《物業(yè)管理問題與優(yōu)化建議》4800字（論文）

物業(yè)管理問題與完善對策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u17511物業(yè)管理問題與完善對策研究 15033摘要 119311一、概念定義與理論基礎(chǔ) 130123（一）社區(qū)物業(yè)管理 131672（二）公共治理理論 112030二、A小區(qū)物業(yè)管理的存在問題 22521（一）社區(qū)管理權(quán)責不明，機制僵化不透明 23192（二）社區(qū)管理部門與業(yè)主之間缺乏溝通 314201（三）社區(qū)管理組織專業(yè)化水平落后，隊伍建設(shè)水平低 36282三、A小區(qū)物業(yè)管理的對策 37948（一）創(chuàng)新管理體制 324212（二）擴寬業(yè)主與社區(qū)的溝通渠道，增加聯(lián)系頻率 430277（三）加強社區(qū)管理隊伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平 432263四、結(jié)論 517712參考文獻 5摘要在21世紀的社會運行系統(tǒng)中，社區(qū)管理的作用至關(guān)重要，和諧穩(wěn)定社會的基礎(chǔ)則是一個個和諧穩(wěn)定的社區(qū)，社區(qū)的運行狀況可以說是大社會的一個縮影。因此，為了維持社區(qū)的穩(wěn)定，就要研究社區(qū)物業(yè)管理存在的問題。本論文將會以深圳桃源小區(qū)為例，向生活在該小區(qū)的業(yè)主采用調(diào)查問卷等方式對桃源社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該社區(qū)主要問題有社區(qū)管理權(quán)責不明、與業(yè)主之間缺乏溝通、社區(qū)管理水平較低的現(xiàn)象。該論文最后根據(jù)現(xiàn)存問題，提出了創(chuàng)新管理體制、擴寬與業(yè)主的溝通渠道、加強社區(qū)管理隊伍建設(shè)三個方面對策，為完善社區(qū)物業(yè)管理工作提供了對策和建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理體制；隊伍建設(shè)；一、概念定義與理論基礎(chǔ)（一）社區(qū)物業(yè)管理該詞根據(jù)不同學(xué)者的觀點也有不同的定義。劉慶珍認為社區(qū)物業(yè)管理是指聘用專門的機構(gòu)人員，他們按照小區(qū)與業(yè)主間的合同事項，對業(yè)主房屋和配套設(shè)施和場地進行保養(yǎng)的并且維持社區(qū)秩序的活動。韋祎把這次定義為：“社區(qū)物業(yè)管理就是對包括上層建筑和經(jīng)濟基礎(chǔ)等社會方面所進行的綜合管理活動?！北疚恼J為社區(qū)物業(yè)管理就是在社區(qū)內(nèi)部，由業(yè)主所組成的業(yè)主委員會和相關(guān)物業(yè)服務(wù)組織的領(lǐng)導(dǎo)下，團結(jié)社區(qū)各業(yè)主，為了實現(xiàn)社區(qū)共同目標所進行的一系列管理活動。（二）公共治理理論公共治理就是在特定的區(qū)域內(nèi)運用被賦予的權(quán)威來管理這個領(lǐng)域并且維護秩序，使得公共需求得以滿足的活動。行使這個過程和權(quán)威的主體不一定是國家政府，因此公共治理也未必需要通過法律的強制力才能夠得以實現(xiàn)。與控制不同，治理是為了協(xié)調(diào)各個群體，各個部門之間的組織活動，以便最大化公共利益，并且各個參與主體一起承擔責任的一種管理方法。西方各學(xué)者對傳統(tǒng)公共行政管理理論和新公共管理理論的重新解構(gòu)促成了公共治理的興起。縱觀西方社會發(fā)展歷史可以得出；西方國家大多數(shù)都是采用指導(dǎo)性理論來治理社會，這種方式有力地推動了西方國家在工業(yè)化階段的發(fā)展。在這期間，更是誕生了以簡萊恩為代表的認為公共治理理論要對政府運作方式進行指導(dǎo)的理論，也有重點于建立開放的公共服務(wù)體系的治理六形態(tài)學(xué)說，還有著重各個參與主體之間自治的治理五點論。