商業(yè)地產(chǎn)階段性報告(doc 22頁)

1、商業(yè)地產(chǎn)階段性報告目 錄一.宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.  政策環(huán)境分析3. 其它因素影響分析 二.北京商業(yè)物業(yè)分析1.商業(yè)地產(chǎn)簡析 2.北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢3.不同商業(yè)的經(jīng)營方式簡述4.商家招商/宣傳/推廣策略簡析三.開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 1.“營業(yè)額提成保底”的委托經(jīng)營模式 2.參股經(jīng)營模式 3.控股（或全資）經(jīng)營模式四.商鋪投資分析 1.商鋪投資者分類2.可供投資的商鋪分析3.投資商鋪應(yīng)考慮的因素五.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析1.北京典型商鋪項(xiàng)目簡介2.北京商鋪?zhàn)赓U價格水平 一、宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析今年以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個快速增長的階段

2、，各種經(jīng)濟(jì)因素都非常活躍，同時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源能源的矛盾加劇，國家從土地、信貸、行業(yè)發(fā)展等方面實(shí)施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過熱現(xiàn)象，達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的目的。上半年，北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1910.3億元，按可比價格計算，比上年同期增長15.4%?？鄢?"非典"對上年基數(shù)的影響，經(jīng)濟(jì)增長率為13.3%。低于一季度的經(jīng)濟(jì)增長率。從1999年以來，北京市經(jīng)濟(jì)增長速度一直平穩(wěn)保持在10%以上，年度之間變化不超過0.8個百分點(diǎn)。2003年以后，在奧運(yùn)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級等因素的影響下，北京市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加速增長的新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平穩(wěn)正常，主要體現(xiàn)以下四個方面： 1、經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)改善。全市

3、完成財政一般預(yù)算收入378.5億元，增長25.3%。2、增長質(zhì)量穩(wěn)步提高?，F(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用增強(qiáng)，增長結(jié)構(gòu)趨向協(xié)調(diào)。工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值596.3億元，增長21.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值169.8億元，增長19.1%。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1168.1億元，增長14.2%。 3、落實(shí)國家宏觀調(diào)控取得明顯成效。一是投資增幅逐月回落。全社會固定資產(chǎn)投資872億元，增長22.1%，增速比1至5月回落5.5個百分點(diǎn)，比一季度回落14.4個百分點(diǎn)。投資增長主要是中央重點(diǎn)項(xiàng)目和奧運(yùn)場館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)帶動，國家重點(diǎn)抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項(xiàng)目在北京基本不存在。二是消費(fèi)保持較快增

4、長。實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1067.4億元，增長19.3%。三是新增貸款明顯減少。6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額11853億元，增加額同比下降35.1%。四是消費(fèi)價格保持基本穩(wěn)定，明顯低于全國平均水平。原材料、燃料、動力等生產(chǎn)領(lǐng)域價格也趨于平穩(wěn)。 4、居民生活進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7836.4元，增長11.3%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為4107.2元，增長11.4%。由于及時調(diào)整最低生活保障等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，緩解了糧油價格上漲對低收入群眾生活的影響。堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，農(nóng)民就業(yè)和社會保障也逐步納入全市統(tǒng)籌管理體系。5、外商投資好于預(yù)期。全市新批外商投資企業(yè)859家，增長30.6%，實(shí)際利用客商直

5、接投資17.2億美元，增長68.1%，地方企業(yè)出口總值達(dá)到45億美元，增長38.4%。禽流感和非典反彈對經(jīng)濟(jì)的影響很小，各項(xiàng)指標(biāo)明顯高于預(yù)期。2.  政策環(huán)境分析2004年是各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺最集中的一年，商業(yè)地產(chǎn)受政策的影響在整個行業(yè)將是首當(dāng)其沖的。1、關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資通知4月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資通知，對各種在建項(xiàng)目進(jìn)行清理，特別是對大型購物中心等自有資金占有量少的項(xiàng)目進(jìn)行清理。清理期間，停止一切地產(chǎn)項(xiàng)目的土地審批。這項(xiàng)政策的出臺，將大量不合要求的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目清理出局，保證了北京商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。2、國務(wù)院發(fā)改委關(guān)于提高銀行貸款自有資金比例的通知

