易居-黃莊水庫項目宣傳策劃思路方案

黃莊水庫項目宣傳策劃思路方案

PART1案名及核心價值的提煉——確定營銷主題PART2價值延展及項目推廣——確定營銷戰(zhàn)略PART3成功案例及易居介紹——誰來幫助營銷目錄結(jié)構(gòu)通過以下分析及戰(zhàn)略的運(yùn)用，將達(dá)到土地運(yùn)營后贏利價值最大化。案名及核心價值的提煉PART1案名提出過程思考提煉確定思考方向現(xiàn)在與未來發(fā)展分析問題提出及思考價值發(fā)現(xiàn)特質(zhì)及價值剖析底色分析提出案名價值體現(xiàn)PART1目錄結(jié)構(gòu)解答上述問題，我們要從謹(jǐn)慎思考開始問題提出它是一個具備規(guī)模的復(fù)合體。它具備極大的水資源優(yōu)勢。交通便利,路網(wǎng)密集,在京津走廊中具有一定地位。生態(tài)的、原生的新城、旅游城市、健康產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)能否概括其全部特性？什么樣的案名才能賦予其靈魂?對項目謹(jǐn)慎的思考

思考對項目的認(rèn)知景觀占地35300畝?！?guī)模宏大，已經(jīng)超脫大盤的概念進(jìn)入“城”的級別19200畝的水利設(shè)施，水面比例達(dá)54.30%?！椖孔匀粭l件優(yōu)越，極具景觀、生態(tài)優(yōu)勢規(guī)模規(guī)劃在黃莊水庫的基礎(chǔ)上，圍水庫建造，優(yōu)化了水庫資源?！从谠旄Ｓ诿竦墓こ?利國利民，社會價值、經(jīng)濟(jì)價值雙重體現(xiàn)具有濕地的概念?！邆浒l(fā)展健康產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的先天條件，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動整個地域的發(fā)展誕生戰(zhàn)略發(fā)展特大型城市集群城際走廊帶中，處在北京、天津、濱海新區(qū)，兩城三地的核心位置?！B接兩城三地的中間點(diǎn)“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城”經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸中，又是北京經(jīng)濟(jì)東延的必經(jīng)之地?！獙?jīng)濟(jì)起到吸引和放大作用交通位置周邊現(xiàn)有九園公路、寶蘆公路、津薊高速、京沈高速；梅豐公路，廊唐高速處在規(guī)劃中?！鼙榻煌ňW(wǎng)發(fā)達(dá)交通便利思考后的凝練

尋找項目的特質(zhì)凝練具備完整城鎮(zhèn)功能的復(fù)合體。具備完善的城鎮(zhèn)管理功能基礎(chǔ)。具備城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)基礎(chǔ)。具備城鎮(zhèn)開放、開發(fā)的基礎(chǔ)。具備滿足生活、休閑、旅游的需求基礎(chǔ)。對認(rèn)知的思考通過謹(jǐn)慎的思考，我們認(rèn)為項目是：一個新興的、新型的、完備的、原生態(tài)的、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)旅游城鎮(zhèn)。項目的素質(zhì)發(fā)展方向凝練價值的剖析——位置從位置上分析：處在大經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶中，交通便利性、區(qū)域位置上都極具競爭優(yōu)勢。位于北京、天津、濱海新區(qū)兩城三地的對角線交點(diǎn)上，是北京到濱海的第一站，吸引并截流北京、天津、濱海地區(qū)流出的總部經(jīng)濟(jì)效益，同時在自身放大其對第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套的經(jīng)濟(jì)效益。吸引經(jīng)濟(jì)流入，在項目中進(jìn)行優(yōu)化，再對外釋放，放大經(jīng)濟(jì)效益。項目位置本項目區(qū)位價值決定了它是北京向天津、濱海發(fā)展經(jīng)濟(jì)的“中繼器”而不是中間站。項目對經(jīng)濟(jì)的影響北京天津濱海國內(nèi)、國際項目對北京等地總部經(jīng)濟(jì)具有吸納作用。經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流經(jīng)濟(jì)交流吸引放大吸引放大吸引放大吸引放大凝練對價值的剖析——對經(jīng)濟(jì)影響原先的經(jīng)濟(jì)交流模式，沒有通過中間環(huán)節(jié)，可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的衰減凝練價值的剖析——發(fā)展