最后才形成對公共治理理論的普遍共識：既公共治理是一種由社會各主體共同參與公共事務(wù)的活動，它結(jié)合了政治學(xué)，經(jīng)濟學(xué)，管理學(xué)等多個學(xué)科所形成的新的理論體系。因此，使用該理論研究A小區(qū)時，一定要注意參與主體的多元性而不是僅僅依靠某一個單一主體，發(fā)動社區(qū)內(nèi)各參與主體的力量，聯(lián)合各主體以便更好推動A小區(qū)的治理。二、A小區(qū)物業(yè)管理的存在問題（一）社區(qū)管理權(quán)責不明，機制僵化不透明1.管理體制權(quán)責不明目前在全國各地各級行政機構(gòu)中，向服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變逐漸我國各管理層級的努力方向。簡政放權(quán)也變成了各管理層級的大趨勢，去掉繁冗的機構(gòu)，下放權(quán)力到下級可以有利提高行政效率。盡管街道辦，上級政府下放了權(quán)力給社區(qū)后，看似實現(xiàn)了“業(yè)主自治”的局面。但在實際工作中，體制不健全的社區(qū)采取這種措施往往會伴隨著權(quán)責不明確、錯位，管理系統(tǒng)僵硬不易變通的問題。又或者是采用了先進的組織機構(gòu)，但是管理思想上依然是舊的那套管理辦法。在這種情況下，組織機構(gòu)扁平化后還有可能導(dǎo)致管理組織之間不同的部門包攬了不屬于自身管轄范圍內(nèi)的事務(wù)，進一步拉低行政效率。在A小區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當被問到“您認為目前影響社區(qū)物業(yè)管理效果的因素”時，有74.17%的業(yè)主感到“社區(qū)的物業(yè)管理部門職責不清，機構(gòu)臃腫”；37.5%的受訪者覺得“社區(qū)管理人手不足”50.83%選擇了“缺乏相應(yīng)的管理程序”；65%的住戶覺得“管理部門定位模糊”。權(quán)責劃分的模糊還進一步導(dǎo)致了管理費用明細的不透明。2.管理體制缺乏透明由于部門之間的權(quán)限和職責缺乏明顯的界限，各個管理部門在某種程度上趨于一同，業(yè)主繳納的用于特定部門的管理費也被各個部門任意調(diào)用并且缺乏公示。因此，有81.67%的業(yè)主表示不清楚繳納的管理費花在了什么地方，也不了解社區(qū)管理體制是怎么運行的。以上問題恰恰反映了桃源社區(qū)內(nèi)部管理存在著體制僵化，管理混亂的現(xiàn)象。（二）社區(qū)管理部門與業(yè)主之間缺乏溝通在管理部門中，信息渠道的暢通與否和傳遞信息渠道是否多樣往往決定了這個組織是否可以快速做出決策，也意味著行政效率的提高。根據(jù)調(diào)查問卷，在受訪業(yè)主中，通過即時通訊軟件獲取社區(qū)通知占據(jù)了93.33%，第二大幅度占比為“消息來自其他業(yè)主的通知”占了43.33%。這說明絕大部分業(yè)主獲取社區(qū)消息的方式非常單一，在回答“物業(yè)部門主動與您溝通的頻率”時，有52.5%的業(yè)主選擇了“從未有過”，有27.5%的受訪者表示“一個月至少交流一次”。在“小區(qū)做出重大決策時，是否有征求過業(yè)主的意見”問題下，多達85%的住戶表示“否”。這說明A小區(qū)除了業(yè)主獲取消息的渠道非常有限外，還面臨著管理部門脫離業(yè)主的問題。缺乏與業(yè)主的溝通，很有可能會導(dǎo)致小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，社區(qū)管理組織與業(yè)主實際需求脫節(jié)的情況。（三）社區(qū)管理組織專業(yè)化水平落后，隊伍建設(shè)水平低1.管理組織人員的招聘來源比較單一在任何一個管理系統(tǒng)中，管理人員的素質(zhì)很大程度上影響著管理水平。在與桃源社區(qū)的業(yè)主交談中得知，大部分的管理組織構(gòu)成人員都是一些退休的業(yè)主，除此之外，還有不少社區(qū)的退休人員或者是無業(yè)人員被組織錄用當起了臨時工，志愿者。