2016年貴陽市房地產(chǎn)年報(bào)(完整版)

1、,2016年貴陽市房地產(chǎn)市場年報(bào),營銷推廣,土地市場,宏觀環(huán)境,整體市場,住宅市場,報(bào)告目錄,2017市場預(yù)測,報(bào)告說明免責(zé)申明,本報(bào)告宏觀數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局； 土地?cái)?shù)據(jù)來源貴陽國土局； 商品房成交數(shù)據(jù)來源貴陽房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)； 其他數(shù)據(jù)主要來源于極速智迅信息數(shù)據(jù)庫； 本報(bào)告中的所有數(shù)據(jù)僅供合作單位內(nèi)部參考使用，未經(jīng)許可，不得擅自使用于。 經(jīng)開區(qū)為原小河區(qū)； 數(shù)據(jù)無特殊說明，數(shù)據(jù)僅包含市轄六區(qū)域：云巖、南明、觀山湖、花溪（含經(jīng)開）、烏當(dāng)、白云；不包括貴安新區(qū)。 報(bào)告中涉及的板塊劃分是極速智迅根據(jù)自身研究需要設(shè)立，非行政和官方劃分依據(jù)；,本研究報(bào)告僅客戶使用，主要以電子版形式分發(fā)，間或也會輔以印

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3、之年，也是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、適度擴(kuò)大總需求等政策作用下，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。,積極的財(cái)政政策,穩(wěn)健的貨幣政策,2016年調(diào)性,調(diào)結(jié)構(gòu),穩(wěn)經(jīng)濟(jì),謀進(jìn)步,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，取得重大效果,城市群規(guī)劃發(fā)展（長江三角洲城市群、成渝城市群）、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展、促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃、關(guān)于做好自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新一批改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣工作的通知等戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，同時“雙創(chuàng)”工作不斷深入；,經(jīng)濟(jì)增長率均在6.5%至7%之間的區(qū)間范圍,經(jīng)濟(jì)表現(xiàn),經(jīng)濟(jì)回顧,全年在以“供給側(cè)”為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革方針下，政策由過去行政干預(yù)，通過擴(kuò)大

4、投資為經(jīng)濟(jì)輸血，到減負(fù)放權(quán)去杠桿，鼓勵經(jīng)濟(jì)改革；主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。一是積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩；二是幫助企業(yè)降低成本；三是化解房地產(chǎn)庫存；四是擴(kuò)大有效供給；五是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)回顧,在區(qū)域一體化的總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下，加快提升東部地區(qū)城市群，培育中西部地區(qū)城市群，國務(wù)院相繼批復(fù)長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃、成渝城市群發(fā)展規(guī)劃國務(wù)院關(guān)于深化泛珠三角區(qū)域合作指導(dǎo)意見，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；,長江三角洲城市群,成渝城市群,經(jīng)濟(jì)回顧,國家批復(fù)同意促進(jìn)中部崛起“十三五”規(guī)劃，審議通過西部大開發(fā)“十三五”規(guī)劃，同時在多次會議上表示關(guān)于振興東北地區(qū)的意見，要求深入落實(shí)這三個方

5、面的工作,經(jīng)濟(jì)回顧,西部崛起方面提出支持貴州加快內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)(以下簡稱試驗(yàn)區(qū))建設(shè)，培植后發(fā)優(yōu)勢，奮力后發(fā)趕超，走出一條有別于東部、不同于西部其他省份的發(fā)展新路，在我國對外開放中邁入中西部地區(qū)前列，在扎實(shí)推進(jìn)跨越發(fā)展中加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，打造西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長極。,貴州內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)設(shè)立歷程回顧,經(jīng)濟(jì)回顧,國家目前已在遼寧省、浙江省、河南省、湖北省、重慶市、四川省、陜西省新設(shè)立了7個自由貿(mào)易區(qū)，同時在全國范圍內(nèi)推廣，11月國務(wù)院下發(fā)關(guān)于做好自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)新一批改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣工作通知，推進(jìn)自由貿(mào)易區(qū)發(fā)展，加快與國際接軌速度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；,經(jīng)濟(jì)回顧,2016年前三季度GDP增

6、速繼續(xù)走低，達(dá)6.7%，CPI漲幅降低 ，投資、消費(fèi)、出口值同比雖仍然下降，但從季度情況看，呈現(xiàn)逐季回穩(wěn)向好態(tài)勢。,經(jīng)濟(jì),2016年前三季度，國內(nèi)國民生產(chǎn)總值529971.2億元，同比增長6.7%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展。,CPI物價(jià)走勢平穩(wěn)，通脹壓力不大；PPI漲幅較大，整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。,全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩三駕馬車表現(xiàn)不佳,經(jīng)濟(jì)回顧,2016年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.04，比上月回落0.06點(diǎn)，全年都低于100點(diǎn)最合適水平，處于較低水平。,2016年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，比上年名義增長6.5%；商品房銷售面積135829萬平方米，同比上

7、升24.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增速較為平緩，而商品房銷售面積較去年大幅上升。,2016年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，比上年下降4.3%，土地成交價(jià)款7777億元，增長21.4%。,經(jīng)濟(jì)回顧,經(jīng)濟(jì)回顧,2016年經(jīng)濟(jì)增長緩中趨穩(wěn)，供給側(cè)改革取得階段性成果，經(jīng)濟(jì)增長積極性因素增多，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性矛盾和風(fēng)險(xiǎn)仍然存在；GDP增速表現(xiàn)不佳，國家為振興經(jīng)濟(jì)大力促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，自由貿(mào)易區(qū)快速發(fā)展，資金加速流向房地產(chǎn)市場，人民幣新增貸款中住房比例越來越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定風(fēng)險(xiǎn)； 總體來看：2106年實(shí)現(xiàn)了“十三五”良好開局，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，為下一步經(jīng)濟(jì)深化改革

8、奠定了基礎(chǔ)；,全國經(jīng)濟(jì)回顧,全國性政策,地方經(jīng)濟(jì)與政策,城建規(guī)劃,2016年年報(bào)宏觀政策綜述,2016年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新局面，房地產(chǎn)政策主要突出的是“分化”，國家政策上半年與下半年的分化，地方一線、二線熱點(diǎn)城市與三四線城市的分化； 年初政策環(huán)境寬松中央多次提及房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的提振效用，頒布各種利好措施，年末中央多次提及“抑制資產(chǎn)泡沫”防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，同時加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，推進(jìn)租賃市場發(fā)展，針對行業(yè)規(guī)范與商業(yè)發(fā)展出臺相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展； 國家層面提出“因城施策，分類調(diào)控“指導(dǎo)方針，地方調(diào)控呈現(xiàn)明顯的差異化，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策

9、不斷收緊，”雙限”政策出臺監(jiān)管力度加大，三四線城市加大力度去庫存，不斷改善市場環(huán)境， 總的來看：2016年房地產(chǎn)市場堅(jiān)持因城施策，總體保持平穩(wěn)發(fā)展，但分化明顯，各地方差異化較大,政策法規(guī),政策法規(guī),政策法規(guī),政策法規(guī),信貸金融政策環(huán)境寬松，主要以“去庫存”為主基調(diào)，中央層面接連落地一系列刺激政策，央行再度降準(zhǔn)降首付，購房消費(fèi)門檻再降，財(cái)稅政策積極調(diào)整，減稅降費(fèi)促進(jìn)需求釋放，同時公積金政策積極調(diào)整；,政策法規(guī),經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法，全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃

