【房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略探析8400字（論文）】

房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略分析摘要隨著宏觀調(diào)控力度的加大，對(duì)區(qū)域、對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政策的戰(zhàn)略分析和正確把握，將決定開(kāi)發(fā)商的成敗和生死。戰(zhàn)略策劃，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，較早的開(kāi)發(fā)商總是企圖用建筑的手段去解決宏觀的市場(chǎng)問(wèn)題，最多考慮到的是利益最大化，容積率使用最大化，到了后期，產(chǎn)品確定了，準(zhǔn)備銷售了，才開(kāi)始找策劃?，F(xiàn)在新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向需要放棄很多固有的觀念，戰(zhàn)略策劃必須在起點(diǎn)上做才能讓項(xiàng)目獲得最大的效益。戰(zhàn)略也必須用具體的調(diào)查數(shù)據(jù)支持下制定，而我的論文討論的就是，如何判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的戰(zhàn)略策劃。本文共分為五部分。第一部分簡(jiǎn)單的闡述了本文的研究背景和研究意義；第二部分概述了房地產(chǎn)的投資；第三部分談到了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的分析；第四部分對(duì)房地產(chǎn)的投資組合策略進(jìn)行了分析；最后論述了要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析投資開(kāi)發(fā)目錄摘要 II第一章導(dǎo)論 21.1研究背景 21.2研究意義 2第二章房地產(chǎn)投資的概述 32.1房地產(chǎn)投資的概念 32.2房地產(chǎn)投資的類型 3第三章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析 43.1投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析 43.2物業(yè)管理投資過(guò)程分析 4第四章房地產(chǎn)投資組合的策略分析 54.1房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)組合策略 54.2房地產(chǎn)投資區(qū)域組合策略 64.3房地產(chǎn)投資產(chǎn)品組合策略 6第五章加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理 75.1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃 75.2加強(qiáng)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策 75.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)品策劃 85.4加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合策略 85.5加強(qiáng)投資計(jì)劃與資金平衡 85.6加快企業(yè)的資金回收進(jìn)程 9第六章結(jié)論 10參考文獻(xiàn) 11第一章導(dǎo)論1.1研究背景隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也日益活躍。隨著中國(guó)已加入WTO，中國(guó)的房地產(chǎn)投資面勢(shì)必更加寬廣，但相應(yīng)地也帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近幾年已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，給予支持與扶持。近兩年來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)不斷攀升，新高記錄不斷被刷新。面對(duì)如此形勢(shì)，房地產(chǎn)投資者不斷增多。我們可以從上市公司的公告中發(fā)現(xiàn)，將主業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不斷增多，而更多的則是兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)個(gè)人投資者也不斷增多，購(gòu)買新房以后將舊房出租，以房租支付新房貸款。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間會(huì)縮小，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。如何對(duì)待房地產(chǎn)投資已日益成為社會(huì)投資熱點(diǎn)問(wèn)題。1.2研究意義房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的一個(gè)最基本要素，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)因其獨(dú)有的保值性、增值性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性特征己成為世界經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展水平也成為一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)獨(dú)待的性質(zhì)也決定了房地產(chǎn)投資具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、受投資環(huán)境影響大、投資風(fēng)險(xiǎn)巨大的特征。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，作為房地產(chǎn)業(yè)主體之一的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之逐步發(fā)展，從1992年最初的民營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)投資中初露頭角，到2002年國(guó)有民營(yíng)企業(yè)兩分天下，再到目前經(jīng)過(guò)行業(yè)整合出現(xiàn)的一些行業(yè)巨頭，可以說(shuō)在其發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出一些階段性特點(diǎn)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控后又呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。針對(duì)2002年至今的房地產(chǎn)投資熱潮中出現(xiàn)的一些諸如銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)提高、大量土地荒廢、拆遷矛盾加劇、土地交易暗箱操作引發(fā)的嚴(yán)重社會(huì)腐敗以及建筑行業(yè)普遍拖欠民工工資等問(wèn)題，國(guó)家自2002年7月以來(lái)，在土地供應(yīng)、銀行信貸方面實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策。