新舊物業(yè)公司交接管理流程

物業(yè)小區(qū)接收流程（交接清單必備）一、建立接收小組組長：A全面負(fù)責(zé)組員：B負(fù)責(zé)設(shè)施運(yùn)營C負(fù)責(zé)客戶服務(wù)D負(fù)責(zé)保安消防E負(fù)責(zé)環(huán)境綠化F負(fù)責(zé)財務(wù)二、交接內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目交接協(xié)議一般包含：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)益和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接檢驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的辦理、爭議解決方式等。原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程完工查收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其余相關(guān)資料移交給新物業(yè)。資料移交達(dá)成后，移交和接收兩方須簽字認(rèn)同；若有未移交部分，由兩方列出未移交部分的清單，確立移交時間并簽字認(rèn)同。資料交接達(dá)成后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)對付物業(yè)管理地域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)查收，注明設(shè)施現(xiàn)狀及接收時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會對付檢驗(yàn)接收過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接兩方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會受權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)企業(yè)依法接收保安、消防、泊車等安全防備崗位，保護(hù)物業(yè)管理地域的正常次序。(一)資料的交接資料的交接主要包含以下一些內(nèi)容:1/131、物業(yè)規(guī)劃圖;2、完工圖(包含總平面、單體完工圖);3、建筑施工圖;4、工程查收的各種簽證、記錄、證明;5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的相關(guān)資料;6、機(jī)電設(shè)施使用說明書;7、消防系統(tǒng)查收證明;8、公共設(shè)施檢查查收證明;9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文;0、水、電、氣表校驗(yàn)報告;1、相關(guān)工程項(xiàng)目的其余重要技術(shù)決定和文件。2、“用戶手冊”是使用戶全面認(rèn)識物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書。(二)物業(yè)接收查收物業(yè)接收查收不一樣于完工查收,它是在完工查收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來說物業(yè)接收查收包含以下內(nèi)容:1、主體結(jié)構(gòu)查收。地基沉降不該超出國標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或毗鄰房屋的破壞;主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不可以超出國標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。2、屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國標(biāo)規(guī)定排水暢達(dá),無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)堅固,不空鼓且整體平坦,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及天臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)吻合設(shè)計要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。2/133、裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既雅觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈,油漆色彩不一,墻皮零落等現(xiàn)象。4、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、堅固,過墻有導(dǎo)管;照明用具一定安裝堅固,接觸優(yōu)異;電梯等設(shè)施應(yīng)運(yùn)行正常且噪聲震動不得超出規(guī)定;其余各種記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。5、水衛(wèi)、消防、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝堅固,控制部件啟閉靈巧,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)吻合國家規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平坦、配件齊全,沒出缺點(diǎn),并有特地的檢驗(yàn)合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。其余,各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、矯捷、安全、正確。6、隸屬工程及其余。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等要素都應(yīng)吻合設(shè)計規(guī)定;相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財務(wù)各組使用的工具及使用說明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)施及使用工具、保護(hù)保養(yǎng)記錄、維保電話號碼。交接兩方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)檢驗(yàn)記錄。物業(yè)檢驗(yàn)記錄一般包含房屋質(zhì)量檢驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)施檢驗(yàn)記錄和環(huán)境工程檢驗(yàn)記錄，兩方可以依據(jù)物業(yè)的詳細(xì)狀況設(shè)計檢驗(yàn)記錄表。檢驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包含檢驗(yàn)項(xiàng)目名稱、檢驗(yàn)時間、檢驗(yàn)內(nèi)容、檢驗(yàn)人簽字、檢驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修筑議、追蹤結(jié)果等。原物業(yè)企業(yè)應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)施的專項(xiàng)維修資本、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施的經(jīng)營收益以及進(jìn)出賬目一并移交給新物業(yè)企業(yè)。除了錢之外，原物業(yè)企業(yè)應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)施用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)企業(yè)。