保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、保利地產(chǎn)（ 600048）投資分析報(bào)告系別國(guó)貿(mào)系年級(jí)專業(yè)09級(jí)證券一班學(xué)號(hào) 48姓名黃 滿指導(dǎo)老師金虎斌保利地產(chǎn)（ 600048）財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及保力地產(chǎn)的發(fā)展情況（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀2011 年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。一方面，通過限購(gòu)、限價(jià)、開征房地產(chǎn)稅、取消房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機(jī)和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購(gòu)房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購(gòu)房需求；另一方面，通過 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、 3 次加息收緊貨幣政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨嚴(yán)峻。受政策調(diào)控影響， 2011 年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整，過熱

2、勢(shì)頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為億平方米和萬億元，同比保持小幅增長(zhǎng)，但增速較2010 年回落超過 5 個(gè)百分點(diǎn)且呈逐季放緩趨勢(shì)，其中 2011 年四季度銷售面積同比下降近 7 個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的情況下開始松動(dòng)。 2011 年 12 月，全國(guó) 70 大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比回落的城市由年初的 3 個(gè)增加至 52 個(gè)。在銷售和資金回籠速度趨緩、開發(fā)貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購(gòu)置面積同比增速大幅回落 23 個(gè)百分點(diǎn)至 %。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調(diào)控效果已逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著政府調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。公司認(rèn)

3、為本輪調(diào)控的根本目的是抑制投機(jī)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。2011 年末至 2012 年“兩會(huì)”期間，政府進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào)控決心，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不放松。因此，公司認(rèn)為 2012 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向，貨幣政策將穩(wěn)中有松；在政府對(duì)普通住宅、保障性住房、首次購(gòu)房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產(chǎn)品仍將作為市場(chǎng)成交的主流，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時(shí)，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，將成為影響市場(chǎng)走向的不確定性因素之一，購(gòu)房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致 2012 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整格局。（二

4、）保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀報(bào)告期內(nèi)，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，公司準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)策略，取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（1）以中小戶型普通住宅迎合市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，公司商品房銷售中住宅占比達(dá)78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達(dá)90%。公司產(chǎn)品鎖定主流剛性需求、適銷對(duì)路，獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可，全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額億元，同比增長(zhǎng) %，銷售簽約面積達(dá)萬平方米，年銷售去化率超 68%。同時(shí)，公司規(guī)?；?jīng)營(yíng)效益持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。2011 年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5 個(gè)城市的銷

5、售額均超過 50 億元；公司已進(jìn)駐城市的市場(chǎng)占有率為 %，其中當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率進(jìn)入前三名的城市達(dá)15 個(gè)。（2）降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報(bào)告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費(fèi)用控制能力，將管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例控制在 %和%的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算收入億元，同比增長(zhǎng) %，結(jié)算毛利率 %，同比回升個(gè)百分點(diǎn)；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %。（3）等量拓展，穩(wěn)步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。報(bào)告期內(nèi)，公司堅(jiān)持等量拓展原則，進(jìn)一步完善區(qū)域布局， 適時(shí)補(bǔ)充公司發(fā)展所必需的項(xiàng)目資源。全年新進(jìn)入合肥、 鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6 個(gè)城市，新項(xiàng)目拓展 23 個(gè)，

6、新增規(guī)劃容積率面積933 萬平方米，新增權(quán)益容積率面積677 萬平方米，新拓展項(xiàng)目平均樓面地價(jià) 2582 元/ 平方米。（4）資金收支平衡，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。報(bào)告期內(nèi)，公司完成房地產(chǎn)直接投資647億元，實(shí)現(xiàn)銷售回籠660 億元，新增借款369 億元，期末貨幣資金余額億元，資金收支實(shí)現(xiàn)良好平衡。報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為%，較 2010 年下降了個(gè)百分點(diǎn)；期末負(fù)債總額億元，其中預(yù)收賬款億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為%，較 2010 年降低了個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為億元，占有息負(fù)債的 %，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。（5）商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，助力公司業(yè)績(jī)

