[標(biāo)桿地產(chǎn)]商業(yè)地產(chǎn)項目移交及遺留問題整改(含管理培訓(xùn))

1、項目移交及遺留問題整改（管理中心工程管理培訓(xùn)）2015年6月4日項目移交、遺留問題整改概述1項目接管標(biāo)準(zhǔn)及要求2項目移交標(biāo)準(zhǔn)及要求3目 錄項目移交流程4遺留問題整改經(jīng)驗分享5一、項目的移交、遺留問題整改概述3 為保證萬達廣場如期順利開業(yè)和正常運營 ，地方商管公司與地方項目公司按項目完成的進度和質(zhì)量，對項目分階段進行接管、接收（移交）。項目的接管1、各地商管公司負責(zé)對獨立封閉空間內(nèi)的，能夠正常運行的設(shè)施、設(shè)備進行局部接管。并安排技工進駐值班；在當(dāng)?shù)仨椖抗炯皬S家指導(dǎo)，對值班技工進行培訓(xùn)，使其熟悉設(shè)備操作方法、操作規(guī)程及突發(fā)問題的處理規(guī)程。2、試營業(yè)日前各地商管公司依據(jù)大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定

2、，對設(shè)施設(shè)備全面檢測，滿足接管標(biāo)準(zhǔn)的，辦理接管手續(xù)。3、接管期間日常使用管理（包括：安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設(shè)器材管理、各種機電系統(tǒng)使用，建筑結(jié)構(gòu)維護使用）引起的后果由商管公司負責(zé)。4、商管公司接管范圍內(nèi)，需組織后續(xù)施工的，項目公司、施工單位、商管公司簽署三方協(xié)議（商管標(biāo)準(zhǔn)文本）后方可進行。施工期間管理歸商管公司負責(zé)：1動火管理由商管公司批準(zhǔn)，并堅持落實。2項目公司負責(zé)施工工藝流程、質(zhì)量監(jiān)督，并對引起的問題負責(zé)。3商管公司按規(guī)范、制度要求對施工單位的人員、材料堆放、用水、電等管理，并對由此引起的問題負責(zé)。5、因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等原因影響安全、正常使用的，各地商管公司須采取措施

3、，保證安全、正常使用，由此增加的費用，由項目公司承擔(dān)。6、項目接管一般在試營業(yè)日前完成。一、項目的移交、遺留問題整改概述詳見管理制度匯編項目的移交（接收）1、各地商管公司成立項目移交小組，商管公司總經(jīng)理任組長。2、試營業(yè)日前45天，各地商管公司須按照股份公司相關(guān)規(guī)定及施工、采購合同相關(guān)條款約定，仔細核對所有移交的備品備件的種類、數(shù)量，簽署萬達廣場工程備品備件移交清單，移交的備品備件須及時頂級入庫。3、試營業(yè)前15天，各地商管公司須按照萬達廣場移交接管圖紙資料一覽表接收全部竣工圖紙資料，簽署萬達廣場工程資料移交清單并認(rèn)真查驗移交圖紙資料的數(shù)量及真實性。4、各地商管公司與項目公司在開業(yè)日對能源計算

4、進行交接確認(rèn)（百貨、超市單獨向電業(yè)局繳費），于開業(yè)日后60天完成能源總表與分表計量偏差費用的處理。5、工程遺留問題必須在開業(yè)后120天內(nèi)整改完畢，并由項目公司負責(zé)發(fā)起移交審批流程，經(jīng)分管項目副總裁，和分管商管副總裁審批后，由當(dāng)?shù)厣坦芄荆瑓^(qū)域公司和項目公司按照股份公司制度辦理移交手續(xù)；入雙方副總裁意見未能達成一致，報總裁審批。凡未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進行移交的，將追究各地商管公司總經(jīng)理責(zé)任。6、移交是一級節(jié)點，責(zé)任單位是地方項目公司。一、項目的移交、遺留問題整改概述詳見管理制度匯編工程遺留問題整改1、工程遺留問題包括以下四類：第一類：設(shè)計未含項：規(guī)劃設(shè)計中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，但影響廣場經(jīng)營或品質(zhì)的

5、問題。第二類：品質(zhì)提升項：原設(shè)計無法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問題。第三類：施工質(zhì)量問題。第四類：施工未完項目。2、各地商管公司須在開業(yè)日后15天完成全部工程遺留問題匯總，經(jīng)區(qū)域公司審核后報商管總部工程部，對于新發(fā)現(xiàn)的遺留問題應(yīng)及時與項目公司確認(rèn)，納入遺留問題清單并列出整改計劃后（開業(yè)60天內(nèi)）再次上報商管總部工程部。3、各地商管公司在督促遺留問題整改的同時，每周須向區(qū)域公司上報萬達廣場工程遺留問題報表，區(qū)域公司每月須向商管總部工程部匯報遺留問題整改進度。一、項目的移交、遺留問題整改概述詳見管理制度匯編項目移交、遺留問題整改概述1項目接管標(biāo)準(zhǔn)及要求2項目移交標(biāo)準(zhǔn)及要求3目 錄項目移交流程4遺

