現(xiàn)代花園住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告--

1、現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一二年十月目錄第一章 概 述 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.1 項(xiàng)目概況 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽1.2 編制依據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽1.3 主要研究的內(nèi)容 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽1.4 主要結(jié)論 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽1.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.1 項(xiàng)目建設(shè)的背景 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第三章 市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀情況 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽3.2 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽3.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽3.4 規(guī)模確定 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第四

2、章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.1 場(chǎng)址選擇 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽4.2 建設(shè)條件 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第五章 工藝技術(shù)及設(shè)備選型 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽5.1 工藝技術(shù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽5.2 設(shè)備選型及設(shè)備清單 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第六章 原輔材料供應(yīng) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽6.1 主要原材料供應(yīng) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽6.2 輔助材料消耗量 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽6.3 燃料及動(dòng)力 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第七章 總圖布局及工程技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7.1 總圖布置 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽7.2 工程方案 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第八章 節(jié) 能 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽8.1 節(jié)能原則 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽8.2 用能標(biāo)

3、準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽8.3 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件和結(jié)構(gòu)合理性分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽8.4 主要節(jié)能措施 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第九章 環(huán)境保護(hù)與消防 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.1 環(huán)境保護(hù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.2 環(huán)境影響分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.3 消防 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第十章 勞動(dòng)安全及衛(wèi)生 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.1 編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.2 勞動(dòng)安全措施 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.3 勞動(dòng)衛(wèi)生 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第十一章 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽11.1 項(xiàng)目組織管理 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽11.2 勞動(dòng)定員及來(lái)源 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽11.3 人員培訓(xùn) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)

4、簽第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽12.1 項(xiàng)目實(shí)施的主要內(nèi)容 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽12.2 建設(shè)進(jìn)度 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第十三章 投資估算與資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13.1 編制依據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽13.2 工程估算說(shuō)明 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13.3 投資估算結(jié)果 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽13.4 資金籌措 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第十四章 項(xiàng)目招標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽14.1 編制依據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽14.2 招標(biāo)確定 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽第十五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽15.1 編制依據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽15.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽15.3 流動(dòng)資金估算 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽

5、15.4 項(xiàng)目總投資 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽15.5 投資使用計(jì)劃與資金籌措 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽15.6 年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽15.7 總成本費(fèi)用估算15.8 利潤(rùn)總額分配 15.9 財(cái)務(wù)盈利能力分析15.10 不確定性分析 .15.12 評(píng)價(jià)結(jié)論 第十六章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽16.1 項(xiàng)目社會(huì)效益 第十七章 結(jié)論和建議17.1 結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽17.2 建議 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽、總 論一項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱 : 現(xiàn)代花園2. 承辦單位概況

6、承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一 級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司 實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 " 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng) 新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活 - 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、 高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 - 服務(wù)社會(huì)， 創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式， 充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地 產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) - 創(chuàng)造發(fā)展空間， 提升員工價(jià)值， 提高蒲氏集團(tuán)人的工作生 活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào) - 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益

7、回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市 2001、2002 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 20002020 年） （6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（ 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（ 8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（11）編制報(bào)告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4. 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民

8、經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康 持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾 的住房需求， 提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程， 決 定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一， 是華中人才、 技 術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的 企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體 化、新

9、材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資， 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在 的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、 研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、 開(kāi)發(fā)， 等項(xiàng)目實(shí)施后， 將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電 公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī) 劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。二項(xiàng)目概況1. 擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 東臨關(guān)山三路， 南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武

10、黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2. 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積12.9 萬(wàn)平方米，其中住宅 11.6 萬(wàn)平方米，公建 1.3 萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、 配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)， 人們生活水平穩(wěn)步提高， 我們公司超前思想， 規(guī)劃、 開(kāi)發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識(shí)分子， 入住華中光谷的從業(yè)人員， 及其他知識(shí)層次較

11、高、 家庭收入較 好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、 理智的選擇， 蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知， 是源于對(duì) 生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫 馨的家。3. 主要建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干

12、線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線， 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 通過(guò)天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、 綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平” ，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開(kāi)設(shè)下屬分局解決。4

13、. 項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共 投入總資金14828.67萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)） 稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 3906.08萬(wàn)元。5. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.

