2018大連市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文字版

1、-. z.*市住宅物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)1*圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)效勞的術(shù)語與定義、效勞事頂和效勞質(zhì)量等級、綜合效勞、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修效勞、公共區(qū)域秩序維護(hù)效勞、清沽正生效勞、綠化養(yǎng)護(hù)效勞的質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)適用于*市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的效勞和管理。在物業(yè)效勞實(shí)踐中，物業(yè)效勞企業(yè)與開發(fā)建立單位或業(yè)主(物業(yè)使用人)可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇效勞內(nèi)容。2術(shù)語與定義以下術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。2.1物業(yè)建成的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。2.2住宅物業(yè)具備居住功能、供人們生活居住的物業(yè)(包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、住宅式公寓、與住宅毗鄰的同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)等)以及與之相

2、配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。2.3業(yè)主房屋所有權(quán)人。2.4物業(yè)使用人不具有物業(yè)的所有權(quán)，但對物業(yè)享有使用權(quán)，并依照法律和合同規(guī)定能夠行使物業(yè)局部權(quán)利的人，包括承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。2.5物業(yè)效勞業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)等形式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動2.6 物業(yè)效勞企業(yè)依法成立并取得獨(dú)立法人資格，依據(jù)物業(yè)效勞合同從事物業(yè)效勞的組織。2.7老舊住宅區(qū)房屋年久失修，配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差并且沒有建立長效管理機(jī)制的住宅小區(qū)或零散樓院。2.8急修工程.一般為影響到業(yè)主正常生活,可能引發(fā)嚴(yán)用

3、后果的工程。本標(biāo)準(zhǔn)中所指急修工程系指:物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備損壞發(fā)生危險:因電氣設(shè)備線路故障而引起停電和漏電:因供水管線設(shè)備或水管爆烈造成嚴(yán)重漏水;落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水:電梯故障，不能正常行使;樓地板、 扶梯踏步斷裂或陽臺、曬臺、女兒墻、外沿柱、扶梯扶于，欄桿松動或提壞:房屋漏水;h)其它涉及到公共平安的急修工程。2.9共用部位.根據(jù)法律、法規(guī)，共用部位是指住宅主體承重構(gòu)造部位(包活根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.10共用設(shè)施設(shè)備根據(jù)法律、法規(guī),共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建立費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道

4、、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路，消防設(shè)施，綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3效勞事項和效勞質(zhì)量等級3.1住宅物業(yè)效勞事項包括綜合效勞、共用部位和共用設(shè)施沒備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修效勞、公共區(qū)城秩序維護(hù)效勞、清潔衛(wèi)生效勞、綠化養(yǎng)護(hù)效勞以及。3.2依據(jù)住宅物業(yè)效勞需求的不同，各類物業(yè)效勞事項效勞質(zhì)量分為一級、 二級、三星級，四星級和五星級五個等級。等級越高，物業(yè)效勞質(zhì)量越高。老舊住宅區(qū)設(shè)置根底物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)。各等級包含但不限于效勞標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，開發(fā)建立單位或業(yè)主(物業(yè)使用人)與物業(yè)效勞企業(yè)可根據(jù)需求

5、協(xié)商增加效勞條款。3.3開發(fā)建立單位或業(yè)主(物業(yè)使用人)與物業(yè)效勞企業(yè)可按照實(shí)際情況分別選取每類效勞事項的效勞質(zhì)量等級，組合確定物業(yè)內(nèi)容，作為測算物業(yè)效勞價格的參考依據(jù)。3.4物業(yè)效勞企業(yè)可參考附錄A配備各類物業(yè)效勞人員。3.5老舊住宅區(qū)根底物業(yè)效勞可參考附錄B的要求執(zhí)行、4綜合效勞4.1一級效勞場所小區(qū)不設(shè)效勞接待中心，小物業(yè)辦公室配備根本辦公用品:公示物業(yè)效勞企業(yè)普業(yè)執(zhí)照，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程負(fù)責(zé)人及主要效勞人員信息:提供特約效勞的，公示特約效勞項及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):公示24小時效勞。效勞人員4.1.2.1效勞人員服裝統(tǒng)一，儀表整潔規(guī)*、文明效勞:特種作業(yè)員均應(yīng)持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，

6、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)*。.2效勞人員系經(jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)臺格后上崗。4.1.3日常效勞4.1.3.1有效勞人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)效勞合同*目內(nèi)的公共性事務(wù)，值班記錄及時。實(shí)行24小時報修值班制度，水、電急修20分鐘內(nèi)響應(yīng)，共它報修60分鐘內(nèi)響應(yīng)，4.1.3.224小時受理客戶投訴，7個工作日內(nèi)將情況說明解決方案及處理結(jié)果反響客戶，不能立即處理的能夠階段性反響處理情況。4.1.3.3日常效勞應(yīng)符合國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)效勞合同的約定:建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面的規(guī)章制度。.4主出入口設(shè)有小區(qū)入園須知、平面示意圖

7、等。4.1.3.5重要物業(yè)效勞事項應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)。4.1.3.6建立小區(qū)物業(yè)管理檔案，工程基木信息、根底貸料、房屋設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)及日常維修養(yǎng)護(hù)檔案齊全:有檔案管理人員。4.1.3.7每年進(jìn)展I次業(yè)主滿意度測評，對管理效勞中的薄弱環(huán)節(jié)適時整改。4.1.3.8每年第四季度將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交給業(yè)主委員會，在第二年第一季度內(nèi)公示，并公示公共收益收支情況和物業(yè)效勞各項費(fèi)用年度收支情況。4.2二級4.2.1效勞場所小區(qū)設(shè)置效勞接待中心，小區(qū)物業(yè)辦公室配備根本辦公用品:公示物業(yè)效勞企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程負(fù)責(zé)人及主要效勞人員信息，提供特約