10、服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為。此外，增值稅征收率為，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。,政策法規(guī),政策,法規(guī),政策法規(guī),1、培育市場供應(yīng)主體,2、鼓勵住房租賃消費(fèi),3、完善公共租賃住房,4、支持租賃住房建設(shè),5、加大政策支持力度,發(fā)展住房租賃企業(yè) 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù) 規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu) 支持和規(guī)范個人出租住房,完善住房租賃支持政策 明確各方權(quán)利義務(wù),推進(jìn)公租房貨幣化 提高公租房運(yùn)營保障能力,給予稅收優(yōu)惠 提供金融支持 完善供地方式,6、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

11、,健全法規(guī)制度 落實(shí)地方責(zé)任 加強(qiáng)行業(yè)管理,1,2,3,4,5,6,2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見,意見指出，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。 意見明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房

12、租賃法規(guī)制度體系，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。 意見從六個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。,鼓勵新建租賃住房 允許改建房用于租賃,政策法規(guī),政策法規(guī),政策法規(guī),2016年11月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于推動實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見，目前我國實(shí)體零售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)，但其發(fā)展方式粗放、有效供給不足、運(yùn)行效率不高等突出問題，國家為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，推動實(shí)體零售積極創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,全國經(jīng)濟(jì)回顧,全國性政策,地方經(jīng)濟(jì)與政策,城建規(guī)劃,地方經(jīng)濟(jì)回顧,2016年前三季度貴陽實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2156.73億元，同比增長11.6%，保持上半年增長態(tài)勢。

13、,2016年前三季度貴陽CPI增幅明顯高于全國平均水平4.9%增長水平，貴陽CPI增速持續(xù)高漲，前三季度增長2.21%。,2016前三季度，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值2156.73億元，同比增長11.6%，保持上半年增長態(tài)勢,分別高于全國、全省4.9和1.1個百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.0：40.0：55.0。,地方經(jīng)濟(jì)回顧,從社會消費(fèi)看，2016年前三季度，全市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)830.85億元，同比增長12.7%，增速分別比一季度、上半年分別提高0.4、0.2個百分點(diǎn)。,2016年前三季度2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22449元，同比上年增長8.20%。,地方經(jīng)濟(jì)回顧,2016年前三季度全

14、市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額10442.72億元，同比增長17.6%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額9083.33億元，同比增長13.6%。 從2010年至2016年1-11月的貴陽市金融機(jī)構(gòu)存貸款余額上來看，貴陽市金融機(jī)構(gòu)存款余額與貸款余額之間的比值近三年持續(xù)上升，2016年1-11月比值為15%，相比13年以前持續(xù)走低。,地方經(jīng)濟(jì)回顧,2016年1-11月，全市固定資產(chǎn)投資完成2876.26億元，同比增長21.0%，增速比一季度、上半年分別提高0.9、0.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成834.95億元，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例29.03%，比重下降。 從房地產(chǎn)投資上來看今年，房地產(chǎn)投資為近三年來最低，市場投

15、資主要集中在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，地產(chǎn)投資較小、活躍度低、供應(yīng)量偏小，市場呈現(xiàn)平穩(wěn)向好方向發(fā)展；,2016年1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額指數(shù)為0.29，【指標(biāo)比值：正常區(qū)間0.22-0.28】，相比去年同期，有所下降。,2016年貴陽市宏觀政策綜述,2016年貴陽市房地產(chǎn)政策表現(xiàn)平穩(wěn)，政策主要以規(guī)范市場為主，全年沒有頒布刺激或限制市場發(fā)展的政策，政策主要表現(xiàn)在土地政策方面，相對于2105年利好政策頻發(fā)的局面，貴陽市場以穩(wěn)定發(fā)展為主； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，2016年貴陽市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資未出現(xiàn)投資過熱的局面，房地產(chǎn)整體市場保持平穩(wěn)發(fā)展；,政策法規(guī),2016年貴陽市樓市主要以規(guī)

16、范市場為主，全年未頒布關(guān)于樓市刺激與限制方面的政策，主要表現(xiàn)在土地政策的變化上；2016年貴陽市樓市政策主要表現(xiàn)在公積金政策方面，公積金政策一直是地方政府救市的主要手段，但無論是異地互貸還是提高公積金利率，實(shí)際對于樓市影響都不大，各地的公積金資金緊張已成為常態(tài)，貴陽市今年針對公積金方面主要是推廣異地互貸，但從實(shí)際執(zhí)行情況上來看其影響力有限；,政策法規(guī),為加快土地開發(fā)建設(shè)，2016年貴陽市引導(dǎo)社會資金參與土地一級開發(fā)，在以前的政策上做出了新的修改；,政策法規(guī),2013年開始貴陽著力調(diào)整大盤造城運(yùn)動，調(diào)整以往粗放式的供地政策，控制供地出讓面積和容積率指標(biāo)；土地政策實(shí)施以來，貴陽市土地供應(yīng)與成交面積

17、逐年下降，今年是土地政策實(shí)施的第三年，土地政策不斷發(fā)生變化，大盤重新醞釀，大房企區(qū)域拿地增多（中天金融城北項(xiàng)目、中鐵建蘭草壩項(xiàng)目）,2013年11月8號，貴陽市出臺關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（試行），調(diào)整除了對土地規(guī)模的限制，同時將城市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，新的基準(zhǔn)地價(jià)對比原有的基準(zhǔn)地價(jià)呈現(xiàn)出一片漲勢，“面粉”價(jià)格上漲直接增加了房企的開發(fā)成本，推動“面包”即房價(jià)上漲： 其中住宅漲幅最高，1-5級土地上漲均在2倍以上； 商業(yè)用地漲幅低于住宅用地； 本輪調(diào)整中，工業(yè)用地漲幅最低，除1級用地略有上漲外，2-5級土地不增反減，政府鼓勵企業(yè)相應(yīng)“大貴陽規(guī)劃”積極入駐開荒地區(qū)的意圖明顯；,

18、全國經(jīng)濟(jì)回顧,全國性政策,地方經(jīng)濟(jì)與政策,城建規(guī)劃,2016年貴陽市城建規(guī)劃綜述,城市規(guī)劃建設(shè)方面：貴陽市加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，軌道交通第二期建設(shè)獲批，中環(huán)開通城市交通建設(shè)方面取得重大突破，不斷改善城市環(huán)境“千園之城”行動計(jì)劃正式頒布，同時貴陽外部交通不斷發(fā)展聯(lián)系加強(qiáng)，年末滬昆高鐵貴陽至昆明段正式開通； 從各區(qū)域表現(xiàn)上來看；兩城區(qū)主要以加快軌道交通建設(shè)與舊城改造為主；觀山湖區(qū)主要落實(shí)“千園之城”行動，烏當(dāng)區(qū)主打大健康大醫(yī)療示范區(qū)；白云區(qū)引入強(qiáng)企加快建設(shè)步伐，花溪區(qū)主要打造文化旅游創(chuàng)新區(qū)。,城建規(guī)劃,城市軌道 外部交通,2016年貴陽市城市建設(shè)方面動作不大，舊城改造項(xiàng)目較少，主要以建設(shè)生態(tài)文明城市為