6、4月29日，國務(wù)院發(fā)改委出臺該辦法，將房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例從121文件規(guī)定的30%又提高到35%。實(shí)際上，4月29日以前，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款并沒完全按照121規(guī)定執(zhí)行，絕大多數(shù)開發(fā)貸款自有資金不足20%，大型購物中心更少，只有5%。所以，該文件出臺，極大地提高了地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入門檻，許多實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商只有退出地產(chǎn)行業(yè)。3、入世承諾今年12月11日，我國將履行加入wto的承諾，取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制：允許設(shè)立外資獨(dú)資商業(yè)企業(yè)；投資內(nèi)地商業(yè)的外資零售企業(yè)所需注冊資本從原來最低的1000萬元降至30萬元，批發(fā)企業(yè)則從最低的6000萬元降至50萬元；從事零售的外資投資商業(yè)

7、企業(yè)及其店鋪的設(shè)立地域限制將取消；而且，外資投資商業(yè)的審批權(quán)下放到地方。這些政策的執(zhí)行，勢必促進(jìn)外資商業(yè)的大力進(jìn)駐，為國內(nèi)商業(yè)發(fā)展注入活力，國內(nèi)商家將與外資同臺競爭。4、北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2004）出臺2004年3月，北京市商務(wù)局、北京市發(fā)展和改革委員會制定了北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2004），對與人民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)和設(shè)施采取鼓勵政策，而對新增的大型商業(yè)設(shè)施在地域上進(jìn)行了明確的限制，這對方便人民生活、完善首都商業(yè)布局具有積極的影響。5、銀行貼息貸款北京市商務(wù)局7月份下發(fā)了對發(fā)展社區(qū)連鎖便民超市、便利店給予銀行貸款貼息實(shí)施辦法的補(bǔ)充意見，對2004年度經(jīng)營盈利的連鎖企業(yè)和社

8、區(qū)連鎖便民超市、便利店，給予5%左右的銀行貸款貼息。與原來的規(guī)定相比，補(bǔ)充意見對給予銀行貸款貼息的范圍進(jìn)行了修改，將連鎖企業(yè)年銷售額從5000萬元以上提高到6000萬元以上；擁有連鎖超市、便利店40家以上提高到60家以上；取消了“連鎖總部注冊在北京”的限制；在繁華街區(qū)開設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)便利店(100平方米左右)不再享受貸款貼息。在直營連鎖超市、便利店的貼息額度上，每新開10家直營連鎖超市、便利店，給予貼息的銀行貸款額度由原來的不超過1000萬元調(diào)整為不超過900萬元；在加盟連鎖超市、便利店的貼息上，每新開10家社區(qū)連鎖超市、便利店，給予不超過500萬元銀行貸款額度的貼息改為不超過400萬元。此外，補(bǔ)充

9、意見中還特別補(bǔ)充了“對在新建社區(qū)、便民連鎖設(shè)施空缺的社區(qū)發(fā)展連鎖便民超市和便利店的連鎖企業(yè)，給予一次性貸款貼息支持”的條款。在地產(chǎn)政策與商業(yè)政策的雙重影響下，北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)，特別是已建成的商業(yè)和嚴(yán)格按照規(guī)定將建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將在總供給受限制、總需求迅速膨脹的環(huán)境下，受到市場的追捧。3. 其它因素影響分析 1、物流業(yè)迅速發(fā)展北京市對物流業(yè)總體規(guī)劃是，到2005年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)物流體系框架；2010年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。在房山

10、閆村-豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺3處各規(guī)劃建設(shè)一個大型物流基地。2、連鎖業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均年收入達(dá)到600-850美元時，大型和國際化的連鎖超市會迎來大發(fā)展的黃金時期,早在2001年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入就已超過了800美元。所以說，我國大力發(fā)展連鎖經(jīng)營的時機(jī)已經(jīng)成熟。二、北京商業(yè)物業(yè)分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)簡析 商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商

11、業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌；各地都開始爭建商業(yè)“一條街”及大型購物中心。成都的開發(fā)商建出了成批的底商，大連萬達(dá)則將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽開發(fā)了萬達(dá)購物廣場。大連萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時，也由此獲得了中國銀行10億元的授信。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團(tuán)。并計劃在上海楊浦和北京等15個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。有數(shù)字表明，2002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%

