房地產(chǎn)開發(fā)之地塊商住樓住宅商業(yè)用房及綜合樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、1 / 20 文檔可自由編輯打印房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告某地塊商住樓、住宅、商業(yè)用房及綜合樓開發(fā)某地塊商住樓、住宅、商業(yè)用房及綜合樓開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目2011-3-142 / 20 文檔可自由編輯打印目目 錄錄第一章第一章 項(xiàng)目提要項(xiàng)目提要 .31.1 項(xiàng)目名稱.31.2 項(xiàng)目建設(shè)單位.31.3 建設(shè)地點(diǎn).31.4 建設(shè)性質(zhì).31.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模.31.6 建設(shè)期限.31.7 總投資及資金籌措.41.8 主要技術(shù)指標(biāo).4第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位概況 .5第三章第三章 市場(chǎng)分析及銷售預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析及銷售預(yù)測(cè) .63.1 衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.63.2 衡陽市房地

2、產(chǎn)銷售預(yù)測(cè).6第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案 .84.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容.84.2 項(xiàng)目技術(shù)方案.8第五章第五章 項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度 .105.1 項(xiàng)目實(shí)施管理.105.2 工程進(jìn)度.113 / 20 文檔可自由編輯打印第六章第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 .126.1 投資估算.126.2 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措計(jì)劃.15第七章第七章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 .177.1 計(jì)算依據(jù)及范圍.177.2 經(jīng)濟(jì)效益分析.174 / 20 文檔可自由編輯打印第一章第一章 項(xiàng)目提要項(xiàng)目提要1.1 項(xiàng)項(xiàng)

3、目名稱目名稱XXXXXXXXXX 土地開發(fā)項(xiàng)目1.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)單設(shè)單位位XXXXXXXXXX 房地產(chǎn)有限公司1.3 建建設(shè)設(shè)地點(diǎn)地點(diǎn)XXXX 市 XX 區(qū) XX 路1.4 建建設(shè)設(shè)性性質(zhì)質(zhì)新建1.5 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容及內(nèi)容及規(guī)規(guī)模模本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃總用地面積為 23120m2，總建筑面積 103185m2，其中：商住樓 4 棟，住宅用房建筑面積 64328m2，地下室 10287m2，商業(yè)用房建筑面積 2460 m2；綜合樓 1 棟，建筑面積 25360 m2。1.6 建建設(shè)設(shè)期限期限2011 年 10 月2013 年 10 月5 / 20 文檔可自由編輯打印1.7 總總投投資資及及資資金籌措

4、金籌措項(xiàng)目總投資 20737 萬元，其中：土地征用費(fèi)用：200 萬元，工程費(fèi)用14105 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 6112 萬元，預(yù)備費(fèi)用 100 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用420 萬元。其資金籌措方式為：項(xiàng)目業(yè)主自籌及商品房預(yù)售。1.8 主要技主要技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地面積m2231202總建筑面積m2103185住宅用房m264328商業(yè)用房m22460其中綜合樓m2253603建筑密度%284容積率4.05綠化率%356項(xiàng)目總投資萬元207377銷售收入萬元255886 / 20 文檔可自由編輯打印第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位概況衡陽 XX 房地產(chǎn)公司是由*

5、發(fā)起并于*年*月*日成立的有限責(zé)任公司，法定代表人*，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào) 4307，法定經(jīng)營(yíng)住所:衡陽市華新開發(fā)區(qū)東風(fēng)北路 395 號(hào)，注冊(cè)資本人民幣捌佰壹拾捌萬元整，經(jīng)宮范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑材料銷售（以上經(jīng)營(yíng)范圍不含前置許可項(xiàng)目，涉及后置專項(xiàng)審批的須審批后方可經(jīng)營(yíng)） 。公司于 2009 年通過土地招拍掛程序購得衡陽市華新開發(fā)區(qū)*號(hào)，面積為*平米的地塊。購買價(jià)格為*萬元。公司本著遵循規(guī)則，遵守承諾，尊重業(yè)主宗旨，秉承嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新的風(fēng)格，立足改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，不斷開發(fā)高品格的商品房，厚積薄發(fā)，傾力打造公司品牌，使之成為行業(yè)之星。公司建立了完善的企業(yè)管理制度，有健全的組織機(jī)構(gòu)，現(xiàn)設(shè)有項(xiàng)目開發(fā)部、財(cái)