8、效勞的，公示特約效勞工程及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示24小時效勞、效勞人員4.2.2.1效勞人員服裝統(tǒng)一、儀表整潔規(guī)*、文明效勞:特種作業(yè)員工均應(yīng)持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)*。.2效勞人員系經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗。日常效勞.1每天8小時有效勞人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)效勞合司*用內(nèi)的公共性事務(wù)，其他時間設(shè)置值班人員，效勞24小時有人接聽，值班記錄及時、實(shí)行24小時報修值班制度，水，電急修20分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修60分鐘內(nèi)響應(yīng)。效勞后回訪率到達(dá)70%以上。.224小時受理客戶投訴，7個工作口內(nèi)將情況說明解次方案及處理結(jié)果反響客戶，不能立即處理的能夠階段性反響處理情況

9、。投訴回訪率100%.3日常效勞符合國家、省，市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)效勞合同的約定，建立物業(yè)管港區(qū)城內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面的規(guī)章制度:建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核，并有培洲記錄檔案。.4主出人口設(shè)有小區(qū)入園需知，平面示意圖等，小區(qū)組團(tuán)、棟、單元(門)、戶門以及配套公建標(biāo)識規(guī)*清晰。4.2.3.5重要物業(yè)效勞事項在主要出入口，各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)。.6工程根本信息、根底資料、房屋設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)及日常維修養(yǎng)護(hù)檔案齊全:設(shè)置檔案管理人員，建立完善的檔案管理制度并設(shè)有檔案柜。.7每年進(jìn)展全少1次業(yè)土滿意度測評，覆蓋率到達(dá)70%

10、以上，對管理效勞中的薄弱環(huán)節(jié)適時整改.8每年第四季度將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會，在第二年第一季度內(nèi)公示，并公示公共收益收支情況和物業(yè)效勞各項費(fèi)用年度收支情況。.9節(jié)假日進(jìn)展專題布置，每年組織2次以上社區(qū)活動。4.3三星級效勞場所小區(qū)設(shè)置效勞接待中心，配備、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備設(shè)施;公示物業(yè)效勞企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工程負(fù)責(zé)人及主要效勞人員*、照片及崗位信息;提供特約效勞的，公示特約效勞工程及效勞標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示24小時效勞。效勞人員.1效勞人員服裝統(tǒng)一、儀表整潔規(guī)*、文明效勞;特種作業(yè)員工均應(yīng)持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)*，.2

11、效勞人員系經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗、工程部物業(yè)效勞中心配有客產(chǎn)效勞專員，每人管理戶數(shù)不超過600戶。4.3.3日常效勞4.3.3.1每天8小時有效勞人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)效勞臺同*圍內(nèi)的公共性事務(wù)，其他時間設(shè)置值班人員，保證效勞24小時有人接聽，值班記錄及時。實(shí)行24小時報修值班制度。水、電急修20分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修60分鐘內(nèi)響應(yīng)，回訪率75%以I上。4.3.3.224小時受理客戶投訴，3個工作日內(nèi)將情況說明解決方案及處理結(jié)果反響客戶，不能立即處理的能夠階段性反響處理情況。投訴回訪率100%。.3日常效勞符合國家、省、市物業(yè)管理主出入口設(shè)有小區(qū)入園須知、平面示意圖等，管理區(qū)域內(nèi)交通標(biāo)志、

12、引導(dǎo)指示牌規(guī)*清晰，有信與文明、環(huán)保、健表生活的溫磬提示標(biāo)識，小區(qū)組團(tuán)、棟、單元(門)、戶門以發(fā)配套公建標(biāo)識規(guī)*清晰重要物業(yè)效勞事項在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺以短信、微信等形式告知業(yè)主。4.3.3.6工程根本信息、根底資料、房屋設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)及日常維修養(yǎng)護(hù)檔案齊全;應(yīng)用電子信息技術(shù)動態(tài)管理設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)情況:對業(yè)主信息檔案和收費(fèi)情況實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理:檔案管理制度健全，檔案分類規(guī)*、整潔，查閱方便;檔案使用登記手續(xù)完備:有檔案管理人員，設(shè)有檔案資料室或檔案柜。.7每年進(jìn)展至少1次業(yè)主滿意度測評，覆蓋率到達(dá)70%以上，對管理效勞中的薄對環(huán)節(jié)適時整改;每月組織1

13、次工程效勞質(zhì)量檢查，巨大節(jié)假日前組織平安檢查。4.3.3.8每年第四季度將物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會，在第二年第一季度內(nèi)公示，井公示公共收益收支情況和物業(yè)效勞各項費(fèi)用年度收支情況.9節(jié)設(shè)日進(jìn)展專題布置，每年組織2次以上社區(qū)活動、4.4四星級4.4.1效勞場所4.4.1.1小區(qū)設(shè)置效勞接待中心，配置辦公家具及、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施設(shè)備，WTFT覆益效勞中心保證客戶來訪使用:公示物業(yè)效勞企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程負(fù)責(zé)人及主要效勞人員*，照片及崗位信息:提供特約效勞的:公示特約效勞工程及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公示24小時效勞。4.4.1.2建立小區(qū)物業(yè)管

14、理系統(tǒng)，利用手機(jī)移動客戶端報證與業(yè)主間的實(shí)名萬聯(lián)互通。.1效勞人員服裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志，儀表整潔規(guī)*、文明效勞;特種作業(yè)員工均持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)*。4.4.2.2工程負(fù)責(zé)人具有3年以上物業(yè)效勞企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，效勞人員系經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗。工程部物業(yè)效勞中心配有客戶效勞專員，每人管理戶數(shù)不超過400戶。日常效勞4.4.3.1每天10小時白效勞人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)效勞合同*圍內(nèi)的公共性事務(wù)，其他時間設(shè)置值班人員，保證效勞24小時有人接聽，值礦記錄及時。實(shí)行24小時報修值班制度，水、電急修15分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修30分鐘內(nèi)響應(yīng)，預(yù)約維修按雙方約定