12、，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達(dá)近10年的沉寂中走出，并快速升溫。影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素 要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點(diǎn)，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素區(qū) 位 條 件：宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。 物業(yè)業(yè)態(tài)類型：不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商店的收益能力排比中則最高。 綜合經(jīng)營程度：大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價值。 而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化，綜合化將是影響因素之一。時 間 因 素

13、：區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用35年時間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營期，并可保持10年左右，此時價值最大。之后則須進(jìn)行重新裝修，價值降低。 商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之要點(diǎn)提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營積極性降低； 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。 在開發(fā)商在操

14、作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機(jī)方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會效益巨大的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會責(zé)任感的日益增強(qiáng)。 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。 合理分配利潤空間 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個環(huán)節(jié)組成“開發(fā)銷售經(jīng)營管理”。作為開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完了，必須給第二個、第三個環(huán)節(jié)留下足夠的利潤空

15、間。反之，即第二個、第三個環(huán)節(jié)沒有利潤空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營管理不成功，這對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。對此，專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營管理公司來包裝，來經(jīng)營管理，以形成品牌效應(yīng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商通過多年的摸索總結(jié)出的基本規(guī)律。 選擇最佳贏利以及營銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個分開和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是

16、商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

17、選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：一是把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。四、投資回報的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，

18、還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營管理會成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價值，使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者以及消費(fèi)者四方受益。2北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一個集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將300400萬平方米左右，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求。 從商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展來說，預(yù)計到年，國外所有業(yè)態(tài)都將

19、出現(xiàn)在北京，而對于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計國際零售強(qiáng)至少有將在北京開店。 從新開店形式看，以社區(qū)為目標(biāo)客戶集中區(qū)域的中小型百貨、購物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購物中心則發(fā)展空間有限；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營，從而進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。所謂shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。 從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會更朝著各種不同專業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為

20、主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。 總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業(yè)地產(chǎn)各個方面的發(fā)展趨勢之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京市商業(yè)地產(chǎn)在今后幾年將會強(qiáng)力發(fā)展，同時在總量增加的狀況下，將進(jìn)一步完善商業(yè)體系布局以及商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)市場亦將會成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商在北京的集中投資方向。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作以及其所涉及的環(huán)節(jié)之多遠(yuǎn)甚于住宅地產(chǎn)。因而其成功與否除去項(xiàng)目本身之外，其開發(fā)策略以及運(yùn)作管理方式將是關(guān)鍵。只有定位準(zhǔn)確、策劃精彩、業(yè)態(tài)合理招商運(yùn)作有序，經(jīng)營管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的短期效應(yīng)，保證其地塊價值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。十大

21、商圈已成熟新商圈將會形成     經(jīng)過多年的培育和發(fā)展,北京市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展和完善，以多個大型商業(yè)購物場所為核心的商圈多元化格局已經(jīng)基本形成，除傳統(tǒng)的商業(yè)中心王府井、西單之外，cbd、燕莎、公主墳、建國門、亞運(yùn)村、朝陽門外、阜成門復(fù)興門、北三環(huán)這十大商圈已日趨成熟,在此商圈內(nèi)的新增商業(yè)物業(yè)將會越來越少。     在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動下，伴隨消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心,比如現(xiàn)在媒體報道熱點(diǎn)中的,在政府支持之下正在開發(fā)的金源shoppingmall和亦莊shop

22、-pingmall,還有西環(huán)廣場、清河商業(yè)中心、萬柳購物中心、中關(guān)村廣場等這些大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn),必將帶動其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍,并形成未來的新北京商圈。  北京商業(yè)開始多元化發(fā)展     北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。從原來計劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得     較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)

23、展趨勢。     商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進(jìn)了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購物快速發(fā)展。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營管理方式上發(fā)生積極變化，與發(fā)達(dá)國家的差距逐漸縮小。 目前，北京市場上在建、待建的定位于shopping mall的項(xiàng)目有10家之多，總規(guī)模在200萬平方米以上，具體位置如表所示：物業(yè)名稱位置規(guī)?？⒐r間建筑規(guī)劃形式建外sohocbd區(qū)域800002006商業(yè)街群華貿(mào)中心cbd區(qū)域1800002006獨(dú)體商