綜合效益實現(xiàn)自身具備成長性發(fā)展的基礎(chǔ)對發(fā)展模式的思考：待哺自哺返哺凝練價值的剖析——自身成長對成長模式的思考：應(yīng)該具備“活”性，是可以自我發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)有機(jī)體”。自身條件為基礎(chǔ)依靠產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自身經(jīng)濟(jì)循環(huán)互相促進(jìn)產(chǎn)業(yè)為吸引力循環(huán)內(nèi)容：生產(chǎn)——分配——消費(fèi)——收入——再分配對地域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)和自身發(fā)展項目項目的底色

項目的現(xiàn)在和未來現(xiàn)在：近鄰京津新城、知識森林島，以潮白河與其相隔。相互有一定的影響。寶坻新城、京津新城正式被列入了天津發(fā)展規(guī)劃中，為項目大發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在大區(qū)域中，京津新城已經(jīng)成為了市場開拓者，對黃莊水庫項目區(qū)位的認(rèn)知起到了一定的促進(jìn)作用。底色現(xiàn)在和未來未來：處在“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城”發(fā)展規(guī)劃帶中，交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)模初現(xiàn)。京津走廊發(fā)展軸的確定，明確將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，與北京城市總體規(guī)劃確定的東部發(fā)展帶對接。未來會形成北京——天津——濱海的城市旅游、休閑帶和對主體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)配套區(qū)。該區(qū)域已具備一定認(rèn)知度，今后有更大的發(fā)展核心價值

核心價值“水”是最大的特質(zhì)，“水”帶來生態(tài)概念，由生態(tài)決定的健康產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與及蘊(yùn)含的休閑、養(yǎng)生、娛樂、旅游的巨大市場價值。發(fā)現(xiàn)項目最大特點(diǎn)是“水”，水是一切之源，水是發(fā)展的基礎(chǔ)。水的特性是孕育生命、是原生態(tài)的?！吧仙迫羲保伤?lián)想到的是干凈、健康、歡快、通暢、深邃、充滿智慧。“水”的價值決定了其具備健康、娛樂、生態(tài)的養(yǎng)生城鎮(zhèn)。核心價值價值的利用延伸案名的提出案名的屬性通過以上分析黃莊項目案名必須具備以下屬性：表達(dá)了體量和大氣規(guī)劃?！篌w現(xiàn)了核心價值和文化底蘊(yùn)?！?guī)劃形態(tài)和水的活性表現(xiàn)形式?！昂退嘘P(guān)”如半島，灣等兼顧項目的啟動和發(fā)展，具備良好的延展性?！a(chǎn)業(yè)對外有效的連接和輻射，具備持久的生命力?！煌糜?、生態(tài)功能的特質(zhì)。——健康

養(yǎng)生易于理解，形成良好的傳遞效果?！R記需要具有涵蓋性，為了項目今后的開發(fā)和延展,可以考慮采取主案名及分案名的形式。通過以上的分析，我們將從三個方面進(jìn)行案名建議：“水”特質(zhì)：凸顯整個產(chǎn)品的最大特色，進(jìn)行利益訴求；其余規(guī)劃主題以相應(yīng)的產(chǎn)品特色進(jìn)行命名。綜合特質(zhì)：體現(xiàn)項目的體量和大氣規(guī)劃；而這種綜合特質(zhì)也可以從兩個方面考慮，一方面是強(qiáng)調(diào)生態(tài)區(qū)，另一方面強(qiáng)調(diào)國際化特征。功能特質(zhì)：“養(yǎng)生”的功能；從兩個方面考慮，一是對直接給人身心愉悅的感受，二是體現(xiàn)一種悠然、超脫的精神生活的狀態(tài)?！八碧刭|(zhì)案名的推導(dǎo)思路推導(dǎo)過程綜合特質(zhì)功能特質(zhì)需要一個發(fā)展的概念，具備涵蓋性，使項目具備延伸性，能包容以下特點(diǎn)：“和水有關(guān)”的景觀資源優(yōu)勢大體量和規(guī)模健康的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生的概念經(jīng)濟(jì)發(fā)展性整個規(guī)劃的形態(tài)動漫產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、娛樂產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益思考方向思考所結(jié)合的因素內(nèi)容+“公園”的概念“島”的概念夢幻般的養(yǎng)生一種能夠涵蓋地區(qū)發(fā)展的生態(tài)形式延伸水的“活性”=賦予產(chǎn)業(yè)帶給項目附加值的意境思考結(jié)論文字承載主推案名雙湖公園新城分案名：

