最大的賣點；排除獨立別墅可能性小結(jié)：3、對于本地塊條件而言，花園洋房和高層具有較1、本項項目經(jīng)濟分析依據(jù)二繼續(xù)論證做聯(lián)排別墅、洋房和高層的可行性。地塊基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)分析項目經(jīng)濟分析依據(jù)二繼續(xù)論證做聯(lián)排別墅、洋房和高層的可行性。按照目前市場上聯(lián)排別墅最高的容積率計算：聯(lián)排別墅（按照0.7容積率計算，則建面為118839.56㎡）聯(lián)排別墅經(jīng)濟分析排除經(jīng)濟性別墅可能性，但結(jié)合地塊資源和規(guī)模，沒有打造高端聯(lián)排別墅的條件，故排除做聯(lián)排別墅的方向。按照目前市場上聯(lián)排別墅最高的容積率計算：聯(lián)排別墅經(jīng)濟分析排除小結(jié)：花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)品的消化情況在當(dāng)前區(qū)域內(nèi)，很大程度上受配套和交通條件的影響，故需慎重規(guī)劃其投放量和投放時間。

項目為花園洋房+高層可能性小結(jié)：花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)品的消洋房+高層經(jīng)濟分析總建面達到305587㎡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實現(xiàn)總體容積率達到1.8花園洋房：按照2000元/㎡計算高層：按照1800元/㎡計算高層：按照20%計算綜合成本公攤花園洋房：按照平均水平10%計算洋房+高層經(jīng)濟分析總建面達到305587㎡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實現(xiàn)總初一期中家長會課件產(chǎn)品競爭策略定位產(chǎn)品競爭策略定位恒大重慶一線地產(chǎn)品牌最具競爭力的挑戰(zhàn)者恒大知己知彼，百戰(zhàn)不殆解讀重慶本土一線品牌——龍湖、金科知己知彼，百戰(zhàn)不殆解讀重慶本土一線品牌——龍湖、金科解讀龍湖企業(yè)特點及核心競爭力——緯聯(lián)觀點1、營銷推廣、物業(yè)管理、產(chǎn)品設(shè)計、工程控制、人力資源培養(yǎng)還是成本控制上，都能表現(xiàn)得非常優(yōu)秀。不過，龍湖的開發(fā)以穩(wěn)健聞名，擴張步伐稍顯緩慢。2、物業(yè)管理是龍湖最初闖市場的法寶。3、竭盡全力滿足客戶需要，包括交通、教育、商業(yè)配套等。解讀龍湖企業(yè)特點及核心競爭力——緯聯(lián)觀點1、營銷推廣、物對于產(chǎn)品研發(fā)的特色——緯聯(lián)觀點1、總的來說龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新比較謹(jǐn)慎。2、在洋房市場上介入得比較晚，而當(dāng)發(fā)現(xiàn)其市場較強的接受度后，以較為謹(jǐn)慎的態(tài)度推出洋房產(chǎn)品。

