行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)價格波動的政策影響因素分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)價格波動的政策影響因素分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎、先導性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格的討論一直都是熱門話題,影響房價的政策因素主要在于國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等方面。本文從理論上分析了房地產(chǎn)價格的影響因素,并以實際出發(fā)分析了房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其形成原因,就政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格提出建議?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)價格波動政策因素建議在房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造所形成的價值,另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產(chǎn)價格包括總成本和利潤兩部分,房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費用,一般包括地價、土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、稅金、利息和其他費用分攤。房地產(chǎn)價格受總成本影響很大。從總成本的變化潛因來看,政府政策是引致價格上漲的重要誘因。一、影響房地產(chǎn)價格的主要政策因素1、國家金融政策(1)銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關優(yōu)惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要影響,從而波及房地產(chǎn)價格走勢。比如對于按揭首付的規(guī)定,分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例,對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機和盲目消費。(2)銀行利率。存款利率的調(diào)整直接影響到房地產(chǎn)投機行為,投機的減少帶來成交量的下降,因此有可能導致房價漲幅的回落,這一情況在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產(chǎn)價格的理性回歸。(3)貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制,貨幣供應量的增加同樣是房價上升的重要原因,直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),而這個過程有其背后的制度原因。首先,在強制結(jié)匯制度下,外匯占款導致基礎貨幣大量發(fā)行,并且由于人民銀行對沖能力有限,從而導致貨幣供應量快速增長；其次,投資渠道有限以及其他各種原因,導致儲蓄率過高,大量貨幣資產(chǎn)以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構(gòu)內(nèi)；最后,中央政府和地方政府在一段時間內(nèi)偏好性的扶持該行業(yè),加之房地產(chǎn)作為一種投資品本身所具有的特殊性質(zhì),促使房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速攀升。2、土地調(diào)控政策首先,土地出讓價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分,房地產(chǎn)價格與土地價格密不可分。地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)也具有十分密切的關系,兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度的影響；另一方面房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價格的影響。其次,土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格產(chǎn)生影響。最后,土地利用用途管制與監(jiān)督對房地產(chǎn)價格的影響也很大。3、政府公共住房政策當前房地產(chǎn)業(yè)的癥結(jié)在于政府未對房地產(chǎn)業(yè)進行合理區(qū)分,房地產(chǎn)的定價全部依靠不成熟的市場機制。作為消費品的房地產(chǎn)和作為投資品的房地產(chǎn)混同在一起無法區(qū)分,居民的居住權(quán)在開發(fā)商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障,政府必須承擔起保證居民基本居住權(quán)的公共責任。而在這個過程中政府的政策必然會導致供給和需求的變化,從而成為影響房價的重要的因素。4、稅收政策稅收手段是財政政策的主要手段,它通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種的可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的每個環(huán)節(jié),從而限制其成本,造成價格變動。5、城市規(guī)劃政策城市發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標。6、國家收入分配政策城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力,進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居住水平的愿望,這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此,房價水平與人均可支配收入也應呈現(xiàn)出正向關系。二、近年來房地產(chǎn)市場政策缺失導致的價格波動1、土地供應政策政府逐步放量推地,土地供應總量有所增加。與2007年土地市場頻現(xiàn)“地王”不同,2008年土地市場卻異常冷清,“流拍”、“退地”成為全國土地市場的整體表現(xiàn),這是整個房地產(chǎn)市場萎靡所帶來的結(jié)果。國家統(tǒng)計局2009年公布的第一季度數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比去年同期回落28.2%,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,銷售額同比增長23.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源額度同比增長9.2%；房屋銷售價格同比下降1.3%,購房景氣指數(shù)下降至94.74。從數(shù)據(jù)不難看出,房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢還在延續(xù)。