19、目標(biāo)打造“千園之城”；道路交通建設(shè)方面取得重要成果，中環(huán)開通城市交通壓力有所減輕，軌道交通二期建設(shè)獲批區(qū)域交通發(fā)展布局更加合理；,軌道交通1號線、2號線工作不斷推進(jìn)，軌道二期建設(shè)方案獲批,滬昆高鐵貴陽-昆明段,烏當(dāng)區(qū)大健康、大醫(yī)療項(xiàng)目落地,城建規(guī)劃,2016年，“千園之城”進(jìn)入了建設(shè)的高峰期,今年將建成249個各類公園，其中，云巖區(qū)68個，南明區(qū)21個，花溪區(qū)13個，烏當(dāng)區(qū)15個，白云區(qū)44個，觀山湖區(qū)33個，清鎮(zhèn)市12個，修文縣7個，息烽縣4個，開陽縣11個，經(jīng)開區(qū)16個，綜保區(qū)3個，雙龍區(qū)2個。公園類型包括，森林公園14個，濕地公園12個，山體公園29個，城市公園45個，社區(qū)公園149個。

20、 貴陽市還將重點(diǎn)打造27個示范性公園，這些公園總占地規(guī)模4159公頃，擬投資預(yù)算208.88億元。除了在今年建成5個外，剩下的要陸續(xù)在2018年底前全部建成。,城建規(guī)劃,12月31日，貴陽市中環(huán)路實(shí)現(xiàn)通車同期開通BRT。環(huán)線全長29公里，為城市快速通道，承擔(dān)縮短貴陽市一環(huán)與二環(huán)交通轉(zhuǎn)換距離，實(shí)現(xiàn)貴陽北站、火車站、未來方舟、望城坡、花果園等片區(qū)快速通達(dá)等任務(wù)。全程歷時約30分鐘。,城建規(guī)劃,貴陽市城市軌道交通 2020 年線網(wǎng)由 5 條線組成， 總長度為 235公里；遠(yuǎn)景年線網(wǎng)由 9 條線路組成，總長度 467 公里。預(yù)測 2022年，貴陽市公共交通占全方式出行量比例為 40%，軌道交通占公共交

21、通出行量比例為 30%。,城建規(guī)劃,中國東西向線路里程最長、速度等級最高、經(jīng)過省份最多的高速鐵路滬昆高鐵28日開通運(yùn)行。該高鐵串起來的東西部美景線，被業(yè)界譽(yù)為中國最有旅游價(jià)值的高鐵旅游線。 滬昆高鐵東起上海，西至昆明，途經(jīng)上海、浙江、江西、湖南、貴州、云南等省市，線路全長2252公里，列車運(yùn)行時速300公里。滬昆高鐵開通運(yùn)營后，不僅與成貴、渝黔、貴廣等鐵路共同構(gòu)成西南地區(qū)鐵路網(wǎng)主骨架，并通過京廣高鐵連接全國快速客運(yùn)網(wǎng)，進(jìn)一步完善中國中西部鐵路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，而且還串起以貴陽為中心的城市經(jīng)濟(jì)圈和以昆明為中心的滇中城市群，大大縮短沿線城市之間的時空距離，形成貴陽至昆明2小時、至長沙3小時、至上海8小時、至

22、北京12小時的快捷交通經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)與長三角、湖南長株潭、華中地區(qū)、山東城市群、京津冀地區(qū)等地的緊密連接。,城建規(guī)劃,城建規(guī)劃,兩城區(qū)今年舊城改造動作較小，主要還是圍繞軌道交通工作，2號線進(jìn)入市區(qū)施工階段，3號線初期勘探工作啟動，城市交通方面，中環(huán)正式開通；,城建規(guī)劃,觀山湖區(qū)今年在城建規(guī)劃方面無大型動作，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，對環(huán)境要求更加突出，主要興建各類公園打造“花園城區(qū)”；,城建規(guī)劃,烏當(dāng)區(qū)城市建設(shè)主要明確推進(jìn)烏當(dāng)大健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，加快發(fā)展并建設(shè)成國家級大健康產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展示范基地，目前該區(qū)域在交通上發(fā)展迅速，未來區(qū)域交通便利,城建規(guī)劃,白云區(qū)今年城市建設(shè)動作不大，本土強(qiáng)企中天城投集團(tuán)與白

23、云區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，合作開發(fā)白金片區(qū)及電解鋁片區(qū)項(xiàng)目立案貴州金融北城項(xiàng)目，二手車市場搬遷、南湖公園建設(shè)等區(qū)域環(huán)境得到明顯改善；,城建規(guī)劃,花溪區(qū)今年城建規(guī)劃方面建設(shè)動作較大，區(qū)域主要以打造風(fēng)景文化旅游創(chuàng)新區(qū)為主，7月花溪風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃獲批復(fù) 總面積77.7平方公里，圍繞打造文化旅游創(chuàng)新區(qū)目標(biāo)，花溪的城市地位不斷提升。,PART2,土地市場,2016年土地市場綜述,2016年是貴陽土地政策執(zhí)行的第三年，土地市場緩步回升，但仍處于低位運(yùn)營，一方面與地方政府土地收儲進(jìn)展緩慢，另一方面更多的企業(yè)通過收購、合并等手段獲取土地，一定程度上造成土地市場冷清的假象，而各大房企還在通過各種手段擴(kuò)大土地儲備資源

24、。,供求情況：2016年供銷量穩(wěn)步回升，但整體還是呈現(xiàn)較低水平，綜合樓面地價(jià)已升至1670元； 流拍情況：今年土地流拍數(shù)量較低，流拍土地均屬于用地條件或指標(biāo)苛刻而造成的；,土地市場供銷變化,貴陽土地市場受12年大盤上市影響，流拍數(shù)量大幅增加；14年以來，伴隨政府逐漸調(diào)整供地規(guī)模，土地市場呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢，流拍率降低、地價(jià)地價(jià)逐年升高,整體 趨勢,土地市場結(jié)構(gòu)趨勢變化,今年幾個供地高峰分別2月、7月和11月，均為大宗土地出讓而造成短期變化；,2016年土地市場整體呈現(xiàn)波動狀態(tài)，前三季度表現(xiàn)平平，有多個月呈現(xiàn)零供應(yīng)的情況，進(jìn)入第四季度后放量開始增多，第四季度的土地出讓將于2017年年初陸續(xù)摘牌，從前期

25、摸底情況這些土地均有意向買家，土地市場轉(zhuǎn)暖的趨勢明顯,整體 趨勢,土地市場結(jié)構(gòu)趨勢變化,2016年的地王歸屬美的地產(chǎn)在花溪區(qū)奶牛場G(16)20-24等5宗地塊，總價(jià)21.12億元； 其次中天城投G(16)27-43等16宗地塊，共計(jì)12億元，其中一宗為非商品房性質(zhì)的醫(yī)療用地； 第三為貴州高速置業(yè)的田園南路G(16)51-54地塊等4總地塊，總價(jià)7.84億元；,從13年實(shí)施土地新政以來，貴陽大宗土地出讓逐年減少，2016年單宗出讓土地面積主要控制在200畝以內(nèi)，但對于大盤的控制并未顯著改變，各大盤拿地僅僅是化整為零。,成交 結(jié)構(gòu),土地市場成交結(jié)構(gòu)變化,從用地性質(zhì)來看，商住和商業(yè)用地比例最高，純

