廣州商業(yè)地產(chǎn)市場2012年年度市場分析

1、廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(shchng)2012年年度市場分析 Martketing Dept. 共二十六頁目 錄第一部分:寫字樓第二部分:商業(yè)產(chǎn)權(quán)式公寓(gngy)第三部分:裙樓商業(yè)共二十六頁1-11月寫字樓成交量同比漲92% CBD高價(o ji)盤云集2012年1月-11月廣州一手寫字樓（含商用公寓(gngy)）共計網(wǎng)簽10999套單位，同比大增91.6%，網(wǎng)簽均價為22706元/平方米，同比漲6.9%。區(qū)域已售套數(shù)已售面積成交金額均價未售套數(shù)未售面積從化192273264046231161647943121南沙113169214575466130832059258763增城2831703212

2、87012407556998114469天河2282445128144687895863251771411881868海珠13261436383091065175216281417237885番禺3328203378287108110214182141897574白云1256351442540562577774花都528313368640364434981100720荔灣11969133017035812561865354588254蘿崗465388065374203411384875953338越秀766763451623915245213243405509993黃埔150179842193

3、648981219777270106全市10999111346625283288776227061913233338652012年1-11月廣州一手寫字樓各區(qū)網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計天河區(qū)以網(wǎng)簽2282套單位排名第二，網(wǎng)簽均價為32517元/，是所有區(qū)域當(dāng)中最高的，主力成交樓盤包括保利中達(dá)廣場、富力盈凱廣場、瑞安創(chuàng)逸、財富世紀(jì)廣場、保利V座、馬賽國際商務(wù)中心等(除瑞安創(chuàng)逸外均為珠江新城項目）；住宅的持續(xù)限購，不斷推高商業(yè)項目的成交量；珠江新城的進(jìn)一步成熟及CBD地位的確立，越來越得到市場的認(rèn)可與支持。共二十六頁甲級寫字樓售價趨勢(qsh)廣州地稅局發(fā)布公告，自2012年7月1日起，廣州寫字樓（辦公用房

4、）的土地增值稅預(yù)征率將由2%調(diào)整(tiozhng)為3%。盡管有相關(guān)稅率上調(diào)等不利因素影響。但2012年第三季度廣州甲級寫字樓銷售市場保持活躍，在售項目如富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等均有大面積整層銷售成交。旺盛的投資市場需求帶動售價的進(jìn)一步上揚(yáng)，本季度錄得廣州甲級寫字樓整體平均售價為32,586元/，較上季度上漲約1.61。近三年，甲級寫字樓售價受大環(huán)境的影響不大，售價持續(xù)上升。共二十六頁2010年開始實(shí)施住宅限購后，珠江新城寫字樓成交價格(jig)升幅明顯，成交面積也有大幅度增加（2011年市場供應(yīng)處于較低位）。共二十六頁2011年第三季度后，珠江新城寫字樓供應(yīng)加大，成交量隨之加大。受供應(yīng)量

5、及產(chǎn)品的檔次影響，價格出現(xiàn)正常波動。預(yù)計未來市場可銷售寫字樓產(chǎn)品供小于求，未來價格有上升(shngshng)的空間。共二十六頁在售項目分析(寫字樓)大廈名稱廣晟國際大廈財富世紀(jì)廣場富力盈凱大廈保利V座保利克洛維（首期）保利中達(dá)廣場邦華環(huán)球廣場馬賽國際商務(wù)中心富力盈通大廈發(fā)展商廣東晟銘房地產(chǎn)越秀地產(chǎn) 富力地產(chǎn)保利集團(tuán)保利集團(tuán)保利集團(tuán)宏昇地產(chǎn)珠江地產(chǎn)富力地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)層面積912-2,196 2,4002,2501,7301,9461號9982號1,4702,0391,0872,478業(yè)權(quán)分散分散分散分散分散分散分散分散分散售價35,000-38,00028,500-33,00036,000-45,00

6、037,50027,000-34,00036,000-40,00032,000-36,00027,000-30,00036,000銷售成交價34,88828,400-28,50038,41135,00029,40037,85033,54521,37135,133 在售項目(xingm)寫字樓均價為：32000-33000元/，標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間為18002500左右。 珠江新城商務(wù)氣氛成熟，得到市場認(rèn)可，價格上不需要太大優(yōu)惠亦可促成成交。處于珠江新城邊上，位置、檔次及商務(wù)氣氛(qfn)欠佳。共二十六頁在售寫字樓分析-富力(f l)盈通大廈占地面積7600建筑面積120,000寫字樓建筑面積83,0