不難看出我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的一些發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)壁壘不斷提高，中小房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，行業(yè)集中度逐步提高，市場(chǎng)將由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)加劇。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，企業(yè)只有科學(xué)地、深入地對(duì)房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略進(jìn)行分析、研究，才能使房地產(chǎn)企業(yè)避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，獲得不斷發(fā)展。第二章房地產(chǎn)投資的概述2.1房地產(chǎn)投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取預(yù)期收益而投入一定量貨幣或者其他經(jīng)濟(jì)要素，以形成資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)投資資金的周轉(zhuǎn)方式，投資可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩大類。固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)投資和更新改造投資兩部分，從再生產(chǎn)的角度看，基本建設(shè)投資主要屬于固定資產(chǎn)的外延擴(kuò)大再生產(chǎn)，更新改造投資主要屬于固定資產(chǎn)的內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)投資是相對(duì)于固定資產(chǎn)投資而言的，是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所屬勞動(dòng)對(duì)象、工資和其他費(fèi)用方面的貨幣的預(yù)先墊支。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分。所謂房地產(chǎn)投資，是指為了獲取收益，而預(yù)先投入一定數(shù)量的貨幣或者實(shí)物資源到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，以形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)行為。2.2房地產(chǎn)投資的類型一、按房地產(chǎn)投資方式劃分，可以分為房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的活動(dòng)，并參與有關(guān)的投資管理，又可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)間接投資是指投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，包括購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券、購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券以及房地產(chǎn)投資信托等形式。二、按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，可以分為土地開(kāi)發(fā)投資、房屋開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資和房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資。土地開(kāi)發(fā)投資又可分為舊城區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資和新城區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資。房屋開(kāi)發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資中非生產(chǎn)性建設(shè)投資的重要組成部分，包括住宅房屋開(kāi)發(fā)投資和非住宅房屋開(kāi)發(fā)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指用于房屋出租、出售、信托、互換等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括經(jīng)租房產(chǎn)支出、修繕工程支出、經(jīng)營(yíng)管理支出和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)支出等。房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理和維修、保養(yǎng)等服務(wù)的投資。三、按房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型劃分，可以分為商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資。商業(yè)房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)投資中所占比重最大，投資回報(bào)率也最高，往往是房地產(chǎn)投資的重要目標(biāo)。商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)其所在區(qū)位條件要求很高，因?yàn)閰^(qū)位條件關(guān)系到城市土地級(jí)差地租所能產(chǎn)生的超額利潤(rùn)及其增值潛力，是商業(yè)房地產(chǎn)投資者獲利的首要條件。工業(yè)房地產(chǎn)投資的形式需要服從其生產(chǎn)工藝，市場(chǎng)狹窄；同時(shí)，一旦科技水平提高，就會(huì)造成原有廠房的不適應(yīng)甚至廢棄，所以，工業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)投資者的吸引力遠(yuǎn)小于商業(yè)房地產(chǎn)投資。住宅房地產(chǎn)投資。對(duì)住宅的需求是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)而不斷增加的，對(duì)特定住宅的需求還取決于其區(qū)位和環(huán)境等因素。投資地點(diǎn)和投資時(shí)機(jī)的選擇是住宅投資成敗的關(guān)鍵。第三章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析3.1投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析在房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)外包給項(xiàng)目管理專家是保障開(kāi)發(fā)過(guò)程順利的有效方法。