這單一的管理人員結(jié)構(gòu)給外部一種社區(qū)組織由該社區(qū)業(yè)主壟斷管理的印象。從而造成許多具有管理能力的高校畢業(yè)生或者是其他優(yōu)秀管理干部不愿意成為社區(qū)管理工作的一員。也就造就了該小區(qū)的管理形象都是老年無力的形象。2.社區(qū)管理組織人員的專業(yè)化水平較低根據(jù)調(diào)查問卷，有16位受訪者表示自己是社區(qū)的工作人員，在這16位受訪者中，有12名為50歲以上，且他們的學(xué)歷構(gòu)成中，有56.25%為高中及中專，有18.75%為初中及以下和本科及大專，只有6.25%為碩士及以上。由于該社區(qū)的管理者來源非常有限且學(xué)歷較低的大齡管理人員居多。因此，管理組織經(jīng)常缺乏新鮮血液，造成了組織內(nèi)的管理方式都是一些陳舊的方式，這些因素共同造成了管理人員的素質(zhì)和管理水平參差不齊。由于他們?nèi)狈ο鄳?yīng)的專業(yè)知識和管理技能，而上級管理層級也沒有對社區(qū)人員做好針對性的培訓(xùn)工作，導(dǎo)致該小區(qū)管理意識和水平較低的現(xiàn)象。有45%的住戶覺得“社區(qū)物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差”。三、A小區(qū)物業(yè)管理的對策（一）創(chuàng)新管理體制1.劃分明確的職能邊界體制的先進與否也在一定程度上對最終的管理效果起著重大的影響。落后，僵硬的體制不但不能幫助社區(qū)快速適應(yīng)環(huán)境，反而為官僚主義的滋生提供了溫床，這不利于小區(qū)的管理。職能部門定位模糊則會導(dǎo)致越來越多的權(quán)力，職責錯位的情況。由于權(quán)責錯位，管理部門之間就會出現(xiàn)互相扯皮，推諉的現(xiàn)象，這不僅拉低了管理效率，還會在業(yè)主心中留下負面印象。針對A小區(qū)行政出現(xiàn)的職能錯位情況，可以考慮改變現(xiàn)有行政體制，創(chuàng)新體制以便形成權(quán)責對等的行政模式。并且在此基礎(chǔ)上刪減，合并功能重合的部門。在這個過程中，要增加管理部門的透明度，建立一個使權(quán)力在陽光下行使的體制。在改革過程中，要注重梳理轄下的社區(qū)組織，界定他們的職能，避免造成“管理部門定位模糊”的現(xiàn)象。同時，在組織內(nèi)部要建立起一套對應(yīng)的管理流程來處理社區(qū)事務(wù)。2.創(chuàng)新管理思想，增強管理機構(gòu)的透明度一切的行動是都由思想來指導(dǎo)的，思想的先進與否可以直接在與其相關(guān)的行動上得以證明。尤其是現(xiàn)在是朝著全面建設(shè)小康社會的目標前進著，作為社會的基本單位，小區(qū)在各方面的工作也應(yīng)落實與小康社會相近的思想。特別是落實基層民主，為了落實基層民主，小區(qū)應(yīng)該要豐富民主形式，增加社區(qū)民主范圍。而這一切都要求管理組織從管理的思想上向治理的思想轉(zhuǎn)變。社區(qū)組織機構(gòu)也應(yīng)該從各方面增加自身的透明度，這么做對于組織內(nèi)部來說，有利于防止腐敗的滋生ADDINCNKISM.Ref.{DE469D27B0FF4c699BFC51F4E91A2FA9}。對于社區(qū)來說，也有以下利處：第一、有利于重塑業(yè)主對組織的信任。信任也是促進社區(qū)發(fā)展的一個重要因素，缺乏信任，會導(dǎo)致溝通、社區(qū)工作困難。第二、有利于增強業(yè)主的安全感。沒人愿意把自己安置于一個腐敗的社區(qū)里面。透明化社區(qū)體制的程序，可以讓業(yè)主了解社區(qū)組織的內(nèi)部運行流程，也明白自己繳納的管理費用于妥當?shù)牡胤?，從而增強業(yè)主生活于社區(qū)下的安全感，從而形成一個業(yè)主放心居住，愿意積極參與改善社區(qū)，社區(qū)業(yè)主滿意度上升的一個良性循環(huán)。（二）擴寬業(yè)主與社區(qū)的溝通渠道，增加聯(lián)系頻率多樣化的溝通渠道可以更加有效地傳遞業(yè)主的訴求。