（以啟動區(qū)為例）綠島公園——對湖心島的概念表現(xiàn)金灣公園——對產(chǎn)業(yè)區(qū)及城市主題區(qū)的概念表現(xiàn)藍(lán)庭公園——對居住區(qū)的概念表現(xiàn)伴山公園——對主題公園的概念表現(xiàn)詮釋：“公園”所表現(xiàn)的是項目包容的一切特質(zhì)，對健康、休閑、旅游、娛樂的因素的包容，從發(fā)展的角度來對項目對地區(qū)影響力的解釋。“公園”表現(xiàn)了一種生態(tài)概念，是一個大規(guī)模城市化的生態(tài)群落?！靶鲁恰币环N發(fā)展方向，是對生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的一種具象化發(fā)展模式。暗示了項目的原生性，開放性。承載了城市功能的概念。“雙湖”體現(xiàn)了項目中水的含量，同時“雙”還可以延伸到北京、天津兩個城市。表現(xiàn)“水的特質(zhì)”伴山公園綠島公園金灣公園藍(lán)庭公園主推案名表現(xiàn)綜合特質(zhì)方面尚北半島瞰山半島漁湖灣河郡島頤海瀛洲分案名：“頤?！迸c“瀛洲”可以分別描述項目東湖，西湖分割的兩大板塊?！邦U海”可以針對西湖部分，“瀛洲”可以針對含有島嶼的東湖部分。詮釋：“瀛洲”是海上的仙境?！邦U”現(xiàn)在為調(diào)養(yǎng)，修整之意，由此可以聯(lián)想“頤和園”皇家園林，體現(xiàn)尊貴的養(yǎng)生方式和優(yōu)美的景觀意境?！昂！?，表現(xiàn)了水的含量，同時又是孕育生命，具備生態(tài)的、原初的體現(xiàn)，延伸出一個新型城市的開始。延展性強(qiáng)，兼顧項目啟動和今后開發(fā)。主推案名從功能特質(zhì)方面表現(xiàn)頤海瀛洲通過對項目價值的剖析，我們提出了案名及詮釋，以上部分是對核心價值從“主題思想”的層面進(jìn)行了發(fā)揮和演繹。下面我們將從戰(zhàn)略的高度，對核心價值進(jìn)行延伸，將核心價值滲透到“實際操作”層面的各個環(huán)節(jié)。主題思想推廣運(yùn)用核心價值運(yùn)用層面精神方向行動方向?qū)椖科饰鯬ART1案名及詮釋PART2項目推廣戰(zhàn)略承上啟下價值延展及項目推廣PART2項目啟動啟動策略核心定位推廣策略啟動什么位置用什么概念推廣用什么方式推廣主要部分解決什么問題PART2目錄結(jié)構(gòu)啟動策略來探討啟動什么位置的問題推廣目的及層次產(chǎn)業(yè)是黃莊項目的一大優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)帶動項目發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)、居住，旅游、養(yǎng)生等各功能實現(xiàn)，綜合效益顯現(xiàn)。項目展示產(chǎn)業(yè)啟動效益實現(xiàn)成“名”成“勢”成“城”效果實現(xiàn)過程目的層次基礎(chǔ)是“項目展示”，是切入市場的關(guān)鍵一步。1在區(qū)域具有一定的地位，具有拉動整體區(qū)域發(fā)展的基本素質(zhì)3配合項目未來發(fā)展2體現(xiàn)項目最大特色，具備吸引關(guān)注的作用在項目中具備地位給項目帶來價值為項目奠定成長的基礎(chǔ)啟動區(qū)具備的價值項目的啟動區(qū)具備“項目展示”的最大功能。