項(xiàng)目管理專家在決策階段就介入能有效的防止決策失誤，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性，進(jìn)而能夠保證項(xiàng)目的成功，提高項(xiàng)目的整體效益。項(xiàng)目管理專家的主要作用如下：(1)項(xiàng)目管理專家應(yīng)當(dāng)充當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施層和決策層的溝通橋梁。為決策小組提供項(xiàng)目管理方面的決策支持。(2)對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施要素的獲得情況進(jìn)行評(píng)估，并提出優(yōu)化組合意見(jiàn)。這些要素包括：資金、技術(shù)、原材料、勞動(dòng)力和管理人員、建設(shè)力量等。在項(xiàng)目管理前期策劃中應(yīng)考慮充分利用環(huán)境條件，合理利用當(dāng)?shù)刭Y源，充分考慮于其他單位合作的機(jī)會(huì)和可能性。(3)就工程項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，將可能的風(fēng)險(xiǎn)和化解風(fēng)險(xiǎn)的辦法以評(píng)估報(bào)告的形式提交決策小組。3.2物業(yè)管理投資過(guò)程分析物業(yè)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗密切相關(guān)，物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售的主要賣點(diǎn)之一，而且房地產(chǎn)的保值升值與物業(yè)管理也有很大關(guān)系?？蛻舻脑S多需求只有在物業(yè)管理階段才能真正體現(xiàn)，因此物業(yè)管理者最了解業(yè)主的需求，了解物業(yè)的特性；物業(yè)服務(wù)所需要的各種設(shè)施，設(shè)備需要進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以解決。通過(guò)物業(yè)管理的前饋和反饋，并據(jù)此進(jìn)行投資決策，才能確保項(xiàng)目充分滿足消費(fèi)者潛在的各項(xiàng)需求，使項(xiàng)目最終成功。物業(yè)管理決策分析的主要任務(wù)是根據(jù)消費(fèi)者的需求，確定物業(yè)管理的具體定位，為房地產(chǎn)產(chǎn)品完善提出投資建議。主要包括：各類配套設(shè)施的投資、水電氣的供應(yīng)投資、安全保衛(wèi)的投資、垃圾處理方式的投資、消防設(shè)施的投資、綠化的布置等。決策階段物業(yè)管理策劃流程圖如下圖：第四章房地產(chǎn)投資組合的策略分析4.1房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)組合策略房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)主要考慮的是房地產(chǎn)行業(yè)周期的波動(dòng)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，那么企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)機(jī)組合時(shí)主要應(yīng)當(dāng)考慮以下幾點(diǎn)：一、盡量避免各個(gè)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)總體特征是投資時(shí)間長(zhǎng)、資金占用量大、變現(xiàn)能力低。許多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最容易面臨的問(wèn)題是財(cái)務(wù)危機(jī)，后續(xù)資金無(wú)法跟上，出現(xiàn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)防范這種風(fēng)險(xiǎn)比較有效的做法是合理分散項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，盡量避免各個(gè)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)，注意公司的整體資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量安排，保證各個(gè)時(shí)期的財(cái)務(wù)收支平衡。二、注意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的多樣化目前，我國(guó)一些資金實(shí)力比較雄厚房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的情況，對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)是要注意具體項(xiàng)目業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)周期的多元化。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不同的項(xiàng)目對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況敏感度是不同的，風(fēng)險(xiǎn)度也不一樣。一般而言，周期短的投資項(xiàng)目，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況影響較大，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況較為敏感，而周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況影響較低，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況敏感度也較低。因此，企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要注意各個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的多元化，合理搭配周期長(zhǎng)和周期短的投資項(xiàng)目，使之相輔相成、互為補(bǔ)充。三、考慮企業(yè)自身狀況，適時(shí)“反周期”運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)周期分為蕭條、復(fù)蘇、發(fā)展、衰退四個(gè)階段，周而復(fù)始，循環(huán)往復(fù)。理論上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)一例外的都希望能做到“反周期運(yùn)動(dòng)”，即按照房地產(chǎn)周期來(lái)選擇投資時(shí)機(jī)，應(yīng)選擇在市場(chǎng)復(fù)蘇的前期，即房地產(chǎn)將要復(fù)蘇的階段。但是，一味追求“反周期運(yùn)動(dòng)”對(duì)一些企業(yè)可能適得其反，使他們錯(cuò)失很多投資良機(jī)。這樣就需要將企業(yè)自身狀況與行業(yè)周期波動(dòng)結(jié)合起來(lái)，找到適合本企業(yè)的最佳投資時(shí)機(jī)組合。