26、住宅和商辦用地比例減少 從整體供應(yīng)土地總建面預(yù)計(jì)，商辦物業(yè)比例高達(dá)42.7%，全年住宅新增才163萬方，而2015年僅37萬方，意味著住宅物業(yè)將呈現(xiàn)緊缺的趨勢。,商業(yè)及商辦用地比例偏高，商辦物業(yè)占未來整體供應(yīng)的比例較高；,成交 結(jié)構(gòu),土地市場成交區(qū)域變化,2016年，貴陽市供地79宗，成交51宗，總供地面積5294.63畝，成交面積2720.08畝。 在成交方面，花溪區(qū)的成交面積最大，成交1930.45畝；白云區(qū)次之，成交304.52畝；第三是云巖區(qū)，成交221.99畝；,2016年各區(qū)域市場土地市場供應(yīng)/成交情況,花溪區(qū)成為供求熱點(diǎn)，供應(yīng)和成交占到全市60%以上，成為全市的熱點(diǎn)區(qū)域；其次是觀

27、山湖和白云區(qū)、經(jīng)開區(qū)；明區(qū)僅少量土地出讓，烏當(dāng)區(qū)全年無土地供應(yīng)。,區(qū)域 結(jié)構(gòu),土地市場成交區(qū)域變化,從近五年的土地供應(yīng)量來看，主城區(qū)和近郊板塊的比例持續(xù)處于低位，隨著花果園和未來方舟兩大盤進(jìn)入尾期后，主城區(qū)市場將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。,從板塊來看主城和近郊板塊的土地出讓維持較低水平，2016年新區(qū)、衛(wèi)星城板塊土地供應(yīng)量增幅較明顯，從供地趨勢來看主城區(qū)和近郊板塊未來低貨值的趨勢顯著；,區(qū)域 結(jié)構(gòu),土地市場成交板塊,今年上規(guī)模的土地出讓主要集中在城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，近郊區(qū)域成交量較少，從土地市場可預(yù)判明年的熱點(diǎn)是花溪、金竹、白金板塊這三大板塊； 各板塊的地價(jià)差異不大，均已突破千元大關(guān)；,重點(diǎn)企業(yè)儲存地情況

28、,按各企業(yè)已拿地或收購拿地項(xiàng)目待開發(fā)量，以全國性和項(xiàng)目或單盤總建面超過100萬的項(xiàng)目 上表未列中國鐵建,主要開發(fā)商已拿地待開發(fā)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬）,貴陽主要開發(fā)拿地儲備待開發(fā)量，中天城投、恒大、首鋼位列三甲，主要開發(fā)商2016年土地收儲中最為積極的當(dāng)屬恒大和美的。,企業(yè) 情況,重點(diǎn)企業(yè)拿地情況,今年全國三強(qiáng)企業(yè)在貴陽土地市場非常活躍 碧桂園在花溪區(qū)和經(jīng)開區(qū)獲得2個項(xiàng)目，同時今年在11月摘得貴安1號后續(xù)用地； 萬科則在云巖區(qū)獲得2個項(xiàng)目，同時正積極尋求合作項(xiàng)目，意圖進(jìn)入觀山湖和花溪等熱點(diǎn)區(qū)域。 恒大地產(chǎn)通過集團(tuán)收購順利獲取中渝旗下的三個項(xiàng)目，同時與貴州省簽署花溪項(xiàng)目的合作協(xié)議，進(jìn)軍花溪，一時間恒

29、大在貴陽在售項(xiàng)目將達(dá)到9個； 美的地產(chǎn)在花溪和云巖區(qū)三馬板塊各獲得2個項(xiàng)目； 萬達(dá)今年正式進(jìn)入貴陽，首個項(xiàng)目落子觀山湖區(qū)；,貴陽主要開發(fā)拿地儲備待開發(fā)量，中天城投、恒大、首鋼位列三甲，主要開發(fā)商2016年土地收儲中最為積極的當(dāng)屬恒大和美的。,企業(yè) 情況,重點(diǎn)企業(yè)拿地情況,2016年品牌房企拿地一覽,企業(yè) 情況,2016年土地成交明細(xì),2016年土地成交明細(xì),2016年土地成交明細(xì),2016年土地成交明細(xì),PART3,整體市場,2016年貴陽市商品房市場綜述,16年商品房供小于求，市場存量出現(xiàn)回落；特別是投資類產(chǎn)品去化周期都在3年以上； 銷量持續(xù)上升，市場需求仍顯旺盛； 商品房成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，八成

30、以上為住宅，投資產(chǎn)品略顯低迷； 兩城區(qū)和觀山湖區(qū)仍為市場主力；花溪區(qū)在美的和碧桂園新項(xiàng)目啟動后需求爆發(fā)，銷售份額快速上漲，漸有躋身熱門的趨勢； 銷售額仍以中天和宏立城兩家企業(yè)最高；恒大在收購多個項(xiàng)目后銷量暴漲，16年銷售額超過萬科和保利，沖入企業(yè)排名前三；,2016年貴陽市商品房市場表現(xiàn),核心區(qū)仍是主戰(zhàn)場；收購和合作逐漸成為主流開發(fā)模式,近三年新增項(xiàng)目概況(三年合計(jì)72個新項(xiàng)目入市),近三年各區(qū)域新項(xiàng)目入市對比,近三年大型房企新項(xiàng)目入市概況(單位：個),兩城區(qū)和觀山湖區(qū)仍然為開發(fā)商最看重的區(qū)域，近三年新項(xiàng)目基本聚集于此； 住宅項(xiàng)目仍為市場首選，近三年新入市份額的住宅項(xiàng)目份額明顯上漲； 大型房企

31、今年入市項(xiàng)目占總量的41%，其中以恒大和碧桂園居多；兩家企業(yè)新入市項(xiàng)目大多采用收購在售項(xiàng)目或與其他企業(yè)合作開發(fā)的模式進(jìn)行；在現(xiàn)階段核心區(qū)土地資源告罄的前提下，收購和合作兩種開發(fā)模式將逐漸受到大型房企重視；,云巖區(qū)和觀山湖區(qū)開盤最為活躍,從區(qū)域看，云巖區(qū)和觀山湖區(qū)開盤數(shù)量最多，白云區(qū)和經(jīng)開區(qū)由于缺乏新項(xiàng)目，本年開盤僅2次； 供應(yīng)貨量看，觀山湖區(qū)最高16年有5000套以上商品房通過開盤選房進(jìn)行銷售；白云區(qū)最少不到1000套； 從結(jié)構(gòu)看，高層為各區(qū)域的主要產(chǎn)品，其次是商業(yè)；公寓僅出現(xiàn)在觀山湖區(qū)和云巖區(qū)；,貴陽市2016年各區(qū)域開盤情況分布,2016年各區(qū)域開盤推出貨量和成交一覽,2016年貴陽市各區(qū)

32、域開盤項(xiàng)目主打產(chǎn)品結(jié)構(gòu),高層為市場主力且去化表現(xiàn)最好,從推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，高層獨(dú)占57%，其次為商業(yè)； 從產(chǎn)品看，高層在2016年以開盤的形式推出近12000套住宅，整體去化率約62%；商業(yè)以近3800套列供貨第二，但去化率僅40%，為各物業(yè)最末； 從開盤當(dāng)日的去化率結(jié)構(gòu)看，高層和洋房開盤去化率以60%-80%為主，別墅則基本不超過25%；商業(yè)的去化率基本在25%-50%；,2016年貴陽市開盤項(xiàng)目主打產(chǎn)品結(jié)構(gòu),2016年各類物業(yè)開盤當(dāng)日成交情況,2016年各產(chǎn)品開盤當(dāng)日去化率分布,國內(nèi)強(qiáng)企在2016年較為活躍,從企業(yè)的開盤頻次看，保利，恒大和美的基本都能保障2個月左右進(jìn)行一次開盤；本地企業(yè)只

