修武房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 2011-19頁.ppt

修武房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告,2011年11月21日,目 錄 一、修武縣概況 1.1 宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況 1.2 城市發(fā)展規(guī)劃 1.3 寧城新區(qū) 二、修武土地市場簡析 2.1 歷年商品房建設(shè)用地成交用地分析 2.2 2011年修武成交商品房建設(shè)用地一覽表 2.3 2011年修武商品房建設(shè)用地供應(yīng)計劃 三、修武房地產(chǎn)市場分析 3.1 房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，住宅單價的拉升導(dǎo)致銷售不溫不火 3.2 旅游、衛(wèi)星城市的發(fā)展定位，使居住價值進一步提升 3.3 市場供應(yīng)激增，銷售壓力顯現(xiàn) 3.4 在售樓盤指標(biāo)分析,一、修武縣概況,修武是千年古縣，殷商時稱“寧邑”，公元前1046年，周武王伐紂途中遇雨，在此駐扎修兵習(xí)武，改名為“修武”。,修武縣位于河南省西北部，北山南川，山川各半，總面積678平方公里。東鄰新鄉(xiāng)市獲嘉縣、輝縣市，南接焦作市武陟縣，西連焦作市區(qū)，北靠山西省晉城市、澤州市和陵川縣，全縣南北長40公里，東西寬36公里，最窄處4公里，版圖為不規(guī)則啞鈴狀。其位于中原城市群半小時經(jīng)濟圈，濟東高速、鄭焦高速、新月鐵路穿境而過，南水北調(diào)、西氣東輸兩大工程在此交匯連接，區(qū)位優(yōu)勢突出。 修武農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，是全國糧食生產(chǎn)先進縣、全國農(nóng)田水利基本建設(shè)先進縣、全省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣。,一、修武縣概況,修武縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春夏秋冬四季分明，氣候宜人。年平均氣溫14.5，春季平均氣溫14.8，夏季平均氣溫26.4，秋季平均氣溫15.0，冬季平均氣溫1.7。 修武山水秀美，獨具神韻。境內(nèi)有云臺山、青龍峽、峰林峽、圓融寺、勝果寺、商冢、漢獻帝陵、韓文公祠、竹林七賢遺址、當(dāng)陽峪瓷窯遺址、金牛洞等景區(qū)景點數(shù)十處。特別是云臺山景區(qū)自1984年開始考察論證、繼而開發(fā)建設(shè)以來，目前已發(fā)展成為同時擁有全球首批世界地質(zhì)公園和國家級風(fēng)景名勝區(qū)、全國文明風(fēng)景旅游區(qū)、國家首批5a級旅游景區(qū)、國家森林公園、國家級獼猴自然保護區(qū)、國家水利風(fēng)景區(qū)、國家自然遺產(chǎn)、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地等一個世界級、八個國家級稱號于一身的大型生態(tài)旅游景區(qū)，創(chuàng)造了全國矚目的云臺山品牌。,1.1 宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況,一、修武縣概況,2010年焦作各縣市固定資產(chǎn)投資總量/gdp總量（億元）,從右表的對比來看，修武縣房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于起步階段，固定資產(chǎn)投資比重僅次于孟州，縣城經(jīng)濟發(fā)展主要依靠固定資產(chǎn)投資的拉動。經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱。,修武縣近年固定資產(chǎn)投資總量與gdp綜合圖表,數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局,一、修武縣概況,2010年焦作各縣市固定資產(chǎn)投資總量/gdp總量（億元）,1.1 宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況,2010年，修武縣社會消費品零售總額21.4億元，在焦作各縣市排名倒數(shù)第一，人均可支配收入14859元，排名高于武陟、溫縣。商業(yè)發(fā)展不活躍。,2010年焦作各縣市經(jīng)濟指標(biāo)對比圖表,數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局,一、修武縣概況,1.2 城市發(fā)展規(guī)劃,城市總體布局：規(guī)劃修武縣城總體布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、三片區(qū)”。 “一心”：云臺大道豐收路城市中心。 “兩軸”：云臺大道城市綜合功能主軸，規(guī)劃以發(fā)展旅游服務(wù)、文化娛樂、生態(tài)景觀為主。豐收路城市綜合功能副軸，規(guī)劃以發(fā)展旅游服務(wù)、生態(tài)景觀、對外交通為主。 “三片區(qū)”： 北部區(qū)：豐收路以北、云臺大道以西的城區(qū)部分。 東部區(qū)：云臺大道以東的城區(qū)部分。 南部區(qū)：豐收路以南、云臺大道以西的城區(qū)部分。,焦作衛(wèi)星城，旅游服務(wù)基地,一、修武縣概況,1.2 城市發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展定位： 云臺山旅游服務(wù)中心、 焦作東部城市組團 以紡織、食品加工為特色，以 機械裝備制造和電子設(shè)備制造 為潛導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 生態(tài)宜居城市 總體規(guī)劃發(fā)展方向： “西聯(lián)，東優(yōu)” “南拓，北限” “中整合”,一、修武縣概況,1.3 寧城新區(qū),寧城新區(qū)總體定位 修武縣新的行政辦公中心以及商業(yè)副中心,教育和房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展區(qū)域,同時承擔(dān)修武縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各項配套服務(wù)功能,獨具修武地域文化特色、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居、極具區(qū)域吸引力的現(xiàn)代化新城區(qū)。