3、能夠非常準(zhǔn)的把握客戶需要，但是對于客戶的引導(dǎo)不夠力度。

4、產(chǎn)品鏈雖長，但均是針對各類產(chǎn)品的高端客戶。

5、產(chǎn)品迎合多數(shù)人喜好，除了品質(zhì)外沒有太多的個性可言。

6、能夠結(jié)合本身產(chǎn)品優(yōu)勢進行產(chǎn)品創(chuàng)新。

7、逐步形成產(chǎn)品線系列。

8、環(huán)境把控能力非常強。

對于產(chǎn)品研發(fā)的特色——緯聯(lián)觀點1、總的來說龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新比較解讀金科企業(yè)特點及核心競爭力——緯聯(lián)觀點1、重慶房地產(chǎn)界的一批黑馬。2、金科集團最大的特點以及市場優(yōu)勢便是具有較強的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，雖然大量復(fù)制萬科產(chǎn)品，但是很好的迎合了重慶客戶的喜好。其次，營銷推廣也是金科相對較強的環(huán)節(jié)。工程和營銷的緊密結(jié)合使得其開發(fā)進入良性態(tài)勢。再次，環(huán)境的營造更是打動了重慶客戶的心。在每個項目初期，都會首先營造社區(qū)環(huán)境，并以實地樣板房的實景呈現(xiàn)以吸引客戶。如天湖美鎮(zhèn)、綠韻康城等。解讀金科企業(yè)特點及核心競爭力——緯聯(lián)觀點1、重慶房地產(chǎn)界4、金科與龍湖的一個不同在于龍湖求穩(wěn)，金科求快。在產(chǎn)品上采用快速復(fù)制的策略，缺少自己的風(fēng)格。5、金科集團受集團高層的個人影響較大，在經(jīng)營管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面?zhèn)€人色彩濃厚。3、管理較為松散，不利于整個集團的綜合控制。4、金科與龍湖的一個不同在于龍湖求穩(wěn)，金科求快。在產(chǎn)品上5、金科集團開發(fā)項目特征——緯聯(lián)觀點1、金科產(chǎn)品線沒有龍湖寬，相比主要集中在洋房和高層。2、重點為洋房的開發(fā)，金科的花園洋房已經(jīng)成為重慶洋房的代表。

3、在有一定積累后進軍大型商業(yè)地產(chǎn)，為資金運作做準(zhǔn)備。

4、通過外地成功產(chǎn)品的復(fù)制與改進創(chuàng)造了眾多的產(chǎn)品個性。

5、環(huán)境先行。金科集團開發(fā)項目特征——緯聯(lián)觀點1、金科產(chǎn)品線沒有龍湖寬，核心競爭力提煉洋房部分核心競爭力提煉洋房部分目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群描述三北區(qū)域，即江北、渝北、北部新區(qū)

年齡為35—50歲專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)管理人員、職員及私營老板

他們大多擁有私家車，對北部新區(qū)的位置抗性較小

企事業(yè)單位團購

置業(yè)的首要原因是區(qū)域環(huán)境好，其次是區(qū)域有發(fā)展?jié)摿粗氐囊蛩匾来螢椋涵h(huán)境、戶型、價格喜歡花園洋房多于高層和小高層承受的主力總價區(qū)間為40-60萬

二次或三次以上置業(yè)

關(guān)注子女教育

通常通過報紙、朋友介紹、電視和網(wǎng)絡(luò)了解項目三北區(qū)域，即江北、渝北、北部新區(qū)年齡為35—50歲專業(yè)技有經(jīng)濟實力，為了改善居住條件而多次購房，因此居住環(huán)境和生活品質(zhì)是購房的首要因素，價格則是其次。總結(jié)關(guān)鍵詞多次置業(yè)，有經(jīng)濟實力，認(rèn)同區(qū)域，看中環(huán)境，喜歡洋房。深入洞察有經(jīng)濟實力，為了改善居住條件而多次購房，因此居住環(huán)境和生活品面積及尺度舒適性設(shè)置面積及尺度舒適性設(shè)置總結(jié)出重慶市場接受度較高的花園洋房舒適度特征——

B、戶型結(jié)構(gòu)——以平層為主，少量躍層、錯層產(chǎn)品。A、房型及面積設(shè)置——以3*2*2的房型為主，面積從108-132平方米，3*3*2也較為常見，面積從133-159平方米，舒適度更高；其次是四房、五房等舒適的大戶型，四房主力面積區(qū)間為150-170㎡；總結(jié)出重慶市場接受度較高的花園洋房舒適度特征——B、戶型結(jié)C、套間設(shè)計——三房及以上的戶型均設(shè)置有套間，套間數(shù)量通常為1個，面積從15-33平方米。其中三房套間主要集中在15-23平方米，東方王榭134.9平方米的三房套間面積也達到了30平方米左右。C、套間設(shè)計——F、廚房設(shè)置——均設(shè)置1個廚房，面積集中在7.5-9平方米之間。D、次臥設(shè)置——次臥數(shù)量多為2個。面積主要集中在10-17平方米之間。E、公共衛(wèi)生間設(shè)置——均設(shè)置1個公共衛(wèi)生間，面積在4—6平方米之間。D、次臥設(shè)置——E、公共衛(wèi)生間設(shè)置——G、廳的設(shè)置——客廳、餐廳必不可少，休閑廳的設(shè)置也越來越流行。G、廳的設(shè)置——I、工人房設(shè)置——大部分中等戶型的花園洋房都沒有設(shè)置工人房，本次取樣的樓盤中，僅有東方王榭的三個戶型有所設(shè)置，位置均在生活陽臺旁，面積均為5.4平方米。H、儲藏室設(shè)置——大部分戶型都設(shè)置了儲藏室的功能間，位置多設(shè)置在餐廳，面積多為1-1.5平方米之間。I、工人房設(shè)置——H、儲藏室設(shè)置——J、戶型配比——重點參考目前市場上熱銷項目的戶型配比。弗萊明戈J、戶型配比——重點參考目前市場上熱銷項目的戶型配比。弗萊明東方王榭天湖美鎮(zhèn)東方王榭天湖美鎮(zhèn)綜上所述，本項目的戶型面積配比建議如下：綜上所述，本項目的戶型面積配比建議如下：樓層數(shù)設(shè)置樓層數(shù)設(shè)置