4.2房地產(chǎn)投資區(qū)域組合策略一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度是不一樣的，政策措施、社會(huì)人文環(huán)境也是有差別的，因而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供的生存空間和發(fā)展機(jī)會(huì)也是不一樣的。房地產(chǎn)企業(yè)將自己的業(yè)務(wù)觸角伸向更廣的地區(qū)，實(shí)施投資區(qū)域的組合，無(wú)疑可以突破房地產(chǎn)不可移動(dòng)的地域限制，為企業(yè)贏得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)。另一方面，投資區(qū)域的組合同樣也可以達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。根據(jù)現(xiàn)代投資組合理論，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、自然等環(huán)境因素不同，國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的衰減時(shí)闖也不一樣，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)衰退時(shí)，可能另外的國(guó)家或地區(qū)則正處于繁榮上升時(shí)期，兩個(gè)不同地域的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。所以，通過(guò)地域組合，也可以防范和分散風(fēng)險(xiǎn)，避免一失均失、一敗俱敗的結(jié)局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資區(qū)域的組合時(shí)，要科學(xué)、謹(jǐn)慎的進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在迸入一個(gè)新市場(chǎng)時(shí)，面臨著獲得項(xiàng)目難度加大、土地成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著國(guó)家土地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的完全實(shí)行，各地政府對(duì)外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，企業(yè)面臨的這種風(fēng)險(xiǎn)正在逐步縮小。4.3房地產(chǎn)投資產(chǎn)品組合策略根掘現(xiàn)代投資組合理論，由于市場(chǎng)供需多變，不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時(shí)期的供需關(guān)系是不相同的，另外消費(fèi)者消費(fèi)能力和偏好也不相同，這樣各種不同產(chǎn)品的同期收益存在著一定的相關(guān)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)具體情況開(kāi)發(fā)不同類型的商品，以充分利用其風(fēng)險(xiǎn)性、收益性的不同，減少投資收益率的波動(dòng)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)投資、工業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)多少種產(chǎn)品，這些產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)如何搭配，都需要企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要和自身能力等條件來(lái)決定。企業(yè)只有在分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況和企業(yè)自身的能力，才能做出科學(xué)的決策，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再對(duì)投資產(chǎn)品進(jìn)行組合時(shí)，必須把市場(chǎng)容量、利潤(rùn)率、市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)率等看作刺激企業(yè)生產(chǎn)引力；把企業(yè)技術(shù)力量、生產(chǎn)能力、市場(chǎng)占有率、推銷能力、材料來(lái)源等看作企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)力；對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)要求等狀況和企業(yè)的實(shí)力進(jìn)行準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果調(diào)整產(chǎn)品的品種構(gòu)成，做出最佳的組合。理論上房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資產(chǎn)品組合可以適當(dāng)?shù)姆稚⑼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，但是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有其自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和核心業(yè)務(wù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇產(chǎn)品組合時(shí)，要求要準(zhǔn)確把握培育核心業(yè)務(wù)專長(zhǎng)與進(jìn)行產(chǎn)品多元化的度，不能為了多元化而多元化，損害企業(yè)原有的核心專長(zhǎng)。還有，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資產(chǎn)品組合時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：(1)注重加強(qiáng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的深度；(2)當(dāng)控制產(chǎn)品擴(kuò)展的廣度。第五章加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理5.1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)投資進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃能使企業(yè)投資更具目的性、全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性與抗?fàn)幮?，減少盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。