24、業(yè)樓、獨(dú)立商業(yè)街北京萬達(dá)廣場cbd區(qū)域800002006獨(dú)體商業(yè)樓、獨(dú)立商業(yè)街中關(guān)村廣場中關(guān)村2000002005主要為地下空間世紀(jì)金源mall石景山6800002004獨(dú)體商業(yè)樓大鐘寺商業(yè)廣場大鐘寺2000002006獨(dú)體商業(yè)樓北京mall亦莊400000待定待定東華國際廣場東直門待定2006獨(dú)體商業(yè)樓菜市口國際商城菜市口210000待定待定規(guī)劃mall東北部區(qū)域待定待定待定  從上述圖表可以看出，未來幾年內(nèi)北京市大規(guī)模、多功能的商業(yè)設(shè)施市場表現(xiàn)相當(dāng)活躍，總體放量十分巨大，2005年至2006年將是北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)最為突出的階段。較大的供應(yīng)將填補(bǔ)局部區(qū)域的市場空白，

25、促進(jìn)區(qū)域商業(yè)市場的成熟和完善，促進(jìn)了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時，較大的供應(yīng)將產(chǎn)生消費(fèi)資源的分流和區(qū)域化等現(xiàn)象，消費(fèi)者選擇余地的加大將直接導(dǎo)致北京市商業(yè)市場競爭趨于激烈化。  總體而言，上述大型shopping mall的供應(yīng)，在地理位置分布、規(guī)劃特點(diǎn)等方面表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，主要特征如下： 北京市早期規(guī)劃的大型“shopping mall”項(xiàng)目，如世紀(jì)金源mall、亦莊北京mall、東北部地區(qū)的規(guī)劃mall等，均分布在四環(huán)外部,地理位置相對城市中心較遠(yuǎn)。此類項(xiàng)目在規(guī)劃過程中吸收了國外大型shopping mall的建設(shè)特點(diǎn)，遠(yuǎn)離城市中心，選擇在城

26、鄉(xiāng)結(jié)合處、城市邊緣地帶進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營活動；同時，由于土地成本、建設(shè)思路等原因，此類“shopping mall”單體規(guī)模均十分巨大； 上述大型“shopping mall”項(xiàng)目的建設(shè)，除世紀(jì)金源外，目前均處于停滯階段，開發(fā)前景不確定。導(dǎo)致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場前景較差等原因，由此可以看出，目前階段北京外部區(qū)域大型“shopping mall”的建設(shè)操作難度相對較大； 從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項(xiàng)目外，目前在四環(huán)內(nèi)部、三環(huán)沿線節(jié)點(diǎn)、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項(xiàng)目開始拔地而起。此部分物業(yè)如大鐘寺商業(yè)廣場、東華國際廣場、cbd

27、商業(yè)組團(tuán)等，體量基本控制在20-30萬平方米左右，地理位置的內(nèi)沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特征； 上述內(nèi)部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點(diǎn)或區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，由于距離較近、商業(yè)基礎(chǔ)良好、總體規(guī)?？煽匦暂^強(qiáng)等因素，在建或部分竣工項(xiàng)目的招商甚至經(jīng)營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心； 綜上所述，北京市大型“shopping mall”建設(shè)的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線靠攏，由此趨勢可以看出，目前市場狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應(yīng)更具有活力。 按照北京市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃部署，擬定將在

28、東、南、西、北外部區(qū)域建設(shè)至少四個“shopping mall”，但是隨著市場的發(fā)展與變化，大型商業(yè)物業(yè)卻出現(xiàn)了向內(nèi)部區(qū)域擴(kuò)展的狀況，咎其原因，北京市發(fā)展此類物業(yè)主要將面臨如下幾個問題：第一，商品種類供應(yīng)不夠，“shopping mall”業(yè)態(tài)組合將出現(xiàn)矛盾。目前北京的商品數(shù)量大約20萬種左右，而世界商品種類大約為150萬種，以現(xiàn)階段北京商品種類的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經(jīng)營運(yùn)作體系，由于規(guī)模過大，將直接導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合重復(fù)、矛盾等現(xiàn)象，從而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來商業(yè)經(jīng)營將面臨較大的壓力；第二，

