凌繼--房地產(chǎn)課程講義教程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)課程講義2009年8月目錄第一部分 前言第二部分 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目思考 一、宏觀環(huán)境分析 二、金融環(huán)境分析 三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目分析第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 一、土地的獲取 二、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與經(jīng)濟(jì)分析 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織 四、項(xiàng)目的政府報(bào)批 五、工程的組織實(shí)施 六、營(yíng)銷 七、后期的交房與物業(yè)管理 八、項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)節(jié)中的管理問題前言一、房地產(chǎn)開發(fā)定義 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要組成部分，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法取得國(guó)有土地使用權(quán)

2、的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。二、房地產(chǎn)開發(fā)包含的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新

3、改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。（三）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地

4、塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。 因此，房地產(chǎn)前期應(yīng)從經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、功能配套的確定和研究等幾方面內(nèi)容進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 以下將從幾個(gè)重點(diǎn)開始研究：第一部分 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目思考一、宏觀環(huán)境分析1、房地產(chǎn)問題：1/3是宏觀經(jīng)濟(jì)問題，1/3是金融環(huán)境

5、問題，1/3是房地產(chǎn)項(xiàng)目問題。2、宏觀經(jīng)濟(jì)（20幾年來國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)）。 a.1984年（總需求膨脹）；1985年第一次宏觀調(diào)（壓縮投資需求，壓縮消費(fèi)需求）政策：緊縮的貨幣政策、財(cái)政政策；結(jié)果：發(fā)展速度；1986年底放棄，總需求繼續(xù)膨脹，通貨膨脹；1988年，第二次宏觀調(diào)控，方法同1985年，結(jié)果速度；到1993年通貨膨脹到2位數(shù)，1993年再次宏觀調(diào)控（老辦法），結(jié)果中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸（原因不明）耗時(shí)10年。到1995年，總量平衡（供給 =需求）b.1996年3月份，總需求不足。由于10年的總需求膨脹，政府三次調(diào)控 才得以控制。政府害怕了，沒敢動(dòng)。到1998年3月，意識(shí)到總需求嚴(yán)重不足，開始第

6、二輪的宏觀調(diào)控、全面啟動(dòng)總需求。擴(kuò)張性的財(cái)政政策。（政府加大投資、三峽水庫(kù)、擴(kuò)大基本建設(shè)規(guī)模等等）。積極的貨幣政策（央行8次降息啟動(dòng)總需求）1999年6月總需求拉起來，7月18日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)確定積極的財(cái)政和貨幣政策。 建高速 南水北調(diào) 退耕還林 西部大開發(fā) 表現(xiàn) 振興東北老工業(yè)基地 西氣東輸 擴(kuò)大出口（出口退稅 力度大） 7天長(zhǎng)假（1個(gè)）到2003年，總需求不足問題基本得到緩解，歷時(shí)8年。降息8次。8大領(lǐng)域擴(kuò)大性的投資。到2003年5月18日，政府意識(shí)到局部領(lǐng)域總需求膨脹。比如房地產(chǎn)（原因：中央和地方政府追求GDP 速度。擴(kuò)大城市化進(jìn)程，過度出賣土地資源。過度使用礦產(chǎn)資源。導(dǎo)致三農(nóng)問題

7、沖突加劇。煤、電、油、運(yùn)、鋼鐵緊張） 投資增加過快（50%速度） 投資品價(jià)格上漲過快（鋼材 71.5% 原材、水泥、汽車房屋） 表現(xiàn)為 投資品生產(chǎn)部門的規(guī)模擴(kuò)大 速度太快（房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、汽車 煤電、油、運(yùn)全面緊張）宏觀經(jīng)濟(jì)的分析結(jié)論 （1）股票 （2）期貨（不成熟，中國(guó)人不會(huì)玩，中航油血的教訓(xùn)） 國(guó)八條 （3）房地產(chǎn) 七部委（觀望、猶豫）（時(shí)間？） 二、金融環(huán)境三、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目問題1、房?jī)r(jià)：短期由供求決定。中期由成本決定。長(zhǎng)期仍由供求決定。 影響房?jī)r(jià)的要素： （1）地理位置；（2）自然環(huán)境因素（3）周邊環(huán)境；（4）人口因素；（5）物價(jià)水平；（6）居民收入水平；（7）經(jīng)濟(jì)發(fā)展階