15、時間到達(dá)現(xiàn)場，同訪率85%以I。.224小時受理客戶投訴，1個工作日內(nèi)將情況說明解決方案及處理結(jié)果反響客戶，不能立即處理的能夠階段性反響處理情況。投訴同訪率100%。4.4.3.3日常效勞符合國家、省、市物業(yè)管理白關(guān)規(guī)定以及物業(yè)效勞合同的約定:建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序、壞境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面的規(guī)章制度;建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。并有培訓(xùn)記錄檔案。 .4主出入門設(shè)有小區(qū)入園須知、平面示意圖等，管理區(qū)域內(nèi)標(biāo)志、引導(dǎo)指示牌規(guī)*清晰，有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、安康生活的溫馨提示標(biāo)識，小區(qū)組團(tuán)、棟，單元(門)、戶門以及配套公建標(biāo)識規(guī)*清晰。4.4.3.5重要物業(yè)

16、效勞事項在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺以短信、微信、APP平臺等形式告知業(yè)主，4.4.3.6工程根本信息，根底資科、房屋設(shè)施設(shè)備按承接查驗(yàn)及日常維修養(yǎng)護(hù)檔案齊全，應(yīng)用電子信息技術(shù)動態(tài)管理設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)情況，對業(yè)士信息檔案和收費(fèi)情況實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理:檔案管理制度健全，檔案分類規(guī)*、整潔，查閱方便;檔案使用登記手續(xù)完備:有專職檔案管理人員，設(shè)有檔案資科室或檔案資料專區(qū)。4.4.3.7每年進(jìn)展至少1次業(yè)主滿意度測評，覆蓋率到達(dá)70%以上，對管理效勞中的薄弱環(huán)節(jié)適時整改:每月組織1次工程效勞質(zhì)量檢查，重大節(jié)假日前組織平安檢查。4.4.3.8每年第四季度將物業(yè)共用部位、共

17、用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會，在第二年第一季度內(nèi)公示，并公示公共收益收支情況和物業(yè)效勞各項費(fèi)用年度收支情況。4.4.3.9節(jié)假日進(jìn)展專題布置，每年組織3次以上社區(qū)活動.4.5五星級效勞場所4.5.1.1小區(qū)設(shè)置效勞接待中心，配置辦公家具及、 機(jī)、電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦,公設(shè)施設(shè)備，WIFI覆蓋效勞中心保證客戶來訪使用;公示物業(yè)效勞企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工程負(fù)責(zé)人及主要效勞人員*、照片及崗位信息;是供特約效勞的，公示特約效勞工程及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示24小時效勞。4.5.1.2建立小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，利用手機(jī)移動客戶端保證與業(yè)主間的實(shí)名互聯(lián)互通。效勞人員4.

18、5.2.1效勞人員服裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志、儀表整潔規(guī)*、文明效勞:特種作業(yè)員工均持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效正書上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)*。4.5.2.2工程負(fù)責(zé)人具有3年以上物業(yè)效勞企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，效勞人員系經(jīng)培洲合格后上崗，工程部物業(yè)效勞中心配有客戶效勞專員，每人管埋戶數(shù)不應(yīng)超過300戶。4.5.1每天12小時有效勞人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)效勞合同*圍內(nèi)的公共性事務(wù)，其他時間設(shè)置值班人員，保證效勞24小時有人接聽，值班記錄及時。實(shí)行24小時報修值班制度，水、電急修15分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修30分鐘內(nèi)響應(yīng)，預(yù)約維修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率95%以上。.224小時受理客戶投訴，

19、1個工作日內(nèi)將情況說明，解決方案及處理結(jié)果反響客戶，不能立即處理的能夠階段性反響處理情況。投訴問訪率100%.3日常效勞符合國家，省、市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)效勞合同的約定:建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面主出入口設(shè)有小區(qū)入園須知、平面示意圖等，管理區(qū)或內(nèi)交通標(biāo)志、引導(dǎo)指示牌規(guī)*清晰,有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、安康生活的溫薯提示標(biāo)識，小區(qū)組團(tuán)、棟、單元門、戶門以及配套公建標(biāo)識規(guī)*清晰。.5重要物業(yè)效勞事頂在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺以短信、微信、APP平臺等形式告知業(yè)主。4.5.3.6工程根本信息、根底資料

20、、房屋設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)及日常維修養(yǎng)護(hù)檔案齊全:應(yīng)用電子信息技術(shù)動態(tài)管理設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)情況:對業(yè)主信息檔案和收費(fèi)情況實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理:檔案管理制度健全，檔案分類規(guī)*、整潔，查閱方便:檔案使用登記手續(xù)完備:有專職檔案管理人員，設(shè)有檔案資料室或檔案資料專區(qū)。4.5.3.7每年進(jìn)展至少I次業(yè)主滿意度測評，覆蓋率到達(dá)80%以上，對管理效勞中的薄弱環(huán)節(jié)適時整改;每月組織I次工程效勞質(zhì)量檢查:重大節(jié)假日前組織平安檢查。4.5.3.8每年第四季度將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會，在第二年第一季度內(nèi)公示，并公示公共收益收支情況和物業(yè)效勞各項費(fèi)用年度收支情況.9節(jié)假日進(jìn)展專題布置，每年組織4

