上海虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告背景篇

1、關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告關(guān)于虹山半島別墅市場前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇3 1問題與機會點分析3 2項目建議3 3市場定位建議3 4優(yōu)劣勢分析附：專題調(diào)查研展報告.、八、-刖言背景篇1 1別墅的由來1 1別墅的分類及其特性分述1 1別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述11別墅市場構(gòu)成體系綜述1 1相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場調(diào)查

2、2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇3 1問題與機會點分析3 2項目建議3 3市場定位建議3 4優(yōu)劣勢分析附：關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇3 1問題與機會點分析3 2項目建議3 3市場定位建議3 4優(yōu)劣勢分析附：.、八、-刖言冃景扁11別墅的由來1 2 別墅的分類及其特性分述（一）別墅按建

3、筑形態(tài)分類及特性分述獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅（二）別墅按市場級別檔次分類及其特性分述項級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟型別墅（三）別墅按單套總建面積分類及其特性分述 130- 160 平米 161 200 平米 201 250 平米 250 300 平米 300平米以上（四）別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述（五）別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟生活居家型別墅投資保值型別墅前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相

4、關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇3 1問題與機會點分析32項目建議3 3市場定位建議34優(yōu)劣勢分析附：（六）別墅按密集性區(qū)域分布分類及其特性分述閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長寧西郊地區(qū)松江境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū) 市中心城區(qū)1 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一）別墅產(chǎn)品功能特點（二）別墅建造用材等特點（附供應(yīng)商、設(shè)計單位資料）（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點（附環(huán)境規(guī)劃設(shè)計單位）（四）別墅配套設(shè)施特點1 4 別墅市場構(gòu)成體系綜述（一）別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成（二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)（三）別墅物業(yè)

5、主要行銷通路和策略1 5 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇3 1問題與機會點分析32項目建議3 3市場定位建議34優(yōu)劣勢分析附：專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明2 2 虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查（一）上海聯(lián)體別墅市場概況（二）閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息

6、匯總比較（三）長寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（四）莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（五）綜合歸納說明2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查（一）上海獨立別墅市場概況（二）閔行顧戴路周邊區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（三）長寧西郊地區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（四）莘閔高檔別墅區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較綜合分析（五）綜合歸納說明分析篇前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類

7、及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇3 1問題與機會點分析3 2項目建議3 3市場定位建議3 4優(yōu)劣勢分析附：2 1市場調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市 場調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查32項目建議3 3市場定位建議34優(yōu)劣勢分析附：分析篇31問題與機會點分析前言背景篇1 11 21 3141 5專題篇21222 324分析篇31323 334別墅的由來別墅的分類及其特性分述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場構(gòu)成體系綜述 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場調(diào)查選取范圍說明虹山半島（一期）市場調(diào)查虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅

8、市場調(diào)查虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查問題與機會點分析項目建議市場定位建議優(yōu)劣勢分析繼多層、高層、小高層產(chǎn)品產(chǎn)之后，別墅已成為今年樓市關(guān)注的熱點之一。對于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體上看雖然附:并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個努力一一讓用戶心動！那么，虹山半島（二期）項目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如 何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶 群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市 場上才最受歡迎等等。本專題調(diào)查報告對“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅 市場作了全面的市場調(diào)查，一一分析、評述，供 有關(guān)方面決策、參考。前言背景篇1i別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13

9、別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇背景篇11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅市場研展報告1 1別墅的由來別墅的由來背景篇？別墅常識別墅背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū) 的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層 房屋，通常

10、是作為住宅或度假休息的場所。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑 式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢 房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套, 大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠遠超過 傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義 上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。別墅生活眼下正悄然走近市民別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革 開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強，也使普通市民的經(jīng)濟收入與消費能力持續(xù)走強，跨入新世紀， 上海的人均國民收入 GDP水平已突破4000美元，達到 中等發(fā)達國

11、家水平。隨著上海人對居住環(huán)境的強烈追求 的目標。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理 念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì) 量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年 進入“第三波”一一“追求回歸自然，提高生活品位”。住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成 為“新獨院住宅”的象征。別墅生活正消然走近市民， 成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點之一。上海別墅市場的“第一次浪潮”整個八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計欠合理， 反被

12、見多識廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。幾年的空置后，又 被好事之人笑為“綠化程度甚高”一一雜草叢生。1997年錦秋海別墅市場等的火第二次浪潮再度引燃了上海人的別墅熱 情管那還半年開算是帶著地園的聯(lián)體獨院住的通車營運， 及開發(fā)商的投資架的全面開通勺有限預(yù)算，2有些樓盤的院落的建 較造，在閔行較近松江更接浦東等時的里弄結(jié)合區(qū)域于是又有好事 者稱其別墅市獨院第三次浪潮的外觀更漂亮，房型更舒別墅市場研展報告別墅的由來I背景篇？|別墅常識適，然而更隨著上海對外開放度的進一步有的還這期間距區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林 現(xiàn)了大批公里花園寓商品房每業(yè)化上海市低幾百元的至使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海 次浪海市的來生活的

