德陽(yáng)市某花園一期評(píng)估報(bào)告_secret

1、 2 致委托方函德陽(yáng)市*有限公司：承蒙貴公司委托，我公司對(duì)位于德陽(yáng)市工農(nóng)村建大花園一期1#、2#、7#樓的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年4月，目的是為貴公司以估價(jià)對(duì)象在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象如下：（1）土地使用權(quán)狀況土地使用證號(hào)：德國(guó)用（2005出）字第XXXX號(hào)；土地使用權(quán)面積：55294.57m;土地用途：商住混合；土地使用權(quán)性質(zhì)：國(guó)有出讓；土地使用權(quán)終止日期：2078年4月15日；出讓合同中的建筑面積：82581.32m（2）建筑物狀況(見表1) 表 1 建筑狀況表樓號(hào)1#2#7#合計(jì)規(guī)劃建筑面積5350m6194.54m3191.69m14736.2

2、3m用途商業(yè)底商住宅臨街為商業(yè)其余為住宅在整個(gè)評(píng)估工作中，我們本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集的有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，最終確定估價(jià)對(duì)象在2008年4月15日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為6936.9萬(wàn)元。 德陽(yáng)市首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司2008年4月15日3 估價(jià)師聲明及估價(jià)的假設(shè)限制條件3.1估價(jià)師聲明(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制

3、。(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人厲害關(guān)系。(4)我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。(5)我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。(6)沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。3.2估價(jià)的假設(shè)和限制條件(1)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。(2)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(3)本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。(4)報(bào)告中的土地權(quán)屬、面積、使用年限等均以國(guó)有土地使用證為依據(jù)。如上述情

4、況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。(5)報(bào)告中的房屋建筑物權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以房屋所有權(quán)證為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)房屋所有權(quán)證，委估對(duì)象正截建筑面積為14736.23 m，如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。(6)根據(jù)國(guó)有土地使用證，委估地塊用途為商住混合，根據(jù)德陽(yáng)政發(fā)200231號(hào)文件，此用途屬于商住用途范疇，根據(jù)房屋所有權(quán)證委估房屋為商業(yè)和居住，根據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估對(duì)象實(shí)際用途為商住。根據(jù)合法原則，本次評(píng)估設(shè)定委估對(duì)象為商住用途。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象須相應(yīng)調(diào)整。(7)本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商住混合，它們作為一個(gè)整體共同產(chǎn)生收益。若單獨(dú)以其

5、中的營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，在變現(xiàn)時(shí)其價(jià)格可能會(huì)受到與之配套的非營(yíng)業(yè)性用房的影響，本報(bào)告中為考慮該因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意上述因素對(duì)委估對(duì)象價(jià)格的影響。(8)委托方提供的資料屬實(shí)。且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。(9)本報(bào)告評(píng)估目的是為委托方向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)，不作其他評(píng)估目的之用。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格須做相應(yīng)調(diào)整。(10)本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價(jià)格，包括與房屋有關(guān)的裝修工程等。 (11)本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為正常條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，房地產(chǎn)交易需要買賣雙方在了解足夠的市場(chǎng)信息，擁有足夠的談判時(shí)

6、間，經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎的考慮和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理預(yù)期，并具體考慮買賣雙方的偏好等條件下方能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)及快速變現(xiàn)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值有較大幅度的變化，本報(bào)告未考慮這種變化對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格產(chǎn)生的影響。4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告4.1估價(jià)項(xiàng)目名稱四川建大花園房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 4.2委托估價(jià)方與受托估價(jià)方(略)4.3估價(jià)對(duì)象概況本此評(píng)估對(duì)象為德陽(yáng)*有限公司所屬位于工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面的建大花園一期1#、2#、7#樓，土地面積為14736.23m。證載房屋建筑面積為14736.23m，實(shí)際房屋建筑面積為14736.23m。4.3.1個(gè)別因素委估對(duì)象位于德陽(yáng)市工農(nóng)村，估價(jià)對(duì)象南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)，