6、留問題整改經(jīng)驗分享5二、項目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求8接管1、在正式接管前，為保證萬達廣場如期開業(yè)，當(dāng)?shù)仨椖抗緦⒁淹旯さ脑O(shè)施、設(shè)備（包括變配電房、水泵房、空調(diào)機房等 ）委托當(dāng)?shù)厣坦芄具M行管理，即為接管；2、當(dāng)?shù)仨椖抗卷毐ＷC委托接管的設(shè)施、設(shè)備能夠正常使用與運行，設(shè)備間及接管區(qū)域應(yīng)獨立封閉；3、接管時，當(dāng)?shù)厣坦芄卷毎才偶脊みM駐值班，對此 類設(shè)備進行管理。當(dāng)?shù)仨椖抗緫?yīng)該對值班技工進行設(shè)備操作方法、操作規(guī)程及突發(fā)問題處理的培訓(xùn)； 接管標(biāo)準(zhǔn)移交前管理責(zé)任劃分移交前的施工管理1、自開業(yè)之日，對于已全部完工且全部完成調(diào)試運行、具備完善使用功能的設(shè)備設(shè)施，設(shè)備間及接管區(qū)域應(yīng)該獨立可封閉；2、正式水、電、燃

7、氣及供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)等能源通訊設(shè)施要正式開通，并由當(dāng)?shù)仨椖抗竞彤?dāng)?shù)厣坦芄具M行能源交接確認(rèn)；3、項目使用功能符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足使用功能要求；4、涉及消防安全、影響經(jīng)營（屬項目公司責(zé)任）的重大問題(包含但不限于消防系統(tǒng)的正常使用、正常供電、正常供水、正常供氣等問題)，在整改完成后接管：大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定。接管接管標(biāo)準(zhǔn)移交前管理責(zé)任劃分移交前的施工管理二、項目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求A、項目移交前商管公司管理責(zé)任 1、當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨毎才艑Ｈ藢?yīng)值守的區(qū)域進行值班 管理。不得有脫崗現(xiàn)象。 2、當(dāng)?shù)厣坦芄局蛋嗳藛T須嚴(yán)格執(zhí)行機房人員進出管理 登記制度，避免無關(guān)人員進入設(shè)備機房。 3、當(dāng)?shù)厣坦芄?/p>

8、值班人員須認(rèn)真記錄設(shè)備調(diào)試時間，方 法步驟、試運行數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等。作 為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進行存檔。 4、當(dāng)?shù)厣坦芄局蛋嗳藛T必須在當(dāng)?shù)仨椖抗?、施工?裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，不得擅自單 獨操作，當(dāng)?shù)仨椖抗竞褪┕ぐ惭b單位有責(zé)任和義務(wù)對 值班人員進行培訓(xùn)及操作指導(dǎo)。 5、在移交前，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作 須由當(dāng)?shù)仨椖抗?、安裝調(diào)試施工單位組織實施。 6、當(dāng)?shù)厣坦芄緦σ呀庸荑€匙的各豎井及樓層設(shè)備機房接管接管標(biāo)準(zhǔn)移交前管理責(zé)任劃分移交前的施工管理二、項目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求 必須按商管總部的巡檢規(guī)定定時巡視檢查。發(fā)現(xiàn)安全及 設(shè)備隱患，必須及時處理并上報。

9、 7、移交前如發(fā)生事故，經(jīng)集團定責(zé)為日常管理（包括： 安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設(shè)施器材管 理）引起的后果由當(dāng)?shù)厣坦芄矩撠?zé)； B、項目移交前項目公司管理責(zé)任 1、當(dāng)?shù)仨椖抗緫?yīng)督促施工單位盡快完成尾項施工及保 質(zhì)保量的完成遺留問題的整改工作，及時完成移交工作 2、當(dāng)?shù)仨椖抗緫?yīng)做好未移交區(qū)域的施工安全管理工作 3、當(dāng)?shù)仨椖抗緫?yīng)及時準(zhǔn)備好相關(guān)圖紙資料檔案，以便 移交順利進行。 4、當(dāng)?shù)仨椖抗矩撠?zé)落實施工單位按工藝流程進行實施 ，并對引起的問題負責(zé) 5、如移交前發(fā)生問題，經(jīng)集團定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷、功 能不完善和維保不及時的由當(dāng)?shù)仨椖抗矩撠?zé)。接管接管標(biāo)準(zhǔn)移交前管理責(zé)任劃分移交前的