建議：樓層以4+1為主。山頂景觀好的位置可安排部分3+1別墅化洋房，垂直方向僅為3戶，底層和頂層各為一戶躍層，中間為一戶平層。建議：規(guī)劃布局規(guī)劃布局建議：引入類別墅的規(guī)劃方式，縮短洋房橫向長度，錯列排布，使景觀資源能夠被最大化利用，同時減少視線干擾。結(jié)合部分雙拼洋房，提高小區(qū)整體檔次。底層和頂層較受歡迎，故在底層和頂層安排舒適性戶型

景觀好的位置也可盡量安排大面積戶型建議：底層和頂層較受歡迎，故在底層和頂層安排舒適性戶型景觀露臺、退臺、入戶花園的大量運用底層帶花園、頂層帶屋頂花園或露臺、以及退臺、游廊的設(shè)計底層花園金科天湖美鎮(zhèn)：底層花園空間退讓魯能星城：屋頂花園露臺、退臺、入戶花園的大量運用底層帶花園、頂層帶屋頂花園或游廊設(shè)計

連接臥室和客廳的游廊設(shè)計，讓室外景觀進入到每個房間，非常受市場歡迎。利用地形的高差設(shè)置下沉式花園，為建筑增添新的情趣空間，將原本灰暗的角落空間，引入陽光，提升其附加值。游廊設(shè)計利用地形的高差設(shè)置下沉式花園，為建筑增添新的情趣景觀中水元素的大量運用景從金科洋房的發(fā)展趨勢來看，通過贈送某些半室外空間，非常受到追求實惠的重慶客戶認(rèn)同。越來越大的贈送面積，提高產(chǎn)品附加值從金科洋房的發(fā)展趨勢來看，通過贈送某些半室外空間，非常受到追創(chuàng)新……洋房部分創(chuàng)新……洋房部分立面設(shè)計現(xiàn)代西班牙建筑

——熱情浪漫的白色房子立面設(shè)計現(xiàn)代西班牙建筑熱情浪漫熱情露臺廊架露臺廊架露臺廊架露臺廊架異國風(fēng)情條形窗異國風(fēng)情條形窗異國風(fēng)情條形窗異國風(fēng)情條形窗六層樓的花園洋房，同樣具備品質(zhì)感六層樓的花園洋房，同樣具備品質(zhì)感適當(dāng)?shù)目萍脊?jié)能技術(shù)，以提高附加值節(jié)能※引入切實有效的保溫隔熱材料非常有現(xiàn)實意義。在屋面、墻體圍護結(jié)構(gòu)采用隔熱保溫防水節(jié)能材料，使室外與室內(nèi)的溫差達到5—8℃

，同時兼具理想的防水效果?！庹陉栂到y(tǒng)：在臥室、書房等主功能房，設(shè)置可調(diào)式外遮陽卷簾。

環(huán)?！晁赜茫簩τ晁M行收集、沉淀、過濾、分區(qū)儲藏等一系列處理后，用于小區(qū)綠化用水和湖水補充；※中水處理：生活或小區(qū)作業(yè)污水經(jīng)中水處理系統(tǒng)后，用于綠化及小區(qū)清潔用水。適當(dāng)?shù)目萍脊?jié)能技術(shù)，以提高附加值節(jié)能環(huán)保立面選材適當(dāng)選用某些別墅物業(yè)才會采用的材料，如別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料、進口松木廊架等，提升項目品質(zhì)感。材料運用立面選材適當(dāng)選用某些別墅物業(yè)才會采用的材料，如別墅專用的高品景觀中大量選取樹齡較長的樹木，營造社區(qū)原生態(tài)的氛圍。植物選取景觀中大量選取樹齡較長的樹木，營造社區(qū)原生態(tài)的氛圍。植物選取區(qū)域內(nèi)高層項目供需情況分析