7、東臨云峰山路，西與岷山路接壤。根據(jù)國(guó)有土地使用證，德陽(yáng)*有限公司以出讓方式取委估對(duì)象的國(guó)有土地使用權(quán)，商住用途，出讓年限為70年，使用年限為2008年4月25日至2078年4月24日，剩余出讓年限為69年。根據(jù)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為德陽(yáng)*有限公司，均建成于2008年，證載1#樓為商業(yè)用地，建筑面積為5350 m；2#和7#樓均為商住混合樓，建筑面積分別為6194.54 m和3191.69 m。估價(jià)對(duì)象宗地紅外線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，即通路、通電、供水、排水、通訊、供暖及供氣。委估對(duì)象建筑風(fēng)格頗具中國(guó)傳統(tǒng)特色，大量運(yùn)用假山，小湖以及庭院風(fēng)格，結(jié)合現(xiàn)代與古典，并且住宅倡導(dǎo)綠色居住環(huán)境。具體

8、建筑及裝修情況如下表：(見表2) 表 2 建筑及裝修情況表幢號(hào)結(jié)構(gòu)建成年份（年）建筑面積（m）層數(shù)房屋裝修情況1框架20085350二層外墻采用特色仿古建筑。由于本樓為全商業(yè)用樓，所以室內(nèi)裝修為業(yè)主自行解決。2底二框架20086194.54七層本樓為底商住宅樓，外墻采用天藍(lán)色瓷磚，并且輔助外墻漆，室內(nèi)基本沒有裝修7框架20083191.69七層本樓臨街處為商業(yè)用樓，其他為住宅。外墻采用天藍(lán)色瓷磚，并且輔助外墻漆，室內(nèi)基本沒有裝修。4.3.2區(qū)域因素委估對(duì)象位于德陽(yáng)市工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)。委估對(duì)象位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，南邊距四川建院約

9、五百米，區(qū)域教育業(yè)很好；商業(yè)繁華度一般；周邊分布有銀行、學(xué)校、小區(qū)、商場(chǎng)。宗地紅外線基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到“四通”，即通路、供電、供水及通訊。4.4估價(jià)目的為委托方向銀行進(jìn)行抵押貸款提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)。4.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月15日4.6估價(jià)定義根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估采用的是公開市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指上述項(xiàng)目于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月15日出讓國(guó)有土地使用權(quán)及其建筑物在現(xiàn)狀條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格。出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格是指委估對(duì)象用途為商住混合，剩余出讓年限為69年，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅外線“四通”（即通路、供電、供水、通訊）及紅外線內(nèi)場(chǎng)地平

10、整條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；建筑物價(jià)格是指委估對(duì)象在現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)和裝修條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月15日的價(jià)值。4.7估價(jià)依據(jù)4.7.1有關(guān)政策法規(guī)和文件：(1)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2)中華人民共和國(guó)土地管理法(3)德陽(yáng)市房地產(chǎn)抵押管理方法(4)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(5)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)4.7.2委托估價(jià)方提供的資料：(1)國(guó)有土地使用證(2)房屋所有權(quán)證(3)德陽(yáng)市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(4)委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(5)有關(guān)評(píng)估的其他資料4.7.3受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。4.8估價(jià)原則我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了以下

11、原則：4.8.1合法原則(1)估價(jià)對(duì)象具有合法的出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。(2)估價(jià)對(duì)象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。4.8.2高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以該房地產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。4.8.3替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 4.8.4時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)論首先具有很

12、強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4.9估價(jià)方法通過(guò)認(rèn)真的勘察現(xiàn)場(chǎng)，并且根據(jù)待估房地產(chǎn)的特性，估價(jià)人員決定采用市場(chǎng)比較法、成本法和收益法進(jìn)行測(cè)算。4.10估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在