29、北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)正處于升級階段，相當(dāng)長時間內(nèi)將仍然具有較強(qiáng)商業(yè)吸引力。隨著北京商業(yè)市場的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強(qiáng)，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將不會被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。由于之前的大型商業(yè)物業(yè)多集中在二環(huán)內(nèi)及其沿線并逐漸飽和，未來二、三環(huán)之間或三環(huán)沿線的物業(yè)，將可能形成對于傳統(tǒng)商業(yè)中心的沖擊，產(chǎn)生較大的商業(yè)影響；第三，消費(fèi)者對于外部“shopping mall”的消費(fèi)意識表現(xiàn)一般。由于消費(fèi)慣性的影響，北京市消費(fèi)者對于城市邊緣區(qū)域的大型購物場所反映一般，長期養(yǎng)成的消

30、費(fèi)習(xí)慣將不會在短期內(nèi)發(fā)生改變，外部區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)缺乏足夠支持其良好經(jīng)營的消費(fèi)支撐。第四，私家車占有量仍顯不足，消費(fèi)模式有待改進(jìn)。雖然目前北京市私家車占有量明顯上升，但總體而言，對于支撐以驅(qū)車購物為主的大型城市邊緣“shopping mall”的消費(fèi)模式而言，仍顯不足。一方面，北京市消費(fèi)觀念有待提高，另一方面，消費(fèi)者驅(qū)車購物、一次性購買大量商品的消費(fèi)模式尚不具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，距離、時間、代步工具均是此類物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。綜上所述，通過對北京市現(xiàn)狀大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)、分布及此類物業(yè)的發(fā)展預(yù)測分析可以看出，實(shí)際上，目前階段此類物業(yè)發(fā)展前景并不十分樂觀，市場期望值并不高，未來商業(yè)經(jīng)營面臨的市場

31、風(fēng)險較大。     2004年商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)薄弱上升空間巨大     據(jù)統(tǒng)計，目前，北京商業(yè)物業(yè)還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模，在最近幾年逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業(yè)街、大型現(xiàn)代化購物場所、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，北京商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。同時商業(yè)物業(yè)作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，北京商業(yè)物業(yè)總體需求量也將不斷攀升。 &

32、#160;境外商業(yè)企業(yè)引領(lǐng)北京商業(yè)物業(yè) 2004年外資大型零售商的進(jìn)駐和擴(kuò)張將會更加激烈,更多的境外產(chǎn)品會進(jìn)入北京的零售市場,整個北京商業(yè)零售市場的商品種類會有飛躍性的發(fā)展。它們在爭奪北京零售市場的同時,也促進(jìn)了北京市商業(yè)物業(yè)市場的大力發(fā)展。這些主力業(yè)態(tài)的擴(kuò)張與北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展密不可分,在商業(yè)物業(yè)市場較為發(fā)達(dá)的南方城市,這些主力業(yè)態(tài)的連鎖機(jī)構(gòu)很多都與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商有戰(zhàn)略性合作，在北京也會很快開始。社區(qū)商業(yè)物業(yè)將成為開發(fā)熱點(diǎn) 居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式

33、特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間，同時也彌補(bǔ)了2003年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費(fèi)脫節(jié)的需要。2004年房地產(chǎn)市場上將會有更多的社區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。3. 不同商業(yè)的經(jīng)營方式簡述一個商業(yè)地段的價值，并不因?yàn)樗麚碛卸嗌賯€大型賣場和高檔商場，必須慎重的考慮到當(dāng)?shù)氐娜肆?、地理位置、公共投入、?guī)劃配合等不同因素，一個有完整規(guī)劃、充足配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，才能大大提高當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的價值。概括起來，目前在市場發(fā)售的商鋪類型，按照類型一般有以下幾種：購物中心、專業(yè)市場席位

34、型商鋪（如：朝外門項(xiàng)目商業(yè) ）此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20-30平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租，通過一定的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位后，由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，由投資者收取固定租金回報。例如早期的萬通小商品市場、女人街，近期發(fā)售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場、萬朋商城等等。商廈商鋪（ 如 溫特萊項(xiàng)目商業(yè) ）商廈商鋪沿街寫字樓底部按柱距劃分單元，進(jìn)行租售的商鋪。由于中高檔寫字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。此種類型的商鋪由于是單元自主經(jīng)營，業(yè)主

