項(xiàng)目房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(ppt 56頁).ppt

1、項(xiàng)目一： 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價 建筑學(xué)院 常 青,房地產(chǎn)估價,房地產(chǎn)估價,課程內(nèi)容,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價,【知識目標(biāo)】 （1）掌握房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價的概念、特性及類型。 （2）掌握房地產(chǎn)估價的概念、本質(zhì)和要素。 （3）熟悉房地產(chǎn)估價原則。 【能力目標(biāo)】 （1）能辨析房地產(chǎn)的整體概念和房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵術(shù)語。 （2）能結(jié)合房地產(chǎn)估價原則確定估價案例的估價目的、估價時點(diǎn)。 （3）能在實(shí)際估價業(yè)務(wù)中應(yīng)用房地產(chǎn)估價原則。,學(xué)習(xí)目標(biāo),項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價,【項(xiàng)目概述】房地產(chǎn)估價的對象是質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)等都十分復(fù)雜的房地產(chǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)估價是以對房地產(chǎn)全面、深入、正確的認(rèn)識為基礎(chǔ)的。同時，從事房

2、地產(chǎn)估價工作，要對房地產(chǎn)估價以及這種職業(yè)、行業(yè)的知識、要求等有所了解。因此，本項(xiàng)目通過不同課題，首先介紹房地產(chǎn)的含義、特性、種類以及作為估價對象的房地產(chǎn)應(yīng)從哪些方面進(jìn)行了解并如何予以描述，然后介紹房地產(chǎn)估價的含義、特點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價的需要以及房地產(chǎn)估價要素和房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德，最后介紹房地產(chǎn)估價原則的含義與作用、實(shí)際估價中應(yīng)遵循的估價原則以及如何遵循這些原則。,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價,【情境案例】 甲工業(yè)企業(yè)根據(jù)市場研究，為了擴(kuò)大規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，急需籌集一筆資金，經(jīng)企業(yè)決策層研究決定，以企業(yè)現(xiàn)有全部房地產(chǎn)作抵押向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款。經(jīng)與銀行協(xié)商，決定委托丙房地產(chǎn)估價公

3、司對甲企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估。假設(shè)你代表所在的丙房地產(chǎn)評估公司接受評估委托，并決定由你作為房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)該房地產(chǎn)評估項(xiàng)目。 通過本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，請回答如下問題： （1）該公司擬評估房地產(chǎn)的類型及范圍？ （2）該估價項(xiàng)目中有哪些估價要素？ （3）如果所確定的估價項(xiàng)目成員中張三與該公司某副總經(jīng)理是親戚關(guān)系，則張三是否繼續(xù)參加估價工作？為什么？ （4）完成本估價項(xiàng)目的估價工作，應(yīng)遵循哪些估價原則？,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價,課題一 房地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)的含義與特性 二、房地產(chǎn)的類型與描述 課題二 房地產(chǎn)估價 一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì) 二、房地產(chǎn)估價的要素 三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要 課題三 房地產(chǎn)

4、估價人員的職業(yè)道德 課題四 房地產(chǎn)估價原則 一、房地產(chǎn)估價原則的含義與作用 二、房地產(chǎn)估價基本原則,課題一 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)的含義與特性 （一）房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。 1土地、建筑物及其他地上定著物 土地：指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 一宗土地的空間范圍可分為三個層次：地球表面，簡稱地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。,課題一 房地產(chǎn),建筑物：指人工建筑供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。 廣義的建筑物包括房屋和

5、構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。 房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們在其中居住、工作、生活、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。,課題一 房地產(chǎn),構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其中生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。,其他地上定著物：指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，成為土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一同轉(zhuǎn)讓的物。,課題一 房地產(chǎn),2實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。 權(quán)益：是

6、指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。 區(qū)位：本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等。,課題一 房地產(chǎn),（二）房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) 1土地形態(tài)：如圖1-1（a）、（b）所示。 2建筑物形態(tài)：如圖1-1（c）所示。 3房地形態(tài)：如圖1-1（d）所示。,課題一 房地產(chǎn),（三）房地產(chǎn)的特性 1不可移動（固定性） 作為立體空間、完整意義的土地，其空間位置是固定不能移動的。建筑物由于建在土地之中，其空間位置通常也是固