14、29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240三.問(wèn)題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階 層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng), 娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷 的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng) 目的社會(huì)效益。1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一. 市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平 均價(jià)格為2017.3

15、1元/m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市 各區(qū)樓盤(pán)銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面 積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的 5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果 看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ，市場(chǎng)接受程 度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)我們這次 調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占 33%,承受總價(jià)格在21-30

16、萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬(wàn)的占24.50% 承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%以上調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 20-30萬(wàn)之間，比例占 到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓 盤(pán)銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 1488.67點(diǎn)，比上季度 上漲了 36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度12

17、73.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67洪山醫(yī)住宅價(jià)洛物業(yè)指數(shù)I&0015001451 T514&3.B7114001 -jfiri1213. 521 MU120011002 0D 1軍第匹爭(zhēng)度2002 第一度EOO溝海二爭(zhēng)度觀盟隼第三孝度20 %隼顰匹孝Jt1145.331273. 521327 121451. rt14S8.672002年第四季度武珞路沿線樓盤(pán)銷售均價(jià)在 3000元/平方米左右，且銷售 情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在 3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一

18、是有良好的地理位置，交通方便；二是 該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體一一高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資 者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě) 字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城 等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在 1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu) 房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷 智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。

19、總體而言，楚雄大道沿線樓盤(pán)體 本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、 新開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸和南湖 山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低， 取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新 開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈 現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目 均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方 米，銷量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季 也

20、銷售了 4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈 良好態(tài)勢(shì)。二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年武漢完成住宅 建設(shè)投資 39.47 億元，比去年同期增長(zhǎng) 47.17%，施工面積達(dá)到 958.2 萬(wàn)平方米。 2002 年總投資額為 132.5 億元，同比增長(zhǎng) 14.9%。其中住宅投資 99.39 億元，同 比增長(zhǎng) 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 13.65 億元，占總投資的 10.3%. 從銷售投資比率來(lái)看， 98年銷售額只占到投資額的 43.78%，99 年上升到 60%， 在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.3

21、2萬(wàn)川（其中住宅銷售面積393.13萬(wàn)卅） 同比增長(zhǎng) 17.17%；總銷售額為 118.55億元，同比增長(zhǎng) 26.62%。虹景花園、華城 花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量， 再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的 不斷增多， 白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大， 另外國(guó) 家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持 （貸款） 將加大力度， 居民購(gòu)房能力將大大提 高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 三價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2002 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè) 檔次，從而拉動(dòng)武

22、漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 幾處 大型房屋拆遷改造工程， 使得大量居民重新置業(yè)， 為武漢市商品房的銷售提供了 契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四：1 .在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下， 地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周 邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2. 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的消費(fèi)者都采用 了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)， 而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款； 還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)

23、變， 使得 市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。3. 購(gòu)買力的增強(qiáng)， 按揭的作用。 我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)， 再加上不少“持幣觀望”者的加入， 銀行按揭到位， 國(guó)家 對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持 （貸款）將加大力度， 居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住 宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5. 競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢

24、市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房 地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保 利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大 約每平方米18002200元。四競(jìng)爭(zhēng)力分析中企資料網(wǎng)WWW.ZQZL,CN中國(guó)最大的資料下載網(wǎng)站外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬(wàn)科、 浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)， 使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高

25、整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市 居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī) 劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞， 尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、 外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推 出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市 民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”， 靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣 息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由

26、于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展， 致使周邊 居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小 于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理 由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1. 該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層， 周 邊高校院所的知識(shí)分子， 入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員， 以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) , 教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定， 同時(shí)隨著經(jīng) 濟(jì)水平的不斷提高， 人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來(lái)的是教職 工的收入水平也逐步的提高。