35、在選擇租戶上有相當(dāng)?shù)撵`活度，商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用，才能長期保證較高的租金水平。 商業(yè)街商鋪（如西單商業(yè)街 ）在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。商業(yè)街的形成一般需要區(qū)域商業(yè)的長期培育，一般至少2年，才能形成較成熟的商業(yè)氛圍，一條成熟的商業(yè)街會持久穩(wěn)定的發(fā)揮商業(yè)效用，有很高的商業(yè)價值和收益回報，國內(nèi)外有很多知名商業(yè)街已成為城市商業(yè)的代表。如紐約第五大道、東京新宿大街、銀座、香港九龍的彌敦道、銅鑼灣的軒尼詩道、新加坡烏節(jié)諾商業(yè)街、北京王府井等等。這類商業(yè)街形成的黃金鋪位穩(wěn)定經(jīng)營多年，絕少出兌，投資機(jī)會極為罕

36、見。社區(qū)商鋪（如萬科青青家園社區(qū)商業(yè)街 ）設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型?？偟膩碚f，整個商業(yè)區(qū)的經(jīng)營管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營造好壞與否，都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報得以保證的重要問題。 4. 商家招商/宣傳/推廣策略簡析招商是一個具有長期性和艱巨性的系統(tǒng)工程，是企業(yè)品牌在進(jìn)行大區(qū)域的市場推廣過程中一個非常重要的環(huán)節(jié)。    要獲得招商成功，必須有一個詳細(xì)周密的計劃。在這之前，首先必須了解經(jīng)銷商的需求，只有這樣，招商工作才會有方向性和指導(dǎo)性。一般來說，經(jīng)

37、銷商最關(guān)心的，不外乎以下幾點(diǎn)：產(chǎn)品是否有潛力，有無強(qiáng)勢的銷售政策和市場支持，是否有合理的退換貨制度等。另外招商企業(yè)是否有品牌推廣的實(shí)力，招商企業(yè)的信譽(yù)如何，是否有成功的營銷模式可以復(fù)制等也是經(jīng)銷商通?？紤]的問題。招商企業(yè)如果能夠在這些方面滿足經(jīng)銷商的需求，再加以周密的計劃和有效的溝通，獲得招商成功的可能性相對就會較大。通常使用的招商方法大體上有媒體廣告招商法、展覽招商法和人員招商法等幾種。其中，人員招商通常是利用朋友的關(guān)系進(jìn)行熟人的招商，或是對以前的客戶進(jìn)行內(nèi)部前期招商。媒體廣告招商是對產(chǎn)品或項(xiàng)目進(jìn)行展示的非常重要的一種招商方法。它能吸引經(jīng)銷商的注意力，闡述招商內(nèi)容與市場前景，讓經(jīng)銷商看到利潤

38、所在，引發(fā)經(jīng)銷商的濃厚興趣，是招商常用的方法之一。展覽會型的招商也是企業(yè)招商常用的模式，洽談過程更真實(shí)、更直接，但受展會規(guī)模限制，有一定局限性。 三. 開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式1、“營業(yè)額提成保底”的委托經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商與有一定知名度、實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績較佳的零售服務(wù)商合作，由開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售服務(wù)商負(fù)責(zé)其余部分的投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。開發(fā)商每月將按一定比例的營業(yè)額提成作為利潤，若此利潤額低于某一約定金額時，零售服務(wù)商應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)足至此約定的金額（通常稱保底利潤），一般情況下，超市類商品的提成比例為1.52，而百貨類商品提成比例約為3.55；雙方約定的保底利潤額通常也低于該項(xiàng)目正

39、常出租時的租金水平。 參考案例：北京某知名企業(yè)集團(tuán)蘇州某店 面積；12000平方米 樓層：1、2樓 業(yè)態(tài)：大型超級市場 合作形式：營業(yè)額1.5提成作為合作利潤，約定保底利潤額的a萬元/年。 參考市場租金：2×a萬元/年。 對開發(fā)商來講，此模式主要優(yōu)點(diǎn)：（1）容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他的正效應(yīng)； （2）不參與經(jīng)營管理，不承擔(dān)零售經(jīng)營帶來的風(fēng)險。 主要缺點(diǎn)： （1） 收益沒法最大化， （2） 承擔(dān)零售經(jīng)營存在周期性波動帶來的風(fēng)險； （3） 當(dāng)物業(yè)增值時，受合作期的約束，不容易使物業(yè)套現(xiàn)。 操作建議：此模式適合欲引入知名商家?guī)砥渌飿I(yè)銷售和招商的大型商業(yè)物業(yè)，一般應(yīng)在40000平方米以