6、務(wù)部、辦公室等部門。公司以“建設(shè)和諧社區(qū)，提高人居價(jià)值”為開發(fā)理念，積極把握市場(chǎng)機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，提升企業(yè)品牌。目前，四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，具有建設(shè)成為華新開發(fā)區(qū)標(biāo)志性的高層建筑的良好外部環(huán)境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路的策略，可以考慮作為公司重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。7 / 20 文檔可自由編輯打印第三章第三章 市場(chǎng)分析及銷售預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析及銷售預(yù)測(cè)3.1 衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多因素的影響，有房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，也有衡陽房地產(chǎn)鮮明的的特點(diǎn)，兩種因素交織對(duì)衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特點(diǎn)表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)既是保障老百姓的民生工程，又是投資

7、回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)巨大的商業(yè)大舞臺(tái)；它既受市場(chǎng)的影響，有受政策外部性影響深遠(yuǎn)，一項(xiàng)政策有時(shí)決定一個(gè)企業(yè)，甚至一個(gè)行業(yè)的生死存亡；它既可以是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又可能成為一個(gè)國(guó)家政局不穩(wěn)，金融紊亂的根本原因。衡陽房地產(chǎn)的特點(diǎn)首先是房地產(chǎn)與衡陽本土文化和購房理念相互融合的產(chǎn)物，這是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的，其次衡陽的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較沿海城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)落后，因此，對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)反映不是很敏感。3.2 衡陽市房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè) 1.2010 年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為火爆，銷售數(shù)據(jù)同比都有五成以上的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在 11 月份攀升至歷史最高點(diǎn) 2711 元/平方米。4 月份,國(guó)家為防止房?jī)r(jià)過快上漲帶來負(fù)面影響,出臺(tái)

8、了“新國(guó)十條” ，新政對(duì)二套改善型住房需求有嚴(yán)格限制，部分購房者保持持幣觀望，我市商品房市場(chǎng)銷售量同比增速明顯放緩，但是房?jī)r(jià)仍然保持上升的趨勢(shì)。 2.商品房供需結(jié)構(gòu)不平衡，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 08 年 11 月起我市持繼了 18 個(gè)月銷大于供，雖然市場(chǎng)持續(xù)銷售量增長(zhǎng)成功消化了我市歷年的的8 / 20 文檔可自由編輯打印積壓存量房，但也造成我市商品房供應(yīng)不足的情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市現(xiàn)庫存商品房?jī)H有 66 萬平方米，如果市場(chǎng)供應(yīng)不上，按每月 20 萬平方米銷售量 ，庫存商品房將在 3 個(gè)月內(nèi)消化完。 3.二手房方面受新政影響比較明顯，新政頒布后的 4 月份、5 月份，成交量環(huán)比分別減少 26.65%、2

9、8.40%，雖然 6 月份成交量環(huán)比有 14.75%的增長(zhǎng)，但與新政頒布前的各月成交量相比都有很大差距。因?yàn)橘徺I二手房用作投資的占多數(shù)，而新政在對(duì)多套購房及異地購房都采取了嚴(yán)格的調(diào)控手段，所以近期投機(jī)、投資性需求不敢冒然入市。 4.年初隨著一、二線房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，部分投資客選擇了投資三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，但隨著新政頒布，外來購房投資人員比例有所下降。上半年，從新建商品房網(wǎng)上簽約的購買人統(tǒng)計(jì)顯示，所有購房者中:55.87%為本市城區(qū)居民，20.91%為周邊縣、區(qū)人員，23.22%為衡陽市以外地區(qū)人員，新政頒布以來，外地購買人所占比例教 4 月份下降了 2 個(gè)百分點(diǎn)。 通過對(duì)市場(chǎng)的深層次調(diào)查， 70

10、.6%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，國(guó)家新政出臺(tái)對(duì)一、二線城市影響巨大，對(duì)衡陽這種三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖會(huì)產(chǎn)生一定影響，但影響不會(huì)很大，各開發(fā)企業(yè)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿信心，認(rèn)為我市住房需求仍以剛性需求為主，投資性需求為輔，隨著城市發(fā)展及人均收入水平的不斷提高，我市房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上漲，但漲幅不會(huì)超過 15%。當(dāng)前，開發(fā)企業(yè)大多都是 “以價(jià)補(bǔ)量”的作法，短期內(nèi)的銷量下滑不會(huì)導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題。9 / 20 文檔可自由編輯打印第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案4.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目為具有獨(dú)特魅力的歐式風(fēng)格高檔精品樓盤，總用地面積23120平方米，總居住戶數(shù)558戶，總居