27、2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園 區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的 骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高： 除對(duì)住宅的舒適性 . 安全性的要求以外， 由于工 作的原因， 他們要求居住地能上班方便， 同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作， 對(duì)小區(qū)環(huán) 境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好， 比較容易出手， 這也是項(xiàng)目投資本金安全 性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 .2. 通貨膨脹的防護(hù)能

28、力： 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的， 而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言， 是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力， 這是由房地產(chǎn)本身 具有升值能力來(lái)決定的， 這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響， 同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的 投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大， 同樣也受銀行利率影響， 假如依照目前 政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 論證比選擬建 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（ 3000萬(wàn)

29、元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米。總 居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小 區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所 等設(shè)施。（小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2）產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設(shè) 計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周

30、邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：戶型分配表樓型戶型格 式面積（m外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2）室內(nèi)：1. 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2. 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚4. 窗：戶外窗用彩鋁窗。）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1

31、廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房165.8290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1）室外5. 門(mén)：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。6. 廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭） 、抽油煙機(jī)。7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí) 防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié) 水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂 漿拉毛。8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步

32、為高級(jí)防滑地面磚。3） 配套設(shè)備：1. 電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝 后可立即使用。3. 電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4） 智能化系統(tǒng)：1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí) 電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。2. “一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通” 。3. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、

33、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 主干道把小區(qū)中心、 四個(gè)組團(tuán)和幼 托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌， 如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、 公共建筑以及 管理處等方便居民使用。庭院燈： 保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、 既有安全保護(hù)功能、 又可 美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看 垃圾桶：在公共

34、區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬(wàn)m212.91住宅建筑面積萬(wàn)m211.62公建面積萬(wàn)m1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬(wàn)m101住宅用地萬(wàn)m4.372公建用地萬(wàn)m22.133道路用地萬(wàn)m1.094.公共綠地萬(wàn)m2.0其他用地萬(wàn)m0.41中企資料RW W W.Z Q ZL. CN中國(guó)最大的贄料下載網(wǎng)站四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、 信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用

35、地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理 布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原 則，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適 應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市 政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置 （詳見(jiàn)附圖1:場(chǎng)址位置圖）。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。 小區(qū)北靠雄楚大街、 東接民院路， 西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理 大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 東臨關(guān)山三路， 南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三：擬建于

36、華中科技大學(xué)西一門(mén)外， 北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)， 西臨魯磨路， 南靠華中 科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二” 。其理由： 通過(guò)收集資料、 走訪調(diào)查、 查閱資料及抽樣調(diào)查， 運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析 相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。一項(xiàng)目概況1. 自然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、 結(jié)構(gòu)形式、 資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和 研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土） ，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋 混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條 件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程

37、排 水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)， 已為項(xiàng)目提供了排水、 電力、燃?xì)狻?供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近， 不需要建造水處 理系統(tǒng)。 同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)有十余條公交線路， 五條過(guò)江航線， 即將修建的漢口常青 至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛 樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備， 為居民日常生活提供便捷。 珞瑜路這幾年的變化日 新月異， 一改昔日的荒涼， 成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。 該街區(qū)各 項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、 , 隨著大量居民入 住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一

38、片樂(lè)觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 北靠武黃路， 路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。 由 原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)， 東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一， 水域 開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的 理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)馬鞍山森林公園， 步行 5 分鐘就可 到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境 幽雅。湛藍(lán)的天、 清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)， 郁郁蔥蔥的松林、 芳草茵茵的綠地讓 你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、 享受返樸歸真的美麗。 獨(dú)特的地理位置， 賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在

39、武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府， 學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為 友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中， 居住人口都是從事高新技術(shù)人員， 受教育 程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。 云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。 故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的 文化和教育環(huán)境。二開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1

40、) 申請(qǐng)選址。向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2) 制訂方案。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址 范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3) 申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī) 劃部門(mén)核定“紅線圖” ，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門(mén)發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5) 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用 者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。（6）發(fā)證：由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2.

