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Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010番禺市廣路福臨門大酒樓地塊項目整合定位規(guī)劃及營銷策略方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目一部2011年9月Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010Catalog思維導(dǎo)圖1項目周邊樓市環(huán)境分析一、二手樓市3項目整體定位4項目整體開發(fā)概念5總體規(guī)劃效果示意6整合營銷推廣策略檔次、產(chǎn)品、客戶項目自身開發(fā)環(huán)境分析周邊、地塊2Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010項目周邊樓市環(huán)境分析Part1Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010項目周邊一手樓市分析1Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010所在板塊總貨量(套)樓盤名稱面積()均價(元/)貨量(套)已售套數(shù)(套)月均消化(套)銷售情況亞運板塊647尚東尚筑39-61150003122580(住宅性質(zhì))該項目在08年9月份推出兩棟公寓,截止08年底銷售140套,到09年銷售至258套,剩下約50套尾貨至今沒有成交。金海岸花園60-10912000住宅性質(zhì))該項目由于將整個組團打包推售,各戶型銷售情況都十分差,已售的26套一、二房單位成交于去年,今年這些單位無成交。莊士映蝶藍灣57-8110000-120001999820(住宅性質(zhì))該項目在8月份推出,帶2000元/裝修,一房單位僅銷售10套左右。市橋板塊1921海倫堡流金歲月45-11514000住宅性質(zhì))該盤目前在售大戶型,且大戶型消化緩慢,預(yù)計在短時間內(nèi)不會推出小戶型。已售小戶型并非對外公開銷售,已售的26套中,18套是二房單位并成交于今年5月份。博學(xué)公館57-8212000-1500036817620(住宅性質(zhì))該項目于去年10月份推出,贈送空間多,價格明顯低于周邊在售項目。奧園廣場(二期)40-8515000-1700058530060(商業(yè)性質(zhì))該項目在6月26日開售,全部售罄;8月28日再次開售,當天售出80%。華南板塊1853諾德中心城41-10112000-1400071427140(住宅性質(zhì))該項目在5月初開盤,先推出3棟后再徇眾加推,一個月即消化將近4成,6月成交約160套,后續(xù)小戶型出貨變緩慢。海印星玥85-9520000-2100077351180(商業(yè)性質(zhì))該項目于3月推售5-7棟約330套,至今已成交超過180套,6月消化了24套。廣奧友誼尚居38-90待定3660(住宅性質(zhì))該項目預(yù)計于今年9、10月份推出。番禺一手樓市中小戶型產(chǎn)品銷售狀況分析整個番禺樓市住宅性質(zhì)的純公寓受租賃不活躍及限購影響,銷售緩慢商業(yè)性質(zhì)的公寓由于不受限購影響,銷售火爆Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010星譽花園項目區(qū)位優(yōu)勢:項目位于新光快速市橋出口處;項目步行至地鐵三號線市橋站20分鐘;項目步行至左邊村綜合市場10分鐘;項目所在區(qū)域可就讀番禺市橋富都小學(xué),星海中學(xué);項目一期產(chǎn)品開售時間為2011年2月20日,開售三個月消化率過80%。總套數(shù)戶型面積/單價元/總價/套供應(yīng)量銷售量簽約率408二房二廳63-8212000起75-99萬514894%三房二廳87-123均價12600110-150萬15314997.4%總計總成交率96.6%帶裝修1800元/20419796.6%項目周邊一手樓市個案分析占地面積16579建筑面積60498總戶數(shù)408戶當期戶數(shù)204戶項目二期尚在規(guī)劃中Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010星譽花園客源結(jié)構(gòu)分析置業(yè)類型客戶職業(yè)客源來源購買目的占比首次置業(yè)型新廣州人高級白領(lǐng)、公務(wù)員天河、海珠、越秀婚房、過渡性居住70%改善型周邊居民、企業(yè)主番禺市橋、周邊大社區(qū)業(yè)主教育配套20%投資型企業(yè)老板、炒房者廣州、番禺、其他區(qū)位優(yōu)勢明顯市場前景好10%首次置業(yè)新廣州人成為一個龐大的客戶群,且剛性需求大。Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010總套數(shù)戶型面積/單價元/總價/套簽約率8031房1廳41-5011000-1250045-62萬45%2房2廳60-9012000-1400072-130萬70%3房2廳99-10113000-15000130-150萬65%總計毛坯%諾德中心城50%買家來自廣州普通白領(lǐng)階層;20%買家來自華南板塊及廣州的二次置業(yè)型和改善型客戶;15%看中板塊未來升值前景的投資型客戶;15%的買家為關(guān)系戶和其他。媒體表現(xiàn)形式:樓書,戶外廣告;樓巴接駁天河石牌橋、江南西站點;天河體育中心周邊派單、漢溪地鐵派單TVB電視廣告41-50公寓戶型消化較慢;原因一:正望馬路和烈士墓園,景觀較差,且受政策環(huán)境影響;原因二:大多投資者和二次置業(yè)人士都不希望浪

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