13、認(rèn)真分析現(xiàn)有的資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年4月15日的市場(chǎng)價(jià)值為6936.9萬(wàn)元（幣種：人民幣）建大花園一期1#、2#、7#樓的房地產(chǎn)總價(jià)：6936.9萬(wàn)元大寫金額：陸千玖百叁拾陸萬(wàn)玖千元整 EQ 4.11估價(jià)人員（略）4.12估價(jià)作業(yè)日期2008年4月15日至2008年4月20日4.13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期自報(bào)告完成之日起壹年。5 估價(jià)技術(shù)報(bào)告5.1個(gè)別因素分析委估對(duì)象為德陽(yáng)*有限公司所屬的建大花園，位于德陽(yáng)工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)。

14、其土地總面積為55294.57 m。證載房屋建筑面積為14736.23m，實(shí)際建筑面積為14736.23m，其中商業(yè)面積為5736.23m。根據(jù)國(guó)有土地使用證可知，德陽(yáng)*有限公司以出讓方式取得委估對(duì)象的國(guó)有土地使用權(quán)，出讓年限為70年，土地使用權(quán)面積為14736.23 m。委估對(duì)象建筑風(fēng)格頗具中國(guó)傳統(tǒng)特色，大量運(yùn)用假山、小湖，主體建筑外觀為仿古設(shè)計(jì)。具體建筑物及裝修情況(見表3) 表3 建筑物及裝修情況表幢號(hào)結(jié)構(gòu)層數(shù)建成年份建筑面積（m）現(xiàn)狀用途房屋裝修情況1框架二層20055350商業(yè)外墻為蘭色瓷磚，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)诱移健?底二框七層20056194.54底商住宅樓外墻為蘭色瓷磚

15、，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)诱移?框架七層20053191.69住宅兼商業(yè)用途外墻為蘭色瓷磚，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)诱移健９纼r(jià)對(duì)象宗地紅外線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，即通路、通電、供水、排水、通訊、供暖及供氣，具體情況如下：（1）道路：東臨云峰山路，南臨嘉陵江路。（2）供電：市政供電，建有變電站1座，變電能力為3400KVA，輸入、 輸出電壓分別為10KV、0.4KV，年總用電量為500KVA，供電保證率100%。（3）供水：市政管網(wǎng)供應(yīng)，供水能力為22萬(wàn)t/年，管徑150mm，供水保證率為100%；宗地內(nèi)管網(wǎng)管徑100mm，總長(zhǎng)度20000m。（4）排水：雨污水分排，宗地內(nèi)污水排水點(diǎn)管

16、徑100400mm，雨水排水點(diǎn)管徑200300mm，明渠規(guī)格2.5m1.5m。（5）通訊：總通訊能力600門，交換機(jī)型號(hào)為NEC7400，實(shí)裝電話481門，其中直撥35門，分機(jī)600門。（6）供暖：自建6t供暖鍋爐3臺(tái)。（7） 供氣：天然氣。5.2區(qū)域因素分析：影響房地產(chǎn)的價(jià)格水平的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件以及環(huán)境條件等因素。估價(jià)人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查并經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，該區(qū)域有下述特點(diǎn)：5.2.1商業(yè)繁華程度該區(qū)域?qū)儆诘玛?yáng)市旌南開發(fā)區(qū)，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)，并且在周圍有以岷山苑為代表的中檔住宅小區(qū)，也有魯能花園等中高檔住宅，該區(qū)域聚集規(guī)模已經(jīng)