13、新市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多?；飿I(yè)共面統(tǒng)形態(tài)從排屋9概念的本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以墅 布 場 尚寓的的速度遞同時出現(xiàn)的年購弄式住宅T墅物業(yè)新客院約占購房總數(shù)的25%左右，衛(wèi)二宅見上可看作是別業(yè)消費正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢。以隨著市政道路的立經(jīng)濟型別家用主體的普及消費 人均收入的增加，上海人 市場在重生活的質(zhì)半年至而別墅下獨年創(chuàng)造已良成的上海人置業(yè)安家的新選擇， 售業(yè)獨院住嗾了上海市活的第二次浪潮來，將引導(dǎo)上海市場第三次浪潮的掀起。12別墅的分類及其特性分述別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識“獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于 自己的有天、有地、有花園的立體獨立居

14、住空間的生活, 是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨立出來，擁有成 套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質(zhì)量和提升。 這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場 注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低 層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。（ 我國在1987年制定的民用建筑設(shè)計通則（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1 3層為低層住宅；4 6層為多層住宅；7 9層為中高層住宅；10 層以上為高層住宅。 別墅的分類低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系 方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面 組合變化大、標準要求較高等。背景篇導(dǎo)讀1i別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)

15、劃綜述1 4別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法,這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性?頂級豪宅型別墅?高檔型別墅?中檔型別墅?經(jīng)濟型別墅?中國園林?歐洲古典?歐洲現(xiàn)代?北美風(fēng)格?其它進行分類如下:?休閑度假型別墅?經(jīng)濟生活居家型別墅?投資保值型別墅? 130160平米?161200平米?201300平米?250300平米?300平米以上?閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域?莘閔高檔別墅區(qū)

16、及滬松公路沿線區(qū)域?長寧西郊地區(qū)?松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)?滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)?浦東板塊區(qū)域?嘉定南翔地區(qū)?市中心城區(qū)別墅分類具體 細分特性市場定位面積控制獨立 別墅四面采光，無公 共面積和空間 可借，占地面積 最大；獨門獨 戶，獨享前庭后 院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體 別墅雙聯(lián)三面采光，占地 面積比獨立別 墅??；中、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光， 占地面積更??；中檔型160200平方米四聯(lián) 六聯(lián)兩面采光，占地 面積小，獨門、 獨戶、獨院。側(cè) 重以居家式的 功能住宅。經(jīng)濟型經(jīng)濟型130160平方米130160平方米聯(lián)排 別墅排屋 里弄 式住宅顧名思義，又

17、稱 為并排連在一 起的別墅，兩面 采光，占地面積 小,獨門、獨戶、 有獨院綠地，但 花園面積相對 較小。經(jīng)濟型130160平方米新型 別墅疊加 別墅（雙 復(fù)式 公 寓）又叫公寓型別 墅，它是介于別 墅與多層住宅 之間，兼顧了別 墅的小密度、大 間距、多綠化和 舒適感，又有多 層低價優(yōu)勢。經(jīng)濟型130160平方米別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識目前別墅市場開發(fā)總量按建筑形態(tài)的比例情)別i筑形態(tài)分類及其翟分述10%獨立別墅聯(lián)體別墅其它背景篇導(dǎo)讀1 1別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常

18、識中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交 通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價格 適中，這類別墅一般都擁有 200至300平方 米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客 戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類 別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階 層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格 大都是集中在80 180萬元之間，從這兩 年的價格走向來看，此類別墅的樓價始終保 持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源 源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及 日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅 物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。(二)別墅按市場級別檔次分類及其特性分述頂級豪宅型別墅有人說，全世界的最高級

19、住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。 上海別墅市場中的項級豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。項級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放，離不開上海經(jīng)濟的發(fā) 發(fā)，隨著大量外資歷的引進，跨國公司以及世界排名100強企業(yè)的進入中國市場特別是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社 交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷 別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在 1997年出現(xiàn)了 上海第一個高爾夫別墅一一湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面

20、，球場本身是球道，球 道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到別墅區(qū)， 形成Finfer-style的風(fēng)格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣 交錯形式。上海的高爾夫別墅市場由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下 2000萬元的天價，對于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營銷推廣 上，與一般別墅有一定的差別。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營銷措施得 當(dāng)，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達到80%.高檔別墅高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣， 且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越 的地理位置，享有優(yōu)美的自然景

21、觀，有的還具備無法 復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半， 目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯 區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別 墅平均售價一般在 USD15002000元/平方米，平 均租金在USD0.4-0.8元/平方米。隨著中國經(jīng)濟的進 一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專 家、經(jīng)理人員購買或租賃這類物業(yè)，國內(nèi)也有相當(dāng)一 批成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老 板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購買此類物業(yè)，用于投資、 居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。經(jīng)濟型別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之

22、間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在 10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消 費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾， 其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價不大（4080萬元之間）?！坝觅I城內(nèi)公 寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟型別墅的象征。據(jù)統(tǒng)計，上海市別墅市場，目前賣

