BIM在商業(yè)地產(chǎn)項目中的實踐

1、BIM在商業(yè)地產(chǎn)項目中的實踐1項目概況上海證大房產(chǎn)是證大集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司，也是香港主板的上市公司。公司專注于開發(fā)和管理優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目，目前已成功開發(fā)了上海喜瑪拉雅中心和大拇指廣場等優(yōu)秀城市綜合體項目。南京證大大拇指項目是證大房產(chǎn)大拇指商業(yè)地產(chǎn)品牌在南京的延續(xù)和升級。項目地塊位于南京南站東南方向，項目占地總面積為93 526.4m2，規(guī)劃總建筑面積約628 835.4m2，采用了 HYPERLINK / t /2014/0416/_blank BIM技術(shù)，這也是該技術(shù)在公司大型商業(yè)綜合體項目中的首次應(yīng)用。南京證大大拇指項目效果圖2 HYPERLINK / t /2014/0416

2、/_blank BIM應(yīng)用實踐該項目 HYPERLINK / t /2014/0416/_blank BIM技術(shù)的實施需要從三個層面規(guī)劃層、實施層及保障層進行。南京證大大拇指項目BIM三層框架圖規(guī)劃層主要解決項目應(yīng)用的目標(biāo)和規(guī)劃，目標(biāo)設(shè)定項目或者公司BIM應(yīng)用的方向，規(guī)劃解決達到目標(biāo)的實施步驟，規(guī)劃層需要公司或者項目管理層設(shè)定并一致通過。實施層主要定義的是項目實施過程中的BIM應(yīng)用方式及方法，可由BIM執(zhí)行團隊制定并報公司或者項目管理層審核通過。保障層主要定義的是項目應(yīng)用過程中需要提供的相關(guān)條件，保障層設(shè)定的內(nèi)容需要公司或者項目相關(guān)管理團隊審核。2.1 BIM應(yīng)用目標(biāo)應(yīng)用目標(biāo)的制定對于BIM在

3、項目上的應(yīng)用至關(guān)重要，關(guān)系到BIM應(yīng)用的全局和預(yù)期的價值評估。目標(biāo)需要遵循SMART原則，并作為BIM在項目應(yīng)用的基本出發(fā)點，所有BIM活動，包括應(yīng)用點的制定、服務(wù)商的選擇、合同的制定等都需要在目標(biāo)的指引下完成。目標(biāo)制定也需要考慮項目的重點、難點和公司管理流程等。目標(biāo)制定完成后，在公司和項目層次，相關(guān)人員均應(yīng)明確BIM應(yīng)用目標(biāo)。本項目依據(jù)公司特點和項目重點、難點，運用 HYPERLINK / t /2014/0416/_blank BIM技術(shù)針對設(shè)計、施工和成本管理均制定了相應(yīng)的目標(biāo)要求。2.2 BIM應(yīng)用規(guī)劃BIM應(yīng)用規(guī)劃需要結(jié)合項目實際工期和公司發(fā)展要求來制定切實可行的步驟計劃，與此同時，

4、每一步需要具備的條件和達到的目標(biāo)均需要明確。對于新開始BIM應(yīng)用的項目或者公司，首先需要解決的問題是基于BIM的工作流程問題。流程制定的基本目標(biāo)是讓公司或者項目相關(guān)參與方知道在什么時間做什么事情，做到什么程度?；贐IM的流程制定需要在公司現(xiàn)有流程的基礎(chǔ)上梳理，流程的梳理需依據(jù)目標(biāo)展開相應(yīng)的實施活動，活動應(yīng)該包括主要事件、事件的前提和假設(shè)、實施流程、工作程序、相關(guān)角色在本事件上的職責(zé)及事件完成的交付物和標(biāo)準(zhǔn)等。南京證大大拇指項目是本公司第一個應(yīng)用BIM的大型商業(yè)綜合體項目，為了給公司積累更多的BIM項目管理經(jīng)驗，本項目要求BIM顧問方依據(jù)證大公司內(nèi)部的管理流程和現(xiàn)狀，在充分調(diào)研和訪談的基礎(chǔ)上制