7、定的，不能移動。 不可移動性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境 。,課題一 房地產(chǎn),2獨(dú)一無二（異質(zhì)性、個別性） 土地受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會各有差異；建筑物也有位置、結(jié)構(gòu)、建筑材料、裝飾裝修、建筑風(fēng)格等方面的差異。 每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。 房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性使得相同房地產(chǎn)的大量供給難以出現(xiàn)，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代。,課題一 房地產(chǎn),3壽命長久 土地的不可毀滅 建筑物的壽命耐久性 4供給有限 土地數(shù)量有限 土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的,課題一 房地產(chǎn),5價值量大 單位價值高 總體價值大 6流動性差（變

8、現(xiàn)能力弱 ） 由于具有價值高大、獨(dú)一無二、不可移動等特性，加之交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，買賣通常需要經(jīng)過較長時間才能完成。所以，當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金時，只有以相當(dāng)幅度的降價為代價才能實(shí)現(xiàn)。,課題一 房地產(chǎn),7用途多樣 主要是對空地而言。 土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變：原有建筑結(jié)構(gòu)的限制；改變的費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)上不可行。 8相互影響 房地產(chǎn)的“外部性”（房地產(chǎn)之間的相互影響）。 直接影響房地產(chǎn)的使用和價值。 9易受限制 1、管制權(quán)：如城市規(guī)劃 2、征收權(quán) 3、征稅權(quán),課題一 房地產(chǎn),10保值增值性 保值增值原因：

9、對房地產(chǎn)的投資改良 通貨膨脹 外部經(jīng)濟(jì)條件的改善 對房地產(chǎn)需求的增加,課題一 房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述 （一）房地產(chǎn)的種類劃分 1.按用途劃分的種類 （1）居住房地產(chǎn) （2）商業(yè)房地產(chǎn) （3）辦公房地產(chǎn) （4）旅館房地產(chǎn) （5）餐飲房地產(chǎn) （6）體育與娛樂房地產(chǎn) （7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) （8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) （9）特殊用途綜合房地產(chǎn) （10）綜合房地產(chǎn),課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,2.按開發(fā)程度來劃分的種類 （1）生地 （2）毛地 （3）熟地 （4）在建工程 （5）現(xiàn)房（含土地）,課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,3按實(shí)物形態(tài)劃分的種類 （1）

10、土地 （2）建筑物 （3）土地與建筑物的綜合體 （4）房地產(chǎn)的局部 （5）未來狀況下的房地產(chǎn) （6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) （7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分 （8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn) （9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,4按照權(quán)益狀況劃分的種類 （1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn) （2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn) （3）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn) （4）共有的房地產(chǎn) （5）部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) （6）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn) （7）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)

11、 （8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn) （9）有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn) （10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（11）被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn) （12）手續(xù)不齊全的房地產(chǎn) （13）房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) （14）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) （15）違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn) （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益 （17）地役權(quán) （18）房地產(chǎn)的抵押權(quán) （19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán) （20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,5.按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型 1、收益性房

12、地產(chǎn) 2、非收益性房地產(chǎn) 6.按經(jīng)營使用方式來劃分的類型 1、出售型房地產(chǎn) 2、出租型房地產(chǎn) 3、營業(yè)型房地產(chǎn) 4、自用型房地產(chǎn),課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（二）房地產(chǎn)狀況描述 包括：基本狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況三個方面的描述。 1. 房地產(chǎn)基本狀況描述 （1）名稱 （2）坐落 （3）范圍 （4）規(guī)模 （5）用途 （6）權(quán)屬,二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（二）房地產(chǎn)狀況描述 2. 房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 （1）土地實(shí)物狀況描述 四至 面積 形狀 地形地勢 地基（工程地質(zhì)） 土壤 開發(fā)程度 其他 （2）建筑物實(shí)物狀況的描述 建筑規(guī)模 層數(shù)和高度 外觀 建筑結(jié)構(gòu) 設(shè)施設(shè)備

13、 裝飾裝修 日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水 層高和室內(nèi)凈高 空間布局 竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和設(shè)計使用年限 護(hù)情況和完損狀況 其他,二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,3房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 （1）土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán)狀況 土地使用權(quán)狀況 土地使用管制情況 土地利用現(xiàn)狀 出租或占用情況 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 其它特殊情況 （2）建筑物權(quán)益狀況描述 房屋所有權(quán)狀況 出租或占用情況 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 其它特殊情況 其他,課題二 房地產(chǎn)估價,一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì) （一）房地產(chǎn)估價的概念 核心內(nèi)容：根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并