如何進(jìn)行“項目展示”選擇“啟動區(qū)”時考慮的因素：第一個層次：展示最大化——要有面，展示有廣度，具備便利性第二個層次：成功最大化——能與外界溝通，要有經(jīng)濟(jì)交流第三個層次：土地效益最大化——能夠起到帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用選擇啟動區(qū)的影響因素一個成功的啟動區(qū)一個合格的展示區(qū)需要完成最終目的之前分析的回顧對啟動區(qū)價值判斷選擇時考慮的因素交通因素是最為符合特點(diǎn)的要素通過對交通因素的發(fā)揮和延伸，在此基礎(chǔ)上最終確立啟動區(qū)的位置確定選擇啟動區(qū)的方向發(fā)揮并利用交通因素，使展示最大化。利用和延伸“交通”因素對空間概念的發(fā)揮——“點(diǎn)”“線”“面”的充分理解點(diǎn)線面最終實現(xiàn)的效果，使整個項目所在區(qū)域成“活”——是“面”的概念選擇重要的交通線作為關(guān)鍵線——以“線”為“軸”，使展示效果最大。在關(guān)鍵交通“線”中尋找“點(diǎn)”，作為啟動點(diǎn)——并由“線”聯(lián)結(jié)關(guān)鍵交通線的選擇對交通線的選擇方向：最快的線——考慮靠近現(xiàn)有公路及規(guī)劃中提到最先啟動的區(qū)域影響力最大的線——外部方面：連接重要區(qū)域，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向；內(nèi)部方面：項目內(nèi)重要道路，連接各個主題區(qū)域最有價值的線——靠近或聯(lián)結(jié)現(xiàn)有的國道、高速及項目出入口的線連接北京、天津、濱海的交通網(wǎng)最具發(fā)展價值，而關(guān)鍵的交通線就是項目的經(jīng)濟(jì)“發(fā)展軸”。交通網(wǎng)價值圖最有影響力線最快的線最具價值線天津市2005～2010年的城市規(guī)劃中為天津市未來的發(fā)展規(guī)劃了一軸兩帶。分別是中心城區(qū)和濱海新區(qū)形成的主軸，以中心城區(qū)為核心的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶和以濱海新區(qū)為核心的東部濱海發(fā)展帶。而從城市的主要發(fā)展方向上來看，向西北的北京方向和向東南的濱海方向是天津市短期內(nèi)著力發(fā)展的方向。經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸與外界的聯(lián)系項目的發(fā)展軸一定是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)劃方向，并能與大經(jīng)濟(jì)交通網(wǎng)進(jìn)行快速的連接發(fā)展軸的確定連接項目內(nèi)南北兩岸連接濱海連接京、津發(fā)展軸的交匯處，內(nèi)部關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)展軸上交通最發(fā)達(dá)的點(diǎn)，對外連接關(guān)鍵點(diǎn)最具吸引力的點(diǎn)，可以為項目進(jìn)一步發(fā)展提供動力最能表現(xiàn)項目特色，臨水的位置，接近最具影響力及最有價值的交通線——京薊高速、京沈高速，最快的吸引關(guān)注，向內(nèi)拉動關(guān)注。作為項目啟動的補(bǔ)充區(qū)域，當(dāng)項目啟動到一定程度時，主題公園可以項目繼續(xù)補(bǔ)充吸引力，同時成為項目內(nèi)部和東部地區(qū)的連接點(diǎn)，輔助項目向濱海地區(qū)擴(kuò)大影響力。