房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1、共三十一頁7.1可行性研究概述(i sh)一、可行性研究的含義和目的在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。減少(jinsho)/避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。共三十一頁二、可行性研究的作用1.申請項目核準的依據(jù)2.項目投資決策的依據(jù)3.籌集建設資金的依據(jù)4.開發(fā)商與有關各部門(bmn)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5.下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)共三十一頁三、可行性研究的工作(gngzu)階段投資(tu z)機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估與決策共三十一頁四、可行性研究的內(nèi)容1.項目概況2.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查3.市場分析和建設規(guī)模的確定4.

2、規(guī)劃設計方案的選擇5.資源供給條件分析6.環(huán)境影響評價7.項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究8.開發(fā)建設計劃的編制(binzh)9.項目經(jīng)濟及社會效益分析10.結論及建議共三十一頁7.2房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目投資與收入估算一、投資估算( sun)1.土地費用（征收補償費、土地出讓價款、土地轉讓費、土地租用費）2.勘察設計和前期工程費（項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用）3.房屋開發(fā)費（建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）4.其他工程費（臨時用地費、臨時建設費、工程造價咨詢費、合同公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項

3、費用）共三十一頁7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目(xingm)投資與收入估算一、投資估算5.開發(fā)期間稅費（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設費、電話初裝費等）6.管理費用（管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、業(yè)務招待費等）7.銷售費用（銷售前期費、銷售推廣(tugung)費、交易手續(xù)費、銷售代理費等）8.財務費用（借款或債券的利息、金融機構手續(xù)費等）9.不可預見費資金使用計劃共三十一頁二、收入估算( sun)估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃，包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。1.租售

4、方案2.租售價格3.租售收入4.收款方式共三十一頁銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（）單位售價（元/）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加共三十一頁出租收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1租金收入1.11.21.3出租面積（）單位租金（元/）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加3凈轉售收入3.13.23.3轉售價格轉售成本轉售稅金共三十一頁三、資金(zjn)籌措投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營

5、期合計123n1項目總投資1.11.2開發(fā)建設投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入共三十一頁7.3房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目的財務報表一、基本報表（一）現(xiàn)金流量表反應房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出，用以計算(j sun)各動態(tài)和靜態(tài)評價指標。項目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎，用以考察全部投資的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表以投資者的出資額作為計算基礎，用以考察資本金的盈利能力。共三十一頁項目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123n1現(xiàn)金流入1.11.21.3銷售收入租金收入自營收入2現(xiàn)金流出2.12.22.32

6、.4開發(fā)建設投資運營資金運營費用營業(yè)稅及附加3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值共三十一頁資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123n1現(xiàn)金流入1.11.21.3銷售收入長期借款短期借款2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5開發(fā)建設投資運營費用營業(yè)稅及附加借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值共三十一頁一、基本報表（二）財務計劃現(xiàn)金流量表反應房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案(fng n)，制定適宜的借款及償還計劃。共三十一頁財務計劃現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目開發(fā)

7、經(jīng)營期合計123n1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.8銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收經(jīng)營資金凈轉售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.6開發(fā)建設投資運營費用營業(yè)稅及附加土地增值稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金共三十一頁一、基本報表（三）損益表反應房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資(tu z)利潤率、資本金利潤率等評價指標。共三十一頁一、基本報表（四）資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表反應企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權益的情況(qngkung)。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，

8、不需要編制資產(chǎn)負債表。當房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表。共三十一頁二、輔助報表項目(xingm)總投資估算表開發(fā)建設投資估算表經(jīng)營成本估算表借款還本付息估算表共三十一頁7.4風險(fngxin)分析一、房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而(jn r)分析可能出現(xiàn)的風險。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素共三十一頁一、房地產(chǎn)投資項目不確定性分析(fnx)2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素共三十一頁二、盈虧平衡(pnghng)分析共三十一頁三、敏感性分析(fnx)共三十一頁四、風險(f

9、ngxin)分析共三十一頁四、風險分析風險分析的一般(ybn)過程和方法開發(fā)投資涉及哪些活動；各活動中包括哪些風險；風險產(chǎn)生的原因是什么；項目中哪些風險是主要的；各風險變量之間是否相關。風險發(fā)生的概率大??；風險概率分布情況；風險估算選出最佳方案；檢驗各風險因素；對評價指標的影響；對風險對策的建議。共三十一頁五、風險(fngxin)防范共三十一頁7.5可行性研究報告(bogo)的撰寫一、項目可行性研究報告的基本(jbn)構成研究報告1 封面2 摘要3 目錄4 正文5 附件6 附圖共三十一頁二、某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告示例(shl)第1章總 論第2章項目投資環(huán)境與市場研究第3章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件第4章建筑方案第5章節(jié)能節(jié)水措施第6章環(huán)境影響評價第7章勞動衛(wèi)生與消防第8章組織機構與人力資源配置第9章項目實施進度共三十一頁二、某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告示例第10章 項目招投標第11章 投資估算與資金(zjn)籌措第12章 財務評價第13章 社會評價第14章 研究結論與建議共三十一頁共三十一頁內(nèi)容摘要7.1可行性研究概述。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。減少/避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。1.土地費用（征收補償費、土地出讓價款、土地轉讓費、土地租用費）。2.勘察設計(shj)和前期工程費（項目的前期規(guī)劃、設計(shj