40、上的商業(yè)物業(yè)，其中部分設(shè)計成商鋪銷售。零售服務(wù)商須具備較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力和盈利能力，評估指標(biāo)有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長率等。如零售服務(wù)商不提供保底利潤，則建議開發(fā)商不采用此模式。2 、參股經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名主力店，而出資參股該主力店設(shè)在其開發(fā)商業(yè)物業(yè)的分店。開發(fā)商參股比例一般不超過20，并按參股比例分紅。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價格向開發(fā)商租用物業(yè)，同時，因涉及到知名商家的無形資產(chǎn)和管理人員的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，這部分一般為營業(yè)額的12。作為不專業(yè)的開發(fā)商，一般僅委派董事會決策

41、，并不直接安排人員參與經(jīng)營管理。 參考案例：日本某知名百貨深圳某店 面積：約20000平方米 業(yè)態(tài)：超級市場百貨 合作方式：開發(fā)商參股該店10，開發(fā)商每年向該店收取租金b萬元/年，該店同時向本商家支付營業(yè)額的c%作為商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)： （1） 容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他正效應(yīng)； （2） 收益可能最大化； （3） 可帶租約銷售整體物業(yè)。 主要缺點(diǎn)：參股資金分紅情況受分店經(jīng)營狀況的限制，并承擔(dān)因此引起的風(fēng)險。 操作建議：與委托經(jīng)營模式的相似，對零售服務(wù)商的盈利能力要求更高。3、控股（或全資）經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設(shè)立零售（服務(wù)

42、）公司，自行經(jīng)營零售業(yè)，此亦深度介入零售業(yè)。一般情況下，開發(fā)商控股或全資的零售（服務(wù)）公司獨(dú)立核算，而實(shí)際上則非自負(fù)盈虧，零售（服務(wù)）公司實(shí)際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金，營運(yùn)資金的使用基本上由開發(fā)商安排。而在內(nèi)部管理上，有的則將零售（服務(wù)）公司作為開發(fā)商的一個部門來管理。 參考案例：深圳某集團(tuán)某百貨 總面積：15萬平方米（五家分店） 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級市場 分店：深圳四家分店和珠海一家分店 合作形式：該百貨分店多數(shù)租用集團(tuán)公司開行開發(fā)的物業(yè)，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)：物業(yè)價值可能最大化， 主要缺點(diǎn)： (1) 誤入競爭激烈的零售業(yè)的陷阱中，承擔(dān)零售經(jīng)營風(fēng)險； (2)

43、 容易出現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的現(xiàn)象； (3) 將零售企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司部門來管理，更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”； (4) 開發(fā)商沒有零售資源（特別是人才和品牌資源）支持，經(jīng)營不易成功； (5) 容易加大資金壓力。 操作建議：選擇此模式之前需三思而后行！以下是不主張開發(fā)商采用的模式。 典型案例參考： （1） 大連萬達(dá)撤出大洋百貨 大洋百貨成立于2002年5月，總投資3億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無錫、常州設(shè)立七家分店，營業(yè)總面積超過25萬平方米。大連萬達(dá)擁有50的股權(quán)，但在2003年10月8日，大連萬達(dá)撤出大洋百貨，其股份全部轉(zhuǎn)由福建百建接手。 當(dāng)時大洋百貨尚處于成長期，應(yīng)為

44、正常的虧損狀態(tài)。 （2） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股權(quán) 2000年萬佳百貨以16.2億元的營業(yè)額躍居廣東省連鎖業(yè)龍頭，其“超市百貨”的經(jīng)營模式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬佳模式”。 但在2001年8月底，萬科將其擁有萬佳72的股權(quán)以4.57億的高價賣給華潤集團(tuán)。而當(dāng)時的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)。 筆者認(rèn)為，以上二個典型案例的原因不盡相同，但其結(jié)果也是此經(jīng)營模式缺點(diǎn)的表現(xiàn)。四、商鋪投資者分析 1.商鋪投資者分類商鋪投資者一般分為兩種，一種是專業(yè)投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實(shí)力，投資形式通常為集中購買，然后將購得的商鋪產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售或出租給分散經(jīng)營者，有時也會自己經(jīng)營，但通常不多；一種

