寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法

1、寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法2013-10-25物業(yè)管理資訊1）寫字樓租戶在節(jié)假日的安全措施通常在節(jié)假日或大假期中，一般寫字樓容易發(fā)生物品盜竊或火災消防等事故，假期前租戶應做好以下安全措施：A.鎖好門窗，包括大門及各房間門窗B.關上室內電源，如復印機、電腦、空調等用電設備。C.將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。D.盡量不放置貴重物品，鎖好保險箱將貴重或大量財物存進銀行。E.建議與公安派出所進行聯(lián)動或設置自動報警系統(tǒng)。F.在假期內需搬出物品，應在管理處事前辦理好放行手續(xù)，確保財物的安全。（2）租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理由于租戶/住戶疏忽，

2、引致不法分子有機可乘，造成財物的損失，管理人員應：A.應及時報告當值主管，守候門外，另安排拍照記錄。B.盡快通知該單位負責人反回家中處理。（事前應存放業(yè)戶緊急聯(lián)絡電話記錄）C.與主管同進入室內查察情況，有否失竊及翻亂情況。D.如聯(lián)系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，并貼上告示，事后提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財物安全。E.如發(fā)覺室內物品有翻亂現(xiàn)象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進一步的處理及調查。(3)租戶因經(jīng)濟糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理大廈人流復雜，上述情況時會發(fā)生，亦會影響其他租戶的正常辦公或經(jīng)營，擾亂大廈秩序，管理公司應采?。篈.防范措施，立即增派保安人員在現(xiàn)場維持秩序，

3、防止事件擴大，適當控制現(xiàn)場人群的情緒或行為。B.防止有人造出激烈行動，破壞大廈設施，事態(tài)嚴重時，立即通知派出所協(xié)助處理。C.將現(xiàn)場情況拍攝或用閉路監(jiān)視系統(tǒng)記錄。D.適當引導人群至其他非辦公的地方，勸喻人群或當事人應采取法律途徑，以解決糾紛，不要采取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。(4)大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理上述情況大廈管理處并不一定承擔責任，依據(jù)(消費者權益保護法)第十八條規(guī)定，對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務，應當向消費者作出真實的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務的方法及防止危害發(fā)生的辦法。A.管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標志地面濕滑、小心摔倒

4、字樣B,或放置防滑地氈等設施。C.受傷業(yè)主管理公司亦應負擔醫(yī)療費用。D.最后如情況嚴重時，管理公司可交由保險公司進行索賠的處理。(5)客戶進入大廈轄區(qū)不肯出示證件登記，如何處理部分大廈為加強治安防范，采用出進查證登記制度，為避免予盾事故，可米取:A.對熟悉業(yè)戶、租客可進行登記其單位及出入時間。B.對不熟悉客戶，管理人員應耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。C.或通知將造訪的租戶單位，查證實況，登記后準其進入。(6)如何防止推銷人員進入大廈干擾租戶因推銷人員擅自闖入，會影響租戶辦公，可采?。篈.在大堂設立謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據(jù)。B.大堂保安人員應隨時提高警覺，有識辨推銷人

5、員的能力，以對其進行適當?shù)谋P問，阻止其進入大廈。C.加強巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動的情況。D.在非辦公時間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進入。(7)停車場車輛被盜,責任誰負管理公司對上述情況，應承擔多少責任，目前，我國尚無明確的法規(guī)規(guī)定。車輛被盜的責任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結果亦不盡一致。A.管理公司在停車場管理規(guī)定中告示車主，不承擔任何經(jīng)濟賠償，并不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責任的理由。B.車輛被盜不應由管理公司承提全部的賠償，車主所納的停車費，不是車輛保管費，又不是車輛保險費，實際上收取是車輛的場地使用費。C.以權利，義務對等的原則出發(fā)

6、，車輛被盜，管理公司只承擔部分的賠償責任。最后應由法院的判決。D.建議政府立法部門對車輛被盜制定嚴格的賠償標準，而車主應購買車輛保險，如車輛被盜時，可向保險公司索賠。E.管理公司應做好停車場的車輛進出記錄。加設防盜監(jiān)控系統(tǒng)，加強巡查工作，以保障車輛安全的停放。(8)員工違法造成業(yè)戶損失，管理公司應承擔否管理公司為業(yè)戶提供服務，保障業(yè)戶人身及財產(chǎn)的安全，唯有部分員工監(jiān)守自盜”造出違法行為，使業(yè)戶蒙受財產(chǎn)損失：A.員工違法犯罪，管理公司難辭其責，在招聘員工入職，簽訂勞動合同，公司對員工應負監(jiān)管義務，要監(jiān)管及教育員工，約束其行為，作為員工的雇主應多或少承擔監(jiān)管失當?shù)呢熑?。B.管理公司對業(yè)戶的財產(chǎn)損失

