房地產(chǎn))偉儲(chǔ)大廈副樓租售策劃

1、偉儲(chǔ)大廈副樓租售策劃偉儲(chǔ)大廈位于貴陽市黃金旱埠一一客車站附近，浣沙路浣沙 橋頭，立云酒店對(duì)面。其主樓高 23層，副樓15層，主樓為高 級(jí)商住公寓，副樓為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，層高均為3.3米。一、項(xiàng)目周邊情況（一）需求分析項(xiàng)目所處位置在市西路所輻射的黃金商業(yè)圈中，其商業(yè)價(jià)值 濃厚。圈中來自全國各地的生意人都較多，他（她）們所經(jīng)營的 物品在這一地帶主要形成了如下幾個(gè)大的市場(chǎng)：市兩百貨批發(fā)市場(chǎng)、市西化妝品批發(fā)市場(chǎng)、浣沙路摩托車市場(chǎng)、客車站布匹批發(fā) 市場(chǎng)、棗山路和頭橋機(jī)電市場(chǎng)等。 這些市場(chǎng)日貨幣交易量約數(shù)千 萬，是整個(gè)云巖區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)支柱。仔細(xì)分析這些市場(chǎng)，不難發(fā) 現(xiàn)其經(jīng)營者多為個(gè)體經(jīng)營， 生意規(guī)模不是很大，

2、他們對(duì)寫字樓的 需求僅處于有無或小量階段， 注重的是其功能方面。偉儲(chǔ)的副樓 采用的是公寓式酒店設(shè)計(jì)， 基本符合客戶心理，而且為全框架結(jié) 構(gòu)其變化的機(jī)動(dòng)性較大。（二）供給分析在這一區(qū)域內(nèi)，寫字樓弁不多，不少人是租用住宅樓來辦公。并且現(xiàn)存的寫字樓在檔次和服務(wù)上并未滿足客戶的需要， 現(xiàn)在同區(qū)內(nèi)主要有眾廈大廈、 立云酒店、 汽車三場(chǎng)工作樓、 鴻基景苑 （未發(fā)售） ，最具競爭性和可比性的主要是眾廈大廈和立云酒店。眾廈大廈是區(qū)域內(nèi)目前唯一的一幢純寫字樓，但其由于已建成多年，外觀陳舊，功能不全，其配套設(shè)施也不盡完善。在物管方面普遍反映較差，而且其電力供應(yīng)設(shè)施存在問題，經(jīng)常停電。但其有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，月租 18

3、22元/m2,物管1.4元/m2,是這一區(qū)域內(nèi)租金最低寫字樓。因?yàn)闀r(shí)機(jī)的原因，其銷售情況尚佳，與本物業(yè)相比，其無論從外觀、功能、配套、交通上都相差一個(gè)檔次。立云酒店就在本物業(yè)對(duì)面， 99 年以前是一個(gè)公寓式住宅的死盤， 99 年以后，由于更改定位得以盤活，目前租售情況較佳。由于有酒店的支撐，其物管、服務(wù)、配套都較為完善，可以說是區(qū)域內(nèi)檔次最高的商辦兩用樓。 但其寫字樓的形象沒有樹立， 租金也較高，在4045元/m 2之間，物管費(fèi)1.5元/m2,車位緊缺，其交房標(biāo)準(zhǔn)同本物業(yè)一樣，只帶衛(wèi)生間和公共部分的裝修。本物業(yè)與之相比也有著較大的優(yōu)勢(shì)，潛力巨大。二、貴陽市寫字樓調(diào)查（見附表） 三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分