11、人數(shù)近2236人（每戶按4人計(jì)） ，建筑密度28%，容積率4，綠地率35%，小區(qū)內(nèi)為滿足不同層次消費(fèi)群體需求設(shè)有6棟高層建筑，總建筑面積103185平方米。小區(qū)采用綜合網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)，高速寬帶接口，配備的智能化物業(yè)管理將使您的生活更方便，更安全。本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃要求和地塊特點(diǎn)，擬建設(shè) 6 棟高層建筑：建筑總面積103185 平方米，其中：住宅建筑面積 64328 平方米，商業(yè)建筑面積 2460平方米，綜合樓建筑面積 25360 平方米。4.2 項(xiàng)目技術(shù)方案1、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明（1）設(shè)計(jì)的總體思想是：創(chuàng)造一個(gè)具有獨(dú)特魅力的歐式風(fēng)格高檔精品樓盤，并以現(xiàn)代手法融合當(dāng)?shù)靥厣幕?。?）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想：質(zhì)

12、量要求：達(dá)到省優(yōu)工程及園林式工程標(biāo)準(zhǔn)功能要求：實(shí)用方便，齊全有效形式要求：穩(wěn)重大氣，簡(jiǎn)潔美觀環(huán)境要求：綠色健康，舒適清靜消防要求：道路暢通，設(shè)施齊全10 / 20 文檔可自由編輯打印（3）設(shè)計(jì)概念：打造具有獨(dú)特魅力的高檔歐式風(fēng)格精品樓盤，爭(zhēng)做低碳、環(huán)保、居住的先鋒。2、建筑單體設(shè)計(jì)主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料，屋面采用架空等隔熱措施；采用新型節(jié)能型門窗，改善建筑熱工性能。 4、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀體現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀環(huán)境特色，采用歐式風(fēng)格結(jié)合自然，地勢(shì)，地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅，寧靜，宜人的居住環(huán)境，輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積，增強(qiáng)視覺沖擊力。5、道路交通設(shè)計(jì)充分利用用地的地形、地勢(shì)

13、，組織人流、車流。6、車位及車庫設(shè)置露天停車 165 個(gè)泊位，在地下層設(shè)置 258 個(gè)停車泊位以滿足 30%比例需求。7、物業(yè)管理實(shí)行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念為了管理及小區(qū)安全的需要，在小區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)在物業(yè)管理處設(shè)保安監(jiān)控室，在電梯轎廂、電梯前室、走道、地下室主要出入口道路等處設(shè)置攝象機(jī)。該系統(tǒng)與電子巡更系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)以及門禁對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)合使用。全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家情趣，讓業(yè)主過上省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活

14、。11 / 20 文檔可自由編輯打印第五章第五章 項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度5.1 項(xiàng)目實(shí)施管理 本項(xiàng)目按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高要求管理的總要求，為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，采取以下措施：1、成立工程部，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的管理 公司成立項(xiàng)目開發(fā)工程部，聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的高工擔(dān)任總工程師，抽調(diào)公司最優(yōu)秀的工程技術(shù)人員到工程部從事項(xiàng)目管理，具體的管理工作由工程部負(fù)責(zé)。公司為確保工程進(jìn)度與質(zhì)量，實(shí)行“四制”管理，一是實(shí)行招投標(biāo)制，對(duì)于設(shè)計(jì)及工程建設(shè)，應(yīng)組織具有相應(yīng)資格和資質(zhì)的施工、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)；二是實(shí)行設(shè)計(jì)，施工質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制；三是實(shí)行工程質(zhì)量監(jiān)理制；四是推行材料及設(shè)備采購招標(biāo)