17、形成。并且估價(jià)對(duì)象的周邊分布著很多的零售商店、餐館，商業(yè)區(qū)雖然遠(yuǎn)離市中心，但是由于緊鄰學(xué)校的原因所以發(fā)展的較好，并且隨著兩所學(xué)校招生的不斷擴(kuò)大商業(yè)繁榮程度仍在繼續(xù)上升。5.2.2交通條件及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)委估對(duì)象所在區(qū)域臨成渝高速以及108國(guó)道，路面狀況優(yōu)良，通達(dá)能力強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)有1路、5路、19路、23路公共車通過(guò)，出行相對(duì)便捷。；委估對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)良好：在小區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施如：幼稚園、超市、停車場(chǎng)；在小區(qū)北面有德陽(yáng)市醫(yī)院旌南分院，并且轄區(qū)內(nèi)有工商銀行以及郵政儲(chǔ)蓄所，也建有中型的超級(jí)市場(chǎng)，購(gòu)物生活相當(dāng)方便。5.2.3規(guī)劃條件區(qū)域內(nèi)土地多規(guī)劃為綜合、居住用地。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察得知，德陽(yáng)市已經(jīng)把

18、該區(qū)域作為重要的文化教育基地，并且今年也已經(jīng)在籌建汽車總站在此地。由于委估對(duì)象所在區(qū)域主要是學(xué)校的老師以及教職員工，考慮到他們的收入穩(wěn)定并且相對(duì)德陽(yáng)市整體水平偏上，住房需求在逐步提高，加之處于旌南開發(fā)區(qū)，所以投資環(huán)境好，委估對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格處于同級(jí)同類物業(yè)偏高水平。5.2.4環(huán)境條件委估對(duì)象綠化面積已達(dá)到了40%,且所在區(qū)域內(nèi)無(wú)工廠以及造成空氣污染的來(lái)源，居住環(huán)境較好、非常舒適。5.3市場(chǎng)背景分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體價(jià)格水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然等各項(xiàng)因素，具體內(nèi)容包括城市地理位置、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃等。5.3.

19、1地理位置德陽(yáng)市位于我國(guó)西部四川省，在成都市與綿陽(yáng)市的中間，具有良好的開發(fā)潛力，并且與成都也建成了一個(gè)都市消費(fèi)圈，也被譽(yù)為“四川明珠”。5.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r“八五”期間，德陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，各類型房地產(chǎn)均得到了一定的發(fā)展空間，房地產(chǎn)價(jià)格也一路攀升，但由于部分企業(yè)決策不當(dāng)，盲目投資，使投資規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理，供需嚴(yán)重失衡，造成了商業(yè)用房、寫字樓、商品住宅出現(xiàn)不同程度的積壓，從而在一定程度上抑制了這類房地產(chǎn)的價(jià)格水平，平均降價(jià)幅度為10.8%，非常不利于城市的建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府宏觀調(diào)控與微觀管理的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已較

20、為穩(wěn)定并且穩(wěn)中有升。德陽(yáng)市20072008年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，德陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)適度發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格水平的穩(wěn)步上漲，并且上漲的幅度在11.3%左右。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，尤其是德陽(yáng)市的舊城改造使得投資環(huán)境進(jìn)一步改善，加之大量的商業(yè)及住宅房需拆遷而異地安置，使得綜合用房需求有所增長(zhǎng)，改善了住房積壓狀況，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái).德陽(yáng)的房地產(chǎn)需求的增加也相應(yīng)帶動(dòng)了周邊縣級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，達(dá)到了雙贏的局面。5.3.3產(chǎn)業(yè)、稅收及金融政策隨著住房制度改革的繼續(xù)深化，國(guó)家及地方把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)政策的出臺(tái)，按照培育市場(chǎng)、盤活存量、培養(yǎng)

21、消費(fèi)的思路，采取了以下促進(jìn)消化積壓房產(chǎn)的措施：(1)降低存貸款利率，一方面有利于減少開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，另一方面有利于促進(jìn)消費(fèi)，從而有利于刺激房地產(chǎn)的發(fā)展；與此同時(shí)，住宅金融進(jìn)一步完善，尤其是隨著住房公積金歸集力度的加大及公積金向個(gè)人購(gòu)房低息貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，在很大程度上提高了個(gè)人購(gòu)房能力，刺激了住房消費(fèi)。(2)通過(guò)對(duì)土地隱形市場(chǎng)的清理以及政府今后一般采取有償出讓的方式供給，限制了土地供給總量，將使地價(jià)總體水平上升。(3)國(guó)家和地方各級(jí)政府為了盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)和開展“安居工程”的建設(shè)，相應(yīng)減免了48項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)，降低了開發(fā)成本；同時(shí)降低契稅的條例出臺(tái)，均在一定程度上刺激房地產(chǎn)市

