166.商業(yè)計劃書和可行性報告娛樂旅游服務(wù)可行性報告投資自然村項目開發(fā)之運行可行性報告

1、PAGE 投資自然村項目開發(fā)之運行可行性報告福建省投資有限公司榕樹下撰稿（參考文件）二OO一年十月目 錄第一章 總論1 一、項目投資主體與意愿1 二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu)1第二章 市場分析與預(yù)測3 一、市場現(xiàn)狀3 二、需求預(yù)測4第三章 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架5 一、基本方案確定5 二、規(guī)劃設(shè)計條件5第四章 項目實施7 一、建設(shè)工程進度安排7 二、投資估算與投入計劃8第五章 收入、成本和費用預(yù)測8 第六章 財務(wù)評估10投資自然村項目開發(fā)之運行可行性報告第一章 總 論一、項目投資主體與意愿：為了加速以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國家大力推行住房制度改革的關(guān)鍵。而福建省投資有限公司（

2、以下簡稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開發(fā)樓盤的實踐與策劃尺度以及港臺商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)意愿：1、以普通百姓購房為意識，建造一個文明進步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社會性的優(yōu)化空間。2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)資金的增殖回流。3、以適當?shù)膬?yōu)惠價銷售策略組織運營，從投資的經(jīng)濟、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)、成本和財務(wù)計劃動態(tài)決策入手，形成消費者權(quán)益為購房主導(dǎo)。4、避免局部的營利性和無序性的干擾，強調(diào)整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整和社區(qū)服務(wù)的周全以及體現(xiàn)社會進步的前瞻性。5、歐式建筑風格與古城風貌、民族風格相吻合。在舊城改造時，保護好園林、名

3、勝、古跡等。6、采用新的建筑材料，選擇的色調(diào)和隔音效果確實能接近自然的環(huán)境。二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu)：1、項目概況與有利因素自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風街道村委會管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條8米河道相隔，正對面為“麗景大酒店”，視野開闊；南接“湖前小區(qū)”，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房300多間約160戶村民，近35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地紅線內(nèi)現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿過，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開發(fā)安居之有

4、利因素：空氣清晰。在四至范圍500米內(nèi)沒有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯落的自然景觀。兩條16米規(guī)劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)和D區(qū)。規(guī)劃時將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟效益。有村委會的支持，做好居民的思想及其配合工作使開發(fā)前期工作能順利進行有了保障。2、項目改建開發(fā)規(guī)模及經(jīng)濟指標項目總征地面積48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測算），實用地面積37930平方米，在此范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。上部總建筑面積104100平方米，其中：公建

5、面積2500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，預(yù)計可停車約140部；半地下室停車面積2850平，停車80部。設(shè)計有700套住宅約2450人居住。建筑基底面積13220平方米，建筑密度34.8%，容積率2.72，綠地率30%。3、降低成本形成真實性利用計算機等辦公設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)進行全程管理，可以縮短設(shè)計、訂購、施工組織選擇與施工進度時間； 本公司與監(jiān)理機構(gòu)技術(shù)力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術(shù)人員和現(xiàn)場管理人員的人工費用與辦公費用；以優(yōu)秀樓盤促進銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費用，也可避免濫用廣告和提供不真實的信息給消費者；融合金融操作手法并合理投入資金

6、，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。此外，還可通過管理手段對施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實施嚴格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動起來，有效地組合真實的成本。這種信用監(jiān)督機制形成專業(yè)化的住宅市場細化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)及業(yè)主的權(quán)益上。4、總投資、出資結(jié)構(gòu)及項目建設(shè)內(nèi)容投資總額計劃1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內(nèi)部各股東集資，不占有國有資金和其他企業(yè)資金。全程計劃融資肆仟萬元人民幣，出資額及其時間按工程實際進度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內(nèi)部股份資金主要用于項目開發(fā)的前期費用，施工建造

7、費用、設(shè)備購置費用、公共配套設(shè)施費用及其它相關(guān)費用。開發(fā)項目除住宅、商場外，還包括辦公建房、銷售大廳、機房、老人活動中心、室內(nèi)外健身場所與幼兒園和停車場等的建設(shè)。第二章 市場分析與預(yù)測在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營的思維需要更新和提高。因此，本公司在決策開發(fā)前對市場的分析由為重要。揚長避短，趨利避害。這種開發(fā)前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實情實力。一、市場現(xiàn)狀目前我國房地產(chǎn)住宅市場還處于起步階段，但人們已開始意識到它的優(yōu)勢。在北京地區(qū)已形成有相當實力的開發(fā)商，開發(fā)的規(guī)模和速度也相當驚人。福州成片開發(fā)的地塊相對較少，東擴南移計劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤的樓