(三)核實(shí)原始資料3/13在現(xiàn)場查收檢查的同時,應(yīng)核實(shí)原始資料,逐項(xiàng)查明,發(fā)現(xiàn)有與實(shí)質(zhì)不吻合之處,應(yīng)及時做出記錄,并經(jīng)兩方共同簽字存檔。(四)用戶狀況檢查用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時,應(yīng)及時正確地認(rèn)識用戶的特色、家庭特色、產(chǎn)權(quán)狀況、經(jīng)營狀況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題,以便順利地睜開物業(yè)管理,并有針對性地供給一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。(五)建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)往后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有:1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告;2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時的相關(guān)圖紙、記錄等資料;3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)時的相關(guān)資料;4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務(wù)報告;5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的相關(guān)資料;6.物業(yè)用戶的相關(guān)資料。三、交接時間四、交接注意事項(xiàng)交接前的準(zhǔn)備工作：物業(yè)費(fèi)、泊車資等花費(fèi)。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、泊車資及水、電費(fèi)等其余花費(fèi)，前任物業(yè)企業(yè)有無已經(jīng)多收取的花費(fèi)，若有，索要回逾收的各項(xiàng)花費(fèi)，也許對此解決方案有三方簽字認(rèn)同的書面商定。各種能源費(fèi)。前任物業(yè)有無拖欠自來水企業(yè)、供電局及燃?xì)馄髽I(yè)等各項(xiàng)花費(fèi)，若有，敦促其交接前繳清。4/13各種遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、泊車資也許其余形式的解決承諾，進(jìn)行摸底檢查，防備接手以后，造成業(yè)主花費(fèi)已交，但承諾的問題還未解決。業(yè)主家中有個別特別問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清狀況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，防備業(yè)主往后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。比方：個別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等狀況。工程遺留問題，要進(jìn)行摸底檢查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的種類、開發(fā)及施工方的維修狀況、目前遺留問題的辦理狀況等。其余準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準(zhǔn)備能否到位的狀況，辦公用品、員工工服等各種物質(zhì)準(zhǔn)備狀況，工程、保潔的工具到位狀況，正常辦公所需的各種表格等文件，垃圾清運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。保障交接當(dāng)天的物業(yè)服務(wù)正常的睜開，其余準(zhǔn)備工作交接當(dāng)天工作注意事項(xiàng)：一、物業(yè)承接檢驗(yàn)依據(jù)以下程序進(jìn)行：1、確立物業(yè)承接檢驗(yàn)方案；2、移交相關(guān)圖紙資料；3、檢驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施；4、解決檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場檢驗(yàn)結(jié)果；6、簽訂物業(yè)承接檢驗(yàn)協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場檢驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交以下資料：1、完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工查收資料；5/132、共用設(shè)施設(shè)施清單及其安裝、使用和保護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等允許使用文件；4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接檢驗(yàn)所必需的其余資料。未能所有移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的詳細(xì)時限。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場檢查和查收：1、共用部位：一般包含建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)施間等；2、共用設(shè)施：一般包含電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)施、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)施等；3、共用設(shè)施：一般包含道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排溝渠、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水辦理設(shè)施、靈巧車（非靈巧車）泊車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。四、水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共地域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時點(diǎn)為據(jù)，從前的由前任物業(yè)繳納，以后由新進(jìn)駐物業(yè)企業(yè)繳納。物業(yè)費(fèi)、泊車資。兩花費(fèi)均以交接時點(diǎn)為據(jù)，以后的各項(xiàng)花費(fèi)由新任物業(yè)開始計收，若有業(yè)主所欠前任物業(yè)花費(fèi)，該物業(yè)一定依法履約進(jìn)行收取，不可以攪亂新任物業(yè)的收費(fèi)工作。六、對自來水企業(yè)、供電局及燃?xì)馄髽I(yè)辦理相應(yīng)的用戶更更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶改正為新任物業(yè)企業(yè)名稱。6/13七、外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其余合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。八、交接當(dāng)天工作可依據(jù)“部門對部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由次序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采納交接方部門對應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，兩方對應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行督查，交接達(dá)成要有三方簽字確認(rèn)的交接資料移交內(nèi)容1.