21、次以上社區(qū)活動。5共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修效勞5.1一級5.1.1綜合管理5.1.1.1配備設(shè)施設(shè)備管理人員，建立臺賬，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)、保養(yǎng)和檢查等管理制度健全。.2特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。5.1.1.3建立運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄擋案，發(fā)現(xiàn)問題，及時組織修復(fù)。.4發(fā)現(xiàn)平安隱患，立即采取防護(hù)措施，并及時處理。.5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。公共部位.1房屋構(gòu)造每半年巡視1次房屋主體構(gòu)造，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會申請房星平安鑒定，同時采取必要的方護(hù)措施,.2建筑部件5.1.2.2.1每季度檢查I次外墻飾面或抹灰、屋檐

22、、護(hù)欄支撐構(gòu)件。.2.2每季度巡查I次共用部位的門、窗、坡璃等。5.1.2.2.3每半年度檢查I次共用部位地面、墻面、天棚等。.3附屬構(gòu)筑物5.1.2.3.1年檢查1次屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道、屋頂防水層。.3.2每季度巡查.3.3每季度1次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋，休閑設(shè)施等,.3.4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。;.3.5配置避雷設(shè)施位置平面圖:每年檢測1次防雷裝置、5.1.3設(shè)備機(jī)房5.1.3.1設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。.2在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。貼或懸掛相關(guān)制度和值守人員相關(guān)證件復(fù)印件。排水系統(tǒng)5.1.4.1每半年檢查1次雨水井、污水井、化糞池

23、，無堵塞無外溢。化類池每年清掏不低于1次。.2每年汛期對雨、污水井，屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)展檢查，組織清理、疏道，確保暢通、.3每次大、暴雨前后對主要排水口、管井進(jìn)展檢查。5.1.4.4污水泵汛期每日巡視1次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每月進(jìn)展1次手動啟動測試:每年養(yǎng)護(hù)1次。公共照明5.1.5.1樓內(nèi)照明每周巡視1次，一般故障24小時內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障7日內(nèi)修復(fù)。樓內(nèi)照明設(shè)施完好率到達(dá)75%5.1.5.2樓外照吸每月巡視2次，-般線路故障3日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障10日內(nèi)修復(fù)。樓外照明設(shè)施完好率到達(dá)75%.5.1.5.3應(yīng)急照頭每周巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場組織維修,電氣設(shè)備.1根本要求

24、5.1.6.1.1配電室，樓層配電間有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備。.1.2電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確.1.3每年檢查1次電氣平安。.2低壓柜:5.1.6.2.1每月巡視I次設(shè)備運(yùn)行狀況:每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固，檢測、清掃。.2.2每年檢測I次接地電組:每2年校驗(yàn)1次儀表、.3低壓配電箱和線路每季檢查I次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢制、清掃。.4控制柜:每季檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。.5發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常.5.1.7消防系統(tǒng)5.1.7.1建立、落實(shí)消防交全責(zé)任制，明確各級崗位的消防平安以責(zé)。5.1.7.2

25、成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防根本燈識和技能:消防宣傳及消防演練每年至少組織1次。.3設(shè)置消防平安宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防平安宣傳教育;每年對員工進(jìn)展1次消防平安培訓(xùn)。5.1.7.4每月對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火門監(jiān)率系統(tǒng)、防煙及排煙設(shè)施、防火門、窗、防火卷簾等歷火分隔設(shè)施、消防電梯，建筑火火器等消防設(shè)施進(jìn)展巡查，定期檢測、維修和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處置，確保消防設(shè)施完好有效。巡查及檢測、維修、保養(yǎng)形成記求，定期整理并存檔，5.1.7.5年月檢查I次區(qū)域消防通道，發(fā)現(xiàn)占用，堵塞消防通道等消防平安*行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排涂，無法立即糾

26、正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。5.1.7.6消防控制室設(shè)專人24小時值班，及時處理各類報警，故障信息。5.1.7.7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。平安防*系統(tǒng)5.1.8.1不定期檢查攝像頭發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)展調(diào)試，保證鏡頭清晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠，接線連接正常，5.1.8.2不定期檢查樓宇對講系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)展調(diào)試.3中央控制室管理實(shí)行24小時人員值班制度。5.1.8.4相關(guān)報警探制設(shè)施、設(shè)備定期檢查、清潔，保障設(shè)備運(yùn)行正常。5.1.8.5圖像采集設(shè)備每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像等功能，每月外表清潔1次。保障沒各運(yùn)行正常，畫面

27、、圖像保存不低于30天，5.1.8.6門禁、巡查等相關(guān)設(shè)施、設(shè)備定期檢查調(diào)試、清潔除塵。保證設(shè)施、沒備運(yùn)行正常。.1電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)*，維保單位資質(zhì)符合規(guī)定:配備兼職電梯平安管理員，對主梯保養(yǎng)進(jìn)展監(jiān)視，并對電梯運(yùn)行進(jìn)展管理，5.1.9.2電梯在投入使用前或者投入使用后30曰內(nèi)，向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記，登記標(biāo)志應(yīng)置于或?qū)φ吒街陔娞莸娘@著位置。5.1.9.3在電梯平安檢監(jiān)合格有效期屆滿前1個月，向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請，按照相關(guān)規(guī)定定期檢驗(yàn)，并書準(zhǔn)用(合格)證、年檢證明.緊急和乘客考前須知和警示標(biāo)志置于轎廂醒目位置:電梯機(jī)房通風(fēng)、照明情況良好，專業(yè)工具齊全，電梯轎廂、井道內(nèi)保

28、持清潔，橋廂廣告沒置有序，無亂則、亂畫。5.1.9.4電梯按合同約定時間運(yùn)行，出現(xiàn)故障，維修人員接到報修后兩小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大險情時，物業(yè)效勞人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。5.1.10水景及景觀設(shè)施5.1.10.1啟用前進(jìn)展防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏。保證用電平安。5.1.10.2使用期間每月巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施:每季度檢查1次防漏電設(shè)施。.3設(shè)置必要的平安警示標(biāo)志。.4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.2二級綜合管理5.2.1.1設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理人員配置合理，建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)*，設(shè)施