做好企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)工作有兩方面:(1)企業(yè)環(huán)境分析環(huán)境是企業(yè)生存的土壤，企業(yè)加強(qiáng)環(huán)境研究不僅使企業(yè)了解環(huán)境今天的特點(diǎn)還可使企業(yè)把握環(huán)境變化的規(guī)律，從而指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境分析重點(diǎn)應(yīng)放在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)者上。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究首先要放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究與預(yù)測(cè)；其次要放在市場(chǎng)環(huán)境研究與預(yù)測(cè)上；第三應(yīng)放在財(cái)務(wù)環(huán)境的研究上。對(duì)消費(fèi)者研究首先要研究其對(duì)產(chǎn)品的總需求；其次要研究消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)；第三研究消費(fèi)者的購(gòu)買力。(2)企業(yè)能力分析和業(yè)績(jī)分析企業(yè)能力分析的基點(diǎn)是將現(xiàn)有企業(yè)能力與新投資業(yè)務(wù)活動(dòng)所需能力相對(duì)比，找出兩者的差距，努力提高企業(yè)能力，使企業(yè)新的投資業(yè)務(wù)得以順利實(shí)現(xiàn)。為此國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確企業(yè)的能力結(jié)構(gòu)；其次，要發(fā)現(xiàn)企業(yè)能力存在的問(wèn)題，明確企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和新的投資業(yè)務(wù)建立在切實(shí)可行的基礎(chǔ)上。企業(yè)能力分析是制訂投資戰(zhàn)略規(guī)劃的重要前提之一。企業(yè)業(yè)績(jī)分析是指企業(yè)在維持現(xiàn)有能力不變的狀態(tài)下，預(yù)測(cè)其在將來(lái)變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中所取得的經(jīng)營(yíng)成果，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的差距，從而改革企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，適應(yīng)環(huán)境變化，增強(qiáng)企業(yè)危機(jī)感，主動(dòng)將注意力轉(zhuǎn)向?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略方向的研究上。5.2加強(qiáng)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)首先須對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)可行性研究，使其更具操作性。第一要加強(qiáng)新建項(xiàng)目的綜合分析包括項(xiàng)目相關(guān)區(qū)城及所在區(qū)城的區(qū)位分析、住宅市場(chǎng)分析、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)條件的分析；其次針對(duì)新建項(xiàng)目制訂多種項(xiàng)目發(fā)展模式，每一模式都須制定初步營(yíng)銷策略、進(jìn)行成本分析、提出初步資金安排計(jì)劃、分析財(cái)務(wù)效益；第三對(duì)新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)要以財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)大型的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目投資須總體決策，因?yàn)槠髽I(yè)中某部門或項(xiàng)目公司完成的可行性報(bào)告只立足于該項(xiàng)目，而企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的決策既要基于項(xiàng)目本身更要立足于企業(yè)的全局，必須從企業(yè)的投資組合、資本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略等方面來(lái)考慮是否投資該項(xiàng)目。5.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)品策劃國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐證明房地產(chǎn)投資控制的關(guān)鍵在投資決策和設(shè)計(jì)階段，在項(xiàng)目決策后投資控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制須將工作重點(diǎn)由施工階段轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)階段，進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品策劃工作以指導(dǎo)設(shè)計(jì)。產(chǎn)品策劃工作當(dāng)務(wù)之急是以目標(biāo)市場(chǎng)潛在客戶需求為導(dǎo)向指導(dǎo)設(shè)計(jì)去滿足潛在客戶產(chǎn)品期望，以土地特性及環(huán)境條件為基礎(chǔ)創(chuàng)造產(chǎn)品附加價(jià)值，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免供過(guò)于求、時(shí)機(jī)不當(dāng)或不符合目標(biāo)市場(chǎng)需求等可能造成的收益損失，提高投資報(bào)酬利潤(rùn)。5.4加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合策略國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)推行投資組合策略對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、回避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資源的有效合理配置，提高投資經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的意義。在此可應(yīng)用獲利能力分析法來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合決策，它是根據(jù)項(xiàng)目資金利潤(rùn)率的大小來(lái)進(jìn)行投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的方法，綜合考慮了項(xiàng)目盈利水平和資金周轉(zhuǎn)兩個(gè)方面的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)資金利潤(rùn)率以及各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率和資金周轉(zhuǎn)率并不是一成不變的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。