7、00標(biāo)準(zhǔn)層面積2,400主力戶型120-347標(biāo)準(zhǔn)層高度4.2-4.4m （凈高3M）樓層總高196米，41層寫字樓電梯數(shù)18臺，分高中低區(qū)大堂高度約10M（雙大堂）物業(yè)費(fèi)26元/平方米主力戶型120-347實(shí)用率70%交樓時間2013-12-30報價36,000元/（精裝修）在售交樓標(biāo)準(zhǔn)：天地墻帶裝修交付(jiof)，13CM架高地臺，活動地板及地毯， 并配送遮陽窗簾。 項目介紹：寫字樓、酒店，珠江新城又一座超高層建筑。占據(jù)絕佳的地理位置，又因毗鄰西塔、地鐵等利好元素，預(yù)計投入使用后將受到眾多高端企業(yè)的青睞共二十六頁在售寫字樓分析-富力(f l)盈凱大廈 珠江新城罕有超甲級寫字樓； 位于CB

8、D中軸最高端商務(wù)區(qū)，比鄰西塔 地鐵沿線(ynxin)物業(yè)（5號線珠江新城站）占地面積7942建筑面積180,000寫字樓建筑面積107,000項目概況總層數(shù)66層，負(fù)2層至3層為大堂和配套 商業(yè)，4至52層為超甲級寫字樓。53-65層引入了國際頂級五星精品酒店“柏悅”酒店（Park Hyatt）標(biāo)準(zhǔn)層面積2,400樓層總高286米寫字樓電梯數(shù)37臺高速電梯消防梯兼貨梯2臺，商場客梯3臺，辦公客梯22臺，酒店客梯8臺、酒店服務(wù)梯2臺。平均4臺電梯/10層的標(biāo)準(zhǔn)。項目亮點(diǎn)避難樓層：11、27、41、52 層； 間隔比高層面積大物業(yè)費(fèi)32元/月實(shí)用率80%停車位負(fù)2層至負(fù)5層（約700個車位）交樓時

9、間2013年12月均價40000元/(毛坯)在售交樓標(biāo)準(zhǔn)共二十六頁在售寫字樓分析(fnx)-邦華環(huán)球廣場地理位置珠江新城金穗路1號占地面積8098建筑面積96296項目概況1棟寫字樓，5樓至37樓層高4.14.5米，12米以上柱間距，視野開闊，173米珠江新城CBD門戶地標(biāo)；雙層中空復(fù)式單位，企業(yè)總部獨(dú)立形象大堂，23米大堂，雙層中空隔音玻璃其中1-4層是商業(yè)裙樓，5-17F為低區(qū)，18F-28F為中區(qū)，29-37F為高區(qū)，其中中空樓層為9-10F、18-19F 24F-25F中空樓層標(biāo)準(zhǔn)層面積2,000電梯數(shù)20個物業(yè)費(fèi)30元/月停車位地下停車位510個交樓時間2013年4月銷售口徑銷售價格

10、33000元/，租金對外報價200元/（基本裝修）在售共二十六頁在售寫字樓分析(fnx)-保利中達(dá)廣場地理位置珠江新城興民路221號占地面積12335建筑面積157630項目概況高端商業(yè)綜合體，兩棟超甲級寫字樓，面積區(qū)間為60-1600。1號樓(loft總部)大堂設(shè)計面積超過264，二號樓（92-221）雙層大堂設(shè)計面積超過687；標(biāo)準(zhǔn)層面積2,000電梯數(shù)1號樓7個,2號樓13個物業(yè)費(fèi)寫字樓：16元/月 停車位地下停車位879個交樓時間2014年12月銷售口徑均價：38154元/1號樓：14億廣汽集團(tuán) 售罄 2號樓：廣物地產(chǎn) 售罄 （裝修：1000元/）共二十六頁占地面積31,000建筑面積

11、456000寫字樓建筑面積174,000項目概況主塔樓1-66層為寫字樓，建筑面積17.4萬平方米；67-100層為四季酒店，建筑面積9.1萬平方米；附樓7-28層為雅詩閣服務(wù)式公寓，建筑面積5.1萬平方米；裙樓為廣州友誼商場，建筑面積4.4萬平方米；標(biāo)準(zhǔn)層面積4000樓層總高432米寫字樓電梯數(shù)客梯25部，貨梯10部項目亮點(diǎn)項目在建筑、電氣、空調(diào)、節(jié)水等方面均作了創(chuàng)新和優(yōu)化設(shè)計物業(yè)費(fèi)26元/月實(shí)用率72%停車位負(fù)1層至負(fù)4層（約1700個車位）交樓時間在運(yùn)營均價租金220-300元/*月標(biāo)桿(biogn)寫字樓分析-廣州國際金融中心（西塔）共二十六頁寫字樓小結(jié)(xioji)作為國家級三大CB