29、設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)、保養(yǎng)和檢查等管理制度健全。5.2.1.2特種設(shè)齊按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。.3雷電、強(qiáng)降水，大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防*措施。5.2.1.4建立運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄檔案:共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時組織修復(fù)。5.2.1.5對危險息患部位設(shè)置平安防*警示標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)平安隱患，立即采取防護(hù)措施，并及時處理,.6每年第四季度制定下-年度維修養(yǎng)護(hù)方案。公共部位.1房屋構(gòu)造每半年巡視1次上體構(gòu)造，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會中請房屋平安鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。.2建筑部件5.2.2.2.1每季度檢查1次外墻貼飾面或抹

30、灰、屋檐、護(hù)欄支撐構(gòu)件、室外屋面、散水等。5.2.2.2.2每季巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好率達(dá)成85%，門，窗開閉靈活并無異常聲響。5.2.2.2.3每季檢查I次共用部位地面、墻面、天棚等。5.2.2.3附屬構(gòu)筑物5.2.2.3.1每年I次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)展清掃，疏通:每年檢查I次屋頂，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層有氣股、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及對修理。.3.2每月巡查1次大門、圍墻，圍欄等。5.2.2.3.3每季度1次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋、休閑設(shè)施等。.3.4每月巡查I次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。.3.5配置避雷設(shè)施位置面圖;每年檢制I次防雷裝置。設(shè)備機(jī)

31、房:5.2.3.1設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板、5.2.3.2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查I次消防器材，確保完好有效。5.2.3.3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。.5.2.3.4在顯著位置*貼或懸掛相關(guān)制度和值守人員相關(guān)證件復(fù)印件。.5交接班記錄、工作日志等齊全、完整。排水系統(tǒng)5.2.4.1每個月檢查1次雨水井、污水井、化糞池，無堵塞無外溢，化糞池每年清掏不低于1次。.2每年汛前對雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等設(shè)施進(jìn)展檢查，組織清理、疏通，確保暢通，5.2.4.3每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)展檢查。5.2.4.4污水泵汛期每日巡視1次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài):每周

32、進(jìn)展I次下動啟動測試:每季度養(yǎng)護(hù)1次。公共照明5.2.51樓內(nèi)照明每周巡視1次，一般故障24小時內(nèi)修復(fù):復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。樓內(nèi)照明設(shè)施完好率到達(dá)85%.5.2.5.2樓外照明每周巡視1次，一般線路故障1日內(nèi)修復(fù):復(fù)雜故障I周內(nèi)修復(fù):每月調(diào)整I次時間控制器。樓外照明設(shè)施完好率到達(dá)85%。5.2.5.3應(yīng)急照明每周巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場組織維修。電氣設(shè)備5.2.6.1根本要求5.2.6.1.1管理制度與措施符合專業(yè)要求，執(zhí)行嚴(yán)格，設(shè)備編號有序，運(yùn)行，維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整，5.2.6.1.2受托管理高壓供電設(shè)備的，變配電室平安警示牌配置齊全，檢修檢驗(yàn)和平安防護(hù)用具配置齊全，年檢合

33、格，5.2.6.1.3后備電源設(shè)備.1.4配電室、樓層配電間有門，孔、洞、窗等處的防鼠設(shè)施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好，電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確。5.2.6.1.5變電站上下壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對上下壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)展1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對相關(guān)設(shè)備進(jìn)展維護(hù)，每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表，5.2.6.1.6每年檢查2次電氣平安。.2低壓柜5.2.6.2.1每周巡視I次設(shè)備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。.2.2每半年檢測I次接地電阻:每年校驗(yàn)1次儀表、5.2.6.3低壓配電箱和線路每月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包

34、括緊固、檢測、清掃，每半年切換1次雙路互投開關(guān)。5.2.6.4控制柜5.2.6.4.1、每月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。.4.2每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值;每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置、5.2.6.5發(fā)電機(jī);5.2.6.5.1每季度試運(yùn)行I次，保證運(yùn)行正常。5.2.6.5.2每年活化I次蓄電池:每半月巡視I次充電機(jī)和蓄電池。5.2.7消防系統(tǒng)5.2.7.1建立、落實(shí)消防平安責(zé)任制，明確各級崗位的消防平安職責(zé)、5.2.7.2成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防根本知識和技能:消防宣傳及消防演約每年至少組織1次。.

35、3設(shè)置消防平安宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防平安宣傳教育:每年對員工進(jìn)展1次消防平安培訓(xùn)。5.2.7.4每月對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)、防煙及排煙設(shè)施、防火門、窗、防火卷簾等防火分隔設(shè)施、消防電梯、建住滅火器等消防設(shè)施進(jìn)展巡查，定期檢測、維修和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保消防設(shè)施完好有效。巡查及檢測、維修、保養(yǎng)形成記錄，定期整理并存檔。5.2.7.5每月檢查1次區(qū)域消防通道，發(fā)現(xiàn)占用、堵塞消防道道等消防平安*行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。;5.2.7.6消方控制室設(shè)專人24小時值班，及時處理各類報警、故障

36、信息。5.2.7.7出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示平安出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)上和警示標(biāo)語。5.2.7.8發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作，平安防*系統(tǒng)5.2.8.1系統(tǒng)設(shè)備配置齊全、運(yùn)行正常、現(xiàn)場測試符合要求;系統(tǒng)及子系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢:方案周全，記錄完整:技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，能及時進(jìn)展維診。5.2.8.2攝像頭每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況、鏡頭清潔等情況。進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)試:每年防護(hù)帶內(nèi)部除塵1次。5.2.8.3樓寧對講設(shè)備每2個月檢查1次按健，顯示屏，通活等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常:

37、每2個月外表清潔1次。5.2.8.4中央控制室管理實(shí)行24小時人員值班制度。5.2.8.5報警控制管理主機(jī)每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常:每日外表清潔1次;每季.6紅外對射探測器每月做運(yùn)行狀態(tài)制試，保障設(shè)備運(yùn)行正常:每月外表清潔1次。5.2.8.7網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢直1次外觀、接線:每季度外表清潔1次。5.2.8.8圖像采集設(shè)備每日檢查I次監(jiān)視畫面、錄像等功能:每周外表清潔1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常畫面、圖像保存不低于30天解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)式:每季度外表清潔1次:每半年內(nèi)部除塵I次。5.2.8.10云臺每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)展清晰度調(diào)校:每季度外表清潔1次:每

38、年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油l次。5.2.8.11巡更點(diǎn)每周檢查1款外觀:外表清潔1次:每日存儲巡更記錄。.12讀卡器每周檢查I次外觀:每周外表清潔I次，查看防水狀況。.13電磁鎖門鎖每月檢查I次吸力、外觀、接線。5.2.8.14閉門器每月檢查1次，調(diào)整拉力保證門能正常關(guān)閉。電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)*，維保單位資質(zhì)符合規(guī)定;配備兼職電梯平安管理員，對電梯保養(yǎng)進(jìn)展監(jiān)視，并對電梯運(yùn)行進(jìn)展管理。5.2.9.2電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記，登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。5.2.9.3在電梯平安檢驗(yàn)合格有效期后滿前1個月，向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請，按照有關(guān)規(guī)定

39、定期檢驗(yàn)，并將準(zhǔn)用(合格)證、年檢證明、緊急和乘客注忘事項和警示標(biāo)占置于轎廂醒目位置;電梯機(jī)房通風(fēng)，照明情況良好，專業(yè)工具齊全:電梯轎廂、井道內(nèi)保持清潔，轎廂廣告設(shè)置有序，無亂貼、亂畫。.4電梯按合同約定時間運(yùn)行，出現(xiàn)故障，維修人員接到報修后兩小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大險情時，物業(yè)效勞人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。5.2.10水景及景觀設(shè)施.1啟用前進(jìn)展防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電平安。5.2.10.2使用期間每周巡查2次噴水池，水泵及其附屬設(shè)施:每周檢查1次防漏電設(shè)施、5.2.10.3水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5

40、.2.10.4每周巡查I次游樂設(shè)施，確保無平安隱患，有平安警示標(biāo)識，重大節(jié)日前應(yīng)對景觀沒施進(jìn)展平安、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運(yùn)行正常。游樂設(shè)施有平安使用須知，5.3三星級5.3.1綜合管理5.3.1.1設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理人員配置規(guī)*量化，崗位責(zé)任明確，建立設(shè)施設(shè)備臺賬，設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全，規(guī)*，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)，保養(yǎng)和檢查等管理制度健全，.2特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。.3雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防*措施。5.3.1.4建立運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的收障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時組織修復(fù)。5.3.1.5對危險隱患部位設(shè)置平安防*警示

41、標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施，每季度檢臺I次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。發(fā)現(xiàn)平安隱患，立即采取防護(hù)措施，并及時處理。.6每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案、公共部位5.3.2.1房屋構(gòu)造每半年巡視1次主體構(gòu)造，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會申請房屋平安鑒定，同時采取必要的防.2建筑部件5.3.2.2.1每季度檢查I次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、護(hù)欄支撐構(gòu)件、室外屋面、散水等、5.3.2.2.2每月巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好率達(dá)成90%，門、窗開閉靈活并無異常聲響。5.3.2.2.3每月檢查I次共用部位地面、墻面、天棚等。.3附屬構(gòu)

42、筑物5.3.23.1每半年1次對屋泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)展清掃、疏通，每年檢查I次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣股，碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。.3.2每半月巡查I次大門、圍墻、圍欄等。:5.3.2.3.3每月1次巡查圍墻、道路、路面、側(cè)石，井蓋，休閑設(shè)施等，.3.4每半月巡查1次休閑椅，涼亭，雕塑、景觀小品等，5.3.2.3.5配置避雷設(shè)施位置平面圖:每年由專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測1次防雷裝置。5.3.3設(shè)備機(jī)房5.3.3.1.1設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。5.3.3.1.2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。.1.3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5.3.3.1.4在顯著位置*

43、貼或懸掛相關(guān)制度和值守人員上崗證書復(fù)印件、.1.5交接班證錄、工作日志等齊全、完整。排水系統(tǒng):5.3.4.1每個月檢查1次雨水井，污水井、化糞池，無堵塞無外溢?；S池每年清掏不低于1次.2每年汛前對雨水并，污水井，屋面雨水口，公共部位雨水管等設(shè)施進(jìn)展檢查。組織清理、疏通，確保暢通。5.343每次降雨前后對主要排水口，管井進(jìn)展檢查。5.3.4.4污水泵汛前、汛期每天巡視1次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài):每周進(jìn)展1次手動啟動測試;每季度養(yǎng)護(hù)1次。公共照明:5.3.5.1樓內(nèi)照明每48小時巡視1次，一般線路故障12小時內(nèi)修復(fù):復(fù)雜故障一日內(nèi)修復(fù)。樓內(nèi)照明設(shè)施完則率到達(dá)95%。5.3.5.2樓