完整的項目啟動區(qū)關(guān)鍵“點(diǎn)”的推導(dǎo)展示吸引人氣產(chǎn)業(yè)價值體現(xiàn)項目特色體現(xiàn)功能外部交通條件開發(fā)進(jìn)程項目規(guī)劃發(fā)展軸的價值考慮因素內(nèi)部水生態(tài)產(chǎn)業(yè)主題公園關(guān)系及功能+形象展示的區(qū)域價值展示的區(qū)域特色展示的區(qū)域推導(dǎo)結(jié)果發(fā)展軸上的“點(diǎn)”才具備作為啟動區(qū)的意義和價值，在發(fā)展軸上綜合考慮推導(dǎo)出啟動點(diǎn)的位置。發(fā)展軸上的點(diǎn)，即是重要交通線的連接點(diǎn)又具備帶動周邊主題區(qū)域發(fā)展的價值。啟動區(qū)確定項目展示區(qū)：可以快速起到展示項目的效果啟動區(qū)爆破點(diǎn)：最能體現(xiàn)項目價值點(diǎn)，同時又是關(guān)鍵交通線的交匯點(diǎn)“關(guān)注度”由展示區(qū)進(jìn)入項目，沿“關(guān)鍵線”不斷的被吸引放大，又受到持續(xù)發(fā)力區(qū)的再次吸引（“主題公園”），向濱海進(jìn)一步延伸。隨著路網(wǎng)的完善和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的促進(jìn)，沿“發(fā)展軸”逐步啟動項目，成為整個項目最優(yōu)化的成長方法。對周邊區(qū)域的促進(jìn)力對周邊區(qū)域的促進(jìn)力“關(guān)注度”的吸引方向項目內(nèi)影響力最大的線項目內(nèi)影響力最大的線啟動節(jié)奏形象啟動區(qū)價值啟動區(qū)發(fā)展后備啟動區(qū)最容易體現(xiàn)效果最體現(xiàn)價值最具特色第1考慮第2考慮第3考慮節(jié)奏思考原則——以快速展示項目價值為目的，最優(yōu)方式的實現(xiàn)土地資源最大化?？焖僬故荆含F(xiàn)有公路——項目干道——順應(yīng)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，并引導(dǎo)項目內(nèi)經(jīng)濟(jì)走向價值體現(xiàn)：價值啟動區(qū)——由產(chǎn)業(yè)啟動——復(fù)合功能體現(xiàn)，從而帶動整體發(fā)展對發(fā)展推動：補(bǔ)充啟動——項目發(fā)展過程中的“催化劑”啟動順序——由“線”帶“點(diǎn)”，由“點(diǎn)”“線”結(jié)合，促進(jìn)“面”的發(fā)展。核心定位確定了啟動區(qū)的基礎(chǔ)上，來探討用什么概念進(jìn)行啟動推廣的問題對定位概念的思考思考方向：體現(xiàn)土地價值，需要一個明確的概念主題，涵蓋項目的特色和內(nèi)容，并具備發(fā)展性。涵蓋的概念：體現(xiàn)項目現(xiàn)有特點(diǎn)，水，大面積，生態(tài)，旅游概念等。整體性：不能割裂開啟動區(qū)與整個項目的關(guān)系，需要統(tǒng)一規(guī)劃概念來統(tǒng)領(lǐng)工作。定位提出的過程提出過程研究項目特質(zhì)差異化因素提煉因素判斷概念提出市場定位差異化定位提出對項目進(jìn)行深入認(rèn)知尋找最具代表性的特質(zhì)是否符合對概念理解的要求諸多因素中提出最具代表性的概念利用SWOT進(jìn)行綜合評判對因素的分析是“碰狀”過程。概念的提出定位概念的研究項目特質(zhì)研究：在類似形態(tài)的項目中，確定我們項目的差異化因素，為尋找推廣“概念”奠定基礎(chǔ)。項目名稱總面積水域面積水域比例東麗湖58平方公里（86957畝）面積達(dá)7.3平方公里(約11000畝)12.50%團(tuán)泊新城210.35平方公里（315367畝）水域57平方公里(約85457畝),水面面積51.3平方公里（769115畝）27%知識森林島14.64平方公里（21949畝）

