第三章—不動產(chǎn)估價原則

1、北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,第三章 不動產(chǎn)估價原則,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,重點掌握內(nèi)容： 掌握合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則的含義和內(nèi)容； 熟悉獨立、客觀、公正原則、替代原則的含義和內(nèi)容；,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,獨立、客觀、公正原則 所謂獨立，一是要求估價機構(gòu)本身應當是一個獨立機構(gòu)；二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應受外部干擾因素的影響。 所謂客觀是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。 所謂公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應公平正直

2、，不偏袒任何一方。,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,合法原則 合法原則要求不動產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 遵循合法原則，具體來說應當做到下列幾點： (1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以不動產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)； (2)在合法使用方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)； (3)在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)； (4)在其他方面，如評估出的價格必須符合固家的價格政策,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估

3、價對象的最高最佳使用為前提進行。 最高最佳使用必須同時符合4個標準： 法律上許可； 技術(shù)上可能； 經(jīng)濟上可行； 價值最大化。,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,最高最佳使用具體包括3個方面，法律許可下最佳用途；最佳規(guī)模；最佳狀態(tài)。 所謂最佳用途，是指不動產(chǎn)估價不應受現(xiàn)實的使用狀況的限制，而應對其最佳的使用方式作出判斷。 所謂最佳規(guī)模，表現(xiàn)為土地、資本、勞動和管理等要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。 所謂最佳狀態(tài)，一是指不動產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀態(tài)，土地與建筑物達到最優(yōu)匹配狀態(tài)（均衡原理）；二是指不動產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)（適合原理）。,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,估價時

4、點原則 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的價值。 這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根損估價目的來確定，這個特定的時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，將估價人員實地查勘估價對象期間或“估價作業(yè)期”內(nèi)的某個日期確定為估價時點。,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,另外在估價中要特別注意估價時點、估價對象和房地產(chǎn)市場狀況之間的相互內(nèi)在聯(lián)系。 (1)估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復核估價或估價鑒定。 (2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在不動

5、產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。 (3)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。 (4)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價值。 (5)估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在不動產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估不動產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院,替代原則 替代原則主要以消費者正常的和合理的消費行為為基礎而形成的基本原則。 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)：是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相