4、析（一）優(yōu)勢(shì)（ 1 ）現(xiàn)房出租，即租即用（2）低租金，約30元/m 2（ 3 ）充足的車位（ 4 ）交通方便（ 5 ）區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚（二）劣勢(shì)（ 1 ）房屋空置多年，外部口碑不好（ 2 ）物管公司為新建，無知名度（ 3 ）配套設(shè)施不完善四、產(chǎn)品修正建議項(xiàng)目所處區(qū)域有著對(duì)寫字樓的客觀需求。本項(xiàng)目現(xiàn)存物業(yè)所無法改變的整體性、 停車場(chǎng)等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)， 再在副加值上做一些安排， 完全有可能做成區(qū)域范圍內(nèi)的名星寫字樓， 我們?cè)谕茝V上就應(yīng)該給客戶灌輸“高檔低價(jià)，物超所值”的概念。因而我們對(duì)本物業(yè)做如下修改建議：（ 1 ）引進(jìn)省外先進(jìn)物管公司作為物業(yè)顧問（ 2 ）設(shè)置熱水供應(yīng)系統(tǒng)（ 3 ）大堂為豪華裝修，并設(shè)

5、立商務(wù)中心（ 4 ）采用酒店式物管服務(wù)（ 5 ）設(shè)置餐廳，供應(yīng)早、中、晚餐（ 6 ）將主樓住戶停車位與辦公用停車位分開（ 7 ）將主樓住客會(huì)所與辦公樓共用，利用業(yè)主鍛煉，洽談生意（ 8）專門設(shè)置2 3 間會(huì)議室， 小會(huì)議室可容納 15 25 人，大會(huì)議室可容納 25 40 人（ 9 ）設(shè)立服務(wù)中心（代辦營業(yè)執(zhí)照、稅證、郵政代辦、火車票、飛機(jī)票等）五、價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目本身的一些實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的價(jià)格做如下的考慮：1 、買：只整層銷售報(bào)價(jià)2480元/m 2起，實(shí)價(jià)2380元/m 2起，層差30元/m 2,一次性付款9.8 折。 購買寫字樓100m 2 以上的送一含10 年使用權(quán)的車位

6、， 以后每增加100m 2 ， 則增加一含10 年使用權(quán)的車位。2、租a、純租：報(bào)價(jià)38元/m 2 月，實(shí)價(jià)30元/m 2 月（ 1 ）一次性交租三年則免三年物管費(fèi)，并獲兩年使用權(quán)的車位一個(gè)，限前10 名；（ 2 ）一次性交租兩年則兩年物管費(fèi)，并獲一年使用權(quán)的車位一個(gè)，限前10 名；（ 3 ）一次性交租一年，則免一年的物管費(fèi)。b 、租售：以租代售，以30元/m 2 月出租。前三年內(nèi)，如客戶愿意購買則可將以前所交租金抵做房款。此種方法無優(yōu)惠。c、租用優(yōu)惠（無特殊說明均有如下優(yōu)惠）（ 1 ）租用期間，所有租戶可獲贈(zèng)一張康體會(huì)所的 vip 卡；（ 2）在xx家具公司可購買家具特價(jià)優(yōu)惠；（ 3 ）酒店式管理；（ 4 ）安置嵌入式床墊；（ 5 ）一次性租用三年以上（含三年）的送坐睡兩用沙發(fā)一套。六、推廣策略目標(biāo)客戶：全市范圍內(nèi)的大、中、小型企業(yè)，外省企業(yè)駐貴陽辦事機(jī)構(gòu)，各地州市駐貴陽辦事處等。營銷推廣：以“高檔低價(jià)，物超所值”為主線，有針對(duì)性的對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳。（一）宣傳途徑：1 、以布幅廣告懸掛于大樓立面，吸引區(qū)域型客戶。2 、在商報(bào) 、 晚報(bào)上發(fā)布征租信息，征集全市內(nèi)的承租者。3 、以軟性文在都市報(bào) 、 晚報(bào)上評(píng)述物業(yè)各方面特點(diǎn)及區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢(shì)。4、在交通臺(tái)和新聞廣播電臺(tái)制作為期兩個(gè)月的電臺(tái)廣告。（二）促銷活動(dòng)1 、競爭租