物業(yè)資料（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合完工查收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)施資料等。（2）業(yè)主資料包含：1）業(yè)主入住資料，包含入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；2）房屋裝修資料，包含裝修申請表、裝修查收表、裝修圖紙、消防審批、查收報告、違章記錄；3）管理資料：各種值班記錄、設(shè)施維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報告等各種服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。4）財務(wù)資料包含：估定財富清單、進(jìn)出賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄、其余需移交的各種憑證表格清單。5）合同協(xié)議書，之對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。6）人事檔案資料，之兩方一致移交留用的任職人員的人事檔培訓(xùn)、考試記錄。7）其余組要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，依據(jù)目錄名稱、數(shù)目逐個盤點(diǎn)能否吻合完滿，移交后兩方在目錄清單上蓋章署名。2.物業(yè)共用部位及公共設(shè)施設(shè)施管理工作的交接7/131）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)施，包含消防、電梯、空調(diào)、給排水、供配電等機(jī)電設(shè)施及隸屬配件，共用部位的門窗，各種設(shè)施房、管道井、公共門窗的鑰匙等；2）共用配套設(shè)施，包含環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共次序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、娛樂活動設(shè)施（會所、游泳池、各種球場等）；3）物業(yè)管理用房，包含辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（包含設(shè)施）、庫房。泊車場、會所等需要經(jīng)營允許證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理改正手續(xù)。3.人、財、物的移交或交接（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友善協(xié)商，兩方達(dá)成共識。2）財務(wù)。移交兩方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、財富盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資本、業(yè)主各種押金、泊車資、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、對付款項(xiàng)、債務(wù)等。3）物質(zhì)財富。包含建設(shè)單位供給和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的物質(zhì)財富等，主要有辦公設(shè)施、交通工具、通訊器械、維修設(shè)施工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化保養(yǎng)工具、物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等.新舊物業(yè)交接的幾個難點(diǎn)問題如何做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作武漢同濟(jì)物業(yè)管理有限企業(yè)楊寧新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交是在業(yè)主委員會經(jīng)過招標(biāo)擬訂新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同存案后至新物業(yè)企業(yè)正式進(jìn)駐項(xiàng)目工作的整個過程。在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動退出狀況，一般由業(yè)主委員會解聘更換新物業(yè)8/13企業(yè)的狀況下，會產(chǎn)生移交難的問題，常常會出現(xiàn)舊物業(yè)不肯走，新物業(yè)進(jìn)不來的現(xiàn)象。下邊就這一廣泛存在的現(xiàn)象，對如何做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作，做以下解析：一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體涉及主體包含政府行政機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、廣大業(yè)主。因?yàn)橹黧w種類和人數(shù)許多，關(guān)系復(fù)雜，各種建議難以一致，決定了工作中會遇到各種困難，協(xié)調(diào)難度大。政府部門是督查機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很正確的掌握。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通，追求督查指導(dǎo)，進(jìn)一步認(rèn)識項(xiàng)目、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的狀況對于移交工作方向性的正確掌握是很有必需的。開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的建筑者，也是先期物業(yè)服務(wù)招招標(biāo)工作的主導(dǎo)人，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)多少與開發(fā)建設(shè)單位有必定的歷史淵源，且在保修階段或因?yàn)榫眯薏簧剖沟梦飿I(yè)保修時限超出保修期時，會連續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系，開發(fā)建設(shè)單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。業(yè)主及其委員會選擇為自己服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，形成市場對價關(guān)系。他們在移交工作中最擁有主觀能動性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系人。二、舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的原由原物業(yè)服務(wù)合同限期屆滿，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)合同限期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與合同商定標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)過招標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)。原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)處于長遠(yuǎn)損失狀態(tài)，不得已自動退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。原物業(yè)管理企業(yè)因企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整，合同限期屆滿，與業(yè)主委員會協(xié)商，主動退出項(xiàng)目管理。