22、場(chǎng)需求的發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的小幅上漲。 5.4最高最佳使用分析最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、風(fēng)格上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量，也就是說(shuō)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途為最佳用途，即本次評(píng)估土地以綜合用途商住為主，并保持繼續(xù)使用為前提。5.5估價(jià)方法選擇及方法定義5.5.1估價(jià)方法選擇在我們國(guó)家，房地產(chǎn)估價(jià)方法

23、通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等。其中市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法適用于房地、建筑物或土地的估價(jià)，而路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法僅適合于宗地地價(jià)評(píng)估。市場(chǎng)比較法適用于同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。估價(jià)時(shí)宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察，待估房地產(chǎn)同一供需圈內(nèi)有大量類似的房地產(chǎn)

24、銷售案例，且估價(jià)對(duì)象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用，宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于估價(jià)對(duì)象中的商業(yè)部分，考慮到其為收益性房地產(chǎn)，且有明顯的潛在收益，對(duì)其采用收益法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于估價(jià)對(duì)象中的住宅，由于該區(qū)域類似房地產(chǎn)的成本易于獲取且估價(jià)對(duì)象剛剛建成不久，故采用成本法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估；最后運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果?？傮w來(lái)說(shuō)，本文選用成本法、市場(chǎng)比較法以及收益法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。對(duì)于商業(yè)用地采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法進(jìn)行評(píng)估，而住宅用地采用市場(chǎng)比較法和成本法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。5.5.2方法定義(1)成本法：所謂成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估

25、價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(2)比較法：是將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)的交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(3)收益法：是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房地產(chǎn)的未來(lái)年純收益額通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算進(jìn)行還原，從而確定房地產(chǎn)價(jià)格。這種估價(jià)方法以效用價(jià)值論和地租理論為理論依據(jù)，主要用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)。5.6測(cè)算過(guò)程及步驟在測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員考慮到住宅樓和商業(yè)樓的性質(zhì)，所以對(duì)兩種不同性質(zhì)的用地分開來(lái)計(jì)算。對(duì)住宅樓主要采用市場(chǎng)比較法和成本法，取兩者簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果；對(duì)

26、商業(yè)樓主要采用市場(chǎng)比較發(fā)和收益法，取兩者加權(quán)算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果；最后將商業(yè)與住宅的評(píng)估結(jié)果相加即得該估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)總值，具體操作步驟與計(jì)算過(guò)程能如下：5.6.1住宅部分的價(jià)格測(cè)算步驟及過(guò)程5.6.1.1 市場(chǎng)比較法（1）搜集交易實(shí)例可比案例一：德陽(yáng)市工農(nóng)村岷山小區(qū)，位于旌陽(yáng)區(qū)南郊，一路公交車終點(diǎn)站處?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共6層，2008年4月投入使用。住宅建筑面積約8000m。該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。可比案例二：德陽(yáng)市工農(nóng)村魯能房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的小區(qū)。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共5層，2007年12月投入使用。住宅建筑面積約8000m。

27、該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐?德陽(yáng)市工農(nóng)村澳洲風(fēng)情小區(qū)，位于旌陽(yáng)區(qū)南郊四川工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面。框架結(jié)構(gòu)，共6層，2008年12月投入使用。住宅建筑面積共6000m。該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。（2）編制因素比較表（見表4）（3）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算（見表5）比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估1470元/m1310元/m1380元/m交易情況正常正常正常正常交易時(shí)點(diǎn)2008.42007.42006.122007.12區(qū)域因素配套設(shè)施較好較好較好較好繁華程度一般