8、段；（8）經(jīng)濟(jì)周期（9）貨幣政策；（10）稅收政策；（11）財(cái)政政策；（12）土地政策與城市規(guī)劃；（13）城市化程度；（14）家庭規(guī)模化的變化（15）購(gòu)房融資方式；（16）外部資金；（17）資本市場(chǎng)；（18）二手房市場(chǎng)的發(fā)育程度。 2、政府提出加大經(jīng)濟(jì)適用房，廉租屋建設(shè) 誰來買單 政府 開發(fā)商 如果你玩低端，政府愛你，老百姓愛你，但企業(yè)可就慘了。另外從設(shè)想提出到實(shí)施要多久。（2年不算長(zhǎng)吧?。?、成本：土地成本 建安成本（原材 勞動(dòng)力 ） 設(shè)計(jì) 銷售推廣費(fèi)用（持幣待購(gòu)，只看不買）管理費(fèi)用 所以成本 （二）、區(qū)域發(fā)展分析1、城市比較（五個(gè)小時(shí)車程內(nèi)城市的比較優(yōu)勢(shì)） 北京： 天津 沈陽 濟(jì)南 石家莊

9、 太原 （環(huán)渤海版塊） 上海： 杭州 南京 寧波 蘇州 無錫 （長(zhǎng)三角版塊） 深圳： 廣州 深圳 （珠三角版塊） 顯然：北京優(yōu)勢(shì)比較明顯，區(qū)域認(rèn)同度高。2、北京內(nèi)部區(qū)域比較： CBD：中央商務(wù)區(qū) 目標(biāo)客戶群 產(chǎn)品形式 亞奧區(qū)域：中央生活區(qū) 目標(biāo)客戶群 產(chǎn)品形式 （CLD） 亦莊開發(fā)區(qū)：南部發(fā)展區(qū) 目標(biāo)客戶群 產(chǎn)品形式 西部區(qū)域：強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同客戶群 邊緣區(qū)域：通州、大興、昌平、順義、石景山第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程一、土地的獲取 與企業(yè)合作，外遷污染擾民企業(yè)通過對(duì)已成熟項(xiàng)目公司的并購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)土地一級(jí)開發(fā)的概念 土地一級(jí)開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地

10、利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。根據(jù)一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體的不同，可以分為以下三種方式：1、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織為主。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。2、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)為主，預(yù)計(jì)

11、2006年下半年開始，將逐漸開始實(shí)施通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。如通州將運(yùn)河北岸土地一級(jí)開發(fā)委托給北運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司，朝陽將CBD核心區(qū)的一級(jí)開發(fā)委托給北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司。3、對(duì)于部分具備條件的國(guó)有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。如清河毛紡廠用地屬于這一類型?，F(xiàn)主要針對(duì)第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，包括招標(biāo)選擇、直接確定和458號(hào)文項(xiàng)目三種形式，其中又以招標(biāo)選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)為主。土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方式土地一級(jí)開發(fā)成本和收益成本構(gòu)成：1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；2、收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政基礎(chǔ)

12、設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；5、貸款利息；6、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：1、委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。2、委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。3、對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。 一級(jí)開發(fā)的土地范圍1、政府通過收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成

13、片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；4、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；5、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；6、委托人委托交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級(jí)開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。土地一級(jí)開發(fā)流程二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與經(jīng)濟(jì)分析（案例）（一）、項(xiàng)目定位要解決的問題 ：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，要解決的是項(xiàng)目操作面臨的矛盾：包括區(qū)域市場(chǎng)與地塊自身的矛盾；未來設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)