,一、修武縣概況,1.3 寧城新區(qū),二、土地市場簡析,2007年2010年修武商品房建設(shè)用地成交總價對比（萬元）,2010年，修武縣商品房建設(shè)用地成交面積263.28畝，成交總價9208.59萬元，平均畝成交單價35.11萬元，較2009年平均畝成交單價上漲154.05%。 土地價格的拉升，勢必將進一步帶動房地產(chǎn)價格的上漲。究其原因，與修武縣作為焦作衛(wèi)星城市的發(fā)展定位有關(guān)，再者，憑借其優(yōu)質(zhì)的旅游資源和旅游興縣的發(fā)展方針，也較多的吸引了旅游地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)。,2.1 歷年商品房建設(shè)用地成交分析,2007年2010年修武商品房建設(shè)用地成交面積與單價對比（畝/萬元）,數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng),2.2 2011年修武成交房地產(chǎn)用地一覽表,二、土地市場簡析,數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng),2.3 2011年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（房地產(chǎn)用地）,二、土地市場簡析,數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng),二、土地市場簡析,2.3 2011年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（房地產(chǎn)用地）,2011年，修武縣房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積4173888.69（約合6260.83畝），縣城建成區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積869904.69 （約合1304.86畝），各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（特別是旅游資源集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積3303984 （約合4955.97畝），結(jié)合修武得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，可以明顯看出，2011年修武縣房地產(chǎn)建設(shè)用地的供應(yīng)偏向于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合旅游開發(fā)的房地產(chǎn)項目； 縣城房地產(chǎn)市場供地則偏重于城南寧城新區(qū)的開發(fā)，主要以青龍大道，云臺大道，寧城大道，豐收路沿線的地塊為主，結(jié)合部分老城區(qū)城中村改造項目。 焦作市衛(wèi)星城市的發(fā)展定位和旅游興縣的發(fā)展方針，為修武房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了新機遇，如何增強修武縣城的輻射能力和聚集能力，使修武的居住價值進一步突顯，是修武目前需要亟待解決的問題。,3.1 房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，住宅單價的拉升導(dǎo)致銷售不溫不火,2011年19月份焦作各縣市房地產(chǎn)投資額與銷售面積對比,三、修武房地產(chǎn)市場分析,數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局,從右圖表的數(shù)據(jù)來看，20072010年，修武縣房地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步增長，而根據(jù)焦作市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，僅2011年19月份，修武房地產(chǎn)投資額直接跳漲至2.26億元，房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長。 根據(jù)調(diào)研走訪的情況來看，2011年11月份，修武縣多層住宅價格由2010年的均價2000元/左右 ，直接飆升至目前25003000元/的市場均價，住宅單價的迅速拉升，對于正處在起步階段的修武房地產(chǎn)市場影響較大，反映在市場銷售面積上，同時期的商品房銷售面積8.4萬 ，環(huán)比僅增長了1.7%。,歷年修武縣房地產(chǎn)投資額對比圖表（萬元）,三、修武房地產(chǎn)市場分析,2009年2010年修武縣商品房數(shù)據(jù)對比,從上表對比可以看出，2010年，修武縣商品房施工面積17.8萬，較2009年增長8.5萬，增幅91.4%；商品房新開工面積14.4萬，較2009年增長13.9萬，是2009年的27.8倍；住宅銷售面積8.7萬，較2009年增加1.1萬，增幅14.47%；2010年的修武房地產(chǎn)市場在新開工面積大幅度增加的同時，商品房銷售，特別是住宅銷售增幅不大； 根據(jù)焦作統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年19月份，修武縣房地產(chǎn)市場商品房銷售面積8.4萬，環(huán)比僅增長1.7%，房地產(chǎn)投資額2.27億元，環(huán)比卻增長了193.6%。 結(jié)合具體的房地產(chǎn)投資項目來看，修武縣房地產(chǎn)市場雖然發(fā)展較為初級，但伴隨著億祥世紀城邦、建業(yè)森林半島等大社區(qū)的入駐，將大幅提升修武作為焦作衛(wèi)星城市的輻射和吸納能力，居住價值逐步顯現(xiàn)出一定的區(qū)域優(yōu)勢，而修武縣得天獨厚的旅游資源勢必將進一步提升修武房地產(chǎn)市場對外特別是對于焦作、新鄉(xiāng)等周邊城市購房群體的吸引力。,3.2 旅游、衛(wèi)星城市的發(fā)展定位，使居住價值進一步提升,數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局,根據(jù)調(diào)研走訪的情況來看，截至2011年11月份，修武縣存量市場商品房面積約為31