28、一般一般一般離市中心距離較近較近較近較近交通便捷度便利便利便利便利環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好區(qū)域規(guī)劃好好好好個(gè)別因素素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量較好較好好好裝修情況一般一般好一般物業(yè)管理一般一般較好好成新度較新一般一般一般人流量一般一般較多多表4 因素條件比較說(shuō)明表5 比較因素條件指數(shù)比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易情況100100100100交易時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素配套設(shè)施20212220繁華程度20201922離市中心距離15161517交通便捷度15151515環(huán)境質(zhì)量15151515區(qū)域規(guī)劃15151517合 計(jì)100102103106個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量19192020裝修

29、情況20212421物業(yè)管理20202020成新度19181919人流量20232222合 計(jì)100101105102（4）評(píng)估結(jié)果結(jié)果如下表：（見表6）市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 由公式及表6中的修正系數(shù)可得：為了充分考慮三個(gè)案例的與估價(jià)對(duì)象可比程度的差異，我們采用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的綜合價(jià)格，賦予可比案例一、可比案例二、可比案例三的權(quán)數(shù)依次為0.6、0.2、0.2，則估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值為： 綜上所述，市場(chǎng)比較法測(cè)算的住宅部分的評(píng)估總值為：1211.4萬(wàn)元 表6 因素比較修正系數(shù)及計(jì)算結(jié)果比較案例交易價(jià)格（元/m）

30、147013101380交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/102100/103100/106個(gè)別因素修正100/101100/105100/102比準(zhǔn)價(jià)格（元/m）145511781186權(quán)重060202評(píng)估價(jià)格（元/m） 1346 建筑面積（m） (2#樓+7#樓) 9000評(píng)估總值（萬(wàn)元）1211.45.6.1.2成本法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度，估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本構(gòu)成包括土地使用權(quán)價(jià)格、建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)。因?yàn)榻ㄖǔ扇掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不多，因此在估

31、價(jià)中沒有扣除折舊的費(fèi)用。成本法公式為：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)土地使用權(quán)價(jià)格（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn) = 1 * GB3 土地取得費(fèi)及稅費(fèi)：根據(jù)對(duì)德陽(yáng)市歷年土地出讓項(xiàng)目的比較分析，并考慮區(qū)域內(nèi)土地的稀缺性，確定估價(jià)對(duì)象的土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為470元/m，估價(jià)對(duì)象總建筑面積為9000m，則估價(jià)對(duì)象的土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為： = 2 * GB3 建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)2000年建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，與估價(jià)對(duì)象類似的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，建成后的建筑安裝工程費(fèi)平均為950元/m，類似于項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)造價(jià)大約占建筑安裝工

32、程總造價(jià)的68%。根據(jù)估價(jià)員現(xiàn)場(chǎng)勘察，以及憑借經(jīng)驗(yàn)測(cè)算2#和7#樓的建筑安裝工程費(fèi)為： 2#樓和7#樓的建筑安裝工程費(fèi)合計(jì) 581.4萬(wàn)元 = 3 * GB3 專業(yè)人士費(fèi)：包括工程前期進(jìn)行的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究以及招投標(biāo)管理費(fèi)等，該費(fèi)用約占建成后建筑安裝工程費(fèi)的2.5%，則專業(yè)人士費(fèi)為： = 4 * GB3 管理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生的管理費(fèi)，包括人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用約占已投入建筑安裝工程費(fèi)的5%，則管理費(fèi)為： 上述四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為：1054.845萬(wàn)元 = 5 * GB3 投資利息：利率按年貸款利率5.85%計(jì)算。類似于估價(jià)對(duì)象的正常建造期為2年，其中取得土地及場(chǎng)地