15、制。2、組建售房部，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃組織營(yíng)銷策劃人員了解項(xiàng)目各種情況，學(xué)習(xí)營(yíng)銷技巧，嚴(yán)格規(guī)范日常工作行為，提高營(yíng)銷人員素質(zhì)，準(zhǔn)備營(yíng)銷宣傳資料，為整個(gè)銷售工作的順利展開奠定良好基礎(chǔ)。3、項(xiàng)目招投標(biāo)管理本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、設(shè)置購置、裝修及設(shè)置安裝工程、監(jiān)理等進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)有實(shí)力、有技術(shù)優(yōu)勢(shì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工等，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的質(zhì)量。招標(biāo)通過委托招標(biāo)的組織形式，爭(zhēng)取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。12 / 20 文檔可自由編輯打印5.2 工程進(jìn)度由于本項(xiàng)目是利用現(xiàn)有場(chǎng)地建設(shè)，建設(shè)條件較好，因此可加快前期準(zhǔn)備進(jìn)度。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑工期為 3 年內(nèi)完成，具體進(jìn)度安排如下：1201

16、1 年 6 月至 2011 年 12 月完成項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、可行性研究報(bào)告及審批、組織新的籌建單位、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)；32011 年 12 月至 2013 年 6 月完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程、主體、外裝修工程；42012 年 3 月至 2014 年 6 月完成銷售經(jīng)營(yíng)工作。該項(xiàng)目擬進(jìn)度計(jì)劃安排如下：該項(xiàng)目擬進(jìn)度計(jì)劃安排如下：項(xiàng)目時(shí)間2011.42011.62011.72013.122010.112014.12備注項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及審批、組織新的籌建單位、設(shè)計(jì)招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)6 個(gè)月項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程、主體、外裝修工程30 個(gè)月銷售經(jīng)營(yíng)38 個(gè)月1

17、3 / 20 文檔可自由編輯打印第六章第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃6.1 投資估算1、估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)衡陽市類似工程近期造價(jià)水平估算，根據(jù)湖南省工程概算定額 、 建設(shè)造價(jià) 、湖南省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格及同類建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目估算總投資為21805.6 萬元（本估算不含二次裝修） 。2、估算編制范圍本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的人防基礎(chǔ)工程、主體工程、附屬工程和室外工程費(fèi)用。其中電氣工程包括配電照明工程，公用工程含變配電、泵房設(shè)備投資；弱電工程包含保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)、有線電視、綜合布線系統(tǒng)等投資。本估算還包括紅線外市政工程，

18、投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設(shè)期設(shè)備、材料預(yù)調(diào)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。3、估算編制方法新建工程參照湖南省概算定額和建設(shè)造價(jià) ，以及類似工程造價(jià)水平估算。4、投資估算本項(xiàng)目總投資為 20914 萬元，各項(xiàng)投資測(cè)算見投資估算表。估算估算編碼工程或費(fèi)用名稱取費(fèi)說明計(jì)算基數(shù)數(shù)量基數(shù)單位指標(biāo)指標(biāo)單位價(jià)值(萬元)14 / 20 文檔可自由編輯打印1 1土地征用土地征用費(fèi)費(fèi)2002001.1支付土地款231201001.2支付土地契稅23120601.3支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)23120101.4其它費(fèi)用23120302 2工程費(fèi)用工程費(fèi)1住宅建筑工程（含地下室）按建筑面積746151380元/

19、102972.2商業(yè)建筑工程按建筑面積24601250元/3082.3綜合樓按建筑面積253601380元/35003 3前期工程前期工程費(fèi)費(fèi)2983.1其他前期費(fèi)用（可研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)）綜合按建筑面積10318520元/2062063.2地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)綜合用地面積231208元/18.503.3其他費(fèi)用工程費(fèi)按建筑面積1031854元/50.003.4土地平整費(fèi)綜合用地面積2312010元/23.4 4基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)費(fèi)6106104.1道路/供水/排污綜合按建筑面積10318510元/1034.2供電工程綜合按建筑面積10318520元/2064.3電話/智能/寬帶綜合按建筑面積103

20、1850.5元/54.4小區(qū)綠化/景觀綜合按建筑面積10318510元/1034.5圍墻/大門/崗?fù)ぞC合按建筑面積1031851元/104.6消防配套綜合按建筑面積1031856元/61.0015 / 20 文檔可自由編輯打印4.7水池/泵房綜合按建筑面積1031856元/61.004.8其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)綜合按建筑面積1031856元/61.005 5公共配套公共配套設(shè)施費(fèi)設(shè)施費(fèi)2752755.1居委會(huì)/物業(yè)管理用房綜合發(fā)生額1501000元/155.2活動(dòng)室/游樂場(chǎng)綜合按建筑面積6001000元/605.3其他公共配套設(shè)施費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例萬元1%5.4地下工程費(fèi)綜合發(fā)生額002006 6開發(fā)