14、提供專業(yè)意見。 完整定義：房地產(chǎn)估價專業(yè)人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行分析、測算和判定的活動。,一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì),全面理解房地產(chǎn)估價含義必須正確認(rèn)識三個問題: 1.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價 一門學(xué)問和學(xué)科；一種職業(yè)和行業(yè)。 專業(yè)估價的特點(diǎn)： 由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成 提供的是一種專業(yè)意見 估價結(jié)果具有社會公信力 實(shí)行有償服務(wù) 要承擔(dān)法律責(zé)任,一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì),2. 房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估的區(qū)別與聯(lián)系 一般情況下可以交換使用。 估價的含義更精準(zhǔn)、明確,專指對價值進(jìn)行評估。 評估含義寬泛，不只限于價值評估。 3.國外和港臺

15、地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義不盡相同 美國大多稱為Real Estate Appraisal。 英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Property Valuation。 日本和韓國成為不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定。 中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或者物業(yè)估價。 中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價。,一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì),（二）房地產(chǎn)估價的本質(zhì) （1）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格 （2）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 （3）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 （4）房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi) （5）房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù),課題二 房地產(chǎn)估價,二、房地

16、產(chǎn)估價的要素 1. 估價當(dāng)事人 （1）估價委托人 俗稱客戶，指直接向估價機(jī)構(gòu)提出估價需求，與估價機(jī)構(gòu)訂立委托合同的單位或個人。 （2）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。 （3）房地產(chǎn)估價人員 指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員，包括注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。,課題二 房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素,2.估價目的 指一個具體估價項(xiàng)目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。 一個估價項(xiàng)目通常只有一個估價目的。 不同估價目的影響估價結(jié)果。因?yàn)楣纼r目的不同，估價時點(diǎn)、估價對象、

17、價值類型以及估價依據(jù)等都有可能不同。 估價目的限制了估價報告或估價結(jié)果的用途。 3.估價時點(diǎn) 也稱為價值時點(diǎn)、價值日期，是指一個估價項(xiàng)目中所評估的價值對應(yīng)的時間。 注意：確定估價時點(diǎn)在先，得出評估價值在后。,課題二 房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素,4.估價對象 是指一個估價項(xiàng)目中需要評估其價值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財產(chǎn)。 估價對象由委托人和估價目的雙重決定。 現(xiàn)實(shí)中估價對象是復(fù)雜多樣的。有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。 5.價值類型 指一個估價項(xiàng)目中所評估的具體某種價值。 一個估價項(xiàng)目的價值類型根據(jù)估價目確定。同一估價對象的具體某種價值是在其相應(yīng)的估

18、價目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。 價值類型主要有市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。,課題二 房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素,6. 估價依據(jù) 指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中估價所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)。廣義上還包括委托人所提供的估價所需資料，估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的估價所需資料。 實(shí)際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。 7. 估價假設(shè) 指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要但又不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作

19、的合理假定。 作用：規(guī)避風(fēng)險，保護(hù)估價人員和估價機(jī)構(gòu)；告知、提醒和保護(hù)估價報告使用人。,課題二 房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素,8. 估價原則 指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，對房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)作的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 評估市場價值時應(yīng)遵循的原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳使用原則。 獨(dú)立、客觀、公正是對估價的基本要求，它是估價的基本原則和最高行為準(zhǔn)則。 9. 估價程序 指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。 基本程序：獲取估價業(yè)務(wù)受理估價委托

20、制定估價作業(yè)方案搜集估價所需資料實(shí)地查勘估價對象求取估價對象價值撰寫估價報告審核估價報告交付估價報告估價資料歸檔。,課題二 房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素,10. 估價方法 房地產(chǎn)估價方法是指估價測算應(yīng)采用的方法。 基于近期市場上相似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值市場法； 基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價值收益法； 基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)來衡量其價值成本法。 另外：還假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。 11. 估價結(jié)果 指房地產(chǎn)估價人員經(jīng)過分析、測算和判斷得出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。,課題二 房地產(chǎn)估價,三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要 1. 房地產(chǎn)估價的必要性 房地產(chǎn)的“獨(dú)一無二”和