5、定項目級別的咨詢報告，同時結(jié)合證大公司的特點，基于總部管控的出發(fā)點制定各項目應(yīng)用BIM的參考標(biāo)準(zhǔn)。BIM咨詢報告目錄職責(zé)分工和流程圖2.3 BIM輔助設(shè)計在設(shè)計階段，BIM應(yīng)依據(jù)不同的項目特點和項目各階段的困難制定相應(yīng)的應(yīng)用點。BIM建模是重要的基礎(chǔ)工作，模型必須要靈活應(yīng)用才能產(chǎn)生價值，因此，不同階段的工作重點是如何應(yīng)用模型。鑒于南京大拇指廣場項目體量大、功能布局變化快的特點，在擴初階段建立了面積模型，動態(tài)跟蹤各棟各層的建筑面積，如下圖所示。面積統(tǒng)計報告本項目由于層高比較低（地下室3層，其中B2層3.5m，B3層3.7m，地上部分最低層高為3.15m），空間比較緊張，在整個設(shè)計階段BIM的重點

6、研究任務(wù)除了碰撞檢查和管線綜合之外，就是凈高復(fù)核。從擴初階段的主要路由和干線，到施工圖階段考慮施工過程中的噴淋頭及檢修空間等，BIM在設(shè)計階段圍繞凈高檢查快速建立和更新模型，核查并反饋給施工圖設(shè)計團隊。擴初及施工圖早期，BIM團隊將模型復(fù)核的凈高分區(qū)域呈現(xiàn)給設(shè)計方，這樣施工圖設(shè)計方在收到說明之后能夠快速地定位問題和危險區(qū)域，并在總體原則上進行區(qū)域協(xié)調(diào)，避免從一開始就陷入解決局部單個問題的泥潭。凈高區(qū)域分析定位圖施工圖階段，安排施工總承包商的BIM團隊和機電安裝團隊參與進行設(shè)計階段的管線綜合，提出機電安裝上的相關(guān)要求，BIM團隊對這些要求進行合理采納并在模型上進行綜合排布，將排布好的結(jié)果依據(jù)施工

7、圖紙反饋給施工圖設(shè)計方。經(jīng)過多輪的建模、復(fù)核、反饋和調(diào)整之后，至施工圖出圖階段，地下室復(fù)雜區(qū)域和公共走道的凈高在管線綜合調(diào)整后均滿足要求，下圖是BIM配合設(shè)計方進行局部管線和路由優(yōu)化調(diào)整后局部凈高由3.0m提升到3.1m的截圖。凈高分析和調(diào)整前后對比圖本項目另外一個重點和難點就是幕墻部分。幕墻除了本身的形體復(fù)雜，優(yōu)化技術(shù)難度大之外，在設(shè)計時還需要考慮幕墻與主體結(jié)構(gòu)及幕墻與屋頂機電等的碰撞，下圖是幕墻玻璃翼與頂層樓板的碰撞報告。幕墻與主體結(jié)構(gòu)碰撞報告大拇指項目一期整體的模型圖如下圖所示：一期BIM模型外部漫游視頻的截圖2.4 BIM配合招投標(biāo)本項目的招投標(biāo)是項目進展的大事之一，但由于工期緊，整個

8、招投標(biāo)的實際發(fā)生時間為一個月左右。如果在一個月的時間內(nèi)，要求投標(biāo)方對項目BIM施工階段的應(yīng)用做一次匯報，一方面這么短的時間內(nèi)很難看到實施的實際效果，通常情況下投標(biāo)方會在短期內(nèi)借用內(nèi)、外部資源，集中突擊以滿足招標(biāo)方的要求，這樣的結(jié)果可能沒有辦法如實反應(yīng)投標(biāo)方在正常工作速度下真實的工作水平；另一方面，業(yè)主內(nèi)部團隊在短期內(nèi)增加了評標(biāo)的工作量和難度?；谶@樣的考慮，本項目BIM配合招標(biāo)提出了事前進行兩輪考察的辦法。（1）第一輪：BIM開放式問卷與考察該階段，首先制定一系列開放式問題并要求在規(guī)定時間內(nèi)匯報。問題的制定要結(jié)合本項目未來BIM將要解決的重點和難點問題提出，并充分考慮本項目的發(fā)包體系和本公司的