12、D之一的珠江新城，其地位及區(qū)域價值已得到市場認(rèn)可，高端寫字樓產(chǎn)品處于供需平衡及兩旺的局面。市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次及供應(yīng)量的影響，成交均價及增幅處于合理的水平。受空置率略微增加(zngji)的影響，年租金與售價比（回報率）出現(xiàn)下降的跡象。擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊上）或處于核心區(qū)（如西塔邊上）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位；綜合體概念（如寫字樓+酒店（公寓），寫字樓+購物中心）的項目比同檔次單一業(yè)態(tài)的寫字樓定價更高；共二十六頁 實(shí)行住宅限購后，珠江新城商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓供應(yīng)得到快速消化(xiohu)且價格持續(xù)上揚(yáng)，預(yù)計珠江新城的未來可供應(yīng)量

13、非常有限，價格會有持續(xù)上升空間。共二十六頁 珠江新城早期的公寓產(chǎn)品并未體現(xiàn)(txin)其價值，但隨著天鑾等超高端產(chǎn)品的入市，成交量及市場價格得到有效支持。受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，2012年10月-11月價升量降，預(yù)計未來價格會企穩(wěn)，但需預(yù)防下跌的可能性。共二十六頁 項目名稱 項目地址 項目占地面積（） 建筑總面積（） 公寓建筑面積（） 公寓棟數(shù) 公寓套數(shù) 公寓戶型 面積區(qū)間 裝修情況 推售情況 未推貨量預(yù)計推售時間 項目報價（元/） 佛奧廣場 天河區(qū)珠江新城華穗路與金穗路交匯 495574000740002總戶數(shù)430戶 單間、一房、二房、SOHO30-45，46-51，72-95帶7000元/平方米

14、1期280開盤未定，現(xiàn)已接受誠意登記40000保利中達(dá)廣場 天河區(qū)珠江新城中軸線東側(cè)，興國路與興民路交匯處 12000115335-2711 兩房至四房 90-277靈活寫字樓，以及3號樓60-124平層和LOFT公寓帶6000元/平方米的公寓豪裝 余貨LOFT2期單位已經(jīng)基本認(rèn)購?fù)戤?，僅剩少量60平米絕版江景單38000財富世紀(jì)廣場 天河區(qū)珠江新城東區(qū)黃埔大道西 11156106766（未含地下室）106766（未含地下室）1369一房至兩房68-127精裝修或毛坯1期公寓-30000尚東君御（住宅性質(zhì)）天河區(qū)珠江新城興盛路與冼村路交界處 11976131752-3679小、中、大戶型A棟：

15、38-94，B棟：150-175，C棟：179-197精裝修首推A棟戶型12.15開盤，一房單位開盤享受10萬抵20萬、二房單位開盤可享受10萬抵35萬優(yōu)惠 45000在售公寓(gngy)分析面積區(qū)間相差較大，可見(kjin)市場接受產(chǎn)品品類豐富，可根據(jù)項目自身條件確定產(chǎn)品類型。共二十六頁在售公寓分析-財富(cif)世紀(jì)廣場地理位置珠江新城海業(yè)路與海安路交界處概況由2棟樓宇組成，A1為35層寫字樓、A2為28層公寓，項目1-3F為裙樓，負(fù)1至負(fù)3為車場占地/總建1.1萬/10.6萬總貨量寫字樓：158套；公寓：369套現(xiàn)推產(chǎn)品 (公寓)A2棟的7-20F共13個樓層195套單位，加推5F 21

16、F 22F 26F四個樓層共46個單位現(xiàn)售均價30000元/m，帶6000元/豪裝，不限購。物業(yè)費(fèi)公寓：5元/月車位640個面積區(qū)間在售中高層的68-115的一至兩房收樓時間2012年10月項目位于珠江新城CBD區(qū)域內(nèi)，珠江新城可售商業(yè)稀缺，未來增值潛力大；有部分戶型(h xn)面積小，總價低，適合投資；公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)屬于區(qū)域內(nèi)中高水平；感覺檔次高；共二十六頁在售公寓(gngy)分析-佛奧廣場地理位置珠江新城華穗路與金穗路交匯處項目規(guī)模占地面積：4955；建筑面積：74000。項目分為西塔和北塔，西塔樓高26層，為小戶型公館，配有酒店式服務(wù)。北塔樓高30層，將進(jìn)駐五星級佛奧酒店，其第16層均為架

