物業(yè)設(shè)施設(shè)備房管理制度及操作規(guī)程

物業(yè)設(shè)施設(shè)備房管理制度及操作規(guī)程?一、總則1.目的規(guī)范物業(yè)設(shè)施設(shè)備房的管理，確保設(shè)施設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。保障設(shè)施設(shè)備房的正常使用，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，降低運(yùn)行成本，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2.適用范圍本制度適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)設(shè)施設(shè)備房，包括但不限于配電室、水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、中央空調(diào)機(jī)房、弱電設(shè)備間等。3.職責(zé)分工工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備房的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行操作及故障維修等工作。安全管理部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備房的安全監(jiān)督檢查，確保設(shè)備運(yùn)行安全，防止發(fā)生安全事故。物業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作，監(jiān)督設(shè)施設(shè)備房管理制度的執(zhí)行情況，處理業(yè)主關(guān)于設(shè)施設(shè)備房的投訴和建議。公司管理層負(fù)責(zé)制定設(shè)施設(shè)備房管理的總體方針、政策和目標(biāo)，審批設(shè)施設(shè)備房的年度工作計(jì)劃、維修改造計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算等。

二、設(shè)施設(shè)備房管理要求1.環(huán)境要求設(shè)施設(shè)備房應(yīng)保持清潔、干燥、通風(fēng)良好，溫度、濕度應(yīng)符合設(shè)備運(yùn)行要求。設(shè)備房?jī)?nèi)不得堆放雜物，通道應(yīng)保持暢通無(wú)阻。設(shè)備房應(yīng)配備必要的消防器材和安全警示標(biāo)志，確保消防安全。2.標(biāo)識(shí)要求設(shè)施設(shè)備房?jī)?nèi)的設(shè)備、管道、閥門(mén)等應(yīng)標(biāo)明名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)、流向等標(biāo)識(shí)。設(shè)備的操作按鈕、開(kāi)關(guān)、儀表等應(yīng)標(biāo)明功能和用途。設(shè)備房的入口處應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)牌，注明房號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、責(zé)任人等信息。3.防護(hù)要求設(shè)施設(shè)備房應(yīng)設(shè)置防護(hù)門(mén)，防護(hù)門(mén)應(yīng)堅(jiān)固耐用，能有效防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。設(shè)備的傳動(dòng)部位、旋轉(zhuǎn)部位等應(yīng)設(shè)置防護(hù)裝置，防止發(fā)生機(jī)械傷害。設(shè)備房?jī)?nèi)的電氣設(shè)備應(yīng)符合電氣安全要求，接地良好，防止觸電事故。4.照明要求設(shè)施設(shè)備房應(yīng)配備充足的照明設(shè)施，照明亮度應(yīng)滿(mǎn)足設(shè)備運(yùn)行和檢修的需要。應(yīng)急照明系統(tǒng)應(yīng)定期進(jìn)行檢查和試驗(yàn)，確保在緊急情況下能正常工作。

三、設(shè)施設(shè)備房管理制度1.值班制度設(shè)施設(shè)備房應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。值班人員應(yīng)按時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并向上級(jí)報(bào)告。值班人員應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不得違規(guī)操作設(shè)備，確保設(shè)備運(yùn)行安全。值班人員應(yīng)做好設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作，保持設(shè)備房環(huán)境整潔。2.巡查制度工程管理部門(mén)應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備房巡查計(jì)劃，明確巡查內(nèi)容、巡查周期和巡查責(zé)任人。巡查人員應(yīng)按照巡查計(jì)劃對(duì)設(shè)備房進(jìn)行巡查，重點(diǎn)檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、外觀是否正常、連接部位是否松動(dòng)、儀表讀數(shù)是否準(zhǔn)確等。巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)巡查記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)記錄，并及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。對(duì)于一般性問(wèn)題，巡查人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理；對(duì)于較為復(fù)雜的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管，組織技術(shù)人員進(jìn)行分析和解決。