進(jìn)行了項(xiàng)目獲利能力分析后就可以為項(xiàng)目投資組合提供強(qiáng)有力的決策依據(jù)，決定企業(yè)應(yīng)努力發(fā)展哪些項(xiàng)目，對(duì)哪類項(xiàng)目應(yīng)減少投資，對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目應(yīng)采取什么措施等。5.5加強(qiáng)投資計(jì)劃與資金平衡(1)投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)投資計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃的重要組成部分，包括資金的籌措使用計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃、預(yù)、銷售計(jì)劃、利潤(rùn)計(jì)劃、利潤(rùn)分配計(jì)劃和上繳稅費(fèi)計(jì)劃等內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資計(jì)劃使國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)能主動(dòng)把握整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流向，減少盲目性和投資風(fēng)險(xiǎn)，降低開(kāi)發(fā)成本，使資源效益達(dá)到最佳組合；能保證資金正確投人、使用、及時(shí)回收，是控制成本、保證資金良性循環(huán)的必經(jīng)之路。企業(yè)應(yīng)把投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)，既能滿足項(xiàng)目實(shí)施對(duì)資金的需求，又要盡可能合理、有效地使用每一筆資金，把資金使用成本降到最低。(2)開(kāi)發(fā)規(guī)模和資金平衡規(guī)模決定資金的用量，而資金反過(guò)來(lái)又制約開(kāi)發(fā)的規(guī)模。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)每季度應(yīng)對(duì)照年度投資計(jì)劃對(duì)各項(xiàng)目計(jì)劃形象進(jìn)度的要求、需要用款額和資金預(yù)銷售收人進(jìn)行逐項(xiàng)平衡。對(duì)在建項(xiàng)目區(qū)別項(xiàng)目性質(zhì)，把有回收保證的項(xiàng)目以及有預(yù)售合同和預(yù)售趨勢(shì)看好的項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目，在資金調(diào)撥上給予優(yōu)先；對(duì)預(yù)售不明朗或附近商品房已近飽和狀態(tài)的項(xiàng)目，適當(dāng)放慢施工速度，使企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)適應(yīng)大氣候，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金運(yùn)用保持良性循環(huán)。5.6加快企業(yè)的資金回收進(jìn)程房地產(chǎn)投資收益是通過(guò)銷售和出租經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，商品房銷售價(jià)格與商品房租賃價(jià)格之間存在一個(gè)價(jià)格平衡點(diǎn)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情充分利用出租、出售兩種方式去實(shí)現(xiàn)投資收益，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮時(shí)，實(shí)際的租售比高于處于平衡點(diǎn)的租售比，出租比出售更有利，不僅避免了商品房空置、資金大量積壓，而且可以獲得穩(wěn)定的租金收益，減小資金緊張的壓力；當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始回升，租售比減小，出售能滿足企業(yè)的投資回報(bào)時(shí)，則應(yīng)一次性收回資金為新一輪投資做準(zhǔn)備。第六章結(jié)論房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力點(diǎn)，由于房地產(chǎn)的相關(guān)度很高，從建設(shè)到家裝再到購(gòu)置新的家庭用品，涉及到幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，上萬(wàn)種產(chǎn)品。因而增加住宅投資會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和結(jié)構(gòu)升級(jí)，同時(shí)能夠解決一部分失業(yè)問(wèn)題。住宅投資的緊縮會(huì)使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生連帶關(guān)系，他們的發(fā)展速度也會(huì)降低，甚至對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一旦下降，又反過(guò)來(lái)會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致住宅投資減少，產(chǎn)生惡性循環(huán)。如何保證房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定健康增長(zhǎng)達(dá)到均衡。作為新興產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)其朝前發(fā)展，必須有一個(gè)寬松的體制環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境，對(duì)產(chǎn)業(yè)初期的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要加強(qiáng)引導(dǎo)、規(guī)范行為，著眼于建立健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)投資環(huán)境。房地產(chǎn)投資分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)性分析過(guò)程，其影響因素多且互相之間聯(lián)系緊密。對(duì)于此，雖本人水平有限，本文在房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略探索研究方面比較淺顯，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未來(lái)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上出一份微薄之力。參考文獻(xiàn)俞明軒.房地產(chǎn)投資分析[M].北京首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2004.彭俊,劉衛(wèi)東.房地產(chǎn)投資分析[M].上海:同濟(jì)大學(xu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