33、有中天表現(xiàn)活躍； 從推貨看，恒大貨量最高，推出住宅超過3500套；其次是美的和保利，基本在2000套左右；,銷量節(jié)節(jié)攀升，去庫存初見成效,貴陽市近三年商品房市場供銷走勢,貴陽市近三年商品房市場存銷走勢,近三年供銷量基本保持在750萬以上，銷量更是節(jié)節(jié)攀升，至16年突破900萬； 供應(yīng)量得到明顯控制，16年供銷比為91/100；,供小于求推動市場存量走低，16年商品房存量約1571萬，較15年同期下降7%；以16年去化能力計(jì)算，現(xiàn)有存量理論去化周期在1年半-2年，商品房市場仍面臨存量風(fēng)險(xiǎn)；,16年市場需求旺盛，各區(qū)域中除受花果園影響的南明區(qū)銷量環(huán)比下滑外，其他區(qū)域均表現(xiàn)出旺盛的去化能力； 供應(yīng)方

34、面，核心區(qū)16年以去庫存為主，供應(yīng)量均不同程度下滑；而外圍區(qū)域則供應(yīng)火熱，環(huán)比成倍增長；存量因此表現(xiàn)出核心區(qū)大幅回落而外圍區(qū)域迅速增長的局面； 物業(yè)方面，住宅仍是市場主力，非住宅雖然供銷量不高，但供大于求的局面仍未改變；,核心區(qū)積極去庫存，外圍區(qū)域大量出貨與主力市場競爭,貴陽市各產(chǎn)品2016年供銷概況,云巖和觀山湖走勢平穩(wěn)，南明區(qū)持續(xù)下滑，花溪區(qū)漲勢迅猛,近三年貴陽市商品房供應(yīng)分布(分區(qū)域),近三年貴陽市商品房成交分布(分區(qū)域),貴陽商品房市場，供應(yīng)主力在云巖區(qū)、南明區(qū)和觀山湖區(qū)；由于花果園的逐漸落幕，南明區(qū)供應(yīng)量大量減少，市場地位逐漸降低，取而代之的是同樣擁有超級大盤的云巖區(qū)和越來越成熟的新

35、城中心觀山湖區(qū)； 16年花溪區(qū)及白云區(qū)多個項(xiàng)目入市促使供應(yīng)份額達(dá)到10%，供應(yīng)份額大幅上漲；,南明區(qū)近幾年缺乏新盤入市，而花果園的等項(xiàng)目的逐漸落幕影響區(qū)域成交份額持續(xù)走低；而云巖區(qū)和觀山湖區(qū)則市場份額近幾年都保持在全市1/4的水平； 經(jīng)開區(qū)和花溪區(qū)在大型房企的努力下近幾年市場份額都呈穩(wěn)步上升的趨勢；,住宅的主導(dǎo)地位難以撼動，非住宅產(chǎn)品持續(xù)疲軟,近三年貴陽市商品房供應(yīng)分布(分物業(yè)),近三年貴陽市商品房成交分布(分物業(yè)),住宅為貴陽市的絕對主力，且近三年供應(yīng)量呈現(xiàn)旺盛的漲勢；公寓的供貨份額走勢平穩(wěn)；商業(yè)及辦公市場供應(yīng)份額近三年持續(xù)下降；,住宅銷量近兩年保持在80%以上，非住宅則在經(jīng)歷了14年的高峰

36、期后持續(xù)回落；,存量八成在兩城和觀山湖，非住宅去化艱難,云巖區(qū)、南明區(qū)和觀山湖區(qū)作為市場主力同樣也表現(xiàn)在庫存上，三個區(qū)域現(xiàn)有存量都超過300萬，合計(jì)占市場總存量的80%；按照三區(qū)域近三年的月均銷量計(jì)算，現(xiàn)有存量的去化周期基本都在一年半以上；南明區(qū)由于花果園項(xiàng)目剩余大量商辦產(chǎn)品，去化速度受到影響，去化周期為各區(qū)最高； 外圍區(qū)域雖然存量較少但是相應(yīng)的銷量不高，去化周期也多半在一年以上，特別是烏當(dāng)區(qū)和經(jīng)開區(qū)去化周期直追熱點(diǎn)區(qū)域； 除住宅外，其他物業(yè)都存在存量壓力，尤其是商業(yè)，去化周期接近8年；,各物業(yè)存量表現(xiàn),投資產(chǎn)品僅觀山湖區(qū)和南明區(qū)熱銷，其他區(qū)域投資意愿較弱,從各區(qū)域近三年的物業(yè)成交結(jié)構(gòu)看，除觀

37、山湖區(qū)和南明區(qū)非住宅銷售份額能超過25%以上外，其他區(qū)域非住宅成交份額都在10%以下；意味著投資客對投資產(chǎn)品的信心集中在觀山湖區(qū)和南明區(qū)，而外圍的白云區(qū)，花溪區(qū)和烏當(dāng)區(qū)當(dāng)前的投資意愿不高； 各區(qū)域的非住存量都遠(yuǎn)超過其區(qū)域的非住宅產(chǎn)品的去化能力，特別是商業(yè)，各區(qū)域的存量都在15%以上；觀山湖區(qū)是唯一一一個住宅存量低于非住宅存量的區(qū)域；,貴陽市2016年房企成交TOP 15,貴陽市2016年項(xiàng)目成交TOP 20,商品房市場回顧,大型房企積極嘗試收購或合作兩種開發(fā)模式，16年的多個新項(xiàng)目均來源于此； 2016市場庫存去化明顯，同比15年存量下降近7%，存量周期也降到2年以下； 云巖區(qū)及觀山湖區(qū)當(dāng)前市

38、場需求最為活躍，南明區(qū)在花果園落幕后市場份額逐年下滑；外圍區(qū)域表現(xiàn)出旺盛活力，特別是花溪區(qū)在新項(xiàng)目的入市后銷量出現(xiàn)大幅增長；,貴陽市場四類物業(yè)中，除住宅目前存量健康外，其他三類物業(yè)的存量風(fēng)險(xiǎn)仍然保持；,住宅市場,PART4,2016年住宅市場綜述,住宅市場量價(jià)齊升，部分項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)突破7000元/； 存量環(huán)比下滑，去庫存卓有成效；觀山湖區(qū)等少數(shù)區(qū)域存量告罄； 兩城區(qū)和觀山湖區(qū)仍然保持熱銷，花溪區(qū)因多家企業(yè)的先后入住拋起一波購房熱； 改善需求為購房的主要方向，剛需再次下滑，高端需求仍表現(xiàn)乏力；,住宅 整體市場,普通住宅,洋房,別墅,住宅市場量價(jià)齊升，供小于求，去庫存明顯,貴陽市近三年商品住宅供銷

39、走勢,貴陽市近三年商品住宅存銷走勢,16年住宅供應(yīng)685萬，同比上升6%；成交782萬，同比上升14%；成交均價(jià)5806元/，同比漲幅9%； 住宅市場供銷價(jià)同比上漲，需求持續(xù)旺盛；,住宅存量持續(xù)下降，至16年底存量約769萬，同比下降12%；按照16年貴陽市全年成交量計(jì)算，現(xiàn)有存量至少需要1年左右能完成去化；,各區(qū)域以去化庫存為主，花溪區(qū)供應(yīng)激增,供應(yīng)方面：云巖區(qū)和南明區(qū)環(huán)比下滑，其他區(qū)域均大幅上漲，其中花溪區(qū)在碧桂園和美的新項(xiàng)目入市的影響下漲幅超過15年2倍以上； 成交方面：除南明區(qū)環(huán)比下降，其他區(qū)域均大幅上漲；花溪區(qū)銷量直逼經(jīng)開區(qū)； 均價(jià)方面：除白云區(qū)還未進(jìn)入“五字頭”其他區(qū)域基本都在55