3.維護(hù)保養(yǎng)制度工程管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)和運(yùn)行情況，制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)周期和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)包括設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等內(nèi)容，同時(shí)對(duì)設(shè)備的易損件進(jìn)行檢查和更換。維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)做好維護(hù)保養(yǎng)記錄，記錄設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。工程管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查和評(píng)估，不斷完善維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，提高設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。4.維修制度設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管，并做好故障記錄。工程管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)故障情況，組織技術(shù)人員進(jìn)行故障診斷和分析，制定維修方案。維修人員應(yīng)按照維修方案進(jìn)行維修工作，確保維修質(zhì)量，盡快恢復(fù)設(shè)備正常運(yùn)行。維修工作完成后，維修人員應(yīng)填寫(xiě)維修記錄，詳細(xì)記錄故障原因、維修過(guò)程、更換的零部件等信息。工程管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)設(shè)備維修情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)故障發(fā)生規(guī)律，采取有效的預(yù)防措施，減少設(shè)備故障的發(fā)生。5.安全管理制度設(shè)施設(shè)備房應(yīng)建立健全安全管理制度，加強(qiáng)安全管理，確保設(shè)備運(yùn)行安全。安全管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)設(shè)施設(shè)備房進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)督促整改。設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，正確佩戴和使用勞動(dòng)防護(hù)用品，防止發(fā)生安全事故。設(shè)施設(shè)備房應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。對(duì)于違反安全管理制度的行為，應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。6.檔案管理制度工程管理部門(mén)應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備房檔案管理制度，對(duì)設(shè)備的技術(shù)資料、運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等進(jìn)行歸檔管理。設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)包括設(shè)備的選型、安裝調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、維修記錄等內(nèi)容。檔案管理人員應(yīng)定期對(duì)檔案進(jìn)行整理、更新和保管，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)妥善保管，不得隨意銷(xiāo)毀或丟失。如需查閱檔案，應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還。

四、設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程1.配電室操作規(guī)程送電操作檢查配電室的安全防護(hù)設(shè)施是否齊全、完好，接地是否良好。確認(rèn)所有開(kāi)關(guān)處于斷開(kāi)位置，檢查電氣設(shè)備的絕緣電阻是否符合要求。合上進(jìn)線開(kāi)關(guān)，檢查電壓表指示是否正常。按照負(fù)荷分配情況，依次合上各出線開(kāi)關(guān)，檢查各回路電流是否正常。停電操作按照負(fù)荷情況，依次斷開(kāi)各出線開(kāi)關(guān)。斷開(kāi)進(jìn)線開(kāi)關(guān)，檢查電壓表指示是否為零。在停電設(shè)備上懸掛"有人工作，禁止合閘"的警示標(biāo)識(shí)。運(yùn)行維護(hù)值班人員應(yīng)定期對(duì)配電室設(shè)備進(jìn)行巡查，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、溫度、聲音等是否正常。檢查母線連接部位是否發(fā)熱，電纜是否有破損、老化等現(xiàn)象。定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭，保持設(shè)備表面清潔。按照規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，如更換潤(rùn)滑油、檢查繼電器等。2.水泵房操作規(guī)程啟動(dòng)水泵檢查水泵及附屬設(shè)備的外觀是否正常，連接部位是否牢固。檢查水泵的潤(rùn)滑油是否充足，盤(pán)根是否密封良好。