21、“價值較大”特性，是房地產(chǎn)專業(yè)估價存在的前提； 房地產(chǎn)市場的“不完全市場”特性決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價； 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動中的廣泛性、重要性，決定了房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體。,課題二 房地產(chǎn)估價：三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要,2. 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要 房地產(chǎn)抵押的需要 房地產(chǎn)征收征用的需要 房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)保險的需要 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 房地產(chǎn)分割的需要 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 房地產(chǎn)行政管理的需要 其他方面的需要,課題三 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德,一、房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德概述 房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)

22、道德是指房地產(chǎn)估價人員在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。 要求：良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為 因?yàn)椋喝绻康禺a(chǎn)估價人員沒有良好的職業(yè)道德，即使具有扎實(shí)的估價理論知識、豐富的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但估價結(jié)果難以保證公正合理。,課題三 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德,二、房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德內(nèi)容 包括三個方面:職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣。 實(shí)踐上可概括為： 誠實(shí)正直； 回避利益沖突； 具備專業(yè)勝任能力； 勤勉盡責(zé)； 保守秘密； 公平競爭； 承擔(dān)社會責(zé)任。,課題四 房地產(chǎn)估價原則,一、房地產(chǎn)估價原則的含義與作用 1房地產(chǎn)估價原則的含義 指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在

23、認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 獨(dú)立、客觀、公正原則； 合法原則； 估價時點(diǎn)原則； 替代原則； 最高最佳使用原則； 謹(jǐn)慎原則。,課題四 房地產(chǎn)估價原則,2房地產(chǎn)估價原則的作用 可以使不同房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值趨于相同或相似； 幫助估價人員如何思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。,課題四 房地產(chǎn)估價原則,二、房地產(chǎn)估價基本原則 1. 獨(dú)立、客觀、公正原則

24、估價機(jī)構(gòu)和估價人員站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人均公平合理的價值。 制度層面： 估價機(jī)構(gòu)是具有獨(dú)立法人地位的機(jī)構(gòu)。 估價機(jī)構(gòu)和估價人員與委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，與估價對象沒有利益關(guān)系。 操作層面： 假設(shè)各方當(dāng)事人均是理性并利己的 “換位思考”考慮評估價值,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,2合法原則 估價結(jié)果是在依法判定的估價對象特別是權(quán)益狀況下的價值。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)狀況（特別是權(quán)益狀況）不同，評估價值就會不同。 依法判定的估價對象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬、使用、處分等權(quán)利。 注意：不是合法的房地產(chǎn)也可以成為估價，關(guān)鍵是依法判定估價對象是哪種狀況的房

25、地產(chǎn)并作相應(yīng)狀況房地產(chǎn)的估價。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,2合法原則 遵循合法原則在估價對象權(quán)益方面應(yīng)做到： （1）依法判定的權(quán)利類型及歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)。 （2）依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。 （3）依法判斷的處分權(quán)，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。 （4）依法判斷的其他權(quán)益，包括評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價

26、基本原則,3估價時點(diǎn)原則 要求估價結(jié)果是估價目的決定的某個特定時間價值。 把由估價目的決定的評估價值對應(yīng)的特定時間，稱為估價時點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。 之所以遵守估價時點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價格的因素以及房地產(chǎn)市場是不斷變化的，決定了房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,確立估價時點(diǎn)原則的意義在于：估價時點(diǎn)除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是估價對象價值的時間界限。 特別強(qiáng)調(diào)：遵循估價時點(diǎn)原則更本質(zhì)的是確定估價時點(diǎn)應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。 多數(shù)估價

27、項(xiàng)目是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價人員實(shí)地查勘估價對象期間的某個日期（原則上為完成實(shí)地查勘之日）確定為估價時點(diǎn)。也可因特殊需要，將過去或未來的某個日期確定為估價時點(diǎn)。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,4替代原則 要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上，相同的商品有相同的價格。 房地產(chǎn)價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，

28、但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價工作指明了兩點(diǎn)： （1）如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)，并已知其價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。 （2）不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，特別是同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的估價價值應(yīng)有合理的“價差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。 替代原理在市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法中都會用到。,課題四 房地產(chǎn)估價原則:二、房地產(chǎn)估價基本原則,5最高最佳利用原則 要求估價結(jié)果是在估價對象依法最高最佳利用下的價值。 所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。 最高最佳利用原則必須同時滿足4個條件：法律上允許；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)