通過比較土地交易價格和居民住宅用地價格發(fā)展的趨勢,發(fā)現(xiàn)其相關度是很高的。土地價格受政策和經(jīng)濟的影響波動比較大,住宅用地更是如此。2、金融與貨幣政策2008年下半年,國家連續(xù)5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費,將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0.85倍下調(diào)到0.7倍,使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。2009年3月,政府確定了2009年的房地產(chǎn)政策將從五個方面進行改革,進一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費,全國各地方政府在國家政策的基礎上又相應出臺了眾多促進房地產(chǎn)穩(wěn)定的相應措施,但目前房地產(chǎn)價格變動并未取得房地產(chǎn)市場維“穩(wěn)”的要求和政府調(diào)控的力度。3、政府管理缺陷(1)國家宏觀政策實施管理缺陷。從國務院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現(xiàn)在的10年多時間,各地成立了2000多個土地儲備中心,縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下,國務院規(guī)定的廉租房制度從提出到今天也有10年了,291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。2009年國家將“保障性安居工程、改善民生”列為首項任務,表示3年內(nèi)中央財政將投資9000億元用于廉租住房、經(jīng)濟適用房等相關保障住房的建設方面。然而,如此反差說明國家在對房地產(chǎn)市場的管理中確實存在著制度缺陷。(2)地方各級政府管理的不當。特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度決定政府對房地產(chǎn)進行干預的必然性。地方政府既是房地產(chǎn)市場最直接的管理者,又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者,這種雙重地位決定房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中地方政府行為的內(nèi)生性。房地產(chǎn)價格與居民收入水平的大幅度偏離,與地方政府不當干預或過度干預所導致的政府職能失靈分不開。(3)區(qū)域房地產(chǎn)壟斷。由于土地位置的固定性,房地產(chǎn)這一特殊商品在各個地區(qū)之間是不能流動的,同時,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,他們往往會將購房目標鎖定在某一區(qū)域內(nèi),這樣,只要開發(fā)商不到另外一個區(qū)域去開發(fā)房地產(chǎn),某個地區(qū)的房地產(chǎn)商與其他地區(qū)的房地產(chǎn)商就不存在直接的競爭關系。在只與鄰近開發(fā)項目的企業(yè)進行競爭的情形下,只有少數(shù)企業(yè)間存在競爭,房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)就是寡頭壟斷,寡頭壟斷的必然結(jié)果就是價格高額。(4)宏觀經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定。近期宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定首先來自于國際經(jīng)濟的不確定性。2008年以來,國際金融危機已經(jīng)導致以美國為首的發(fā)達國家經(jīng)濟趨于衰退,世界市場大規(guī)模萎縮,全球資本市場都出現(xiàn)了連續(xù)暴跌和巨幅振蕩,目前金融危機已經(jīng)明顯向?qū)崢I(yè)領域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預措施。但人們對世界經(jīng)濟何時走出衰退陰影仍持悲觀態(tài)度,美國次貸危機預示著房地產(chǎn)市場風險將更加突出。三、克服政策缺失的主要改進措施1、取消價格雙軌制價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎性設施等具有公益性的開發(fā)項目,應盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。2、簡化行政審批環(huán)節(jié),降低交易成本政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施如此嚴格而繁瑣的監(jiān)管是不符合市場經(jīng)濟的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽情況進行審查；在建設中及建筑完成后進行嚴格的質(zhì)量驗收。并且嚴格規(guī)定每一個必須進行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償。3、改進稅收政策降低住房交易稅費,加大對中小企業(yè)的信貸支持。按照出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實的要求,迅速推出進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、搞活流通擴大消費和保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長、穩(wěn)定就業(yè)等政策措施。一是實施新的企業(yè)所得稅法,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人房地產(chǎn)稅收制度。二是實行結(jié)構(gòu)性減稅和推進稅費改革。采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業(yè)和居民稅負,促進企業(yè)投資和居民消費,增強微觀經(jīng)濟活力。三是促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展?？傊?雖然房地產(chǎn)市場還處于一個發(fā)展階段,但其對于國民經(jīng)濟的貢獻巨大,此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)較多,一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,勢必影響到整個國民經(jīng)濟體系。而針對目前狀況,首先,在加強國家宏觀調(diào)控的過程中,各地方政府應將措施落到實處；其次,國家應該調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機構(gòu),增加保障性住房建設步伐；再次,加強社會的各級機關、企事業(yè)單位,特別是地方房地產(chǎn)管理部門、新聞媒體的監(jiān)管；最后,提高居民在房地產(chǎn)市場中的消費意識?！緟⒖嘉墨I】1王國軍、水杏:房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的帶動效應研究J.經(jīng)濟研究,2004(8).2劉允洲:土地拍賣導致房價攀升J.新財經(jīng),2001(12).3牟小蘇:高房價與現(xiàn)有土地供應方式無關