10、施工管理二、項目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求 1、項目移交前，如有相關(guān)專業(yè)施工方需進入當(dāng)?shù)厣坦芄?司人員值班機房或區(qū)域進行施工時，需持有當(dāng)?shù)仨椖?公司指定的專人確認(rèn)簽字的施工單（萬達廣場移交 期間施工申請），登記后方可進入機房或區(qū)域施工. 2、施工單需明確相關(guān)施工內(nèi)容、范圍及時間，施工方必 須嚴(yán)格按施工單內(nèi)容進行相關(guān)工作，不可進行超越施 工單工作范圍之施工工作。 3、當(dāng)?shù)厣坦芄矩撠?zé)監(jiān)管機房或區(qū)域內(nèi)的施工情況。 4、如有動火施工，須由當(dāng)?shù)厣坦芄九鷾?zhǔn)，并檢查落實 安全措施。 5、當(dāng)?shù)厣坦芄卷殞徊媸┕さ瓤赡軒淼陌踩[患及 時提醒。 6、當(dāng)?shù)厣坦芄緦Σ环墓芾?、野蠻施工的施工人員， 當(dāng)?shù)厣坦芄居袡?quán)制

11、止，并勒令離場，并報當(dāng)?shù)仨椖?公司處理。接管接管標(biāo)準(zhǔn)移交前管理責(zé)任劃分移交前的施工管理二、項目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求項目移交、遺留問題整改概述1項目接管標(biāo)準(zhǔn)及要求2項目移交標(biāo)準(zhǔn)及要求3目 錄項目移交流程4遺留問題整改經(jīng)驗分享5三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求檔案盒廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司一、檔案資料二次供水檢測合格證、污水排放許可證（含污水檢測報告）、雨水檢測報告、供水協(xié)議、供暖協(xié)議、供電協(xié)議、供氣協(xié)議、消防建審驗收開業(yè)檢查合格證、人防驗收報告、電梯檢測合格證（含電梯檢測報告）、交評報告、環(huán)評報告、防雷檢測報告、竣工備案證等等；檔案資料廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司14三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及

12、要求檔案資料廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司一、檔案資料圖紙資料移交；綠建申報資料的收集提交完成，需商管部確認(rèn)；機電系統(tǒng)操作手冊、說明書移交；設(shè)備采購及工程合同或訂單移交；完成施工單位、設(shè)施設(shè)備廠家培訓(xùn)。三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求設(shè)施設(shè)備廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司二、設(shè)施設(shè)備供電、供水、供氣、采暖大系統(tǒng)；電梯、空調(diào)機組、消防設(shè)備大設(shè)備；設(shè)施設(shè)備清單核對；特種設(shè)備取得合格證；因季節(jié)性特點暫未調(diào)試完成的系統(tǒng)（另行移交）。三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求專項驗收廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司三、專項驗收第三方消防檢測合格（檢查率確保100%并整改完成），上報安監(jiān)部認(rèn)可；節(jié)能專項驗收，經(jīng)規(guī)劃院、

13、商管公司書面確認(rèn)；商管總部工程部對綠色建筑工作系統(tǒng)專項驗收，專項驗收的遺留問題得到落實；三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求 工程遺留問題廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司四、工程遺留問題開業(yè)后15天內(nèi)、60天內(nèi)完成兩次工程遺留問題統(tǒng)計上報，移交前整改率不得于95%；存在以下問題不得進行移交：超出集團安全管理相關(guān)規(guī)定的消防安全問題影響正常營運安全的設(shè)施設(shè)備問題影響廣場正常營運的功能性問題施工未完項未整改完成屋面及地下室滲漏點超過五處，租賃區(qū)內(nèi)滲漏、電梯底坑滲漏的工程質(zhì)量問題。三、項目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司五、其它問題因項目公司原因?qū)е伦鈶魮p失的賠償；因租戶原因?qū)е马椖抗緭p失的

14、賠償；按租賃合同需提供增值稅發(fā)票、計量、收費未完善；綠建申報費用（一星60萬、二星70萬、三星80萬）項目公司與商管公司相關(guān)費用未完成結(jié)算；包括但不限于：開荒保潔費、旺場費、開業(yè)搶工費、綠植租賃費、物業(yè)費、暖氣費、金街提升改造費、金街推廣費、金街專項費用、能源費（開業(yè)前、開業(yè)后）、機房代管費、品質(zhì)提升項預(yù)留費、材料費、招商推廣費（結(jié)余）等等。萬達廣場項目移交標(biāo)準(zhǔn)項目移交、遺留問題整改概述1項目接管標(biāo)準(zhǔn)及要求2項目移交標(biāo)準(zhǔn)及要求3目 錄項目移交流程4遺留問題整改經(jīng)驗分享5一、預(yù)驗收項目正式移交前，由各區(qū)域商管公司組織開展項目預(yù)驗收工作。 各公司應(yīng)以商管制度（2012版）和項目管理制度（2012版