33、平整為0.25年，房屋建設(shè)期為1年，紅線內(nèi)外市政工程建設(shè)期為0.75年。2#樓和7#樓達(dá)到現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為0.5年，假設(shè)已投入的土地使用權(quán)價(jià)款、建安工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，投資利息按復(fù)利計(jì)算，則投資利息為： 投資利息=土地費(fèi)用利息+建設(shè)期利息 = 6 * GB3 投資利潤(rùn)：以上述土地使用價(jià)款、建安工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，考慮項(xiàng)目開發(fā)具有良好的前景，利潤(rùn)率取30%，則投資利潤(rùn)為： = 7 * GB3 采用成本法測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格：采用成本法測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格為上述六項(xiàng)之和：P總價(jià)=10548450+3164535+1476783=1518.9（萬(wàn)元）P單價(jià)=

34、元/m5.6.1.3住宅部分的評(píng)估價(jià)值我們采用市場(chǎng)比較法與成本法的測(cè)算價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為住宅部分房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值。即為：P待估住宅房地產(chǎn)的單價(jià)=（元/m）P待估住宅房地產(chǎn)的總價(jià)=15179000= 1365（萬(wàn)元）5.6.2商業(yè)部分的價(jià)格測(cè)算步驟及過(guò)程5.6.2.1市場(chǎng)比較法（1）選取可比較案例可比案例一：德陽(yáng)市旌南商場(chǎng)。位于德陽(yáng)市工農(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約1000米。框架結(jié)構(gòu)，共一層，2008年2月投入使用。商業(yè)面積約為6000m。該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐喝虡I(yè)小區(qū)。位于德陽(yáng)市工農(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約200米?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共

35、一層，2008年9月投入使用。商業(yè)面積約為4800m。該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐横航虉?chǎng)。位于德陽(yáng)市工農(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約800米?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共二層，2005年12月投入使用。商業(yè)面積約為5400m。該物業(yè)與評(píng)估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。（2）編制因素比較表（見表7）表7 因素條件比較說(shuō)明比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格（ m/元）待估8200元8300元8700元交易情況正常正常正常正常交易時(shí)點(diǎn)2008.42007.22007.92007.12區(qū)域因素配套設(shè)施一般較好好一般繁華程度較

36、好較好一般好交通條件較好一般較好好社會(huì)環(huán)境較好較好較好較好規(guī)劃限制一般一般一般一般發(fā)展前景一般一般一般較好個(gè)別因素裝修情況較好較好一般好物業(yè)管理一般一般一般一般成新度好一般較好較好樓層二層一層一層二層人流量一般好較好較好（3）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算（見表8）表8 比較因素條件指數(shù) 比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易情況100100100100交易時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素配套設(shè)施20212220繁華程度20201922交通條件15161517社會(huì)環(huán)境15151515規(guī)劃限制15151515發(fā)展前景15151517合 計(jì)100102100106個(gè)別因素裝修情況2020

37、1921物業(yè)管理20202020成新度20181919樓層20202020人流量20232222合 計(jì)100101100102(4)計(jì)算結(jié)果評(píng)估結(jié)果如下表：（見表9）表9 因素比較修正系數(shù)及計(jì)算結(jié)果比較案例交易價(jià)格（元/m）820083008700交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正1.231.111.106區(qū)域因素修正100/102100/100100/106個(gè)別因素修正100/101100/100100/102比準(zhǔn)價(jià)格955192139622評(píng)估單價(jià)（元/m） 9462建筑面積(m)（1#樓+部分2#、7#樓）5736.23評(píng)估總值(萬(wàn)元) 5427.6 其中表中的有些項(xiàng)目做具體說(shuō)明見下： = 1 * GB3 關(guān)于交易日期修正系數(shù)由于房地產(chǎn)價(jià)格在這段時(shí)間內(nèi)是逐期平均上升，則采用逐期遞增的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正，基本公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 在進(jìn)行調(diào)查以及搜集資料獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2007年一月末至2008年4月末平均每月比上月上漲1.5%。則待估對(duì)象的價(jià)格變動(dòng)率為：2007年2月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）14=1.232007年9月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）7=1.112007年