17、空層花園 主推產(chǎn)品30-45的單間，46-51的一房一廳、72-95的兩房兩廳 、180多功能商住SOHO 報價40000元/車位機(jī)動車位404個，非機(jī)動車位750個 裝修標(biāo)準(zhǔn)帶7000元/的酒店式裝修(銷售口徑）管理費(fèi)4.8元/月共二十六頁在售公寓分析(fnx)-保利中達(dá)廣場地理位置珠江新城興民路221號占地面積12335建筑面積157630項目概況高端商業(yè)綜合體，一棟酒店式服務(wù)公寓，公寓分平層和躍復(fù)式 ，60的一房一廳至176的四房兩廳；大堂挑高8米，配備高端奢華裝修 產(chǎn)品類型產(chǎn)品以1層平層+1層LOFT空間的形式疊加；平層產(chǎn)品客廳層高可達(dá)4.45米LOFT空間產(chǎn)品層高為4.45米 電梯數(shù)

18、4臺高速電梯專屬服務(wù) 物業(yè)費(fèi)6元/月停車位879個銷售情況3號樓：loft首期6月開盤，基本售罄，成交價超40000元/交樓時間2012年12月報價38000元/，帶6000元/裝修共二十六頁在售公寓分析-尚東君御（住宅(zhzhi)性質(zhì)）地理位置天河區(qū)珠江新城興盛路與冼村路交界處占地面積11976建筑面積131752項目概況由三棟46層高的建筑組成（自編A棟、B棟、C棟），其中A棟戶型面積為38至94的單位，B棟戶型面積為150至175的單位，C棟戶型面積為179至197的單位。 銷售情況首推38-94精品單位及150-175的尊品單位物業(yè)費(fèi)4.5元/月停車位648個交樓時間2014年報價4

19、5000元/，精裝修共二十六頁占地面積31,000建筑面積456000公寓建筑面積51,000項目概況主塔樓1-66層為寫字樓，建筑面積17.4萬平方米；67-100層為四季酒店，建筑面積9.1萬平方米；附樓7-28層為雅詩閣服務(wù)式公寓，建筑面積5.1萬平方米；裙樓為廣州友誼商場，建筑面積4.4萬平方米；產(chǎn)品類型85豪華一房，95-100的行政一房，106-110的超級一房，161豪華兩房，139-156行政兩房，159-206超級兩房，195-201行政三房，228-238的超級三房。交樓時間2012年三季度開始試運(yùn)營均價租金180-220元/*月標(biāo)桿公寓(gngy)分析-雅詩閣公寓（西塔店

20、）共二十六頁商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓(gngy)小結(jié)處于珠江新城商務(wù)區(qū)（中西區(qū)）公寓產(chǎn)品的地理位置及商務(wù)條件要高于住宅配套區(qū)（東區(qū)），因此其產(chǎn)品檔次(dn c)及市場價格相對較高；市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次的影響，成交均價處于相對高位。擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊上）或處于商務(wù)區(qū)（如中西區(qū)）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位；有酒店進(jìn)駐或提供酒店式服務(wù)（營銷口徑、非真正持有型酒店式管理）的產(chǎn)品，其定價相對較高。共二十六頁項目名稱租金均價（元/月）商鋪規(guī)模售價（萬元/）經(jīng)營特色備注高德置地廣場（首層）200400Seasons Mall-購物中心商場形式，面

21、向品牌商戶，因此租金相對較低，負(fù)1層租金最低200元/方起保利香檳一帶500800-二手18-25萬（首層）餐飲轉(zhuǎn)角位價格最高領(lǐng)峰 700900一手10-20萬（首層）二手25-32萬（首層）-大部分商鋪臨主干道，層高8米，展示面好津?yàn)I騰越、星匯園一帶500680-二手12-18萬（首層）-商鋪層高5.5米富力盈通-1-5層-商業(yè)及大型餐飲富力盈信首層：1200-1500二層：300-400三、四、五層250-3001-5層一手13-30萬美食城、日本富田菊、天源證券、韓亞銀行層高5.5米，臨黃埔大道小面積鋪價格較高富力盈凱150元/月（面積為4600）負(fù)二層地鐵商鋪-銀行、shopping mall、娛樂場所、餐飲（日本料理）珠江新城商鋪?zhàn)饨鹨?008