15、）為依據(jù)，結(jié)合廣場整改情況，進行預(yù)驗收。區(qū)域 必須利用所轄各廣場資源，組織驗收小組，按照萬達綜合體項目移交檢查檢測標(biāo)準(zhǔn)之要求，詳細對各建筑設(shè)施，各專業(yè)系統(tǒng)通設(shè)備進行仔細梳理、核查。確認(rèn)各系統(tǒng)問題，作為預(yù)驗收問題匯總，與項目公司確認(rèn)，移交前必須完成整改。 由區(qū)域公司按預(yù)驗收結(jié)果編寫xx萬達廣場移交報告重點寫清廣場各區(qū)域設(shè)施情況、各系統(tǒng) 設(shè)備情況、現(xiàn)狀、是否滿足移交條件、整改前后對比照片、相關(guān)證照是否辦理齊全、各種相關(guān)費用是否結(jié)清等有關(guān)移交的情況說明。重點關(guān)注以下幾點： 1、根據(jù)集團制度要求，移交前由項目公司承擔(dān)檢測費用，由商管公司選定有資質(zhì)的第三方消防檢測機構(gòu)對消防系統(tǒng)做逐點測試和全面聯(lián)動測試，

16、并出具合格報告。上報集團安監(jiān)部備案，作為項目移交時安全確認(rèn)的必要條件；（流程1：第三方檢測合格審批、備案）2、清點現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施實物、移交條件確認(rèn)；3、圖紙資料移交條件確認(rèn)；4、備品備件移交條件確認(rèn)；5、計量儀表系統(tǒng)移交條件確認(rèn)；6、遺留問題妥善處理方式確認(rèn)。等等。四、項目移交流程消防第三方檢測報告審批流程21二、預(yù)驗收通過后，由區(qū)域公司通過OA通用業(yè)務(wù)流程審批上報“XX萬達廣場移交申請”，申請中需詳細說明各項移交工作的落實情況（附件清單），逐級審批至高級副總裁（分管商管）。廈門集美萬達廣場大商業(yè)移交申請（流程2）三、移交申請得到批準(zhǔn)后，方可進行正式啟動移交工作。四、遺留問題基本解決后，邀請項目

17、管理中心及商管總部參加現(xiàn)場移交會議，由項目公司發(fā)起XX萬達廣場移交大會邀請函（流程3），邀請總部相關(guān)部門進行現(xiàn)場移交。五、由項目公司匯總所有交接文件，按制度發(fā)起OA上報流程，將移交情況上報項目管理中心及商管總部，最終審批節(jié)點為分管項目管理中心副總裁及分管商管高級副總裁，獲得審批后完成移交程序。 XX萬達廣場移交報備審批 （流程4）。流程：項目公司-商管公司-商管區(qū)域公司-項目管理中心質(zhì)監(jiān)部-項目管理中心計劃部-商管總部工程部-項目中心總裁助理-商管系統(tǒng)總裁助理-副總裁（分管項目管理中心)-高級副總裁（分管商管）。四、項目移交流程項目移交、遺留問題整改概述1項目接管標(biāo)準(zhǔn)及要求2項目移交標(biāo)準(zhǔn)及要求

18、3目 錄項目移交流程4遺留問題整改經(jīng)驗分享5經(jīng)驗分享 遺留問題整改、項目移交是為商管公司爭取利益，完善各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備最主要的機會，也是最關(guān)鍵、最后的機會，責(zé)任重大！ 組建專業(yè)、責(zé)任心強的團隊進行銷項，要求熟悉集團制度、國標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等； 從籌備期（機電管控、裝修管控）開始檢查，匯總各系統(tǒng)銷項問題； 銷項問題梳理分門別類，羅列清晰； 銷項過程的把控，分專業(yè)、責(zé)任到人，誰提出的問題誰負責(zé)銷項，讓員工和主管有責(zé)任感、成就感； 交叉把關(guān)； 杜絕出現(xiàn)不負責(zé)任以及違規(guī)的行為；五、遺留問題整改經(jīng)驗分享24五、遺留問題整改經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享 每天開銷項會， “死盯、盯死”，把“難啃的骨頭”放在前面解決； 巧“借力”，發(fā)揮好有利資源（前期項目中心、后期商管總部、公司各部門） 做好角色互換，項目公司其實也希望借商管公司來壓施工單位； 把握有理、有力、有節(jié)，恰到好處施工單位承諾函 可要求項目公司停止支付工程款要有足夠的“籌碼”，而且是有力度的“籌碼”； 為項目公司戴高帽關(guān)于加強商業(yè)地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的通知關(guān)于萬達廣場正常運營后工程維修整改的規(guī)定五、遺留問題整改經(jīng)驗分享5%剩余工程遺留問題整改按商管公司規(guī)定，