14、設(shè)想和公司經(jīng)營(yíng)水平的矛盾等。只有把這些矛盾合理地解決，項(xiàng)目定位工作才能成功完成。（二）、項(xiàng)目定位涉及的主要環(huán)節(jié) 的主要根據(jù)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性 ，通過開發(fā)成本各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)測(cè)算、市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)的仔細(xì)研究與資金投入的利潤(rùn)的期望平衡，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性和現(xiàn)金流測(cè)算與把握 開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測(cè)算判斷。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織 （一）、設(shè)計(jì)任務(wù)書（案例） （二）、設(shè)計(jì)公司的選擇（案例）四、項(xiàng)目的政府報(bào)批一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資

15、質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局

16、對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審

17、查。 4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)

18、專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。五、工程的組織與管理一、組織

19、實(shí)施：1、施工現(xiàn)場(chǎng)的拆遷、“三通一平”及測(cè)量、釘樁、地質(zhì)勘察等前期準(zhǔn)備工作。2、組織基礎(chǔ)、主體施工單位的招投標(biāo)3、組織圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底工作。4、組織施工單位和監(jiān)理單位的選擇及評(píng)定工作，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位的監(jiān)理規(guī)劃。5、設(shè)備、材料市場(chǎng)調(diào)研及有關(guān)設(shè)備、材料的供貨合同的簽定。6、組織工程的實(shí)施工作。7、組織對(duì)各施工單位的綜合評(píng)定工作。8、組織基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收（含消防、電梯、煤氣、水電、電信等），樣板間鑒定及綠化竣工驗(yàn)收等工作，、并負(fù)責(zé)組織質(zhì)量巡查、抽查。9、工程技術(shù)資料、竣工圖等各項(xiàng)工程資料的歸檔管理工作。10、工程洽商的辦理、核實(shí)工程量工作。11、組織與物業(yè)部門的移

20、交、并負(fù)責(zé)辦理售后維修服務(wù)工作。12、辦理建設(shè)項(xiàng)目的概預(yù)算、結(jié)決算及合同簽訂、管理工作。 二、監(jiān)督控制：1、監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位的工作。2、對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等方面的控制管理工作。3、對(duì)工程施工中的人、機(jī)、料、法、環(huán)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。三、協(xié)調(diào)：1、協(xié)調(diào)施工進(jìn)程中的擾民及民擾事宜。2、協(xié)調(diào)與土地方及社會(huì)相關(guān)部門的關(guān)系。3、監(jiān)理單位、施工單位的協(xié)調(diào)管理工作。六、營(yíng)銷策劃方案 營(yíng)銷策劃 銷售技巧 銷售流程 銷售策劃 銷售方案 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目流程 市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析 定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃 開盤方案 開盤流程 開盤策劃 活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推

21、廣方案 推廣策略 策劃文案 廣告文案 營(yíng)銷策略 廣告策略 分析報(bào)告 廣告策劃 廣告方案 銷售培訓(xùn) 項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 樓書文案 樓書設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 銷售制度 管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷 全案策劃 策劃流程 全程推廣 全程策劃 整合營(yíng)銷 整合推廣 1、房屋作為你所提供的特殊商品，你走哪個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)輪回產(chǎn)品的差異化服務(wù)的差異化價(jià)格差異化提供什么樣的產(chǎn)品去創(chuàng)造差異怎樣做服務(wù)供給需求 供給需求 2、如何提供有差異化的產(chǎn)品 1、Moma 恒溫恒濕2、萬和世家3、鋒尚公園板樓專賣告別空調(diào)暖氣時(shí)代b、我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在提供什么樣的商品如果我們?cè)偕罨覀兊纳唐?，我們還能再繼續(xù)做什么1、我們想提供什么2、我們對(duì)