估計40%左右京津新城260平方公里（389805畝）

估計10%左右黃莊水庫項目23.65平方公里（35300畝）水域面積12.86平方公里(19200畝)水面面積8.04平方公里(12000畝)54.30%以規(guī)劃面積和“城鎮(zhèn)”概念作為主要參考指標(biāo)，對項目影響地區(qū)范圍內(nèi)的項目進(jìn)行分析，目前主要類似的項目有：京津新城、知識森林島、團(tuán)泊新城、東麗湖項目。特質(zhì)、差異化研究水的概念最為突出，以此延伸的生態(tài)概念最為明顯，最具表現(xiàn)力度。定位概念的研究特質(zhì)提煉項目名稱推廣啟動模式區(qū)域獨(dú)特概念東麗湖高端住宅、游樂活動溫泉度假科技高教區(qū)團(tuán)泊新城住宅、體育設(shè)施體育、休閑知識森林島國際化高端住宅展示、知識京津新城溫泉度假村、高端住宅居住、教育黃莊水庫項目產(chǎn)業(yè)帶有城市特點(diǎn)的完整“養(yǎng)生”概念體經(jīng)過研究分析，認(rèn)為黃莊水庫項目最突出的特點(diǎn)是：無可比擬的大面積水景整體的、規(guī)?；纳鷳B(tài)養(yǎng)生概念體從規(guī)劃上看，具有建設(shè)城市管理功能的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，由產(chǎn)業(yè)帶動住宅發(fā)展的優(yōu)先模式+“水”和生態(tài)，及延伸的養(yǎng)生概念差異性的提煉“公園”的概念定位概念的提出對推廣概念的研判對“公園”概念的詮釋主題突出，彰顯產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)，利用公園的概念可以達(dá)到后發(fā)而先制的效果，符合推廣的要求。23451符合自身特點(diǎn)，并進(jìn)行延伸：基于旅游（生態(tài)的）、創(chuàng)意（生動的）、城鎮(zhèn)（養(yǎng)生的）——三大概念體現(xiàn)了整體性：涵蓋了環(huán)境方面、整體方面、產(chǎn)業(yè)方面，并對案名具有補(bǔ)充和延伸作用經(jīng)濟(jì)價值的體現(xiàn)：在北京——寶坻——濱海發(fā)展帶中的價值體現(xiàn)差異化體現(xiàn)：與知識森林島、京津新城的差異化體現(xiàn)市場定位：體現(xiàn)了市場定位的方向概念的市場定位分析SWOT分析1、大范圍的水景。2、大區(qū)域交通優(yōu)勢。3、地區(qū)認(rèn)知度高。4、整體性概念明確。5、特色產(chǎn)業(yè)啟動。6、生態(tài)、養(yǎng)生價值體現(xiàn)。S：優(yōu)勢T：威脅W：劣勢O：機(jī)會1、公園概念最突出主題，并具備吸引性，全新的推廣主題。2、啟動策略的運(yùn)用，啟動節(jié)奏的良好控制。3、綜合運(yùn)用“公園”概念進(jìn)行“大”的公關(guān)，可以吸引到政府對項目的大力支持。4、經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的形勢，提升周邊對項目的關(guān)注程度。1、周邊項目競爭策略的變化。2、周邊競爭項目的快速啟動，削弱項目在地區(qū)中的地位。主題定位項目名稱主題定位黃莊水庫項目最具發(fā)展價值的生態(tài)產(chǎn)業(yè)“公園”