8、花預(yù)售相對好。因此，福州市的住宅市場不是“熱”的問題，而是需要大力發(fā)展。在近二、三年內(nèi)福州住宅市場走低谷的可能性不大。現(xiàn)狀調(diào)查：1、無論從數(shù)量方面還是在質(zhì)量方面，城市住宅總體發(fā)展水平偏低，市場銷售總體呈現(xiàn)低速增長狀態(tài)。老城鎮(zhèn)的格局有所打破，但與建設(shè)現(xiàn)代化都市的要求相差甚遠。2、已生存幾十年的危陋簡房還不少，有大量的舊城和危舊房屋需要改造更新。3、城鎮(zhèn)住宅有特別巨大的需求潛力，與現(xiàn)實的住宅供給能力有反差，表現(xiàn)在二環(huán)路之內(nèi)的現(xiàn)房幾乎沒有。4、布局上早年以多層、低層為主，今年興起多層與高層之間（稱為小高層）系列?？傉摚和顿Y開發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場空間。如果能夠建造一個標準示范小區(qū)的形象建筑住宅以

9、及安裝上真正的智能化系統(tǒng)，是可以占有相當大的市場份額。二、需求預(yù)測1、房地產(chǎn)開發(fā)主要分為住宅開發(fā)、商場開發(fā)和寫字樓開發(fā)三大類。從近年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，銷售熱點多集中在住宅上，其次為商場。而從2001年上半年開始，福州人住高層或中高層的思維已被鎖定，特別是在市中心一線中高層，高層銷售情況良好，沒有多少剩余的房子。盡管目前開發(fā)企業(yè)都有自己固定的銷售方式與手段，但只要做到切實降低了建造成本和銷售費用，優(yōu)秀的樓盤不論中高層，還是多層，依然具有極大的吸引力。2、從目前房地產(chǎn)市場的銷售情況看，多層住宅雖然銷路良好，市中心的樓房供不應(yīng)求，但這部分商品房的銷售總量所占比重較小。大部分商品房的競爭點集中在遠離市中心

10、（五一廣場至溫泉公園一線）的地塊上。而本項目正好處于該競爭點上。由此，對于占有和維持一個穩(wěn)定市場份額，低成本，高質(zhì)量是本公司很感興趣的。如果開發(fā)組織得當，吸引消費者成為可能。3、由于加入WTO世貿(mào)組織的確定和福州市戶籍政策的放開，將以福州為中心的貿(mào)易區(qū)，可能會有相當?shù)耐馍毯腿珖鞯氐牧鲃由倘藖黹啪幼?。特別是農(nóng)村居民，將可能大量涌入城市，這都給福州住宅市場帶來良好的商機。第三章 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架一、基本方案確定： 1、規(guī)則平衡方案見表1。規(guī)劃平衡表表1單位：平方米序號項 目建筑面積比重%備 注1總征地面積486902實用地面積3793077.9其中：綠地1137930 區(qū)內(nèi)道及其地1333135.2

11、 建筑物占地1322034.83總建筑面積104100其中：住宅面積9168088.07 店面市場面積89008.55 公建面積25002.4 其他住宅10200.982、本項目4個區(qū)建筑風格相似，工程內(nèi)容相同。二、規(guī)劃設(shè)計條件：1、立面造型為全歐式風格，外墻面采用臺灣“鈴鹿涂料陶瓷石系列”（ 主色為乳白色其他顏色相配按設(shè)計效果選擇）永保十年不變色，以高格調(diào)優(yōu)值感，外觀獨特為首選。2、戶型面積設(shè)計80160平方米，復(fù)式180220平方米，以一梯二戶為標準。大于130平方米的戶型保持面積：主臥室1522平方米、客臥室1115平方米，客廳3045平方米，餐廳1520平方米，廚房和衛(wèi)生間68平方米，

12、陽臺5平方米，每戶均有2至3個陽臺。以三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標準。3、鳥瞰規(guī)劃效果：以多層為主，適當?shù)牡蛯优c高層散綴于多層之間。4、立體采用永久性鋼筋混凝土，剪力墻結(jié)構(gòu)，七度以上抗震。室內(nèi)墻面水泥砂漿找平，內(nèi)部除剪力墻外不做分割，不擺設(shè)衛(wèi)生潔具，窗戶均采用韓國夏音木紋色塑鋼門窗（具備隔音、隔熱、防水性能）綠色中控鍍膜玻璃。5、單元分攤率控制在12%以內(nèi)。6、房內(nèi)環(huán)保標準：保持良好的通風采光條件，南向為大客廳與主臥室，北向為客臥室及廚房、餐廳。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。7、空間組合：躍層式、復(fù)合式、閣樓式、錯層式與普通式。8、各單元入口配備進口名牌電梯（低層