9/13三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容公用設(shè)施設(shè)施：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其余各種配套設(shè)施等；各種圖紙和技術(shù)資料：完工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工查收資料；設(shè)施設(shè)施的安裝、使用說明和保護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、平常管理資料等。物業(yè)管理費(fèi)等其余物業(yè)管理相關(guān)花費(fèi)的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費(fèi)收繳登記表、車位費(fèi)收取登記表、水電代收登記表（假若有此項(xiàng)）等。平常公共用水用電起止碼登記表和移交時起止碼的詳細(xì)登記數(shù)。遺留問題：主若是指在質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以天臺滲水，經(jīng)過長時間維修沒有完好修葺好，以致超出質(zhì)量保修期。還包含因公用設(shè)施設(shè)施問題影響業(yè)主正常生活的狀況。物業(yè)管理用房：產(chǎn)權(quán)移交和實(shí)體建筑移交以及相關(guān)租借合同的移交。有時還陪同著員工的移交：原物業(yè)企業(yè)中業(yè)主反響比較好，對工作較踴躍的部分員工經(jīng)過試用，可以考慮被新物業(yè)企業(yè)汲取，這些員工對項(xiàng)目的狀況比較熟習(xí)，有必定的真對性的工作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過磨合能很好的融入到新物業(yè)企業(yè)，業(yè)主對他們比較熟習(xí)，有益于新物業(yè)企業(yè)及時有效的全面睜開項(xiàng)目上的物業(yè)服務(wù)工作，保障移交后物業(yè)服務(wù)工作的安穩(wěn)過渡，最大限度保障業(yè)主的利益。四、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的難點(diǎn)問題新舊物業(yè)管理移交難主要表此刻公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)辦理難等方面。需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主幾個角度來展動工作，化解矛盾和減少瓜葛，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)移交這一市場行為。此中，增強(qiáng)政府的督查指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、企業(yè)的風(fēng)險閃避意識和實(shí)力、業(yè)主委員會和業(yè)主的互動溝通以及業(yè)主委員會合法的可行性操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的要點(diǎn)。1、物業(yè)管理費(fèi)和車位費(fèi)等花費(fèi)的清理和移交舊物業(yè)物業(yè)費(fèi)收取賬目凌亂，不可以詳細(xì)地宣告物業(yè)費(fèi)收取狀況，哪些是物業(yè)多收取需要退還的花費(fèi)，哪些是業(yè)主需要補(bǔ)交的花費(fèi)，都不是很清楚，給物業(yè)移交工作帶來阻攔。10/13原物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否收取了業(yè)主的不合理花費(fèi)（包含水電周轉(zhuǎn)金、防盜門安裝費(fèi)等項(xiàng)花費(fèi)）；對于業(yè)主入住時間較長的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率在80%已經(jīng)算是很高的，更多的保持在60%左右，也有的在40%左右，物業(yè)費(fèi)收繳瓜葛是新舊物業(yè)移交的一大阻礙，在這一瓜葛妥當(dāng)辦理前，想要順利達(dá)成移交工作是很困難的。有些小區(qū)沒有實(shí)行一戶一表水電管理，由物業(yè)企業(yè)義務(wù)代收代繳，這就必定出現(xiàn)差額，該部分常常是由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)。差額部分移交時最后由誰擔(dān)當(dāng)，物業(yè)企業(yè)的損失如何填充，這一問題不可以很好的解決，也會影響移交工作順利進(jìn)行。2、物業(yè)管理用房移交依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記時，大部分開發(fā)商將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下或在建設(shè)規(guī)劃時根本沒有將物業(yè)管理用房考慮進(jìn)來，而是以其余性質(zhì)的房屋面積充當(dāng)物業(yè)管理用房面積，如商鋪、空架層等，增加了移交工作的復(fù)雜性，給移交工作帶來困難。即使舊物業(yè)企業(yè)贊同移交，但先期舊物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修和投入，這部分花費(fèi)怎么算，還需要業(yè)主委員會和新舊物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設(shè)施及物件的清單依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下資料：（一）完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工查收資料。（二）設(shè)施設(shè)施的安裝、使用和保護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。（四）物業(yè)管理所一定的其余資料。要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在先期服務(wù)合同停止時將上述資料移交給業(yè)主委員會11/13《物業(yè)管理?xiàng)l例》論述的移交資料都比較概括，沒有詳細(xì)說明平常物業(yè)服務(wù)過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理資料、收費(fèi)登記資料等，這就需要我們在實(shí)踐工作中進(jìn)一步細(xì)化，盡量完好的采集相關(guān)資料。在先期物業(yè)管理的過程中，因?yàn)槭情_發(fā)建設(shè)單位主持選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐與否享有決定權(quán)，以致先期物業(yè)管理階段資料移交不完好，特別是工程建設(shè)方面的資料，這也是舊物業(yè)企業(yè)向新物業(yè)企業(yè)移交資料不完好的重要原由。4、遺留問題質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以天臺滲水，經(jīng)過長時間維修沒有完好修葺好，以致超出質(zhì)量保修期。這方面的問題需要在移交前與開發(fā)建設(shè)單位溝通，假如開發(fā)單位可以承諾在移交后對遺留問題能連續(xù)負(fù)責(zé)維修整頓，對新舊物業(yè)移交和新物業(yè)進(jìn)駐后平常工作的順利睜開會起到及其重要的作用。對于一些公共設(shè)施設(shè)施年久失修，影響業(yè)主正常生活和平常物業(yè)服務(wù)的狀況，應(yīng)在移交達(dá)成前及時發(fā)現(xiàn)，妥當(dāng)予以解決。五、對付措施物業(yè)管理工作的實(shí)質(zhì)是服務(wù)，人文精神是物業(yè)管理的核心，因移交工作涉及的主體呈多樣化，做好移交工作需要各方面不一樣程度的配合與支持，創(chuàng)建優(yōu)異物業(yè)移交工作平臺，相互之間的協(xié)調(diào)溝通起著舉足輕重的作用。1、有效溝通溝通方式：可以采納會商會、郵件、文書通知