7、提升。報(bào)告期內(nèi)，公司抓住商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150 億元；同時(shí)公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)初具規(guī)模，全年共實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場(chǎng)和酒店經(jīng)營(yíng)等收入超 8 億元。截至報(bào)告期末，公司已擁有廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)、佛山保利水城、佛山保利洲際酒店、成都保利皇冠酒店、廣州保利世貿(mào)中心等大型商業(yè)體投入運(yùn)營(yíng)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)面積超 50 萬平方米，為實(shí)現(xiàn)公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（6）品牌價(jià)值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。 2011 年，公司積極投身保障房建設(shè)，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關(guān)方共同成長(zhǎng)， 切實(shí)履行央企社會(huì)責(zé)任，贏得了社會(huì)的好評(píng)，

8、“保利地產(chǎn)”品牌價(jià)值大幅提升至億元，較上年度增長(zhǎng) %，蟬聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。 同時(shí)，公司再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力、 財(cái)富創(chuàng)造能力、投資價(jià)值 TOP10第二名，榮獲“ 2011 中國(guó)主板上市公司最佳董事會(huì)（ 50 強(qiáng)）”等榮譽(yù)，進(jìn)一步鞏固行業(yè)龍頭地位。（7）建立長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制，完善治理結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，公司啟動(dòng)了股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，通過向部分董事、高級(jí)管理人員和核心管理、技術(shù)人才授予股票期權(quán)，進(jìn)一步完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，建立健全公司長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵(lì)持續(xù)價(jià)值的創(chuàng)造，促進(jìn)公司長(zhǎng)期健康發(fā)展。二、保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況分析

9、償債能力分析從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動(dòng)比率一直維持在2 左右，是比較合理的。由于是受大環(huán)境的限制，存貨可能較多，從而使速動(dòng)資產(chǎn)較少，從速動(dòng)比例從09 年的到 11 年 6 月的，說明企業(yè)短期償債能力在逐漸減弱。到8 月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭還是比較好的。速動(dòng)比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關(guān)系的。資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高，但是適度的負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的資金，又能保證資金的安全性。營(yíng)運(yùn)能力分析存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購(gòu)、存儲(chǔ)、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對(duì)企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其

10、變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。盈利能力分析由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：保利公司盈利缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。將多元化、差異化作為長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率過高，在房地產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營(yíng)的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤(rùn)率需要有更加高效的營(yíng)銷系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)來保障其銷售利潤(rùn)，保利地產(chǎn)需在營(yíng)銷方面加大投資，從而找到擴(kuò)大差異化渠道，取得高利潤(rùn)率的目標(biāo)。二、保利地產(chǎn)未來發(fā)展展望上半年快速推貨策略成效顯著， 5-6 月推貨量占比和前 4 月銷售完成度均名列前茅。 1）公司抓住了 3 月以來銷售回暖而政策仍相對(duì)寬松的寶貴時(shí)間窗口，搶收成果

11、豐厚?？紤]到下半年市場(chǎng)走勢(shì)未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推貨的方針 , 推盤盡量提前。公司 3 月推貨量都即在 100 億以上， 2 季度計(jì)劃推貨量達(dá) 300 億，約占全年計(jì)劃的 1/3 ，在龍頭中名列前茅， 實(shí)際推貨可能更多。 這也使公司在下半年的推貨上能夠更加靈活從容。2）隨著信貸邊際改善帶來的市場(chǎng)回暖，春節(jié)后的快銷策略收效明顯，前 4 月銷售完成度高。2 月啟動(dòng)“禧春”活動(dòng)， 加大推盤和促銷力度， 僅在 2 月就認(rèn)購(gòu)近 70 億，簽約 36 億，遠(yuǎn)超預(yù)期。 3、4 月銷售額也已接近萬科水平。截至 4 月，公司銷售額已達(dá) 240 億，占我們預(yù)測(cè)的銷售量的 30%，為四家龍頭公司中最高。目前公司銷售狀況穩(wěn)定，新盤去化率