40、00元/以上； 存量方面：核心區(qū)庫存環(huán)比大幅回落，去庫存成效明顯；其他區(qū)域供貨激增存量上漲； 物業(yè)方面：普通住宅為市場主力；各物業(yè)均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到7-8%，住宅價(jià)格全面上漲；,貴陽市各產(chǎn)品2016年供銷概況,16年商品住宅市場月均走勢,云巖和觀山湖區(qū)地位穩(wěn)固，南明區(qū)斷崖下滑，外圍區(qū)域需求覺醒,近三年貴陽市商品住宅供應(yīng)分布(分區(qū)域),近三年貴陽市商品住宅成交分布(分區(qū)域),整體來看，近三年商品住宅市場主力供銷都在云巖區(qū)、南明區(qū)和觀山湖區(qū)；南明區(qū)隨著花果園的逐漸落幕市場份額開始回落； 供應(yīng)方面：云巖區(qū)持續(xù)保持高位，其他區(qū)域供應(yīng)份額趨向平均； 銷售方面：云巖區(qū)和觀山湖區(qū)列第一梯隊(duì)，市場份額都在20%

41、以上；南明區(qū)和經(jīng)開區(qū)為第二梯隊(duì)，市場份額在10-15%；花溪區(qū)在新項(xiàng)目入駐后市場需求爆發(fā)，銷售份額成倍上漲；,高層仍為市場主導(dǎo)，洋房別墅需求穩(wěn)定,近三年貴陽市商品住宅供應(yīng)分布(分物業(yè)),近三年貴陽市商品住宅成交分布(分物業(yè)),貴陽市住宅市場以高層為絕對主力，供銷量在85-90%之間； 15年多個洋房入市拉高洋房的供應(yīng)份額，同時也影響近三年洋房成交份額快速增長； 洋房和別墅近兩年的需求平穩(wěn)，改善和高端需求維持平穩(wěn)；,觀山湖區(qū)住宅存量告罄，大部分區(qū)域去化周期都在1年以下,商品住宅現(xiàn)有存量分布情況(庫存共70726套),當(dāng)前市場上云巖區(qū)、南明區(qū)商品住宅的存量份額合計(jì)達(dá)到62%，其他區(qū)域存量在5-10

42、%； 從理論去化周期看，南明區(qū)庫存壓力最大，其他區(qū)域表現(xiàn)良好； 各區(qū)域存量同樣以高層為主；花溪區(qū)，觀山湖區(qū)和烏當(dāng)區(qū)是目前主要的洋房和別墅投放區(qū)域；,各區(qū)域庫存結(jié)構(gòu),各區(qū)域商品住宅存銷對比,改善類住宅價(jià)格空間大，非價(jià)格因素開始影響市場,從面積段看，16年70以下的剛需產(chǎn)品價(jià)格基本不超過4500元，與前兩年基本相同；改善產(chǎn)品價(jià)格漲勢驚人，從15年主力單價(jià)4000-6000元/直接躍升至6000-7000元/； 結(jié)合市場量價(jià)齊升的環(huán)境看，購房者對住宅價(jià)格的承受能力提升； 而各面積段產(chǎn)品在各單價(jià)范圍分布趨于平均的局面，體現(xiàn)了價(jià)格為王的時代終結(jié)，非價(jià)格因素對購房者的選擇影響增加；,商品住宅熱點(diǎn)城市板塊,

43、*白色為該板塊暫無數(shù)據(jù),熱銷項(xiàng)目成交價(jià)格基本都大幅上漲,商品住宅市場回顧,觀山湖區(qū)和云巖區(qū)為16年的熱銷區(qū)域，花溪區(qū)在大型房企進(jìn)入后需求開始爆發(fā)，市場份額大幅增長； 市場現(xiàn)有存量超過750萬方，近70000套，主要集中在超級大盤所在的兩城區(qū)，發(fā)展勢頭迅猛的觀山湖區(qū)庫存壓力最小，去化周期僅為4個月； 高層仍為市場絕對主力，洋房和別墅市場份額平穩(wěn)，改善需求仍保持旺盛； 剛需住宅價(jià)格平穩(wěn)，改善住宅價(jià)格明顯上漲，購房者對價(jià)格的敏感度下降，非價(jià)格因素的作用上升；,住宅 整體市場,普通住宅,洋房,別墅,量價(jià)齊升，去庫存效果明顯,貴陽市近三年普通住宅供銷走勢,貴陽市近三年普通住宅存銷走勢,16年貴陽市住宅供

44、應(yīng)579萬，同比下降1%；成交684萬，同比上升13%；成交均價(jià)5355元/，同比上漲8%；,16年年底存量約670萬，同比下降15%；去化周期以16年銷量計(jì)算，需要12個月；,區(qū)域價(jià)格環(huán)比上漲，部分區(qū)域存量告罄,16年普通住宅供銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),白云區(qū)供大于求；花溪區(qū)和經(jīng)開區(qū)供求平穩(wěn)；云巖區(qū)，南明區(qū)和觀山湖區(qū)供小于求； 各區(qū)域均價(jià)環(huán)比上漲，漲幅在3-8%；除烏當(dāng)區(qū)和白云區(qū)外，其他區(qū)域價(jià)格都在5000元/以上， 存量方面，除南明區(qū)因花果園住宅積壓造成去化周期超過2年外，其他區(qū)域都保持在健康狀態(tài)，觀山湖區(qū)出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求；,16年普通住宅存銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),改善類需求旺盛，剛需退居二線,16年

45、普通住宅供銷結(jié)構(gòu)(分面積段),16年主力產(chǎn)品范圍在80-130之間；由于中天甜蜜小鎮(zhèn)的大量出貨，影響70以下產(chǎn)品供銷量都在15%以上； 庫存主要集中在80-90和120-130之間；去化周期方面，兩端去化難度明顯高過中間熱銷區(qū)；,16年普通住宅存銷結(jié)構(gòu)(分面積段),漲價(jià)為主旋律；成交結(jié)構(gòu)以改善為主,近三年普通住宅成交結(jié)構(gòu)(分總價(jià)段),近三年普通住宅成交結(jié)構(gòu)(分單價(jià)段),面積方面：近三年市場結(jié)構(gòu)相仿，80-100及100-120為市場主力，分割市場50%份額，其次為120-140； 總價(jià)范圍：30-40萬元下滑明顯，40-60萬元為市場主力，60-80萬漲幅明顯； 單價(jià)方面：4000-5000元

46、/的成交占比逐年下降，16年已跌至25%；釋放的份額被5000-6000元/和6000-7000元/所吸收；其中6000-7000元/增長明顯；同時，中天兩個低價(jià)項(xiàng)目的成交導(dǎo)致3000-4000元/份額保持穩(wěn)定；,近三年普通住宅成交結(jié)構(gòu)(分面積段),貴陽市普通住宅成交排名,普通住宅成交板塊情況,*白色為該板塊暫無數(shù)據(jù),住宅 整體市場,普通住宅,洋房,別墅,洋房市場供銷價(jià)激增，存量小幅上漲,貴陽市近三年洋房供銷走勢,貴陽市近三年洋房存銷走勢,16年貴陽市洋房供應(yīng)71萬，同比上升57%；成交70萬，同比上升17%；成交均價(jià)7417元/，同比漲幅約7%；,16年底多個項(xiàng)目供貨助推市場存量上升至59萬