22、土地的解碼 3、環(huán)境的構(gòu)建3、如何提供差異化的服務(wù) 萬科房產(chǎn)模式探討為什么大家愿意在同區(qū)域多付出1000元/m2購(gòu)買萬科的產(chǎn)品我們應(yīng)該提供怎樣的服務(wù)大房產(chǎn)商在想什么小房產(chǎn)商在想什么創(chuàng)業(yè)者房產(chǎn)商在想什么低成本、高利潤(rùn)安全投機(jī)高附加值1、政策風(fēng)險(xiǎn)2、銷售風(fēng)險(xiǎn)3、在絕對(duì)安全的情況下的投資回報(bào)率敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，做成功了就起來；趴下了，反正原來也是四肢著地 我們提供了差異化的有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，而且提供了差異化的有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的服務(wù)。我們有理由相信，我們將以優(yōu)異的價(jià)格去出賣我們的產(chǎn)品。我們有理由相信，我們的產(chǎn)品沒有必要進(jìn)入價(jià)格的差異化競(jìng)爭(zhēng)輪回。七、房地產(chǎn)開發(fā)后期交房與物業(yè)管理七、房地產(chǎn)開發(fā)后期交房與物業(yè)管理物業(yè)

23、管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)，重視售后的物業(yè)管理，才能使房地產(chǎn)開發(fā)形成一個(gè)完整的動(dòng)作系統(tǒng)，取得較好的業(yè)績(jī)。 從實(shí)踐中可以看出：如果房地產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變得公共設(shè)施遭破壞、垃圾滿地、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢。從營(yíng)銷學(xué)角度來看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時(shí)比前面開發(fā)過程顯得更重要。因?yàn)榍捌诳紤]不周，已經(jīng)出現(xiàn)了問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主（使用人）的理解和原諒，挽回不好的影響（俗話說硬件不足軟件補(bǔ)） 許多有遠(yuǎn)見卓識(shí)的開發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入，以取得更大的回報(bào)。通常開發(fā)商應(yīng)

24、在三個(gè)方面進(jìn)行投入： 、觀念的投入 、行動(dòng)的投入 、資金的投入房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先是觀念的投入，即要重視物業(yè)管理，要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度要充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用： 充分的投資管理上的空白無效的投資 充分的投資管理上的薄弱低效的投資 投資的充分管理上的充分高效的投資 投資的薄弱管理上的充分有效的投資 所以每一位開發(fā)商要想在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認(rèn)識(shí)，樹立“建設(shè)管理服務(wù)”的思想。 行動(dòng)的投入 開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)

25、表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過程，即項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認(rèn)真考慮物業(yè)管理的相關(guān)問題，并妥善加以解決。資金的投入 觀念和行動(dòng)的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益，但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理越來越被人們接受，也越來越被房地產(chǎn)開發(fā)商重視。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理應(yīng)到什么程度呢？他與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)待物業(yè)管理有何不同呢？這是需要明確的。、兩者目的不同 作為房地產(chǎn)開發(fā)商通曉物業(yè)管理目的是了解物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)之間關(guān)系，是為了更好的進(jìn)行開發(fā)，充分地利用物業(yè)管理這張牌，來為房地產(chǎn)產(chǎn)品樹品牌。 而物業(yè)管理企

26、業(yè)物業(yè)管理目的是更好的開展物業(yè)管理活動(dòng)，讓物業(yè)管理工作做得更好，讓大家（業(yè)主與使用人）滿意，使物業(yè)管理上水平。、兩者作用也不一樣 房地產(chǎn)開發(fā)商通曉物業(yè)管理，知道了消費(fèi)者購(gòu)房的要點(diǎn)在哪兒，對(duì)物業(yè)管理要求有哪些，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工中加以注意，滿足購(gòu)房者的需求。 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理，是為了更好地進(jìn)行成本核算，是為了更好地提高服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平。 、兩者投入精力也不一樣 房地產(chǎn)開發(fā)商通曉物業(yè)管理是指對(duì)物業(yè)管理的概念理解，開展物業(yè)管理的過程明白，保證物業(yè)管理進(jìn)行的重點(diǎn)有哪些，并在房地產(chǎn)開發(fā)中加以注意。（一）、管理的理解（1）中小企業(yè)的管理A、業(yè)務(wù)定位B、用人C、授權(quán)（2）主要任務(wù)企業(yè)文化建立管理系