打開(kāi)水泵的進(jìn)水閥門(mén)和出水閥門(mén)。啟動(dòng)水泵，觀察水泵的運(yùn)行電流、壓力、聲音等是否正常。停止水泵關(guān)閉水泵的出水閥門(mén)。按下水泵的停止按鈕，待水泵停止轉(zhuǎn)動(dòng)后，關(guān)閉進(jìn)水閥門(mén)。運(yùn)行維護(hù)值班人員應(yīng)定期對(duì)水泵房設(shè)備進(jìn)行巡查，檢查水泵的運(yùn)行狀況、壓力、流量等是否正常。檢查水泵的軸承溫度是否過(guò)高，電機(jī)是否有異味。定期對(duì)水泵進(jìn)行保養(yǎng)，如更換盤(pán)根、檢查聯(lián)軸器等。清理水泵房?jī)?nèi)的雜物，保持環(huán)境整潔。3.電梯機(jī)房操作規(guī)程電梯啟動(dòng)檢查電梯機(jī)房的溫度、濕度是否符合要求，通風(fēng)是否良好。檢查電梯控制柜內(nèi)的儀表、指示燈是否正常，各開(kāi)關(guān)位置是否正確。確認(rèn)電梯轎廂及層門(mén)處于正常狀態(tài)，無(wú)異常情況。按照電梯操作規(guī)程，啟動(dòng)電梯，觀察電梯的運(yùn)行情況，檢查電梯的運(yùn)行速度、平層精度等是否符合要求。電梯停止將電梯運(yùn)行到基站，按下電梯的停止按鈕。關(guān)閉電梯控制柜內(nèi)的電源開(kāi)關(guān)。運(yùn)行維護(hù)值班人員應(yīng)定期對(duì)電梯機(jī)房設(shè)備進(jìn)行巡查，檢查電梯的運(yùn)行狀況、聲音、振動(dòng)等是否正常。檢查電梯的鋼絲繩是否有磨損、斷絲等現(xiàn)象，限速器、安全鉗等安全裝置是否靈敏可靠。按照規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，如更換潤(rùn)滑油、檢查電氣元件等。保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙和堆放雜物。4.消防控制室操作規(guī)程火災(zāi)報(bào)警處理當(dāng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí)，值班人員應(yīng)立即查看報(bào)警信息，確定報(bào)警部位。通過(guò)消防控制室的監(jiān)控設(shè)備，查看報(bào)警區(qū)域的視頻圖像，確認(rèn)是否發(fā)生火災(zāi)。如確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即撥打"119"報(bào)警電話(huà)，并向物業(yè)管理部門(mén)和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。按照應(yīng)急預(yù)案的要求，啟動(dòng)相應(yīng)的消防設(shè)施，如消防泵、噴淋泵、防排煙風(fēng)機(jī)等。設(shè)備操作值班人員應(yīng)熟練掌握消防控制室設(shè)備的操作方法，定期進(jìn)行操作演練，確保設(shè)備正常運(yùn)行。對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行日常檢查和維護(hù)，如檢查火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況。做好設(shè)備運(yùn)行記錄，記錄設(shè)備的啟動(dòng)時(shí)間、停止時(shí)間、故障情況等信息。應(yīng)急處置在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，密切關(guān)注火災(zāi)發(fā)展情況，及時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)指揮人員提供信息支持。協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)指揮人員進(jìn)行滅火救援工作，如協(xié)調(diào)消防車(chē)輛的調(diào)度、引導(dǎo)消防人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)等。火災(zāi)撲滅后，應(yīng)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查和復(fù)位，做好火災(zāi)事故的記錄和總結(jié)工作。5.中央空調(diào)機(jī)房操作規(guī)程開(kāi)機(jī)操作檢查中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備、管道、閥門(mén)等是否正常，各連接部位是否牢固。檢查冷凍水、冷卻水的水位是否正常，水質(zhì)是否符合要求。啟動(dòng)冷卻水泵、冷凍水泵，檢查水泵的運(yùn)行電流、壓力、聲音等是否正常。啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)，檢查風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀況。開(kāi)啟中央空調(diào)主機(jī)，觀察主機(jī)的運(yùn)行參數(shù)，如油溫、油壓、水溫、電流等是否正常。按照設(shè)定的溫度和濕度要求，調(diào)整中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行模式和參數(shù)。關(guān)機(jī)操作關(guān)閉中央空調(diào)主機(jī)，待主機(jī)停機(jī)后，關(guān)閉冷卻水泵、冷凍水泵和冷卻塔風(fēng)機(jī)。關(guān)閉冷凍水、冷卻水的進(jìn)水閥門(mén)和出水閥門(mén)。運(yùn)行維護(hù)值班人員應(yīng)定期對(duì)中央空調(diào)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行巡查，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、溫度、壓力、聲音等是否正常。檢查冷凍水、冷卻水的水質(zhì)，如有必要進(jìn)行水質(zhì)處理。定期對(duì)