9、管理體系。所有的書面作答內(nèi)容要求結(jié)合項目案例，而不是空洞地來自于互聯(lián)網(wǎng)的拷貝版。在第一輪匯報完之后，選取有代表性的項目，到項目現(xiàn)場參觀考察?？疾斓闹攸c既包括BIM工作本身，也包括實際項目的管線排布等關(guān)乎BIM應(yīng)用結(jié)果的內(nèi)容。（2）第二輪：項目BIM實際應(yīng)用能力考評該階段針對項目圖紙的現(xiàn)狀，圍繞本項目BIM的應(yīng)用制定可操作性強的考評辦法。本項目考評時利用擴初階段的圖紙進行了建模、土方施工模擬、混凝土算量及結(jié)合模型評估地下室凈高的要求等多種考核方式?？己诉^程中，考核標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行辦法必須在公司內(nèi)部審核通過，所有考核必須本著公平公正的基本原則作為BIM的出發(fā)點?？己说哪繕?biāo)在于挑選出合適的能夠勝任的投標(biāo)單

10、位，因此對考核結(jié)果需要關(guān)注相對排名，最終的相對排名在招投標(biāo)的實際發(fā)生之前完成，這樣既能體現(xiàn)BIM專業(yè)的主張，也不影響招投標(biāo)時間，投標(biāo)單位也有更多的時間關(guān)注施工技術(shù)和商務(wù)條件。當(dāng)所有單位都基于同樣的要求完成匯報后，每家單位的實力和水平顯露無疑，因此，最終的結(jié)果在公司內(nèi)部很容易達成一致。當(dāng)然，每家公司的BIM應(yīng)用實力也可以通過多種角度去反應(yīng)，比如地下室混凝土算量的總量，本項目聘請的投資顧問公司基于同一版施工圖（二維CAD圖紙）按照傳統(tǒng)方法進行了算量，把該量作為基準(zhǔn)量去評估每家的算量（尤為重要的一點是，該基準(zhǔn)參考量是公司成本控制條線認(rèn)可的），然后以此基準(zhǔn)量去衡量每家投標(biāo)單位從模型里面提取的混凝土量。

11、在考核方法制定之初，對于各家的混凝土總量是否準(zhǔn)確，筆者作為規(guī)則的制定者也沒有把握，最后的結(jié)果顯示，有兩家單位地下室的混凝土總量在誤差1%以內(nèi)，這樣的結(jié)果也超過了筆者本人的預(yù)期。由于混凝土的基準(zhǔn)量是獲得公司內(nèi)部成本控制條線認(rèn)可的，那么“3家單位的算量結(jié)果在5%的誤差范圍內(nèi)”這一結(jié)果也大大增強了公司內(nèi)部成本控制條線對BIM算量的信心。2.5設(shè)計階段的BIM應(yīng)用對施工階段的思考本項目在方案階段就已經(jīng)確定了BIM應(yīng)用的方向，從節(jié)約資源、提高效率和縮短整體工作時間的角度，提出了設(shè)計階段的BIM模型傳遞并應(yīng)用于施工階段的基本要求，因此，設(shè)計階段的模型規(guī)劃需要進一步考慮施工因素。首先從建模方法上提出了模型按

12、照樓層及專業(yè)拆分的要求，如下圖所示，這樣做可以保證施工階段的模型能夠按照專業(yè)和樓層提取。同時，在構(gòu)件的建模方法上進行了統(tǒng)一，而且按照施工的要求建模，如墻、柱按照樓層建立，梁按照跨度建立，樓板按照分割區(qū)域建立。有了統(tǒng)一的規(guī)則和方法之后，基本能夠保證設(shè)計模型傳遞給施工模型的大方向。另外，在實際操作過程中，在設(shè)計階段充分考慮施工因素，定期安排總承包商的BIM團隊對設(shè)計階段的模型進行審查，充分考慮施工安裝對設(shè)計階段的管線綜合提出的要求。業(yè)主可針對總承包提出的合理化建議，要求采納甚至更改設(shè)計階段的模型。3小結(jié)本項目目前施工圖設(shè)計階段已經(jīng)接近尾聲，施工階段的BIM相關(guān)工作正在有條不紊地展開，施工階段的應(yīng)用尚未正式開始。根據(jù)近半年的BIM實踐，筆者將商業(yè)地產(chǎn)項目的