7、要承擔賠償?shù)呢熑?，是部分而非全?要視具體的情況而定，管理公司應對員工的品德思想進行教育，加強培訓工作，加強監(jiān)管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀守法。(9)樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔，必須查明原因。A.漏水原因由于地面防水施工質量差，或水管質量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區(qū)分不同的責任承擔人。B.在業(yè)主收樓，并無進行裝修前，在保修期內應由發(fā)展商承擔，保修期過后由業(yè)主自負。C.由于業(yè)主收樓后進行裝修改動，由于震動，改裝，改建都可能導致原有防水層破壞，

8、該業(yè)主要承擔所有責任。D.如屬給排水管的質量問題，能證明為發(fā)展商原有的質量問題，在保修期內由發(fā)展商負責，保修期過后由業(yè)主負責。(10)地下水道堵塞造成下層業(yè)戶受損，誰負責任物業(yè)的地下水道，為相關各業(yè)主共用，由于設計或使用不當會發(fā)生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現(xiàn)象或造成室內水浸或財產(chǎn)的損失：A,由于排水管設計不當，經(jīng)國家技術質量監(jiān)督部門監(jiān)定，無論物業(yè)投入多長時間，保修期是否已過，應由發(fā)展商承擔維修及糾正設計的責任。B.如屬產(chǎn)品質量問題，保修期內由發(fā)展商承擔，已過保修期由業(yè)主自行維修。C.堵塞情況因上層用戶維修或使用時亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應負疏通或賠償損失的責任。D.下水道為公用部份，原因不能

9、查證時，應由大廈各業(yè)戶共同負維修的責任，費用可共攤。(維修費用包括由受損樓層及以上的樓層業(yè)主共同承擔。(11)對大廈中央空調”溫度適當?shù)奶幚碛捎谏虉?寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應溫度等需求各有不同，而出現(xiàn)粉口難調”的現(xiàn)象！管理公司應采取：A.合理安排中央空調系統(tǒng)主機的配置，因用戶不同的需求應合理配置空調主機的臺數(shù)和功率。要考慮各種需求的時間性，白天與晚上或通宵供應量不同，可分別開啟大或小功率的主機以調節(jié)空調的供應量，以節(jié)省能源。B.合理安排空調供應系統(tǒng)的供應分布，對不同的用戶進行分別供應，可分別計算用量和收費，以達到公平合理的管理目的。C.制定大多數(shù)人接受的供應溫度及標準，以符合節(jié)能及經(jīng)濟原則

10、，空調的供應以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區(qū)不同大廈的情況有異，要根據(jù)上述的漸意率/成本”的原則去結合大廈的實際情況，作出適當溫度標準，并向租戶說明該標準的制定理由，可依季節(jié)，天氣預告去調節(jié)室內的空調溫度。D.寫字樓內的空調溫度，一般控制范圍：1) 冬季：溫度控制在1822c相對濕度為40%60%2) 夏季：溫度控制在2225c相對濕度為40%65%而商場在節(jié)假日內，人流量多的時間內適當將空調溫度調低，人流量少或平日則適當?shù)卣{高。(12)遇意外觸電事件的處理發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理方法A.應馬上關閉電源，在未關電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。B.利用絕緣物將電線或人拉開。C.

11、立即進行人工急救，并電告醫(yī)院派員進行搶救。(13)大廈/商場迷失小童及客戶投案的處理小童迷失的處理：A.發(fā)現(xiàn)迷失小童，利用大廈緊急廣播，發(fā)布尋人消息。B.對迷失小童了解情況。C.利用女服務人員盡量安慰小童，靜待其家長認領?？蛻敉栋傅奶幚恚篈.分析案件的性質，是屬刑事、意外或其他事故B.請示上級決定是否與警方聯(lián)系C.做好現(xiàn)場保護及記錄時間及情況的經(jīng)過。(14)對醉酒鬧事及行乞、售賣、非法停留人員的處理：對醉酒鬧事者的處理：A.對尚未完全失去理智的醉漢，可好言相勸或移到室內待酒醒。B.遇發(fā)酒瘋”者，避免引致群眾圍觀或妨礙交通及治安秩序，可動員群眾將其移至室內，待其酒醒。C.如醉酒打人罵人，破壞公物

12、，應立即報派出所處理。D.遇酒精中毒，生命危險情況，應立即送院搶救。對行乞者，非法停留人仕的處理:A.將行乞、售賣或非法停留人仕，應禮貌地勸喻離開大廈現(xiàn)場。B.防止其停留及造出不雅的行為，而影響大廈/商場的形象。C.大廈/商場公共地方應適當設置禁止行乞”或禁止非法售賣”等告示牌，以維護良好的秩序。(15)對租戶/用戶的裝修建筑材料及建筑垃圾的處理各類建筑材料的管理：A.嚴禁放置公共地方阻塞通道B,將黃砂石子，以一定數(shù)量用鋼筋圍護網(wǎng)圍護，磚瓦以一定規(guī)格整齊堆放，紙筋、水灰以鐵皮箱裝載，進料不宜太多，而水泥應堆放在木板上，作整包堆放。C.防止有裝修人員在公共地面作業(yè)，應保持公共地方的清潔。D.裝修