13、除外），每戶入室安裝名牌防盜門一次到位。區(qū)內(nèi)配有先進的智能化電腦控制服務(wù)系統(tǒng)，解決安全、通訊、資訊、防盜、消防、物業(yè)管理服務(wù)。9、中心花園設(shè)計按德國園林與住宅區(qū)綠色風格分布設(shè)施，并配有雕塑、噴泉、綠地小道、健身步行道及健身用具。區(qū)外環(huán)境東面設(shè)計一條長達150米的休閑步行道，符合住客的欣賞品味。基本構(gòu)思：借山、借水，使山水與建筑色彩共一體；在綠化中，把建筑設(shè)計的比例，尺度、色彩與感情的投入融在一起。10、擬采用雙線路供電、自備發(fā)電機組。11、建安工程按980元/平方米規(guī)劃設(shè)計，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。12、建設(shè)內(nèi)容主要以商場與住宅組成。共用場所：幼兒

14、園、老人活動室、棋牌室、接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場所。13、區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，嚴格區(qū)分車行道、步行道和綠化道，形式無障礙通行的交通組織形式。本項目建后，將與北面新開發(fā)的住宅小區(qū)連成一片，形成集商業(yè)、貿(mào)易、住宅為一體的現(xiàn)代服務(wù)社區(qū)。第四章 項目實施一、建設(shè)工程進度安排本項目全程開發(fā)期為30個月，即前期籌備階段6個月，需要完成總平規(guī)劃報批、選址、拆遷與建審等系列工作；建設(shè)工程期24個月。四個區(qū)分兩個步驟進行，第一期開發(fā)A區(qū)和B區(qū)，首選安置好村民居??；B區(qū)和C區(qū)開發(fā)時間間隔不超過5個月。進度分析以每3個月為一序期，共分10個序期進行分析。全程運行計劃見表2。表2序期12345678910前期研究

15、報批過程拆遷鉆探與設(shè)計A區(qū)與B區(qū)施工C區(qū)與D區(qū)施工銷售計劃二、投資估算與投入計劃項目總投資由建設(shè)投資和流動資金投入兩部分組成，經(jīng)估算本項目總投資約1.6億元人民幣。其中：建設(shè)投資為15200萬元，流動資金800萬元。建設(shè)投資包括建筑安裝工程費、設(shè)備購置費和開發(fā)前的報批手續(xù)與相關(guān)稅費及部門管理費等。資金分期投入計劃見表3。表3 單位：萬元序 期12345678910合計建設(shè)投資12001000160019002300200015001400700160015200流動資金30501109013010080807060800合 計1230105017101990243021001580148077

16、0166016000建設(shè)投資具體清單如下：1、土地開發(fā)費1500萬元2、配套建設(shè)費用1000萬元3、前期工程費300萬元4、建設(shè)安裝工程費11200萬元5、其他費用2000萬元第五章 收入、成本和費用預(yù)測 1、據(jù)初步摸底有35000平方米回遷房，其中有店面功能約1100平方米?？射N售面積見表4。表4 單位：平方米功 能安 置 房建 設(shè) 面 積可 售 面 積店面（一層）110089007800住宅339009168057780地下停車面積67003000配套公建設(shè)置2500半地下停車面積28502850 2、售房計劃：店面和住宅可用于銷售部分，依現(xiàn)有住宅市場定價原則，初步定價：店面4500元/m

17、2，住宅2100元/m2。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補貼給村民每平方米120元和其他拆遷與過渡貼補外，更新費尚可收取350元/m2。有關(guān)銷售收入計劃見表5。表5單位：萬元序號功 能均價（元）面積m2金 額1店面4500780035102住宅210057780121343地下車庫300030009004半地下車庫350028509975合計245671430175413、營業(yè)稅及附加按銷售收入的5.86元計算，故正常營業(yè)稅金及附加為1028萬元；所得稅按稅率33元計算，計422萬元。4、成本費用及投資計劃見表6。地上建筑每平米1581元，含地下車庫及半地下車庫每平米平均造價144

18、8元。表6單位：萬元序號項 目金 額所占比重(%)計算依據(jù)1征地拆遷費7654.5912萬/畝63畝2前期工程費3151.915萬/畝63畝3建安工程費1020261.98104100m2980元/m24基礎(chǔ)設(shè)施費3502.13估價5公共配套費5203.16估計6機械購置費7084.37估計7管理費用3862.353%102028資源費4412.68估計9室外工程費800.49估計10地下室建安174210.586700m22600元/m211半地下室建安5423.292850m21900元 /m212不可預(yù)見費4082.47102024%合 計16459100第六章 財務(wù)評估一、盈利估算分析見表7。表7序號項 目面積m2金額(萬元)備 注1銷售收入71430175412計劃成本（減）11365016459含地下室3更新費（加）350001225350元/m24稅金（5.86%）10285銷售毛利127