44、外照明每日巡視1次，一般線路故障12小時內(nèi)修復(fù):復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù):每月調(diào)整1次時間控制器。樓外照明設(shè)施完本到達(dá)95。5.3.5.3應(yīng)急照明每周巡視2次，發(fā)現(xiàn)故障，1小時內(nèi)到達(dá)觀場組織維修，電氣設(shè)備.1根本要求5.3.6.1.1管理制度與措施符合專業(yè)要求，執(zhí)行嚴(yán)格，設(shè)備編.1.2受托管理高壓供電設(shè)備的，平安操作規(guī)程明示，變配電室平安警示牌配置齊全，檢修檢驗(yàn)和平安防護(hù)用.1.3后備電源設(shè)備定期檢測，能夠隨時啟用，公共照明正常，設(shè)備編號有序。5.3.6.1.4配電室、樓層配電間有門，孔、洞、窗等處的防鼠措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好，電纜.1.5變電站上下壓電纜溝，電梯底坑無積水。每年組

45、織對上下壓母線，配電盤、變壓器，電纜進(jìn)展1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對相關(guān)沒備進(jìn)展維護(hù)，每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。.1.6每年2次電氣平安檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行平安正常，5.3.6.2低壓柜5.3.6.2.1每周巡視I次設(shè)備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次,養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃.2.2每平年檢測1次接地電阻;每年校驗(yàn)1次儀表。.3低壓配電箱和線路每月檢查1備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。每半年切換1次雙路互投開關(guān)。:5.3.6.4.1.4.1每半月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。.4.2每季度校正I次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定

46、值:每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置5.3.6.5發(fā)電機(jī)5.3.6.5.1每季度試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行工常。5.3.6.5.2每年活化2次蓄電池:每半月巡視1次充電機(jī)和蓄電池。5.3.7消防系統(tǒng)5.3.7.1建立，落實(shí)消防平安責(zé)任制，明確各級崗位的消防平安職責(zé)，5.3.7.2成立義務(wù)消防隊。配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消方根本知識和技能:消防宣傳.3設(shè)置消防平安宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防平安宣傳教育;每年對員工進(jìn)展2次消防平安培訓(xùn)。5.3.7.4每月對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，自動滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，防火門監(jiān)控系統(tǒng)、防煙及排煙設(shè)施、防火門、窗、防火卷簾等防火分隔設(shè)施、消防電梯、建筑滅火

47、器等消防設(shè)施進(jìn)展巡查.定期檢測、維修和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處置.5每周檢查1次區(qū)域消防通道，發(fā)現(xiàn)占用、堵塞消防通道等消防平安*行為和火災(zāi)隱患，立即糾止、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。5.3.7.6消防控制室設(shè)專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。5.3.7.7在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示平安出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語.8發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.3.8平安防*系統(tǒng)5.3.8.1系統(tǒng)設(shè)備配置齊全、運(yùn)行正常、現(xiàn)場測試符合費(fèi)求;系統(tǒng)及子系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢方案周全、

48、記錄完整，技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)盡快進(jìn)展維修。5.3.8.2攝像頭每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況、鏡頭清潔等情況，進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)試;每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵I次。.5.3.8.3樓宇對講設(shè)備每周檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常:每周外表清潔1次,5.3.8.4中央控制室管理實(shí)行24小時專人值班制度。5.3.8.5報警控制管理主機(jī)每日檢查I次，保障設(shè)備運(yùn)行正常;每日外表清沽1次每季度內(nèi)部除塵1次5.3.8.6紅外對射探測器每月做運(yùn)行狀態(tài)測試1次，保障設(shè)備運(yùn)行工常:每月外表清潔1次。.7網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線;每季度外表清潔I次。5.3.

49、8.8圖像采朱設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面，錄像管功能;每周外表清潔1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常，畫面、圖像保存不低于30天.9解碼器每季度檢金1次防雨罩、接線等，進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)試:每季度表而清潔1次。每半年內(nèi)部除塵I次。5.3.8.10云臺每季度檢查次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線、進(jìn)展?jié)嵗日{(diào)校;每季度外表清潔1次，每年轉(zhuǎn)動部位上江滑油1次。5.3.8.11巡更點(diǎn)每周檢查I次外觀，外表清沽I次:每日存儲巡更記錄。,12讀卡器每用檢查1次外觀:每周外表清潔1次，查看防水狀況.13電磁鎖門鎖每2周檢查I次吸力，外觀、接線。5.3.8.14閉門器每2周檢查1次，調(diào)整拉力保證門能正常關(guān)閉:升降系統(tǒng)5.3.9.1電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)

50、*，維保單位資質(zhì)符合規(guī)定:配備兼職電梯平安管理員，對電梯保養(yǎng)迸行監(jiān)視，并對電梯運(yùn)行進(jìn)展管理。5.3.9.2電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記，登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。5.3.9.3在電梯平安檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個月，向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請,按照有關(guān)規(guī)定定期檢驗(yàn)，并將準(zhǔn)用(臺格)證、年檢證明，緊急和乘客注高事項和警示標(biāo)志置于轎廂醒目位置:電梯機(jī)房通風(fēng)、照明查況良好，專業(yè)工具齊全;電梯轎廂、井道內(nèi)保持清潔，轎廂廣告設(shè)置有序，無亂貼、亂畫。5.3.9.4電梯按合同約定時間運(yùn)行，出現(xiàn)故障，維穩(wěn)人員接到報修后兩小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。制定電梯應(yīng)急救

51、援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大險情時，物業(yè)效勞人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)規(guī)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。5.3.9.5電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，無線通訊裝置等設(shè)施正常使用，電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。5.3.9.6電梯運(yùn)行平穩(wěn)，維修、保養(yǎng)、檢修記錄完整，電梯地坑干爽整潔，排水泵完好并能止常運(yùn)行，5.3.10水景及景觀設(shè)施5.3.10.1啟用前進(jìn)展防滲漏和防漏電檢查、防止?jié)B漏，保證用電平安。5.3.10.2使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施:每周檢查1次防漏電設(shè)施。.3水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3.10.4每5日巡查1次游樂設(shè)施，確保無平安隱患。有平安警示標(biāo)