高層部分區(qū)域內(nèi)高層項目供需情況分析高層部分05-06年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)情況從05年到06年區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)情況看，高層增加了56%，增幅驚人。05-06年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)情況從05年到06年區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)情05-06年區(qū)域內(nèi)高層消化狀況06年區(qū)域內(nèi)推出高層項目銷售形勢較好，從05年10月至07年1月，在1年多的時間里，消化量約為10萬方。05-06年區(qū)域內(nèi)高層消化狀況06年區(qū)域內(nèi)推出高層項目銷售高層銷售價格銷售價格主要價格區(qū)間在3500-3600元/㎡之間高層銷售價格銷售價格主要價格區(qū)間在3500-3600元/㎡戶型配比區(qū)域內(nèi)高層項目房型集中在二房、三房，二房主力面積為70-90㎡，三房主力面積為100-115㎡。戶型配比區(qū)域內(nèi)高層項目房型集中在二房、三房，二房主力面積為7綜合上述項目的成交客戶情況，結(jié)合我司對【奧園·新亞洲】來訪客戶的問卷調(diào)查，得到區(qū)域內(nèi)高層項目的客戶特征如下：客戶群特征購買用途：自住客戶年齡：25-40歲左右。根據(jù)項目戶型配置的不同，客戶年齡呈現(xiàn)多元化、年輕化的趨勢。來源區(qū)域：周邊為主，其次為江北、渝北。綜合上述項目的成交客戶情況，結(jié)合我司對【奧園·新亞洲】來訪客區(qū)域內(nèi)高層項目總體而言銷售速度略低于主城其他熱點板塊，但從06年底推出的【奧園·新亞洲】的銷售情況反映出區(qū)域配套交通成熟后，對高層客戶吸引力的加強。尤其其小戶型的熱銷，更是將區(qū)域內(nèi)客戶層面擴大到30歲以下。因此，區(qū)域內(nèi)未來高層的發(fā)展方向十分樂觀。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)高層項目總體而言銷售速度略低于主城其他熱點板塊，但從0建議：項目高層為精裝修房建議：項目高層為精裝修房理由一：國家政策鼓勵，市場必然發(fā)展趨勢

理由二：本土知名品牌已開始推出精裝修房，并獲成功理由三：恒大具有相當(dāng)豐富的精裝房資源[龍湖紫都城]精裝樣板房實景理由一：國家政策鼓勵，市場必然發(fā)展趨勢理由二：本土知名品牌理由四：市場客戶對于精裝修具有一定的接受能力

樣本數(shù)量有效樣本數(shù)量合計10人。調(diào)查目的通過了解市場客戶可以接受的裝修標(biāo)準(zhǔn)，衡量項目做裝修房是否有升值空間。樣本原則中高檔高層物業(yè)，購房總房款在40元以上戶型的客戶。樣本來源重慶知名裝修公司客戶、龍湖水晶酈城客戶、紅鼎國際名苑A座客戶。理由四：市場客戶對于精裝修具有一定的接受能力樣本數(shù)量調(diào)查目調(diào)查結(jié)果購買40萬以上居住物業(yè)的客戶，所能接受的裝修費用主要集中在1000元/m2左右，若能成功的控制成本，達到其高性價比，項目推出精裝修房將有相當(dāng)?shù)目驮?。調(diào)查結(jié)果購買40萬以上居住物業(yè)的客戶，所能接受的裝修費用主要項目銷售周期計劃項目銷售周期計劃高層物業(yè)：北部新區(qū)的高層物業(yè)相對較少，觀天下和新亞洲的情況相對較好，開盤銷售可達到50%左右，月均正常銷售20-24套，復(fù)地上城前期銷售緩慢，開盤當(dāng)天銷售狀況不理想，但后期陸續(xù)銷售較好，月均銷售30套左右，整體算下來，也能保持月均25套左右的銷售。花園洋房物業(yè)：北部新區(qū)花園洋房銷售的正常情況是開盤銷售一般可超過50%，月均正常銷售在10-28套左右，但綠地翠谷這類項目銷售緩慢，月均僅6套。高層物業(yè)：花園洋房物業(yè)：本項目銷售周期預(yù)計按照我司經(jīng)濟測算中方案五的設(shè)計，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：洋房總建面：117945㎡洋房總套內(nèi)面積：106150㎡高層總建面：187642㎡高層總套內(nèi)面積：150113㎡高層按照平均100㎡/套計算，本項目約1500套；洋房按照平均130㎡/套計算，本項目共計約816套；按照區(qū)域內(nèi)目前的銷售速度，高層和洋房開盤當(dāng)月基本能達到50%的銷售率，除開開盤當(dāng)月，進入正常銷售期后，高層月均銷售30套，洋房月均銷售20套，則本項目洋房銷售周期大概為：20個月。高層銷售周期約為：25個月。本項目銷售周期預(yù)計