47、；同比上升7%；市場成交火熱，去化周期小幅減少至10個月；,觀山湖區(qū)為洋房供銷主力，去化周期最短,16年洋房供銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),洋房主力集中在觀山湖區(qū)和云巖區(qū)； 2016南明區(qū)首開紫郡項(xiàng)目供應(yīng)大量新貨，但是區(qū)域市場去化能力較弱因此去化周期最長；,16年洋房存銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),洋房產(chǎn)品主要集中在120-140,16年洋房供銷結(jié)構(gòu)(分面積段),洋房現(xiàn)有庫存約3784套；其中120-140占比達(dá)到48%； 超過140供銷存量均大幅下降，且去化周期上升；,16年洋房存銷結(jié)構(gòu)(分面積段),洋房價(jià)格呈上漲趨勢，小套型成交份額減少,近三年洋房成交結(jié)構(gòu)(分總價(jià)段),近三年洋房成交結(jié)構(gòu)(分單價(jià)段),面積方面，1

48、20-140成交份額超過50%，120以下份額收縮； 總價(jià)主要集中在60-100萬元； 單價(jià)方面，6000元/以下的成交份額逐漸下降，6000-7000元/為目前的主力；8000-9000成交份額上漲明顯；,近三年洋房成交結(jié)構(gòu)(分面積段),貴陽市洋房成交排名,貴陽在售洋房項(xiàng)目分布情況,住宅 整體市場,普通住宅,洋房,別墅,別墅市場供應(yīng)激增，成交量價(jià)保持上漲,貴陽市近三年別墅供銷走勢,貴陽市近三年別墅存銷走勢,別墅年均去化約26萬；16年成交均價(jià)12796元/，同比上漲約7%；16年市場多個項(xiàng)目大幅供應(yīng)別墅，供大于求明顯；,別墅現(xiàn)有存量約40萬，約1400套左右；,主力區(qū)域在觀山湖、花溪和烏當(dāng),

49、16年別墅供銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),2016年花溪碧桂園、樂灣國際、中航城、中鐵閱山湖全年供應(yīng)量劇增； 烏當(dāng)區(qū)現(xiàn)有存量最高，其次是云巖區(qū)； 云巖區(qū)，花溪區(qū)和觀山湖區(qū)為別墅熱銷區(qū)，烏當(dāng)區(qū)其次；其他三個區(qū)域目前幾乎無別墅供應(yīng)；,16年別墅存銷結(jié)構(gòu)(分區(qū)域),聯(lián)排別墅為市場主力，其次是雙拼,貴陽別墅市場16年供銷均以聯(lián)排為主，分別占比達(dá)到48%和39%；其次是雙拼別墅，該類別墅的成交主力項(xiàng)目是花溪碧桂園； 除獨(dú)棟別墅均價(jià)同比下降外，其它別墅均價(jià)環(huán)比不同程度上漲； 存量方面，獨(dú)棟去化周期超過2年，其他類別墅靜態(tài)去化周期都在1年左右；,各區(qū)域庫存結(jié)構(gòu),小聯(lián)排產(chǎn)品入市改變聯(lián)排供銷結(jié)構(gòu),聯(lián)排和雙拼別墅成交主力面積

50、段趨小；經(jīng)濟(jì)型別墅多出于該兩類產(chǎn)品； 獨(dú)棟和疊拼成交結(jié)構(gòu)近三年變動平穩(wěn)；,經(jīng)濟(jì)墅仍是市場主流,疊拼產(chǎn)品前兩年入市極少，成交量不高；2016年主要為中航城及中鐵逸都國際項(xiàng)目成交； 聯(lián)排總價(jià)范圍在100-200萬元之間，中航城的小聯(lián)排產(chǎn)品拉開經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅的大幕； 雙拼別墅近兩年主打項(xiàng)目為花溪碧桂園，主力總價(jià)范圍在250萬元以下； 獨(dú)棟作為高端別墅，成交量不高，總價(jià)基本都在600萬元以上； 雙拼和聯(lián)排別墅目前仍主打經(jīng)濟(jì)墅；獨(dú)棟成交低迷顯示貴陽市場高端需求的缺乏；,2014-2016年各類別墅成交總價(jià)變化,貴陽市別墅成交排名,貴陽在售別墅項(xiàng)目分布情況,商品住宅市場總結(jié),近幾年住宅市場成交火熱，整體趨

51、勢供小于求，去庫存效果明顯，現(xiàn)有存量靜態(tài)去化周期在1年左右； 市場均價(jià)持續(xù)攀升，年均增長約5%，至2016年均價(jià)達(dá)到5806元/； 剛需份額再次下滑，改善型需求強(qiáng)烈，洋房別墅市場份額穩(wěn)定；,貴陽市三類住宅產(chǎn)品中： 普通住宅：高供高銷，市場存量最大，改善需求持續(xù)升溫，價(jià)格上漲幅度大； 洋房：量價(jià)齊升，市場表現(xiàn)向好； 別墅：瞄準(zhǔn)具有別墅欲望但是財(cái)力不足的客群打造的經(jīng)濟(jì)型別墅仍為市場主流，高端需求的缺乏使獨(dú)棟去化能力不足；,商辦公寓市場,PART4,2016年商辦公寓市場綜述,商業(yè)市場供銷價(jià)環(huán)比下滑，商業(yè)體量較大的項(xiàng)目采用統(tǒng)一招商管理的方式進(jìn)行返租銷售； 辦公市場供應(yīng)量環(huán)比走低，成交量依靠部分項(xiàng)目大

52、客戶催簽表現(xiàn)好于15年； 公寓市場供銷價(jià)均環(huán)比上漲，存量壓力略低于辦公和商業(yè)；在售項(xiàng)目多以降低投資門檻或提高投資保障的方式進(jìn)行銷售；,商業(yè),辦公,公寓,量價(jià)走低，存量風(fēng)險(xiǎn)巨大,近三年貴陽市商業(yè)供銷走勢,貴陽市商業(yè)2016年成交69萬，同比下降5%；成交均價(jià)16981元/，同比下降13%； 商業(yè)市場成交量價(jià)近三年保持年均68萬；供應(yīng)量雖然同比下降，但市場供大于求的局面并沒有改善，存量持續(xù)上升； 現(xiàn)有存量約512.79萬，去化周期至少7.4年；其中，云巖區(qū)和南明區(qū)存量最高，都在150萬以上；,兩城區(qū)和觀山湖區(qū)為市場主力,近三年貴陽市商業(yè)供應(yīng)走勢(分區(qū)域),近三年貴陽市商業(yè)成交走勢(分區(qū)域),供應(yīng)方

53、面：商業(yè)供應(yīng)主要集中在兩城區(qū)和觀山湖區(qū)，近期花溪區(qū)由于美的國賓府及碧桂園花溪1號等項(xiàng)目入市，推動區(qū)域商業(yè)份額上升； 銷售方面：近幾年熱銷的專業(yè)市場項(xiàng)目西南國際商貿(mào)城和紅華新天地均落位于觀山湖區(qū)，促使區(qū)域份額近三年都在50%左右；南明區(qū)由于花果園及太升國際今年大力發(fā)售商業(yè)，推動區(qū)域份額大幅上升； 隨著西南國際商貿(mào)城及紅華新天地等項(xiàng)目逐漸進(jìn)入銷售末期，觀山湖區(qū)份額逐漸受核心云巖南明區(qū)擠占；,傾向于切割為小面積銷售,近三年貴陽市商業(yè)供應(yīng)走勢(分面積段),近三年貴陽市商業(yè)成交走勢(分面積段),從商業(yè)的供銷特征看，各項(xiàng)目傾向于將產(chǎn)品切割成100以下進(jìn)行銷售，主要考慮投資客對資金門檻的敏感性，因此通過小面