增加除即時通訊軟件以外的溝通渠道如小區(qū)宣告版，小區(qū)橫幅等宣傳方式有利于服務(wù)多個年齡群體。使一些不擅長使用電子產(chǎn)品群體的業(yè)主也可以了解到小區(qū)的最新動態(tài)。當管理部門要做出決策決定時，也可以使用以上方式通知業(yè)主，征求業(yè)主的意見。激發(fā)業(yè)主的當家作主的熱情，管理部門也應(yīng)該定期向各大業(yè)主詢問小區(qū)建設(shè)意見，增加與業(yè)主的互動頻率，落實A小區(qū)業(yè)主當家作主的角色。（三）加強社區(qū)管理隊伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平在任何管理系統(tǒng)中，一支高素質(zhì)，專業(yè)化的管理隊伍是必不可少的。目前，A小區(qū)的管理人員專業(yè)化水平參差不齊，造成了社區(qū)需求和管理水平斷層嚴重的情況。尚不能滿足社區(qū)更高水平的建設(shè)要求。1.擴寬社區(qū)管理人員的招聘渠道，招納專業(yè)人士為了解決這個問題，A小區(qū)可以嘗試提高管理人員的入職門檻，比如采取公開招聘，競爭入職等方式。擴寬優(yōu)秀管理隊伍的來源，從源頭上把控管理人員的素質(zhì)。同時，建立詳細的考核淘汰制度，對管理人員進行績效考核，把不能很好為社區(qū)服務(wù)的管理人員給予淘汰。多引用社區(qū)外的新鮮血液，特別是那些帶著豐富管理知識的高校學(xué)生以及管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀管理干部。這樣可以實現(xiàn)管理人才資源的合理配置，提升自己的社區(qū)形象。2.要定期對社區(qū)管理人員管理技能做培訓(xùn)針對業(yè)主投訴的“社區(qū)組織服務(wù)態(tài)度差”的問題，社區(qū)物業(yè)管理部門可以借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的管理經(jīng)驗，制定出一套完整的管理人才培訓(xùn)方案，優(yōu)化現(xiàn)存管理人員的年齡結(jié)構(gòu)，為組織導(dǎo)入先進的管理理念。目前在職管理人員還應(yīng)該提高物業(yè)管理服務(wù)意識和定期參與管理培訓(xùn)來提高自己的專業(yè)化水平。以便一改之前“服務(wù)態(tài)度差”的印象，重塑小區(qū)與業(yè)主的關(guān)系。四、結(jié)論本論文主要通過問卷調(diào)查的形式來對A小區(qū)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)了這個社區(qū)目前存在的一些缺點，然后再結(jié)合實際情況和之前學(xué)者們的研究，討論出了針對目前現(xiàn)存問題的解決方法。主要問題有：業(yè)主對于社區(qū)管理的參與度不足；社區(qū)管理權(quán)責不明，機制僵化不透明；社區(qū)管理部門與業(yè)主之間缺乏溝通和社區(qū)管理組織專業(yè)管理水平較低，隊伍建設(shè)落后。與這些問題一一對應(yīng)的解決方案則是：提高社區(qū)業(yè)主的參與程度；創(chuàng)新管理體制，劃分明確的職能邊界；擴寬業(yè)主與社區(qū)部門的溝通渠道，增加與業(yè)主的聯(lián)系頻率；加強社區(qū)管理隊伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平。希望可以對該社區(qū)的管理困境有所幫助。受制于自己知識水平的局限性，該論文也存在不少不足。比如，研究深度不夠，研究范圍不夠全面，數(shù)據(jù)樣本少等。使得該研究結(jié)果不具備太大的參考性。但是，沒有一成不變的城市，也沒有一成不變的社區(qū)，隨著城市和社區(qū)的發(fā)展，新問題將會不斷涌現(xiàn)。因此，對于社區(qū)管理的難題的探索將會不斷繼續(xù)。參考文獻[1]張迪.農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理及和諧社區(qū)建設(shè)[J].中國果樹,2021.[2]朱登軒.社區(qū)物