設(shè)定07年12月開盤

設(shè)定07年12月開盤整合營銷推廣整合營銷推廣“恒大”企業(yè)品牌、項目品牌雙向建設(shè)同時進行

——使恒大品牌本土化

項目整體推廣策略方針“恒大”企業(yè)品牌、項目品牌雙向建設(shè)同時進行項目整體推廣策略方恒大品牌建設(shè)中的關(guān)鍵點關(guān)鍵點二：金玉其內(nèi)外對于本項目而言，要做足真正的品牌企業(yè)，不能單純依靠恒大品牌的知名度，在其充分了解本地市場后，打造適合本土市場的產(chǎn)品才是制勝之所在。關(guān)鍵點一：快速建立，持續(xù)發(fā)展品牌建立是一個漫長過程，項目一旦入市初期沒有建立知名度，則很難在后期的推廣中建立，更難于拉動后期的銷售。恒大品牌建設(shè)中的關(guān)鍵點關(guān)鍵點二：金玉其內(nèi)外關(guān)鍵點一：快速建項目總體形象設(shè)計概念項目總體形象設(shè)計概念項目總體形象定位NO6.科技化住宅概念項目亮點提煉NO1.“恒大集團2006年中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10”品牌形象解讀：專業(yè)的，不斷創(chuàng)造新速度的企業(yè)NO2.1000畝照母山植物園，62畝古木峰公園環(huán)抱，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越NO3.花園洋房頂級產(chǎn)品NO4.創(chuàng)新型產(chǎn)品設(shè)計NO5.有別與傳統(tǒng)西班牙建筑風(fēng)格，整體呈現(xiàn)現(xiàn)代西班牙風(fēng)格項目總體形象定位NO6.科技化住宅概念項目亮點提煉NO1企業(yè)品牌和產(chǎn)品品質(zhì)成為項目的最大亮點恒大花園洋房新勢力我們的總體形象定位

企業(yè)品牌和產(chǎn)品品質(zhì)成為項目的最大亮點恒大花園洋房新勢力我們新勢力詳細解讀“花園洋房新勢力”：此花園洋房，非彼花園洋房以領(lǐng)先的廣東開發(fā)理念帶來的產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)Q房了，那就徹底的換個絕對不同的感覺創(chuàng)新花園洋房，有花兒般的生活材料＼形式＼戶型的突破創(chuàng)新“恒大品牌新勢力”：恒大品牌風(fēng)暴在重慶展開重慶地產(chǎn)格局的新版圖為重慶地產(chǎn)界帶來創(chuàng)新風(fēng)暴重新劃分重慶的地產(chǎn)品牌順序重慶一線品牌從此不得不提恒大新勢力詳細解讀“花園洋房新勢力”：此花園洋房，非彼花園洋房項目形象設(shè)計總論新勢力的品質(zhì)新勢力的創(chuàng)新西班牙傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合本項目的TFA原則：項目形象設(shè)計總論新勢力的品質(zhì)本項目的TFA原則：項目營銷策略項目營銷策略備注：以上時間根據(jù)貴司提供的項目可能正式動工時間預(yù)估。項目預(yù)計工程進度7月項目正式動工