23、得最俏的是面積在150280M2/套，均價在4000元/M 2左右，總價在50萬一一180萬/套的中檔和經(jīng)濟型別墅。這是受購房主力軍消費水平所限。因此，經(jīng)濟型別墅要面向 更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟型別墅拓展空間的主攻方向。別墅物業(yè)近按面積劃分130160 平米161 200 平米201 250 平米250 300 平米301平米以上毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識導(dǎo)致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當(dāng)然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130160平方米和

24、面積在161 200平方米的別墅，其客層對應(yīng)的 購房動機，應(yīng)該是生活居家類為主；相對而言面積在201300平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經(jīng)濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特 色，決定了別墅的類別和個性。(三)別墅按單套總建面積分類及其特分析目前別墅市場開發(fā)總量按面積分布的 比例情況12%18%-1120200m2 200250m2 250300m21 320m以上別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑， 此類風(fēng)格多見外挑門亭、 弧 型長窗、圓柱塔樓等；有

25、海岸同風(fēng)情的北歐式建筑， 此類風(fēng)格常見三角型屋檐、 米字格墻面，別具一格； 有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡； 也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大 利式、浪漫端莊的法式、 充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)(四)別墅近按建筑風(fēng)格分類及其特風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得 一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一 的。一背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅市場

26、研展報告別墅的由來休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán) 境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、 優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身 價。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；余山腳下 的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來 高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型， 而高檔會所的設(shè)置也增 添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價非凡。別墅常識此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā) 展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、 高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、 清新秀美的小區(qū)景致均是

27、普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于40至80萬元，立體交通的改善 使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族 樂于承受。別墅按居住功能劃分及其特3別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地 面積是普通住宅所無法相比的。 規(guī)?；_發(fā)加之完善 的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè) 居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕 佳良機。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確 把握購房時機。其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。(六)密集性區(qū)域分布分類及其31、閔行顧戴路板塊其

28、周邊區(qū)域該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點， 為近來市場發(fā)展的一大趨勢。顧戴路拓寬竣工半年以 來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使 中高檔消費概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高 檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。2、莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋(六)密集性區(qū)域分布分類及甘新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從 家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤家園、雅閣花 園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出 的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀初上海的 中高檔別墅區(qū)。其二為滬

29、淞公路沿線地塊，該地塊主要以 排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟類別墅為產(chǎn)品主力。以典 型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代 表。其售價基本接近于 30萬一一40萬之間，適中的售價無別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識3、長寧西郊地區(qū)90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定 位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的 建成，其平均單價一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。 加之由相對營建已久的名都城、 王朝別墅等物業(yè)所襯， 蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入(六)密集性區(qū)域分布分類兀住西郊

30、的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。背景篇？別墅常識4、松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū)西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建 立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。交通便 捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新橋之后，松江九 亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。(六)密集性區(qū)域分布分類5、滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。 區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。由依傍于淀 山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑 性度

31、假的物業(yè)特性。別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識6、浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的 內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū) 域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加 值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū) 域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150- 300萬獨立(六)密集性區(qū)域分布分別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。7、嘉定南翔地區(qū)該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，而平均租金在別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識30

32、00元/天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)營銷的特色。 嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體 的置業(yè)需求。六)密集性區(qū)域分布杯8、市中心城區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。通常物業(yè)有租有售。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得 不凡的佳績。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很 高要求，單棟價格基本在 200萬元以上。個別精品別墅如 靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰 蘇州河黃金水岸將單價一再提升。目前別墅市場開發(fā)總量按地段分布的比例情況8%n浦東II虹橋 廠滬青平 一莘松廠I其它目前別墅市場開發(fā)總量按路程分布的比例情況10%90%L車程半小時車程超半小

33、時別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識0（一）別墅產(chǎn)品功能特點1背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)住宅首先要滿足使用功能， 滿足日常起居的便利與 舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用 功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計和配 置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、 外空間的過渡，以及與私 家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便 利性，空間格局的經(jīng)濟性、合理性方面，應(yīng)多費心思， 有所創(chuàng)新。這

34、既是時代的要求，也是未來的趨勢。別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、 健身房、傭人房等正在越來越多地被運用在別墅項目中。1背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)（二）別墅建造用材等特點有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材別墅市場研展報告別墅的由來背景篇？別墅常識背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1

35、 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點?別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。 比如說綠化問題，另隍區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主， 使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小 景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫, 行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu) 造山水般詩意的人生。?別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自 然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏 的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代 別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念， 別

36、墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非 常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境， 一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然 環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。（四）別墅配套設(shè)施特點?會所規(guī)格例舉A:娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B:綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C:豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等?別墅物業(yè)周圍配套機能例舉A、大型超市背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)A、24小時電子巡更B、紅外線周界報警C、一、二層設(shè)門

37、磁、窗磁、三樓設(shè)門磁（一）別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成專業(yè)人士、市場人士普遍認為，上海的別墅市場的啟動已經(jīng)具 備可行性。別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系?？v觀目 前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：,別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點? 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）? 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）? 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點）? 快捷便利的立體交通；（交通賣點） 特別賣點背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的 追求。住房消費市場的發(fā)展，已使消費者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式” 因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理 服務(wù)質(zhì)量?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠 化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻 動環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。對于現(xiàn)時成熟的購房者來說“建筑風(fēng)格高雅、房型布局