54、積產(chǎn)品來進(jìn)行總價(jià)控制；,控制產(chǎn)品總價(jià)仍是商業(yè)銷售主旋律,近三年貴陽市商業(yè)成交走勢(分總價(jià)段),近三年貴陽市商業(yè)成交走勢(分單價(jià)段),商業(yè)總價(jià)以100萬以下為主，其次是100-150萬元； 均價(jià)成交分散，西南國際商貿(mào)城等項(xiàng)目的影響導(dǎo)致10000元/以下份額最高，而花果園等項(xiàng)目的成交則拉動30000元/以上份額持續(xù)保持在18%左右；,商業(yè)物業(yè)熱點(diǎn)城市板塊,貴陽市商業(yè)成交排名,在售購物中心項(xiàng)目多以統(tǒng)一招商和返租進(jìn)行促銷,商業(yè)市場總結(jié),近幾年商業(yè)市場的供求比趨向平衡，但是整體的“供大于求”局面未能打破，巨大的存量并未獲得有效釋放，靜態(tài)存量理論去化周期需要至少7-8年，巨大的存量壓力仍然是商業(yè)市場的主要

55、風(fēng)險(xiǎn)； 熱銷項(xiàng)目以專業(yè)市場搬遷或者成熟社區(qū)街鋪為主，招商運(yùn)營能力和社區(qū)消費(fèi)力是投資者的重要參考因素；,商業(yè),辦公,公寓,辦公市場供銷平衡，存量仍然高企，去化壓力僅次于商業(yè),近三年貴陽市辦公供銷走勢,貴陽市辦公主力市場同樣在兩城區(qū)和觀山湖區(qū)；經(jīng)開區(qū)和白云區(qū)貨量極少，花溪區(qū)主要為貴陽國際汽配城辦公配套，烏當(dāng)區(qū)目前沒有辦公產(chǎn)品入市； 貴州金融城、花果園、中天未來方舟集中發(fā)力，市場成交量價(jià)齊漲，成交約57萬，同比上漲14%；成交均價(jià)8186元/，同比上漲4%；但市場去化量遠(yuǎn)不及庫存量，靜態(tài)去化周期超過3年；,兩城及觀山湖區(qū)為絕對主力，外圍區(qū)域僅白云、經(jīng)開少量成交,近三年貴陽市辦公供應(yīng)走勢(分區(qū)域),近

56、三年貴陽市辦公成交走勢(分區(qū)域),辦公類物業(yè)對地段和區(qū)域發(fā)展的要求極高；因此整體來看，貴陽目前僅兩城區(qū)和觀山湖區(qū)具備辦公市場的發(fā)育； 辦公市場相對單一，兩城區(qū)和觀山湖區(qū)絕對主力，占市場約90%左右份額，2016年白云區(qū)華田北尚華城及經(jīng)開區(qū)萬科中心成交，占據(jù)市場少量份額；,50-100為市場主力,近三年貴陽市辦公供應(yīng)走勢(分面積段),近三年貴陽市辦公成交走勢(分面積段),辦公面積的分割基本在150以下，超過200銷售份額大幅回落； 供銷都以50-100為主，市場份額基本在45-50%；,辦公市場近三年價(jià)格結(jié)構(gòu)相似,近三年貴陽市辦公成交走勢(分總價(jià)段),近三年貴陽市辦公成交走勢(分單價(jià)段),主力總

57、價(jià)以40-100萬為主；外圍區(qū)域成交份額的下降影響總價(jià)低于30萬的銷售份額大幅回落； 單價(jià)以7000-8000元/為主，其次是8000-9000元/；中天未來方舟辦公的成交帶動9000-10000元/份額上漲；,辦公物業(yè)熱點(diǎn)城市板塊,貴陽市各板塊辦公成交熱力圖,貴陽市辦公成交排名,大客戶簽約成為常態(tài)，零散銷售型物業(yè)進(jìn)入瓶頸,16年辦公市場上漲得益于熱銷項(xiàng)目的大客戶簽約，散賣項(xiàng)目大多表現(xiàn)低迷； 而且熱銷的德福中心，貴州金融城，富力中心，騰祥邁德國際，茅臺國際商務(wù)中心等項(xiàng)目都處于現(xiàn)房或即將交房的階段；,辦公市場總結(jié),兩城區(qū)現(xiàn)在在售的寫字樓項(xiàng)目大多單價(jià)上萬，有價(jià)無市；同樣具備政務(wù)中心屬性的觀山湖區(qū)則

58、成為辦公市場的新增長點(diǎn)，近幾年大量寫字樓項(xiàng)目同時涌入觀山湖區(qū)，造成區(qū)域供應(yīng)量大幅增長，特別是貴州金融城的建設(shè)不僅積累了大量庫存，還將絕大多數(shù)大客戶收入囊中，最終觀山湖區(qū)寫字樓嚴(yán)重過剩； 16年辦公市場上漲，實(shí)際上熱銷項(xiàng)目基本都以拉動大客戶成交為主，散賣項(xiàng)目表現(xiàn)低迷；大客戶簽約成為常態(tài)，零散銷售型物業(yè)進(jìn)入瓶頸；,商業(yè),辦公,公寓,公寓市場量價(jià)齊升，存量壓力小于商辦類物業(yè),近三年貴陽市公寓供銷走勢,除烏當(dāng)區(qū)外的其他區(qū)域均有公寓銷售，其中經(jīng)開區(qū)公寓僅恒大翡翠華庭和北大資源繽紛廣場兩個項(xiàng)目，花溪區(qū)只有保利溪湖有一棟公寓在售； 觀山湖區(qū)仍然為各區(qū)域銷量第一；南明區(qū)花果園持續(xù)銷售公寓產(chǎn)品，為各區(qū)域銷量第二

59、； 庫存主要集中于觀山湖及云巖區(qū)；經(jīng)開區(qū)市場去化量小，去化周期為各區(qū)最高；,觀山湖區(qū)是絕對主力，外圍區(qū)域在售項(xiàng)目不多,近三年貴陽市公寓供應(yīng)走勢(分區(qū)域),近三年貴陽市公寓成交走勢(分區(qū)域),近三年市場主力供應(yīng)區(qū)域都在觀山湖區(qū)，區(qū)域年度供貨量在六成以上； 銷量方面，近兩年公寓成交4成以上在觀山湖區(qū)，其次是云巖區(qū)和南明區(qū)，三個區(qū)域近兩年成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，合計(jì)瓜分9成以上市場份額；,近三年公寓產(chǎn)品供銷向40-50聚攏,近三年貴陽市公寓供應(yīng)走勢(分面積段),近三年貴陽市公寓成交走勢(分面積段),由于該類產(chǎn)品主要強(qiáng)調(diào)投資門檻低，因此產(chǎn)品的選擇上一般不超過70；從成交分布看，40-50長期作為市場的主流產(chǎn)品段；30-40產(chǎn)品成交份額基本來源于花果園；,總價(jià)和單價(jià)都有上漲的跡象,近三年貴陽市公寓成交走勢(分總價(jià)段),近