10月營銷中心可正式對外開放

11月示范環(huán)境呈現(xiàn)，并項目取得預(yù)售許可證達到正式對外銷售條件備注：以上時間根據(jù)貴司提供的項目可能正式動工時間預(yù)估。項目預(yù)項目總體營銷策略快速建立，持續(xù)發(fā)展，綜合鞏固迅速建立市場知名度高調(diào)亮相后，需配合相應(yīng)的營銷推廣工作跟進應(yīng)多渠道布局，形成各渠道互補的方式項目總體營銷策略快速建立，持續(xù)發(fā)展，綜合鞏固迅速建立市場知8-9月份品牌建設(shè)推廣推廣主題——恒大品牌新勢力事件營銷：恒大重慶發(fā)展戰(zhàn)略新聞發(fā)布會覆蓋營銷：戶外、報媒銷售配合——外場隱性銷售10月份產(chǎn)品強勢推廣推廣主題——花園洋房新勢力情景營銷：產(chǎn)品推薦會+營銷中心開放覆蓋營銷：報媒、網(wǎng)站、房交會、路牌、戶外、TV…銷售配合——內(nèi)場銷售，辦理會員卡，積累有效客戶11月份開盤推廣推廣主題——花園洋房新勢力實景營銷：示范環(huán)境開放開盤活動：小型音樂會。覆蓋營銷：延用10月份渠道營銷方式銷售配合——正式實現(xiàn)銷售?？傮w營銷推廣進度8-9月份推廣主題10月份推廣主題——11月份推廣主題——總營銷推廣方式詳述營銷推廣方式詳述品牌建設(shè)階段——8-9月在重慶市場上建立恒大品牌知名度。事件營銷：恒大發(fā)展戰(zhàn)略新聞發(fā)布會營銷手段覆蓋營銷：戶外、報媒營銷手段詳述品牌建設(shè)階段——8-9月在重慶市場上建立恒大品牌知名度。投放時間：8、9月份戶外廣告主題：恒大品牌新勢力投放方式：短期高密度投放投放范圍：主城各區(qū)的主要人流集中地和交通樞紐點。投放時間：8、9月份戶外廣告主題：恒大品牌新勢力投放方式：品牌信息：中國企業(yè)500強、中國民營企業(yè)20強、中國房地產(chǎn)企業(yè)10強產(chǎn)品信息：恒大·華府，北部新區(qū)創(chuàng)新之作，來到重慶！軟文炒作話題：中國地產(chǎn)10強帶來了什么？品牌與品質(zhì)是否成正比？報媒廣告主題：恒大品牌新勢力投放形式：硬性廣告與軟文炒作相結(jié)合炒作點：投放時間：8、9月份報媒投放比例：晨報——50%晚報——30%商報——20%品牌信息：中國企業(yè)500強、中國民營企業(yè)20強、中國房地產(chǎn)企關(guān)鍵詞：實力、專業(yè)恒大重慶發(fā)展戰(zhàn)略新聞發(fā)布會項目入市啟動活動，采用大型新聞發(fā)布會的形式，意在通過本次活動形成新聞炒作話題，在重慶整體市場及業(yè)內(nèi)人士中形成話題。選擇新聞發(fā)布會的形式入市，關(guān)鍵在于樹立恒大專業(yè)的地產(chǎn)品牌形象，同時展示恒大部署全國的戰(zhàn)略發(fā)展計劃，掀開重慶戰(zhàn)略發(fā)展的第一步，突現(xiàn)企業(yè)強大的背景實力。形式：新聞發(fā)布會時間：2007年8月地點：待定亮點：嘉賓、知名主持、各大新聞媒體……關(guān)鍵詞：實力、專業(yè)恒大重慶發(fā)展戰(zhàn)略新聞發(fā)布會項目入市啟動活產(chǎn)品強勢推廣階段——10月為下階段開盤積累有效客戶情景營銷：產(chǎn)品推薦會+營銷中心開放營銷手段覆蓋營銷：報媒、網(wǎng)站、房交會、路牌、TV…營銷手段詳述產(chǎn)品強勢推廣階段——