27、統(tǒng)建立經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)獲取資源開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)選擇一個(gè)有利的市場(chǎng)析分八、項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)節(jié)的管理問題（二）中小企業(yè)如何進(jìn)行業(yè)務(wù)定位A、范圍要窄，業(yè)務(wù)要集中，以便為企業(yè)內(nèi)部的每個(gè)人指明方向，提供指導(dǎo)。B、集中是中小企業(yè)成功的秘訣，只有集中與特定需求，才可以使中小企業(yè)與大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開來，加速中小企業(yè)被淘汰出局的最有效辦法莫過于一開始就從事從種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)價(jià)值 需求盈利空間風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模利潤(rùn)率不可控因素增長(zhǎng)價(jià)格戰(zhàn)技術(shù)變化分屬利潤(rùn)壓力跳躍性需求變化的不連續(xù)性業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)力A、資金不足，產(chǎn)品質(zhì)量差，營(yíng)銷能力低。B、決策的錯(cuò)誤。C、未能在不同的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之間對(duì)資源（人力、資金）進(jìn)行有效配置。D、 公司過分關(guān)注擴(kuò)張和增長(zhǎng)，沒有重視

28、企業(yè)的營(yíng)力能力和財(cái)務(wù)紀(jì)律企業(yè)成長(zhǎng)在巨大的債務(wù)基礎(chǔ)上。E、 在缺乏控制多元業(yè)務(wù)能力的情況下開始多元化。 （三） 中小企業(yè)失敗的原因（四）、中小企業(yè)成功的原因（1）業(yè)務(wù)定位正確，集中優(yōu)勢(shì)資源。（2） 有強(qiáng)烈的增長(zhǎng)愿望的企業(yè)失敗率低。（3） 企業(yè)要取得積極增長(zhǎng)，需要積極的市場(chǎng)開拓。（4） 把握市場(chǎng)機(jī)遇，擴(kuò)大顧客基礎(chǔ)。（五）、創(chuàng)業(yè)者的特點(diǎn)和用人（1）注重成就，敢作敢為，不喜歡重復(fù)性的繁文縟節(jié)。（2）精力充沛，吃苦耐勞，富有領(lǐng)導(dǎo)力。（3）敢冒一定風(fēng)險(xiǎn)。（4） 富于感染力，能夠把全部身心和熱情注入企業(yè)，使別人確信他能說到做到（5） 對(duì)行動(dòng)抱有極強(qiáng)的偏好強(qiáng)調(diào)雷厲風(fēng)行。（1） 有非常強(qiáng)的控制需要，對(duì)規(guī)模、權(quán)力、影響、威望范圍內(nèi)幻想，有時(shí)感到孤獨(dú)。（2） 如著強(qiáng)烈的控制欲，不信任感成為主導(dǎo)力量，決定了企業(yè)的規(guī)模和水平。（六)、授權(quán)與用人（1）過程可觀察，過程決定業(yè)績(jī)，采用嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化的過程（麥當(dāng)勞）。（2）過程不可觀察，結(jié)果可以觀察且可區(qū)分，管理的要點(diǎn)在結(jié)果，進(jìn)行目標(biāo)管理與績(jī)效考核（能力最重要）。（3）過程不可觀察，結(jié)果不可區(qū)分（道德更為重要）。 （七）、資源配置效率 模型、花錢節(jié)省與否與效用的大小1、 別人的錢為別人花（不會(huì)節(jié)省，效用很低）2、 別人花錢為自己花（不會(huì)節(jié)省，效