《房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》word版

1、2010年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析與思考繼去年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳再出“國十一條”，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價(jià)過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新1月5日提出，要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。同時(shí)，要對(duì)去年以來新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整，采取針對(duì)性措施，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?，F(xiàn)狀分析與思考：一、面對(duì)房價(jià)不斷攀升，政策劍指“地王”頻出2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地

2、招拍掛制度的爭議，在肯定其促進(jìn)土地市場公平交易的同時(shí)，這種“價(jià)高者得”的方式也引起詬病?！皣粭l”中明確要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說：“穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提。需要改進(jìn)的是，一是供應(yīng)的地塊不宜過大，一般應(yīng)保證在3年左右能開發(fā)完；二是招拍掛制度要完善，對(duì)普通商品房用地，一般應(yīng)在基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上作適當(dāng)浮動(dòng)，防止過高地價(jià)提升房價(jià)。”3月

3、15日，北京土地市場再現(xiàn)新“地王”，非房地產(chǎn)領(lǐng)域的央企殺入。新“地王”的出現(xiàn)，預(yù)示著樓市價(jià)格的不斷攀升，這就是年初房地產(chǎn)市場對(duì)中央政策做出的響應(yīng)。2007年，在一片“狼來了”的叫喊聲中，諸如綠地、恒大、富力、萬達(dá)等許多國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)涌入太原，大盤建設(shè)數(shù)量激增；2008年開始，房地產(chǎn)市場競爭如火如荼地展開，經(jīng)過奧運(yùn)后短暫的蓄勢之后，樓市價(jià)格繼續(xù)看漲；2009年，外埠房企開發(fā)的大體量樓盤達(dá)全市交易量的13.08%。太原商品房市場精品化勢頭漸強(qiáng)，每平方米售價(jià)突破萬元的高端項(xiàng)目不再罕見。二、“房價(jià)穩(wěn)定不行也得行”，“兩會(huì)”期間，國家住建部部長姜偉新的這番話，留給了人們很多回味。在太原，房市、房價(jià)引

4、發(fā)的關(guān)注和討論持續(xù)升溫，但是現(xiàn)象過于繁雜，想要理個(gè)一清二楚也不是件容易事。剛出正月，省城家裝市場迅速升溫，各大商家拉開促銷架勢，賣場內(nèi)人氣大增，裝修市場已無淡旺季之分。樓市火爆與否，家裝市場的表現(xiàn)有一定說服力。去年，太原商品房銷售同比增加三成，產(chǎn)銷兩旺勢頭看好，開發(fā)商信心滿懷。激戰(zhàn)正酣的太原樓市，今年又將有一批新樓盤放量，這其中有多少盲目樂觀的成分無從知曉，但從局外觀察，供求意愿的不匹配已經(jīng)顯現(xiàn)。三、 房價(jià)高、供應(yīng)少，擠出效應(yīng)明顯樓市具有比較典型的季節(jié)性特征。比較明顯的就是春節(jié)前后的小旺季，和九、十月份的大旺季。前者與個(gè)人收入有關(guān)，后者則與開發(fā)商新開工面積有緊密聯(lián)系。大多數(shù)開發(fā)商在年尾制定第二

5、年的開發(fā)計(jì)劃，而房地產(chǎn)的開發(fā)周期往往在9至12個(gè)月之間。于是，三季度末和四季度初就成為開發(fā)商集中推盤的旺季。加之年底回款的壓力，開發(fā)商會(huì)在秋季加大推盤力度，并附之以各種促銷手段，從而成就了金九銀十。高高在上的房價(jià)以及不確定的貨幣政策也大大壓縮了市場需求。一方面，有投資、投機(jī)需求的人面對(duì)央行動(dòng)態(tài)微調(diào)的貨幣政策，以及逐漸收緊的二套房貸，不得不謹(jǐn)慎行事。另一面，有自住需求的消費(fèi)者看到一些一線城市拐點(diǎn)論再起，也都想觀望觀望。其實(shí)所謂觀望，其本質(zhì)還是購買力不足，半年多來，連續(xù)上揚(yáng)的價(jià)格已經(jīng)在相當(dāng)程度上對(duì)消費(fèi)者呈現(xiàn)擠出效應(yīng)，很多消費(fèi)者對(duì)高企的房價(jià)只能無奈放棄，而小部分有支付能力的消費(fèi)者又對(duì)項(xiàng)目價(jià)格和品質(zhì)能

6、否匹配產(chǎn)生懷疑，至少是對(duì)優(yōu)惠促銷措施的力度表現(xiàn)出不滿。四、經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)沖擊未來樓市去年9月15日，太原市經(jīng)濟(jì)適用房申購正式開始，低收入家庭已對(duì)之表現(xiàn)出了極大的熱情和關(guān)注。此次兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目-西華苑三期和龍康新苑的住房建筑面積總計(jì)達(dá)到60多萬平方米，能解決近萬戶低收入家庭的住房問題。而據(jù)市房地局統(tǒng)計(jì)，太原市1至7月商品住房成交面積雖高達(dá)11707萬平方米，但總成交套數(shù)不過10733套。另據(jù)市房地局開發(fā)處相關(guān)人員介紹，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大約在2011年建成，大約2012年能入住。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房套數(shù)規(guī)模大體相當(dāng)于太原市半年商品住房成交總量，這必將給市場帶來一定的沖擊?？梢灶A(yù)計(jì)，在今、明

7、兩年，為數(shù)不少的低收入家庭以及更為廣泛的夾心層可能首先將寄望于申購經(jīng)濟(jì)適用房。而且對(duì)于商品住房開發(fā)商來說，更要緊的是，在搖號(hào)確定經(jīng)濟(jì)適用房購買者之前，近萬套房源至少將使得三至五萬潛在購房者停下購買普通商品房的腳步。開發(fā)商的資金回籠壓力可能將放大。除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格也引人關(guān)注，如果比較優(yōu)勢明顯，那么勢必將引發(fā)周邊樓盤價(jià)格下跌，甚至拖動(dòng)太原市樓市整體價(jià)格水平下行。王君省長在省十一屆人大三次會(huì)議上的政府工作報(bào)告中承諾，加快實(shí)施保障性安居工程，建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、改造棚戶區(qū)和農(nóng)村困難群眾危房24萬套、1370萬平方米，確保全面完成國有重點(diǎn)煤礦棚戶區(qū)改造任務(wù)；繼續(xù)增加中低價(jià)位、中小套型普通

8、商品房供應(yīng)。因此，改善城市低收入家庭和農(nóng)村困難群眾的住房條件，加快保障性安居工程建設(shè)，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系將得到合理調(diào)整，投資、投機(jī)需求將受到進(jìn)一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置。在未來一兩年，開發(fā)商們將不得不正視經(jīng)濟(jì)適用房可能帶來的沖擊。五、規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是國十一條中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。整頓房地產(chǎn)市場秩序，歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價(jià)格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外，還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)

9、控政策中鮮有出現(xiàn)。2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，還拿了不少地王。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導(dǎo)作用。就在近期舉行的中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會(huì)議上，國務(wù)院國資委副主任黃淑和明確表示，面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。結(jié)束語：所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP與地方財(cái)政的巨大貢獻(xiàn)令地方政府對(duì)調(diào)控舉棋不定。針對(duì)地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。要根治樓市積弊，陸續(xù)推出調(diào)整政策及考核指標(biāo)的系列舉措已不可避