東麗湖成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)團(tuán)泊新城綜合中國北方水上旅游城市知識森林島世界一流人文合作交流空間京津新城面向北京及周邊的后臺服務(wù)中心結(jié)合之前的分析結(jié)果和市場的差異化，將定位提出。項目情況價值差異發(fā)展政府新概念，發(fā)展性形象及利益+推廣策略探討用什么策略將概念推廣出去的問題。土地運(yùn)營成功三大關(guān)系大眾與分眾（利益原則）政府（績效原則）大眾與分眾：大規(guī)模城區(qū)的定位需要以市場主體客戶需求為基礎(chǔ)，并滿足不同的市場細(xì)分需求。兩者戰(zhàn)略合作，打造區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿產(chǎn)品，成為一起“長跑”的戰(zhàn)略性合作者。對推廣的思考對誰推廣政府“公園”的推廣概念給予項目一定高度支持對爆破性概念認(rèn)可合作推廣重點(diǎn)：尋求對項目進(jìn)行高端的支持推廣重點(diǎn)：進(jìn)行合作，尋求在產(chǎn)業(yè)和主題公園方面的價值突破推廣什么“公園”策略的價值體現(xiàn)“公園”概念的表現(xiàn)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求體現(xiàn)了項目核心特質(zhì)體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的價值體現(xiàn)了差異性最易拓展+產(chǎn)業(yè)+主題公園高姿態(tài)、形象性吸引力來自績效經(jīng)濟(jì)概念運(yùn)用

+住宅政府體現(xiàn)生態(tài)的辦公環(huán)境養(yǎng)生式的工作狀態(tài)生氣勃勃的“動腦”產(chǎn)業(yè)國際化的產(chǎn)業(yè)氛圍啟動工業(yè)級的“景觀別墅”迎合旅游和主題公園所具價值形態(tài)養(yǎng)生居住環(huán)境涉外環(huán)境吸引國際人群推廣重點(diǎn)===推廣參考形式公關(guān)活動深度合作從公關(guān)活動計劃中逐步將天房與政府結(jié)合并擦亮企業(yè)品牌計劃。從實質(zhì)項目中讓天房在與政府合作立項中建立贏利模式計劃。借由項目打造的過程找到細(xì)節(jié)與靈魂并與政府對話的整地計劃。政府工作重點(diǎn)只有政府才能賦予項目足夠的高度，前期工作重點(diǎn)應(yīng)集中在政府方面。全國性、國際性的推薦會組織大型項目考察團(tuán)養(yǎng)生化辦公環(huán)境專家座談會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢論壇