45、是散戶投資者，一般是具有一定資金實(shí)力的個人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會用來自營。2.可供投資的商鋪分析可供投資的商鋪則一般分為三種，即中央商務(wù)圈大商鋪、商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪。商鋪近年來在全國各地都是屢現(xiàn)高潮，深圳、廣州、上海、北京，商鋪投資都一直是物業(yè)投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。但這一過程中也出現(xiàn)了不少投資失敗的例子，例如北京女人街的火爆，相繼又引出了美人街、麗人街等相同品種、想同檔次、相同定位的上鋪市場，但后兩者開業(yè)后的人氣狀況明顯不如在北京首開先河的女人街。不少投資者看見女人街的賺錢效應(yīng)，一廂情愿的認(rèn)為美人街與麗人街也一定會如此，而匆忙做出投資決定，未想到結(jié)果并非如此，因此套牢

46、。商鋪投資從某種意義上來說，有一種普遍適應(yīng)的原則，并不需要投資者有多么深厚的專業(yè)背景。比如商鋪投資者首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機(jī)會。北京以前只有三個公認(rèn)的商業(yè)中心西單、前門、王府井，是商鋪投資的首選之地。而如今北京已形成多個商業(yè)中心并存的局面，包括燕莎商圈、麗都商圈、建國門、亞運(yùn)村、中關(guān)村、方莊、阜成門、大紅門等等，人稱“京城八大商圈”，加上一些小型區(qū)域性的熱點(diǎn)地區(qū)，可供投資者選擇的范圍越來越廣，選擇難度也隨之家大。這種情況決定了投資者要改變投資思路，要善于從城市變遷中尋找機(jī)會，要了解城市規(guī)劃，要變被動投資為主動投資。那北京來說，如果投資者能夠了解城市未來5-10年的發(fā)展規(guī)則

47、，就可以有的放矢，提前介入。在一個地區(qū)成為熱點(diǎn)前介入，可以大大降低投資成本。城市規(guī)劃出屬于公開信息，投資者可以從規(guī)劃局、市政等政府機(jī)構(gòu)了解。除地段、人流等穿透因素之外，商業(yè)街，大型商圈的投資者，目前還需要考慮，如有無停車位，停車位夠不夠等因素。北京等一些城市的目前正在進(jìn)入所謂的“輪子時代”，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實(shí)力購物者的一個重要因素。像普爾斯馬特等國際大型商業(yè)零售商，就寧可選擇地點(diǎn)相對偏僻而停車位充足的石景山等地開店。而像王府井等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因?yàn)槿鄙偻＼嚕褂袑?shí)力的購物者裹足不前，導(dǎo)致了王府井商鋪的投資者普遍經(jīng)營不景氣，商業(yè)

48、界正淪落為觀光街。以北京來說，目前上鋪投資活躍和增長迅速的地區(qū)主要包括三種類型：一是新建住宅底層商鋪。這類商鋪大多處于新建住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內(nèi)主要干道，以為小區(qū)居民服務(wù)為主。二是已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街。如王府井、西單、國貿(mào)、燕莎、金融街、中關(guān)村等，由于這些地區(qū)多年來形成的固定消費(fèi)群體和消費(fèi)檔次，其回報率比較高。三是大型人流集散地。如火車站、長途汽車站等。由于龐大的客流量，往往會帶來很高的消費(fèi)額。深圳，廣州，上海，北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的大中型城市的投資者，目前可以格外注意社區(qū)商鋪的投資。社區(qū)商鋪投資也許是今后一段時間商鋪投資的最佳選擇。按照國際慣例，當(dāng)人均gdp達(dá)到3000美元時，人們的消費(fèi)方式就將越來越傾向于方便、快捷。有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查報告顯示，目前有51.57%的城市市民把“就近與便利”作為消費(fèi)者的首選，一些配套設(shè)施較好的小區(qū)有60%-70%的居民已實(shí)現(xiàn)就近消費(fèi)。以連鎖超市為例，1994年全