52、識，重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)展平安、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運(yùn)行正常。游樂設(shè)施有平安使用須知。5.4四星級5.4.1綜合效勞5.4.1.1設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理人員配置規(guī)*量化。崗位責(zé)任明確，建立設(shè)施設(shè)備總賬、臺賬、設(shè)備卡，設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全，規(guī)*，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)，保養(yǎng)和檢查等管理制度健全。.2特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。.3雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防*措施。5.4.1.4建立運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄檔案。共用設(shè)施及設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，即時組織修復(fù)。5.4.1.5對危險急患部位設(shè)置平安防*警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施

53、，每月檢查1次，保計標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。發(fā)現(xiàn)平安隱患，立即采取防護(hù)措施并及時處理。.6每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。5.4.2公共部位.1房屋構(gòu)造每季度巡視1次主體構(gòu)造，外觀出現(xiàn)變形，開裂等現(xiàn)象時，建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會申請房屋平安鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、護(hù)欄支撐構(gòu)件、室外屋面、散水等。5.4.2.2.2每周巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好率達(dá)成95%，門、窗開閉靈活并無異5.4.2.2.3每月檢查I次共用部位地面、墻面、天棚等。5.4.2.3附屬構(gòu)筑物5.4.2.3.1每季度1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外井水管道進(jìn)展清掃、疏

54、通;每半年檢查1次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣跑臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，及時修理。.3.2每10天巡查1次大門、圍墻，圍欄等。5.4.2.3.3每半月I次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等。5.4.2.3.4每10天逼查1次休閑椅、涼亭、雕塑配置避雷設(shè)施位置平面圖;每年由專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測1次防雷裝置。設(shè)備機(jī)房:5.4.3.1設(shè)置擋鼠板、鼠藥盤或粘鼠板。5.4.3.2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。.3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5.4.3.4在顯著位置*貼或懸掛相關(guān)制度和值守人員上崗證書復(fù)印件。.5交接班記錄，工作日志等齊全，完整。排水系統(tǒng)5.4.4.1每個月檢態(tài)1次雨水井、

55、污水井、化糞池，無堵塞無外溢、化糞池每年清掏不低于1次.2每年汛前對雨水井，污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等設(shè)施進(jìn)展檢查，組織清理、疏通:確保暢通。5.4.4.3每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)展檢查。5.4.4.4污水泵汛前，汛期每天巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài):每周進(jìn)展I次手動測:每季度養(yǎng)護(hù)1次。.1樓內(nèi)照明每21小時巡視1次，一般線路戰(zhàn)障8小時內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù),樓內(nèi)照明設(shè)施完好率到達(dá)98%，照明燈具損壞更換時限為8小時。5.4.5.2樓外照明每日巡視1次，一股線路故障12小到內(nèi)修復(fù):復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù);每月調(diào)整1次時間控制器。樓外照明設(shè)施完好率到達(dá)100%，

56、照明燈具損壞更實(shí)時限為4小時。.3應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障。1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場組織維修。電氣設(shè)備5.4.6.1根本要求5.4.6.1.1管理制度與措施符合專業(yè)要求，執(zhí)行嚴(yán)格，設(shè)備編號有序，運(yùn)行，維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整。5.4.6.1.2受托管理高壓供電設(shè)備的，平安操作規(guī)程明示，變配電室平安警示牌配置齊全，檢修檢驗(yàn)和平安防護(hù)用具配置齊全，年檢合格。5.4.6.1.3后備電源設(shè)備定期檢測，能夠隨時啟用，公共照明正常，設(shè)備編號有序.1.4配電室、樓層配電間有門，孔.洞、窗等處的防鼠措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好，電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確。5.4.6.1.5變電站上下壓電纜溝、電梯底坑

57、無積水。每年組織對上下壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)展1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對相關(guān)設(shè)備進(jìn)展維護(hù)，每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。.1.6每年檢查2次電氣平安，保證電氣設(shè)備運(yùn)行平安正常。.1每日巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃、.2.2每半年檢測1次接地電阻;每年校驗(yàn)1次儀表。.3低壓配電箱和線路每半月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊同、檢測、清歸:每半年切換1次:雙路互投開關(guān)。5.4.6.4控制柜5.4.6.4.1每周檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況:每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。.4.2每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值

58、:每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。5.4.6.5發(fā)電機(jī);5.4.6.5.1每季度試運(yùn)行1.5.2每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行:每年活化2次蓄電池:每半月巡視1次充電機(jī)和蓄電池。5.4.7消防系統(tǒng)5.4.7.1綜合管理5.4.7.1.1建立，落實(shí)消防平安責(zé)任制，設(shè)消防平安負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防平安職責(zé)。5.4.7.1.2成立義務(wù)消防以，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防根本知識和技能:每年組織2次有員工，業(yè)主或使用人參加的消防演練。5.4.7.1.3設(shè)置消防平安宜傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防平安宣傳教育;每年對員工進(jìn)展2次消防平安培訓(xùn)。5.4.7.1.4消防控制室設(shè)專人24小時值球，每班2人，及時

59、處理各類報警、故障有息。5.4.7.1.5每日防火巡查1次，每月防火檢查2次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施:保障疏散通道、平安出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防平安要求。.1.6發(fā)現(xiàn)消防平安*行為和火災(zāi)隱息，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。.1.7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏數(shù)遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù).2.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)5.4.7.21.1火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24小時連續(xù)正常運(yùn)行，每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能:每年機(jī)

60、柜內(nèi)部除塵1次。.2.1.2火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次，.2.1.3各用電源每月檢測切換1次主、備電源:每手應(yīng)備月電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和外表除塵1次、.2.1.4消防播送系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用、重要場所的對講、對講主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量。每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次:每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。.2.1.5防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速。每年養(yǎng)護(hù)防2次排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口，排煙閥等