與政府事件相關(guān)的公關(guān)活動國際娛樂品牌及主題公園招商邀請京津城際經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇向相關(guān)的行業(yè)協(xié)會、社團(tuán)進(jìn)行項目介紹推廣預(yù)期推廣預(yù)期在政府的大力支持下，充分發(fā)揮“公園”概念的高度，可以此對國際、國內(nèi)影響力較大的企業(yè)或品牌進(jìn)行合作或招商，獲得其在行業(yè)內(nèi)的帶動效應(yīng)和影響力。主題公園：香港海洋主題公園迪士尼主題公園環(huán)球影城公園華僑城集團(tuán)集散式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：北京798天津6號院動漫游戲產(chǎn)業(yè)：SONY時代華納臺灣寰宇之星視聽娛樂產(chǎn)業(yè)：SONYBMG中信文化軟件產(chǎn)業(yè)：東軟利用龍頭品牌的影響力，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。可參考的企業(yè)及品牌：集散式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——提供服務(wù)外包和專業(yè)顧問動漫游戲產(chǎn)業(yè)——提供制作和發(fā)行渠道軟件產(chǎn)業(yè)——提供系統(tǒng)和流程設(shè)計視聽娛樂產(chǎn)業(yè)——提高行業(yè)內(nèi)關(guān)注度主題公園——提高地區(qū)價值和關(guān)注提高土地價值產(chǎn)業(yè)內(nèi)的網(wǎng)狀關(guān)系產(chǎn)業(yè)、價值鏈條主題公園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)配套需求人口導(dǎo)入需求核心價值創(chuàng)意企業(yè)群設(shè)計研發(fā)公司出版發(fā)行公司制作公司創(chuàng)造財富吸引人口相關(guān)配套生活需求娛樂需求提高地區(qū)價值吸引關(guān)注地區(qū)價值就業(yè)需求要求增加創(chuàng)意顧問地區(qū)價值促進(jìn)提升關(guān)注關(guān)注促使價值提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)間共贏模式鏈條項目內(nèi)部功能板塊價值提升鏈條成功案例及易居介紹PART3成功案例——新江灣城等幫助解決問題新江灣城土地總體介紹位于上海市東北部，西起逸仙路、國權(quán)北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路。規(guī)劃面積9.45平方公里，規(guī)劃居住人口6--8萬人，是上海市中心城區(qū)最大的可供集中成片開發(fā)的土地。將建成21世紀(jì)上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型花園城區(qū)。體現(xiàn)上海水平，世界一流。開發(fā)前狀況新江灣城原先的定位為4大居住示范區(qū)之一，最初建成的新江灣城時代花園的銷售價格僅2500元/M2；由于搬遷機(jī)場、后期建設(shè)成本極高等原因，新江灣城開發(fā)在1997年-2002年基本處于停滯狀態(tài)。新江灣城：重新定位2002年上海城投委托我司為新江灣城制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃并進(jìn)行后期的地產(chǎn)營銷工作。工作成果：總體定位：綠色生態(tài)港、國際智慧城功能分布：定位性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等確定運(yùn)營進(jìn)度：1年成名、3年成形、5年成勢、10年成城新江灣城：規(guī)劃調(diào)整在總體定位明確的情況下，2003年新江灣城進(jìn)入了規(guī)劃調(diào)整階段。工作成果：通過國際招標(biāo)完成了結(jié)構(gòu)性規(guī)劃；完成景觀設(shè)計規(guī)劃；完成每塊土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃。新江灣城：熟地開發(fā)工程——完成新江灣城系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)道路——完成20公里道路建設(shè)橋梁——完成17座橋梁施工水系——城區(qū)水系全部貫通綠化——完成新江灣城公園、生態(tài)走廊一期等結(jié)構(gòu)性綠地建設(shè)新江灣城：市場推廣——確立品牌和市場定位進(jìn)行了新江灣城商標(biāo)品牌注冊；通過規(guī)劃招標(biāo)、全市征名、地博會、軟新聞等復(fù)合推廣手段，不斷強(qiáng)化新江灣城在上海市場、全國市場的地位，吸引了眾多著名開發(fā)商的關(guān)注；通過各類公益活動、接待事件的良好執(zhí)行，在政府層面形成良好企業(yè)形象。新江灣城：功能開發(fā)2006年，新江灣城的少量公建初步建成，大量公建項目正在啟動與建設(shè)中。我是協(xié)同開發(fā)商進(jìn)行了公建招商，引入了SMP極限運(yùn)動中心、美格菲體育會所、宋慶齡幼兒園等。深化城區(qū)功能板塊在住宅區(qū)基本成形后，2006年開始深化商務(wù)區(qū)板塊、教育園區(qū)等深化開發(fā)，我司為開發(fā)商提供商務(wù)功能定位的全面咨詢，為后期規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。新江灣城：戰(zhàn)略伙伴引進(jìn)通過我司介紹，城投公司與美國漢斯簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同合作開發(fā)C5地塊，包括15萬平米商業(yè)和22萬平米住宅。成交價格為600萬元/畝。市場招標(biāo)

2005年，吸引了中海、凱德、順馳、珠江等多家一級資質(zhì)公司參與C1地塊招標(biāo)，并以599.3萬元/畝成功出讓。2006年，以712萬出讓C2土地。新江灣城：2003年2004年2005年2006年2007年項目啟動價值預(yù)期300萬元/畝只能用工程換土地形式開展工程C1地塊出售，達(dá)到600萬元/畝參與投標(biāo)的如凱德、珠江、中海等一線品牌C5以605萬元/畝、C2地塊以713萬元/畝出讓吸引美國漢斯、華潤等海內(nèi)外一線品牌D1出讓，吸引海內(nèi)外1線企業(yè)36家參與預(yù)計地價將達(dá)到1400萬元/畝新江灣城：價值走勢圖價值實現(xiàn)2003年，土地開發(fā)成本約300萬元/畝2004年，運(yùn)營商土地期望值400－450萬元/