13、時適當加設圍墻，圍板，應造好維護設施。建筑垃圾的處理：A.嚴禁與生活垃圾混雜。B.應集中地點堆放，一定容積數(shù)量后應及時清除。C.堆放點應有人負責堆積，嚴禁平鋪或隨便亂倒亂放。D,可利用的建筑垃圾應及時進行清理、分類進行加工處理或再利用。E.加強保安人員的巡查，防止有違章行為。(16)裝修期內對有關管道的保護在施工期間，往往有建筑管道或下水道堵塞現(xiàn)象，施工時應注意：A.衛(wèi)生間，浴室的平頂，墻面裝修前，必須浴缸加塞、瓷馬桶、水盤等加蓋，避免管道堵塞。B.泥工工具，如鐵板、泥桶等嚴禁在面盆、浴缸或水噴內洗刷，應在規(guī)定的大水桶或水池內洗刷，讓其灰漿沉淀，再作建筑垃圾清除。C.翻修屋面后應由施工隊對落水

14、管、水斗等進行一次檢查，清除內部垃圾及碎瓦塊。D.凡下水道蓋、如陰井蓋、必須遮蓋牢后，方能在其上進行外墻粉刷施工。E.定期檢查各下水道的疏通情況，包括在施工中及施工完成的場地,避免時間長，難以治理，堵塞下水道。F.注意腐蝕性強的廢液，如油漆用的堿水、鹽酸液，應集中處理，防止對金屬管道受到損壞。(17)管理公司對空置房、空置商鋪如何管理一般物業(yè)項目的出售，會在不同時間內先后售出，如管理不善，會引致：A.影響發(fā)展商及物業(yè)項目的形象，及財物的受損。B.應對空置單位加強巡視，保持室內設備設施的完整及清潔。C.鎖好各類門窗，防止有人進入留宿，或大小便，影響地方及環(huán)境的清潔。D.下雨前后巡視室內情況，發(fā)現(xiàn)

15、破壞及受損部位及早通知施工單位維修或更換。E,將未售出單位應每周向發(fā)展商及銷售部門報告情況。(18)對空置單位、空置商鋪管理費，應由誰承擔一般房產(chǎn)物業(yè)的租售，會在不同時間先后售出，對上述單位管理費的承擔費用現(xiàn)階段仍有待國家的物業(yè)管理”條例正式法例布后再決定。而現(xiàn)時可用過往習慣辦法收取。A,對空置單位房屋征收管理費，應由發(fā)展商補貼50%的費用。(即單位面積*每平方米費用*50%計算。)B.對空置商鋪征收管理費，應由發(fā)展商承擔100%的管理費用，因商場開始營業(yè)，整體物業(yè)管理的費用經(jīng)已產(chǎn)生。(19)對房屋維修費基金”如何征收依據(jù)住宅物業(yè)管理條例實施后，在1999年以后入住的各物業(yè)項目業(yè)主必須繳納房屋

16、維修基金”，可依各省市、地區(qū)的不同，自訂征收標準，一般房屋維修基金”A.多層物業(yè)(不帶電梯)其總房價的2%3%計處算。B.高層物業(yè)(帶電梯)其總房價%算。征收維修基金”的作用為物業(yè)項目日后進行大維修資金用途，公共部位包括：承重結構部位、外墻面、層面、樓梯、走廊通道、門廳、車庫、公共設備設施、消防設備、道路、燈具、池、井、渠道、游泳池、各類球場及其他公共設施等。另外房屋所有權轉讓時，結余維修基金不予退還，可隨時同房屋所有權同時過戶。20 .房屋業(yè)主是否須加簽前期物業(yè)管理服務協(xié)議”呢依據(jù)我國建設部于1999年10月所頒布條例，所有業(yè)主在收樓入住前須加簽前期物業(yè)管理服務協(xié)議其作用是保障大部分業(yè)主的權

17、益，各業(yè)主必須服從管理公司的合法管理，各自遵守業(yè)主的權利與義務，作業(yè)一個共同認可的管理標準，以保障小區(qū)有一個舒適、安全、方便的生活環(huán)境。21 .物業(yè)管理公司所提供的有償服務如何分類(1)物業(yè)管理公司提供的有償服務主要是以下幾類：1),向用戶提供內部設施安裝維修服務。2),向用戶提供內部專項清潔、洗衣服務。3),向用戶提供商務(如打字、復印等)、旅游資源等服務。4),向用戶提供特種保安服務。5),向用戶提供會所、洗車場等配套服務。（2）有償服務費的收取1）用戶要求提供有償服務，如屬安裝或維修服務的，先由物業(yè)部發(fā)工作單給工程部，工程部持單施工，施工完成后應要求用戶對有償服務進行驗收并在工作單上簽字認可。2）有償服務的收費標準，如公司已制定有固定標準的，按標準執(zhí)行。如沒有標準的，以物業(yè)公司與用戶協(xié)商的收費標準為收費依據(jù)。3）服務完成后，由物業(yè)部于當月發(fā)出有償服務收費通知單，通知用戶繳款。22 .業(yè)主/用戶收樓時應繳交哪些費用入住時一次性繳交費用：（1）水電周轉金：寫字樓、商場（鋪）不超過15元/平方米收取。水電費周轉金必須專戶儲存，專