21、期稅開發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)442444246.1開發(fā)期稅費(fèi)綜合綜合按建安費(fèi)比例14282萬元18%25676.2報(bào)建費(fèi)綜合發(fā)生額103185180元/18577 7開發(fā)間接開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)0.000.008 8其他工程其他工程費(fèi)費(fèi)1051058.1施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.1%148.2工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.1%148.3招標(biāo)管理費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%78.4總承包管理費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%78.5合同公證費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.02%2.858.6施工執(zhí)照費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0

22、.05%78.7工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%2.858.8工程監(jiān)理費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元1.5%9.8516 / 20 文檔可自由編輯打印8.9竣工圖編制費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%78.1工程保險(xiǎn)費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%78.11城市規(guī)劃管理費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.03%4.38.12審圖費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.05%78.13零星工程費(fèi)綜合按建安費(fèi)比例14282萬元0.1%159 9管理費(fèi)用管理費(fèi)用2002009.1管理費(fèi)綜合綜合按 1-8 投入比例16720.05萬元4%2001010預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)

23、10010010.1預(yù)備費(fèi)綜合綜合按建安費(fèi)比例8264.80萬元4%1-101-10 項(xiàng)小項(xiàng)小計(jì)計(jì)20394203941111財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用420.00420.0011.1財(cái)務(wù)費(fèi)用綜合綜合按借款額計(jì)算5000萬元8.4%420.001212流動(dòng)資金流動(dòng)資金合計(jì)合計(jì)207376.2 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的資金來源主要有自籌和銀行貸款兩個(gè)來源，計(jì)劃自籌資金6000 萬元，商品房預(yù)售資金 10000 萬元。(1) 自籌資金約 200 萬元支付土地費(fèi)用。自有資金結(jié)余支付項(xiàng)目前期各項(xiàng)手續(xù)的辦理和在開發(fā)期內(nèi)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。(2)本項(xiàng)目商品房預(yù)售資金 10000 萬元。完成工程至項(xiàng)目對(duì)外發(fā)售的工程量，以

24、銷售回籠資金滾動(dòng)資金至項(xiàng)目完工。17 / 20 文檔可自由編輯打印為更準(zhǔn)確地安排投資計(jì)劃，每項(xiàng)投資費(fèi)用分別進(jìn)行。根據(jù)合理的原則分配到每一期。本項(xiàng)目遵循下述原則：（1）前期費(fèi)用工程開工前 1 個(gè)季度全部投入。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：工程竣工前按比例用款。比例25%，25%，25%，25%。公共配套設(shè)施費(fèi)：工程竣工前 3 年按比例用款。比例50%，25%，25%。（3）開發(fā)期稅費(fèi)工程開工前 1 個(gè)季度投入 42%。（4）其他工程費(fèi)用按比例用款。比例 50%，15%，15%，20%。（5）管理費(fèi)用工程竣工前按比例用款。比例 25%，25%，25%，25%。（6）預(yù)備費(fèi)工程

25、開工第 1 季度全部投入。18 / 20 文檔可自由編輯打印第七章第七章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析7.1計(jì)算依據(jù)及范圍項(xiàng)目評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 以及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 的要求，按照投入產(chǎn)出相對(duì)應(yīng)的原則進(jìn)行評(píng)估的。本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)為工程投資估算及相關(guān)資料。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及效益分析詳見財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及效益分析表。7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析1、本項(xiàng)目計(jì)算期 3 年，其中建設(shè)期 18 個(gè)月，銷售期 24 個(gè)月。2、本項(xiàng)目住宅銷售面積為 64328 ，商業(yè)用房銷售面積 2460 ，綜合樓 25360。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅按每平方米 3300 元估算，商業(yè)用房按均價(jià)每平方米 6800 元估算，綜合樓按平均租金 30 元/月估算。3、項(xiàng)目銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)：本項(xiàng)目抓好社會(huì)輿論導(dǎo)向（電視、報(bào)紙及廣告牌）等多種形式的宣傳，先施工，后銷售，計(jì)劃在第 3 年內(nèi)完成。各年銷售計(jì)劃見表：年度201220132014銷售比例預(yù)計(jì)503