41、 對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) （ 詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方 案中的項(xiàng)目的總投資估算表 ） 。三建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線， 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 通過(guò)天然 氣中壓管

42、向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、 綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平” ，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開(kāi)設(shè)下屬分局解決。四建設(shè)規(guī)模總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 12.9 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 1.3 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 4820平方米，綠化面積近 4.5 萬(wàn)平方米， 容積率 1.3 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)” ，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊

43、 四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行 ,五.環(huán)境保護(hù)1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。 餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán) 境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一. 節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能 源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適, 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取

44、有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建 筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。中企資料網(wǎng)一WWW中國(guó)最大的資料下載網(wǎng)站 1建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150m厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面 傳熱系數(shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第 2級(jí)，空氣滲透性能

45、屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱 系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫 砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1.67W/（m2.k） 2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MV的熱水鍋爐（熱效率為80%）APV湍流技術(shù)高換 熱系數(shù)的換熱器、 高度聚乙烯保溫管 （熱效率達(dá)90%）、自力式流量控制器等措施， 達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。 小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào) 節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫

46、度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。 小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷 設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑， 有效避免了在管網(wǎng)傳送中 的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。 最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情 況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。 每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控 閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng) 垂直失調(diào)的弊病。 采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置， 各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免 水力平衡調(diào)節(jié)的困難， 并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 房間散熱器選用鋁合金暖 氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的

47、應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中， 應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CF血復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)； 排水管采用UPV管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全 部采用SBS&水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶采用高檔實(shí) 木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)； 樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)； 燃?xì)獠捎肞GM2.5磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-1磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制 裝置；GR隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅

48、廚廁防水技術(shù)。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境， 提供安全。有效的供水、污水處理、 日用系統(tǒng)， 節(jié)約用水。 實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用， 改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 建立完善的給 水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系 統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)， 水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家 規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。 提出合理用水分配計(jì)劃、 水質(zhì)和水量保證方案。 最大限度地有效利用水資源， 減 少小區(qū)污水的排放量， 實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的

49、用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、 消防用水和其它生活用水； 及時(shí)將小 區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃， 避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后 的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)， 并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)， 提 高用水效率。 提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落， 減少草坪面積， 尤其是冷地型草坪 面積。綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水， 以利于節(jié)水及利用自

50、然滲透補(bǔ)充 地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具， 不斷提高用水效益。 不使用耗水 9升和 9升以上的 座便器。龍頭：（1） 不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 （2） 根據(jù)用水場(chǎng)合的不同， 可選用延 時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 （延時(shí)自閉 ）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭； 手 壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 （停水自閉 ）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍 頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具 （水溫調(diào)節(jié)器 ） ；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一. 環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)

51、發(fā)過(guò)程中，講究 園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、 廣 場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注 意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%勺綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制， 污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷， 周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二. 施工期環(huán)境影響分析1. 施工期污染源中企資料網(wǎng)一WW W.ZQZL.CN中國(guó)最大的資

52、料下載網(wǎng)站(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌?噪聲。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的 活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段:電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105:無(wú)齒鋸105底板與

53、結(jié)構(gòu)階 段混凝土 輸送泵90-100多功能木工 刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵； 人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3) 施工期廢水污染源施

54、工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢 水主要包括土方階段降水井的排水， 結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖 洗水。(4) 施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各 種建筑裝修材料。2. 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工 機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確 切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲 級(jí)見(jiàn)表。各施工

55、階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB( A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大 小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析， 施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵， 為減少其環(huán) 境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛， 減少尾氣污染， 施工道路經(jīng)常保持清潔， 濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引 起的揚(yáng)塵污染， 同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛； 混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出 口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲 對(duì)居民生活的影響； 施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲， 打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn) 行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染， 環(huán)保措施